Post on 02-Nov-2019
INFORME DE TASACIÓN
Sitio CORTIJO MARTIN AGRAZ, Polígono 13, Parcela 6723009 JAEN
Expte. nº: 2018-007966-01-10 / P18-5562
Jaen
TERRENO NO URBANIZABLE
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
CERTIFICADO DE TASACIÓN
Nº DE EXP.: 2018-007966-01-10 / P18-5562 pag 1 de 3
TASACIONES HIPOTECARIAS RENTA, S.A., Sociedad de Tasación inscrita en el Registro Sociedades Especializadas en Tasación del Banco de España con el nº de código 4459 el dia 4Octubre de 1994,
dede
CERTIFICA
Que como síntesis del Informe de Tasación adjunto, emitido con fecha 25 de Enero de 2019 y númeroexpediente 2018-007966-01-10 / P18-5562, realizado por ISABEL MEDINA GARCIA, ING.AGRÍCOLA, de TERRENO NO URBANIZABLE situado en Sitio CORTIJO MARTIN AGRAZ, PolígonoParcela 67 de Jaen C.P.23009, resulta un Valor Tasación Actual obtenido por el Método Comparación de
deTÉCNICO
13,de
CIENTO OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON VEINTIUN CENT. (108.659,21€)
SOLICITANTE Y FINALIDAD
Solicitante: OFITAS JAEN S.L
Entidad Solicitante: OTRAS PERSONAS JURIDICAS
Finalidad: ASESORAMIENTO
El valor de cada una de las unidades valoradas es el que consta en la siguiente relación:
VALORES DE TASACIÓN (€)
DENOMINACIÓN S.ADOPTADA VALORFINCA S.UTILMÉTODO
Finca Otros(fi)
FR-46795 15,4985 Has. 108.659,21 €46795 - - -M
Método: (M): (Comparación)
INFORME CON CONDICIONANTES Y/O ADVERTENCIAS
COMPARACIÓN
USO
CONSIDERADO
FINCA
RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)
Finca Otros(fi)
108.659,21 FR-4679546795
DATOS REGISTRALES
Registro de la Propiedad nº 1 de JAEN
FINCA FOLIOLIBRO TOMO INSCRIPCIÓNDENOMINACIÓN C.R.U
46795 175396 2192 2Finca 46.795
REFERENCIA CATASTRAL, ESTADO OCUPACIÓN Y CONSTRUCCIÓN
ELEMENTO ESTADO CONSTRUCCIÓNREFERENCIA CATASTRAL ESTADO OCUPACIÓN
Finca Otros(fi)
FR-46795 Terminado23900A0/1300067/0000/SH Ocupado por Propietario
REFERENCIA CATASTRAL, ESTADO OCUPACIÓN Y CONSTRUCCIÓN
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
CERTIFICADO DE TASACIÓN
Nº DE EXP.: 2018-007966-01-10 / P18-5562 pag 2 de 3
DENOMINACIÓN ESTADO OCUPACIÓNFINCA REFERENCIA CATASTRAL
Finca 46.795 Ocupado por Propietario46795 23900A0/1300067/0000/SH
23900A0/1300067/0001/DJ
Titular Registral: TOMÁS MEMBRADO MARTÍNEZ con el 100 % del pleno dominio, según notaregistral de fecha 05 de Agosto de 2016.
simple
Limitaciones al dominio:Cargas: las que fijan en la documentación registral adjunta, nota simple registral de fecha 05 dede 2016..
Servidumbres. No se detectan servidumbres en la visita realizada ni en la documentación aportadaafecten al valor de tasación.
Agosto
que
CONDICIONANTES
Se Condiciona a la aportación de las autorizaciones necesarías para la puesta en marcha funcionamiento de planta de machaqueo, clasificación y acopio de material de cantera.
Se condiciona a la obtención de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores afecha de valoración; o fotocopia del libro de registro de la propiedad, o fotocopia de escritura deo por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad
Se condiciona a que el terreno se encuentre libre de inquilinos, ocupantes y cualquier limitación apleno dominio
y
lapropiedad
su
ADVERTENCIAS GENERALES
En este informe se valora una finca registral con la finalidad de asesoramiento a efectos internos, sinel valor obtenido sea válido para otras finalidades u operaciones financieras diferentes a laLa valoración se ha realizado basandose en la metodología de la O.M. ECO/805/2003 y modificaciones, a las que no se ajusta.En caso de cambiar la finalidad de la tasación podría variar el valor de la misma.
Se valora en el presente informe un terreno no urbanizable teniendo en cuenta en la homogenizaciónposibilidad de que la finca albergue una planta de tratamientos de áridos. No se ha dispuesto certificado geotécnico, ni homologación, ni datos económicos de la actividad que se realizaen la finca, por lo que no es posible la valoración según la actividad determinada existente.No se tienecuenta en consecuencia la actividad determinada realizada en la finca, ni la planta movil existente.
Se nos ha informado, que la actividad que se quiere realizar es la de una planta de tratamientobalasto, para la que se quiere pedir autorización y homologación de ADIF. No es objeto delinforme el acreditar la adecuidad del terreno a la actividad que se nos informa que se va a desarrollar.valora teniendo en cuenta que el terreno valorado podría albergar dicho uso, frente a su naturalezade terreno restaurado de cantera con baja calidad agrológica desde el punto de vista agropecuario. Tampoco se va a tener en cuenta la inversión que requiere la restauración del terreno que se dediqueplanta de tratamiento de éste tipo de material, dado que no se dispone del proyecto o laderivada de la actividad concreta que podría desarrollarse.
Se valora en el supuesto de libre de inquilinos, ocupantes y cualquier limitación a su pleno dominio.
quemencionada.
sus
lade
actualmenteen
depresente
Seactual
adocumentación
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
CERTIFICADO DE TASACIÓN
Nº DE EXP.: 2018-007966-01-10 / P18-5562 pag 3 de 3
OBSERVACIONES
Observaciones: La posible incidencia en el valor, producida por los condicionantes y/o advertencias expresadas encaso, está considerada en el valor obtenido, el cual podrá variar, en el caso de que condicionantes y/o advertencias contengan premisas no verificadas que difieran de la posteriormente constatada.
sudichos
realidad
El informe NO se ha realizado DE ACUERDO con la Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27 deBOE del 9 de Abril de 2003, sobre "Normas de valoración de bienes inmuebles y dederechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de(BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE56 de 5 de Marzo de 2008).
Los valores indicados no tienen deducidas, en su caso, las posibles cargas hipotecarias que constenla documentación exigible adjunta, ni cuantas cargas, gravámenes y posibles vicios ocultos (de losno se asume responsabilidad) que, siendo desconocidos en la fecha de emisión de estapudieran recaer sobre el inmueble.
Marzo,determinados
octubre,núm
enque
valoración,
FDO: Mª DEL MAR DOMÍNGUEZ BLANCO
Queda prohibida, fuera de su contexto, cualquier reproducción de todo o parte de este certificado o informe de tasación o sureferencia, en cualquier soporte físico, magnético o informático, sin la autorización escrita de THIRSA, S.A. Así mismo, estasociedad quedará eximida de toda responsabilidad en caso de utilización de estos documentos o de su contenido para findistinto al indicado al realizar el encargo, el cual consta en dichos documentos.
Fecha de emisión del informe:Fecha de última visita (interior):Fecha de caducidad del informe:
25 de Enero de 201920 de Diciembre de 2018
25 de Julio de 2019
FECHAS Y FIRMAS
FDO: ISABEL MEDINA GARCIA, ING. TÉCNICOAGRÍCOLA
REPRESENTANTE LEGAL
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 1 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
INFORME DE TASACIÓN DE TERRENO NOURBANIZABLE
CONTENIDO
SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD1 3
Finalidad
Solicitante
IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN2 3
Descripcion del inmueble
Situación del inmueble
Referencia catastral, estado ocupación y construcción
COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN3 4
Comprobaciones realizadas
Documentación
LOCALIDAD Y ENTORNO4 5
Localidad
Rasgos urbanos basicos del entorno
Infraestructura del entorno
Equipamiento y servicios del entorno
Otras caracteristicas del entorno
DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE TERRENO5 6
Descripción
Infraestructuras
Suelos registrales (a nivel de tasación)
Infraestructuras exteriores
DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA6 7
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA7 9
Clima y orografia
Carac. agrologicas
Cultivos
Estado actual
RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN8 10
Regimen de protección
Regimen de tenencia y ocupación
ANÁLISIS DE MERCADO9 10
Criterios selección comparables
Oferta
Demanda
Expectativas de oferta-demanda y de revalorización
Intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler
DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS10 11
Cálculo del Valor de Reemplazamiento Bruto/Neto
Método de Comparación
VALOR DE TASACIÓN11 16
CONDICIONANTES, ADVERTENCIAS Y OBSERVACIONES12 17
Condicionantes
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 2 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
Advertencias generales
Observaciones
Parametros cualitativos. Cuadro resumen
Juicio crítico
FECHAS Y FIRMAS13 18
DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME14 18
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 3 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD 1
FinalidadASESORAMIENTO
Certificado e Informe de tasación NO realizado DE ACUERDO con la Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27
Marzo, BOE del 9 de Abril de 2003, sobre "Normas de valoración de bienes inmuebles y de
derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre,
núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de
de 2008).
de
determinados
(BOE
Marzo
Solicitante
Nombre o razón social: OFITAS JAEN S.L
N.I.F/C.I.F: B23594302
Dirección: Av/ANDALUCIA, AVENIDA.NR 32
23006 - Jaen
TFNO: 679066401
IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 2
Descripcion del inmueble
Tipo de inmueble Terreno No Urbanizable
Situación del inmueble
Dirección: Sitio CORTIJO MARTIN AGRAZ, Polígono 13, Parcela 67
DENTIFICACIÓN REGISTRAL
Se valora en el presente informe la finca registral 46795 del Registro de la Propiedad de Jaén nº 1, ubicada en
término municipal de Jaén.
En la nota simple aportada de la FR 46.795 se hacen las siguientes descripciones; "Parcela destinada a pastos
parte improductivo en el término de Jaén, al sitio conocido por Cortijo Martin Agraz, en el Paraje de La Loma,
una superficie registral de quince hectáreas, cuarenta y nueve áreas y ochenta y cinco centiáreas".
Los linderos registrales de la FR 46.795 son;
- Norte, Parcela 52 de Martín Agraz S.A.
- Sur, Parcela 181 de Agustín Toledano Toledano.
- Este, Finca de Martín Agraz S.A.
- Oeste, Parcela 68 de Tomás Membrano Martínez y Camino de Acceso.
IDENTIFICACIÓN CATASTRAL
Se valoran en el presente informe las parcela 67 del polígono 13 de Jaén, con referencias
23900A013000670000SH y 23900A013000670001DJ.
el
y
con
catastrales
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 4 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
Se ha podido comprobar parte de los linderos, siendo estos la parcela 52 al Norte, la parcela 181 al Sur y
parcela 68 y camino de acceso al Oeste. Además existe coincidencia en Paraje y en superficies registral
catastral, estando la referencia catastral inscrita en Nota Simple, por lo que la finca queda identificada plenamente.
la
y
Barrio/Zona: LA LOMA
Municipio: 23009 - JAEN
Provincia: JAEN
DATOS REGISTRALES DEL TERRENO
Registro de la Propiedad nº 1 de JAEN
C.R.U InscripciónDenominación Finca Libro Tomo Folio
2Finca 46.795 0000046795 396 2192 175
Referencia catastral, estado ocupación y construcción
Denominación Finca Referencia Catastral Estado Ocupación
Finca 46.795 46795 23900A0/1300067/0000/SH Ocupado por Propietario
23900A0/1300067/0001/DJ
COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN 3
Comprobaciones realizadasNo existe procedimiento de expropiación
Identificación física del inmueble
Correspondencia con finca registral
Comprobación Planeamiento Urbanístico (adecuación y, en su caso, aprovechamiento urbanístico a valorar)
Servidumbres visibles
Estado de ocupación, uso y explotación
Comprobado la no existencia de procedimiento de incumplimiento de deberes
No existe Plan o Proyecto de expropiación
No existe Resolución Administrativa que pueda dar lugar a Expropiación
No hay incoado Expediente que pueda dar lugar a Expropiación
Correspondencia con finca catastral
Estado de conservación aparente
No han vencido plazos Urbanización o Edificación
Documentación
Consultada AnexaDocumentación
Plano de situación Si Si
Croquis del inmueble Si Si
Nota Simple Si Si
Documentación catastral Si Si
Plano urbanístico Si Si
Canon de arrendamiento Si Si
Reportaje fotográfico Si Si
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 5 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
LOCALIDAD Y ENTORNO 4
Localidad
Jaén es una ciudad y municipio español de la comunidad autónoma de Andalucía, capital de la
homónima. Ostenta el título de «Muy Noble y Muy Leal Ciudad de Jaén, Guarda y Defendimiento de los Reinos
Castilla» y es conocida como la «capital del Santo Reino». Cuenta en 2018 con una población de 113
habitantes según el INE, 54 948 hombres y 59 290 mujeres,lo que supone aproximadamente una sexta parte
la población de toda la provincia. La ciudad se enmarca dentro del área metropolitana de Jaén de la que
cabecera, y absorbe un tercio de la población total de la provincia de Jaén. Su superficie es de 424,30
También es sede del partido judicial número 1 de la provincia y de la diócesis homónima.
provincia
de
522
de
es
km².
Se alza al pie del cerro de Santa Catalina, con calles empinadas y de pronunciadas pendientes que definen
urbanismo, ensanchándose hacia las zonas más llanas y amplias de los nuevos barrios y bulevares. En
alrededores abundan fértiles tierras de cultivo, y extensos olivares que cubren gran parte de su término. Hacia
sur y el sureste se encuentran las sierras de Jaén y Jabalcuz, y al norte se abre el llano del río Guadalbullón,
pasa a muy corta distancia de la ciudad.
su
sus
el
que
Debido a su situación, Jaén ha tenido una gran importancia estratégica, habiéndose encontrado en su
urbano varios de los asentamientos humanos más antiguos de Europa.Del mismo modo, tuvo gran
en la historia de al-Ándalus y del Reino de Castilla.
núcleo
importancia
La actividad económica más importante de la provincia de Jaén es la producción de aceite de oliva, siendo
mayor productora mundial, lo cual queda patente bajo el lema que recibe la ciudad, como «Capital mundial
aceite de oliva». En este sentido, la ciudad alberga desde el año 1983 y de forma bienal Expoliva, una
internacional de referente mundial dedicada al sector del aceite de oliva e industrias afines,
actualmente en la Institución Ferial de Jaén.No obstante, la economía también está basada en el sector
la administración, la industria agrícola y alimentaria, la construcción, y un incipiente turismo cultural.
la
del
feria
celebrada
servicios,
Según el padrón del instituto nacional de estadística de 2016: 114.658 habitantes de derecho.
La tendencia, respecto al padrón de 2015, es: Decreciente
DENSIDAD; La densidad de población en el entorno es media-alta.
EVOLUCIÓN; La evolución de la población en los últimos años ha sido decreciente.
TENDENCIA; Su tendencia es estable.
VARIACIONES; La población, tanto de hecho como de derecho, permanece estable a lo largo del año.
Rasgos urbanos basicos del entorno
CARACTER PREDOMINANTE; Jáen, se caracteriza por mantener una tradición olivarera.
CARACTERÍSTICAS TERRITORIALES; El inmueble se encuentra ubicado fuera de la población en una zona
carácter rural.
de
ORDENACIÓN; Al tratarse de una zona eminentemente rural, no existe una ordenación específica de
inmuebles existentes en la actualidad.
los
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 6 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
SIGNIFICACIÓN DEL ENTORNO; Se trata de un entorno donde las explotaciones colindantes son de
similar.
índole
Infraestructura del entorno
El estado de conservación de las infraestructuras es el correcto. En general se trata de caminos de tierra en
estado, líneas eléctricas para el consumo de las diferentes parcelas y, en contadas ocasiones, de
para el riego, como tuberías semienterradas y acequias de distribución del agua.
buen
infraestructura
Equipamiento y servicios del entorno
ASISTENCIAL; Suficiente.
COMERCIAL; Suficiente.
DEPORTIVO; Suficiente.
EQUIPAMIENTO COMERCIAL; Suficiente
ESCOLAR; Suficiente.
LÚDICO; Suficiente.
La red viaria conecta jaén, que al ser capital de provincia se encuentra
comunicada por carretera, con la meseta, el levante, y con el interior de
andalucía y la costa de andalucía oriental:
Autovías:
- a-44 / e-902 :
Autovía de la Costa Tropical (Bailén/A-4 - Jaén - Granada - Motril/A-7).
- a-316 :
Autovía del Olivar (Úbeda/A-32 - Baeza - Jaén - Martos - Cabra - Lucena - Estepa/A-92).
- j-12 : Acceso Norte a Jaén (Jaén - A-316)
- j-14 : Acceso Este a Jaén(Jaén - E-902/A-44)
Otras vías:
- n-323a: Carretera Nacional N-323a (Bailén - Jaén - Motril).
Jaén cuenta con una estación de ADIF, la cual es uno de los puntos ferroviarios más importantes de la provincia.
En abril de 2009 comenzó la construcción la primera línea del tranvía jiennense. Esta primera línea, la línea
tiene un recorrido de 5 km y recorre la ciudad conectando el eje centro-norte, desde Vaciacostales hasta el
discurriendo por la avenida de Madrid, la calle Dr. García Triviño, y el paseo de la Estación. Hubo proyectos
integrar el tranvía en la red transporte del área metropolitana con la construcción de una segunda línea
conectase la capital con otras localidades cercanas. Actualmente, a pesar de que la línea de tranvía se
construida, el servicio tranviario está inactivo, al no poder asumir el ayuntamiento el coste de su puesta
funcionamiento,por lo que se sacará a concurso su explotación.
1
centro,
de
que
encuentra
en
Otras caracteristicas del entorno
DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE TERRENO 5
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 7 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
Comentarios sobre la superficie.
La superficie adoptada para el terreno de la finca valorada, para la confección del presente informe, es la
entre registro y catastro coíncidente con la comprobada sobre ortofoto, por criterio de prudencia valorativa.
menor
Morfología. Morfología irregular.
Topografía. Terreno llano.
Infraestructuras
Pavimentación de viales Porcentaje ejecutadoNo posee. 0,0
Abastecimiento agua Porcentaje ejecutadoSe desconoce. 0,0
Suministro eléctrico Porcentaje ejecutadoSi posee. 0,0
Alcantarillado Porcentaje ejecutadoSe desconoce. 0,0
Alumbrado público Porcentaje ejecutadoSe desconoce. 0,0
Porcentaje total ejecutado urbanización 0,0 %
Coste de urbanización pendiente - - -
Conservación REGULAR
Vallado perimetral. No posee.
Acceso a la finca.
Partiendo del Norte de Jaén, por la autovía del olivar o A-316 cogemos la salida hacia la cretera A-6001 por el
se accede al camino que da acceso a la finca a valorar, lindando dicho camino por la zona Oeste de la Finca.
que
Suelos registrales (a nivel de tasación)
Medición Catastral ProyectoDescripción Registral Adoptada
- - - 15,4985 - - -Finca 46.795 15,4985 15,4985
Infraestructuras exteriores
Alcantarillado. Se desconoce.
Pavimentación de viales. No posee.
Alumbrado público. Se desconoce.
Abastecimiento agua. Se desconoce.
Suministro eléctrico. Si posee.
Vallado perimetral. No posee.
Acceso a la finca.
Partiendo del Norte de Jaén, por la autovía del olivar o A-316 cogemos la salida hacia la cretera A-6001 por el
se accede al camino que da acceso a la finca a valorar, lindando dicho camino por la zona Oeste de la Finca.
que
DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA 6
Realizada la comprobación urbanística SI. No sujeto a afección urbanística
Sujeto a protección urbanística NO
Adecuación del inmueble a la norma urbanistica SI
Afectado por el siguiente planeamiento general Plan general. Aprobado definitivamente
Fecha planeamiento general 18/02/2016
Plan especial de reforma integral No necesario
Estudio de detalle No necesario
Proyecto de compensación No necesario
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 8 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
Proyecto de urbanización No necesario
Otro No necesario
Plan de actuación urbanística No necesario
Plan parcial No necesario
Estado de urbanización No, sin urbanizar
Planeamiento vigente.
PGOU - Plan General de Ordenación Urbanística adaptado a la LOUA de Jaén con fecha 03/10/14.
Observaciones generales.
La finca se encuentra sobre Suelo No Urbanizable de carácter natural.
CAPÍTULO 2. REGULACION DE USOS Y ACTIVIDADES
SECCION 1ª. DEFINICIONES Y CONCEPTOS PARA EL SUELO NO URBANIZABLE
Artículo 10.11.- Actuaciones relacionadas con la explotación de los recursos mineros
1. Extracción de arenas o áridos. Movimiento de tierras para la extracción de arenas y áridos de todo tipo.
2. Salinas. Adecuaciones e instalaciones para la obtención y comercialización de sal a partir del agua de mar o
un manantial.
3. Extracciones mineras a cielo abierto. Excavaciones a cielo abierto para la extracción de minerales.
4. Extracciones mineras subterráneas. Excavaciones subterráneas para la extracción de minerales.
5. Instalaciones anexas a la explotación. Comprende las edificaciones e instalaciones de maquinarias
para el desarrollo de la actividad extractiva, o para el tratamiento primario de estériles o minerales.
6. Infraestructuras de servicio. Se consideran como tales aquellas infraestructuras (eléctricas, viarias,
abastecimiento o saneamiento, etc.) que han de desarrollarse para el servicio de una determinada
minera.
7. Vertidos de residuos. Usos o adecuaciones para el vertido de residuos de la actividad minera.
Artículo 10.23.- Actividades extractivas.
1. Con independencia de las autorizaciones exigidas por la legislación de minas, las actividades extractivas y
que de este tipo lleven aparejadas obras de construcción, modificación o ampliación de edificios e
de cualquier clase o la realización de movimientos de tierras, precisarán la autorización de la
competente en materia de urbanismo que se tramitará con carácter previo a la concesión de la
urbanística, de acuerdo con el procedimiento reglamentariamente establecido. La solicitud de autorización
venir acompañada del informe de la Consejería competente en materia de medio ambiente.
2. Para las extracciones ocasionales y de escasa importancia de recursos minerales, que se lleven a cabo por
propietario del terreno para su uso exclusivo y aunque no exijan la aplicación de técnicas
mineras, se estará también a lo dispuesto en la legislación de minas no pudiendo exceptuarse el informe
autorización de la Consejería u órgano competente en materia de medio ambiente.
En todo caso será necesaria la obtención de licencia municipal cuando supongan la realización de obras
instalaciones de cualquier clase o lleven aparejado movimiento de tierras, debiéndose indicar en la solicitud
dicha licencia las medidas que se tomarán al final de la explotación para restituir los terrenos a su
natural.
3. En las solicitudes de licencias para la realización de extracciones de áridos que se desarrollen en cauces
zonas inundables deberán indicarse las medidas específicas que van a tomarse para prevenir posibles riesgos
personas, edificios, terrenos y bienes de todas clases situados en cotas inferiores y para restituir los terrenos
su estado natural una vez finalizada la explotación.
4. En las solicitudes de licencia para estas actividades deberá justificarse que no van a
acumulaciones de materiales en pendientes, barrancos o cauces que supongan un obstáculo al libre paso de
aguas y riesgos de arrastres de materiales y sustancias.
5. Respecto de la gestión de los residuos, se estará a lo exigible en el Plan de Restauración establecido en
Real Decreto 975/2009, de 12 de junio, de gestión de los residuos de las industrias extractivas y de protección
de
propias
de
explotación
las
instalaciones
Consejería
licencia
deberá
el
o
o
de
condición
o
a
a
producirse
las
el
y
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 9 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
rehabilitación del espacio afectado por actividades mineras.
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA 7
Clima y orografia
Temperaturas. Tª Mínima: 2,8ºC
Tª media: 16,6ºC
Tª máxima: 35,2ºC
Microclimas destacables.
El clima es de tipo Mediterráneo Subtropical según clasificación de Papadakis.
Régimen de humedad. ME (Mediterráneo húmedo).
Pluviometría. Precipitación media de 525 mm
Altitud media.
La altitud media de la finca es de 560 metros sobre el nivel medio del mar.
Carac. agrologicas
Clases agrológicas.
Clase V. Los suelos de esta clase deben mantener una vegetación permanente. Pueden dedicarse a pastos o
bosques. La tierra es casi horizontal. Tienen escasa o ninguna erosión. Sin embargo, no permiten el cultivo,
su carácter encharcado, pedregoso, o por otras causas. El pastoreo debe ser regulado para evitar la
de la cubierta vegetal.
a
por
destrucción
Relieve. Ondulado.
Pendiente. Pendiente media aproximadamente del 2,9%
Orientación. N-S-
Textura del terreno. Franco arcillosa.
Estructura del terreno. Suelos profundos, con pedregosidad media.
Cultivos
Producciones reales en últimos 3 años.
No se ha dispuesto de información. Actualmente se trata de un terreno restaurado según información
solicitante, dónde se explotó una Cantera de calizas, actualmente caducada.
del
Alternativa de cultivos.
El conjunto de las fincas colindantes están plantadas de olivar de riego/secano para almazara.
Superficie/es adoptada/as:
Superficies:Parcela Comprob: Superficie de parcela comprobada.
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 10 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
Estado actual
Situación actual
La finca engloba una cantera denominada Cantera de Caliza de Los Corzos, que actualmente no figura en
registro minero de Andalucía y que el solicitante nos informa que se encuentra caducada y restaurada. El
es de tipo improductivo desde el punto de vista agropecuario, sin que se disponga de Certificado geotécnico,
documentación que permita acreditar su posible uso para albergar la planta de tratamiento de áridos.
Actualmente es un terreno no urbanizable, con los usos establecidos y permitidos por la normativa
vigente.
el
terreno
ni
urbanística
Estado Terminado
RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN 8
Regimen de protección
Valor de tasación de algún elemento determinado por su Valor Máximo Legal: NO
Protección pública: NO
Regimen de tenencia y ocupación
Propietario (Pleno Dominio):
TOMÁS MEMBRADO MARTÍNEZ con el 100 % del pleno dominio, según nota simple registral de fecha 05
Agosto de 2016.
de
Ocupante:
Título de ocupación: Propietario
Cargas Importe Nif
Cargas: las que fijan en la documentación
registral adjunta, nota simple registral de
fecha 05 de Agosto de 2016.
- - -
Servidumbres. No se detectan
servidumbres en la visita realizada ni en la
documentación aportada que afecten al
valor de tasación
- - -
ANÁLISIS DE MERCADO 9
Criterios selección comparables
Ámbito Espacial Provincia
Ámbito Temporal 1 Trimestre
Uso Uso agrícola
Tipología Otros
Tipo de Mercado Venta y Renta
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 11 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
Oferta
Se trata de un Inmueble SINGULAR, lo que supone que el mercado no es homogéneo, hay muy poca
de transacciones, no hay concurrencia y muy poca transparencia. Las transacciones se llevan a cabo mediante
proceso parejo a monopolio bilateral.
frecuencia
un
No se han detectado ofertas de éste tipo en el entorno. La oferta es escasa, o muy escasa dado que la
esta vinculada a la finca dónde se encuentra la cantera de áridos. Así mismo, el terreno debe disponer de
características adecuadas a las prescripciones técnicas de la obra a realizar con los áridos a procesar.
demanda
las
Demanda
Respecto a la demanda de terrenos no urbanizables, se observa que ha ido disminuyendo en los últimos
en función de la crisis económica que se ha producido, empujada por el sector inmobiliario. Según el
de la tierra de los últimos años, se observa que los precios se están equilibrando, observándose un punto
inflexión cuando menos cercano o ya producido en muchos casos.
años
movimiento
de
Expectativas de oferta-demanda y de revalorización
Relación entre oferta y demanda: Oferta equilibrada respecto a la demanda
No se considera que los inmuebles valorados vayan a revalorizarse en el corto plazo. Es previsible
mantenimiento de valores, dado que se observa un cierre de periodo negativo arrastrado por el
inmobiliario en general, observándose que los valores tienden a estabilizarse e incluso a subir en algunos de
casos.
el
mercado
los
Intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler
El valor de terrenos no urbanizables(en base a los análisis efectuados), se encuentra comprendido dentro
intervalo normal de precios de venta para este tipo de inmuebles y zona. El intervalo se encuentra entre
valores 5.000 y 9.000€/Ha, mayores en fincas con cultivo de mayor valor añadido, equipamiento e
de las que carece la finca valorada.
del
los
infraestructuras
DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS10
Dadas las características del terreno, se valora la finca por el método de comparación de fincas no
teniendo en cuenta en la homogenización la posibilidad de que la finca albergue una planta de tratamientos
áridos. No se ha dispuesto de certificado geotécnico, ni homologación, ni datos económicos de la actividad
se realiza actualmente en la finca, por lo que no es posible la valoración según la actividad determinada existente.
Niveles urbanísticos del terreno a efectos de su tasación.
-Nivel II : Incluye los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permite edificar para
diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica
por la normativa vigente.
También incluye los terrenos clasificados como urbanizables que no están incluidos en un ámbito de
del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.
-Nivel I : Incluye todos los terrenos que no son Nivel II.
urbanizables,
de
que
usos
permitida
desarrollo
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 12 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
Cálculo del Valor de Reemplazamiento Bruto/Neto
1.VALOR DEL SUELO
CALCULO DE REPERCUSION DEL SUELO POR METODO RESIDUAL ESTATICO ABREVIADO NORMATIVA (€/m²)
Método de Comparación
1.DATOS DE MERCADO EN APLICACIÓN DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN
Muestra de comparables utilizados en la obtención del valor en venta por comparaciónUSO AGRÍCOLA OTROS
Uso Agrícola Otros 1 (Ref.4990119000008)OtrosTipología
CANAL DEL NORTE, 23485, POZO ALCON (Jaen)Situación
Ubicación respecto al entorno
MediaCalidad
MediaConservación
0 añosAntigüedad
7,5 Has.Superficie de Parcela
7,5 Has.Superficie
42.750,00 €Precio Corregido
14/01/2019Información. Fecha de Obtención
Agente De La Propiedad InmobiliariaInformación. Fuente
Francisco GarcíaInformación. Detalle de la Fuente
Finca de monte bajo con cortijo para reconstruir o edificar de nuevo junto al pueblo. 7, 5 ha. Se
esrima una reducción del 5% para los gastos de comrecialización.
https://www.milanuncios.com/venta-de-fincas-en-pozo-alcon-jaen/canal-del-norte-s-n-atalayuela-28
9107105.htm
Observaciones
Uso Agrícola Otros 2 (Ref.4990119000009)OtrosTipología
CARRETERA DE CABRA DEL , 23250, CABRA DEL SANTO CRISTO (Jaen)Situación
Ubicación respecto al entorno
MediaCalidad
MediaConservación
0 añosAntigüedad
15 Has.Superficie de Parcela
15 Has.Superficie
117.000,00 €Precio Corregido
14/01/2019Información. Fecha de Obtención
Agente De La Propiedad InmobiliariaInformación. Fuente
RamónInformación. Detalle de la Fuente
Finca de 6 ha de monte bajo o pastos y 9 ha de tierra calma de secano muy llano y al lado de la
carretera. Se estima una reducción del 10% para los gastos de comercialización.
https://www.milanuncios.com/venta-de-fincas-en-jodar-jaen/carretera-cabra-del-santo-cristo-287655
Observaciones
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 13 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
612.htm
Uso Agrícola Otros 3 (Ref.4990119000010)OtrosTipología
DESPEÑAPERROS, 23000, JAEN (Jaen)Situación
Ubicación respecto al entorno
MediaCalidad
MediaConservación
0 añosAntigüedad
67 Has.Superficie de Parcela
67 Has.Superficie
585.000,00 €Precio Corregido
14/01/2019Información. Fecha de Obtención
Agente De La Propiedad InmobiliariaInformación. Fuente
Propiedades & FincasInformación. Detalle de la Fuente
Preciosa finca de recreo en la sierra de Jaén, cerca de Despeñaperros, cercada en casi todo su
perímetro con malla cinegética, rodeada de grandes cotos de caza y con abundante caza mayor.
Se estima una reducción del 10% para los gastos de comercialización.
https://www.milanuncios.com/venta-de-fincas-en-jaen-jaen/finca-de-67-has-cerca-de-despenaperro
s-233348678.htm
Observaciones
Uso Agrícola Otros 4 (Ref.4990119000011)OtrosTipología
EL ARTESÓN, 23480, QUESADA (Jaen)Situación
Ubicación respecto al entorno
MediaCalidad
MediaConservación
0 añosAntigüedad
1,64 Has.Superficie de Parcela
1,64 Has.Superficie
12.420,00 €Precio Corregido
14/01/2019Información. Fecha de Obtención
Agente De La Propiedad InmobiliariaInformación. Fuente
Rafael GutierrezInformación. Detalle de la Fuente
Finca de pastos, con algunos olivos de secano. Pasa un río por dicha finca. Se estima una
reducción del 10% para los gastos de comercialización.
https://www.milanuncios.com/venta-de-fincas-en-quesada-jaen/oportunidad-bancaria-289330871.ht
m
Observaciones
Uso Agrícola Otros 5 (Ref.4990119000012)OtrosTipología
AUTOVÍA A4 MADRID CÁDIZ, 23200, CAROLINA (LA) (Jaen)Situación
Ubicación respecto al entorno
MediaCalidad
MediaConservación
0 añosAntigüedad
45,08 Has.Superficie de Parcela
45,08 Has.Superficie
337.499,99 €Precio Corregido
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 14 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
14/01/2019Información. Fecha de Obtención
Consultas TelefónicasInformación. Fuente
PabloInformación. Detalle de la Fuente
Finca con algo mas de 45Ha. En el término municipal de La Carolina, próxima a Navas de Tolosa,
tiene gran cantidad de encinas y alcornoques, pozos con agua y manantial. Se estima una
reducción del 10% para los gastos de comercialización.
https://www.milanuncios.com/venta-de-fincas-en-la-carolina-jaen/particular-autovia-a4-madrid-cadiz
-117648490.htm
Observaciones
Uso Agrícola Otros 6 (Ref.4990119000013)OtrosTipología
CAMINO DE LA LOMA DE LO, 23550, CABRA DEL SANTO CRISTO (Jaen)Situación
Ubicación respecto al entorno
MediaCalidad
MediaConservación
0 añosAntigüedad
20 Has.Superficie de Parcela
20 Has.Superficie
100.000,00 €Precio Corregido
14/01/2019Información. Fecha de Obtención
Agente De La Propiedad InmobiliariaInformación. Fuente
Juan JesúsInformación. Detalle de la Fuente
Finca de montaña con 20 hectáreas hay tambien almendros. Tiene una pequeña fuente de agua
potable la cual es estable. Cerca pasa tendido e léctrico. Es buena zona para montar
aerogeneradores de viento. A menos de 2 km de la localidad. zona para coto de caza. Se estima
un 9% de los gastos de comercialización.
https://www.milanuncios.com/venta-de-fincas-en-cabra-de-santo-cristo-jaen/venta-de-montana-en-s
ierra-magina-111655511.htm
Observaciones
CUADRO RESUMEN HOMOGENEIZACIÓN DE LA MUESTRA DE COMPARABLES UTILIZADOS EN LA OBTENCIÓN DEL
VALOR POR COMPARACIÓN
Super Ubica Ubica Calid Infra Riego Otros P.Unitario
(€/ha.)
Coef. V.Homogen.
(€/ha.)
Uso Agrícola Otros
Uso Agrícola Otros 1 0,95 0,97 1,00 1,03 1,06 1,00 1,10 5.700,00 1,107 6.309,90
Uso Agrícola Otros 2 1,00 0,96 0,92 1,00 1,00 1,00 1,05 7.800,00 0,927 7.230,60
Uso Agrícola Otros 3 1,15 1,00 0,87 0,91 1,00 1,00 1,00 8.731,34 0,910 7.945,52
Uso Agrícola Otros 4 0,90 0,96 1,00 1,00 1,00 1,00 1,11 7.573,17 0,959 7.262,67
Uso Agrícola Otros 5 1,05 0,97 0,97 0,90 1,00 1,00 1,10 7.486,69 0,978 7.321,98
Uso Agrícola Otros 6 1,03 0,96 1,05 1,00 1,04 1,00 1,11 5.000,00 1,199 5.995,00
Valor unitario de mercado homogeneizado por Has., Uso Agrícola Otros . . . . 7.010,95 €/Ha.
2.CALCULO DEL VALOR POR EL MÉTODO DE COMPARACIÓN
Estadísticos sobre la muestra utilizada para el cáculo del valor por comparaciónUSO AGRÍCOLA OTROS
7.048,53Media
7.529,93Mediana
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 15 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
8.731,34Maximo
5.000,00Minimo
1283,15Desviación Típica
5.000,00Percentil 25
7.573,17Percentil 75
6Nº de Observaciones
CUADRO RESUMEN VALOR POR COMPARACIÓN. UNITARIO Y TOTAL
Superficie
(ha)
Finca
Coef.
Homog.
Coef.
Singular.
V. Unitario
(€/ha.)
V. Total
(€)
C.Mercado
Resultante
Elemento
V.Homog.
(€/ha.)
Finca Otros(fi)
7.010,9546795 FR-46795 15,50 - - - 1,000 7.010,95 108.659,21 - - -
Observaciones generales al Método de ComparaciónSe ha detectado y analizado un mercado representativo de inmuebles comparables en el entorno considerado.
En base a ese mercado y al inmueble a valorar, se ha establecido las cualidades y características que
en el valor, expresadas como conceptos adecuados para realizar la homogeneización de
seleccionando una muestra representativa de los mismos con precios oferta o transacción de compraventa
contado o alquiler, corregidos en su caso (excluídos los anormales y/o especulativos), a los que se aplica
procedimiento de homogeneización con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones adecuados
siguiendo el manual de procedimiento de la sociedad y que se basa en las diferencias observadas entre
inmueble a valorar y los testigos de mercado comparables expuestos, en función de los conceptos
(ubicación, superficie, etc) para obtener el valor del inmueble por método de comparación neto de gastos
comercialización y computando las posibles minusvalías producidas por las servidumbres expresadas en
caso.
Dicha homogeneización se ha realizado entre la muestra de comparables, sin elementos
seleccionada y el inmueble a valorar mediante los índices de cada concepto expresados en el cuadro
homogeneización, obteniéndose los coeficientes que aplicados a los precios unitarios, dan como resultado
valores homogeneizados de cada comparable, cuya media aritmética o ponderada, proporciona el valor
homogeneizado expresado, por método de comparación, del inmueble a valorar.
Posteriormente, se considera los derechos reales, elementos recuperables y depreciación
considerados en su caso, a través de los coeficientes a continuación expresados, obteniéndose el valor unitario
total, por método de comparación, del inmueble a valorar.
Dicho valor de mercado es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre
vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien
hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del
de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble
negociar la venta, reflejando por tanto, el precio más probable que se obtendría en las condiciones del
existente.
Debido a la escasez de muestras de similares características en el mismo código postal se han utilizado
de municipios cercanos de características semejantes.
Se homogeniza en función de la superficie de la finca, su aprovechamiento actual, ubicación,
infraestructuras y equipamientos, de forma que los testigos con mejor aprovechamiento, comunicaciones
infraestructuras de las que carece la finca se minoran en consecuencia, teniendo en cuenta que
características inciden de manera determinante en la demanda. De la misma manera, los testigos de
condiciones agrológicas, aprovechamiento, comunicaciones e infraestructuras, se mayoran en función de
mejores características de la finca valorada.
En el momento de la visita se observa que existe una planta formada por un grupo móvil donde se encuentra
influyen
comparables,
al
el
expresados
el
expresados
de
su
especulativos,
de
los
unitario
funcional,
y
un
se
mismo
para
mercado
testigos
comunicaciones,
e
estas
menores
las
una
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 16 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
tolva de recepción y un precribador, machacadora y cinta principal y un por un grupo modular de trituración
clasificación secundaria con varias cribas, cintas transportadoras y un molino. Existe también una zona
báscula, así como caseta de control y grupo electrógeno. La maquinaria de tipo movil, no se tiene en cuenta en
valoración. No se ha dispuesto de llicencias administrativas, necesarías para el amparo de la actividad
actualmente. Se valora teniendo en cuenta en la homogenización la posibilidad de su obtención, si bien no se
a vincular a la actividad existente actualmente u otra determinada dado que no se nos aporta
necesaría para determinarla y valorar en función de ella. No se nos aporta tampoco, la documentación
para el trámite de la concesión de la licencía administrativa u homologación.
Se nos ha informado, que la actividad que se quiere realizar es la de una planta de tratamiento de balasto, para
que se quiere pedir autorización y homologación de ADIF. No es objeto del presente informe el acreditar
adecuidad del terreno a la actividad que se nos informa que se va a desarrollar. Se valora, teniendo en cuenta
el terreno valorado podría albergar ese uso, frente a su naturaleza actual de terreno restaurado de cantera
baja calidad agrológica desde el punto de vista agropecuario.
Tampoco se va a tener en cuenta la inversión que requiere la restauración del terreno que se dedique a planta
tratamiento de éste tipo de material, dado que no se dispone del proyecto o la documentación derivada de
actividad concreta que podría desarrollarse.
El balasto, son los áridos sueltos que conforman la capa de asiento de las traviesas en las vías ferroviarías.
calidad depende de la roca madre, la resistencia de las rocas y la limpieza y forma geométrica de las
Hay muchos tipos de rocas para balastos, siendo homologadas las canteras y plantas de tratamiento por ADIF
función del documento de Prescripciones geotécnicas y de instalaciónes de fabricación vigente actualment
fecha Enero de 2007. Elaborado según la Norma EN 13450 y UNE 146 y 147.
Como valor alternativo de un terreno que puede ser usado en arrendamiento para la homologación de
canteras cercanas, es el de canon medio de arrendamiento de terrenos en la Comunidad de Andalucía
por el MAPA en 186,8 €/ha. Por tanto, supone un unitario por hectárea capitalizado a una tasa de bajo
dadas las características del terreno, en 7.472 €/ha, parejo al obtenido por el método de Comparación estudiado.
y
de
la
existente
va
documentación
necesaría
la
la
que
con
de
la
La
partículas.
en
de
las
cifrado
riesgo
RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)
ComparaciónUso ConsideradoFinca
Finca Otros(fi)
108.659,21 FR-4679546795
VALOR DE TASACIÓN11
Uso Considerado Superficie
(has.)
V. Unitario
(€/has.)
V. Total
(€)
FR-46795 15,4985 7.010,95 108.659,21
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 17 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
Total Aprovechamientos 108.659,21 €
Total Edificaciones - - - €
TOTAL 108.659,21 €
Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de CIENTO OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y
NUEVE EUROS CON VEINTIUN CENT.
CONDICIONANTES, ADVERTENCIAS Y OBSERVACIONES12
Condicionantes
Se Condiciona a la aportación de las autorizaciones necesarías para la puesta en marcha y funcionamiento
planta de machaqueo, clasificación y acopio de material de cantera.
Se condiciona a la obtención de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha
valoración; o fotocopia del libro de registro de la propiedad, o fotocopia de escritura de propiedad o
documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad
Se condiciona a que el terreno se encuentre libre de inquilinos, ocupantes y cualquier limitación a su
dominio
de
de
por
pleno
Advertencias generales
En este informe se valora una finca registral con la finalidad de asesoramiento a efectos internos, sin que el
obtenido sea válido para otras finalidades u operaciones financieras diferentes a la mencionada. La valoración
ha realizado basandose en la metodología de la O.M. ECO/805/2003 y sus modificaciones, a las que no se ajusta.
En caso de cambiar la finalidad de la tasación podría variar el valor de la misma.
Se valora en el presente informe un terreno no urbanizable teniendo en cuenta en la homogenización
posibilidad de que la finca albergue una planta de tratamientos de áridos. No se ha dispuesto de
geotécnico, ni homologación, ni datos económicos de la actividad que se realiza actualmente en la finca, por
que no es posible la valoración según la actividad determinada existente.No se tiene en cuenta en
la actividad determinada realizada en la finca, ni la planta movil existente.
Se nos ha informado, que la actividad que se quiere realizar es la de una planta de tratamiento de balasto, para
que se quiere pedir autorización y homologación de ADIF. No es objeto del presente informe el acreditar
adecuidad del terreno a la actividad que se nos informa que se va a desarrollar. Se valora teniendo en cuenta
el terreno valorado podría albergar dicho uso, frente a su naturaleza actual de terreno restaurado de cantera
baja calidad agrológica desde el punto de vista agropecuario.
Tampoco se va a tener en cuenta la inversión que requiere la restauración del terreno que se dedique a planta
tratamiento de éste tipo de material, dado que no se dispone del proyecto o la documentación derivada de
actividad concreta que podría desarrollarse.
Se valora en el supuesto de libre de inquilinos, ocupantes y cualquier limitación a su pleno dominio.
valor
se
la
certificado
lo
consecuencia
la
la
que
con
de
la
Observaciones
Observaciones:
La posible incidencia en el valor, producida por los condicionantes y/o advertencias expresadas en su caso,
considerada en el valor obtenido, el cual podrá variar, en el caso de que dichos condicionantes y/o
contengan premisas no verificadas que difieran de la realidad posteriormente constatada.
Justificación de las fechas: Nota simple caducada.
está
advertencias
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
Expediente
pag 18 de 18Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
Parametros cualitativos. Cuadro resumen
EVOLUCIÓN ENTORNO Normal
MANTENIMIENTO INMUEBLE Normal
EXPECTATIVA DE VENTA Normal
Juicio crítico
La finca engloba una cantera denominada Cantera de Caliza de Los Corzos, que actualmente no figura en
registro minero de Andalucía y que el solicitante nos informa que se encuentra caducada y restaurada. El
es de tipo improductivo desde el punto de vista agropecuario, sin que se disponga de Certificado geotécnico,
documentación que permita acreditar su posible uso para albergar la planta de tratamiento de áridos.
Actualmente es un terreno no urbanizable, con los usos establecidos y permitidos por la normativa
vigente.
el
terreno
ni
urbanística
FDO: Mª DEL MAR DOMÍNGUEZ BLANCO
13 FECHAS Y FIRMAS
25 de Enero de 2019
Ver anexos aportados en la documentación.
DOCUMENTACION ANEXA AL INFORME14
Fecha de emisión del informe
Fecha de la última visita (interior)
Fecha de caducidad del informe
Fecha y firma
20 de Diciembre de 2018
25 de Julio de 2019
ISABEL MEDINA GARCIAING. TÉCNICO AGRÍCOLA
REPRESENTANTE LEGALTASADOR FACULTATIVO, 00499
Queda prohibida, fuera de su contexto, cualquier reproducción de todo o parte de este certificado o informe de tasación o sureferencia, en cualquier soporte físico, magnético o informático, sin la autorización escrita de THIRSA, S.A. Así mismo, estasociedad quedará eximida de toda responsabilidad en caso de utilización de estos documentos o de su contenido para findistinto al indicado al realizar el encargo, el cual consta en dichos documentos.Conforme lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, sobre Protección de Datos de Carácter Personal, los datosutilizados para la realización de los trabajos de valoración, almacenados en los archivos de THIRSA, se dedican única yexclusivamente al soporte y conservación del contenido del informe y su certificado acorde a su normativa. El propietario de los datospuede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición, dirigiéndose por escrito a su dirección postal en C/Jorge Juan 45, bajo. 28001 Madrid.
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.comInscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
ANEXOS AL INFORME DE VALORACIÓN
Expediente
Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
DOCUMENTACIÓN MANEJADA
Plano de situación
Croquis del inmueble
Nota Simple
Documentación catastral
Plano urbanístico
Canon de arrendamiento
Reportaje fotográfico
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.com
Queda prohibida, fuera de su contexto, cualquier reproducción de todo o parte de este certificado o informe de tasación o sureferencia, en cualquier soporte físico, magnético o informático, sin la autorización escrita de THIRSA, S.A. Así mismo, estasociedad quedará eximida de toda responsabilidad en caso de utilización de estos documentos o de su contenido para findistinto al indicado al realizar el encargo, el cual consta en dichos documentos.
Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
DOCUMENTACION GRÁFICA
Expediente
pag 1 de 6Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
VISTA GENERAL DE LA FINCA
VISTA GENERAL DE LA FINCA
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.com
Sitio CORTIJO MARTIN AGRAZ, Polígono 13, Parcela 67 de Jaen (Jaen)
Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
DOCUMENTACION GRÁFICA
Expediente
pag 2 de 6Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
VISTA GENERAL DE LA FINCA
VISTA GENERAL DE LA FINCA
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.com
Sitio CORTIJO MARTIN AGRAZ, Polígono 13, Parcela 67 de Jaen (Jaen)
Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
DOCUMENTACION GRÁFICA
Expediente
pag 3 de 6Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
VISTA GENERAL DE LA FINCA
VISTA GENERAL DE LA FINCA
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.com
Sitio CORTIJO MARTIN AGRAZ, Polígono 13, Parcela 67 de Jaen (Jaen)
Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
DOCUMENTACION GRÁFICA
Expediente
pag 4 de 6Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
VISTA GENERAL DE LA FINCA
INSTALACIONES
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.com
Sitio CORTIJO MARTIN AGRAZ, Polígono 13, Parcela 67 de Jaen (Jaen)
Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
DOCUMENTACION GRÁFICA
Expediente
pag 5 de 6Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
INSTALACIONES
INSTALACIONES
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.com
Sitio CORTIJO MARTIN AGRAZ, Polígono 13, Parcela 67 de Jaen (Jaen)
Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª
DOCUMENTACION GRÁFICA
Expediente
pag 6 de 6Nº DE EXPTE: 2018-007966-01-10 / P18-5562
INSTALACIONES
Oficinas Centrales: C/ Jorge Juan, 45 bajo. 28001 MADRID - Tlfo.: 91 540 06 33 - Fax: 91 559 33 32 - thirsa@thirsa.com
Sitio CORTIJO MARTIN AGRAZ, Polígono 13, Parcela 67 de Jaen (Jaen)
Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, Tomo 8403 de la Sección 8º del Libro de Sociedades, Folio 75, Hoja M-135413, Inscripción 1ª