Post on 23-Mar-2020
Déficit habitacional y política de vivienda en
America Latina
Andrés G. Blanco Desarrollo Urbano y Vivienda
Banco Inter-Americano de Desarrollo
ablanco@iadb.org
Agosto 2014
CONTENIDO
1. Caracterización del déficit habitacional en America Latina
2. La política de vivienda: lo bueno y lo malo
3. Ejemplos de innovaciones en política de vivienda
CONTENIDO
1. Caracterización del déficit habitacional en America Latina
2. La política de vivienda: lo bueno y lo malo
3. Ejemplos de innovaciones en política de vivienda
DE
FIC
IT
HA
BIT
AC
ION
AL
37% en 2009 • 58 millones
45% en 1995 • 46 millones
Fuente: BID-DIA (2012)
Rural: 60% en 2009
• 17 millones
Urbano: 32% en 2009
• 41 millones
DE
FIC
IT
HA
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AL
Fuente: BID-DIA (2012)
URBANO: 32% (41 millones) • Q.1: 52% (13 millones)
• Q.2: 39% (10 millones)
• Q.3: 32% (8 millones)
• Q.4: 24% (6 millones)
• Q.5: 16% (4 millones)
DE
FIC
IT
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AL
Fuente: BID-DIA (2012)
DE
FIC
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Fuente: BID-DIA (2012)
Menor a 30%
DE
FIC
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Imágenes: BID-DIA (2012)
Fuente: BID-DIA (2012)
Entre 30% y 50%
DE
FIC
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Imágenes: BID-DIA (2012)
Fuente: BID-DIA (2012)
Mayor a 50%
DE
FIC
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AL
Imágenes: BID-DIA (2012)
Fuente: BID-DIA (2012)
CUALITATIVO
31%
CUANTITATIVO
6%
INFRAESTRUCTURA
21%
ELECTRICIDAD: 4%
AGUA POTABLE: 9%
SANEAMIENTO: 15%
CONDICION UNIDAD
12%
PAREDES: 2%
TECHO: 3%
PISOS: 6%
HACINAMIENTO: 6%
TENENCIA
11%
FALTANTES
4%
INSALVABLES
2%
DE
FIC
IT
HA
BIT
AC
ION
AL
Fuente: BID-DIA (2012)
CONTENIDO
1. Caracterización del déficit habitacional en America Latina
2. La política de vivienda: lo bueno y lo malo
3. Ejemplos de innovaciones en política de vivienda
CONTENIDO
1. Caracterización del déficit habitacional en America Latina
2. La política de vivienda: lo bueno y lo no tan bueno
3. Ejemplos de innovaciones en política de vivienda
CUALITATIVO
31%
CUANTITATIVO
6%
INFRAESTRUCTURA
21%
CONDICION UNIDAD
12%
TENENCIA
11%
FALTANTES
4%
INSALVABLES
2%
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STOCK EXISTENTE:
MEJORAR 49 MILLONES DE VIVIENDAS
NUEVO STOCK
CONSTRUIR 9 MILLONES
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SE NECESITARIAN:
• US$ 310 BILLONES (7.8% DEL PIB DE LA REGION)
• US$ 25.5 BILLONES SOLO PARA ELIMINAR EL DEFICIT
CUANTITATIVO PARA LOS POBRES
• ADEMAS DE 3.2 MILLONES DE VIVIENDAS ANUALES POR
NUEVA DEMANDA
Fuente: BID-DIA (2012)
CUALITATIVO
31%
CUANTITATIVO
6%
INFRAESTRUCTURA
21%
CONDICION UNIDAD
12%
TENENCIA
11%
FALTANTES
4%
INSALVABLES
2%
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DES-
MARGINALIZACION
Imágenes: BID-OMJ (2014)
DESMARGINALIZACION:
LO BUENO
• Aumenta la calidad de vida
– Mejoras en agua (Galiani et al., 2005):
• Disminuyeron hasta un 8% la mortalidad infantil por
disminución de enfermedades infecciosas y parasitarias
Imágenes: BID-ICES (2013)
DESMARGINALIZACION:
LO BUENO
• Mejora la integración con el resto de la ciudad
– La pavimentación de vías locales (Gonzalez-Navarro y
Quintana-Domeque, 2010):
• Dobló el número de mejoras internas a las viviendas,
• aumentó el número de bienes durables por hogar en 12%,
• e incrementó el precio de las viviendas en 16%
Imágenes: BID-Magalhaes et al (2012)
DESMARGINALIZACION:
LO BUENO
• Además:
– Conserva las redes sociales de los habitantes (Gilbert,
1998)
– Puede disminuir riesgos ambientales (IDB, 2013)
Imágenes: BID-OMJ (2014) BID-Magalhaes et al (2012)
DESMARGINALIZACION:
LO NO TAN BUENO
• Puede ser de 3 a 7 veces más costosas que una
urbanización planeada (BID-DIA, 2012; Aristizabal y
Gomez, 2002
• Puede crear incentivos para una mayor informalidad
dado que incrementan los beneficios esperados de la
urbanización informal (Abramo, 2003).
• Otros efectos como mejoras en ingresos o formalización
de las relaciones laborales no han podido verificarse tan
claramente
CUALITATIVO
31%
CUANTITATIVO
6%
INFRAESTRUCTURA
21%
CONDICION UNIDAD
12%
TENENCIA
11%
FALTANTES
4%
INSALVABLES
2%
PO
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DES-
MARGINALIZACION DESARROLLO
PROGRESIVO
Imágenes: BID-OMJ (2014)
DESARROLLO PROGRESIVO:
LO BUENO
• Mejora la calidad de vida
– Las familias que instalaron pisos de cemento (Cataneo et
al., 2009):
• Tienen 78% menos infecciones parasitarias, 49% menos
diarreas, y 81% menos anemias
• Presentaron 59% mas satisfacción con la vivienda, 52%
menos depresión y 45% menos estrés
• Mejoraron en 26% el desarrollo cognitivo de hijos de 2 años
Imágenes: BID-OMJ (2014)
DESARROLLO PROGRESIVO:
LO BUENO
• Puede aumentar ingresos (Gilbert, 1999):
– Hasta 2/3 de propietarios informales reciben ingresos por
actividades comerciales y/o de alquiler en viviendas
autoconstruidas
DESARROLLO PROGRESIVO:
LO NO TAN BUENO
• La autoconstrucción gasta hasta 30% mas en materiales
innecesarios (BID-OMJ, 2014)
• Los materiales no siempre son de buena calidad ni
eficientes desde el punto de vista energético (BID-OMJ,
2014)
• El proceso toma entre 15 y 18 años en promedio (BID-
OMJ, 2014)
• La asistencia técnica es costosa y las familias no
siempre están dispuestas a pagarla (BID-OMJ, 2014)
CUALITATIVO
31%
CUANTITATIVO
6%
INFRAESTRUCTURA
21%
CONDICION UNIDAD
12%
TENENCIA
11%
FALTANTES
4%
INSALVABLES
2%
PO
LIT
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VIV
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FIC
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DES-
MARGINALIZACION DESARROLLO
PROGRESIVO
TITULACION
Imágenes: BID-OMJ (2014)
TITULACION:
LO BUENO
• Incentiva mayor inversión en el hogar (Galiani y
Schargrodsky, 2010):
– Aumenta las áreas construidas en 12%,
– Incrementa la calidad de la vivienda en 37%
– Mejora los logros nutricionales y educacionales de los
hijos
Imágenes: BID-OMJ (2014)
TITULACION:
LO NO TAN BUENO
• Lo importante no es el titulo en si, sino la seguridad de
tenencia (Gilbert, 2001)
• Los títulos no aumentan el acceso a créditos bancarios
(Calderon, 2002)
• Los titulos no aumentan la probabilidad de obtener
servicios (Ward, 2003)
• Los titulos no aumentan la dinamica inmobiliaria por las
condiciones de estigma asociadas a los barrios
marginales (Gilbert, 2001)
CUALITATIVO
31%
CUANTITATIVO
6%
INFRAESTRUCTURA
21%
CONDICION UNIDAD
12%
TENENCIA
11%
FALTANTES
4%
INSALVABLES
2%
PO
LIT
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FIC
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BIT
AC
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AL
DES-
MARGINALIZACION DESARROLLO
PROGRESIVO
TITULACION SUBSIDIOS A LA
DEMANDA (ABC)
Imágenes: BID-OMJ (2014)
LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA:
LO BUENO
• Permite acceso a vivienda formal en propiedad en un
contexto de bajos ingresos e informalidad (BID-DIA, 2012): – 20% de los hogares tendría que gastar mas del 30% del ingreso
para una vivienda de US$15,000 con 10% de cuota inicial y una
tasa de interés del 6%
– Si se usa la tasa de interés vigente, el porcentaje aumenta a 24%.
Si se tiene en cuenta el acceso real a crédito hipotecario, el
porcentaje es 45%
Imágenes: BID-OMJ (2014)
LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA:
LO BUENO
• Aumenta la penetración hipotecaria (BID-DIA, 2014):
– El mercado hipotecario representa el 5.5% del PIB en
America Latina. En Chile, es cerca del 20% del PIB.
En México, es mas de 10% del PIB.
– En México, se otorgaron 900 mil créditos, la
formación de hogares fue de 600 mil
• Aumenta la construcción de vivienda (Sabatini et al.,
2013):
– En Chile, 80% de viviendas han sido adquiridas con
apoyo publico.
LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA:
LO NO TAN BUENO
• Si no se acompaña de incentivos a buena localización e
inversión en equipamientos, puede perpetuar
segregación (MINVU, 2012):
• Solo un 8% del stock para el quintil mas bajo se ubicó
dentro del Área Metropolitana de Santiago de Chile entre
2006 y 2011
LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA:
LO NO TAN BUENO
20 KM
Ejemplo: Bajos de Mena, Santiago
Imágenes: MINVU(2012)
LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA:
LO NO TAN BUENO
20 KM
Ejemplo: Bajos de Mena, Santiago
Imágenes: MINVU(2012), ORREGO (2014)
LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA:
LO NO TAN BUENO
• Si no se acompaña de incentivos a buena localización e
inversión en equipamientos, puede quedar vacante
(Salazar et. al, 2013):
• En Mexico, el 25% de las viviendas construidas por
INFONAVIT están vacías.
LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA:
LO NO TAN BUENO
Relación entre Densidad y Vivienda No Habitada en las Delegaciones y
Municipios del Área Metropolitana de Ciudad de México
DENSIDAD VIVIENDA VACANTE
Imágenes: BID-Blanco (2014)
LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA:
LO NO TAN BUENO
Imágenes: Odette Maciel (2013)
LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA:
LO NO TAN BUENO
• Si no se acompaña de incentivos al mantenimiento,
puede deteriorarse y generar nuevo déficit cualitativo
(Ruprah y Marcano, 2007):
• En Chile, el 12% de los hogares en condiciones
habitacionales inadecuadas había sido previamente
beneficiario de vivienda
CONTENIDO
1. Caracterización del déficit habitacional en America Latina
2. La política de vivienda: lo bueno y lo no tan bueno
3. Ejemplos de innovaciones en política de vivienda
CUALITATIVO
31%
CUANTITATIVO
6%
INFRAESTRUCTURA
21%
CONDICION UNIDAD
12%
TENENCIA
11%
FALTANTES
4%
INSALVABLES
2%
PO
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DES-
MARGINALIZACION DESARROLLO
PROGRESIVO
TITULACION SUBSIDIOS A LA
DEMANDA (ABC)
EJE
MP
LO
S D
E
INN
OV
AC
ION
ES
MEJOR USO DEL STOCK EXISTENTE:
INCENTIVAR EL USO DE VIVIENDA VACANTE DE
BUENA CALIDAD MEDIANTE EL ALQUILER
USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL
ALQUILER
• Hay una gran incidencia de vivienda vacante en la
región (Blanco et al., 2014)… • México—20%
• Ciudad de México: 11% • Guadalajara: 19%
• Argentina—18%
• CABA: 24% • GBA: 11,5%
• El Salvador—18%
• A modo de comparación, el porcentaje en Estados Unidos ha sido
~10% entre el 2006 y 2011
USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL
ALQUILER En general esto se relaciona parcialmente con un marco regulatorio que incrementa
los costos de transacción en el mercado (Blanco et al., 2014)…
Para los arrendadores la principal barrera es el largo proceso de reposesión. Para los inquilinos son los excesivos requerimientos.
Garantías requeridas al
inquilino (formal) :
1. Fiador con propiedad (en
algunos casos en la misma
ciudad)
2. Prueba de ingresos (que
tiene ser regular)
3. Depósitos de renta
(equivalente a 1 o 2 meses
de renta)
Proceso de reposesión:
Colombia:
Mas de un año (3 a 5 antes de
2003)
Perú:
6 meses a 4 años—dependiendo
de la causa
Argentina:
6 meses a 1 año—proceso es
incierto y costoso
USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL
ALQUILER
En general, el alquiler es la fuente prioritaria de vivienda para los jóvenes y otros
grupos poblacionales (Blanco et. al., 2014)…
Imágenes: BID-Blanco (2014)
USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL
ALQUILER
En general, todos los grupos de ingreso alquilan en America Latina (Blanco et. al.,
2014)…
Imágenes: BID-Blanco (2014)
USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL
ALQUILER
En general, el alquiler presenta mejor calidad que la propiedad informal y similar a la
propiedad formal (Blanco et. al., 2014)…
Imágenes: BID-Blanco (2014)
USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL
ALQUILER
En general, el alquiler presenta mejor calidad que la propiedad informal y similar a la
propiedad formal (Blanco et. al., 2014)…
Imágenes: BID-Blanco (2014)
USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL
ALQUILER
En general, el alquiler presenta mejor calidad que la propiedad informal y similar a la
propiedad formal (Blanco et. al., 2014)…
Imágenes: BID-Blanco (2014)
USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL
ALQUILER
En general, el alquiler presenta mejores localizaciones (Blanco et. al., 2014)…
Imágenes: BID-Blanco (2014)
USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL
ALQUILER
Intervenciones en aplicación o discusión en America Latina (Blanco et. al., 2014):
1.Subsidios directos focalizados: Chao Suegra en Chile
2.Incentivos a la oferta formal de pequeña escala:
3.Incentivos a la oferta en asentamientos de origen informal:
4.Programas de renta con opción de compra (leasing): PAR en Brasil
5.Suplementos de renta pagados al propietario-arrendador: Renta Social en Sao Paulo
6.Concesión de propiedades publicas para vivienda social de alquiler:
7.Mejorar los procesos de reposesión: Procesos de arbitramiento en Chile
8.Seguros de arrendamiento: Fondo de Garantías de Alquiler en Uruguay
CUALITATIVO
31%
CUANTITATIVO
6%
INFRAESTRUCTURA
21%
CONDICION UNIDAD
12%
TENENCIA
11%
FALTANTES
4%
INSALVABLES
2%
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MARGINALIZACION DESARROLLO
PROGRESIVO
TITULACION SUBSIDIOS A LA
DEMANDA (ABC)
EJE
MP
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ES
MEJOR USO DEL STOCK EXISTENTE:
INCENTIVAR EL USO DE VIVIENDA VACANTE DE
BUENA CALIDAD MEDIANTE EL ALQUILER
NUEVO STOCK
PROYECTOS DE
DESARROLLO URBANO
INTEGRAL POR APP’S
Concepto GENERAL que se asocia a:
• Habilitación de grandes superficies de suelo para desarrollos
urbanos
• Asociaciones Publico-Privadas para lograr un desarrollo
territorial equilibrado asegurando la provisión de
infraestructura y servicios sociales
• Mezcla de usos del suelo entre comerciales y residenciales de
diversos estratos
• Generalmente se hace uso de herramientas urbanísticas como
el reajuste de tierras y el reparto de cargas y beneficios
PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL
PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL
Imágenes: Pinilla (2014)
PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL
Imágenes: Pinilla (2014)
PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL
Imágenes: Pinilla (2014)
PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL
Imágenes: Pinilla (2014)
PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL
Imágenes: Pinilla (2014)
Plan Parcial La Felicidad, Bogota:
PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL
Imágenes:Hurtado (2013)
Plan Parcial La Felicidad, Bogota (2006):
PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL
Imágenes:Hurtado (2013)
Plan Parcial La Felicidad, Bogota (2009):
PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL
Imágenes:Hurtado (2013)
Plan Parcial La Felicidad, Bogota (2013):
PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL
Imágenes:Hurtado (2013)
Plan Parcial La Felicidad, Bogota (2013):
PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL
Imágenes:Hurtado (2013)
Aplica también a:
• Conversión de usos industriales a residenciales (SIMESA, Medellín)
• Rehabilitación de zonas centrales (FENICIA, Bogotá)
• Construcción de vivienda para leasing (Desarrollos Integrales de
Comunidades, FMSD)
• Procesos de certificación y apoyo inter-sectorial (Desarrollos
Urbanos Certificados, México)
PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL
CUALITATIVO
31%
CUANTITATIVO
6%
INFRAESTRUCTURA
21%
CONDICION UNIDAD
12%
TENENCIA
11%
FALTANTES
4%
INSALVABLES
2%
PO
LIT
ICA
DE
VIV
IEN
DA
DE
FIC
IT
HA
BIT
AC
ION
AL
DES-
MARGINALIZACION DESARROLLO
PROGRESIVO
TITULACION SUBSIDIOS A LA
DEMANDA (ABC)
EJE
MP
LO
S D
E
INN
OV
AC
ION
ES
MEJOR USO DEL STOCK EXISTENTE:
INCENTIVAR EL USO DE VIVIENDA VACANTE DE
BUENA CALIDAD MEDIANTE EL ALQUILER
NUEVO STOCK
PROYECTOS DE
DESARROLLO URBANO
INTEGRAL POR APP’S
Andres G Blanco
ablanco@iadb.org
Twitter: @AndresGBlancoB
Blog: http://blogs.iadb.org/urbeyorbe/2014/03/13/comprar-
o-no-comprar-vivienda-he-ahi-el-dilema/
Mayor información: