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Contratos de compraventa – contratos nominados
INTRODUCCIÓN: En la siguiente investigación trataremos de manera
resumida sobre Los Contratos de Compra-Venta. El contrato de
compra-venta es aquel contrato bilateral en el que una de las partes
(vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra
(compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que
lo represente. También, este posee mayor importancia entre los de su
clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además,
porque constituye la principal forma moderna de adquisición de
riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe
merecer un estudio especial.
Otros de los temas tratados en el presente trabajo lo es el concepto,
las Características, los Tipo, clase de modalidad, Vicios del
consentimiento, sus elementos constitutivos, las garantías del
vendedor no pagado, efectos de la promesa de venta, Finalmente
nos referimos al tema de cómo se rescinde y termina el Contrato de
Compraventa.
Metodológicamente esta investigación se realiza a partir del método
bibliográfico, analizando las diversas informaciones obtenidas. El
cual contiene una hoja de presentación, índice, introducción,
propósito de la investigación, objetivos generales y específicos,
desarrollo, conclusión y bibliografía. Utilizamos este método para
profundizar en la teoría de varios autores, donde hemos recopilado
informaciones previas. Por supuesto que siempre de acorde a
nuestra Jurisprudencia, Doctrinas y los Códigos que estatuyen
nuestras Leyes.
1USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
ANTECEDENTE:
El contrato de compra venta por su trascendencia histórica es el más
importante de los contratos, el cual viene a ser el principal móvil de la
circulación.
A través del tiempo este tipo de contrato, se ha convertido en el acto de
comercio más representativo y en la principal fuente de las obligaciones. Nace
con la aparición de la moneda, pues al servir esta, como instrumento de pago,
permitió la desaparición del trueque.
Inicialmente la compra venta, no conducía directamente a la transferencia de la
propiedad, ya que esta únicamente se materializaba a través de la concertación
de actos materiales, tal como lo era la mancipatio, la in jure cessio y la traditio.
La Mancipatio.- fue un acto formal celebrado en presencia de 5 testigos como
mínimo; implicaba la presencia de un objeto que represente el bien materia de
contrato y un pedaso de cobre, el cual simbolizaba el pago a todo ello, debían
pronunciarse formulas rituales a fin de que se entendiese materializada la
adquisición.
La In Jure Cessio.- también era un acto formal pero se celebraba en presencia
del pretor e implicaba una reivindicación simulada, en la que el adquiriente
alegaba la propiedad del bien ante el pretor y el enajenamiento se allanaba a
ello.
La Traditio.- era la entrega física del bien que se enajenaba, la misma que se
daba de común acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que lo recibía
accipiens.
En este sentido, mediante el contrato de compra venta, solo generaba una
“obligación de transferir”, pero de ninguna manera determinaba “transferencia”.
2USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Posteriormente, a partir del siglo XVIII, mediante el contrato de compra venta,
se confería al comprador, no solo el titulo o acreencia, sino también se
transfería el dominio de la cosa vendida. Esta evolución de la compra venta se
consolido a través de los juristas que redactaron el Código Civil Francés,
quienes propugnaron “la unidad del contrato” aduciendo que la propiedad se
transmite por la vía consensual, ya que la compra venta es perfecta entre las
partes y la propiedad se adquiere por el comprador solo desde que hay
acuerdo sobre la cosas y el precio.
El Código Civil de 1984, adopta una posición mixta por que oscila entre la
consensualidad y la tradición o entrega según se refiera a la compra venta de
bienes muebles o inmuebles respectivamente. En el primer caso (compra venta
de bienes muebles), la transferencia se efectúa por tradición a su acreedor. En
el segundo caso (compre venta de bienes inmuebles) la transferencia se lleva a
cabo aplicando la regla de la consensualidad, toda vez que de conformidad con
lo previsto en su numeral 949º “la sola obligación de enajenar un inmueble
hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario”.
DEFINICION:
“Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un
bien al comprador y este a pagar su precio en dinero”
El contrato de compra-venta es aquel contrato bilateral en el que una de las
partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra
(compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero que lo represente.
El contrato de compra-venta es el que tiene mayor importancia entre los de su
clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque
constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto
en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial.
Como contrato tipo de los traslativos de dominio, aplicaremos sus reglas
principales a la permuta; sufrirán estas modificaciones esenciales en la
donación; también recurriremos a la compraventa para explicar ciertas
especialidades del mutuo, de la sociedad, de la transacción y de la renta
vitalicia.
3USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el
dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el
contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación
y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la
propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio.
La compra-venta en el derecho latino moderno, que deriva del Código
Napoleón, es un contrato traslativo de dominio, que se define como el contrato
por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una
cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un
precio cierto y en dinero.
CARACTERISTICAS JURIDICAS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA:
Es principal; porque no depende de otros contratos.
Es obligatorio entre las partes; porque el vendedor se obliga a que la
prestación de ella se cumpla y el comprador por consiguiente la traslación de
dominio es un efecto del perfeccionamiento del contrato.
Las prestaciones son independientes: puesto que las 2 partes asume
obligaciones (el vendedor entregar el bien en propiedad y el comprador pagar
el precio en dinero).
Es indispensable la traditio, porque existe un incremento en el patrimonio de
una de las partes (vendedor), y una disminución en el patrimonio de la otra
parte (comprador).
Es conmutativa; por que las partes han previsto previamente los beneficios del
contrato previamente los beneficios del contrato y salvo excepciones no están
sujetas a factores externos ya que deben ser equivalentes.
Es consensual; ya que para celebrarse solo se necesita consentimiento de las
partes integrantes, pudiendo estas tener libertad para decidir la forma del
contrato, teniendo en cuenta que cuando el objeto de la venta es un inmueble,
se utiliza necesariamente la escritura pública porque solo a través de ella, se
inscribe el contrato en el registro de la propiedad inmueble, completándose con
ello su titulación.
OBJETO DE LA PRESTACION:
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HUACHO VII –
CICLO 2015
El objeto de la prestación está representado por cosas o bienes corporales; sin
embargo también pueden estar representados por bienes incorporales, dentro
de los cuales podemos citar, los derechos personales, intelectuales y
universales.
LA CAPACIDAD EN LOS SUJETOS CONTRATANTES
Las partes de un Contrato de Compra-Venta deben tener capacidad para
celebrar actos jurídicos, esto implica que las personas que legalmente se
encuentran impedidas de celebrar este tipo de Contratos, no podrán celebrar
una Compra-Venta.
En este sentido, están impedidos de celebrar Contratos de Compra-Venta las
siguientes personas:
Los tutores y curadores, respecto a los bienes de los menores y pupilos que
tienen bajo su tutela.
Los padres, respecto a los bienes de sus hijos menores, salvo que hubiese
autorización judicial que se sustente en causas justificadas de necesidad o
utilidad y que haya desaparecido la posibilidad de un conflicto de intereses.
Todas las personas que en razón de las funciones que desempeñan, se
encuentran imposibilitadas de contratar, de conformidad con lo previsto en el
1366º del Código Civil. -(si son varias enuméralas para rellenar, asegurándote
que no repitas las dos anteriores)
Por consiguiente, una persona puede hacer todo aquello que la ley no le
prohíba expresamente, siendo esto así se puede entender que la capacidad de
goce puede ser calificada como la regla general, en tanto que la capacidad de
ejercicio, viene a ser la excepción a dicha regla.
¿Qué tipo de contrato es? Y ¿por qué?
Es del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos para cuya validez no
se requiere la observancia de una forma, sino únicamente el consentimiento de
las partes, presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tácito.
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CICLO 2015
Elementos constitutivos de compra venta y los elementos personales:
ELEMENTOS PERSONALES:
Comprador: Es la persona natural o jurídica que se compromete a pagar una
cosa a cambio de un precio cierto expresado en dinero o símbolo que lo
represente. Este contrato en el orden general, determina en el Art.1650 c.c., la
primera obligación del comprador, al decir: "La obligación principal del
comprador, es pagar el precio el día y en el lugar convenido en la venta". Este
compromiso aunque parece único, es complejo por lo cual propio para un
examen más detallado.
Vendedor: Es la persona física o jurídica que se compromete a entregar la
cosa, igual que en el caso anterior tiene que tener capacidad jurídica. Las
obligaciones se reducen a la entrega y garantía contra los vicios ocultos de la
operación. Así lo confirma el Art.1603 c.c.: "Existen dos obligaciones
principales: la de entregar, y la de garantizar la cosa que se vende". El
vendedor tiene el deber y la obligación, al concluir la venta, de hacer entrega
de los bienes o de los derechos definitivos que existen sobre estos.
No debe confundirse la puesta en posesión de parte del vendedor al
comprador, con la transmisión de los derechos de esta. De ahí que la posesión
puede ser previa a la finalización de la venta definitiva, o posterior. En todo
caso, el retraso de la entrega, no disminuye las obligaciones contraídas, tan
solo prolonga la adquisición física de los bienes, pero no altera el derecho del
vendedor, quien puede reclamar sus derechos.
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HUACHO VII –
CICLO 2015
ELEMENTOS REALES:
La Cosa: objeto material, en oposición a los derechos creados sobre él y a
las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del
comercio.
El Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide
por una cosa o servicio. No es preciso que esté establecido en el momento de
perfeccionar el contrato, ya que puede ser establecido posteriormente sin
necesidad de realizar un nuevo contrato.
Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por
escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la práctica es
habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva
de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo
para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a
realizar por escrito, expresa o tácitamente
De Validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona
capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
Vendedor: el que vende traspasar a otro por el precio convenido la propiedad
de lo que uno posee.
Obligaciones del Vendedor:
Perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.
Entregar el bien y sus accesorios en el estado en que se encuentra en el
momento de celebrarse el contrato.
Entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o el uso del
bien vendido, salvo pacto distinto.
Entregar el bien inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo
la demora que resulte de su naturaleza o de acuerdo distinto.
Entregar el bien en el lugar en que encuentre en el momento de
celebrarse el contrato, salvo que sea bien incierto, el cuyo caso la
entrega se efectuara en el domicilio del vendedor.
7USP –
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Responder por los frutos del bien en caso de ser culpable de la demora
de su entrega, caso contrario solo corresponde responder por los frutos
solo en caso de haberlos percibido.
Reembolsar al comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera
pagado indemnizarle los daños y perjuicios cuando se resuelva la
compra venta por falta de entrega.
Cuando se trate de un contrato cuyo precio deba pagarse a plazos y el
vendedor demore la entrega del bien estos se prorrogan por el tiempo de
la demora.
Comprador: Es la persona natural o jurídica, que tiene una necesidad,
poder económico para comprar y poder decisión para hacerlo.
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Obligaciones del Comprador:
o Pagar el precio, en el momento, modo y lugar pactados.
o Devolver la parte del precio pagado, deducido los tributos y gastos del
contrato cuando se resolvió el contrato por incumplimiento de pago del
saldo.
o Cuando el contrato se resuelve por no haberse otorgado, en el plazo
convenido, la garantía debida por el saldo del precio.
o Pagar inmediatamente el saldo deudor dándose x vencidas las cuotas
que estuvieran pendiente, cuando dejo de pagar 3 cuotas sucesivas o
no.
o Pagar el saldo deudor cuando se ha convenido en el contrato la
improcedencia de la acción resolutoria.
o Devolver lo recibido del comprador y pagar una compensación
equitativa por el uso del bien e indemnizar los daños y perjuicio. En el
caso en que se resuelva el contrato por falta de pago del comprador.
o Recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o en que señalen los
usos, sino hubiera un plazo convenido o de usos diversos, el
comprador deberá recibir el bien al momento de celebrar el contrato.
GARANTIAS DEL VENDEDOR NO PAGADO.
El vendedor cuenta con varios medios para obtener el cobro de su crédito. Este
puede limitarse: A) Al cobro del crédito directamente, convirtiendo
la acción mobiliaria exclusivamente; B) Pero el vendedor también puede
inscribir un privilegio inmobiliario, ya que cuenta con el mobiliario que no
amerita inscripción, según el Art. 2102 c.c. que dice:
Los créditos privilegiados sobre ciertos muebles son:
9USP –
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1. Los alquileres y arrendamientos de los inmuebles sobre los frutos de la
cosecha del año, y sobre el precio de todo el ajuar de la casa alquilada o del
predio rústico, y por todo lo que sirve a la explotación del mismo; a saber, para
todo lo que está vencido o por vencer, si el arrendamiento fuese autentico, o si
fuese por contrato privado teniendo una fecha cierta; y en cualquiera de los dos
casos, los demás acreedores tienen derecho para alquilar nuevamente la casa
o el predio rústico por lo que quede del arrendamiento y cobrando por sí los
alquileres, siempre con la obligación de pagar al propietario todo lo que se le
quede a deber; y faltando arrendamiento autentico o cuando se haga por
contrato privado y no tenga fecha cierta, por un año que se contará desde la
conclusión del corriente. El propietario puede embargar los muebles que tenga
es su casa o su predio rústico, cuando hayan sido estos cambiados de sitio sin
su consentimiento, conservando sobre ellos su privilegio, si hubiere hecho la
reivindicación: a saber, cuando se trata de un mobiliario o ajuar de un predio
rústico, en el plazo de 40 días, y en el de 15 tratándose del ajuar de una casa
habitación;
2. El crédito sobre la prenda que tiene en su poder el acreedor;
3. Los gastos causados por la conservación de la cosa;
4. El precio de los efectos mobiliarios no pagados, si estuvieren aun en poder del
deudor, bien sea que haya comprado a plazo o sin él. Habiéndose hecho la
venta sin plazo, puede también el vendedor reivindicar estos efectos, mientras
estén en poder del comprador, e impedir su reventa, con tal que la
reivindicación se haga dentro de los 8 días siguientes a la entrega, y
encontrándose los efectos en el mismo estado en que se hizo aquella. El
privilegio del mismo estado en que se hizo aquella. El privilegio del vendedor
no se ejerce, sin embargo, sino con posterioridad al del propietario de la casa o
del predio rústico, a no ser que se demostrase que el dueño
tenía conocimiento de que los muebles y demás objetos que había en su casa
o en el predio, no pertenecían al inquilino. No se hace ninguna variación en las
leyes y usos del comercio sobre la reivindicación;
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5. El importe de los suministros hechos por un fondista sobre los efectos del
viajero que han sido transportados a su hospedería;
6. Los gastos de acarreo y accesorios sobre la cosa acarreada;
7. Los créditos resultantes de abusos y prevaricación cometidos por funcionarios
públicos en el ejercicio de sus funciones, sobre los fondos de sus fianzas, y
sobre los intereses de los mismos fondos que puedan deberse". Pero el
privilegio inmobiliario es una garantía en los términos del Art.2103 c.c., al
disponer:
Los acreedores privilegiados sobre los inmuebles son:
1. El vendedor sobre el inmueble vendido para el pago del precio. Si hubiere
muchas ventas sucesivas, cuyo precio se deba en todo o en parte, es preferido
el primer vendedor al segundo, éste al tercero, y así sucesivamente;
2. los que han suministrado el dinero para la adquisición de un inmueble, con tal
que conste auténticamente por el acta de préstamo, que la suma se destinaba
a este empleo; y por el finiquito del vendedor, que este pago se hizo con el
dinero tomado a préstamo;
3. Los coherederos, sobre los inmuebles de la sucesión, para la garantía de las
particiones hechas entre los mismos y de los saldos o devolución de lotes;
4. los arquitectos, contratistas, albañiles y demás artesanos empleados en la
edificación, reconstrucción o reparación de edificios canales y cualquiera otra
clase de obras, con tal que se haya extendido acta previamente por un perito
nombrado de oficio por el Tribunal de Primera Instancia a que correspondan los
edificios por su situación, con objeto de hacer constar el estado de los lugares
relativamente a las obras que el propietario declarase tener intención de hacer,
y que las obras hayan sido a los seis meses a lo más de su conclusión,
recibidas por un perito igualmente nombrado de oficio.
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5. Los que han prestado el dinero para pagar o reembolsar a los trabajadores,
tienen el mismo privilegio si el empleo de aquél constase auténticamente, por el
acta de préstamo y por el recibo de aquellos en la forma arriba expresada,
respecto de los que prestaron el dinero para la adquisición de un inmueble". En
este caso cuenta con el derecho a la reivindicación de la propiedad, aun
cuando esta fuese embargada. Pues el privilegio está por encima de la
hipoteca.
6. Por otra parte, el vendedor puede proceder a utilizar acciones de
naturaleza litigiosa, como es demandar: C) La resolución judicial de la venta en
los términos del Art. 1654 c.c. al decir: "Si el comprador no paga el precio,
puede pedir el vendedor la rescisión de la venta". Después de extinguido el
privilegio con que se favorece al vendedor por el Art.2103, no podrá ejercerse
la acción a que se refiere el presente artículo en perjuicio de terceros que
hayan adquirido, sobre un inmueble, derechos procedentes del comprador, y
que se hayan conformado a las leyes". Tal es el caso en ausencia de pago, o
cumplimiento del comprador, deberá respetar derechos de los terceros que
cumplan debidamente, con los preceptos ley. Como también el derecho de
retención, si el comprador se ha comprometido a un pago no satisfecho, los
artículos 1612 y 1613 c.c. determinan el ámbito de este derecho: "Art.1612: No
está obligado el vendedor a entregar la cosa, si el comprador no da el precio,
en el caso de no haberle concedido aquél un plazo para el pago". Art.1613: "No
se le obligará tampoco a hacer la entrega, aunque haya concedido un plazo
para el pago, si después de la venta quiebra el comprador o está en estado de
insolvencia, de modo que el vendedor esté en peligro inminente de perder el
precio, a no ser que el comprador le dé fianza para pagar al término
convenido". En esos casos el vendedor puede retener los bienes, si existe una
declaración de moratoria judicial, suspensión de pago, declaratoria de quiebra
o bancarrota.
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CONCEPTO Y EFECTOS DE LA PROMESA DE VENTA
El contrato de venta bien puede resultar de un acuerdo que permita la
transferencia de la cosa objeto del contrato de forma inmediata, o la misma
puede ser propuesta para un tiempo posterior. En este caso, la venta como
contrato, no se desnaturaliza, sino que bien puede ser clasificada como una
modalidad de esta, o resultar en una promesa, o convenio de vender, bajo
ciertas circunstancias. La ley ampara esta forma de convenios, al considerarlos
que una vez convenida una promesa de venta, se considerará como si fuese
un contrato de venta, tal como dispone la ley. En ese sentido el Art.1589 del
c.c. Pero la promesa presenta dos formas o variantes: A) La promesa
sinalagmática de venta y B) La promesa unilateral.
La Promesa Sinalagmática de Venta: Cuando se realiza una promesa de venta,
nos remontamos a los términos del Art.1589 que dispone: "La Promesa de
venta vale venta, habiendo con sentido mutuamente las dos partes, respecto a
la cosa y el precio". En ese contexto legal, la ley se refiere a lo denominado por
la doctrina como la promesa sinalagmática de venta. La promesa implica que
las partes han ofrecido su consentimiento, sobre la posibilidad de comprar y
vender. En este caso el contrato se materializará a través del concierto de
voluntades, el cual generalmente se establece por escrito, en cuanto a la forma
de comprobar este contrato previo. Además de poder demandar la ejecución de
la promesa en caso de violación, la que puede ser demandada, por medio de
Astreintes.
Una Promesa determinada: El acuerdo previsto en un contrato de venta,
donde ambas partes han llegado a determinar el precio y la entrega, en el plazo
indicado, por ejemplo seis meses, convierte a la promesa en una verdadera
venta.
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Una Promesa incompleta: El convenio sobre la promesa, puede ser objeto de
un compromiso de venta, donde las partes tan solo fijen el plazo en que
obligará a vender la cosa, o sea en 18 meses y al precio que lo fije
el mercado retrasa uno de los elementos fundamentales del contrato: El precio.
De forma diferente, aunque parecida, puede establecer que se obliga a la venta
y se realizará, a un precio fijo que se pagará al final del contrato. En ambos
casos la venta se retrasará hasta la llegada del término. Aunque en el último
caso, el precio del objeto fue definido.
Por lo tanto, si durante ese plazo, el vendedor procede a violar el
contrato, vendiendo a otro la cosa de otro, este incurre en una responsabilidad
contractual, frente al que sostiene el acuerdo de la promesa, conforme a
previsto en los artículos 1146 y siguientes. Del código civil. Pues la venta no se
había manifestado, sino el compromiso de vender.
La Promesa Unilateral: Es el compromiso que asume el vendedor de un bien
de transmitir el mismo al beneficiario, dentro del plazo estipulado en el contrato,
cuando este manifieste su deseo de adquirirlo. Este convenio en estas
circunstancias, no resulta ser una promesa que pueda considerarse como una
venta, en los términos estipulados en la promesa sinalagmática de venta. En
esta situación, la obligación recae solo sobre el ofertante, pues el beneficiario
no ha expresado su consentimiento. No obliga o compromete al beneficiario a
la compra del bien, sino en el caso de que este se decida a vender, lo haría a
favor de una parte determinada, no debe confundirse en este caso con la
promesa sinalagmática de venta, donde ambas partes determinan no solo la
cosa que será objeto de la venta, sino también el precio. Por lo tanto para que
se considere venta, debe existir una manifestación posterior del beneficiario,
para que exista un acuerdo contractual determinado.
Las Cláusulas de preferencias: En cambio la cláusula de preferencia, se
refiere al compromiso de que realiza el ofertante en favor del beneficiario de la
promesa, por establecer en una de sus cláusulas, el derecho de ser preferido,
cuando se produzca el contrato de venta, antes de cualquier otro comprador.
LOS VICIOS DEL CONSENTIMIENTO
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No hay consentimiento válido, si ha sido dado por Error, arrancado por
Violencia o sorprendido por Dolo, según el Art.1109 del Código Civil.
El vicio del Consentimiento es la ausencia de una voluntad sana con el objetivo
de falsear, adulterar, anular dicha voluntad y alcanzar propósitos deseados lo
cual compromete su eficacia. La voluntad queda excluida cuando el
consentimiento en su forma exterior está viciado.
Los Vicios del Consentimiento son: el error, el dolo, la violencia, la lesión y la
incapacidad.
EL ERROR:
Es una idea inexacta que se forma un contratante sobre uno de los elemento
del contrato, en el que podemos creer que un hecho que es falso es verdadero
y viceversa.
Implica el defecto de concordancia entre la voluntad verdadera, la voluntad
interna y la voluntad declarada lo que crea un desequilibrio en el contrato. La
doctrina distingue los errores que excluyen el consentimiento, aquellos que lo
vician y los que jurídicamente resultan irrelevantes.
EXISTEN 3 CATEGORÍAS DE ERRORES:
Error Obstáculo: es el error que hace el acto jurídico inexistente, porque no
sólo vicia sino que destruye el consentimiento, impidiendo que el acto jurídico
se forme.
Esta situación puede darse:
o Cuando recae sobre la naturaleza misma del acto jurídico.
o Cuando recae sobre la existencia del objeto de la obligación.
o Cuando recae sobre la identidad del objeto de la convención.
El error que hace el acto jurídico anulable se manifiesta cuando recae sobre la
sustancia misma de la cosa que constituye el objeto del contrato, según el Art.
1110 del Código Civil.
Dentro de este se distingue: el error in-substancia o error sobre la sustancia de
la cosa: “según la teoría tradicional es la que afecta la materia que forma la
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cosa” y “según la teoría moderna el error recae sobre esta cuando se refiere a
la cualidad de la cosa que los contratantes tomaron principalmente en cuenta”.
El error intuiti personae o error sobre la persona de aquel con quien uno
contrata, que no causa porque la mayor parte de las veces se contrata
buscando un resultado sin tener en cuenta la persona del co-contratante.
El error es indiferente a la validez del acto: cuando recae sobre cualidades
no sustancias sino puramente accidentales de la cosa, cuando recae sobre el
valor de la cosa, salvo en el caso de que haya lesión, cuando recayendo sobre
la persona no se trata de un contrato intuiti personae y cuando recae sobre los
motivos del contrato.
El error se clasifica en error de hecho: que es el hecho de equivocarse sobre
una circunstancia material; y el error de derecho: que es el hecho de
equivocarse sobre la existencia o interpretación de una norma de derecho.
EL DOLO:
Es la maniobra empleada por una persona con el propósito de engañar a otra y
determinarla a otorgar un acto jurídico. Este engaño es cometido en la
conclusión de los actos jurídicos.
El dolo es un error provocado, donde queda evidenciado que sin ellos los
contratantes no hubiesen contratado la otra parte y en este caso es causa de
nulidad por haberse utilizado este medio. El dolo no se presume: debe
probarse, según el Art.1116 del Código Civil.
Es precisó que este haya sido cometido por uno de los contratantes en contra
del otro para que sea probado por aquel que lo alega y en este todos los
medios de pruebas son admisibles para probarlo.
El dolo debe de ser grave, determinante y que se haya cometido.
Se clasifica en incidental: que es aquel que sin determinar a una persona a que
otorgué un acto jurídico, la lleva a aceptar condiciones más onerosas y en dolo
principal: que es aquel que viciando la voluntad de una persona la determina a
otorgar un acto jurídico.
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LA VIOLENCIA:
Es la compulsión ejercida sobre una persona para determinarla a realizar un
acto y que vicia su consentimiento. Esta es exterior, cuando consiste en
impresiones físicas sobre el cuerpo, violencia física y la violencia moral que es
una presión sicológica ante el temor inmediato de un daño serio a sí mismo o a
más personas obligándola a pactar forzando su voluntad.
Hay violencia cuando esta es de tal naturaleza, que haga impresión en sujeto
de sano juicio provocándole temor de exponer su persona o su fortuna, a un
mal considerable y presente, según el Art. 1112 del código civil. Esta es causa
de nulidad del contrato cuando se haya ejercido en la persona del contratante o
su cónyuge, descendientes o ascendientes de aquél, según el Art. 1113 de
código civil.
El Art. 1114 expresa que; El temor respetuoso hacia los padres u otros
ascendientes, sin que hayan mediado verdaderos actos de violencia, no basta
por si solo para anular el contrato.
Un contrato no puede ser impugnado nuevamente por causa de violencia, si
después de cesada ésta se ha aprobado el contrato expresa o tácitamente, o
dejando pasar el tiempo de la restitución fijado por la ley, según el Art. 1115 del
Código Civil.
La violencia se clasifica en grave y en leve. Grave: cuando se comete contra
las personas cuya importancia es suficiente para causar una viva impresión en
el individuo y que bajo la influencia de ellas comete lesiones en la persona del
provocador. Leve: cuando se comete voluntariamente contra las personas,
consideradas poco graves para que se las asimile a las lesiones.
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LA LESIÓN:
Es el perjuicio que un acto jurídico causa a una de las partes contratantes,
como consecuencia de las cláusulas que contiene, de las condiciones en que
se pacta. La lesión no vicia las convenciones, sino en ciertos contratos y
respecto de determinadas personas, según el Art.1118 del Código Civil.
El artículo 1674 establece que si el vendedor ha sido lesionado en más de las
siete duodécimas partes en el precio de un inmueble, tiene derecho a pedir la
rescisión de la venta, aunque haya renunciado a ello.
LA INCAPACIDAD:
Es la ausencia de capacidad para poder ejercer un derecho. La incapacidad se
divide en:
Incapacidad de goce que es la falta de aptitud para adquirir y poseer derechos
del cual se es titular.
Incapacidad de ejercicio que es la falta de aptitud para ejercer los derechos de
que una persona esta investida.
Incapacidad de hecho es aquella necesaria, se impone al legislador.
Incapacidad de derecho es arbitraria y representa una creación de determinado
derecho positivo.
Incapacidad general es cuando se extienda todos los actos jurídicos. Ej.: menor
declarado en interdicción.
Incapacidad especial es aquella que se refiere a actos de determinada
categoría.
Incapacidad natural está cubierta por la incapacidad legal y representa un
estado de ineptitud donde la ley no hace más que sancionar y reglamentar una
situación que se impone por sí misma.
Incapacidad arbitraria es la ausencia de capacidad determinada y declarada
por la ley, que es en ocasiones la obra arbitraria de la misma ley.
Incapacidad de defensa social es aquella establecida para defender a la
sociedad contra el incapaz y sus sanciones están dirigidas contra el mismo
incapacitado.18
USP – HUACHO
VII – CICLO 2015
Incapacidad de protección es la establecida para proteger al incapaz.
El Art. 1123 del código civil expresa que cualquier puede constatar sino está
declarado incapaz por la ley, esta regla se aplica a todos los actos jurídicos.
Produce dos consecuencias:
a) Aquellas personas que la ley no declara incapaz están dotado de capacidad
plena.
b) A estas personas les son permitidos todos los actos que la ley no prohíbe a los
incapaces.
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CICLO 2015
Los incapaces de contratar son: los menores de edad, los sujetos ha
interdicción, en los casos expresados por la ley y todos aquellos a quienes la
ley a prohibido ciertos contratos, según el artículo 1124 de código civil.
Recisión y término de contrato:
Toca acotar que existen dos tipos de Ineficacia del acto jurídico: la Ineficacia
Originaria, que comprende a la Nulidad y Anulabilidad, donde el negocio no
produce efectos jurídicos por haber nacido muerto, o adolece de defectos
subsanables y cuyas causales, se encuentran establecidas por los artículos
219 y 221 del Código civil, y virtualmente en el artículo V del Título preliminar
del mismo cuerpo legal, que suponen un defecto en la estructura negocial, es
decir carece de los elementos establecidos para el Acto Jurídico, por el artículo
140 del C.C., o se encuentra viciado. De otro lado, tenemos la Ineficacia
Funcional, cuyos supuestos Típicos son la Rescisión y la Resolución, en
dichos supuestos, el contrato que venía produciendo efectos jurídicos deja de
producirlos posteriormente por la aparición de una causal en la celebración del
contrato en el primer caso, o sobreviniente a éste, en el último caso. Ahora
bien, las principales diferencias que hemos podido advertir en cuanto a la
Rescisión, Resolución y Nulidad de Compra-Venta de Bien Ajeno tenemos:
Como ya se estableció, el contrato de compra venta de bien ajeno es
Rescindible a solicitud del comprador, cuando éste desconocía que el bien no
era de propiedad del vendedor, salvo que hubiese sabido de la ajenidad del
bien o si adquiere la propiedad del mismo, antes de que reciba la citación de la
demanda, es decir, aquí estamos ante un supuesto de desconocimiento de la
titularidad del bien, cuya causa existía en el momento de la celebración del
contrato, tratándose de una ineficacia que se relaciona con la fase de
celebración o de formación del negocio jurídico, donde se reconoce
implícitamente la validez del acto jurídico.
En cuanto a quienes se encuentran legitimados para solicitar la rescisión del
Contrato de compra-Venta de Bien Ajeno, sólo tenemos al comprador que es
parte de la relación jurídica, no pudiendo extenderse al verdadero propietario,
pues su derecho, no ha sufrido perjuicio.
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CICLO 2015
La figura de la Nulidad, a diferencia de la rescisión, se refiere a que el contrato
deja de producir sus efectos por una causal existente en el momento de su
celebración, se observa cuando el Acto jurídico carece de sus elementos
esenciales en el momento de su conformación. Que según el aludido artículo
1539 del C.C., se reconoce la validez del contrato de compra-venta de bien
ajeno, estableciendo que podrá ser rescindido por el comprador, es decir, que
presupone la existencia de un contrato válidamente celebrado, y el mismo no
podrá producir efectos por existir un perjuicio que afecta al comprador. Así, el
comprador sólo podrá solicitar la rescisión, pudiendo operar la Nulidad
respecto a las partes cuando el acto no contenga los requisitos del art. 140 del
C.C. Mientras el verdadero propietario, no podrá solicitar la Rescisión, así como
tampoco la Nulidad del contrato por no ser parte de la relación jurídica,
además, pues su sola celebración no significa que el derecho de propiedad
sea transferido, por cuanto requiere la participación de éste para su
perfeccionamiento.
En lo referente a la resolución, tratándose de un supuesto de Ineficacia
Funcional, la diferencia estriba en primer lugar, que se encuentra establecida
por ley que en éste caso opera la rescisión y en segundo lugar, porque la
causa que origina que el acto ya no produzca efectos se presenta al momento
de la celebración del contrato, es decir, el hecho de la ajenidad del bien, existía
en el momento de la celebración del contrato, lo que causa perjuicio al
comprador, y en el caso de la resolución, la causal es sobreviniente a la
celebración, esto es, no existía al momento de celebrarlo.
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CICLO 2015
PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO
En los Contratos de Compra-Venta, el perfeccionamiento del acto jurídico que
generan, se perfecciona con el acuerdo de las partes respecto a los elementos
esenciales del Contrato, los cuales son el bien y el precio.
El precio; puede ser entendido como todo medio que sirva
representativamente como contraprestación a la obligación de transferir el
dominio del bien objeto del Contrato.
La determinación del precio no puede de ningún modo ser establecida en forma
unilateral, pues de este modo no existiría un concierto de voluntades, más por
el contrario, una de las partes quedaría supeditada al capricho de la
contraparte.
El Precio Sólo Se Podrá Dar En Dinero. Deberá ser fijado de mutuo acuerdo
y no por la sola voluntad de una parte. Sin embargo el precio puede ser fijado
por un tercero a lo cual no podrá ser anulado, salvo que se apruebe que está
actuando de mala fe para beneficiar a una de las partes (Art. 1543-1544) puede
ser fijado en moneda nacional, extranjera o al tipo legal al momento de
efectuarse el pago (Art. 1237).
Si no hay precio, no hay compra venta. Lo establecerá normalmente el
vendedor (Art. 1547). Cuando el precio se fija por eso, a falta de acuerdo debe
entenderse que el precio se refiere al precio neto, es decir, al precio que tenga
el bien sin envases y sin empaquetaduras (Art. 1548).
LOS CONTRATOS ESPECIALES
DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y LOS DEMÁS
CONTRATOS
Nuestro Código Civil en su artículo 1529 define a la Compraventa como: “El
vendedor se obliga a transferir la propiedad del bien al comprador y éste
a pagar su precio en dinero”.
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Partiendo de dicho precepto normativo, es importante recalcar que la
Compraventa es el más importante de los contratos de cambio,
constituyéndose en la base del movimiento económico mundial. Así para
Messineo la Compra-Venta es el principal vehículo de circulación de la
riqueza.
Entre los caracteres jurídicos del Contrato de Compraventa tenemos en primer
lugar, que es un Contrato Principal, porque no depende de otro contrato,
siendo más bien, que con mayor frecuencia, otros contratos son accesorios a
él, como la CompraVenta a Plazos; en segundo lugar, constituye un contrato
obligacional, porque de su contenido surgen obligaciones para cada una de
las partes.
También es un contrato oneroso, pues una de sus características principales,
es transferir la propiedad del bien a cambio de un precio determinado, caso
contrario estaríamos frente a otro tipo de contrato como la Donación. Es un
contrato conmutativo porque las partes se conducen por hechos conocidos.
Es un contrato consensual, porque se perfecciona por el sólo acuerdo de las
voluntades entre las partes, y no está sujeto a formalidad alguna, no obstante
para que se adquiera la propiedad absoluta de un bien inmueble, será
necesario, la Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
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EN MUCHAS OPORTUNIDADES CONFUNDIMOS EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA CON OTROS CONTRATOS TÍPICOS.
Con el contrato de Permuta:
Donde podemos apreciar cada bien es bien y precio al mismo tiempo, siendo
un precio en abstracto, ya que se está transmitiendo la propiedad a cambio de
la propiedad del otro bien, y cada una de las partes es comprador y vendedor
simultáneamente, comprador del bien cuya propiedad se le transmite y
vendedor del bien cuya propiedad está transmitiendo. Estamos pues, frente a lo
que se llamaba TRUEQUE y que aún existe en las comunidades indígenas.
La diferencia entre la Compraventa y la permuta, es que en el primero se
intercambia el bien por un precio y en el segundo se intercambian bienes.
Como se observa no hay mayor confusión en diferenciar estos contratos,
presentándose el problema cuando por un lado se transmite la propiedad de un
bien y del otro, se transmite también la propiedad de un bien y adicionalmente
se establece un precio.
¿De qué hablamos aquí de una Permuta o una Compraventa?
Nuestro Código Civil adopta una Tesis Subjetiva y en forma residual objetiva.
Subjetiva porque ante tales condiciones nuestro Código Sustantivo señala que
debemos estar a Intención manifiesta de las partes contratantes, y lo que se
tiene que evaluar en ese caso, es qué calificación le quisieron dar las partes al
Contrato. Apreciar si las partes han decidido que sea un Contrato de Compra-
Venta o que sea una Permuta. En éste sentido el artículo 1531 del mismo
Cuerpo Legal señala: “si el precio de una transferencia se fija parte en
dinero y parte en otro bien, se calificará, de acuerdo a la común intención
de las partes, independientemente de la denominación que se le dé”. Si en
caso las partes no tomaron una decisión, entonces supletoriamente se aplica
un criterio objetivo, se aplica la denominada doctrinariamente la TEORIA DE
LA PREVALENCIA DE LOS VALORES, esto es, será Permuta cuando el valor
del bien sea igual o superior al del dinero que se entrega y será Compra-Venta,
cuando el bien sea inferior al dinero entregado.
Otro contrato con el que es menester diferenciarlo, es el:
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Contrato de Arrendamiento: Mientras que con la Compraventa, la finalidad
económica que se persigue es la transferencia de la propiedad del bien, en el
Arrendamiento, la finalidad es la transmisión del USO. Aunque obviamente no
confundimos la esencia de ambos contratos, sin embargo existen algunos
supuestos que causan confusión. Un primer caso sería cuando estamos frente
a un contrato por el que se nos permita o nos posibilite, poder aprovechar o
hacer nuestros los frutos del bien.
¿Aquí estaremos frente a un Arrendamiento o una Compraventa?
Estaremos frente a un Contrato de Arrendamiento si al adquiriente de los
frutos se le está concediendo la facultad de usar y gozar del bien que da frutos,
no constituyendo una compraventa, sino que se enmarca dentro del acuerdo
establecido por el artículo 908 del Código Civil, en el sentido, que el poseedor
de buena fe hace suyos los frutos. De otro lado, si al poseedor no se le ha dado
la posibilidad de extraer los frutos del bien en el que se encuentran los frutos,
sino que por el contrato sólo se le da la posibilidad de extraer los frutos del
bien, ahí, si estamos frente a una Compraventa de Frutos. En éste caso, si se
permite que una persona el fin de semana concurra a una chacra a extraer los
frutos por un monto determinado que le da derecho a que se lleve todo lo que
pueda sacar por sí misma y sin ayuda, es una compraventa de frutos.
Un segundo supuesto, se presenta cuando una persona confiere a otra el
derecho de extraer los productos de un bien recibiendo a cambio un precio en
dinero. En éste caso se puede configurar, Arrendamiento del Bien con un Pacto
de Extracción de sus productos por una renta determinada, aquí se incluirá el
pago del uso del bien durante un tiempo y además por el valor estimado de los
productos, como un contrato mixto.
Un tercer supuesto se presenta cuando se celebra un Contrato de
Arrendamiento en el que se estipula que al pago de una determinada cantidad
de tiempo, siempre y cuando el arrendatario pague todas las mensualidades
convenidas se producirá la transmisión de la propiedad.
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Respecto a éste caso: La doctrina lo ha denominado como Arrendamiento-
Venta, otros lo llaman Arrendamiento con Opción de Compra, lo que
creemos equivocado, pues, estamos frente a un Contrato de, Compra-Venta
con Reserva de propiedad, una compraventa a plazos con transmisión de
propiedad hasta la cancelación total del precio. En realidad las denominadas
rentas son cuotas del precio, porque la finalidad económica que se persigue es
la transmisión de la propiedad y no el uso.
El artículo 1585 del Código civil se ocupa de éste supuesto cuando prescribe
que las disposiciones de los artículos 1583 y 1584 que hacen referencia a la
Compra-Venta con reserva de Propiedad, son aplicables a los contratos de
Arrendamiento por el efecto del pago de la merced conductiva pactada, lo que
ordena esta confusión, siendo el contrato lo que contiene, obviamente las
partes están en libertad de suscribir un Contrato Interpretativo de donde
aclaran el sentido de sus Cláusulas.
EN CUANTO AL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA O CON
OPCIÓN DE VENTA, ESTAMOS FRENTE A UN CONTRATO MIXTO.
¿Que contiene un Contrato de Arrendamiento y un Contrato
Preparatorio?:
Compromiso de Contratar y Contrato de Opción, en éste supuesto, Opción de
Contrato de Compra-Venta. En lo que se refiere al Arrendamiento la finalidad
económica es la de transmitir el uso del bien durante determinado tiempo y
renta, y aparte se le está otorgando la opción de compra o una opción de
venta o puede ser también ambas, una opción recíproca respecto de un
Contrato Definitivo de CompraVenta al que le serán aplicables todas las reglas
del Arrendamiento.
En un contrato de Opción de Compra, el resultado no tiene por qué ser
necesariamente la transmisión de la propiedad del bien, porque dicha
transmisión solamente se daría si el Optante que es aquél a quien se le ha
concedido la opción ya sea de compra o de venta, ejercita su opción respecto
de ese contrato definitivo de compraventa.
26USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
El contrato de opción es un contrato preparatorio de un contrato
definitivo, mediante el cual, una de las partes le concede a la otra, la oferta
irrevocable de la celebración del contrato definitivo y le da a la otra parte la
opción de que a su solo arbitrio, se celebre el contrato definitivo. El contrato
definitivo de Compraventa será lo que necesariamente tendrá que existir en el
contrato de Opción, además estamos concediendo a la otra parte una oferta
irrevocable de venta de un bien y por un precio, dándosele la opción que el
contrato se suscriba a su sola voluntad con la aceptación de parte del optante.
En éste caso el contrato de Arrendamiento es independiente del Contrato de
Opción de Compra- Venta. Así si se ejercita la opción en el plazo de Ley, y
celebrado el contrato, en ese momento el comprador se convierte en
propietario del bien por el sólo imperio del artículo 949 del Código Civil, siendo
el efecto legal inmediato, la aplicación de las reglas de la compraventa.
Es importante distinguir la Compra-Venta del Contrato de Obra,
especialmente en los casos en que se encarga la fabricación de un bien. El
contrato de obra es una modalidad de prestación de servicios, por el cual el
contratista se obliga a hacer una obra determinada y el comitente a pagarle una
retribución. La distinción en esencia se encuentra en la prevalencia de la
prestación, si la prestación que prevalece es la de dar, estamos ante una
Compraventa, y si prevalece la de hacer estamos frente a un Contrato de
Obra.
De otro lado, ubicándonos en el CompraVenta específicamente, en el mismo
momento que se conviene la venta, se produce el consentimiento y surge la
obligación de enajenar de conformidad al efecto legal prescrito por el artículo
949 del citado Cuerpo de Leyes, referente a la transmisión de la propiedad, que
algunos han llamado efecto real como consecuencia de un efecto legal. En
virtud del artículo 949 nos tornamos propietarios, pero relativos, y no absoluto,
pues la oponibilidad erga omnes "respecto de todos" o "frente a todos" se
adquiere con la inscripción en Registros públicos, de lo contrario sólo podemos
oponer nuestro derecho frente a quien nos vendió.
27USP –
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CICLO 2015
Hay que tener en consideración, que la sola obligación de enajenar un bien
inmueble determinado no tiene que hacer necesariamente al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario, sin
embargo existen casos que la misma naturaleza de la prestación, no permite
que opere la transmisión del bien, que convierta al Acreedor en propietario, lo
que sucede en la Compraventa de Bienes Genéricos de un bien fungible,
cuando el bien no se ha individualizado aún, y si estamos frente a un bien
incierto se requiere que se individualice, entendiéndose que la transmisión
queda supeditada a que se produzca la elección. En cuanto a una
Compraventa Alternativa, si aún no se ha producido la elección del bien materia
de contrato, tampoco se ha transmitido la propiedad.
Si celebramos un Contrato de Compra-venta de Bien Futuro, la transmisión
de la propiedad quedará supeditada a que el bien llegue a tener existencia, a
éste respecto señala que la obligación creada por el Contrato recae sobre un
bien futuro, el compromiso de entrega queda subordinado a su existencia
posterior, salvo que la obligación verse sobre una esperanza incierta.
Si está supeditada la eficacia del contrato, no podrá operar la transmisión,
hasta que el contrato sea eficaz, por estar sujeto a condición suspensiva.
En cuanto a Los dispositivos referidos tanto a la transmisión de la propiedad,
como son los artículos 949, 1402, y 1529 del Código Civil y el artículo 2022
del mismo Cuerpo legal, pueden ser relacionados en cuanto a la oponibilidad
de derechos frente a terceros sobre inmuebles, en éste caso si se trata de
derechos reales y personales. Así como puede darse el caso, en que existan
diversos acreedores de un bien inmueble a quienes el mismo deudor se ha
obligado a entregar el bien, el artículo 1135 del Código Civil, nos da la solución,
dándole preferencia al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente
inscrito, en tanto, el artículo 2022, se refiere en primer lugar, al supuesto en
que concurran derechos reales sobre un mismo inmueble, y para poder
oponerlos frente a otros que también los tienen, deben estar inscritos con
anterioridad a aquél a quien se opone. Esto en caso de derechos reales, como
podría darse cuando existen varias Hipotecas sobre un inmueble, sin embargo,
para poder oponerla frente a otro, debe estar escrita anteriormente.
28USP –
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El segundo párrafo del artículo 2022, se refiere al caso de derechos de otra
naturaleza, como por ejemplo, los derechos personales, como el
Arrendamiento, el cuál según el artículo 1708 del C.C. debe ser respetado por
el nuevo propietario, si es que estuviera inscrito, como es de verse, si bien es
potestativa la inscripción del Arrendamiento, en éste caso, la existencia de
dicha inscripción ha servido para que el derecho sea opuesto al nuevo
propietario.
Asimismo podría darse el caso en que se trabe una medida cautelar en
Embargo en forma de inscripción sobre un inmueble, y posteriormente a su
inscripción se transfiere la propiedad, en éste supuesto, prevalecerá el
derecho real porque es erga omnes "respecto de todos" o "frente a todos" y el
derecho personal vale entre las partes.
De lo acotado anteriormente, se infiere la relación e importancia de los
principios registrales, en la oponibilidad de derechos frente a terceros, pues de
acuerdo al principio de prioridad en el tiempo de la inscripción determina la
preferencia de los derechos que otorga el registro, en cuanto a la fe pública
registral, se ampara a terceros adquirientes de derechos a base de registros, y
el principio de impenetrabilidad, que tiene como propósito impedir que se
inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otros ya
inscritos.
Consecuentemente, será la publicidad de la inscripción de los derechos sobre
inmuebles, la que precisamente en muchos casos, hará oponible nuestro
derecho frente a terceros.
Finalmente, señalaremos algunas incidencias a las que nos señala el titulo l
artículo 1539 del Código Civil, contempla la descripción típica del contrato de
compraventa de bien ajeno propiamente dicho, señalando que la venta de bien
ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que
no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien antes de la citación
de la demanda.
29USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
En principio, la norma civil sustantiva, en cuanto a la Compraventa de Bien
Ajeno, alude a la Rescisión, más no a la Nulidad y Resolución, lo que infiere
que estamos partiendo de que nuestra legislación estaría aceptando la
existencia de un Contrato Válido, que sólo es Rescindible por el
desconocimiento del comprador sobre la ajenidad del bien.
Con la donación: La compraventa es onerosa, mientras que la donación es
gratuita y no existe contraprestación. En ambos casos existe la traslación de
dominio.
Con el contrato de suministro: Aun cuando es cierto que en el suministro
también se transfieren bienes a cambio de un precio en dinero, su diferencia
con la compraventa está precisada por la autonomía de las prestaciones,
la que no se da en el primero de estos contratos, ni siquiera cuando el precio
está fraccionado en el tiempo. A lo dicho se agrega que el suministro confiere
igualmente el uso y goce de los bienes, tal como lo plantea el artículo 1604 del
Código Civil de 1984.
Con el contrato de mutuo: En el mutuo, implica la prestación de un bien
consumible y la devolución con otro bien de la misma especie, calidad o
cantidad; hay traslación de dominio con la obligación de devolver.
Con el contrato de depósito: En este contrato se recibe una cosa para
custodiarla y devolverla cuando el depositante solicite, y se presume gratuito,
salvo pacto en contrario. La compraventa es por naturaleza onerosa y trasfiere
la propiedad.
30USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
En principio no cabe confundir la compraventa con el depósito, habida cuenta
de que la primera está destinada a la transmisión de dominio, lo que no sucede
con el segundo. Empero, cuando el depósito se presenta con ciertos matices,
surge entonces la posibilidad de que exista confusión entre ambas figuras.
Ernesto C. Wayar lo pone de manifiesto, cuando señala que si "una persona
remite a otra una cierta cantidad de cosas para su custodia, encomendándole,
al mismo tiempo, que se las venda a un precio determinado, pero dejándolo en
libertad para fijar un precio mayor y quedarse con el excedente que obtenga.
¿Se trata de un depósito, de una venta, de una consignación, o de una
figura combinada?" Y responde: "frente a un contrato que presente las
características señaladas, creemos que para determinar correctamente su
naturaleza jurídica, será necesario desentrañar la finalidad económica
perseguida por las partes.
¿Qué es lo que se ha querido contratar?
Si lo que se busca, en definitiva, es la enajenación de la cosa, habrá en
principio un mandato para vender; que la cosa quede en poder del mandatario
y que éste debe estar custodiado, no cambia la naturaleza del contrato, pues
esas obligaciones incumben al mandatario. En cambio, si lo que se persigue al
contratar es la custodia de la cosa y ésta es perecedera o consumible y su
enajenación es una consecuencia de ello, si el depositario está obligado a
restituir la misma cantidad de cosas depositadas no cabe duda de que el
contrato será de depósito irregular. Por último, si se encarga la custodia de una
cosa y al mismo tiempo se autoriza su enajenación, creemos que el contrato,
en definitiva, es de compraventa, pues, por su esencia, el depósito exige la
restitución de la cosa, lo cual no sucederá en la hipótesis expuesta; más aún, si
se conviene en que si durante un plazo determinado la cosa no se vende se la
tiene que restituir: se trataría igualmente de una compraventa sujeta a
condición resolutoria".
EL PRECIO
Es la contraprestación que le corresponde al comprador. Tiene que estar
ineludiblemente representado por dinero tal como lo establece el Art.1529.
31USP –
HUACHO VII –
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El Precio constituye la contraprestación que corresponde al comprador y que,
con la obligación de transferir el dominio, constituyen los elementos esenciales
de la compraventa.
Ya Ulpiano decía: “sine pretio nula venditio est”. En el Perú, precio es el
dinero en billetes y monedas que emite el Banco Central de Reserva del Perú,
hemos también incluido el oro y otros metales preciosos.
La determinación del precio según la preceptúa el artículo bajo comentario, no
puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. La regla viene desde el
derecho romano, pues Bayo, sostuvo que no había venta cuando el vendedor
manifestaba al que quería comprar, “te vendo en lo que quieras, en lo que
estimes justo”.
La norma bajo análisis es de carácter elemental. La compraventa, como todo
contrato, se perfecciona cuando existe acuerdo de partes, y en este caso,
dicho acuerdo se da sobre el bien y el precio, todo lo que se produce a
partir del consentimiento expresado por ambos contratantes en relación a
ambos elementos. Si uno de los contratantes señala el precio no existe en
realidad el concierto de voluntades. Adicionalmente, si se permitiera lo
contrario, uno de los contratantes quedaría librado al capricho de la
contraparte, que estaría en libertad de fijar el precio que mejor convenga a sus
intereses. Con el mismo criterio, tampoco existirá venta cuando se estipule que
se vende por el precio que se ofrezca al vendedor, pues también y en cierto
modo se le está haciendo depender de la voluntad de uno de los contratantes,
lo que hiere igualmente la naturaleza misma del contrato y los principios éticos
que lo inspiran.
El precio convenido por los contratantes, que es la fórmula usual o corriente,
puede pagarse al contado o a plazos, según lo estipulado en el contrato.
El precio tiene diferentes requisitos:
a. Debe tratarse de una suma de dinero: El precio necesariamente tiene que
pagarse con dinero, puede tratase de una cosa mixta.
b. Que sea verídico: Es decir que debe responder al valor real de la cosa.
32USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
c. Presenta diversos matices: Puede ser:
Al contado: cuando se paga el precio total en un solo acto, que se pueda
hacer en las compras de menor volumen y por quienes tienen recursos
económicos suficientes.
A plazos: sobre todo en las ventas de gran volumen, en las cuales el precio es
pagadero en determinado lapso o lapsos de tiempo, principalmente en la venta
de inmuebles y artefactos del hogar ha elevado precio.
El precio puede ser pagado por un tercero y no necesariamente por el
comprador.
d. El precio debe ser cierto, determinado o determinable: Es decir debe haber
una formula en virtud de la cual se llegue a fijar la cantidad de la compraventa.
Si se compra un objeto explicando que se paga un precio, no se entendería.
Debe de haber una completa inteligencia entre la partes sobre el monto del
precio.
Hay diferentes formas de determinar el precio, la más usual es el acuerdo
entre las partes, pero hay otros sistemas:
Determinación por tercero: (1544° art. C.C.) Es válida la venta, aunque no se
hubiese convenido el precio, si se designa en el contrato a una persona para
que lo determine.
En caso de que falte la determinación del precio y las partes no se ponen de
acuerdo para sustituir al tercero, el contrato seria nulo.
Determinado por valor bolsa o mercado: cuando las empresas fijan sus precios
en la bolsa de valores, en razón de diversas circunstancias (Art.1545 del CC).
Precio referido a interés de reajuste automático: las partes pueden fijar el
precio, de tal modo que el monto de la moneda nacional, sea referido a índices
de reajuste automático que fije el banco central de reserva del Perú, a otras
monedas o alcancías a fin de obtener dicho monto en valor constante(Art. 146,
concordante con el Art. 1235).
Precio normalmente establecido por el vendedor: que se fija en los bienes que
el vendedor vende habitualmente, cuando las partes no han determinado el
precio ni se ha convenido el modo de determinarlo (Art. 1547).
33USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Precio de remate: consiste en un acto de subasta pública, donde la mayor
oferta es la determine el precio.
La compraventa es nula, cuando la determinación del precio se deja al árbitro
de una de las partes y, de acuerdo al Art. 1548 en la compraventa en que el
precio se fija por peso, a falta de convenio, se entiende que se refiere al peso
neto.
Situación de las cosas robadas o pérdidas que se venden en un
establecimiento abierto al público:
Por regla general, los bienes robados o perdidos que se venden al comprador,
aunque este, proceda de buena fe y reciba su posesión, no le corresponde en
propiedad. Tales bienes son susceptibles de reivindicación por su propietario,
tal como lo establece la última parte del Art. 948 del cc. Quién de buena fe y
como propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el
dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de la facultad para
hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con
infracción de la ley penal.
Sin embargo el Art. 1542 del CC. Establece que no son reivindicables los
bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público. Entonces, el
Art. 1542 es una excepción contenida en la última parte del Art.948´´.
BIENES SUSCEPTIBLES DE COMPRA VENTA
Puede integrar la compraventa cualquier pacto lícito, con excepción de
los siguientes, que son nulos:
El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la
compraventa por convenirse que si hubiera quien dé más por el bien, lo
devolverá el comprador.
El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al comprador la
obligación de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga,
cuando pretenda enajenarlo.
34USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
En aplicación de la autonomía de la voluntad, se pueden integrar a la
compraventa toda clase de pactos válidos, con excepción de los que se
detallan en este numeral.
El pacto de mejor comprador, conocido como pacto de mejor oferta y en Roma,
como adictio in diem. Es aquel en virtud del cual una vez realizada la venta, si
el vendedor pudiese obtener de un tercero una oferta mejor, la primera compra
queda resuelta y el comprador tiene que devolver el bien para que se realice la
segunda compra, por un precio más favorable. Este pacto, que en una época
tuvo gran divulgación, cayó más tarde en descrédito; pues creaba inseguridad
para el primitivo comprador (precariedad de su título, incertidumbre en efectuar
mejoras, etc.) y se prestaba al abuso por la intervención de testaferros. En
suma, era un pacto que perjudicaba la contratación, en vez de favorecería, y su
exclusión siguiendo la tónica de los códigos modernos ha sido un acierto.
Es verdad que en el Código Civil de 1936 este pacto estaba sujeto a
limitaciones en el espacio y en el tiempo que diluyan cuanto menos en algo sus
dificultades Como sostiene De la Puente y La valle "...tiene inconvenientes
bastante menores que el pacto de mejor comprador". Sin embargo, también ha
sido suprimido, pues desalienta a los adquirentes y, en suma, pone trabas al
tráfico contractual, siendo así que la filosofía del Código es alentarlo y permitir
su mayor fluidez.
COMPRAVENTA A SATISFACCIÓN DEL COMPRADOR.-
Se entiende por venta a satisfacción del comprador, llamada también venta ad
gustum por gran parte de la doctrina extranjera, aquella operación jurídica en
virtud de la cual el transferente se obliga a transferir la propiedad de un bien al
adquirente y éste se obliga a pagar su precio en dinero, quedando subordinada
la operación a que el adquirente exprese que el bien le agrada.
Algunos ordenamientos extranjeros exigen que el bien será probado por el
adquirente antes de emitir su parecer.
35USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Nuestro Código Civil no sigue esta última corriente, pues su artículo 1571
establece lo siguiente:
Artículo 1571: La compraventa de bienes a satisfacción del comprador se
perfecciona sólo en el momento en que este declara su conformidad
El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el
contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado
por el acreedor.
Puede observarse que la operación se desarrolla en dos etapas.
Una primera mediante la cual se fijan el bien y el precio, es decir que ambos
son determinados.
"A" se obliga a transferir a "B" una botella de vino cuyas calidades se
especifican (marca, procedencia, tipo, año, etc.) y "B" se obliga a pagarle un
precio cierto si es que el vino le agrada.
La segunda etapa es la declaración del adquirente expresando si el vino le
agrada o no. Sólo si existe una declaración de satisfacción por parte del
adquirente la operación se perfecciona.
Clases de bienes.-
La doctrina consultada (GRECO Paolo y COTTINO Gastone, PIANTONI Mario,
LAGOMARSINO Carlos CAPOZZI Guido y GARCIA CANTERO Gabriel) opina
unánimemente que la compraventa a satisfacción del comprador puede recaer
tanto sobre bienes muebles (lo más usual) como inmuebles, desde que estos
últimos también son susceptibles de agrado por parte del comprador.
Arbitrio del comprador.-
Una inquietante pregunta ronda el tema de la declaración de agrado por parte
del comprador ¿Puede éste aceptar o rechazar, a su solo arbitrio, la oferta del
vendedor? ¿Prima, con otras palabras, la soberana, aunque sea caprichosa,
voluntad del comprador de declarar su agrado o desagrado?
36USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Obsérvese que el único requisito que exige el artículo 1571 del Código Civil
para el perfeccionamiento del contrato de compraventa es que el bien sea a
satisfacción del comprador, de tal manera que si esto no ocurre, o sea si al
comprador no le agrada el bien por cualquier motivo o circunstancia, el contrato
no se perfecciona.
Puede ocurrir que el comprador no pueda explicar por qué le agrada o
desagrada el bien. Puede suceder, incluso, que el comprador haya cambiado
de gusto, y que lo que le gustaba antes llegue a disgustarle después, sin
justificación alguna.
En el caso del artículo 1571 podemos decir que el perfeccionamiento del
contrato está subordinado al mero agrado personal del comprador, quien no
tiene marco alguno que lo limite. Se desnaturalizaría la compraventa de bienes
a satisfacción del comprador si se pretendiera objetivisar esta satisfacción
convirtiéndola en un estándar de calidad.
Manera de expresar la satisfacción.-
El artículo 1571 del Código Civil dice que el contrato se perfecciona en el
momento en que el comprador declara su conformidad.
De acuerdo con el artículo 141 del mismo Código, la manifestación de voluntad
puede ser expresa o tácita. Es expresa cuando se formula oralmente, por
escrito o por cualquier medio directo. Es tácita, cuando la voluntad se infiere
indubitablemente de una actitud o de circunstancias de comportamiento que
revelan su existencia No puede considerarse que existe manifestación tácita
cuando la ley exige declaración expresa o cuando el agente formula reserva o
declaración en contrario.
El artículo 1571 no exige declaración expresa, por lo cual el comprador puede
expresar su agrado o desagrado tácitamente. En tal sentido, son
manifestaciones tácitas el consumo del bien, su transferencia a tercero, el pago
37USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
de su precio sin reserva alguna cuando este pago deba hacerse al momento de
la entrega del bien al comprador, etc.
Si el destinatario de la oferta permanece callado, sin manifestar su voluntad en
uno u otro sentido durante la vigencia del plazo que tiene para hacerlo, su
silencio no puede importar pronunciamiento alguno, por aplicación del artículo
142 del Código Civil.
Plazo para declarar la satisfacción.-
El segundo párrafo del artículo 1571 del Código Civil establece lo
siguiente:
El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el
contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado
por el vendedor.
Uno de los requisitos de la aceptación es que sea oportuna, lo que quiere decir
que la aceptación debe ser hecha mientras la oferta se encuentre vigente.
También quiere decir que debe ser hecha a tiempo, o sea dentro del plazo
fijado por el oferente o por la ley para que ella sea formulada.
En el sistema peruano la falta de aceptación dentro del plazo respectivo da
lugar, no a la ineficacia de la aceptación, como ocurre en otros sistemas, sino a
la caducidad de la oferta.
Consecuentemente, la propuesta del vendedor caducará si la declaración de
agrado del comprador no llega a conocimiento del vendedor dentro del plazo
fijado en el segundo párrafo del artículo 1571 del Código Civil.
Dicho párrafo tiene un error conceptual, pues establece, como primera
posibilidad, que el comprador debe hacer su declaración dentro del plazo
estipulado en el contrato, siendo así que antes de la declaración de agrado del
comprador no existe contrato sino únicamente una oferta que establece un
38USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
plazo para ser aceptada mediante tal declaración. Convendría hacer referencia
al plazo señalado en la propuesta del contrato.
Rechazo de la propuesta.-
Dado que la potestad del destinatario de la propuesta de rechazar ésta es
absoluta, de tal manera que dicho destinatario no tiene que justificar su
rechazo, puede hacerlo en cualquier momento durante la vigencia de la
propuesta, aunque no haya degustado el bien.
COMPRAVENTA A PRUEBA
A diferencia de la compraventa a satisfacción del comprador en que, como se
ha visto, el contrato de compraventa sólo se perfecciona con la libre
declaración de agrado del comprador, en la compraventa a prueba, llamada
también a ensayo, se celebra un contrato de compraventa pero, según
PLANIOL Marcelo y RIPERT Jorge, se condicionan sus efectos a que el bien
sea probado o ensayado y que la compraventa no se considerará eficaz sino
cuando se reconoce que el bien es apto para la finalidad a la que se le destina.
El artículo 1572 del Código Civil la describe así:
La compraventa a prueba se considera hecha bajo la condición suspensiva de
que el bien tenga las cualidades pactadas sea idóneo para la finalidad a que
está destinado.
La prueba debe realizarse en el plazo y según las condiciones establecidas en
el contrato o por los usos.
Si no se realiza la prueba o el resultado de ésta no es comunicado al vendedor
dentro del plazo indicado, la condición se tendrá por cumplida.
39USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Obsérvese que en la definición doctrinaria se exige copulativamente que el bien
sea probado y que sea apto para la finalidad a la que se le destina, mientras
que nuestro Código Civil demanda estos requisitos disyuntivamente.
Concepto de compraventa a prueba.-
El artículo 1572° dice: "La compraventa a prueba se considera hecha bajo la
condición suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea
idóneo para la finalidad a que está destinado”.
La prueba debe realizarse en el plazo y según las condiciones establecidas en
el contrato o por los usos. Si no se realiza la prueba o el resultado de ésta no
es comunicado al vendedor dentro del plazo indicado, la condición se tendrá
por cumplida".
Esta compraventa se realiza cuando existe desconfianza respecto de la calidad
y bondad del bien y se celebra bajo la condición suspensiva de que el bien,
luego de realizada una prueba precisada previamente, tenga las cualidades
pactadas o sea idóneo para la finalidad a la que está destinado. En este caso y
a diferencia de la compraventa ad gustum, el contrato ya se ha celebrado, pero
la producción de sus efectos está condicionada a que se cumplan esos
requisitos.
Es condicionada por basarse en la ejecución de una prueba o experimento por
parte del comprador para ratificar su consentimiento en la celebración del
contrato. Un ejemplo de este contrato seria la compraventa de un vehículo para
determinado uso, el cual es sometido a prueba.
"Como puede advertirse, en esta modalidad contractual, si bien existe contrato
de compraventa, los efectos del mismo se encuentran condicionados a que el
bien sea probado o ensayado, y que en mérito a tal diligencia se determinará si
era idóneo para la finalidad para la que se le destinará, reservándose para el
comprador el derecho a ensayar el bien antes de adquirirlo en propiedad.
40USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
De lo anteriormente expuesto, podrá apreciarse que existe una sutil diferencia
con el contrato de compraventa a satisfacción del comprador, la cual consiste
en que la prueba o ensayo de la calidad del bien no se encuentra orientada a
determinar si el bien es del agrado o no del comprador, sino que tiene como
función objetiva establecer si el bien tiene las cualidades requeridas para la
finalidad a la cual se le va a destinar. No existe un libre arbitrio por parte del
comprador en el sentido de poder aceptar o rechazar el bien si el mismo no es
de su satisfacción (como ocurre en el caso de la compraventa a satisfacción del
comprador), sino que goza de una facultad que debe ser ejercida dentro de los
límites razonables y de buena fe, de tal modo que si el vendedor prueba que el
bien materia del contrato tenía las cualidades prometidas por el comprador no
puede rechazarlo.
Respecto de la prueba, deben establecerse con claridad, cuáles son las
cualidades requeridas para el bien, y en todo caso cual será la función para la
cual se destinará el mismo.
Naturaleza jurídica.-
Se ha visto que de acuerdo con el texto del primer párrafo del artículo 1572 del
Código Civil, la compraventa a prueba se considera hecha bajo condición
suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la
finalidad a que está destinado.
Se trata en primer lugar, pues, de un contrato de compraventa válidamente
celebrado, que reúne todos los requisitos necesarios para su
perfeccionamiento constitutivo, en el sentido de ser un acuerdo de voluntades
para crear la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien al
comprador y la obligación de éste de pagar al vendedor el precio del bien en
dinero.
Sin embargo, este contrato no es puro sino que está sujeto a una modalidad
que el artículo 1572 califica como condición suspensiva, según la cual la
41USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
eficacia del contrato depende de que el bien tenga las cualidades pactadas o.
Sea idóneo para la finalidad a que está destinado.
Se discute en doctrina si esta cláusula es propiamente una condición
suspensiva, desde que la condición propia es un hecho futuro e incierto,
mientras que la presencia de determinada cualidad del bien es un estado de
hecho no futuro sino ya existente al momento de celebrarse el contrato
Es por ello que se dice que se trata, en realidad, de una condición in
praeteritum relata, o sea, o sea de una de aquellas condiciones que hacen
depender la eficacia del contrato de un estado de hecho ya existente y
objetivamente cierto (la cualidad del bien), pero subjetivamente incierto, esto es
ignorado por las partes al momento del contrato.
Oportunidad y carácter de la prueba.-
La prueba debe realizarse después de la celebración del contrato de
compraventa, pues si lo fuera antes el resultado de ella formaría parte del
acuerdo de voluntades que da lugar al contrato, el cual no estaría sujeto a
condición alguna.
La prueba debe consistir en el experimento o conjunto de experimentos (que
pueden consistir en una inspección estática del bien o en un ensayo del
funcionamiento del bien) indicados en el contrato que permitan al comprador
apreciar si el bien tiene las cualidades pactadas o es idóneo para la finalidad a
que está destinado. De acuerdo con RUBINO Domenico, la modalidad de
prueba convenida entre las partes es un elemento esencial de la prueba, de tal
manera que una prueba cumplida de una manera aunque parcialmente distinta
no es una prueba en el sentido del contrato; no tiene valor alguno. La
apreciación del comprador debe hacerse con un criterio objetivo y siguiendo
criterios de equidad.
42USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Alcance del derecho del comprador.-
En el Código Civil peruano la prueba en la compraventa a prueba tiene carácter
objetivo, pues lo que se busca con ella es constatar que el bien reúne las
cualidades pactadas en el contrato o es idóneo para la finalidad a que está
destinado. No interesa si el bien es o no del agrado del comprador, desde que
no es éste el propósito de la prueba.
Apreciación del resultado de la prueba.-
La actuación de la prueba corresponde por regla general al comprador, aunque
DEGNI Francesco, admite que puede ser confiada a un tercero, elegido o a
elegir por las partes.
Para la actuación de la prueba deberá seguirse el procedimiento señalado en el
contrato o, en su defecto, el que, según los usos, resulte adecuado para la
finalidad de la prueba. Generalmente este procedimiento consiste en un
control, o verificación, o experimento sobre el bien, aunque puede consistir en
una serie de experimentos, por un cierto tiempo de duración fijado por las
partes o por los usos.
Es obligación del vendedor prestar todas las facilidades para la actuación de la
prueba, entre las cuales se encuentra la tenencia del bien por parte del
comprador o de la persona que éste designe.
Importa dejar bien claro, como dice GARCIA CANTERO Gabriel, que el
resultado de la prueba no se remite al libre arbitrio del comprador sino que, en
caso de discrepancia, debe ser objetivamente valorado, si preciso fuere,
mediante una prueba pericial judicialmente ordenada.
El tercer párrafo del artículo 1572 del Código Civil dispone que si no se realiza
la prueba o el resultado de ésta no se comunica al vendedor dentro del plazo
señalado, la condición se tendrá por cumplida, o sea que el contrato de
compraventa cobra plena eficacia.
43USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
No hay inconveniente para que el comprador renuncie a la prueba, siempre que
declare que el bien es idóneo al uso, pues de esta manera no perjudicará al
vendedor.
Alcances de la actuación de la prueba.-
Una vez efectuada la prueba de la manera pactada en el contrato o la decidida
por el perito, quedan por determinar los resultados de ella.
Pueden ocurrir las siguientes posibilidades:
1) Que el comprador considere que el bien materia de la compraventa tiene las
cualidades pactadas en el contrato, eventualidad en la cual la condición
suspensiva queda cumplida, con lo que el contrato adquiere plena eficacia.
2) Que el comprador declare que el bien es idóneo pero que no le agrada. En tal
caso también se considera cumplida la condición suspensiva, desde que el
agrado del comprador no es significativo.
3) Que el comprador manifieste que la prueba ha demostrado que el bien no tiene
las cualidades pactadas. El vendedor puede aceptar o no esta decisión del
comprador. Si la objetara, podrá recurrir a una apreciación pericial ordenada
judicialmente.
4) Que el comprador, pese a no encontrar la prueba satisfactoria, declare que
está dispuesto a adquirir el bien. En tal caso, debe entenderse que el
comprador renuncia a la condición.
Si el resultado final de la prueba fuera negativo y, por ello, la condición
suspensiva no se verificara, que es lo que en doctrina se considera "defecto de
la condición", el contrato de compraventa carecería de eficacia.
Plazo para la prueba.-
CALVO ANTON Manuela, dice que para poder considerar que se ha producido
el incumplimiento del comprador del deber de realizar la prueba, es necesario
que exista un período de tiempo durante el cual aquél hubiera debido proceder
44USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
a la misma, desde que la propia naturaleza condicional suspensiva del negocio
lo exige así.
El segundo párrafo del artículo 1572 del Código Civil dispone que "la prueba
debe realizarse en el plazo y según las condiciones establecidas en el contrato
o por los usos".
Comentando este artículo, escribe ARIAS-SCHREIBER que la regla contenida
en dicho artículo, que es propia del principio de preservación, ha sido
introducida en beneficio de la seguridad contractual y a fin de evitar actitudes
abusivas por parte del comprador. En efecto, si la prueba ha sido asumida por
las partes como un elemento destinado a la perfección del contrato, resulta
indispensable que ella se realice y que su resultado sea comunicado al
vendedor en su debida oportunidad.
Comunicación al vendedor.-
Según se ha visto, el tercer párrafo del artículo 1572 del Código Civil adopta
una posición distinta, desde que dispone que si el resultado de la prueba no es
comunicado al vendedor dentro del plazo establecido en el contrato o por los
usos, la condición suspensiva a que está sujeto el contrato de compraventa se
dará por cumplida. Esto quiere decir que, pese a que el resultado de la prueba
fuera negativo, si no es comunicado al vendedor dentro del indicado plazo se
considerará positivo.
Se trata de un caso en que el silencio, por mandato de la ley, importa
manifestación de voluntad.
Por otro lado, no existe ningún requisito formal para la declaración del
comprador, de tal manera que puede ser expresa o tácita, siendo de aplicación
el artículo 141 del Código Civil.
45USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Cumplimiento de la condición.-
Se ha visto que el primer párrafo del artículo 1572 del Código Civil dispone que
la compraventa a prueba se considera hecha bajo condición suspensiva de que
el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a que está
destinado.
Surge el problema relacionado con la manera como operan estas dos causales,
esto es copulativamente o disyuntivamente.
La mayoría de la doctrina consultada no presta atención a este problema,
limitándose a mencionar la disyuntiva, sin analizarla.
Sólo CAPOZZI da una explicación al tema diciendo que las cualidades son, en
general, expresamente mencionadas pero que, a falta de especificaciones la
averiguación tendrá por objeto la idoneidad de la cosa al uso a que está
destinada. Resulta de esta opinión, que comparto, que para apreciar las
cualidades del bien habrá que recurrir, en primer lugar, a lo que se haya
pactado al respecto en el contrato y sólo a falta de este pacto podrá recurrirse
al criterio de que el bien sea idóneo para la finalidad a que está destinado.
Efectos de la condición.-
Si la prueba se realiza y el comprador manifiesta su conformidad con el bien, o
su resultado no es oportunamente comunicado al vendedor, la condición se
considera cumplida y el contrato de compraventa cobra plena eficacia.
Traslado de los riesgos.-
Tomando en consideración que el contrato de compraventa a prueba está
sometido a la condición suspensiva de que el bien tenga las cualidades
pactadas o, en su defecto, sea idóneo para la finalidad a que está destinado, el
comprador sólo asume los riesgos del bien cuando formula su declaración de
conformidad.
46USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Clases de bienes.-
La misma doctrina consultada en el caso de la compraventa a satisfacción del
comprador opina que la compraventa a prueba puede recaer tanto sobre
bienes muebles como sobre inmuebles.
COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA
El artículo 1573 del Código Civil establece lo siguiente:
“Si la compraventa se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la
resolución del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la
conocida en el comercio”.
Se trata, en realidad, de una modalidad del contrato de compraventa que, a su
vez, reconoce dos variantes: la compraventa sobre muestra propiamente dicha,
que es aquella en que, según el artículo 1522 del Código Civil italiano, se
entiende que la muestra debe servir como exclusivo término de comparación
para la calidad de la mercadería; y la compraventa sobre tipo de muestra, en la
que la muestra sirve únicamente para indicar de modo aproximado la calidad.
Me voy a referir en primer lugar a la compraventa sobre muestra, que es la
típica, para tratar luego sobre la compraventa sobre tipo de muestra, que es un
derivado de aquélla.
Noción.-
La compraventa sobre muestra es una compraventa que está sujeta a la
contingencia de ser rescindida a solicitud del comprador si el bien materia de la
venta no guarda absoluta conformidad con una muestra previamente
determinada por las partes.
La compraventa sobre muestra reúne las siguientes características:
1. La existencia de un contrato de compraventa cabalmente celebrado, de tal
manera que goza del perfeccionamiento constitutivo de que trata el Estudio
47USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
"Perfeccionamiento de la transferencia de la propiedad". Existe un acuerdo total
sobre todos los extremos del contrato.
2. La eficacia de dicho contrato, de tal manera que el comprador ha quedado
obligado a transferir la propiedad de un bien el comprador y éste a pagar su
precio en dinero.
3. La elección previa a la ejecución del contrato de una muestra que servirá de
exclusivo parangón para apreciar la calidad del bien materia de la
compraventa.
4. El derecho del comprador de resolver la compraventa si la calidad del bien no
es conforme a la muestra
Naturaleza jurídica.-
Indica CAPOZZI Guido, que, la venta sobre muestra es un contrato perfecto,
inmediatamente eficaz, cuyo objeto no es determinado sino determinable a
través de la referencia a la muestra, que representa, como se ha dicho, un
medio de comparación. Trátese, según él, de un contrato per relationem, figura
que ocurre, cuando las partes no expresan una voluntad autosuficiente, sino
hacen referencia para la determinación de su contenido a una fuente extraña,
cual es, en la economía del contrato en examen, la muestra.
La conformidad del bien con la muestra no es una condición impuesta a la
compraventa, sino la exacta ejecución de ésta. En efecto, la eficacia de la
compraventa no depende de un hecho futuro e incierto, sino, como dice
DEG¬NI Francisco, sólo de la comprobación de un dato objetivo, de hecho,
esto es, que la cosa que el vendedor entrega al comprador sea idéntica a la
muestra, es decir, a una pequeña cantidad de mercancía retirada como término
de comparación con aquélla que ha sido objeto de la compraventa.
Función de la muestra.-
Me inclino por la posición de MESSINEO Francesco, quien estima que la
función de la muestra es servir de término exclusivo de comparación de la
cualidad de la cosa.
48USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Es acertado BORDA Guillermo, cuando dice que la venta sobre muestra es una
especie de la venta de calidad determinada, pero en la cual no se considera ya
una calidad genérica, apreciada según la buena fe y de acuerdo con los usos
del comercio, sino de la precisa calidad que tiene la muestra. No se cumple por
tanto con la entrega de una calidad análoga, ni de valor similar; es necesario
que sea igual.
Entrega de la muestra.-
La muestra suele ser entregada al comprador, pero se acostumbra también
entregarla a un tercero, pero en ambos casos debe existir aprobación por el
vendedor y el comprador.
Aunque por regla general la muestra se entrega a quien deba recibirla antes de
la celebración del contrato, no hay inconveniente conceptual para que lo sea
después de tal celebración, aunque según dice DEGNI Francisco, es
indispensable que sea designada primero.
Conservación de la muestra.-
Si bien la ley nada dice respecto a la conservación de la muestra, es
indiscutible que es esencial a la figura de la compraventa sobre muestra que
ésta sea conservada con la debida cautela para que pueda cumplir su función
de ser parangón (comparación o semejanza) exclusivo de las cualidades del
bien.
Remedio del comprador.-
Si existiera disconformidad entre la muestra y el bien vendido, el artículo 1573
del Código Civil permite al comprador la resolución del contrato, para lo cual
será aplicable lo dispuesto en los artículos 1371 y 1372 del mismo Código.
Compraventa sobre tipo de muestra.-
La compraventa determinando calidad conocida en el comercio, conocida por la
doctrina como "compraventa sobre tipo de muestra", si bien está sujeta, como
lo dice la Exposición de Motivos del artículo 1573 del Código Civil, a la misma
49USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
regla que la venta sobre muestra, existe una diferencia de grado, pues la venta
sobre muestra determina una conformidad concreta y exacta del bien con la
muestra, mientras la venta determinando calidad conocida en el comercio
implica una conformidad aproximada, menos estricta, que está referida a una
mercadería tipo standard
COMPRAVENTA SOBRE MEDIDA.
Concepto de cabida:
Refiriéndose a la compraventa de inmuebles, NAVARRO PEREZ, José Luis;
dice que cabida de una finca es la extensión superficial que se contiene dentro
de los límites que constituyen sus linderos, medida con precisión topográfica.
Otros autores, siguiendo a BADENES, opinan que la cabida se refiere
únicamente a la superficie horizontal de los inmuebles, es decir, a la capacidad
de contenido de porciones de suelo en su expresión bidimensional.
Tomando en consideración que, como se ha visto en el rubro anterior, el
régimen de la compraventa sobre medida es aplicable también a los bienes
muebles, es preciso encontrar un concepto de cabida que comprenda tanto a
bienes inmuebles como a muebles. En tal sentido, se sugiere considerar como
cabida el total de unidades de medida que se encuentra dentro de
determinados límites, que bien pueden ser linderos, tratándose de terrenos,
como largura, anchura y altura, en el caso de edificios, medidas del envase, en
el caso de bienes muebles envasados, etc.
En cuanto sea necesario, es indispensable indicar también el lugar de
ubicación del bien. Si yo me limito a decir que vendo un terreno de 10,000
metros cuadrados con un frente sobre determinada carretera de 50 metros
lineales por 200 metros lineales de fondo, no estoy permitiendo identificar el
inmueble pues puede haber numerosos terrenos de mi propiedad con frente
sobre la misma carretera que tengan 50 metros de frente por 200 metros de
fondo. Es preciso indicar en estos casos que se indique los bienes colindantes
para ubicar el terreno o que se cerque el terreno.
50USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Importancia de la diferencia de cabida.-
El artículo 1575 del Código Civil establece lo siguiente:
Si el exceso o falta en la extensión o cabida del bien vendido es mayor que un
décimo de la indicada en el contrato, el comprador puede optar por su
rescisión.
Nuestro codificador ha superado las dudas que han surgido en el Derecho
español estableciendo expresamente que el supuesto de aplicación del artículo
1575 es que el exceso o falta sea de la cabida indicada en el contrato.
La fijación de la diferencia en un décimo de la cabida es arbitraria pero
razonable ya que, como dice BADENES GASSET, Ramón; en la necesidad de
fijar algún límite, el establecerlo en un décimo resulta discreto. La
determinación de este límite es función del arte más que de la ciencia del
Derecho.
El Código concede al comprador la opción entre pagar el precio de lo que se
halle de más o recibir el precio de lo de lo que se halle de menos y la rescisión
del contrato. No se concede igual opción al vendedor. ARIAS-SCHREI¬BER
justifica esta diferencia de trato en la posibilidad de que el exceso o falta en la
cabida sean sustanciales y puedan comprometer seriamente la situación del
comprador. "Este, -agrega-, o no estará en condiciones económicas de cubrir el
exceso o la menor área no le permitirá satisfacer los fines que dieron motivo a
la compraventa, como sucede cuando necesita una extensión determinada
para instalar una fábrica. En estas circunstancias, el numeral 1575 I le confiere,
como es justo, la opción para que elija la rescisión del contrato.
Esto sólo sucede cuando el exceso o falta son graves o sustanciales, lo que
está medido por el Código en más de un décimo de la extensión o cabida
indicada en el contrato".
51USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Compraventa Por Cabida:
El artículo 1574, se refiere a la compraventa de un bien con la indicación de su
extensión o cabida, que se conoce, y por un precio en razón de un tanto por
cada unidad de extensión o cabida. La operación es más sencilla pues basta
multiplicar la cabida por el precio de cada unidad de cabida para obtener el
precio total. Es lo que en doctrina se conoce generalmente como "compraventa
por cabida".
Supongamos el caso de la compraventa de un terreno que se indica que tiene
un área de 15,000 metros cuadrados, cuyo precio es de S/.100.00 por metro
cuadrado. Al momento de hacer la entrega del terreno al comprador se
descubre que sólo tiene un área de 14,000 metros cuadrados.
Aplicando los principios generales sobre el derecho de las obligaciones, se
tendría que, de conformidad con el artículo 1220 del Código Civil, se entendería
que el vendedor no habría ejecutado íntegramente la prestación a su cargo,
cuya consecuencia sería no dar por efectuado el pago, lo que daría lugar, a su
vez, a que el comprador pudiera pedir la resolución de la relación jurídica
obligacional creada por el contrato de compraventa por cumplimiento parcial o
defectuoso de la obligación del vendedor, o la excepción de incumplimiento de
que trata el artículo 1426 del Código Civil.
La Compraventa Ad Corpus:
El artículo 1577 contempla el caso de que se venda un bien sin que las partes
le atribuyan importancia alguna a la extensión o cabida. Se trata de la venta
llamada per aversionem, en conjunto, por el todo, en bloque, en globo o ad
corpus, en la que se fija el precio en función del bien y tal como se encuentra.
En principio, y de acuerdo con la regla enunciada, en todos aquellos casos en
que se vende un bien como cuerpo cierto, no existe el derecho por parte del
comprador ni del vendedor para pedir la rebaja o aumento del precio,
cualquiera que fuese la extensión o cabida del bien. Por lo demás, y
ordinariamente cuando se hace esta clase de contratos, se indica que se trata
52USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
de una venta ad corpus y ésta es una cláusula de estilo, empleada usualmente
en nuestro tráfico contractual, habida cuenta de las deficiencias catastrales
existentes y del hecho de que en numerosas circunstancias se dan diferencias
entre la extensión o cabida real y la que figura eventualmente en el contrato.
En la compraventa ad corpus, el precio no depende, pues, de la extensión o
cabida y en los casos en que ésta se indica sólo se trata de datos ilustrativos,
lo que, como señala Ricci, constituye una demostrationi causa. De esto se
desprende, en principio y sujeto a la excepción que se explica posteriormente,
que la mayor o menor cabida no influye en la venta ni originan el derecho a
aumentar o rebajar el precio.
El artículo 1577 presenta en su segundo párrafo una innovación sustancial, que
no existía en el Código Civil derogado, cual es que si la diferencia real excede
en más de una décima parte a la señalada en el contrato, el precio sufrirá la
reducción o el aumento proporcional, por razones de equidad. Aun cuando este
reajuste o restitución es en esencia contrario a la naturaleza de la compraventa
por el todo, en bloque o ad corpus, se ha introducido con el propósito de evitar
situaciones injustas y que perjudiquen seriamente el interés de uno de los
contratantes.
La Compraventa De Bienes Homogéneos:
La compraventa de bienes homogéneos es aquella en que se transfiere un
conjunto de bienes que pertenecen al mismo género, como sería el de varios
terrenos dedicados a la construcción urbana.
Se entiende por bienes homogéneos desde un punto de vista jurídico la tercera
acepción del Diccionario de la Lengua Española, esto es, "un conjunto formado
por elementos iguales".
El artículo 1578 se ha puesto hasta en dos hipótesis, a saber:
53USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
1) Que la venta se haya hecho por un solo y mismo precio, pero con indicación de
sus respectivas extensiones o cabidas. En este caso y por razones de justicia
se hace una compensación entre las mayores y menores extensiones o
cabidas de cada uno de tales bienes, pero sólo hasta el límite de su
concurrencia, de modo que es probable que reste un saldo sobre el cual no
habrá lugar a reclamo.
2) Que sobre esta misma clase de bienes la venta se haya pactado fijando el
precio por unidad de extensión o cabida. La solución es aquí distinta y no
funciona la compensación del primer párrafo, sino la remisión a los artículos
1574 a 1576, esto es, el cumplimiento de lo pactado o, de no ser ello posible, el
pago de una cantidad proporcional a lo que exista de más, o la restitución del
precio, también proporcional, por lo que se halle de menos; teniendo el
comprador la opción de rescindir el contrato si el exceso o la falta es mayor de
un décimo o el porcentaje indicado en el contrato, a lo que se agrega la
facilidad de pago por el exceso o la restitución del precio en lo que exista de
menos.
Caducidad De Los Derechos.-
Aunque algunos autores como NAVARRO PEREZ, José María consideran muy
breve el plazo de seis meses para la caducidad de las acciones resultantes de
las reglas sobre la compraventa sobre medida, la mayoría de la doctrina y de
los Códigos se inclinan por declarar acertado dicho plazo. Al respecto,
MANRESA y NAVARRO José María; dice que la naturaleza de los hechos que
dan motivo a las acciones rescisorias, pues para averiguar si la finca tiene o no
la cabida estipulada o si se ha hecho la entrega de todo lo contenido dentro de
los linderos, no es menester que transcurra mucho tiempo. Generalmente, en el
momento de la entrega suelen ponerse de claro ciertos puntos; por eso
precisamente el plazo comienza a contarse desde el día de la entrega material
del bien.
Se trata, como lo dice el precepto de un plazo de caducidad.
54USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS.
El artículo 1580 del Código Civil establece lo siguiente:
“En la compraventa sobre documentos, la entrega del bien queda sustituida por
la de su título representativo y por los otros documentos exigidos por el
contrato o, en su defecto, por los usos”
Este artículo tiene su antecedente directo en el artículo 937 del Código Civil
portugués, el cual, a su vez, se inspira en el artículo 1527 del Código Civil
italiano.
Se trata de una modalidad del contrato de compraventa de bienes muebles,
según la que el vendedor se libera de la obligación de entregar el bien vendido
con la remisión al comprador del título representativo del mismo.
Esta modalidad de compraventa tiene gran difusión en el comercio de bienes
muebles a distancia, donde los bienes deben ser trasladados de una plaza a
otra, aunque no necesariamente a un país distinto.
La compraventa sobre documentos es una operación usual dentro del tráfico
mercantil de bienes muebles, en cuya virtud y sobre la base del principio de
representatividad, la entrega del título (warrant, conocimiento de embarque,
recibo de carga, etc.) equivale a la de la mercadería, siendo así que ésta puede
encontrarse en viaje o hallarse depositada en un almacén. Las consecuencias
de esta entrega son de suma importancia: el vendedor queda liberado de la
obligación de poner las mercaderías a disposición del comprador y éste puede
recogerlas a la presentación del título, en tanto que, correlativamente, el
vendedor goza del derecho a exigir el pago del precio.
Caracteres.-
Los elementos típicos de la compraventa sobre documentos son los siguientes:
55USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
a) Constituye una inserción de la disciplina de los títulos de crédito en el contrato
de compraventa de bienes muebles;
b) Dada la naturaleza del título, el legislador establece una equivalencia funcional
entre la entrega de la cosa en sentido estricto y la entrega de los títulos;
c) Con la entrega de los títulos, el vendedor se libera de la obligación de entrega
del bien, que es inherente a la compraventa, quedando agotada toda su
actividad en relación con tal obligación. En adelante, corresponde al comprador
hacer efectiva la entrega del bien;
d) Se puede referir tanto a bienes originariamente genéricos pero ya
individualizados cuanto a bienes específicos por su naturaleza;
e) Su presupuesto es que el momento de la compraventa el bien se encuentra en
poder de un tercero (porteador, depositario), el cual lo tiene por cuenta del
vendedor;
f) Permite varias ventas sucesivas de la misma mercadería sin la necesidad de la
tradición material de ésta, sino sólo mediante la entrega de sus títulos
representativos.
El riesgo de la mercadería.-
De conformidad con el artículo 1567 del Código Civil, el riesgo de pérdida de
bienes ciertos, no imputable a los contratantes, pasa al comprador en el
momento de la entrega.
Este artículo se justifica por haber el Código adoptado el principio res perit
debitoris respecto a las obligaciones de dar bienes ciertos.
Aplicando este principio a la compraventa de bienes ciertos, el riesgo de
pérdida del bien pasa del vendedor al comprador en el momento de la entrega
del bien, pues sólo en ese momento el vendedor deja de ser deudor por haber
cumplido totalmente su obligación de transferir la propiedad del bien.
Tratándose de la compraventa sobre documentos, el principio es igual, o sea
que el riesgo de pérdida de la mercadería pasa al comprador en el momento de
la entrega, con la peculiaridad que se considera como momento de la entrega
56USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
aquél en que el título representativo de la mercadería es entregado al
comprador.
De allí que el vendedor es responsable ante el comprador por la pérdida o
deterioro ocurrido culposamente al detentador de la mercadería antes de la
entrega al comprador de los documentos representativos; y responde, según la
naturaleza del daño, en base a las reglas ordinarias de la venta. En cambio, el
vendedor no responde de los actos dolosos o culposos del detentador después
de la entrega de los documentos. Desde este momento la posesión de las
mercaderías ha pasado al comprador, por lo cual será el detentador quien
deberá responder directamente ante el comprador por incumplimiento de su
obligación de custodia y entrega, obligación unilateral y abstracta que surge del
título-valor.
Incumplimiento del contrato.-
Al quedar sustituida la entrega del bien por la entrega de su título
representativo, el vendedor queda liberado de toda responsabilidad por falta de
entrega de la mercadería por parte del detentador (porteador o depositario) de
ésta. Como compensación por esta liberación, el comprador puede ejercitar
contra el detentador, como propios y originarios, los derechos que nacen del
título representativo y, en tal virtud; puede demandarlo por incumplimiento de
su obligación de entrega.
Empero, puede ocurrir que al recibir efectivamente el comprador la mercadería
por parte del detentador, resulte que ésta no es conforme con lo contratado con
el vendedor, con lo que el derecho de crédito del comprador no ha resultado
satisfecho. En tal eventualidad, resultando los defectos de conformidad
imputables al vendedor, continúa incumplida la propia obligación de entrega por
parte de éste, pese a haberse cumplido la obligación del detentador de
entregar la mercadería al comprador.
En estas condiciones, el comprador, invocando el artículo 1428 del Código
Civil, puede solicitar el cumplimiento de la prestación de entrega a cargo del
57USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
vendedor o la resolución del contrato de compraventa. También puede hacer
uso del procedimiento contemplado por el artículo 1429 del mismo Código.
ENAJENACIÓN POR EXPROPIACIÓN
Para cumplir con uno de sus fines esenciales, como es la satisfacción del
interés y utilidad pública, el Estado se encuentra dotado de facultades
suficientes para sustraer del patrimonio de los particulares determinados bienes
e incorporados a su patrimonio o al de las entidades que la ley autorice. Todo
esto supone un procedimiento complejo de expropiación, en el cual el
expropiado está en la necesidad jurídica de enajenar uno o más de sus bienes
en forma compulsiva. En el Perú, la expropiación está sujeta a las
disposiciones contenidas en la Ley Nº 27117 de fecha 20 de mayo de 1999.
Se ha discutido intensamente acerca de la naturaleza jurídica de la
expropiación. Si bien el tema corresponde en esencia al derecho
administrativo, conviene hacer presente que existen autores según los cuales
ella constituye una especie típica de venta forzada en la que el expropiado ha
prestado tácitamente su consentimiento en el instante en que adquirió la
propiedad que después le es expropiada.
Ernesto C. Wayar refuta esta tesis a mérito de los argumentos siguientes:
1) El Estado, en ejercicio de poder de policía, actúa como Poder Público, es decir,
no discute ni negocia con el particular expropiado, declara (por ley) que una
cosa es de utilidad pública, y procede a apropiarse de ella. Si bien es verdad
que paga por ella, no se trata de un precio, sino de una indemnización por el
daño que sufre el expropiado, que se ve privado de algo que, en la mayor parte
de los casos, no quería enajenar.
2) No puede afirmarse que el expropiado ha prestado su consentimiento con
anticipación; menos aún se puede sostener que quien adquiere un bien lo hace
aceptando una eventual necesidad estatal futura de disponer de ese bien y que
58USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
para satisfacer esa eventual necesidad acepta ser despojado en cualquier
momento. Decir, sostiene Borda, que quien adquiere una propiedad acepta que
el Estado se la expropie, es expresar una idea falsa e inútil. En efecto, el
consentimiento de los contratos debe ser actual, lo cual no ocurre en este caso.
3) La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha declarado que es impropia la
terminología empleada en el artículo 1324, inciso 10 (del Código Civil
argentino) puesto que allí se denomina comprador al expropiante y se llama
venta al acto expropiatorio. Los fundamentos de la Corte son claros: la
expropiación, como instituto de derecho público, está regida por normas
especiales y no por los preceptos de la compraventa contenidos en el Código
Civil; ésta es una figura del Derecho Privado; aquella integra las instituciones
de Derecho Público. La expropiación no es una materia incluida en el Código
Civil; por el contrario, son las provincias las que deben dictar sus propias
legislaciones sobre esta materia".
En nuestra opinión y coincidiendo con la mayoría de los tratadistas, la
expropiación es una figura de derecho administrativo, mediante la cual el
Estado, para el cumplimiento de sus fines, priva en forma coactiva de la
propiedad de un bien al dueño, siguiendo un trámite y pagando una
indemnización que ordinariamente es en dinero y que excepcionalmente puede
ser hecha en bonos.
El citado Ernesto C. Wayar señala con claridad que los elementos de la
expropiación no tienen nada que ver con los de la compraventa. Así, aquélla se
integra con 5 elementos:
i. Finalidad consistente en la utilidad pública que se quiere satisfacer con la
expropiación, la que debe ser calificada por ley;
ii. Subjetivo, uno de los sujetos de la relación jurídica expropiatoria es siempre el
Estado, por excepción, puede ser expropiante un particular, siempre que sea
autorizado por el Estado;
iii. Objetivo, constituido por el bien cuya propiedad se transmite del expropiado al
expropiante;
59USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
iv. Material, que está dado por-la indemnización en dinero, que con carácter previo
debe pagar el Estado;
v. Formal, pues se debe seguir un procedimiento que garantice la inviolabilidad de
la propiedad privada y el derecho de defensa enjuicio".
En definitiva, son aplicables a la expropiación los elementos de juicio aportados
al referimos a la venta forzosa
PACTOS QUE INTEGRAN EL CONTATO DE COMPRAVENTA
La compraventa tiene una expresión amplia y liberal; sin embargo, pactos que
la sujetan a determinados requisitos y restringen su liberalidad.
1. Los pacto nominados: Aquellos que están normados en el código civil estos
son:
i. De compraventa con reserva de propiedad.
ii. De retroventa.
2. Los innominados: no legislados por el código civil.
El Art. 1582 del CC que a la letra dice puede integrarse a la compraventa pacto
lícito, con excepciones.
Puede integrar la compraventa cualquier pacto lícito, con excepción de los
siguientes, que son nulos:
1. El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la
compraventa por convenirse que si hubiera quien dé más por el bien, lo
devolverá el comprador.
2. El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al comprador la
obligación de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga,
cuando pretenda enajenarlo.
60USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
En aplicación de la autonomía de la voluntad, se pueden integrar a la
compraventa toda clase de pactos válidos, con excepción de los que se
detallan en este numeral.
Sin entrar a un profundo análisis de los pactos válidos, nada impide la
compraventa sujeta a condición suspensiva o resolutoria, con cargo, a la vista,
con cláusula de no establecerse por parte del vendedor, con cláusula de
construir de manera determinada, etc.
El Código Civil niega validez, en cambio, al pacto de mejor comprador y al
pacto de preferencia, por estimar, entre otras razones, que obstaculizan el
proceso contractual y han caído en desuso. A pesar de ello y
contradictoriamente, conserva la retroventa, pese a que genera efectos
similares y tampoco se aplica en la práctica. Cabe manifestar, que el autor no
estaba de acuerdo con su mantenimiento en el nuevo Código Civil, pero
prevaleció el criterio distinto del ponente doctor Manuel De la Puente y Lavalle
y de los miembros de la Comisión Revisora.
Para conocer mejor las razones que existieron para rechazar los pactos
aludidos, conviene explicar cuáles eran sus alcances y también sus
inconvenientes.
El pacto de mejor comprador, conocido como pacto de mejor oferta y en Roma,
como adictio in diem. Es aquel en virtud del cual una vez realizada la venta, si
el vendedor pudiese obtener de un tercero una oferta mejor, la primera compra
queda resuelle y el comprador tiene que devolver el bien para que se realice la
segunda compra, por un precio más favorable. Este pacto, que en una época
tuvo gran divulgación, cayó más tarde en descrédito; pues creaba inseguridad
para el primitivo comprador (precariedad de su titulo, incertidumbre en efectuar
mejoras, etc.) y se prestaba al abuso por la intervención de testaferros. En
suma, era un pacto que perjudicaba la contratación, en vez de favorecería, y su
exclusión -siguiendo la tónica de los códigos modernos- ha sido un acierto.
61USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Es verdad que en el Código Civil de 1936 este pacto estaba sujeto a
limitaciones en el espacio y en el tiempo que diluyan cuanto menos en algo sus
dificultades Como sostiene De la Puente y La valle "...tiene inconvenientes
bastante menores que el pacto de mejor comprador". Sin embargo, también ha
sido suprimido, pues desalienta a los adquirentes y, en suma, pone trabas al
tráfico contractual, siendo así que la filosofía del Código es alentarlo y permitir
su mayor fluidez.
COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD
Pacto de reserva de propiedad:
En la compraventa con reserva de propiedad puede pactarse que el vendedor
se reserva la propiedad del bien hasta que se le haya pagado todo el precio o
una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador,
quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la
entrega.
El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con
el pago del importe del precio convenido.
El pacto de reserva de propiedad, cuyo remoto origen parece encontrarse en el
pactum reservan domíni del Derecho Romano, adquirió en el curso del siglo
veinte excepcional importancia, habida cuenta de que facilita las compras a
quienes carecen de recursos suficientes para hacerlas al contado y alienta el
volumen de la comercialización de bienes al extender el mercado de consumo.
En esencia, este pació determina que la transferencia de la propiedad quede
diferida hasta que el comprador haya satisfecho todo el precio o la parte
determinada en el contrato (dor.eepreiium solvafur), de modo que. Entre tanto,
el vendedor conserva el dominio y con ello asegura y> derecho. El comprador
por su parte, recibe el bien y lo disfruta, pero no lo incorpora a su punto no se
haya producido la cancelación convenida. Es pues, de consiguiente, lo que
llama Degni "un precarista", y no puede válidamente disponer de] bien, y de
hacerlo responde de apropiación indebida. Tampoco puede adquirirlo por
62USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
prescripción, sin que sea necesario efectuar una nueva declaración de
voluntad.
En realidad la transferencia diferida no viene a ser sino la natural contrapartida
del pago del precio, también diferido o fraccionado en cuotas. Vemos, en
consecuencia, que el beneficio del plazo o duración funciona pata ambas
partes, aunque de distinta manera. El vendedor, en efecto, conserva la
propiedad del bien, hasta que se haya pagado el precio. El comprador
relativamente tiene la ventaja de desplazar ese pago en el tiempo, de acuerdo
con sus posibilidades económicas. Desde luego, para que exista la reserva de
la propiedad tendrá que ser expresamente Convenida y no es, pues, de
carácter forzoso. .
Rezzónico ha explicado las ventajas e inconvenientes de! pacto de reserva de
dominio. Las primeras, que son innegables y a las que ya nos referimos,
consisten para dicho tratadista en que le confiere al comprador un instrumento
de crédito,"que le permite adquirir las cosas que necesita, no disponiendo de
los fondos necesarios para pagar desde luego su precio", mientras que para el
vendedor representa ".. Un instrumento de seguridad o garantía contra el
nesgo de insolvencia del comprador a quien le entrega la cosa vendida sin
haber percibido su precio" (Luis María Rezzónico, Op. cit., página 352). En
cuanto a los supuestos inconvenientes, el mismo tratadista señala que hay
quienes sostienen que el pacto induce a error y a engaño a los acreedores del
comprador, que puede ser utilizado usurariamente por el vendedor, quien
invocando la falta de pago de una sola cuota podría exigir la restitución de) bien
vendido y la
conservación de todo lo pagado por el comprador; que el referido pacto crea un
privilegio no sancionado por la ley en favor de un solo acreedor -el vendedor- y
en desmedro de los demás acreedores; y, finalmente, que social y moralmente
"es una gran tentadora, pues crea necesidades más o menos ficticias" (Op. cit.,
páginas 352 y 353).
63USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
El mismo Rezzónico se encargó de destruir estos supuestos inconvenientes.
En lo concerniente al posible engaño a los acreedores, expone que puede ser
atenuado o suprimido y los terceros de buena fe protegidos mediante
previsiones legales o a través de inscripciones del pacto en registros
inmobiliarios y mobiliarios. En relación con la usura, si bien admite que el pacto
se ha prestado a ella, esto no justifica desconocer su validez y esos abusos
pueden ser eficazmente reprimidos. No se da, tampoco, un privilegio para el
vendedor con desmedro de los restantes acreedores, y citando a Ramclla dice
que no es distinta la situación de las cosas que se detentan a tirulo de locación,
depósito, comodato, etc. En lo que se refiere al aspecto moral, "resulta más
injusto reconocer un derecho de propiedad en favor de quien ha cumplido una
mínima parte de su obligación primordial de pagar el precio, que reconocer al
vendedor el derecho de exigir la devolución de la cosa si no se le paga
totalmente, imputándose a 'alquiler' la suma que ya tiene percibida" (Luis María
Rezzónico, Op. cit., página 353).
Se discute cuál es la naturaleza jurídica del pacto de reseña de propiedad. Hay
quienes como Enneccerus y Lehmann, Ferrara, Ascoli, Gasea, Scheggi, Lobos
y Saravia, citados por Rezzónico -quien comparte sus opiniones- manifiestan
que la transferencia de la propiedad está subordinada al cumplimiento de una
condición suspensiva: el pago total del precio convenido. Esta es, por lo
demás, la opinión preponderante en la doctrina. Para otros, no es una
compraventa, sino una promesa de venta, lo que a nuestro entender no es
exacto. Y no faltan quienes, como Degni, afirman que se trata de una venta
"pura y simple, en la que solamente el traspaso de propiedad es diferido ipso
jure, sin necesidad de ulterior consentimiento, a un término determinado o a la
realización de un acontecimiento exterminado
Cuando en una compraventa con pacto de reserva de la propiedad el
comprador recibe la posesión del bien para su uso y disfrute, tanto el riesgo de
la pérdida total o parcial como el del deterioro se desplazan a este último. Así lo
dispone la parte final del primer párrafo del artículo bajo comentario y la regla -
que constituye una excepción al principio general de que los riesgos son del 64
USP – HUACHO
VII – CICLO 2015
dueño- es justa, en la medida en que dicho comprador está en posesión, uso y
disfrute del bien materia de la compraventa. Dice a este propósito Messineo,
que "...en ¿erogación a los principios, el comprador asume los riesgos de la
cosa desde el momento de la entrega, o sea aún antes de llegar a ser
propietario de ella (lo que está justificado por la circunstancia de que él,
comprador, tiene ya el goce de la cosa). Se trata de los riesgos de
perecimiento, deterioro y similares". Y agrega "Además, obsérvese que la
entrega, que de ordinario tiene la sola función de dar lugar a la ejecución del
contrato por parte del vendedor, en el caso presente tiene la función ulterior de
señalar el momento del traspaso de los riesgos del vendedor (propietario) al
comprador (todavía no propietario)"
El pacto de reserva de propiedad se extiende, en nuestro Código, a los bienes
muebles e inmuebles. Es frecuente verlo aplicado en la compraventa a plazos
de maquinarias, vehículos, equipos de distinta naturaleza y artículos de uso
doméstico, no pudiendo quedar esos contratos inscritos en el Registro Fiscal
de Ventas a Plazos pero si en el Registro de Bienes Muebles a que se refieren
los artículos 2008, inciso 7, y 2043,2044 y 2045 del Código Civil. También es
usual su empleo en la compraventa a plazos de inmuebles en cambio, se
descarta el pacto cuando los bienes son consumibles, dado su inmediato
agotamiento por parte del comprador, así como de aquellas cosas que no
siéndolo naturalmente, según manifiesta León Barandiarán, "en el caso
concreto están destinadas a ser consumidas o a dejar de existir como cosas en
si distintivas, por resultar incorporadas en otra cosa, muebles o inmuebles,
porque ello haría perder automáticamente la propiedad al vendedor; mal podría
explicarse aquí el pacto, si el consumo o la incorporación solo deben
producirse después del pago integral del precio. Un problema no resuelto por el
Código es el relativo a los atributos de la propiedad en esta figura.
¿Se conservan esos atributos en beneficio del vendedor?
Nos parece que no, ya que el comprador requiere de la entrega del uso,
posesión y disfrute.
65USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Es evidente que de cumplirse la resolución, todo debe volver al vendedor. El
problema subsiste respecto del disfrute. ¿Debe haber derecho de repetición?
Tal vez lo mejor sería utilizar el proyecto de artículo propuesto por De la Puente
y Lavalle
El segundo párrafo del artículo 1583 sanciona la transferencia automática del
bien a favor del comprador, en cuanto se haya cancelado el precio cuyo pago a
plazos la difirió. La referida transmisión no opera retroactivamente sino solo a
partir de esa cancelación, ya que hasta entonces el vendedor seguía siendo
propietario del bien vendido
Un aspecto que merece considerarse es el que concierne a la situación que se
producirá si el comprador deja de pagar tres o más cuotas, sucesivas o no y el
vendedor no logra, en ejecución de sentencia, su cancelación, siendo así que
ya se habría abonado más del 50% del precio como se recordará, en este
último evento el vendedor pierde el derecho de optar por la resolución del
contrato y todo pacto en contrario es nulo.
¿Puede el vendedor, en esta situación, solicitar el remate del bien en la
etapa de la ejecución del fallo?
A nuestro entender la respuesta es negativa, habida cuenta de que el bien es
de su propiedad, debido a la existencia del pacto.
¿Qué hará entonces el vendedor, frente a una situación de esta naturaleza?
¿Podrá sostener que se trata de una situación distinta a la planteada por el
artículo 1562 e invocar la tesis de que el contrato ha quedado resuelto? ¿O no
le quedará más remedio que admitir la generalidad del principio recogido por el
citado artículo 1562 y procurará cobrar su crédito dirigiéndose contra otros
bienes que sean de propiedad del comprador?
Reconocemos que estamos frente a un problema de difícil solución. Desde
luego parecería exacto que el artículo 1562 es genérico y comprende toda
66USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
clase de ventas, incluyendo aquellas en las cuales se ha convenido la reserva
de propiedad. Por otra parte puede suceder que el comprador no tenga bienes
y que el crédito del vendedor no pueda ser satisfecho, lo que consagraría una
injusticia. La situación del bien vendido quedaría en suspenso, pues mientras
por un lado su dominio no se trasladó del vendedor al comprador, por el otro no
cabría la resolución por haberse pagado más del 50% del precio, todo lo cual
es, por decir lo menos, absurdo.
En la doctrina, autores como Degni han encontrado respuesta manifestando
que "estando condicionado el traspaso de la propiedad y debiendo ser este
traspaso la última consecuencia ineludible de la relación ya constituida, si no se
verifica por el incumplimiento de la condición a la que fue sometido, es lógico
que toda la relación de compraventa se extinga"
¿Es válido que en una compraventa con pacto de reserva de propiedad se
estipule que las cuotas que haya pagado el comprador queden en
beneficio del vendedor, si no se produce la cancelación total del precio?
Entendemos que esta estipulación es posible, pues no atenta contra norma
imperativa, ni es en principio contraria a la moral y a las buenas costumbres;
pero agregando que habrá que examinar los casos para precisar si no se está
con ello ocultando una operación usuraria.
OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS
La reseña de la propiedad es oponible a los acreedores del comprador solo si
consta por escrito que tenga fecha cierta anterior al embargo.
Si se traza de bienes inscritos, la reseña de la propiedad es oponible a terceros
siempre que el pacto haya sida previamente registrado.
Tanto para defender al vendedor como a los acreedores de un comprador, se
ha establecido en este precepto las reglas relativas a la oponibilidad del pacto
frente a terceros.
67USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
En primer término, y tratándose de bienes no inscritos, la reserva de propiedad
es oponible a los acreedores del comprador, siempre que conste por escrito de
fecha cierta que sea anterior a la medida de embargo trabada por ellos. Desde
luego habrá que estar a lo que se considera por escrito de fecha cierta, en el
entendido criterio de que exista certidumbre respecto de ella, como sucedería,
por ejemplo, si hubiese sido reconocida judicialmente o si el Notario diese fe de
que están suscribiendo el escrito en su presencia, en día, mes y año
determinados.
Si bien el pacto de reserva de dominio respecto de los bienes no inscritos
puede hacerse valer contra cualquier acreedor, también es exacto que en caso
de conflicto prevalecerá frente a este pacto la norma contenida en el artículo
948 del Código Civil, según la cual quien de buena fe y como propietario recibe
de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el
enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo.
El mismo artículo 1584 se refiere en su segundo párrafo a la situación de los
bienes inscritos y establece que la reserva de la propiedad es oponible a
terceros, incluyendo como es obvio a los acreedores, siempre que el pacto
haya quedado previamente anotado, sea en el Registro de la Propiedad
Mueble o en el de la Propiedad Inmueble, según el caso.
Nosotros compartimos, por el contrario, la opinión de los tratadistas italianos,
cuando afirman que el pacto de reserva de propiedad es aplicable en los casos
de declaración de quiebra. En efecto -sostienen- la regla que existe para los
acreedores singulares del comprador debe también valer en relación con la
masa de tales acreedores, o sea en caso de quiebra del comprador. "
EL ARRENDAMIENTO - VENTA
Las disposiciones de los artículos 1583 y 1584 son aplicables a los contratos
de arrendamiento en los que se convenga que. Al final de los mismos, la
propiedad del bien sea adquirida por el arrendatario por efecto del pago de la
merced conductiva pactada.
68USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
El arrendamiento-venta es una modalidad muy difundida en la actividad
económica y particularmente en la adquisición de muebles tales como
maquinarias, equipos, refrigeradoras, aparatos de televisión, estereofónicos,
computadoras, vehículos, etc., que se entregan mediando el pago de una o
más cuotas iníciales, con la indicación de que el arrendatario se convertirá en
propietario una vez que haya terminado de cancelar sus cuotas.
Como sucede con el pacto de reserva de propiedad, la naturaleza jurídica del
arrendamiento-venta ha sido y es discutida en doctrina. Para algunos juristas
se trata de una venta bajo condición suspensiva, mientras no faltan quienes
sostienen que es una locación con promesa de venta. Abundan, por último, los
que afirman que es una venta con reserva de propiedad, es decir, una
aplicación del pacto reservati domini.
Rezzónico penetra profundamente en el tema, en términos de connotada
importancia. Cita entre los autores a Guillouard, quien sostiene que "es un
contrato de venta, sin mezcla alguna con locación, pues el fin del contrato es
hacer al cesionario propietario del objeto que va a serle entregado, bajo la
condición del pago de las cuotas en que ha sido fraccionado el precio: adquiere
mediatamente la cosa, bajo la condición suspensiva del pago de las cuotas".
Agrega Rezzónico que "la jurisprudencia francesa se ha inclinado a consagrar
este criterio y pone como ejemplo el fallo de la Corte de Casación, dictado en
1933, en el juicio promovido por la Sociedad Citroen contra la quiebra de
Roger, indicando que dicha sociedad había entregado al señor Roger un
automóvil pagadero en parte al contado y en parte en mensualidades de 1,000
francos, estableciendo el contrato que mientras el precio total del coche no
hubiese sido completamente pagado, el cliente no sería propietario del mismo,
y hasta entonces el fabricante será el propietario y la venta del vehículo estará
prohibida. Declarada la quiebra del señor Roger: el Sindicato vendió el
automóvil, y la Sociedad Citióen reclamó que se le reconociera como acreedor
privilegiado por la suma que se le adeudaba, sobre el importe obtenido de la
venta. La Corte de Casación declaró que la cláusula de reserva de propiedad
no podía ser opuesta a la quiebra judicial del adquirente, porque siendo venta, 69
USP – HUACHO
VII – CICLO 2015
el tercerista (el sucesor del comprador, después vendedor) se había
desprendido de la propiedad, y en consecuencia consideró a Citroën como un
acreedor común"
Pero en contraposición a este fallo, así como a la opinión de otros tratadistas,
la mayoría de los civilistas franceses se han pronunciado en el sentido de que
en tales casos existe un contrato de locación con promesa de venta. El mismo
Rezzónico se refiere a las opiniones vertidas por Planiol y Ripert, Baudry-
Lacantinene y Wahl y expresa que "...el contrato debe ser considerado
provisionalmente como locación, pero circunstancias ulteriores pueden
transformarlo retroactivamente en venta, de modo que no haya habido
nunca locación. El locatario-comprador tiene la opción entre la calidad de
locatario y la de comprador: es locatario bajo condición resolutoria, ya
que solo el pago íntegro lo convertirá en adquirente y él no está obligado
a ese pago íntegro; y es comprador bajo condición suspensiva"
Entre nosotros el artículo 1585 del Código Civil elimina toda duda respecto de
la naturaleza del arrendamiento-venta, pues lo remite a las disposiciones de los
artículos 1583 y 1584, sobre compraventa con reserva de propiedad. Esta es,
en consecuencia, su naturaleza jurídica, en coincidencia con otras
legislaciones, como la alemana y la italiana. Enneccerus ha señalado que estas
operaciones son una especie del género de las ventas con pactum reservan
dominii, es decir que son ventas con reseña de propiedad, con suspensión de
la transferencia de dominio hasta el completo pago de las cuotas del precio.
No debe confundirse esta figura con el arrendamiento financiero o leasing,
contemplado por el artículo 1677 del Código Civil y por el Decreto Legislativo
№ 299, pues su naturaleza y alcances son diferentes y están explicados en
otra parte de esta obra.
PACTO DE RETROVENTA
Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente
el contrato, sin necesidad de decisión judicial.
70USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Por el pacto de retroventa, el vendedor tiene el derecho de recuperar el bien
vendido, restituyendo al comprador el precio recibido. Conocido también como
pactum de retrovendendum y pacte de rémeré, a decir de Óscar Maria Ferrari
"estas denominaciones, en lo que al Derecho francés atañen, pero que podrían
generalizarse a las demás legislaciones con alguna excepción como Alemania,
han sido objeto de la crítica de Troplong. El insigne tratadista dice que de la
definición que da el Código Civil ("la reserva de recobrar la cosa vendida,
mediante la restitución del precio principal"), resulta que el retracto no es
una nueva venta, sino una disolución de la venta realizada. Y que a las
expresiones 'pacte de rachat'', 'pacte de rémere". Les falta exactitud, pues nada
hay de reventa en el contrato de que se trata. Afirma que son denominaciones
vulgares, siendo la de 'retracto convencional' la mis conforme a la verdad, pero
la menos empleada en la práctica".
Dado que el artículo 1586 no hace distingos y que el numeral 1588 señala
diferentes plazos para el ejercicio del derecho de resolución según se trate de
inmuebles o de muebles resulta evidente que el pacto incluye - la propiedad
mobiliaria. Esto definitivamente puede crear problemas en la circulación de la
riqueza y en la práctica y salvo que se inscriba, no prevalecerá sobre la regla
contenida por el art. 984 del Código Civil, que protege al poseedor de bienes
muebles que los adquiere como propietario y de buena fe.
En el Código no se han establecido reglas sobre la forma en que debe
ejercitarse la retroventa. siendo desde luego obvio que para ello será
indispensable una declaración expresa del vendedor, hecha en el sentido de su
voluntad de recuperar la cosa vendida y que esa declaración tendrá que
hacerse dentro del plazo convenido del máximo legal a que se refiere el artículo
1588 del Código Civil. En el evento de que el comprador haga caso omiso de la
manifestación de voluntad del vendedor, este tendrá la facultad de hacer valer
judicialmente su derecho y demandarlo por incumplimiento del pacto y
restitución de la cosa vendida, al tiempo que es obligado a embolsar el precio,
ofreciendo pagarlo o consignándolo, si así lo prefiere.
71USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
¿Qué ocurriría si el comprador se allanase a la acción de retroventa que
quiere ejercitar el vendedor, pero este es a su vez moroso en cumplir con
la obligación de restituir el precio?
Por cierto que estos no son los únicos efectos inherentes al ejercicio del pacto
de retroventa. Hay, en otras palabras, otros que pueden ser calificados de
secundarios, tales como la obligación que tiene el vendedor de reembolsarle al
comprador los gastos realizados en ocasión de la entrega de la cosa vendida,
los gastos e impuestos del contrato y las mejoras introducidas por dicho
comprador. Este, por su lado, está en el deber de restituir el bien con todos sus
accesorios y de responder por la pérdida total o parcial del mismo o de su
deterioro, en la medida en que haya habido dolo o culpa de su parte. En lo que
respecta a los frutos de la cosa vendida, su disfrute será recuperado por el
vendedor desde el momento en que tome posesión del bien retrovendido.
Desde luego, esta regla, como las anteriores, admite pacto distinto.
NULIDAD DE ESTIPULACIÓN
Es nulo la estipulación que impone al vendedor, como contrapartida de la
resolución del contrato, la obligación de pagar al comprador una cantidad de
dinero u otra ventaja para este. También es nula, en cuanto al exceso, la
estipulación que obliga al vendedor a devolver, en caso de resolución del
contrato, una adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo
del precio.
El artículo que comentamos constituye, pues, una forma efectiva de superar
una de las más grandes objeciones que se hace al pacto de retroventa. Se
trata de un precepto de orden público y, de consiguiente, no admite pacto
distinto
Si bien está prohibido que el vendedor se obligue a pagar al comprador una
cantidad de dinero u otra ventaja adicional a la restitución del precio, ello no
impide convenir el reajuste de dicho precio, a fin de que el comprador conserve
su valor adquisitivo. Esto no significa la burla de la disposición del segundo
72USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
párrafo del artículo 1587, según el cual es nula toda estipulación que obligue al
vendedor a devolver, en caso de resolución del contrato, una suma adicional,
pues el mismo párrafo establece a renglón seguido la excepción y esta es
plenamente justificable en época de inflación y devaluación del valor de la
moneda. La regla alude, pues, a lo dispuesto en el artículo 1235 del Código
Civil, que consagra el valorizamos.
PLAZO MÁXIMO
El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos años, tratándose de
inmuebles y de un año en el caso de muebles. Salvo que las partes estipulen
un plazo menor.
El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa. Si las partes
convienen un plazo mayor que el indicado en el primer párrafo de este artículo
o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos años o de un año. Según el
caso, el plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo legal.
El comprador tiene derecho a retener el bien lista que el vendedor le reembolse
las mejoras necesarias y útiles.
A fin de contrarrestar los negativos efectos que puede tener el pacto en la
certidumbre y fluidez de la contratación, este numeral limita su acción en el
tiempo y señala un plazo máximo de caducidad para su ejercicio, contado
desde la celebración del contrato de compraventa. Esto último era, por lo
demás, obvio, ya que el pacto necesariamente tiene que figurar en dicho
contrato, pues de otro modo habría una nueva venta.
Ya hemos expresado nuestra discrepancia sobre la conservación del pacto de
retroventa en la ley civil y criticado también que se haya incluido en ella a los
muebles, en abierta contradicción con la legislación comparada y con riesgo de
trabar con ello la circulación de esos bienes, que es por su misma naturaleza,
acelerada.
73USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Teniendo en cuenta el principio de la preservación contractual, el artículo 1588
no anula el pacto de retroventa cuyo plazo exceda al límite legal y lo considera
-así como su prórroga como si no hubiese sido convenido, de modo que se
reducirá al máximo. Desde luego, todo esto supone que estamos en presencia
de una norma imperativa, pues de no ser así resultaría fácilmente burlada por
el pacto en contrarío.
Dado que el plazo es uno de caducidad, corre por lo tanto contra toda clase de
personas, aun cuando sean incapaces.
Si el vendedor renuncia al pacto o deja transcurrir su plazo sin ejercitarlo, se
produce entonces su extinción y esta ópera de pleno derecho de modo que la
situación del comprador, hasta entonces en cierto modo precario, queda
consolidada
El último párrafo del artículo confiere al comprador un derecho de retención del
bien que había comprado, en tanto no se le abonen las mejoras necesarias y
útiles que haya podido introducir. Aunque en la práctica esta situación
difícilmente se producirá, habida cuenta de la poca disposición del comprador
en introducir esta clase de mejoras, la regla es evidentemente justa.
Pensamos, eso sí, que debió extenderse a los demás gastos reembolsables y,
desde luego, a la devolución del precio, pues este es un efecto fundamental del
ejercicio mismo de la retroventa. Es por lo demás valor entendido que el
comprador podría invocar retención, de conformidad con lo preceptuado por el
artículo 1123 del Código Civil, existe conexidad entre su crédito (el precio
pendiente de restitución) y el bien que retiene Francesco Messineo señala
sobre este particular que "...el rescate implica que el vendedor efectúe el
reembolso del precio, de los gastos y de cualquier otro pago legítimamente
hecho para la venta, de los gastos por reparaciones necesarias y (dentro de los
límites del aumento) de las que han aumentado el valor de la cosa, entretanto,
el comprador tiene el derecho de retención, aun cuando haya sido ejercitado el
rescate"
74USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
PLURALIDAD DE VENDEDORES Y DE HEREDEROS
Los que han vendido conjuntamente un bien indiviso con pacto de retroventa, y
los herederos del que ha vendido con el mismo pacto, no pueden usar su
derecho separadamente, sino conjuntamente.
Este dispositivo plantea dos situaciones, a saber:
1) Que varios copropietarios hayan vendido un bien indiviso, con pacto de
retroventa; y.
2) Que una persona haya vendido un bien con pacto de retroventa, fallezca dentro
del plazo de dicho pacto y deje dos o más herederos.
En la primera hipótesis, los copropietarios no podrán ejercitar el pacto de
retroventa individualmente, por cuanto ello resultaría contrario a la
indivisibilidad que tipifica la copropiedad. En efecto, se requiere la unanimidad
para disponer del bien en este régimen (artículo 871. inciso 1, del Código Civil).
A lo expuesto se agrega que en virtud de esta regla, se impide que el
comprador sea privado en forma parcial del mueble o inmueble que adquirió
bajo las limitaciones del pacto de retroventa. Lo cual, de ser factible, le crearía
problemas adicionales a la innegable precariedad de su título.
Distinto en sus orígenes, aunque con igual solución, es el caso de los
herederos del causante que vendió un bien con pacto de retroventa. Dichos
herederos, en efecto, no podrán ejercitar separadamente ese pacto, por las
razones de copropiedad mencionadas en el párrafo anterior.
Con ejemplos ilustraremos estos casos:
"A", "B" y "C" son copropietarios de un inmueble y lo han vendido a "D"\ con
pacto de retroventa. Existiendo un estado de indivisión entre los tres primeros,
tal cual es inherente a la copropiedad, será indispensable que ejerciten el pacto
en conjunto, para que el inmueble retome a su dominio indiviso; y ninguno de
ellos podrá hacerlo separadamente, ya que solo tienen una cuota o quebrado y
no un derecho sobre la totalidad del bien.
75USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Si "A" le vendido a "B" un inmueble con pacto de retroventa y fallece dejando
como herederos a "C y "D", ninguno de estos dos últimos podrá hacer valer el
pacto separadamente y tendrán que efectuarlo en conjunto, por la indivisibilidad
que es propia de su calidad de causahabientes.
RETROVENTA EN LAS CUOTAS DE LA COPROPIEDAD
Cuando los copropietarios de un bien indiviso hayan vendido separadamente
sus cuotas en la copropiedad con pacto de retroventa. Cada uno de ellos
puede ejercitar, con la misma separación, el derecho de resolver el contrato por
su respectiva participación.
En virtud de las reglas de la copropiedad y de lo dispuesto por el artículo 977
del Código Civil, cada copropietario es libre de disponer de su cuota o fracción
y si lo hace con pacto de retroventa, resulta inevitable que la resolución solo
abarque dicha cuota y no se extienda a la totalidad del bien. La regla viene a
ser la situación inversa a la prevista por el artículo 1589 y su fundamentación
resulta obvia, habida cuenta de que aquí no existe indivisibilidad y cada
copropietario recupera, como consecuencia de la retroventa, solo la cuota que
individualmente vendió.
En correlación con lo expresado en el párrafo anterior, el comprador no estará
en condiciones de exigir a quien le vendió su parte indivisa, que ejercite el
pacto de retroventa sobre la totalidad del bien.
OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS
El pacto de retroventa es oponible a terceros cuando aparece inscrito en el
correspondiente registro.
El pacto de retroventa solo puede ser detectado en la medida en que esté
inscrito en los Registros de la Propiedad Mueble o Inmueble y es, de
consiguiente, ineficaz respecto de terceros, cuando recae sobre bienes que no
son inscribibles. Como señala De la Puente y Lavalle. "Si bien el tercero de
76USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
buena fe no puede ser afectado por un pacto de retroventa que desconoce, Ia
buena fe debe ir acompañada de la diligencia".
Aunque nuestro Código no ha legislado sobre el pacto de reventa, como si lo
hace el artículo 1397 del Código Civil argentino. Según De la Puente y Lavalle
es un pacto lícito. Nosotros, de acuerdo con nuestra posición, pensamos que
debería prohibirse, por atentar contra la libre circulación de los bienes.
DERECHO DE RETRACTO
Definición: El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos
pagados por este y. En su caso, los intereses pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.
Etimológicamente, "retracto" deriva de las voces latinas re. Que significa
repetición o retorno, y tractos. Esto es tracción o movimiento, y consiste en la
facultad que la ley otorga a determinadas personas para evitar la transferencia
de un bien y permitirle la subrogación, bajo las mismas condiciones pactadas
entre el vendedor y el comprador.
Las posiciones actualmente parecen definidas y en cuanto concierne a nuestro
Código es evidente, como lo señala De la Puente y Lavalle, que "opta por la
segunda posición al establecer que el retrayente tiene el derecho de
subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato
de compraventa, con lo cual pone de manifiesto que continúa vigente la
relación jurídica obligatoria creada por el contrato, que está regulada por las
estipulaciones del mismo"
El contrato de venta inicial permanece inatacable por el retracto, no sufre
rescisión ninguna, puesto que ni el vendedor devuelve el precio que se ha
77USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
adjudicado en mérito de aquel, ni si este precio en su cuantía es devuelto al
comprador, no lo recibe este de manos de su contratante, como ocurriría en
caso de rescisión, sino en manos de un tercero que no había intervenido en el
contrato. Por otra parte, el comprador ciertamente se ve desposeído de la cosa
adquirida, pero no la devuelve al vendedor de ella en el contrato primitivo, sino
que se ve obligado a entregarla a un tercero que no ha intervenido en aquel".
De lo expuesto aparece que no existe en el retracto un retomo sino una
sustitución y por ello fue llamado así en el proyecto de nuevo Código Civil.
¿Cuáles son las características más saltantes del retracto?
1) Su condicionamiento legal, esto es, el hecho de tener causales
preestablecidas, que responden a su vez a estímulos de orden público y sin
que pueda ser interpretado extensivamente, en la medida en que constituye un
recorte z los principios generales de la autonomía de !a voluntad y de la
estabilidad contractual.
2) Su función subrogatoria (teoría de la subrogación que, según se dijo, ha
superado a las demás que existían, como eran la de la rescisión y la de la
compraventa), en cuya virtud el recayente reemplaza al comprador y ocupa su
lugar sin necesidad de ir a un nuevo contrato, de modo que bastará el
otorgamiento de una escritura de sustitución. Esta subrogación supone, en tal
virtud, ¡a e.\Í3:cn;:a de un sujeto active, como es c¡ que se subroga y de un
sujeto pasivo, que es el subrogado y que tendrá, entre tanto, todos los
derechos acordados por la ley al poseedor de buena fe.
Las severas limitaciones impuestas por el legislador como respuesta a su
naturaleza excepcional y a los problemas que plantea en la libre comercialidad
y fluidez de la contratación. Estas limitaciones son:
i. Reducida área de acción contractual.
ii. Breve plazo de ejercicio de una acción que es de caducidad.
iii. Carácter personalísimo.
78USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Nuestro Código Civil considera al retracto como un derecho de tipo
obligacional. En otras legislaciones, como sucede en Alemania y Suiza, se le
ha dado la categoría de un derecho real. Y existen autores como Pothier,
quienes sostienen su naturaleza mixta, pues si bien antes de una obligación
(personal) sin embargo afecta un bien determinado (real).
Contemporáneamente existe la tendencia a identificar al retracto como un
derecho real autónomo de adquisición, que persigue el bien allí donde se
encuentre y tiene carácter preferencial, pues le da al titular la facultad de excluir
a los terceros.
¿En qué diferencia el retracto de la retroventa y del derecho de tanteo?
La retroventa no viene a ser otra cosa que el retracto convencional y se
distingue de este en sus fuentes, pues la primera emana de la voluntad de las
partes, mientras que el segundo se desprende de la ley. Además, la retroventa
es susceptible de ser utilizada en cualquier instante dentro del plazo y es
transferible, en unto que el retracto solo funciona de acuerdo con su propio
mecanismo, esto es en presencia de condiciones preestablecidas y es.
Además, irrenunciable e intransferible por acto inter vivos.
También conviene indicar tanto la afinidad como el distingo que existen entre el
retracto y la cesión de la posición contractual. De la Puente y Lavalle señala
que sus efectos son similares, pero que el retracto "tiene su origen en la ley y
no en la voluntad de las partes, aun cuando opera por impulso personal"
Desde el momento en que el retracto supone una facultad de subrogación o
sustitución, sus efectos inevitables son:
1) El reemplazo del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa o
en su caso, en la adjudicación en pago.
2) El reembolso que deberá hacerse a dicho comprador, no solo del precio que
entregó, sino también de los tributos y gastos y los intereses vencidos, esto es
79USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
devengados y satisfechos, todo lo cual evita, con justicia, que dicho comprador
se empobrezca indebidamente.
Consideramos que los reembolsos deberán hacerse en valores constantes y
esto debería ser señalado por el numeral.
Interesa establecer qué es lo que sucede si la venta que determina el ejercicio
del retracto resulta ineficaz. Borrell y Soler, citado por León Barandiarán,
manifiesta que "el retracto podría frustrarse si se dejase sin efecto el contrato
de compraventa. SÍ la resolución de este contrato se fundase en alguna causal
legal tendría esta eficacia, y el retrayente perdería su derecho como si hubiese
sido nula desde el principio por faltarle alguno de los requisitos que exige el
artículo 1261 del Código Civil (se refiere al Código español) para la validez del
contrato. Lo mismo puede decirse si el contrato fuese anulado e irrescindible
por haber causado alguna de las lesiones que menciona el artículo 1291, o
adoleciese de alguno de los defectos del consentimiento que lo hace anulable
conforme a los artículos 1300 y siguientes del Código Civil y el contrato hubiere
sido rescindido o anulado. Pero si trataren de invalidarlo los mismos
contratantes, simplemente por su voluntad, esta no tendría eficacia para anular
el derecho del retrayente"
RETRACTO EN LA DACIÓN EN PAGO
El derecho de retracto también procede en la dación en pago.
Si bien el retracto opera exclusivamente en el área de la compraventa, desde
antiguo se ha extendido por excepción a la dación en pago, habida cuenta de
que esta significa un desplazamiento de la propiedad por cuya virtud se efectúa
la cancelación de una obligación cuando el acreedor recibe, total o
parcialmente, una prestación diferente a la que debía cumplirse (artículo 1265
del Código Civil). En realidad, las razones que justifican el retracto en la
compraventa son las mismas por las que se involucra a la datio in solutum o
dación en pago.
80USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
Como se expresa más adelante al tratar acerca de la permuta, el retracto
procede también en esta, siempre que el adquirente del bien retraído haya
entregado como prestación a su cargo bienes fungibles. Situación semejante
acontecerá en la hipótesis que plantea el artículo 1531.
ALCANCES DE TRACTO
El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de
inmuebles. Otorgamiento de garantía:
Según se expresó en el comentario hecho al anterior artículo, el legislador ha el
radio de acción del retracto con el propósito de no entorpecer en exceso el
tráfico con. Esto explica que en cuanto a los bienes solo funciona respecto de
los muebles inscritos y' inmuebles, siendo entendido que se ha extendido a los
primeros por el hecho de que al inscribir quedan debidamente individualizados,
lo cual, como manifiesta De la Puente y Lavalle "hace viable el ejercicio de la
acción de retracto"
IRRENUNCIABILIDAD E INTRANSMISIBILIDAD
Es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos el derecho de retracto.
Como se verá al efectuar el comentario del artículo 1599, el retracto cumple
importantes funciones en el proceso de consolidación de la propiedad y nene,
en otros términos, connotación social. Esta es la razón por la que constituye un
derecho irrenunciable, de modo que los que tienen acceso a su ejercicio no
pueden abdicar de él previamente. Desde luego, nada obliga a un recayente
potencial a hacer efectivo ese derecho.
Por otra parte, el mismo artículo 1595 prohíbe la transmisibilidad del retracto
por acto Ínter vivos, con el propósito de reducir sus efectos y evitar
entorpecimientos en la circulación de los bienes. Empero, y por su mismo
carácter, no se ha querido hacer extensiva la intransmisibilidad cuando se traía
de actos por monis causa, a diferencia de lo que establecía el Código Civil de
1936 en su artículo 1448.
81USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
PLAZO PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO
El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados
a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este
derecho.
Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la
comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos
judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con
intervalo de cinco dios entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta
desde el día siguiente al de la última publicación.
El texto original de este articulo establecía que el derecho de retracto debe
ejercitarse en el plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de
fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso inserto en el
diario encargado de la publicación de los avisos cuales del lugar de la situación
de los bienes, salvo disposición distinta de las leyes especiales.
Debido a las funciones socio-económicas encomendadas al retracto, este no
puede permanecer oculto y por lo Unto es imperativo que el potencial
retrayente deba tener la oportunidad de conocer que se están dando las
razones que le permitirían subrogarse en una compraventa o una dación en
pago. Paralelamente, el dispositivo confiere un breve plazo de treinta días,
contados desde la publicación, para que pueda ser ejercitado, evitando la
incertidumbre e inseguridad correlativa Como se ha dicho, este plazo es de
caducidad y no de prescripción.
El texto original del articulo 1596 no precisaba si las formas de comunicación al
retrayente eran o no alternativas. Nosotros sugerimos que si se conoce el lugar
donde domicilia, la comunicación debería ser directa y solo en caso de que se
ignore el domicilio se efectuaría entonces mediante el aviso inserto en el diario
encargado de la publicación de los avisos judiciales del lugar de la situación de
los bienes. Habría sido deseable que se hubiese seguido este orden, pues la
82USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
fórmula alternativa se presta a muchos abusos, ya que generalmente la
publicación oficial pasa inadvertida.
En todo caso este artículo fue modificado por el Código Procesal Civil, siendo
su texto actual el siguiente:
PLAZO PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO:
El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados
a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este
derecho.
Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la
comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos
judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con
intervalo de cinco días entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta
desde el dia siguiente al de la última publicación
CONOCIMIENTO DE LA TRANSFERENCIA
PLAZO ESPECIAL
Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del
indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal
conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 soles
oponible después de un año de la inscripción de la transferencia''.
El texto original de este artículo señalaba que si la persona que goza de este
derecho conoce la transferencia por un medio distinto de los indicados en el
artículo 1596, el plazo Señalado se cuenta a partir de la fecha de tal
conocimiento.
Este artículo surgió como consecuencia de diversas ejecutorías de la Corte
Suprema de Justicia, según las cuales y con el propósito de facilitar la libre
circulación de la propiedad y no entorpecer la contratación quedó establecido
83USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
que el plazo de caducidad para la acción de retracto corría desde el momento
en que, por cualquier circunstancia, el retrayente potencial tenía conocimiento
de transferencia que lo motivaba. Podemos citar entre las ejecutorías que se
dieron, las que siguen:
"Es infundada la demanda de retracto interpuesta a los cinco años de realizada
la venta, si la prueba actuada persuade que la retrayente conocía ese hecho,
aun cuando no se haya observado lo presento en el artículo 1446 del Código
Civil".
Se adviene, de lo expuesto, que nuestra jurisprudencia actuó como propulsora
del cambio de la ley ovil, pues el artículo 1597 no hizo otra cosa que recogerla.
Su fundamento es incuestionable: nadie puede invocar ignorancia cuando está
demostrado que nene conocimiento del hecho que motiva el potencial ejercicio
de un derecho: pero la prueba en todo caso por cuenta del demandado Como
dice De la Puente y Lavalle "en realidad, el articulo 1597 debe entenderse en el
sentido de que la comunicación de fecha de la publicación del aviso son
presunciones juns et dejurv de este conocimiento, de tal manera que producida
una u otra el retrayente no podrá invocar ignorancia de la compraventa",
Este artículo fue modificado por el Código Procesal Civil y su redacción
actual es la Siguiente: como plazo especial
Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del
indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal
conocimiento Para este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 solo
es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia.
El cambio introducido es pendiente, por razones de seguridad jurídica.
Que no rige en materia de retracto la regla del artículo 2012 del Código Civil,
que consagra el principio de publicidad registral. Esto significa que, el hecho de
haber quedado inscrito el contrato de compraventa de un bien inmueble o de
84USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
un mueble en el Registro respectivo, no hace presumir que de ello tiene
conocimiento el titular del derecho de retracto, pues tal derecho, en caso
contrario, podría ser fácilmente burlado.
GARANTÍA DE RETRACTO
Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento
de una garantía para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que
da lugar al retracto no se hubiera convenido.
En la celebración de un contrato de compraventa a plazos sin garantías es
obvio que el vendedor tiene confianza en la solvencia económica y moral del
comprador. Sin embargo, dicho vendedor no tiene por qué guardar la misma fe
respecto de un eventual retrayente y por ello el artículo bajo comentario
establece como obligatorio el otorgamiento de una garantía para el pago del
precio pendiente.
A nuestro modo de ver existe exceso en la regla compulsiva del artículo 1598.
En efecto, puede suceder que el vendedor tenga respecto del retrayente la
misma confianza que le merecía el comprador, de donde sostenemos que la
garantía en cuestión solo debería operar en forma facultativa, esto es, a
solicitud del vendedor.
Nada dice el Código en cuanto a la naturaleza de la garantía (real o personal)
ni quién debe ser el que determine su monto. En silencio de la ley y si las
partes no llegan a un entendimiento, será el juez quien determinará tanto la
calidad de la garantía, como su valor.
El otorgamiento de la garantía a que se refiere el artículo 1598 nos conduce a
la figura de los contratos forzosos, que fue explicada en la parte general de
esta obra.
85USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
QUIÉNES TIENEN DERECHO AL RETRACTO
Articulo 1599.- Tienen derecho de retracto:
1) El arrendatario, conforme a la ley de la materia.
2) El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
3) El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo
judicialmente.
4) El propietario, en la venia del usufructo y a la inversa.
5) El propietario del suelo y el superficiario en la venta de sus respectivos
derechos.
6) Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes que no
puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del
bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.
7) El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca
rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima
respectiva, o cuando aquella y esta reunidas no excedan de dicha unidad.
El primer comentario que nos merece ese dispositivo es su carácter taxativo.
No admite, en efecto, interpretación extensiva alguna y su razón de ser radica
en la consolidación del dominio y en la terminación de litigios y no en razones
familiares o personales, como sucedía en la antigüedad.
El inciso 1 era novedoso y recogía la aspiración de los arrendatarios en
convenirse en propietarios habida cuenta de la íntima relación que se produce
entre la persona y el bien que ocupa, por razones que van desde la costumbre
hasta la comodidad, la cercanía con el centro de trabajo, las relaciones de
parentesco o vecindad, la ubicación de la escuela, centros de esparcimiento,
los sistemas de comunicación y otros motivos atendibles De acuerdo a lo
expresado en la página anterior, este inciso ha sido derogado por el Decreto
Legislativo N* 757 con el propósito de consolidar el derecho de los propietarios.
El inciso 2 contempla el caso más usual del retracto y, salvando la grave
deficiencia conceptual que tenía el inciso I del artículo M50 del Código Civil de
86USP –
HUACHO VII –
CICLO 2015
1936, precisa que es el copropietario quien tiene derecho a su ejercicio, pero
siempre que se trate de la venta a tercero de las porciones indivisas y no del
propio bien, ya que para esto se requiere la intervención conjunta de todos los
titulares.
La razón de ser del inciso es obvia, se trata de surcar ¡a consolidación del
dominio y evitar que continué el estado inseguro y conflictivo de la copropiedad.
El inciso 3 tiene como finalidad eliminar la continuación de litigios y confiere a
los litigantes y no ya únicamente al demandado, la facultad de subrogarse. Se
busca, en otras palabras, de recuperar la tranquilidad alterada por la iniciación
de un juicio.
El inciso 4 está igualmente destinado a lograr la consolidación de la propiedad,
en aquellos casos en que existiendo usufructo, está desdoblada entre el dueño
del dominio directo o usufructuarte y el dueño del dominio útil o usufructuario
El inciso 5 tiene similar inspiración al interior;, pero referida al derecho de
superficie
El inciso 6 se contrae a una situación que no es usual, y que Manuel Augusto
Olaechea señalaba en la Cátedra que se producía en aquellos casos en que
existían quintas. Su objetivo es hacer desaparecer por consolidación, la
servidumbre o servicios comunes que vinculen a diversos predios urbanos.
Expresa León Barandiarán que "como no hay el retracto por colindancia en
cuanto a predios urbanos, el retracto considerado en el inciso 8 (del artículo
1450 del Código de 1936) reemplaza a aquel, aunque limitativamente, pues
mientras en lo que concierne a predios rústicos, el retracto es posible
únicamente por la condición de rayanos de los inmuebles, haya o no
servidumbres entre ellos, en cuanto a los predios urbanos es de necesidad la
existencia de tales servidumbres (o servicios comunes)" (José León
Barandiarán. Op. cit., página 103).
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El inciso 7 repite el retracto por causa de colindancia recogido en el inciso 5 del
artículo 1450 del Código Civil de 1936. Este retracto aparentemente no tiene
cabida en un Código Civil y debería estar incorporado a una ley de Propiedad
Agraria. Su finalidad, como señala León Barandiarán, "es procurar que no se
mantenga una pulverización y minimización de la propiedad rústica, como el
microfundio; acreciéndose, por el contrario, como consecuencia del retracto, los
existentes Pero la limitación en cuanto a la cabida tiende a evitar la formación
de latifundios. Las dos condiciones señaladas en el inciso 5 (se refiere al
artículo 1450 del Código Civil de 1936) debes existir, esto es, en primer lugar,
no puede haber retracto si el inmueble que incide este, excede de tres
hectáreas, cualquiera que sea la extensión de la final perteneciente al
propietario colindante que recae y, en segundo lugar, además de llenarse la
condición, es menester que sumadas las extensiones de ambos fundos no
excedan de diez hectáreas"
Artículo 1600.- Si hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan
derecho de retracto, el orden de preferencia será el indicado en el artículo
1599.
Aunque no es usual, puede suceder que coexistan varios recayentes con títulos
distintos y, para esta eventualidad, el artículo 1600 ha establecido que el orden
de preferencia será el señalado en el precedente.
Aun cuando desde hace años hemos venido sosteniendo que el orden que
establecía el antiguo articulo 1450 del Código Civil derogado no era justificado,
este error ha sido repetido en el Código actual y vemos así cómo, para citar un
ejemplo, el retracto del colindante merece menos importancia que el de los
copropietarios, siendo así que sucede lo contrario, por razones obvias. Este es
un defecto que deberá ser salvado en el futuro, modificando el orden que existe
en el artículo 1599 del Código Civil.
Manuel De la Puente considera, en cambio, que el orden del articulo
comentado es acertado, pues considera que en el ejemplo de! autor es más
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importante consolidar la propiedad que problemática del minifundio. En verdad
se trata de un enfoque distinto hecho por el autor.
Artículo 1601.- Cuando se hayan efectuado dos o más enajenaciones
antes de que expire el plazo para ejercitar el retracto, este derecho se
refiere a la primera enajenación solo por el precio, tributos, gastos e
intereses de la misma. Quedan sin efecto las otras enajenaciones.
En el evento en que se produzcan vanas enajenaciones denso de los treinta
días del plazo de caducidad del retracto, las consecuencias. De su ejercicio por
parte del primer reír vente, alcanza a los demás, en una comprensible reacción
en cadena. Ese precepto hace indispensable el cuidadoso examen de los
títulos en la venia de bienes inmuebles, para comprobar la potencial existencia
del retracto.
Desde luego, el articulo 1601 no solo se refiere a los contratos de compraventa
sino también a la dación en pago y. como señala De la Puente y Lavalle, "tiene
por finalidad cubrir.
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