Expositor: Ing. Martin Muñoz Alegría

PERITO DE PLANTA MVCS-DNC

CRITERIOS A CONSIDERAR PARA LA ELABORACIÓN DE UN INFORME DE TASACIÓN

II SEMINARIO REGIONAL DE TASACIONES

AREQUIPA, 17 DE NOVIEMBRE DEL 2010

EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

ALCANCE

Resolución Ministerial Nº126-2007-VIVIENDA

Rige la actividad entoda la República

Títulos 6

Criterios,Conceptos,Definiciones yProcedimientos técnicosnormativos

31 Capítulos209 Artículos

R. M. Nº 126 – 2007 ‐ VIVIENDA, 07‐05‐2007

NORMATIVIDAD EXISTENTE

5

LEY DE TRIBUTACION MUNICIPAL DECRETO LEGISLATIVO Nº 776, 30‐12‐1993

OTRAS NORMAS QUE DEBEMOS CONOCER PARA LA DETERMINACION DEL VALOR DE UN BIEN

(Decreto Supremo N° 011‐2006‐VIVIENDA) EL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES.

(Decreto Supremo N° 008‐2000‐MTC del 16.02.00) REGLAMENTO LEY 27157 DEREGULARIZACION DE EDIFICACIONES, EL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DEFABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DEPROPIEDAD COMÚN Y SUS MODIFICATORIAS (TITULO I).

( Ley Nº 29090 ) LEY y SU REGLAMENTO DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS YDE EDIFICACIONES (MODIFICA TITULO II, REGLAMENTO LEY 27157).

( Ley Nº 27117 ) LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES.

( Ley Nº 27628 ) LEY QUE FACILITA LA EJECUCION DE OBRAS VIALES.

(Ley que modifica el Articulo 21º de la Ley Nº 28687) LEY DE DESARROLLO YCOMPLEMENTARIA DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL, ACCESO ALSUELO Y DOTACION DE SERVICIOS BASICOS.

(Ley Nº 26569 y su Reglamento) LEY DE PRIVATIZACION DE MERCADOS PUBLICOS.

(Decreto Legislativo N° 295 y sus Modificatorias) CODIGO CIVIL PERUANO.

(Ley Nº 29151 y su Reglamento) LEY DE GENERAL DEL SISTEMA NACIONAL DE BIENES ESTATALES.

¿QUE ES UN PERITO VALUADOR?

PROFESIONAL COLEGIADO

para efectuar la valuación de un bien

estudios superiores y a su EXPERIENCIA

CAPACITADO

EN EL PERU: MINISTERIOS

EMPRESAS PRIVADAS

REPEJ

EN EL MUNDO:78INSTITUTOSASOCIADOS DEVALORACIÓN ÓTASACIÓN

ANALIZA

ESTUDIA

FECHA

¿QUE ES UNA TASACION?

PROCEDIMIENTO

DICTAMINA

CUALIDADES  Y CARACTERISTICAS

ESTIMAR EL VALOR, JUSTIPRECIO 

Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el peritotasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características endeterminada fecha para establecer la estimación del valor razonable y justo delbien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02)

TASACIONES

MUEBLES INMUEBLES

SISTEMA ECONOMICO

SISTEMA FINANCIERO

SISTEMAJUDICIAL

CONTABLE

ADMINISTRACION PUBLICA

Para efectos de Compra –Venta.

En los procesos Judiciales y Conciliatorios 

Revalorizac. de Activos fijos.

Garantías en Operaciones Crediticias

Para la determinación de la base imponible para 

el cálculo del impuesto predial, Expropiaciones. 

IMPORTANCIA Y USO

¿ESTAMOS CAPACITADOS PARA EFECTUAR TASACIONES?

CRITERIOS A CONSIDERAR PARA LA 

ELABORACIÓN DE UN INFORME DE 

TASACIÓN

INFORME DE TASACIÓN

III ANEXOS

II VALUACIÓN

I MEMORIA DESCRIPTIVA

INFORME DE TASACIÓN

LA MEMORIA DESCRIPTIVA COMPRENDE: (art.II.B.14)PROPIETARIOSOLICITANTEOBJETO

FECHA A  LA CUAL ESTA REFERIDA

UBICACIÓN, LINDEROS Y PERIMETRO, AREA DEL TERRENO

ZONIFICACION Y USO DEL PREDIO

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO

CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

DESCRIPCION DEL PREDIO, DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS

DESCRIPCION DE LA EDIFICACION, ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION, ESPECIFICACIONES

ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL, SERVIDUMBRES, CARGAS

OBSERVACIONES

METODOLOGIA O REGLAMENTACION EMPLEADA

NOMBRE DEL PROPIETARIO, AREA DEL INMUEBLE, UBICACIÓN , LINDEROS Y 

PERIMETRO, CARGAS Y GRAVAMENES, SERVIDUMBRES, ANTIGUEDAD

DOCUMENTO REGISTRAL: CRI, PE. , FICHAS 

ESCRITURA DE COMPRA VENTA, CONTRATOS 

PRIVADOS CV., DE TRANSFERENC.

OTROS: TARJETA DE PROPIEDAD,.. 

FECHA A  LA CUAL ESTA REFERIDA LA DOCUMENTACION

LA VALUACION

BIENES INMUEBLES

REGLAMENTARIA 

COMERCIAL

BIENES MUEBLES

COMERCIAL

LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES

VI= VT + VE + VI + VOC

VALUACION DE 

TERRENOS +

+ VALUACION DE OBRAS 

COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y 

PERMANENTES

VALUACION DE EDIFICACIONES 

+

VALUACIONES REGLAMENTARIAS

‐PLANOS DE VALORESOFICIALES DE TERRENOSURBANOS

‐LISTA DE VALORES OFICIALESDE TERRENOS EN CENTROSPOBLADOS MENORES

VOE

(COSTA , SIERRA Y SELVA)

ANEXO Nº 01 CUADRO DE VALORESOFICIALES DE EDIFICACION (FACTORDE OFICIALIZACION)

APROBADOS POR R.M.

VALUACION DE TERRENOS +

+ VALUACION DE EDIFICACIONES

PERMANEN.

+ VALUACION DE OBRAS 

COMPLEM. E INST. FIJAS Y PERMANEN.

VALUACIONES COMERCIALES

-ESTUDIO DE MERCADO DEVALORES COMERCIALES DETERRENOS URBANOS.

-ESTUDIO DE MERCADO DEVALORES COMERCIALES DEEDIFICACIONES.

-PRESUPUESTO DE OBRA

-ESTUDIO DEMERCADO DEVALORES

-PRESUPUESTODE OBRA

TERRENOS UBICADOS EN ZONARURAL DEDICADOS A USOAGRICOLA, PECUARIO,FORESTAL, DE PROTECCION YERIAZOS QUE NO HAYAN SIDOHABILITADOS COMO URBANOSNI ESTEN COMPRENDIDOSDENTRO DE LOS LIMITES DEEXPANSION URBANA.

TERRENOS QUE MANTENIENDOSU CONDICION LEGAL DERUSTICOS SE ENCUENTRANAUTORIZADOS PARA REALIZAREN ELLOS EL CAMBIO DEL USODE LA TIERRA, DE ACUERDO A LAZONIFICACION ESTABLECIDA ENLOS PLANES DE DESARROLLOOFICIALES

TERRENOS QUE SE ENCUENTRAN SITUADOS EN CENTROPOBLADO Y SE DESTINE A VIVIENDA, COMERCIO,INDUSTRIA O CUALQUIER OTRO FIN URBANO, Y LOSTERRENOS SIN EDIFICAR SIEMPRE QUE CUENTEN CONLOS SERVICIOS PROPIOS DEL CENTRO POBLADO

LISTADO DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS RUSTICOS

(S/. / Ha.)  

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

(S/. / m2)

PLANOS BASICOS ARANCELARIOS QUE CONTIENEN VALORES 

OFICIALES DE TERRENOS URBANOS

(S/. / m2)

LA VALUACION DE TERRENO

ESTUDIO DE MERCADO URBANO

RUSTICO

ZONA DE EXPANSION URBANA

EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN?

Medición de los componentes ‐Metrado

el análisis de los costos unitarios directos

el análisis de los costos unitarios indirectos

Mano de obra, Los materiales y los Equipos

Los gastos generales: fijos y variables, la utilidad e impuestos

VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Para determinar el valor de las obras complementariases necesario operar de la misma manera que las obrasde edificación, realizar las mediciones (metrados) yrealizar los análisis de costos unitarios respectivos.Obtenido así el valor de reposición hay que auscultar elmercado o determinar la performance del negocio paraincluir o no intangibles. En el caso de valuacionesreglamentarias usaremos el factor de oficialización alcosto directo comercial de las partidas o presupuestos.

• VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)• VALOR RESIDUAL (R)• DEPRECIACION (D)• GRADO DE OPERATIVIDAD (Go)• EDAD (E) • VIDA TOTAL UTIL (T)• EXPECTATIVA DE VIDA (P)• VALOR DE REPOSICION (VR)• VALOR COMERCIAL (VC)

LA VALUACION DE BIENES MUEBLES

ANEXOS

CALCULOS, FOTOGRAFIAS Y PLANOS

ERRORES EN UN INFORME 

VALUATORIO 

LOS ERRORES

Presentación de un informe valuatorio

COMPROMETER

CATALOGAR COMO MALOS PROFESIONALES.

SOMOS RESPONSABLES DE LA PRESENTACIÓN EL VALOR

EL CONTENIDO

de un informe valuatorio

¿ CUALES SON LOS ERRORES QUE EL PERITO COMETE

FRECUENTEMENTE EN LA ELABORACIÓN DE

UNA VALUACIÓN?

¿ QUE MÁS?......

1.- Inspección ocular2.-La tercerización del trabajo.3.-El incumplimiento con fechas.

4.-La inconsistencia de información descrita.5.-La incorrecta interpretación de títulos.6.-Estudio de mercado.7.-La incorrecta aplicación de reglamentos y

normas.

RECOMENDACIONES

‐ El informe debe ser fácil de leer, revisar y entender.‐ Deberá precisar el propósito de la tasación, la fecha determinada y 

representar las características del bien a valuar (ubicación , dimensiones, zonificación, especificaciones de construcción, niveles,   cargas y titulares registrales), al que se asigna un valor sustentado en la información recopilada y analizada mencionada anteriormente, con argumentos claros y entendibles para toda persona que lea el informe. 

‐ Debe ser prudente, tendiendo a evitar riesgos que podrían emanarincorrectas interpretaciones de la información que se comunica.

‐ Se debe indicar el nivel de piso, o donde se encuentra la superficie delterreno, si existiese cambios de nivel y si este ha sido corroborado conalgún instrumento de medición.

‐ Hay que determinar si las obras se encuentran recepcionadas por lamunicipalidad, se encuentran inscritas en los registros públicos si están entramite de regularizar.

‐ Deberá estar suscrita por un profesional competente para hacerlo .

7 CONDICIONES DE UN BUEN TASADOR

SABER

PERICIA

SER VALUADOR, NO SOLO PARECER

QUERER HACER.ETICA

MAS ETICA

MUCHA MAS ETICA

UBICACIÓN DE MUESTRAS

UBICACIÓN DEL PREDIO

“Saber tasar no significa –como muchos creen‐ tenerun amplio conocimiento devalores actuales en distintaszonas de la ciudad o delpaís, sino saber buscar,analizar y ponderar losantecedentes quefinalmente conduciránal valor buscado”

PAGINAS WEB

http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320http://www.evisos.com.pe/alquiler‐inmuebles/clasificados‐el‐trome.htmhttp://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htmhttp://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3http://www.inmueblesypunto.com/http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.phphttp://www.planetacasas.com/

http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa‐250m2‐cusco‐santiago.htmlhttp://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/venta‐de‐terreno‐en‐abancay‐2362125http://www.coldwellbankerperu.com/http://www.penthouseperu.com/index.asphttp://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14http://www.sgibson.info/lima.htmhttp://www.telesterio.com/

VALOR DE TERRENO

valor del terreno urbano siempre está en función de loque tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.

valor de un terreno

Mejor uso

+ renta

obras

«determinar el valor de un BIEN en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un 

determinado tiempo".‐

Objeto de una tasación:

UBICACIÓN Y ZONIFICACIÓN

ENTORNO

DISTRIBUCION DPTO 203

SOTANO 1

PISO TIPICO

HALL

CARGAS Y GRAVAMENES