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8/16/2019 AVALUO 12 Doña Bertha María Lara
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AVALÚO COMERCIAL
Hotel Tres Marías, Col La Noria, Zihuatanejo, Guerrero.
! "e Mar#o "el !$%
Contenido :& "e '().Portada - 1
Información General del Avalúo - 2Investigación de Mercado - 6
Enfoq e de Mercado - ! Enfoq e de Costos - "enfoq e de rentas - #
Concl siones - 1$Croq is de %ocali&ación - 11
'otograf(as - 1) Arq* + m,erto %e va .oteloMaestro en /al ación de 0ienes Inm e,lesCed* Prof* 6$!36)!
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INFORMACION GENERAL DEL AVALÚO
I.- ANTECEDENTES*OLICITANTE +EL AVALÚO -ERTHA MARIA LARA'ERITO VAL A+OR ARQ. HUMBERTO LEYVA SOTELO
Maestro en Valuación de Bienes Inmue les!ed. "ro#. $%&'$(&
/ECHA +EL AVAL O ! "e Mar#o "el !$%
INM E-LE 0 E *E VAL A HOTEL
REGIMEN +E 'RO'IE+A+ 'RIVA+A
'RO'IETARIO +EL INM E-LE GREGORIO LARA ARMENTA
-ICACION +EL INM E-LE
NO. O/ICIAL $!, MZ $1, *M 222, COL. LA NORIAM NICI'IO ZIH ATANE3O +E AZ ETA
E*TA+O G ERRERO
N4 +E C ENTA 'RE+IAL. $567 R-.N4 +E C ENTA CATA*TRAL %!!$8!!98$118!$$8!!!
O-3ETO +EL AVALÚO +ETERMINAR EL VALOR COMERCIAL +EL INM E-LE
II.- CARACTERISTICAS GENERALES:
CLA*I/ICACION +E LA ZONA !ORRE)OR TURISTI!O * HOTELERO !OMER!IAL +HASTA ,(% !TOS-HA .
VIVIE/)A HOTELES0 RESTAURA/TES Y "EQUE1OS !OMER!IOS.IN+ICE +E *AT RACION EN LA ZONA $%2 'O-LACION A"RO3. ,4% HAB.-HA
CONTAMINACION AM-IENTAL
*O +EL * ELO 'RE+OMINANTE VIVIE/)A HOTELES0 RESTAURA/TES Y "EQUE1OS !OMER!IOS.
VIA* +E ACCE*O E IM'ORTANCIA +E LA* MI*MA*
*ERVICIO* ' -LICO* : E0 I'AMIENTO R-ANO
III.- TERRENOME+I+A* : COLIN+ANCIA* +EL TERRENO *EGÚNAVALUO !ATASTRAL
LIN+ERO* +EL TERRENO
AL NORTE EN9.%! ;ts, Colin"a
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INFORMACION GENERAL DEL AVALÚO
HUMBERTO LEYVA SOTELO
AL 'ONIENTE EN>.%> ;ts, Colin"a .
* 'ER/ICIE TOTAL +E TERRENO 5!%.?9 ;
CARACTERI*TICA* 'ANORAMICA*
CARACTERI*TICA* 'OTENCIALE*
*ERVI+ M-RE* :7O RE*TRICCIONE* /I/6U/A.
IV.- DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE
*O ACT AL O +E*TINO HOTEL
TI'O* +E CON*TR CCION
CALI+A+ +E LA* CON*TR CCIONE* !alidad Re?ular.
N MERO +E NIVELE* !UATRO /IVELES +Inclu@endo lanta Ba a
E+A+ A'RO2IMA+A +E LA* CON*TR CCIONE*C% aDos
VI+A 'RO-A-LE +E LA* CON*TR CCIONE* 4% A1OS !O/ MA/TE/IMIE/TO !O/TI/UO Y A)E!UA)O
VI+A TIL REMANENTE :% A1OS
E*TA+O +E CON*ERVACION BUE/O
CALI+A+ +EL 'RO:ECTO RE6ULAR
(% HABITA!IO/ES Y U/ RESTAURA/T "ARA A"RO3. $% !OME/SALES.
V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓNa@ O-RA NEGRA O GR E*A.
CIMENTACI N7A"ATAS )E !O/!RETO ARMA)O Y MUROS )E MAM"OSTERIA )E "IE)RA.
E*TR CT RA
M RO*
TO'OGRA/IA : CON/IG RACION +ELTERRENO
TERRE/O A )ES/IVEL !O/ U/A "E/)IE/TE AS!E/)E/TE )ES)E LA AVE/I)A "RI/!I"AL+"ASEO )E LAS SALI/AS 0 !O/ U/A "E/)IE/TE A"RO3IMA)A )EL C:2.
VISTA A ESTERO )E LAS SALI/AS0 MUELLE )E 7IHUATA/E8O Y "LAYA "RI/!I"AL)E 7IHUATA/E8O.
"OR SU !ER!A/IA AL MUELLE )E 7IHUATA/E8O Y A TO)O EL !E/TRO )EL "UE7IHUATA/E8O0 A )O/)E SE "UE)E LLE6AR )ES)E EL HOTEL )E 5ORMA "EATO/AL05UERTE "OTE/!IAL "ARA EL TURISMO QUE 6USTA )E LA "ES!A )E"ORTIVES"AR!IMIE/TO QUE O5RE!E EL !E/TRO TURISTI!O )EL "UERTO )E 7IHUATA/E8O
TI"O ,. Muros de ta i ue con#inados con castillos @ tra es de concreto armado @ losas de carmado.
TI"O C. Muros de ta i ue con#inados con castillos @ tra es de concreto armado @ tecFos lite a o lGmina.
NI+A+E* RENTA-LE* O * *CE'TI-LE* ARENTAR*E
MUROS )E !AR6A0 !ASTILLOS Y TRABES )E !O/!RETO ARMA)O0 LOSAS )E !O/!RARMA)O9 Y AL6U/OS TE!HOS LI6EROS !O/ TE8A Y-O L
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VII.- INVESTIGACION DE MERCADO
O/ERTA +E TERRENO* EN VENTA
CA*O -ICACIONCARACTERI*TICA*
AREA ; VALOR TOTAL VALOR NITAR*O +E * ELO
$8T !ol. !erro del AlmacPn. 7iFuatane o0 6ro. Turistico Residencial con Kista al mar.$%'.%% :%0%%% $,159 7;
8T !erro del Vi? a0 7iFuatane o. Turistico Residencial con Kista al mar.%'.C( (0C %0%%% 9,69? 7;
98T Hotelero*Turistico Residencial 4%%.%% ,04C%0%%% , 51 7;
%8T Las Salinas 7iFuatane o. Ha itacional. '0$%:.%% $0%%%0%%% $,9!9 7;
18T "aeo del !antil0 7iFuatane o. Turistico Residencial con Kista al mar.$ $.%% ,0%''0%%% $,1!! 7;
O/ERTA +E INM E-LE* EN VENTA
CA*O -ICACI N : +E*CI'CI N +EL INM E-LE
CARACTERI*TICA*
VALOR TOTAL VALOR NITACA3ON A O*
$8IV , : ,C% ,(,.%% ,0,,:0%%% ?,1$$ 7;
8IV , ,: C%% ,C:.%% ,0C%%0%%% >,6!! 7;
98IV % : C%% ,%%.%% %%0%%% >,!!! 7;
%8IV , % (%% ,%:.%% ,0(:%0%%% $ ,?15 7;
18IV C C C%% ,'$.%% ,0:%%0%%% $!, 5% 7;
68IV % ,: ,:% ,' .$$ ,0(:%0%%% >,! ! 7;
"aeo de !ontramar0 5rente a Fotel Villa Kera +"uertoM o .
AREACON*T. MAREA
TERR.M
!asa Ha itación en col Lomas del riscal07iFuatane o0 6ro.
!asa Ha itacion u ic en !ol. La Madera07iFuatane o0 ?ro.
!asa Ha itación u ic. En AK. )e la /oria +#rente almuelle . 7iFuatane o0 6ro.
)e artamento en condominio +' de tos ti o U ic. En!ol. El Hu al0 7iFuatane o0 6ro
!asa Ha itacion u ic. En col. Vicente 6uerrero07iFuatane o0 6ro
!asa Ha itación0 u ic en !ol. !entro0 7iFuatane o06ro
HUMBERTO LEYVA SOTELO
http://www.olx.com.mx/
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VIII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
TA-LA +E HOMOLOGACION.
A @ +EL TERRENO
CA*O/ACTORE* A A'LICAR
ZONA -ICAC *O * ELO OTRO* AREA
$8T $%'.%% ,0:&( -m %2 ,.,% ,.,% ,.%: ,.,% ,.%% ,.( 4
8T %'.C( (0$(4 -m %2 %. % ,.%% ,.%: %. % ,.%% %.4:,
98T 4%%.%% C0C&: -m %2 ,.%% ,.,% ,.%% ,.%% ,.%% ,.,%%
%8T '0$%:.%% ,0(%( -m %2 ,.,% ,.,% ,.,: ,.,% ,.C% ,.4(&
18T $ $.%% ,0:%% -m %2 ,.%: ,.,% ,.,% ,.,% ,.%% ,.( 4
VALOR RE* LTANTE
* 'ER/ICIE TOTAL +E TERRENO
C @ INM E-LE* EN RENTA
CA*O VALOR NITARIO/ACTORE* A A'LICAR
/ACTOR E+A+ OTRO* /ACTOR AREA
$8IV ,(,.%% mC 40:,, -mC ,%%.%% %. : %. & %. & ,.%% ,.%% %.4
8IV ,C:.%% mC 0$%% -mC ,%%.%% ,.%% %. : %. & ,.%% ,.%% %
98IV ,%%.%% mC 0%%% -mC ,%%.%% %. C %. 4 ,.%% ,.%% ,.%%
%8IV ,%:.%% mC ,C04:& -mC ,%%.%% %. % %. : %. : ,.%% ,.%% %.
18IV ,'$.%% mC ,%0C&' -mC ,%%.%% %. % %. : ,.%% ,.%% ,.%% %
68IV ,' .$$ mC 0%C% -mC ,%%.%% ,.%% %. : ,.%% ,.%% ,.%%
VALOR RE* LTANTE
* 'ER/ICIE TOTAL +E CON*TR CCI N
M +com ara les VALOR NITARIONEGOCIACIONJ/ACTOR RE* LTANTE
K /RE @VAL
VALOR NITARIO +E TERRENO A'LICA+O+en nJmeros redondos
VALOR +E MERCA+O A'LICA+O
EN/O0 E COM'ARATIVO +E MERCA+O +EL TERRENO
; +com ara les NEGOCIACIONJ/ACTOR RE* LTANTE
K /RE @VAL
/ACTORCON*ERV.
/ACTORCALI+A+
VALOR +E RENTA* A'LICA+O+en nJmeros redondos
VALOR +E MERCA+O A'LICA+O
EN/O0 E COM'ARATIVO +E MERCA+O +E LA CON*TR CCI N
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IX.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FISICO O DIRECTO)
A@.8 +EL TERRENO
FACTORES DE EFICIENCIA
ZONA UBICAC. FORMA SUPERF. FRENTE
0.95 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00
FRACCIONFACTOR VALOR
RESULTANTE UNITARIO INIVISO TOTAL
&%'.4( C0:%%.%% ,.%% C0' (.&: ,%%.%%
$,515
FD = (1-(E) 1.4
)CDEMERITO DE LAS CONSTRUCCIONES
VUT FORMULA DE ROSS-HEIDECKE
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES
TIPO TOTALVALOR NETO DE REPOSICION
UNITARIO TOTAL
m. de ta i ue @ estruct. de concr. Arm. ,0,:'.&% 40&%% ,%0%':04 % %. C 40%%'.%%!onstr. ti o co erti o o tecFo li?ero. ,&C.(% '04%% 4C&0%'% %. C '0',$.%%
,0(C&.%% $!,?5 ,>9! $!,!
C).- DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS
TIPO UNIDAD DEMERITO %
VALOR NETO DE REPOSICION
UNITARIO TOTAL UNITARIO TOTAL
Tan ues - almac. de a?ua ,.%% Lote C%0:%%.%% C%0:%%.%% %. C ,404$%.%%Mo iliario de Fa it. Hotel (%.%% Lote ,C0%%%.%% ($%0%%%.%% %.4( C 404%%.%%Mo iliario Fotel @ restaurant ,.%% Lote C%%0%%% C%%0%%%.%% %.4( ,$$0%%%.%Bardas @ otros accesorios ,.%% Lote ,:%0%%% ,:%0%%%.%% %.4( ,C'0:%%.%% ,%
6!
RE* LTA+O +E LA A'LICACI N +EL EN/O0 E +E CO*TO* KVALOR /I*ICO O +IRECTO@ $ ,96
FACTOR
RESULTANTE
SUPERFICIEM
VALOR UNITARIO!"M
AREAM
VALORUNITARIO
FACTOR DECONSERV.
AREAO
LOTE
VALOR DE REPOSICIONNUEVO
INDIVISO%
ESTADO DE CONSERVACIONC FACTOR CONSERVACION
10 1 NUEVO 9 0.990 NUEVO 8 0.975 REGULAR 7 0.920 REGULAR 6 0.830 REPARACIONES SENCILLAS 5 0.550 REPARACIONES SENCILLAS 4 0.470 REPARACIONES IMPORTANTES 3 0.250 REPARACIONES IMPORTANTES 2 0 135 EN DESECHO
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X.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE RENTAS
a@.8 IM'ORTE +E +E+ CCIONE*
!O/STR- MTTOVA! OS !.!!J %.!!J SE6UROS .!!JIM". "RE)IAL $.9!J A)M=/. 1.!!J I/SUMOS Y "ERSO/AL LAB.5.!!J
SERV. )E A6UA $.1!J E/ER6. EL !. %.!!J )E)U!!. 5IS!ALES +ISR $1.!!J
+ETERMINACI N +EL VALOR 'OR CA'ITALIZACI N +E RENTA*
CANT. *O TI'O RENTA 'ROME+IO MEN* AL
9! Ha itacion ti o Unico &0%%%.%%
$ Restaurant $% comensales :'0&C%.%%
!
%
RENTA -R T
TOTAL +E+ CCIONE* 1>.?!J ,:40(%C.:$RE/TA /ETA ME/SUALN ,%$0',&.''RE/TA /ETA A/UALN ,0C&&0%% .C4
CA'ITALIZAN+O LA RENTA AN AL AL?.?6J
TA*A +E CA'ITALIZACI N A'LICA-LE AL CA*O, RE* LTA N VALOR +E
CONCE'TO T A * A *
5J ?J >J $!JE+A+ Ka os@ %*: :*C% C%*'% '%*:%
cali#icación ,
VI+A TIL REMANENTE MAS )E $% :%*$% '%*:% C%*'%
cali#icación ,
E*TA+O +E CON*ERV. /UEVA MUY BUE/O BUE/O RE6ULAR
cali#icación ,
'RO:ECTO MUY BUE/O BUE/O A)E!UA)O RE6ULAR
cali#icación ,
!onst Terr !onst Terr !onst Terr Terr !onst.
MAYOR (*, MAYOR (*, HASTA C*,
cali#icación ,
*O +EL INM E-LE HOTEL - RESTAURA/T E)I5. "RO). )E"TO-!ASA O5/A-LO!AL
INM E-LE HAB*!OM. !O/)OMI/IO !O/)OMI/IOcali#icación ,
CLA*I/ ZONA LU8O er OR)E/ Co OR)E/ (er OR)E/
REL. * '.KTERR7CON*T@
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XI.- RESUMEN DE VALORES
ENFO#UE COMPARATIVO DE MERCADO
(VALOR COMPARATIVO DE MERCADO) $ ,9?5,?!!.!!
ENFO#UE DE COSTOS
(VALOR FISICO O DIRECTO, NETO DE REPOSICION) $ ,96?,>!!.!!
ENFO#UE DE IN$RESOS
(VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS) $%,%$9, !!.!!
XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION
$ ,96?,>!!.!!
XIII.- CONCLUSION
VALOR COMERCIAL $ ,96?,>!!.!!
(DOCE MILLONES, TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS PESOS &&"1&& M.N.) M.N.''''
CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE AL DÍA: & M*+ &14
VAL A+OR
AR0. H M-ERTO LE:VA *OTELOMaestro en Valua
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TECLEAR CANTIDAD CON NUMERO A#UI ----------' ! 1 ,/0 ,2&&.&&
CANTIDAD CON LETRA 3 DOCE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL
DI$ITO NIVEL RESTA SALDO TE TO
! 1&&,&&&,&&&.&& & 2 ! - ! 1 ,/0 ,2&&.&&
! 1&,&&&,&&&.&& 1 ! 1&,&&&,&&&.&& ! ,/0 ,2&&.&& DOCE
! 1,&&&,&&&.&& 5 ! ,&&&,&&&.&& ! /0 ,2&&.&& MILLONES
! 1&&,&&&.&& / 0 ! /&&,&&&.&& ! 0 ,2&&.&& TRESCIENTOS
! 1&,&&&.&& 0 6 ! 0&,&&&.&& ! ,2&&.&& SESENTA Y
! 1,&&&.&& 4 ! ,&&&.&& ! 2&&.&& OCHO MIL
! 1&&.&& 2 / ! 2&&.&& ! - NOVECIENTOS
! 1&.&& & ! - ! -
! 1.&& & 1 ! - ! - PESOS
! &.1& & 1& ! - ! - &
! &.&1 & 11 ! - ! - &
"1&&
1 UN PESO
DOS
/ TRES4 CUATRO
6 CINCO
0 SEIS
5 SIETE
OCHO
2 NUEVE
1& DIEZ
11 ONCE
1 DOCE
1/ TRECE
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4 VEINTICUATRO
6 VEINTICINCO
0 VEINTISEIS
5 VIENTISIETE
VEINTIOCHO
2 VEINTINUEVE
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ECIENTOS PESOS &&"1&& M.N.''''''''''
/ 4 6 0
DIEZ
DIEZ CIENTO NADA DIECI ONCE
VEINTE DOSCIENTOS DOS VEINTI DOCE
TREINTA TRESCIENTOS TRES TREINTA TRECE
CUARENTA CUATROCIENTOS CUATRO CUARENTA CATORCE
CINCUENTA #UINIENTOS CINCO CINCUENTA #UINCE
SESENTA SEISCIENTOS SEIS SESENTA DIECISEIS
SETENTA SETECIENTOS SIETE SETENTA DIECISIETE
OCHENTA OCHOCIENTOS OCHO OCHENTA DIECIOCHO
NOVENTA NOVECIENTOS NUEVE NOVENTA DIECINUEVE
DIEZ
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4I/*- C5 78I. 9E % CA%I ACI;
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4I/*- C5 78I. 9E % CA%I ACI;
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4/*- 5EP 5
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