Post on 28-Sep-2018
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
INFORME DE EVALUACIÓN DE POLÍTICAS DE VIVIENDA 2009 E
INFORME DE CONCLUSIONES RELATIVO AL PLAN DIRECTOR DE
VIVIENDA 2006-2009.
Noviembre 2010
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
ÍNDICE
1. CONTEXTO ECONÓMICO GENERAL..................................................12
2. LA OFERTA DE VIVIENDA EN LA CAPV............................................15 2.1. La edificación de vivienda ..................................................................... 15 2.2. Comparativa con las viviendas iniciadas en el Estado ............................... 18 2.3. Los indicadores de la oferta inmobiliaria. Precios y características de las
viviendas en oferta. ............................................................................. 26 2.3.1. Indicadores globales .................................................................. 26 2.3.2. El mercado de vivienda libre ....................................................... 31 2.3.3. El mercado de vivienda protegida ................................................ 40
2.4. Los precios de las viviendas en otras CC.AA. del Estado............................ 46 2.5. Dinamismo del mercado ....................................................................... 50
3. LAS NECESIDADES Y DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CAPV ............52 3.1. Cuantificación y caracterización de la demanda de vivienda....................... 52 3.2. Las compraventas de viviendas en la CAPV ............................................. 61
4. LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDA EN LA CAPV ............................68 4.1. Situación del parque de viviendas de la CAPV.......................................... 68
4.1.1. Cuantificación del parque de viviendas de la CAPV......................... 68 4.1.2. Antigüedad del parque de viviendas de la CAPV............................. 69 4.1.3. Condiciones de habitabilidad ....................................................... 72 4.1.4. Accesibilidad: disponibilidad de ascensor ...................................... 72
4.2. Estimación de las necesidades de rehabilitación....................................... 74
5. LA FINANCIACIÓN HIPOTECARIA ..................................................77 5.1. Los tipos de interés.............................................................................. 77 5.2. Las hipotecas formalizadas.................................................................... 77 5.3. El esfuerzo financiero y endeudamiento de los hogares............................. 85 5.4. La morosidad ...................................................................................... 87 5.5. Ejecuciones hipotecarias ....................................................................... 88
6. EVALUACIÓN DE LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA..............................90 6.1. Políticas y objetivos Plan Director de Vivienda 2006-09............................. 90
6.1.1. Directrices Generales y Ejes Estratégicos...................................... 90 6.2. Realizaciones del Ejercicio 2009............................................................. 94
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
6.2.1. Edificación de vivienda ............................................................... 94 6.2.2. Fomento del alquiler de vivienda ............................................... 101 6.2.3. Suelo ..................................................................................... 105 6.2.4. Préstamos y subvenciones........................................................ 111 6.2.5. Programa Eraikal ..................................................................... 116 6.2.6. Seguridad laboral en la construcción .......................................... 120 6.2.7. Programa de accesibilidad ........................................................ 121 6.2.8. Programa de áreas degradadas ................................................. 123 6.2.9. Etxebide – servicio vasco de vivienda......................................... 124 6.2.10. Control del uso del parque de vivienda de protección pública ........ 125 6.2.11. Benchmarking de comunidades autónomas................................. 127
6.3. Evaluación del cumplimiento de los objetivos del PDV 2006-2009 ............ 130 6.3.1. Evaluación del cumplimiento de objetivos del ejercicio 2009 ......... 130 6.3.2. Evaluación del cumplimiento de objetivos del PDV 2006-2009....... 137 6.3.3. Satisfacción con la actuación del Departamento .......................... 141 6.3.4. Recursos económicos empleados por el Departamento y las
Sociedades Públicas................................................................. 143
7. RESUMEN Y CONCLUSIONES ........................................................149 7.1. Contexto económico general ............................................................... 149 7.2. La oferta de vivienda en la CAPV.......................................................... 149 7.3. Las necesidades y demanda de vivienda en la CAPV............................... 151 7.4. La rehabilitación de vivienda en la CAPV ............................................... 152 7.5. La financiación hipotecaria .................................................................. 153 7.6. Conclusiones ..................................................................................... 153
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
ÍNDICE DE CUADROS
Página
Cuadro 1.1 Escenario macroeconómico de la CAPV....................................... 12 Cuadro 1.2 Crecimiento de los sectores económicos de la CAPV. .................... 14 Cuadro 1.3 Evolución trimestral del empleo por sectores económicos de la
CAPV 2009............................................................................. 14 Cuadro 2.1 Viviendas iniciadas en la CAPV, 1990-2009. ................................ 15 Cuadro 2.2 Viviendas iniciadas en la CAPV, 1990-2009. ................................ 16 Cuadro 2.3 Distribución geográfica de la edificación de vivienda protegida,
1998-2009............................................................................. 17 Cuadro 2.4 Viviendas iniciadas en el Estado, 2000-2009. .............................. 18 Cuadro 2.5 Evolución del precio por m2 útil según tipo de vivienda. Medias
anuales 1994-2009. ................................................................ 27 Cuadro 2.6 Índices de evolución del precio/m2 útil de las viviendas en venta
en la CAPV. ............................................................................ 28 Cuadro 2.7 Evolución de la distribución de las viviendas libres en alquiler
según rentas, 2001-2009. ........................................................ 38 Cuadro 2.8 Evolución de la distribución de las viviendas libres en alquiler
según superficie útil, 2001-2009. .............................................. 39 Cuadro 2.9 Evolución de la renta mensual de las viviendas protegidas en
alquiler, 2001-2009................................................................. 41 Cuadro 2.10 Precios de las viviendas libres según tipología por Comunidades
Autónomas. ........................................................................... 47 Cuadro 2.11 Evolución de las ventas y dinamismo del mercado. 2000-2009. ..... 50 Cuadro 3.1 Caracterización de la población inscrita en Etxebide 2005-09......... 54 Cuadro 3.2 Evolución del tipo de vivienda solicitada por las personas
inscritas en Etxebide. 2005-09.................................................. 55 Cuadro 3.3 Tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide
según nivel de ingresos. 2009................................................... 56 Cuadro 3.4 Tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide
según nivel de ingresos. 2009................................................... 56 Cuadro 3.5 Tipo de vivienda solicitada según área funcional. 2009. ................ 58 Cuadro 3.6 Distribución de las viviendas compradas por los residentes de la
CAPV. 2009............................................................................ 67 Cuadro 3.7 Principales lugares de adquisición de las viviendas compradas por
los residentes en la CAPV según Territorios Históricos. 2009.......... 67 Cuadro 4.1 Evolución del parque de viviendas en la CAPV, 1991-2006. ........... 68 Cuadro 4.2 Parque de viviendas con antigüedad superior a los 50 años según
Territorio Histórico. ................................................................. 71
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
Cuadro 4.3 Distribución del parque de la CAPV según estado del edificio. ........ 72 Cuadro 4.4 Parque de viviendas de la CAPV según disponibilidad de ascensor .. 73 Cuadro 5.1 Hipotecas constituidas sobre fincas urbanas en la CAPV según
entidad que concede el préstamo. 2007-2009. ............................ 81 Cuadro 5.2 Ejecuciones hipotecarias registradas por los Juzgados de Primera
Instancia e Instrucción............................................................. 88 Cuadro 6.1 Objetivos cuantitativos globales del Plan Director 2006-2009 ........ 93 Cuadro 6.2 Objetivo de dimensionamiento del parque de alquiler protegido
de la CAPV ............................................................................. 93 Cuadro 6.3 Presupuesto de gastos del Plan del Departamento-Sociedades
Públicas................................................................................. 94 Cuadro 6.4 Promoción de vivienda de protección pública según tipo de
vivienda y promotor. ............................................................... 96 Cuadro 6.5 Promoción de vivienda en alquiler según tipo y promotor. ............. 98 Cuadro 6.6 Detalle de la promoción de vivienda por agentes. 2009 ................ 99 Cuadro 6.7 Distribución geográfica de la edificación de vivienda....................100 Cuadro 6.8 Evolución del parque de vivienda gestionado por Alokabide
(datos a 31 de diciembre de cada año)......................................102 Cuadro 6.9 Datos anuales de actividad de Alokabide en la gestión del parque
de alquiler ............................................................................103 Cuadro 6.10 Compra de suelo según agente promotor ..................................106 Cuadro 6.11 Distribución geográfica del suelo adquirido por el Departamento
de Vivienda y las Sociedades Públicas. ......................................107 Cuadro 6.12 Distribución geográfica del Patrimonio de suelo del Departamento.108 Cuadro 6.13 Patrimonio de suelo disponible 2010-13 según tipo de viviendas
previstas ..............................................................................109 Cuadro 6.14 Previsiones de planeamiento. Udalplan 2009..............................111 Cuadro 6.15 Cuadro resumen de ayudas concedidas. ....................................113 Cuadro 6.16 Préstamos a la promoción de vivienda protegida. 2009................113 Cuadro 6.17. Subvenciones a la rehabilitación de vivienda. .............................115 Cuadro 6.18. Préstamos a la rehabilitación de vivienda. 2009..........................116 Cuadro 6.19 Proyectos subvencionados por el Programa Eraikal*....................116 Cuadro 6.20 Evolución de la inversión adjudicada al Programa Eraikal .............117 Cuadro 6.21 Destino de las subvenciones Eraikal-11 .....................................117 Cuadro 6.22 Subvenciones concedidas para la mejora de la accesibilidad. ........122 Cuadro 6.23 Subvenciones concedidas a Ayuntamientos y Entidades Locales
Menores. 2009. .....................................................................122 Cuadro 6.24 Subvenciones concedidas a Entidades Privadas sin Ánimo de
Lucro y Utilidad Pública. 2009 ..................................................122 Cuadro 6.25. Subvenciones concedidas para la rehabilitación del Patrimonio en
Áreas Degradadas. 2007-2011.................................................124
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
Cuadro 6.26 Régimen de acceso demandado. Población inscrita en Etxebide*...125 Cuadro 6.27 Viviendas protegidas de nueva construcción por CC.AA................127 Cuadro 6.28 Cuota de vivienda de protección pública por CC.AA. ....................128 Cuadro 6.29 Actuaciones de rehabilitación protegida por CCAA* .....................130 Cuadro 6.30 Cumplimiento de objetivos del PDV 2006-2009 ..........................135 Cuadro 6.31 Recursos económicos destinados a las políticas de vivienda..........144 Cuadro 6.32 Inversiones del Departamento por líneas de actividad .................145 Cuadro 6.33 Inversiones de VISESA y SPGVA por líneas de actividad...............145 Cuadro 6.34 Recursos financieros del Plan Director 2006-2009.......................146 Cuadro 6.35 Costes presupuestarios directos del Plan Director 2006-2009 .......147
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
ÍNDICE DE GRÁFICOS
Página
Gráfico 1.1 El crecimiento económico de la CAPV en el contexto internacional .. 13 Gráfico 2.1 Evolución de la edificación de vivienda en la CAPV. 1990-2009. ..... 16 Gráfico 2.2 Evolución del número de viviendas libres iniciadas en la CAPV.
1990-2009............................................................................. 17 Gráfico 2.3 Tasa de iniciación de vivienda protegida según Territorios
Históricos, 1995-2009. ............................................................ 18 Gráfico 2.4 Evolución del volumen total de viviendas iniciadas. Período 1994-
2009. Índice 100 = 1994. CAPV y Resto Estado.......................... 19 Gráfico 2.5 Evolución del volumen de viviendas protegidas iniciadas. Período
1994-2009. Índice 100 = 1994. CAPV y Resto Estado .................. 20 Gráfico 2.6 Evolución del peso relativo de las viviendas protegidas sobre el
total de viviendas nuevas iniciadas. Período 1994-2009. CAPV y Resto Estado .......................................................................... 20
Gráfico 2.7. Evolución del volumen total de viviendas iniciadas por 1.000 habitantes. Período 1994-2009. CAPV y Resto Estado................... 21
Gráfico 2.8 Evolución del volumen de viviendas libres y protegidas iniciadas por 1000 habitantes. Período 1994-2009. CAPV y Resto Estado. .... 21
Gráfico 2.9. Tasa de variación anual de las iniciaciones de vivienda según CCAA. 2008-2009. .................................................................. 22
Gráfico 2.10 Viviendas iniciadas por 1.000 habitantes por CC.AA. 2008-2009. ... 23 Gráfico 2.11 Porcentaje de viviendas protegidas/total viviendas iniciadas por
CC.AA., 2008-2009. ................................................................ 25 Gráfico 2.12 Evolución del precio por m2 útil según tipo de vivienda ................. 26 Gráfico 2.13 Evolución de los índices de precios de la vivienda en la CAPV ........ 28 Gráfico 2.14 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas
ofertadas en régimen de alquiler. .............................................. 29 Gráfico 2.15 Evolución de los índices de los precios/m2 y las rentas de las
viviendas libres (indice 100=1996). 1996-2009........................... 30 Gráfico 2.16 Tasas de variación anual de los precios/m2 y las rentas de las
viviendas según tipología. 1996-2009 ........................................ 31 Gráfico 2.17 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas
nuevas libres por TT.HH........................................................... 32 Gráfico 2.18 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas
usadas por TT.HH.. ................................................................. 32 Gráfico 2.19 Evolución de la distribución de precios de las viviendas libres
(nuevas y usadas) 1996-2009 .................................................. 33 Gráfico 2.20 Evolución de los precios por m2 de las viviendas nuevas libres por
ámbitos geográficos, 1996-2009 ............................................... 34
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
Gráfico 2.21 Evolución de los precios por m2 de las viviendas usadas por ámbitos geográficos, 1996-2009. .............................................. 34
Gráfico 2.22 Evolución de la superficie útil (m2) de las viviendas en venta según tipo y régimen. 1994-2009.............................................. 35
Gráfico 2.23 Evolución de las características de las viviendas nuevas libres en venta, 1996-2009. .................................................................. 36
Gráfico 2.24 Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda libre nueva, 1997-2009 ........................................................... 36
Gráfico 2.25 Evolución del peso relativo de la oferta nueva libre absorbida por las capitales. 1996-2009 .......................................................... 37
Gráfico 2.26 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas ofertadas en régimen de alquiler. .............................................. 38
Gráfico 2.27 Evolución de la distribución de las rentas de las viviendas libres en alquiler 1999-2009 ............................................................. 39
Gráfico 2.28 Evolución de las viviendas libres de superficie inferior a 60 m2 ofertadas en alquiler 1999-2009. .............................................. 40
Gráfico 2.29 Evolución del precio por m2 útil de las viviendas protegidas en venta y de las rentas de las viviendas protegidas en alquiler, 1996-2009............................................................................. 41
Gráfico 2.30 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según régimen de tenencia, 1997-2009 ............................................................... 42
Gráfico 2.31 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según modalidad de protección, 1996-2009 ........................................................ 42
Gráfico 2.32 Evolución del número total de viviendas protegidas ofertadas por Territorio, 1994-2009 .............................................................. 43
Gráfico 2.33 Evolución de la superficie de las viviendas protegidas en venta y alquiler, 2003-2009................................................................. 44
Gráfico 2.34 Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda protegida. 1997-2009.............................................................. 45
Gráfico 2.35 Evolución del peso relativo de la oferta protegida absorbida por las capitales, 1996-2009 .......................................................... 45
Gráfico 2.36 Evolución del precio de las viviendas libres según tipología en el Estado, 1998-2009.................................................................. 46
Gráfico 2.37 Precios de las viviendas nuevas libres y tasas de evolución anual. 2009. .................................................................................... 48
Gráfico 2.38 Precios de las viviendas usadas y tasas de evolución anual. 2009. .................................................................................... 49
Gráfico 2.39 Índice de dinamismo del mercado, previsión de ventas en el próximo trimestre y evolución de los precios a un año, 1995-2009 ..................................................................................... 51
Gráfico 3.1 Evolución de los expedientes de solicitud inscritos en Etxebide ...... 52 Gráfico 3.2 Evolución de los expedientes de solicitud de Etxebide según
Territorio Histórico. ................................................................. 52
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
Gráfico 3.3 Evolución del tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide, 2005-09.................................................. 55
Gráfico 3.4 Distribución de los expedientes solicitud individual y solicitud de unidades familiares según nacionalidad 2005-09 ......................... 57
Gráfico 3.5 Régimen de tenencia solicitado según nacionalidad. 2009. ............ 57 Gráfico 3.6 Inscripciones que optan por el alquiler (sólo alquiler o
indistintamente) según área funcional. 2009............................... 59 Gráfico 3.7 Porcentaje de inscripciones de personas de nacionalidad
extranjera según área funcional. 2009 ....................................... 60 Gráfico 3.8 Evolución transacciones de viviendas según tipo de vivienda,
CAPV 2004-2009 .................................................................... 62 Gráfico 3.9 Evolución de las transacciones de vivienda formalizadas según
Territorios Históricos, 2004-2009. ............................................. 63 Gráfico 3.10 Evolución de las transacciones de vivienda formalizadas según
tipo de vivienda en los diferentes Territorios Históricos. ................ 64 Gráfico 3.11 Distribución de las transacciones formalizadas por Territorios
Históricos según tipo de vivienda. 2009...................................... 65 Gráfico 3.12 Proporción de compradores que han adquirido una vivienda fuera
de la CAPV por Territorios Históricos. 2006-2008. ........................ 66 Gráfico 4.1 Evolución del parque de viviendas por Territorio Histórico, 1991-
2006. .................................................................................... 69 Gráfico 4.2 Distribución antigüedad total edificios destinados principalmente
a viviendas, y total viviendas familiares de la CAPV...................... 70 Gráfico 4.3 Representación del parque de viviendas con antigüedad superior
a los 50 años respecto del parque existente en 2001.................... 71 Gráfico 4.4 Edificios sin ascensor según número de plantas sobre rasante ....... 73 Gráfico 4.5 Viviendas principales sin ascensor según altura de la vivienda ....... 74 Gráfico 5.1 Evolución de índices de referencia de los préstamos hipotecarios,
1994-2009............................................................................. 77 Gráfico 5.2 Evolución de las hipotecas formalizadas en la CAPV según
Territorios Históricos. 1996-2009. ............................................. 78 Gráfico 5.3 Evolución del importe total de las hipotecas formalizadas en la
CAPV. 1996-2009.................................................................... 79 Gráfico 5.4 Evolución de la hipoteca media por Territorios Históricos. 1996-
2009. .................................................................................... 80 Gráfico 5.5 Evolución de la representación de las Cajas de Ahorro en el
conjunto de hipotecas formalizadas. 2004-2009. ......................... 81 Gráfico 5.6 Evolución del importe total de las hipotecas formalizadas en el
conjunto del Estado. 1996-2009................................................ 82 Gráfico 5.7 Importe hipoteca media formalizada por CCAA. 2009. .................. 83 Gráfico 5.8 Tasa de variación anual importe hipoteca media. 2008-2009......... 84
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
Gráfico 5.9 Ratio número de hipotecas formalizadas por 1000 habitantes por CCAA. 2009. .......................................................................... 85
Gráfico 5.10 Evolución de la relación entre la cuota hipotecaria mensual media y el coste salarial en el País Vasco y el Estado. 2004-2009............ 86
Gráfico 5.11 Hogares con créditos hipotecarios en vigor. 2006-2009. ............... 86 Gráfico 5.12 Tasa de dudosidad para adquisición de vivienda en el Estado
(dic-03 a dic-09)..................................................................... 87 Gráfico 5.13 Evolución trimestral de las ejecuciones hipotecarias en el País
Vasco y en el Estado ............................................................... 89 Gráfico 6.1 Evolución de la edificación de vivienda de protección pública ......... 95 Gráfico 6.2 Edificación de viviendas protegidas según tipo de iniciativa ........... 95 Gráfico 6.3 Edificación según tipo de vivienda ............................................. 96 Gráfico 6.4 Cuota de mercado de la vivienda de protección pública................. 97 Gráfico 6.5 Edificación según régimen de acceso.......................................... 97 Gráfico 6.6 Edificación de vivienda según promotor...................................... 99 Gráfico 6.7 Evolución del parque de vivienda de Alokabide (datos a 31 de
diciembre de cada año)*.........................................................101 Gráfico 6.8 Parque de vivienda de Alokabide por Territorios Históricos (datos
a 31 de diciembre de 2009).....................................................102 Gráfico 6.9 Evolución del parque de vivienda de Bizigune (datos a 31 de
diciembre de cada año)...........................................................104 Gráfico 6.10 Parque de vivienda de Bizigune por Territorios Históricos (datos a
31 de diciembre de 2009) .......................................................104 Gráfico 6.11 Municipios con mayor parque de vivienda de Bizigune (datos a 31
de diciembre de 2009)............................................................105 Gráfico 6.12 Evolución de la compra de suelo según agente promotor. 1998-
2009. ...................................................................................106 Gráfico 6.13 Patrimonio de suelo del Departamento por áreas funcionales.
2008. ...................................................................................110 Gráfico 6.14 Destino de los préstamos concedidos ........................................112 Gráfico 6.15 Evolución de las ayudas a la promoción en alquiler, 2002-2009. ...114 Gráfico 6.16 Importe medio de las subvenciones a la rehabilitación.................115 Gráfico 6.17 Evolución de certificaciones según ISO 9001 ..............................118 Gráfico 6.18 Evolución de certificaciones según ISO 14001 ............................119 Gráfico 6.19 Evolución del número de empresas certificadas en el Modelo K-
21*......................................................................................120 Gráfico 6.20 Índice de incidencia de la siniestralidad laboral en el sector de la
construcción..........................................................................121 Gráfico 6.21 Evolución de las subvenciones para la mejora de la accesibilidad
por Territorios Históricos. 2001-2009........................................123 Gráfico 6.22 Viviendas inspeccionadas por el Departamento...........................126
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
Gráfico 6.23 Viviendas tanteadas y ofertas de venta .....................................126 Gráfico 6.24 Ratio de viviendas por mil habitantes por CC.AA. 2009................129 Gráfico 6.25 Valoración actuación Gobierno Vasco. Población inscrita en
Etxebide. ..............................................................................141 Gráfico 6.26 Valoración actuación Gobierno Vasco. Población adjudicataria.......142 Gráfico 6.27 Valoración general del proceso de adjudicación ..........................142 Gráfico 6.28 Satisfacción general media con el Programa Bizigune según
antigüedad y Territorio Histórico ..............................................143
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
12
1. CONTEXTO ECONÓMICO GENERAL
El año 2009 la economía vasca ha asistido a un proceso de caída continuada del PIB,
cifrándose el decrecimiento medio anual en un -3,8% para el conjunto del año, siendo
el peor dato estadístico de la historia económica reciente. En 2008, se había asistido a
un crecimiento muy bajo de la economía (+1,3%), pero aún en términos positivos. En
este contexto de recesión, cabe apuntar a una leve mejoría de las tasas registradas en
la última parte del año, que aún siendo negativas, presentaban un retroceso más
atenuado, mostrando así ciertos indicios de recuperación. De hecho, según los primeros
datos de avance del EUSTAT, el PIB vasco ha registrado en el tercer trimestre de 2010
un crecimiento positivo del 0,6% respecto del mismo período del año precedente,
tratándose del segundo trimestre consecutivo con crecimientos interanuales positivos,
tras seis trimestres consecutivos en negativo. Según estos datos, la economía vasca se
adelanta a la española, puesto que los datos avanzados por el Instituto Nacional de
Estadística cifran el crecimiento interanual en un 0,2% para el conjunto de la economía
española.
Cuadro 1.1 Escenario macroeconómico de la CAPV.
2005 2006 2007 2008 2009
PIB real 4,0 4,4 4,1 1,3 -3,8 Demanda interna 4,5 4,5 4,4 1,8 -4,0 IPC (Índice de Precios al Consumo) (a) 3,3 3,4 2,8 4,1 0,3 Ocupación EPA (a) -- 2,8 0,6 0,5 -6,4 Tasa paro EPA 7,3 7,0 6,1 6,4 11,0
(a) Tasa de incremento media anual. Fuente: Eustat: Cuentas Económicas Trimestrales. INE: IPC y EPA.
Atendiendo a la economía mundial, en el último trimestre del año se consolidó la
recuperación iniciada en la segunda mitad de 2009, superando así un proceso de
profunda recesión. En conjunto, la economía mundial logró una tasa interanual positiva
en el último trimestre de 2009 gracias al impulso de los países en vías de desarrollo y a
la mejora conseguida por gran parte de los países desarrollados gracias a los estímulos
financieros y a las ayudas públicas.
En lo que respecta a las economías europeas, el balance anual en la zona del euro
resultó muy negativo, si bien, las tasas negativas fueron de menor magnitud que en
períodos precedentes, finalizando el año con tres trimestres consecutivos de mejora, lo
que afianza también la salida de la recesión.
En cuanto a la economía española, también se unió a la recuperación, pero se muestra
más rezagado respecto de la evolución del resto de los principales países europeos. Así,
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
13
el PIB registrado en el último trimestre del año fue de los menores dentro de la Unión
Europea, y fue uno de los que menos atenuó su contracción, ya que tan solo mejoró un
punto porcentual su crecimiento respecto del trimestre precedente.
Gráfico 1.1 El crecimiento económico de la CAPV en el contexto internacional
-6
-4
-2
0
2
4
6
I-04
II-04
III-0
4
IV-0
4
I-05
II-05
III-0
5
IV-0
5
I-06
II-06
III-0
6
IV-0
6
I-07
II-07
III-0
7
IV-0
7
I 08
II 08
III 0
8
IV 0
8
I 09
II 09
III 0
9
IV 0
9
CAPV Estado UE-27 EEUU
Fuente: Eustat. Cuentas Económicas Trimestrales. Datos Estado: INE. Datos UE-27 y Estados Unidos: Eurostat.
Atendiendo a los subsectores productivos de la economía vasca, todos realizaron
aportaciones negativas al crecimiento del valor añadido en el cuarto trimestre de 2009.
Sin embargo, hay que destacar que el sector primario, a pesar de la fuerte caída sufrida
en el último trimestre, en el conjunto del año 2009 alcanzó una tasa interanual del
3,6%, resultando así la única aportación positiva al crecimiento del PIB vasco.
En cuanto a la industria vasca, el crecimiento se situó en el -12,7% para el conjunto del
año 2009, siendo el sector que más ha sufrido la recesión económica.
La rama de actividad que mejor comportamiento presentó en el cuarto trimestre de
2009 fueron los servicios, arrojando una tasa de variación interanual del -0,8%. La tasa
promedio para el conjunto del año se cifró en un -0,2%.
Por su parte, el sector de la construcción está inmerso en un proceso de ajuste,
especialmente la rama residencial. Así, la variación interanual en el último trimestre del
año se cifró en el -3,1%, mientras que la tasa promedio para el conjunto del año 2009
se situó en el -3,6%. Además, el índice coyuntural de la construcción publicado por
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
14
Eustat para el cuarto trimestre de 2009 cifró el retroceso del sector en un 15,4%,
debido a la mala situación que atraviesa la edificación, principalmente la residencial. El
único dato positivo para el sector constructivo lo constituyen las licitaciones oficiales,
que crecieron un 8,6% en el cuarto trimestre de 2009.
Cuadro 1.2 Crecimiento de los sectores económicos de la CAPV.
2009
2005 2006 2007 2008 2009
I II III IV
Agropesquero -13,8 -9,8 9,8 -6,1 3,6 12,5 15,1 -2,6 -13,0 Industria 4,9 4,9 4,0 -0,6 -12,7 -10,0 -13,7 -14,8 -9,4 Construcción 4,7 5,1 4,6 -5,8 -3,6 -5,5 -4,8 -2,1 -1,1 Servicios 3,5 3,8 4,2 3,3 -0,2 0,8 -0,4 -0,6 -0,8 PIB 4,0 4,2 4,1 1,3 -3,8 -2,8 -4,3 -4,5 -3,1
(a) Tasa de incremento media anual. Fuente: Eustat: Cuentas Económicas Trimestrales. INE: IPC y EPA.
Otro importante aspecto a destacar ha sido la importante destrucción de empleo a la
que se ha asistido en 2009. Sin embargo, a pesar de la fuerte caída de la ocupación y el
crecimiento del paro, hay que destacar que el mercado de trabajo moderó su ritmo de
deterioro en los últimos meses del año, comprobándose una desaceleración en el ritmo
de pérdida de empleo.
Con todo, la pérdida de puestos de trabajo fue notable, como apuntan las diversas
fuentes que analizan la ocupación. En efecto, la contracción del empleo se cifró en un -
3,1% según las cuentas económicas, en un -2,7% estimado por la PRA, y en un -5,2%
según la EPA.
En cuanto a la construcción, fue el sector que más mejoró, a pesar de seguir
registrando las tasas más negativas. La tendencia bajista de los tipos de interés y la
caída del precio de la vivienda no han sido suficientes para remontar la edificación
residencial y mantiene un importante exceso de capacidad.
Cuadro 1.3 Evolución trimestral del empleo por sectores económicos de la CAPV 2009
% variación interanual 2009 2009-I 2009-II 2009-III 2009-IV
Agropesquero -3,9 -5,2 -4,9 -4,2 -1,3 Industria -6,7 -5,2 -7,3 -7,7 -6,8 Construcción -9,9 -10,1 -10,3 -11,3 -7,6 Servicios -1,3 -1,0 -2,1 -1,2 -1,0 TOTAL -3,5 -3,0 -4,2 -3,9 -3,1
Fuente: Eustat. Cuentas Económicas Trimestrales.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
15
2. LA OFERTA DE VIVIENDA EN LA CAPV
2.1. La edificación de vivienda
Si en el año 2008 se asistió a una importante reducción en el volumen de la edificación
residencial en la CAPV, en 2009 se ha confirmado esta tendencia, sufriendo un fuerte
retroceso tanto en el mercado libre como en el de protección pública.
En efecto, el volumen de viviendas libres edificadas en la CAPV en 2009 ascendió a
3.855 unidades, representando un 38% menos que la cantidad registrada el pasado
año, y un 66% inferior al volumen de hace dos años. Por su parte, fueron construidas
3.196 viviendas de protección pública, esto es, prácticamente la mitad que en 2008.
A pesar de esta significativa reducción, la cuota de mercado protegido continúa siendo
muy elevada. Así, el 45% de la edificación residencial de la CAPV en 2009 respondía a
alguna figura de protección pública.
Cuadro 2.1 Viviendas iniciadas en la CAPV, 1990-2009.
Viviendas iniciadas
Año Viviendas libres
Viviendas de protección
pública Total viviendas
% viv. p. pública / Total
1990 6.310 1.204 7.514 16,0 1991 5.521 1.645 7.166 23,0 1992 5.213 2.017 7.230 27,9 1993 5.016 2.769 7.785 35,6 1994 7.504 2.092 9.596 21,8 1995 10.260 2.478 12.738 19,5 1996 8.903 2.637 11.540 22,9 1997 9.592 2.324 11.916 19,5 1998 13.502 2.916 16.418 17,8 1999 15.351 3.626 18.962 19,0 2000 12.115 2.835 14.950 19,0 2001 11.194 4.284 15.478 27,7 2002 9.692 5.054 14.746 34,3 2003 13.626 6.625 20.251 32,7 2004 11.794 4.427 16.621 26,6 2005 11.987 4.687 16.674 28,1 2006 9.815 5.339 15.154 35,2 2007 11.269 7.310 18.579 39,3 2008 6.203 6.259 12.462 49,8 2009 3.855 3.196 7.045 45,3
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes (Gobierno Vasco) y Ministerio de Vivienda.
Atendiendo al mercado libre, hay que decir que este ritmo edificatorio es el más bajo
registrado en los últimos veinte años, mientras que el segmento protegido se sitúa en
los niveles de hace diez años.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
16
Gráfico 2.1 Evolución de la edificación de vivienda en la CAPV. 1990-2009.
02.0004.0006.0008.000
10.00012.00014.00016.00018.000
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 200120022003 200420052006 20072008 2009
Viviendas protegidas Viviendas libres
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco. Ministerio de Vivienda.
Procediendo al análisis cuatrienal, en correspondencia con los períodos que abarcan los
últimos Planes Directores de Vivienda, se comprueba que la edificación de viviendas de
protección pública en el último Plan, y pese a las dificultades de los últimos dos años, ha
sido superior al volumen registrado en el Plan anterior. Así, en el período 2006-2009 el
promedio anual de construcción de viviendas de protección pública ascendió a 5.525
viviendas frente a 5.183 en los cuatro años anteriores, y 3.400 viviendas anuales en la
etapa anterior.
De este modo, la cuota de mercado protegido en el período 2006-2009 se situó en el
41,5% frente al 30,6% en el transcurso del Plan Director 2002-2005.
Cuadro 2.2 Viviendas iniciadas en la CAPV, 1990-2009.
1990-1993 1994-1997 1998-2001 2002-2005 2006-2009
Libres 22.060 36.259 52.162 47.099 31.142 Media Anual Libres 5.515 9.065 13.041 11.775 7.786 Vivienda protegida 7.635 9.663 13.599 20.731 22.098 Media Anual Prot. 1.909 2.416 3.400 5.183 5.525 Total 29.695 45.922 65.761 67.830 53.240 Media anual Total 7.424 11.481 16.440 16.958 13.310 % Protegida/Total 25,7 21,0 20,7 30,6 41,5
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes (Gobierno Vasco) y Ministerio de Vivienda.
Centrando el análisis en el reparto geográfico de las viviendas construidas, en lo que
respecta al mercado protegido se constata una elevada concentración en el territorio
alavés que ha absorbido la mitad de la edificación protegida de la CAPV de los últimos
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
17
cuatro años. Bizkaia ha absorbido el 24% de las iniciaciones y Gipuzkoa el 26%
restante.
Cuadro 2.3 Distribución geográfica de la edificación de vivienda protegida, 1998-2009.
Media anual 1998-2001
Media anual 2002-2005
Media anual 2006-2009
Total % Total % Total %
∆%*
Áraba 846 24,9 2.002 38,6 2.745 49,7 37,1 Bizkaia 1.643 48,3 1.878 36,2 1.316 23,8 -29,9 Gipuzkoa 912 26,8 1.303 25,1 1.464 26,5 12,4 TOTAL 3.400 100,0 5.183 100,0 5.525 100,0 6,6
* % tasa de variación de la media anual 2006-2009 respecto a la media anual de 2002-2005. Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes (Gobierno Vasco).
En lo que respecta a la edificación de viviendas libres, el promedio anual en el último
período 2006-2009 se cifró en 7.875 viviendas respondiendo al siguiente reparto
territorial: 39% en Bizkaia, 38% en Gipuzkoa y 23% en Araba.
Gráfico 2.2 Evolución del número de viviendas libres iniciadas en la CAPV. 1990-2009
02.0004.0006.0008.000
10.00012.00014.00016.000
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 20012002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Araba Gipuzkoa Bizkaia
Fuente: Ministerio de Vivienda.
De este modo, la tasa de iniciación de viviendas protegidas es significativamente más
elevada en el territorio alavés, alcanzando el 70% en el año 2009 y el 61% en el
promedio de los últimos cuatro años. En Gipuzkoa y Bizkaia la tasa promedio del
mercado protegido en los últimos cuatro años se situó en el 33% y 30%
respectivamente.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
18
Gráfico 2.3 Tasa de iniciación de vivienda protegida según Territorios Históricos, 1995-2009.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009% in
icia
cion
es v
ivie
nda
prot
egid
a so
bre
Tota
l ini
caci
ones
Araba Bizkaia Gipuzkoa TOTAL
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes (Gobierno Vasco) y Ministerio de Vivienda. Elaboración propia
2.2. Comparativa con las viviendas iniciadas en el Estado
El volumen total de viviendas iniciadas en el Estado se cifró en 2009 en 159.286
unidades, lo que refleja el drástico retroceso sufrido por el sector de la edificación
residencial en el conjunto del Estado, de mayor envergadura al registrado en la CAPV,
puesto que el nivel edificatorio en el resto del Estado ha sido muy superior en los
últimos años. En efecto, este volumen es la mitad de la construcción registrada el
pasado año, y la cuarta parte del volumen de hace dos años.
Cuadro 2.4 Viviendas iniciadas en el Estado, 2000-2009.
Viviendas iniciadas Año
Viviendas libres Viviendas protegidas
Total viviendas % viv. p. pública / Total
2002 499.200 43.900 543.100 8,1 2003 550.800 72.000 622.800 11,6 2004 621.257 69.769 691.026 10,1 2005 635.608 79.191 714.799 11,1 2006 664.924 94.763 759.687 12,5 2007 532.117 85.097 617.214 13,8 2008 237.960 90.531 328.491 27,6 2009 80.230 79.056 159.286 49,6
Fuente: Ministerio de Vivienda.
Tomando como índice 100 el volumen de iniciaciones registradas en el año 1994, se
procede a comparar la evolución en el ritmo edificatorio en la CAPV y en el resto del
Estado. Así, como puede verse en el Gráfico 2.4 se comprueba que ambos ámbitos
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
19
geográficos se encuentran en el mismo nivel en el año 2009 respecto del punto de
partida: 73 puntos la CAPV y 71 puntos el resto del Estado.
Sin embargo, estas cifras reflejan una evolución más equilibrada en la CAPV, sin llegar a
registrar el enorme crecimiento experimentado en el resto del Estado en los años del
“boom inmobiliario” en los que se llegó a alcanzar los 347 puntos frente a los 157
puntos registrados en la CAPV, para luego descender por debajo del nivel de partida en
tres años.
Gráfico 2.4 Evolución del volumen total de viviendas iniciadas. Período 1994-2009. Índice 100 = 1994. CAPV y Resto Estado.
100133 120 124
171198
156 161 154211
169 174 157194
150
73
100126 120 135
183229 242 237 246
281315 325
347
279
146
71
050
100150200250300350400
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Indi
ce 1
00 =
199
4
CAPV Resto Estado
Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración propia
Prestando ahora atención al mercado protegido, la CAPV registró en 2009 un índice de
153 frente a los 179 puntos del resto del Estado. En lo que respecta al mantenimiento
del ritmo edificatorio de viviendas protegidas en el resto del Estado es preciso
mencionar que en otras Comunidades del Estado se contabilizan como viviendas
protegidas tipologías de vivienda que no serían consideradas como tales en la normativa
vasca, al no ofrecer las ventajas y las garantías sociales de las viviendas protegidas de
la CAPV
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
20
Gráfico 2.5 Evolución del volumen de viviendas protegidas iniciadas. Período 1994-2009. Índice 100 = 1994. CAPV y Resto Estado
100 119 126 109139
173136
205241
317
212 224252
350299
100 110 98 98126 127
101 105 92
154 154 176211
183 199153
179
050
100150200250300350400
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Indi
ce 1
00 =
199
4
CAPV Resto Estado
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes y Ministerio de Vivienda.
Así, la presencia de estas viviendas protegidas en el Estado, unido a la drástica contracción
de la edificación en el mercado libre en el Estado, han incrementado significativamente la
cuota del segmento protegido en el resto del Estado hasta casi un 50%.
Gráfico 2.6 Evolución del peso relativo de las viviendas protegidas sobre el total de viviendas nuevas iniciadas. Período 1994-2009. CAPV y Resto Estado
21,8 19,5 22,819,2 17,8 19 19
27,734,2 32,7
27,3 28,134,9
39,343,4
19,8 17,2 16,2 14,4 13,7 11 8,3 8,8 7,4 10,8 9,7 10,7 12 13
26,8
45,3
49,8
0
10
20
30
40
50
60
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
% p
rote
gido
sob
re to
tal i
nici
ado
CAPV Resto Estado
Fuente: Ministerio de Vivienda.
La relación entre el volumen total de iniciaciones y la población residente arroja una
ratio similar en la CAPV (3,3 viv. por 1000 habitantes) y el resto del Estado (3,4
viviendas por mil habitantes). Este resultado refleja la importante contracción en el
volumen de iniciaciones en el Estado. Téngase en cuenta que en el año 2006 esta ratio
se cifraba en 17,5 viviendas por mil habitantes frente a 7,1 en la CAPV.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
21
Gráfico 2.7. Evolución del volumen total de viviendas iniciadas por 1.000 habitantes. Período 1994-2009. CAPV y Resto Estado.
4,56 5,5
7,8 97,1 7,4 7
9,67,7 7,8 7,1
8,75,8
3,3
3,47,2
13,9
17,516,616,414,813,31313,512,9
10,46,87,15,6
0
5
10
15
20
1994 1995 1996 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
nº v
ivie
ndas
por
100
0 ha
bita
ntes
CAPV Resto Estado
Fuente: Ministerio de Vivienda.
Gráfico 2.8 Evolución del volumen de viviendas libres y protegidas iniciadas por 1000 habitantes. Período 1994-2009. CAPV y Resto Estado.
1,7
4,51,8
3,5 1,7
1,11,5
1,00
4
8
12
16
1994 1995 1996 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Nº V
ivie
ndas
inic
iada
s po
r 100
0 ha
b.
Libres resto Estado Libres CAPVProtegidas resto Estado Protegidas CAPV
Fuente: Ministerio de Vivienda.
Atendiendo al análisis de la evolución del ritmo edificatorio en las diferentes
Comunidades Autónomas, se constata un descenso en todas las Comunidades, siendo
las contracciones más acusadas en Murcia, Castilla – La Mancha y Valencia, esto es,
aquellas que habían registrado una mayor explosión constructiva en los años
precedentes. Las contracciones en los tres casos se situaron en el entorno del 70%
respecto a la edificación del año precedente. Por el contrario, los retrocesos menos
fuertes correspondieron a Asturias (-16% respecto de 2008) y Extremadura (-26%).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
22
Gráfico 2.9. Tasa de variación anual de las iniciaciones de vivienda según CCAA. 2008-2009.
-71,9
-69,9
-69,2
-64,1
-62,7
-60,9
-58,8
-58,1
-57,3
-55,5
-52,7
-46,2
-44,2
-43,5
-36,7
-31,2
-28,6
-16,3
-80 -75 -70 -65 -60 -55 -50 -45 -40 -35 -30 -25 -20 -15 -10 -5 0
Murcia
Castilla - La Mancha
Comunitat Valenciana
Cantabria
La Rioja
Galicia
Aragón
Navarra
Castilla y León
Baleares
Canarias
Madrid
Cataluña
País Vasco
Ceuta y Melilla
Andalucía
Extremadura
Asturias
%
Fuente: Ministerio de Vivienda.
Atendiendo a la ratio que relaciona el volumen de iniciaciones con la población
residente, el valor más elevado correspondió a las Comunidades que habían sufrido los
retrocesos más leves, esto es, Asturias (5,9 viv. por mil habitantes) y Extremadura (4,9
viv. por mil habitantes). La Comunidad Valenciana y Baleares registraron las ratios más
bajas, mientras que la CAPV se situó en un puesto intermedio con 3,3 viviendas
construidas por mil habitantes.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
23
Gráfico 2.10 Viviendas iniciadas por 1.000 habitantes por CC.AA. 2008-2009.
2009
0 1 2 3 4 5 6 7
Comunitat ValencianaBaleares
GaliciaCataluña
CantabriaMadridAragón
País VascoCanarias
MurciaLa Rioja
Castilla y LeónNavarra
Castilla - La ManchaAndalucía
ExtremaduraAsturias
libres protegidas
Estado= 3,4
2008
0 2 4 6 8 10 12 14 16
CataluñaPaís Vasco
Ceuta y MelillaBalearesCanarias
Madrid Aragón
AndalucíaComunitat Valenciana
GaliciaLa Rioja
Asturias Extremadura
CantabriaCastilla y León
NavarraCastilla - La Mancha
Murcia
libres protegidas
Estado= 7,2
Fuente: Ministerio de Vivienda e INE.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
24
Finalmente, atendiendo a la cuota del mercado protegido en las distintas Comunidades
Autónomas, se comprueba un fuerte incremento de la representación del sector
protegido en el conjunto de la edificación residencial derivado del descenso
experimentado por el segmento de vivienda libre.
Así, la Comunidad de Madrid (76%), Andalucía (65%) y Navarra (58%) registraron en
2009 las tasas más elevadas, mientras que Galicia (16%) y Baleares (19%) obtuvieron
los valores más bajos.
Hay que tener presente en este análisis, que estos resultados son fruto de la actual
coyuntura, ya que históricamente, en los años en que el sector de la edificación
residencial atravesaba su mejor momento, la construcción de vivienda protegida
representaba entre el 5% y el 15% del conjunto de la edificación residencial en la
mayoría de las Comunidades Autónomas.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
25
Gráfico 2.11 Porcentaje de viviendas protegidas/total viviendas iniciadas por CC.AA., 2008-2009.
2009
15,518,6
23,932,5
35,335,7
41,543,3
45,346,046,547,5
51,155,4
58,065,5
76,3
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
GaliciaBalears (Illes)
Castilla y LeónCastilla - La Mancha
Rioja (La)CanariasCataluña
CantabriaPaís Vasco
AragónExtremadura
Comunitat ValencianaMurcia (Región de)
Asturias (Principado de)Navarra (Comunidad Foral de)
AndalucíaMadrid (Comunidad de)
Estado= 49,6
2008
2,45,7
9,19,29,9
14,316,516,9
18,318,719,6
25,426,7
28,743,4
47,451,8
0 10 20 30 40 50 60
Balears (Illes)Extremadura
GaliciaRioja (La)Canarias
CantabriaMurcia (Región de)
AragónAsturias (Principado de)
Castilla - La ManchaComunitat Valenciana
AndalucíaCastilla y León
CataluñaPaís Vasco
Navarra (Comunidad Foral de)Madrid (Comunidad de)
Estado= 25,6
Fuente: Ministerio de Vivienda e INE.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
26
2.3. Los indicadores de la oferta inmobiliaria. Precios y características de las viviendas en oferta.
2.3.1. Indicadores globales
El precio medio de la vivienda libre, continuó a lo largo de 2009 la tendencia iniciada en
el año precedente, esto es, una contracción en el promedio de la vivienda usada, más
intensa en el último año, y un mantenimiento en el precio medio de la vivienda de
nueva construcción. Así, el precio medio de la vivienda de segunda mano (3.779 €/m2)
fue en 2009 un 10% inferior al promedio de 2008. Por su parte, el precio de la vivienda
libre de nueva construcción (4.032 €/m2) fue similar, aunque levemente inferior, al
promedio registrado en los dos años inmediatamente anteriores (-0,5% respecto de
2008, y -2% respecto de 2007).
El precio de la vivienda tipo1, resultó en 2009 un 2,6% inferior al promedio registrado
en el año precedente. En términos absolutos se cifró en 3.338 €/m2, esto es, un 17%
inferior al precio medio del conjunto de viviendas libres de nueva construcción ofertadas
en 2009. Por su parte, la vivienda protegida detectada en venta en 2009 registró un
promedio de 1.469 €/m2 (+7% respecto de 2008)
Gráfico 2.12 Evolución del precio por m2 útil según tipo de vivienda
0
500
1.0001.500
2.000
2.500
3.0003.500
4.000
4.500
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 I 09 II 09 III 09 IV09
Usadas Libres N uevas Vivienda-t ipo P ro tegidas
serie anual
serie trimestral
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
1 Vivienda nueva y de promoción libre, en edificio colectivo, ofertada directamente por el promotor, con un nivel de acabado “normal” y de superficie comprendida entre los 60 y 90 m2 Hay que tener en cuenta que la evolución del precio de las viviendas-tipo está muy condicionado por la localización de las mismas, cuya distribución territorial puede variar sensiblemente de un año a otro
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
27
Cuadro 2.5 Evolución del precio por m2 útil según tipo de vivienda. Medias anuales 1994-2009.
VIVIENDA LIBRE VIVIENDA PROTEGIDA
€/m2
Total libre * Usada Nueva libre
Vivienda tipo
VPO Social
1994 Media 1.308,7 1.331,2 1.268,1 1.111,9 644,6 1995 Media 1.388,3 1.350,8 1.496,5 1.256,1 701,7 1996 Media 1.422,9 1.398,9 1.502,5 1.238,1 695,7 1997 Media 1.421,4 1.404,9 1.478,5 1.160,0 700,2 1998 Media 1.459,0 1.451,4 1.490,5 1.238,1 638,6 1999 Media 1.774,5 1.879,7 1.568,6 1.424,4 700,2 2000 Media 2.168,2 2.339,4 1.839,1 1.562,6 901,8 550,0 2001 Media 2.360,5 2.408,4 2.219,7 2.155,6 922,8 520,5 2002 Media 2.530,6 2.594,5 2.345,6 2.242,8 1.007,8 521,3 2003 Media 3.060,1 3.338,4 2.510,0 2.419,7 1.047,4 597,1 2004 Media 3.327,1 3.596,4 2.905,2 2.785,7 1.129,0 670,3 2005 Media 3.715,0 3.935,5 3.369,0 2.960,2 1.245,8 756,5 2006 Media 4.046,9 4.272,8 3.646,3 3.153,6 1.285,1 -- 2007 Media 4.283,9 4.356,4 4.113,2 3.221,4 1.322,9 -- 2008 Media 4.160,4 4.199,0 4.053,8 3.428,4 1.372,0 -- 2009 Media 3.846,6 3.778,9 4.032,5 3.338,1 1.468,9 --
(*) Nueva y usada Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
El índice general de precios, indicador que engloba al conjunto de la oferta de viviendas
en venta detectadas en la CAPV, se cifró en 2009 en 272 puntos (base 1994=100), un
5% inferior al registrado en el año precedente (286 puntos). Sobre la misma base, y
atendiendo únicamente al sector de nueva construcción (libres y protegidas
conjuntamente) el índice se situó en 255 puntos (+4% respecto de 2008).
Por su parte, el índice de las viviendas libres (nuevas y usadas conjuntamente) se elevó
a 293 puntos, lo que supone un retroceso del 7,6% respecto del valor observado en
2008.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
28
Cuadro 2.6 Índices de evolución del precio/m2 útil de las viviendas en venta en la CAPV.
Vivienda nueva*** NÚMEROS INDICE
General* Vivienda Libre** Total Libre Protegida
Vivienda Usada
1994 Media 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 1995 Media 106,4 105,9 113,9 117,8 108,9 101,5 1996 Media 108,9 108,5 112,2 118,5 107,9 105,1 1997 Media 111,2 108,4 118,1 116,6 108,6 105,5 1998 Media 109,4 111,4 106,0 117,5 98,8 109,0 1999 Media 123,1 135,3 106,1 123,7 108,6 141,2 2000 Media 150,8 165,1 125,3 145,0 116,3 175,7 2001 Media 165,7 180,1 138,3 175,0 126,4 180,9 2002 Media 177,3 193,1 147,4 185,0 139,3 194,9 2003 Media 204,6 234,4 156,5 197,9 149,8 250,8 2004 Media 218,7 253,8 183,6 229,1 168,3 270,2 2005 Media 247,7 283,4 215,3 265,7 191,9 295,6 2006 Media 257,0 308,7 212,5 287,3 199,4 321,0 2007 Media 286,8 326,9 240,2 324,4 205,2 327,2 2008 Media 286,0 317,4 244,5 319,7 212,8 315,4 2009 Media 272,2 293,4 254,9 318,0 227,9 283,9
(*) Todas las viviendas en oferta (**) Vivienda libre nueva y usada (***) Vivienda nueva libre y protegida Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
Gráfico 2.13 Evolución de los índices de precios de la vivienda en la CAPV
100120140160180200220240260280300320340
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008 I 09
II 09
III 0
9
IV 0
9
Indi
ces
de p
reci
osIV
-199
4=10
0
V. Nueva Libre V. Usada V. Libre **General* V. Nueva*** V. Protegida
serie anual
serie trimestral
(*) Todas las viviendas en oferta; (**) Vivienda libre nueva y usada; (***) Vivienda nueva libre y protegida Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco..
En lo que respecta al régimen de alquiler, las viviendas pertenecientes a particulares y
ofertadas en régimen de arrendamiento a través de agentes de la propiedad inmobiliaria
registraron en 2009 una renta media de 875 € mensuales, representando una
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
29
disminución del 10% respecto del promedio del año precedente, y siendo así el primer
año que se registra una contracción en la renta media del mercado de alquiler libre.
Gráfico 2.14 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas ofertadas en régimen de alquiler.
400,0
500,0
600,0
700,0
800,0
900,0
1000,0
1100,0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 I 09 II 09 III09 IV 09
Euro
s / m
es
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Atendiendo a la comparativa entre la evolución de la renta media de alquiler libre y la
evolución del precio medio de las viviendas libres ofertadas en venta, y tomando como
punto de partida el año 1996, se constata, por un lado, un crecimiento de los precios de
venta muy superior al de las rentas, y por otro, un retardo de un año en la contracción
de la renta media respecto del momento en que se registró una contracción en el precio
medio. Así, mientras en el mercado en venta se comprobó ya un retroceso en 2008, la
disminución en la renta de alquiler no se ha hecho evidente hasta el año 2009.
En cuanto a los valores de los índices, los precios medios registraron en 2009 un valor
de 270 puntos frente a los 165 puntos del segmento de alquiler.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
30
Gráfico 2.15 Evolución de los índices de los precios/m2 y las rentas de las viviendas libres (índice 100=1996). 1996-2009
80
130
180
230
280
330
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Índi
ce =
100
Precios/m2 Rentas
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Gobierno Vasco.
Centrando el análisis en las tasas de variación, el Gráfico 2.16 muestra la evolución en
el largo plazo de los precios y rentas de los diferentes tipos de viviendas. En concreto, el
análisis pone de relieve la existencia de tasas negativas en todos los casos, con la única
excepción de la vivienda de protección pública en venta.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
31
Gráfico 2.16 Tasas de variación anual de los precios/m2 y las rentas de las viviendas según tipología. 1996-2009
VIVIENDAS EN VENTA
-15-10-505
10152025303540
I 96
III 096
IV 96
I 97
III 97
IV 097 I 98
III 98
IV 98
I 99
III 99
IV 99
I 00
III 00
IV 00
I 01
III 01
IV 01
I 02
III 02
IV 02
I 03
III 03
IV 03
I 04
III 04
IV 04
I 05
III 05
IV 05
I 06
III 06
IV 06
I 07
III 07
IV 07
I 08
III 08
IV 08
I 09
II 09
III 09
IV 09
Usadas Libres N uevas P ro tegidas Indice General
VIVIENDAS EN ALQUILER
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Índi
ce =
100
Libre alquiler Protegidas alquiler
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Gobierno Vasco.
2.3.2. El mercado de vivienda libre
a) Viviendas libres en venta
Centrando la atención en el mercado de vivienda libre de nueva construcción en venta,
y atendiendo al análisis territorial, se comprueba un precio medio más elevado en
Gipuzkoa (4.373 €/m2), que en Bizkaia (4.035 €/m2) y en Álava (3.466 €/m2). La
evolución en el último año muestra una recuperación en el precio medio registrado en
Gipuzkoa (+3%) y Álava (+6%), mientras que Bizkaia continúa disminuyendo su precio
medio (-5% respecto de 2008).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
32
Gráfico 2.17 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas nuevas libres por TT.HH.
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 I 09 II 09 III 09 IV 09
Euro
s/ m
2 út
il
Araba Bizkaia Gipuzkoa
serie anualserie trimestral
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
En lo que respecta al mercado de segunda mano, Gipuzkoa presentó también el
promedio más elevado, siendo además las diferencias con los otros dos territorios más
abultadas que en el segmento de vivienda nueva. En concreto, el promedio de Gipuzkoa
ascendió en 2009 a 4.686 €/m2, frente a los 3.581 €/m2 de Bizkaia y los 3.550 €/m2 de
Álava. En términos de evolución destaca la contracción experimentada por el precio
medio de las viviendas localizadas en Bizkaia (-18% respecto de 2008), mientras que
Gipuzkoa y Álava registraron leves retrocesos (-2,5% y -1% respectivamente).
Gráfico 2.18 Evolución del precio por metro cuadrado útil de las viviendas usadas por TT.HH..
1.0001.5002.0002.5003.000
3.5004.0004.5005.000
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 I 09 II 09 III 09 IV09
A raba B izkaia Gipuzko a
serie anual serie trimestral
Atendiendo a la distribución de precios del conjunto de viviendas libres ofertadas
(nuevas y usadas), el análisis pone de relieve en 2009 un nuevo incremento de la
proporción de viviendas en los tramos inferiores de precios. En efecto, el 53% de las
viviendas detectadas en 2009 eran ofertadas a un precio inferior a los 300.000 €,
mientras que esta proporción se situaba en el 46% en 2008 y en el 41% en 2007.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
33
Así, el reparto de las viviendas libres detectadas en oferta de venta en 2009, fue tal que
el 10% no alcanzaba los 180.000 €, el 43% era ofertado a un precio comprendido entre
los 180.000 y los 300.000 €, el 26% registraba un precio entre los 300.000 € y los
420.000 € y el 21% restante superaba este precio.
Gráfico 2.19 Evolución de la distribución de precios de las viviendas libres (nuevas y usadas) 1996-2009
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%
100%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
<120.000 € 120.000-180.000 € 180.000-300.000 € >300.000 € >420.000 €
* A partir de 2006 el tramo >300.000 € se subdivide en dos: 300.000-420.000 € y >420.000 €. Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
En lo que respecta a los diferentes ámbitos geográficos de la CAPV, el precio por metro
cuadrado útil de las viviendas libres de nueva construcción ubicadas en las
capitales ascendió a 4.542 €/m2; en los municipios de las áreas funcionales de las
capitales se cifró en 4.196 €/m2 y en el resto de municipios de la CAPV se situó en
3.540 €/m2.
Atendiendo a la evolución se comprueba una contracción del 5% en el precio medio
registrado en las capitales, mientras que en el resto de municipios la tendencia es de
estabilidad en los precios en los últimos dos años, -1% respecto de 2008.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
34
Gráfico 2.20 Evolución de los precios por m2 de las viviendas nuevas libres por ámbitos geográficos, 1996-2009
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007 I 08
II 08
III 0
8
IV 0
8
I 09
II 09
III 0
9
IV 0
9
Euro
s/m
2
Capitales Resto AF capitales Resto CAPV
serie anual
serie trimestral
(*) Todas las viviendas en oferta; (**) Vivienda libre nueva y usada; (***) Vivienda nueva libre y protegida Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco..
En cuanto al mercado de segunda mano, el precio medio de las viviendas ofertadas
en las capitales ascendió en 2009 a 4.087 €/m2; en los municipios de las áreas
capitalinas se cifró en 3.423 €/m2 y en el resto de municipios de la CAPV en 3.320 €/m2,
lo que representa unas diferencias significativamente más abultadas que en las
viviendas de nueva construcción. Así, el promedio del segmento de vivienda usada en
las capitales es un 19% superior al de los municipios de su área de influencia, mientras
que en el mercado de nueva construcción la diferencia se reduce al 8%.
Gráfico 2.21 Evolución de los precios por m2 de las viviendas usadas por ámbitos geográficos, 1996-2009.
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006 I 07
II 07
III 0
7
2007 I 08
II 08
III 0
8
IV 0
8
I 09
II 09
III 0
9
IV 0
9
Euro
s/m
2
Capitales Resto AF capitales Resto CAPV
serie anual
serie trimestral
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
35
Centrando el análisis en las características de las viviendas ofertadas, la evolución
de la superficie de las viviendas libres de nueva construcción muestra una progresiva
reducción en el tamaño medio. En concreto, las viviendas ofertadas en 2009 registraban
una superficie media de 82 m2, mientras que hace dos años ascendía a 85 m2 y hace
cinco a 88 m2.
En lo que respecta a la vivienda usada el promedio (82 m2) es similar al registrado en
los dos años inmediatamente anteriores (81 m2), pero considerablemente inferior al
tamaño medio de los años precedentes (88 m2).
Gráfico 2.22 Evolución de la superficie útil (m2) de las viviendas en venta según tipo y régimen. 1994-2009.
6065707580859095
100
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Supe
rfic
ie/m
2
Nueva libre Nueva protegida Usada
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Atendiendo a otras características de las viviendas de nueva construcción, la evolución
muestra un importante incremento a lo largo de 2009 de la proporción de viviendas
ofertadas que corresponden a la categoría de lujo, representando en 2009 el 19%
frente al 8% hace un año. Asimismo, se comprueba un aumento de la proporción de
apartamentos, esto es, viviendas cuyo tamaño no supera los 60 m2 útiles, alcanzando el
12% frente al 8% en 2008.
Por el contrario, las viviendas unifamiliares disminuyen su representación en el conjunto
de la oferta, cifrándose en un 11% en 2009 (15% en 2008).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
36
Gráfico 2.23 Evolución de las características de las viviendas nuevas libres en venta, 1996-2009.
0
5
10
15
20
25
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007 I 08
II 08
III 0
8
IV 0
8
I 09
II 09
III 0
9
IV 0
9
%
% unifamiliar % lujo % en proyecto % apartamentos
serie anual
serie trimestral
Fuente: Oferta Inmobiliaria Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
La distribución de la oferta de vivienda libre de nueva construcción en 2009 fue tal que
las capitales concentraron el 30% de las viviendas, los municipios de las áreas
capitalinas absorbieron el 32% y el resto de municipios de la CAPV el 38%. En términos
comparativos con el reparto observado en 2008, se comprueba una contracción de la
representación de los municipios localizados fuera de las áreas capitalinas en favor de
estas.
Gráfico 2.24 Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda libre nueva, 1997-2009
VIVIENDA NUEVA LIBRE
41,6
25,8
20,8 28
,4 31,4
28,3
21,7 26
,5 30,2
29
25,6 29
,9
28,2 36
,3 42,4
37,6 43
,4
40,7
39,5 43,5
33,5
33,2
33,3
29,1 32,1
30,2 37
,9
36,8
33,9
24,6 27,9 32,2
34,8 40
36,6
37,7 45
,3
38
32
05
101520253035404550
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
% s
/tota
l ofe
rta
CapitalesAreas Funcionales de las capitales excluidas éstasConjunto de municipios no incluidos en las áreas de las capitales
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
37
En lo que respecta a la oferta detectada en las capitales, Vitoria absorbió la mitad de
estas viviendas, Bilbao concentró tres de cada diez viviendas, mientras que dos de cada
diez viviendas se localizaron en Donostia.
Gráfico 2.25 Evolución del peso relativo de la oferta nueva libre absorbida por las capitales. 1996-2009
VIVIENDA NUEVA LIBRE
5,7
5,4
4,4
4,8 10
,6
8,6
8,0
10,3
10,8
12,4 15,8
9,2
10,3 14
,814,6
15,1
7,4 7,9 3,
9 11,2
11,2 8,3
5,4 5,9 6,
6
7,0 6,5 5,
0
16,3 21
,1
14,0
9,0 13
,9 12,2
12,2
9,7
5,5 8,
2 7,8
12,8
8,8 10
,1
29,925,6
29,030,226,5
21,7
28,331,432,0
28,4
21,725,8
41,636,6
05
1015202530354045
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
% s
/tota
l ofe
rta
Vitoria Donostia Bilbao Total capitales
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
b) Viviendas libres en alquiler
Centrando ahora el análisis en el mercado de alquiler libre, los datos de las viviendas
de segunda mano puestas en el mercado de alquiler a través de agentes de la
propiedad inmobiliaria, arrojan también una renta sensiblemente superior en Gipuzkoa
(941 €/mes) que en Bizkaia (881 €/mes) y Álava (837 €/mes). No obstante, la
evolución presenta un retroceso significativamente superior en Gipuzkoa, con una tasa
de variación anual del -13% respecto del promedio registrado en 2008. Bizkaia presenta
una contracción del 9% y Álava del 6,5%.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
38
Gráfico 2.26 Evolución de las rentas mensuales de las viviendas usadas ofertadas en régimen de alquiler.
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008 I 09
II 09
III09
IV 0
9
Euro
s / m
es
CAPV Araba Bizkaia Gipuzkoa
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Atendiendo a la distribución de estas viviendas según niveles de rentas, se constata que
tres de cada cuatro viviendas detectadas en oferta de alquiler a través de agentes de la
propiedad inmobiliaria en 2009 registraba una renta superior a los 720 € mensuales. No
obstante, la tendencia muestra una reducción de la acumulación de oferta en esta franja
de rentas, ya que los dos años anteriores la proporción era superior, 84% en 2008.
Cuadro 2.7 Evolución de la distribución de las viviendas libres en alquiler según rentas, 2001-2009.
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
<240 € 0,4 2,0 0,3 0,3 0,1 1,1 0,0 0,0 0,0 241 - 480 € 13,5 7,0 3,8 2,9 1,6 1,2 1,4 0,7 1,2 481 - 600 € 33,4 19,3 16,4 11,3 8,1 9,5 4,5 3,2 6,4 601 – 720 € 52,8 71,8 79,5 85,6 90,2 14,5 12,8 12,0 18,1 >720 € 73,7 81,3 84,0 74,3 TOTAL 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
39
Gráfico 2.27 Evolución de la distribución de las rentas de las viviendas libres en alquiler 1999-2009
0%
20%
40%
60%
80%
100%
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007 I 08
II 08
III 0
8
IV 0
8
I 09
II 09
III 0
9
IV 0
9
<450 € 450-600 € > 600 € (600-720 €) 720-960 € >960 €
Serie anual Serie trimestral
*A partir de 2006 el tramo >600 € se divide en 3 tramos: 600-720 €, 720-960 € y >960 €. Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Gobierno Vasco.
En cuanto a la distribución de las viviendas ofertadas en régimen de alquiler según su
superficie útil, se comprueba que un 46% no alcanza los 76 m2, un 30% supera los 90
m2, y el 24% restante tiene un tamaño comprendido entre los 76 y los 90 m2. La
evolución en el largo plazo muestra un incremento de la presencia de apartamentos
(<60 m2) en este segmento del mercado.
Cuadro 2.8 Evolución de la distribución de las viviendas libres en alquiler según superficie útil, 2001-2009.
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
< 60 m2 12,1 13,4 15,7 17,0 18,2 20,1 19,5 20,6 61-75 m2 22,2 19,3 20,7 19,7 25,9 21,6 24,7 24,8 76-90 m2 26,6 25,2 21,5 26,3 25,3 23,8 22,4 24,4 91-120 m2 23,0 21,1 21,9 21,0 18,4 19,4 18,5 16,5 > 120 m2 16,2 21,0 20,1 16,0 12,1 15,1 14,8 13,8 TOTAL 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
40
Gráfico 2.28 Evolución de las viviendas libres de superficie inferior a 60 m2 ofertadas en alquiler 1999-2009.
1012141618202224
IV-9
9I-0
0II-
00III
-00
IV-0
0I-0
1II-
01III
-01
IV-0
1I-0
2II-
02III
-02
IV-0
2I-0
3II-
03III
-03
IV-0
3I-0
4II-
04III
-04
IV-0
4I-0
5II-
05III
-05
IV-0
5I-0
6II-
06III
-06
IV-0
6I-0
7II-
07III
-07
IV-0
7I 0
8II
08III
08
IV 0
8I 0
9II
09III
09
IV 0
9
(%)
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Gobierno Vasco.
2.3.3. El mercado de vivienda protegida
Las viviendas protegidas detectadas en oferta de venta en 2009 registraron un precio
medio de 1.469 €/m2, en tanto que la oferta en régimen de alquiler alcanzó una renta
promedio de 220 € mensuales, promedio ponderado de los 325 €/mes que registraron
las VPO en alquiler y los 121 € mensuales de las viviendas sociales.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
41
Gráfico 2.29 Evolución del precio por m2 útil de las viviendas protegidas en venta y de las rentas de las viviendas protegidas en alquiler, 1996-2009.
PRECIO/m2 VIVIENDAS PROTEGIDAS EN VENTA
697 703 703 751 815 898 9661.085
1.237 1.285 1.323 1.3721.469
637
200400600800
1.0001.2001.4001.6001.800
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Euro
s/m
2
RENTAS VIVIENDAS PROTEGIDAS EN ALQUILER
144,0 154,5184,5 187,3
202,8
276,5257,3
278,2 263,2
194,1
233,8219,8
100
150
200
250
300
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Euro
s/m
es
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
En términos de evolución, el precio medio de las viviendas en venta creció un 7% en el
último año, mientras que la renta de las viviendas sociales aumentó un 3%. Por el
contrario, la renta de las VPO retrocedió un 14,5% en 2009.
Cuadro 2.9 Evolución de la renta mensual de las viviendas protegidas en alquiler, 2001-2009
2009 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
€/mes ± %
VPO 295,0 353,4 385,4 397,5 384,9 325,3 380,3 325,0 -14,5 Viviendas sociales 154,1 146,0 164,3 147,6 141,0 131,7 118,0 121,4 2,9 TOTAL PROTEGIDAS 202,9 276,5 257,3 278,2 263,2 194,1 233,8 219,8 -6,0
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
El análisis de la distribución de la oferta protegida según régimen de tenencia pone de
manifiesto un predominio de la oferta de venta (68%) sobre la oferta en alquiler (32%).
Sin embargo, hay que destacar el progresivo incremento del régimen de alquiler en el
conjunto de la oferta protegida de la CAPV (ver Gráfico 2.30).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
42
En lo que respecta a la modalidad de protección, aunque la VPO continúa siendo la
figura mayoritaria, concentrando en 2009 el 67% del total detectado en oferta, hay que
destacar el paulatino aumento de la presencia de viviendas sociales, así como otro tipo
de figuras de protección. En concreto, el conjunto de viviendas sociales detectadas en
oferta en 2009 representaban el 23% del total ofertado, frente al 17% que registraban
el pasado año, o el 11% que suponían en la oferta de 2005.
Gráfico 2.30 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según régimen de tenencia, 1997-2009
79,596,9 94,6 87,5 87,6 83,8 88,4 88,7 79,4 76,5 77,1 69,4 67,8
32,230,622,923,520,611,311,616,212,412,55,43,120,5
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%
100%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Venta Alquiler
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
Gráfico 2.31 Evolución de las viviendas protegidas en oferta según modalidad de protección, 1996-2009
82,5 83,2
49,861,0 54,2
65,9 67,879,5 85,6 89,2 87,0 84,3 82,6 67,1
17,4 22,6
10,3
15,713,010,814,420,232,234,1
45,839,050,2
16,817,5
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%
100%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Resto VPO Social
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
43
El reparto geográfico del conjunto de las viviendas protegidas detectadas en oferta en
2009 presentó una elevada concentración en Álava (42% del total). Gipuzkoa absorbió
el 31% de la oferta y Bizkaia el 27% restante.
Atendiendo a la representación del alquiler en cada Territorio Histórico, los datos arrojan
una mayor presencia relativa del régimen de alquiler en Gipuzkoa alcanzando al 37%
del total ofertado.
Gráfico 2.32 Evolución del número total de viviendas protegidas ofertadas por Territorio, 1994-2009
0500
1.0001.5002.0002.5003.0003.5004.0004.500
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Nº v
ivie
ndas
Alava Gipuzkoa Bizkaia
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
En lo que respecta al tamaño de las viviendas protegidas ofertadas en 2009, el análisis
pone de relieve una mayor presencia de viviendas de menor superficie en el régimen de
alquiler que en la oferta en venta. Así, el 32% de las viviendas en arrendamiento
protegido tienen una superficie útil inferior a los 60 m2 frente al 23% de las viviendas
ofertadas en régimen de venta.
Sin embargo, atendiendo a la evolución se comprueba un progresivo incremento de la
presencia de apartamentos en la modalidad protegida en venta, ya que en 2008, el
16% de la oferta correspondía a este tamaño de vivienda, y hace dos años tan sólo el
10% eran apartamentos. (Ver Gráfico 2.33).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
44
Gráfico 2.33 Evolución de la superficie de las viviendas protegidas en venta y alquiler, 2003-2009
VIVIENDAS EN VENTA
11,9 7,5 6,7 7,0 10,4 16,2 22,7
45,9 54,0 52,2 56,0 60,3 51,3 44,0
33,332,5
29,337,041,238,642,6
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%
100%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
<60 m2 60-75 m2 75-90 m2
VIVIENDAS EN ALQUILER
34,8 28,8 35,2 31,6 25,136,4 32,2
38,4 43,223,4 22,6 30,6
19,934,0
33,843,6
44,345,841,4
28,026,9
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%
100%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
<60 m2 60-75 m2 75-90 m2
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
Finalmente, atendiendo al reparto por ámbitos geográficos de las viviendas protegidas
detectadas en oferta en 2009, una vez más se comprueba la elevada concentración de
la oferta protegida en las capitales, y principalmente en Vitoria. En efecto, el 61% del
conjunto de viviendas captadas en oferta en 2009 estaba localizada en las capitales, y
el 43% del total en la capital alavesa.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
45
Gráfico 2.34 Evolución de la distribución geográfica de la oferta de vivienda protegida. 1997-2009
VIVIENDAS PROTEGIDA
47,4 62
,0
61,2
52,4
73,2
55,4
46,7 58
,5 67,2
65,9
63,9
60,8
5,1
13,0
11,2
11,0
13,0
19,1
18,7
13,9
10,4
19,0
22,1
23,6
47,5
25,0
27,6 36
,5
13,8 25
,6 34,6
27,5
22,4
15,1
14,0
15,6
01020
30405060
7080
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
% s
/tota
l Ofe
rta
CapitalesAreas Funcionales de las capitales excluidas éstasConjunto de municipios no incluidos en las áreas de las capitales
Fuente: Oferta Inmobiliaria Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
Gráfico 2.35 Evolución del peso relativo de la oferta protegida absorbida por las capitales, 1996-2009
VIVIENDA PROTEGIDA
3,8 1,1
27,1
8,317,1 11,2
20,5 22,232,0
42,7 48,542,3 42,8 42,7
10,8 10,720,5
8,9
7,4
5,9
37,4
41,3
49,8
32,1 8,7
13,2
15,0 16,6 10,3 7,4
7,03,6
2,6
6,0
1,02,9
0,0
8,9
2,6
12,9
26,025,5
60,863,965,967,1
58,5
46,7
55,3
73,2
52,5
63,4
16,8
47,4
36,0
49,8
0
10
20
30
40
50
60
70
80
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Vitoria Donostia Bilbao Total capitales
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
46
2.4. Los precios de las viviendas en otras CC.AA. del Estado
Atendiendo a la Estadística del Ministerio de Vivienda, el precio medio de la vivienda
libre de nueva construcción alcanzó en 2009 los 1.900 € por metro cuadrado construido2
en el conjunto del Estado. Por su parte, el mercado de segunda mano alcanzó un
promedio similar (1.879 €/m2).
En términos de evolución, en ambos mercados se comprobó un retroceso del 6%
respecto del promedio registrado en el año precedente.
Gráfico 2.36 Evolución del precio de las viviendas libres según tipología en el Estado, 1998-2009.
19002070
1225
805
1879
2086
1135
741600800
1.0001.2001.4001.6001.8002.0002.200
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
-I
2008
-II
2008
-III
2008
-IV
2009
-I
2009
-II
2009
-III
2009
-IV
Viviendas nuevas Viviendas usadas
evolución anual
evolución trimestral
Fuente: Ministerio de vivienda.
Centrando la atención en el mercado de nueva construcción, el promedio más
elevado correspondió a la CAPV (2.898 €/m2), alcanzando un valor significativamente
superior al resto de Comunidades Autónomas. Así, por detrás de la CAPV se situaron la
Comunidad de Madrid (2.578 €/m2), Cataluña (2.359 €/m2) y Baleares (2.329 €/m2).
Por el contrario, Extremadura fue la comunidad con los precios más bajos (1.098 €/m2).
En términos de evolución, la disminución de precios más fuerte correspondió a las
Comunidades de Murcia y Baleares, ambas con una tasa de variación anual del -14%,
mientras que el precio medio en Navarra apenas ha sufrido variación en el último año (-
1% respecto de 2008).
En lo que respecta al segmento de vivienda usada, el promedio más elevado también
correspondió al País Vasco (2.630 €/m2), pero en este caso con un valor muy similar al
registrado en la Comunidad de Madrid (2.628 €/m2). Asimismo, de igual manera que en
la vivienda nueva, el promedio más reducido se localizó en Extremadura (957 €/m2). En
2 A diferencia de la Estadística de Oferta Inmobiliaria del Gobierno Vasco, la Estadística del Ministerio de Vivienda se basa en tasaciones inmobiliarias, y la información de precios se ofrece en términos de precio por metro cuadrado construido (precio por metro cuadrado útil en Oferta Inmobiliaria).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
47
cuanto a la evolución, destaca la elevada contracción sufrida por el precio medio en
Navarra (-11%), puesto que en esta comunidad es donde en menor medida se ha
aminorado el promedio de la vivienda de nueva construcción. Se observan también
importantes reducciones en Baleares (-10%) y en la Comunidad Valenciana (-8,5%),
mientras que en el extremo opuesto La Rioja incrementa levemente el promedio
respecto del año precedente (+0,6%).
Cuadro 2.10 Precios de las viviendas libres según tipología por Comunidades Autónomas.
Viviendas nuevas Viviendas usadas
4º trim. 2008
4º trimestre
209
Tasa variación
4º trim. 2008
4º trimestre
2009
Tasa variación
Andalucía 1.924,1 1.733,8 -9,9 1.667,2 1.547,5 -7,2 Aragón 2.031,9 1.958,7 -3,6 1.716,8 1.597,1 -7,0 Asturias 1.977,3 1.769,5 -10,5 1.683,2 1.549,1 -8,0 Baleares 2.692,3 2.329,5 -13,5 2.261,3 2.025,0 -10,4 Canarias 1.801,9 1.704,2 -5,4 1.688,7 1.570,1 -7,0 Cantabria 2.026,6 1.862,9 -8,1 1.913,9 1.834,7 -4,1 Castilla y León 1.555,7 1.495,7 -3,9 1.377,5 1.310,2 -4,9 Castilla La Mancha 1.464,8 1.377,9 -5,9 1.245,6 1.143,5 -8,2 Cataluña 2.458,0 2.358,8 -4,0 2.415,1 2.266,1 -6,2 Comunidad Valenciana 1.883,0 1.731,8 -8,0 1.533,7 1.403,6 -8,5 Extremadura 1.163,8 1.098,3 -5,6 964,2 957,4 -0,7 Galicia 1.641,0 1.595,7 -2,8 1.290,7 1.272,0 -1,4 Madrid 2.761,9 2.578,2 -6,7 2.780,6 2.627,6 -5,5 Murcia 1.720,3 1.485,6 -13,6 1.390,3 1.275,5 -8,3 Navarra 1.716,8 1.693,8 -1,3 1.761,8 1.574,1 -10,7 País Vasco 3.066,4 2.897,5 -5,5 2.752,7 2.629,6 -4,5 Rioja (La) 1.687,0 1.643,6 -2,6 1.409,1 1.417,2 0,6 TOTAL Estado 2.022,0 1.899,6 -6,1 2.007,7 1.878,7 -6,4 Fuente: Ministerio de Vivienda
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
48
Gráfico 2.37 Precios de las viviendas nuevas libres y tasas de evolución anual. 2009.
PRECIOS/m2 VIVIENDAS NUEVAS
1.098,31.377,9
1.485,61.495,7
1.595,71.643,61.693,81.704,21.731,81.733,81.769,5
1.862,9
2.329,52.358,8
2.578,22.897,5
1.958,7
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
ExtremaduraCastilla-La ManchaMurcia (Región de)
Castilla y LeónGalicia
Rioja (La)Navarra (Comunidad Foral de)
CanariasComunidad Valenciana
AndalucíaAsturias (Principado de)
CantabriaAragón
Balears (Illes)Cataluña
Madrid (Comunidad de)País Vasco
Estado: 1,900 €/ 2
TASAS DE VARIACIÓN ANUAL (%)
-1,3-2,6
-2,8-3,6
-4,0-3,9
-5,4-5,5
-5,6-5,9
-6,7-8,0
-8,1-9,9
-10,5-13,5-13,6
-14 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0
Murcia Balears (Illes)
Asturias AndalucíaCantabriaValenciaMadrid
Castilla-La ManchaExtremadura
País VascoCanarias
Castilla y LeónCataluña
AragónGalicia
Rioja (La)Navarra
Estado: -6,4% anual
Fuente Ministerio de Vivienda.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
49
Gráfico 2.38 Precios de las viviendas usadas y tasas de evolución anual. 2009.
PRECIOS/m2 VIVIENDAS USADAS
957,41.143,5
1.267,71.310,2
1.275,51.417,21.403,6
1.547,51.549,11.570,51.574,11.597,1
2.025,02.266,1
2.627,62.629,6
1.834,7
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
ExtremaduraCastilla-La Mancha
GaliciaCastilla y León
Murcia (Región de)Rioja (La)
Comunidad ValencianaAndalucía
Asturias (Principado de)Canarias
Navarra (Comunidad Foral de)Aragón
CantabriaBalears (Illes)
CataluñaMadrid (Comunidad de)
País Vasco
Estado: 1,878,7 €/m2
TASAS DE VARIACIÓN ANUAL (%)
0,6-0,7
-1,4-4,1
-4,5-4,9
-5,5-6,2
-7,0-7,0
-7,2-8,0
-8,2-8,3
-8,5-10,4
-10,7
-14 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0 2
Navarra Balears (Illes)
ValenciaMurcia
Castilla-La ManchaAsturias AndalucíaCanarias
AragónCataluñaMadrid
Castilla y LeónPaís Vasco
CantabriaGalicia
ExtremaduraRioja (La)
Estado: -6,4% anual
Fuente Ministerio de Vivienda.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
50
2.5. Dinamismo del mercado
El índice general de dinamismo del mercado inmobiliario, elaborado a partir de las
valoraciones efectuadas por los promotores inmobiliarios en la Encuesta sobre Oferta
Inmobiliaria de la CAPV, si situó en 2009 en 21 puntos en una escala 0-100. A pesar de
representar uno de los valores más bajos de la serie estadística, es preciso destacar que
supone un importante aumento respecto del índice registrado en 2008 (9 puntos),
siendo también superior al obtenido en 2007 (18 puntos).
Estos resultados, aunque reflejan la situación de recesión por la que está pasando el
mercado inmobiliario, denotan al mismo tiempo una cierta recuperación respecto al año
precedente. Así, los agentes de la propiedad inmobiliaria, refiriéndose principalmente al
mercado de segunda mano, sitúan el índice de dinamismo en 25 puntos (9 puntos en
2008), mientras que los promotores, aludiendo al mercado de nueva construcción,
arrojan un índice algo menor (17 puntos).
En lo que respecta a la previsión de la evolución de los precios de las viviendas a un año
vista, también se comprueba una recuperación respecto a los valores observados hace
un año. Los índices registrados, 44 puntos en el caso de los promotores inmobiliarios, y
36 puntos en el caso de los APIs, apuntan a menores reducciones en los precios que las
observadas hasta la fecha, aunque, de momento, tampoco se prevén aumentos en los
precios.
Finalmente, los índices de previsión de ventas apuntan en la misma línea, augurando
tanto los promotores como los APIs un incremento de las ventas en el corto plazo. En
concreto, el índice si cifró en 64 puntos para los promotores y 61puntos para los APIs.
Cuadro 2.11 Evolución de las ventas y dinamismo del mercado. 2000-2009.
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Índice de dinamismo mercado* 38,0 42,6 43,7 40,3 33,5 17,8 8,5 20,6 – . Promotores 41,7 49,7 47,8 41,9 34,4 20,2 8,1 16,5 – . APIs 34,3 35,6 39,7 38,7 32,5 15,5 8,9 24,8
Índice previsión precios a 1 año** 68,7 72,6 78,5 76,3 71,9 42,3 32,8 40,0 – . Promotores 73,0 73,7 82,2 80,4 70,3 45,5 37,4 44,1 – . APIs 64,3 71,5 74,9 72,2 65,2 39,2 28,2 35,9
Previsión ventas próximo trimestre***
57,5 59,0 65,5 64,9 65,2 52,9 39,1 62,5
– . Promotores 60,2 64,8 71,6 68,6 64,0 55,6 38,9 64,0 – . APIs 54,7 53,2 59,4 61,1 66,4 50,2 39,2 60,9
*: Oscilan entre 0 (máximo estancamiento) y 100 (máximo dinamismo) **: Oscilan entre 0 (disminución generalizada de precios) y 100 (aumento generalizado) ***: Oscilan entre 0 (empeoramiento generalizado en ventas) y 100 (mejoría generalizada) Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco,
2009.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
51
Gráfico 2.39 Índice de dinamismo del mercado, previsión de ventas en el próximo trimestre y evolución de los precios a un año, 1995-2009
0102030405060708090
II 95
IV 9
5II
96IV
96
II 97
IV 9
7II
98IV
98
II 99
IV 9
9II
00IV
00
II 01
IV 0
1II
02IV
02
II 03
IV 0
3II
04IV
04
II 05
IV 0
5II
06IV
06
II 07
IV 0
7II
08IV
08
II 09
IV 0
9
Indi
ce 0
-100
Previsión ventas Indice dinamismo Evolución precios a 1 año
Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco, 2009.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
52
3. LAS NECESIDADES Y DEMANDA DE VIVIENDA EN LA CAPV
3.1. Cuantificación y caracterización de la demanda de vivienda
El volumen de expedientes de solicitud de vivienda registrados en Etxebide en 2009
ascendía a más de 96.000 unidades. Un porcentaje muy elevado de estas inscripciones
(73%) correspondía a solicitudes individuales, más de 70.000 expedientes.
Atendiendo a la distribución territorial, Bizkaia concentraba el 46% de las solicitudes
(44.500 expedientes), Gipuzkoa absorbía el 35% (33.900 unidades) y Álava el 18%
restante (17.000 expedientes). La relación entre las solicitudes y la población residente
arroja una ratio de 54 expedientes por mil habitantes en Álava, seguida de Gipuzkoa
(48 por mil) y por último Bizkaia (39 por mil).
Gráfico 3.1 Evolución de los expedientes de solicitud inscritos en Etxebide
63.966 69.907 68.662 70.039
23.276 23.797 25.950 26.106
69.042
25.959
87.24295.001 93.704 94.612 96.145
020.00040.00060.00080.000
100.000120.000
2005 2006 2007 2008 2009
Nº E
xped
ient
es
Solicitud Individual Unidades Familiares TOTAL
Fuente: Etxebide, Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Gráfico 3.2 Evolución de los expedientes de solicitud de Etxebide según Territorio Histórico.
18.557 18.674 18.056 17.028
38.913 41.836 42.384 44.495
19.699
42.458
29.07331.980 32.483 33.508 33.878
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2005 2006 2007 2008 2009
Nº E
xped
ient
es
Araba Bizkaia Gipuzkoa
Fuente: Etxebide, Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
53
Centrando el análisis en la caracterización del colectivo de personas inscritas en
Etxebide como demandantes de vivienda protegida en 2009, se comprueba que el 58%
de las personas inscritas como titulares en los expedientes de solicitud no alcanzaba los
35 años de edad. El 32% tenía una edad comprendida entre los 35 y los 49 años, y el
10% restante superaba esta edad. En lo que respecta al sexo de los titulares de los
expedientes de solicitud, el 52% son hombres y el 48% mujeres.
En cuanto al estado civil, la gran mayoría de los solicitantes de vivienda protegida se
encontraban solteros (76%) y sólo un 17% estaban casados. Al mismo tiempo destaca
que un 6,6% de los solicitantes estaban separados o divorciados, un colectivo que ha
ido incrementándose en los últimos años entre los demandantes de vivienda protegida.
Asimismo, en los últimos años se ha comprobado también un incremento de la
población de nacionalidad extranjera en las solicitudes de Etxebide. En 2009, el 12% de
las personas que figuraban como titulares de los expedientes de solicitud de vivienda
protegida tenía nacionalidad extranjera. Además, este porcentaje se elevaba hasta el
22% en Álava.
Atendiendo al nivel de ingresos de los solicitantes, se constata que el conjunto de
ingresos de los titulares de los expedientes de solicitud, se situaba por término medio
en 18.500 € brutos anuales. La distribución por tramos de ingresos muestra que el 15%
no alcanzaba los 9.000 € anuales, el 63% ingresaba entre 9.000 y 25.000 € anuales, y
el 13% superaba los 25.000 €/año.
Por otro lado, como ya se ha apuntado anteriormente, la inmensa mayoría de los
solicitantes se inscriben de forma individual (73%). De este modo, se comprueba que el
perfil predominante entre las solicitudes correspondía a personas jóvenes y solteras que
realizan su inscripción a título individual. No obstante, es preciso destacar que esto no
quiere decir necesariamente que estas personas estén buscando una vivienda para vivir
solas, ya que, en gran medida, se trata de parejas que realizan su inscripción por
separado, puesto que en una inscripción conjunta superarían el límite de ingresos
máximos permitidos para poder optar a una vivienda de protección pública.
Este análisis lleva a pensar que las viviendas necesarias para hacer frente a las
solicitudes de Etxebide es inferior al volumen total de inscripciones registradas.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
54
Cuadro 3.1 Caracterización de la población inscrita en Etxebide 2005-09
% verticales 2005 2006 2007 2008 2009
SEXO Hombre 53,2 53,3 53,0 52,4 52,2 Mujer 46,8 46,7 47,0 47,6 47,8
EDAD 18-24 años 7,5 6,3 5,4 5,3 5,1 25-29 años 33,1 30,3 28,6 26,7 26,4 30-34 años 26,4 26,6 27,0 26,8 26,8 35-39 años 13,2 14,1 14,7 15,1 15,4 40-49 años 12,3 13,9 14,8 15,9 16,1 50-59 años 4,1 4,7 5,1 5,6 5,8 60 ó más años 3,4 3,9 4,2 4,4 4,2
ESTADO CIVIL Soltero/a 77,6 76,0 76,0 75,2 75,5 Casado/a 15,8 16,6 16,4 16,8 16,6 Viudo/a 1,1 1,2 1,3 1,3 1,2 Separado/a 3,3 3,7 3,6 3,5 3,1 Divorciado/a 2,1 2,4 2,7 3,2 3,5
DISTRIBUCIÓN INGRESOS PERSONALES
Sin ingresos 10,2 8,8 8,3 7,4 5,1 Hasta 9.000 € 26,7 22,2 19,9 19,0 19,1 9.001-25.000 € 57,5 62,1 62,8 62,7 62,9 25.001 – 39.000 € 5,5 6,7 8,8 10,4 12,1 39.001 – 50.000 € 0,0 0,1 0,3 0,5 0,8 > 50.000 € 0,0 0,0 0,1 0,1 0,1
Ingresos personales medios 13.074 14.061 14.856 15.484 15.925 DISTRIBUCIÓN INGRESOS FAMILIARES
Sin ingresos 4,3 2,2 2,2 1,4 1,7 Hasta 9.000 € 21,1 17,0 15,4 14,4 13,6 9.001-25.000 € 64,4 69,0 67,8 66,2 63,0 25.001 – 39.000 € 10,0 11,4 13,8 16,5 19,1 39.001 – 50.000 € 0,1 0,3 0,6 1,3 2,3 > 50.000 € 0,0 0,1 0,1 0,2 0,3
TOTAL 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Ingresos familiares medios 14.932 15.811 16.589 17.554 18.508 TIPO DE EXPEDIENTE Solicitud individual 72,7 73,3 74,6 72,6 72,8 Unidad familiar 27,3 26,7 25,4 27,4 27,2
Nº DE HIJOS EN UNIDADES FAMILIARES
Sin hijos 50,7 45,3 42,6 44,0 43,4 1 hijo 28,3 30,8 32,2 31,2 31,6 2 hijos 15,4 17,0 17,7 17,1 17,0 3 ó más hijos 5,7 6,9 7,5 7,7 8,0
Fuente: Etxebide, Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Así, ahondando en el análisis, se presta ahora atención al tipo de vivienda solicitada,
comprobándose que la opción mayoritariamente elegida es la vivienda de nueva
construcción en compra (76% del total). La vivienda usada en compra fue señalada por
el 49% de las solicitudes, y la vivienda tasada en compra por el 23% del total. En lo que
respecta a las opciones en alquiler, la modalidad señalada en mayor medida era la VPO
en alquiler (53%), seguida por la vivienda social en alquiler (51%). El Programa
Bizigune tan solo es una opción válida para una de cada tres solicitudes.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
55
Cuadro 3.2 Evolución del tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide. 2005-09.
% afirmativos
2005 2006 2007 2008 2009
Compra vivienda nueva 80,6 76,4 77,0 77,0 76,3 Compra vivienda usada 29,2 38,3 43,1 46,3 48,5 Compra vivienda tasada 0,1 0,1 2,1 13,1 22,7 Alquiler social 44,6 48,1 48,6 49,3 50,9 Alquiler VPO 26,7 38,4 43,8 48,7 53,1 Alquiler Bizigune 25,6 29,4 29,7 31,0 33,3 Alq. programa municipales 8,7 12,1 13,2 14,8 16,4
Fuente: Etxebide, Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
De este modo, se comprueba que del conjunto de expedientes, el 23% desea
únicamente una vivienda en régimen de alquiler, mientras que el 38% únicamente opta
a la propiedad, y el 39% restante elige de manera indistinta opciones en alquiler y en
propiedad. Hay que destacar que con el transcurso del tiempo se ha ido reduciendo la
proporción de solicitudes que optan únicamente a la propiedad. Esta evolución ha
estado influida, al menos en parte, por la desfavorable evolución de la situación
económica y financiera que dificulta el acceso a la propiedad.
Por otro lado, la proporción de solicitudes que se decantan únicamente por la propiedad
se incrementa en la medida en que aumentan los ingresos familiares. Estos datos
contribuyen a incidir en el análisis acerca de las necesidades reales de vivienda,
pudiendo llegar a concluir que tan sólo las solicitudes que señalan también el alquiler
como una opción válida pueden ser consideradas necesidades reales de vivienda. Según
los datos de 2009, se reduciría al 62% de las solicitudes, esto es, unos 59.000
expedientes.
Gráfico 3.3 Evolución del tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide, 2005-09.
36.827 38.811 38.041 36.707
20.346 21.250 21.328 22.101
45.263
18.154
30.06931.584 33.643 35.243 37.337
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2005 2006 2007 2008 2009
Nº E
xped
ient
es
Propiedad Alquiler Indistinto
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
56
Fuente: Etxebide, Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Cuadro 3.3 Tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide según nivel de ingresos. 2009.
% afirmativos
Hasta 9.000 €
9.001 – 25.000 €
25.001 – 39.000 €
39.001- 50.000 €
> 50.000 €
TOTAL
Propiedad 8,9 39,6 53,2 57,6 61,5 38,2 Alquiler 72,8 17,7 4,5 3,4 3,7 23,0 Indistinto 18,3 42,7 42,3 39,1 34,8 38,8 TOTAL 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Fuente: Etxebide, Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Cuadro 3.4 Tipo de vivienda solicitada por las personas inscritas en Etxebide según nivel de ingresos. 2009.
% afirmativos
COMPRA ALQUILER
Vivienda Nueva
Vivienda Usada
Vivienda Tasada
Social VPO Bizigune Programa Municp
Hasta 9.000 € 26,8 18,7 7,5 81,2 76,5 55,0 32,0 9.001- 25.000 € 81,7 52,0 24,8 49,4 52,2 31,5 15,1 25.001 – 39.000 € 94,7 58,7 26,5 35,3 40,4 23,8 9,5 39.001 – 50.000 € 93,4 57,7 33,2 30,1 36,5 21,2 8,1 > 50.000 € 88,9 59,6 32,6 29,6 36,3 19,6 10,7 TOTAL 76,3 48,5 22,7 50,9 53,0 33,3 16,4
Fuente: Etxebide, Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Como se ha mencionado anteriormente, el 12% de las personas solicitantes de vivienda
protegida en 2009 tenía nacionalidad extranjera. El análisis de este colectivo en
términos comparativos con las personas de nacionalidad española arroja diferencias
significativas. Así, se constata que el 70% de los expedientes correspondientes a
personas extranjeras cuentan con más de una persona, proporción que se reduce al
22% en los expedientes nacionales.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
57
Gráfico 3.4 Distribución de los expedientes solicitud individual y solicitud de unidades familiares según nacionalidad 2005-09
26,8 27,9 28,8 28,4 30,0
75,2 76,4 78,2 76,9 78,0
73,2 72,1 71,2 71,6 70,0
24,8 23,6 21,8 23,1 22,0
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009
Solicitud individual Unidades familiares
Expedientes nacionalidad extranjera Expedientes nacionalidad española
Fuente: Etxebide, Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Asimismo, las diferencias también son importantes en lo que al tipo de vivienda
solicitada se refiere. En efecto, las personas de nacionalidad extranjera optan
mayoritariamente al alquiler: el 52% solicita únicamente alquiler, y el 40% elige tanto
opciones en propiedad como en alquiler. De este modo, la aceptación del alquiler (suma
de ambos colectivos) asciende al 92% en el caso de los demandantes de nacionalidad
extranjera, frente al 61% en el resto.
Gráfico 3.5 Régimen de tenencia solicitado según nacionalidad. 2009.
SOLICITANTES NACIONALIDAD ESPAÑOLA SOLICITANTES NACIONALIDAD EXTRANJERA
Indistinto38,7%
Alquiler19,6%
Propiedad41,7%
Indistinto40,3%
Alquiler51,8%
Propiedad7,9%
Fuente: Etxebide, Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Finalmente, un análisis por áreas funcionales pone de manifiesto algunas diferencias
sobre el régimen de tenencia elegido. Así, atendiendo a los demandantes inscritos en
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
58
Etxebide en 2009, en las áreas funcionales de Gernika y Donostia es en las que en
mayor medida se eligen las opciones del alquiler ascendiendo al 73% y 70%
respectivamente (sólo alquiler o indistintamente).
Por el contrario, los ámbitos geográficos de Laguardia, Beasain y Zarautz se decantan
mayoritariamente por la compra. En concreto, la aceptación del alquiler se cifra en el
43%, 44% y 46% respectivamente.
En este análisis hay que destacar la elevada presencia de solicitudes de personas de
nacionalidad extranjera en el área funcional de Gernika (36% del total), lo que
contribuye a incrementar la proporción de demanda del régimen de alquiler. En el otro
extremo, las áreas funcionales con menor proporción de extranjeros entre sus
demandantes de vivienda protegida son: Arrasate-Bergara (6%), Donostia-San
Sebastián (7,7%) y Tolosa (8,1%).
Cuadro 3.5 Tipo de vivienda solicitada según área funcional. 2009.
TOTAL Propiedad % horiz
Alquiler % horiz
Indistinto % horiz
Nº %
Vitoria-Gasteiz 40,1 23,0 36,9 15.520 100,0 Laguardia 57,1 24,7 18,2 77 100,0 Llodio 43,0 23,4 33,6 1.481 100,0 Bilbao Metropolitano 36,8 26,8 36,4 37.158 100,0 Balmaceda-Zalla 46,8 27,3 26,0 759 100,0 Durango 49,2 19,0 31,8 4.207 100,0 Gernika-Markina 26,7 40,1 33,2 382 100,0 Igorre 44,7 27,3 28,0 300 100,0 Mungía 51,7 20,7 27,6 905 100,0 Donostia-San Sebastián 30,3 21,2 48,6 22.111 100,0 Beasain – Zumárraga 56,6 12,4 31,0 2.125 100,0 Eibar 43,4 19,1 37,5 2.623 100,0 Arrasate – Bergara 45,8 12,9 41,3 2.949 100,0 Tolosa 44,2 17,0 38,8 1.852 100,0 Zarautz 54,5 12,2 33,3 2.952 100,0 Fuera de la CAPV 25,1 37,4 37,4 601 100,0 TOTAL 38,2 23,0 38,8 96.002 100,0
Fuente: Etxebide, Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
59
Gráfico 3.6 Inscripciones que optan por el alquiler (sólo alquiler o indistintamente) según área funcional. 2009
37,4
40,1
21,2
26,8
23,0
23,4
19,1
17,0
27,3
12,9
27,3
19,0
20,7
12,2
12,4
24,7
37,4
33,2
48,6
36,4
36,9
33,6
37,5
38,8
28,0
41,3
26,0
31,8
27,6
33,3
31,0
18,2
25,1
26,7
30,3
36,8
38,2
40,1
43
43,4
44,2
44,7
45,8
46,8
49,2
51,7
54,5
56,6
57,1
23,0 38,8
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Fuera de la CAPV
Gernika-Markina
Donostia-San Sebastián
Bilbao Metropolitano
TOTAL
Vitoria-Gasteiz
Llodio
Eibar
Tolosa
Igorre
Arrasate-Bergara
Balmaseda-Zalla
Durango
Mungía
Zarautz
Beasain-Zumárraga
Laguardia
Sólo alquiler Indistinto Sólo Propiedad
Fuente: Etxebide, Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
60
Gráfico 3.7 Porcentaje de inscripciones de personas de nacionalidad extranjera según área funcional. 2009
35,8
28,3
25,8
22,6
14,7
12,3
12,0
11,9
11,8
10,7
10,4
10,0
9,6
8,1
7,7
6,3
19,3
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Gernika-Markina
Fuera de la CAPV
Laguardia
Vitoria-Gasteiz
Igorre
Mungía
Durango
TOTAL
Llodio
Balmaseda-Zalla
Beasain-Zumárraga
Eibar
Bilbao Metropolitano
Zarautz
Tolosa
Donostia-San Sebastián
Arrasate-Bergara
% extranjeros/as
Fuente: Etxebide, Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
61
3.2. Las compraventas de viviendas en la CAPV
Atendiendo a la Estadística del Ministerio de Vivienda que recoge las transacciones
formalizadas ante notario, el volumen de compraventas de vivienda formalizadas en
2009 ascendió a 17.500 unidades. Este valor representa un retroceso del 17% respecto
de las transacciones efectuadas en 2008, y es un 34% inferior al volumen registrado en
2007.
Estos datos ponen de relieve la difícil situación que atraviesa el mercado inmobiliario,
con una demanda retraída ante las dificultades de acceso a la financiación hipotecaria,
la recesión económica y la destrucción del empleo.
Del conjunto de viviendas objeto de transacción en 2009, 7.915 (45%) fueron viviendas
de segunda mano, 6.361 (36%) eran libres de nueva construcción, mientras que 3.222
(18%) respondían a alguna figura de protección pública. En términos de evolución se
constata un mayor retroceso en el mercado de nueva construcción (-20% respecto de
2008), que en el de segunda mano o vivienda protegida con una contracción del 16%
en ambos casos.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
62
Gráfico 3.8 Evolución transacciones de viviendas según tipo de vivienda, CAPV 2004-2009
Número de transacciones formalizadas
5.666 6.325 8.675 8.270 7.916 6.361824 1.808
2.022 3.934 3.82311.400
13.84414.130
14.3699.383
7.915
3.222
17.890
21.97724.827
26.573
21.12217.498
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009Nº d
e tr
ansa
ccio
nes
de v
ivie
ndas
Nueva libre Protegida Usada Total
Tasas de variación anual
12
37
-5 -4
-20
119,
4
11,8
94,6
-2,8
-15,
7
21,4
2,1
1,7
-34,
7 -15,
6
22,8
13 7
-20,
5
-17,
2
-75-50-25
0255075
100125150
2005 2006 2007 2008 2009
% v
aria
ción
anu
al
Nueva libre Protegida Usada Total
Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración propia.
La distribución territorial del conjunto de transacciones formalizadas en 2009 es tal que
Bizkaia absorbía el 49%, Gipuzkoa concentraba el 31% y Álava el 20% restante. Las
tasas de variación anual arrojan un descenso del 21% en Bizkaia, el 16% en Gipuzkoa y
el 10% en Álava.
La relación entre el volumen de compraventas efectuadas y los últimos datos
disponibles sobre el parque total de viviendas correspondientes a la Estadística de
Población y Viviendas 2006 del Eustat arroja una ratio de 24,1 compraventas por mil
viviendas en Álava, y una ratio cercana a las 17 transacciones por mil viviendas en
Bizkaia y Gipuzkoa. Estos datos muestran un mayor nivel de actividad en el mercado
inmobiliario alavés que en sus territorios vecinos.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
63
Gráfico 3.9 Evolución de las transacciones de vivienda formalizadas según Territorios Históricos, 2004-2009.
Número de transacciones formalizadas
3.236 3.384 4.175 4.598 3.920 3.522
7.244 7.479 8.763 7.748 6.392
7.41011.114
11.889 14.227
10.8108.573
5.403
17.890
21.97724.827
26.573
21.12217.498
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009Nº d
e tr
ansa
ccio
nes
de v
ivie
ndas
Araba Gipuzkoa Bizkaia CAPV
Tasas de variación anual
50
7
20
-24 -21
3,2
17,2
-11,
6
-17,
5
-15,
5
4,6
23,4
10,1
-14,
7
-10,
2
22,8
13
7
-20,
5
-17,
2
-50
-30
-10
10
30
50
70
2005 2006 2007 2008 2009
% v
aria
ción
anu
al
Bizkaia Gipuzkoa Araba CAPV
Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración propia.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
64
Gráfico 3.10 Evolución de las transacciones de vivienda formalizadas según tipo de vivienda en los diferentes Territorios Históricos.
Tasas de variación anual (2009/2008)
-21,
6
-18,
3
-28,
4 -20,
7-14,
4 -8,3
-35,
7
-15,
5
-24,
1
-13,
4
2,2
-10,
2
-19,
6 -14,
8
-17,
7
-17,
2
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
vivienda nueva libre vivienda usada vivienda protegida Total viviendas
% v
aria
ción
anu
al
Bizkaia Gipuzkoa Araba CAPV
Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración propia
En lo que respecta a la distribución de las diferentes tipologías de vivienda en los tres
Territorios Históricos, los datos ponen de manifiesto la elevada presencia de
compraventas de vivienda protegida en Álava, ya que representan el 47% del total de
transacciones formalizadas en el territorio. El resto de compraventas se reparten
prácticamente a partes iguales entre el segmento de vivienda usada y las viviendas
libres de nueva construcción.
En cuanto a Bizkaia, se constata un predominio absoluto de la vivienda usada,
absorbiendo el 52% del total de compraventas del territorio. La vivienda libre de nueva
construcción representa el 38% de las transacciones y la vivienda protegida el 10%
restante.
En Gipuzkoa también predominan las compraventas de viviendas usadas (46% del
total); las viviendas nuevas libres absorbieron el 41% del total y el segmento protegido
el 13% restante.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
65
Gráfico 3.11 Distribución de las transacciones formalizadas por Territorios Históricos según tipo de vivienda. 2009
CAPV ÁLAVA
Protegida18,4%
Usada45,2%
Nueva libre36,4%
Protegida47,4%
Usada26,7%
Nueva libre26,0%
GIPUZKOA BIZKAIA
Protegida13,0%
Usada46,0%Nueva libre
41,0%
Protegida9,9%
Usada52,4%
Nueva libre
37,7%
Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración propia
Finalmente, la relación entre la ubicación de la vivienda objeto de transacción y la
residencia del comprador pone de relieve que un elevado número de compradores de la
CAPV adquirieron una vivienda fuera de la Comunidad Autónoma en 2009. En efecto,
mientras fueron 17.498 las viviendas que cambiaron de propietario, el volumen de
viviendas adquiridas por compradores residentes en la CAPV ascendió a 22.395
unidades.
Así, el 22% de las viviendas adquiridas por compradores residentes en la CAPV en 2009
se encontraban localizadas fuera de la CAPV. Esta proporción es inferior a la registrada
en 2008, cuando el 26% de las transacciones correspondían a viviendas ubicadas en
otras Comunidades Autónomas.
Por Territorios Históricos, Bizkaia registró la proporción más elevada de compraventas
fuera de la CAPV ascendiendo al 28% del total de transacciones formalizadas en 2009.
En Gipuzkoa la proporción de compradores que adquirieron una vivienda fuera de la
CAPV se cifró en el 22% del total de compraventas y en Álava se situó en el 16,5%.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
66
Las compras de los vizcaínos se dirigieron fundamentalmente hacia Cantabria (9%),
seguido de Burgos y La Rioja, ambas con un 3% del total. Por su parte, alaveses y
guipuzcoanos adquirieron viviendas preferentemente en La Rioja.
Cuadro 3.6 Relación entre la residencia del comprador y la localización de la vivienda. 2009
Fuente: Ministerio de vivienda. Elaboración propia.
11.4336.7104.252TOTAL residencia comprador
3.1721.489700Resto
8.5201938.1755597Bizkaia
5.375108515.14868Gipuzkoa
3.5066635183.387ÁlavaLOCALIZACIÓN
DE LA VIVIENDA
RestoBizkaiaGipuzkoaÁlava
Total localización
vivienda
RESIDENCIA DEL COMPRADOR
Total viviendas en la CAPV:
17.401Total compradores
residentes en la CAPV:22.395
Gráfico 3.12 Proporción de compradores que han adquirido una vivienda fuera de la CAPV por Territorios Históricos. 2006-2008.
26,023,0
33,028,0
18,222,9
28,925,2
17,8
26,028,8
25,9
16,5
22,2
27,7
22,3
0
510
1520
2530
35
Álava Gipuzkoa Bizkaia CAPV% v
ivie
ndas
fuer
a de
la C
APV
2006 2007 2008 2009
Fuente Ministerio de vivienda. Elaboración propia
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
67
Cuadro 3.6 Distribución de las viviendas compradas por los residentes de la CAPV. 2009
Número de viviendas %
Bizkaia 8.327 37,2 Gipuzkoa 5.267 23,5 Álava 3.440 15,4 Cantabria 1.203 5,4 La Rioja 766 3,4 Burgos 423 1,9 Alicante 329 1,5 Navarra 208 0,9 Madrid 203 0,9 Málaga 191 0,9 Huesca 166 0,7 Asturias 159 0,7 La Coruña 145 0,6 Castellón 100 0,4 Cáceres 90 0,4 Resto Provincias 1.378 6,2 TOTAL 22.395 100,0 Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración propia.
Cuadro 3.7 Principales lugares de adquisición de las viviendas compradas por los residentes en la CAPV según Territorios Históricos. 2009.
ÁLAVA GIPUZKOA BIZKAIA
Álava 79,7 Gipuzkoa 76,7 Bizkaia 71,5 La Rioja 3,0 La Rioja 4,6 Cantabria 9,1 Cantabria 2,7 Navarra 2,5 Burgos 2,9 Bizkaia 2,3 Huesca 1,6 La Rioja 2,8 Gipuzkoa 1,6 Málaga 1,3 Alicante 1,5 Alicante 1,6 Alicante 1,3 Asturias 1,1 Resto 9,1 Resto 11,9 Resto 11,0 TOTAL 100,0 TOTAL 100,0 TOTAL 100,0 Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración propia.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
68
4. LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDA EN LA CAPV
4.1. Situación del parque de viviendas de la CAPV
4.1.1. Cuantificación del parque de viviendas de la CAPV
Atendiendo a los últimos datos de la Estadística de Población y Viviendas de 2006
publicada por el EUSTAT, el parque de viviendas de la CAPV se cifra en 981.045
unidades, de las que 808.417 (82%) corresponden a viviendas principales, esto es,
viviendas que constituyen la residencia habitual de sus ocupantes.
Según estos datos, el incremento experimentado por el parque de viviendas desde el
último Censo de 2001, es decir, en tan solo cinco años, ha sido de un orden similar al
registrado en la década precedente. En términos absolutos, el parque ha aumentado en
102.429 unidades (+12% respecto de 2001), esto es, una media de 20.486 viviendas
anuales, frente a un promedio de aproximadamente 10.000 viviendas en los diez años
anteriores.
Este período claramente expansivo se ha hecho especialmente evidente en el territorio
alavés, con un crecimiento del 19% en el conjunto del quinquenio, mientras que las
tasas de variación en Bizkaia y Gipuzkoa han sido sensiblemente inferiores, +11% y
+10% respectivamente.
Cuadro 4.1 Evolución del parque de viviendas en la CAPV, 1991-2006.
1991 1996 2001 2006
CAPV Viviendas totales 775.205 821.107 876.616 981.045 Viviendas principales 629.054 682.496 747.491 808.417
Araba Viviendas totales 105.930 111.453 122.466 145.970 Viviendas principales 81.793 92.068 102.470 115.411
Bizkaia Viviendas totales 424.450 443.453 464.629 514.255 Viviendas principales 348.252 371.860 399.833 431.969
Gipuzkoa Viviendas totales 244.825 266.201 291.521 320.820 Viviendas principales 199.009 218.568 245.188 261.037
Fuente: Censos y Estadísticas de Población y Viviendas. Eustat.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
69
Gráfico 4.1 Evolución del parque de viviendas por Territorio Histórico, 1991-2006.
5,9 6,8
11,9
5,2
9,9
19,2
4,5 4,8
10,78,7 9,5 10,1
0
5
10
15
20
25
1996/1991 2001/1996 2006/2001
Tasa
de
varia
ción
viv
iend
as
tota
les
en e
l per
íodo
(%)
CAPV ARABA BIZKAIA GIPUZKOA
Fuente: Censos y Estadísticas de Población y Viviendas. EUSTAT.
4.1.2. Antigüedad del parque de viviendas de la CAPV
Como se ha visto anteriormente, la CAPV cuenta con un parque de viviendas cercano al
millón de unidades. Si se tiene en cuenta que la población residente en la CAPV es algo
superior a los dos millones de habitantes (2.172.175 personas), se comprueba que el
País Vasco tiene una vivienda familiar por cada dos habitantes.
Ahora bien, si se procede al análisis de las características del parque comienzan a
evidenciarse significativas carencias que se traducen en importantes necesidades de
actuación sobre un parque antiguo, inaccesible y en ocasiones mal conservado.
En el presente apartado y los siguientes, se pasa a analizar los datos del Censo de
2001, puesto que es constituye la única fuente disponible que ofrece información sobre
el estado y condiciones del parque de viviendas. Aunque la situación de muchas
viviendas habrá cambiado sensiblemente en estos últimos diez años, ya que en algunos
casos se habrá procedido a su rehabilitación y en otros se habrán producido deterioros,
las cifras son suficientemente ilustrativas como para ofrecer una magnitud del
problema. Por otro lado, se entiende que el parque edificado en la última década
contará con las correspondientes medidas que garanticen la accesibilidad y habitabilidad
del edificio.
Aclarados estos aspectos, y atendiendo a la antigüedad del parque, hay que decir que
de los aproximadamente 150.000 edificios existentes en 2001 en la CAPV, cerca de
80.000 (53%) habían sido construidos con anterioridad al año 1960, de modo que en la
actualidad cuentan con más de 50 años. En términos de viviendas, son más de 325.000
viviendas familiares, (de las que unas 261.000 eran principales en aquel momento), las
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
70
que actualmente tienen una antigüedad (más de 50 años) por la que están sujetas a la
obligatoriedad de someterse a una Inspección Técnica del Edificio (ITE) según recoge la
Ley de Suelo del País Vasco de 2006.
Gráfico 4.2 Distribución antigüedad total edificios destinados principalmente a viviendas,y total viviendas familiares de la CAPV
EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
36.805
7.965 10.162 8.532
15.98118.703 17.665
10.884
22.895
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
<1900 1900-1920 1921-1940 1941-1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2001
TOTAL EDIFICIOS: 149,592Anteriores a 1.960: 53,1%
VIVIENDAS FAMILIARES
84.532
37.772 47.429 45.212
111.258
207.546187.948
65.888
97.827
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
<1900 1900-1920 1921-1940 1941-1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2001
TOTAL VIVIENDAS: 889,560Anteriores a 1.960: 36,7%
Fuente: Censo 2001, INE.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
71
Cuadro 4.2 Parque de viviendas con antigüedad superior a los 50 años según Territorio Histórico.
Edificios Viviendas familiares Viviendas principales Parque anterior a 1960
Nº % Nº % Nº %
Araba 14.022 17,7 29.479 9,0 20.680 7,9 Bizkaia 37.673 47,4 153.242 47,0 123.417 47,4 Gipuzkoa 27.750 34,9 143.482 44,0 116.600 44,7 CAPV 79.433 100,0 326.203 100,0 260.697 100,0
Fuente: Censo 2001, INE..
Los datos del Censo de 2001 ponen de relieve que la Comunidad Autónoma Vasca
representa junto con Cantabria y Asturias, las tres regiones con el parque más antiguo
de todo el Estado. Así, centrando el análisis en las viviendas principales de 2001 (ya que
la vivienda de segunda residencia tiene mucho peso relativo en otras Comunidades
Autónomas), se constata que en el conjunto del Estado, el 27% de las viviendas tendría
en la actualidad más de 50 años, proporción que asciende al 37% en Cantabria, 35% en
la CAPV y 34% en Asturias. Por el contrario, comunidades como Madrid o Andalucía
contarían con un parque más moderno, ya que únicamente el 21-22% del parque de
viviendas principales existente en 2001 tiene en la actualidad más de 50 años.
Gráfico 4.3 Representación del parque de viviendas con antigüedad superior a los 50 años respecto del parque existente en 2001.
% VIVIENDAS PRINCIPALES ANTERIORES A 1960
36,835,2
34,033,8
32,431,531,331,2
30,629,3
28,827,4
23,822,322,0
21,0
26,1
0 5 10 15 20 25 30 35 40
CantabriaPaís Vasco
Asturias Extremadura
GaliciaRioja (La)CataluñaBalears
Castilla y LeónAragón
Navarra Comunidad Valenciana
Castilla-La ManchaCanarias
Murcia Andalucía
Madrid
Estado: 27%
Fuente Ministerio de Vivienda. Elaboración propia
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
72
4.1.3. Condiciones de habitabilidad
Atendiendo a las condiciones de habitabilidad del parque de la CAPV y siempre según
los datos del Censo de 2001 ya que son los últimos disponibles acerca de estas
cuestiones, algo más de 6.000 edificios, que traducido en viviendas asciende a cerca de
28.000 viviendas familiares en encontraban ubicadas en un edificio en mal estado e
incluso en estado ruinoso.
Asimismo, otros 13.500 edificios contaban con deficiencias de diversa índole, esto es,
más de 58.000 viviendas tendrían necesidad de realizar rehabilitaciones en los edificios
en que están ubicadas.
Hay que decir que a pesar de que estos datos corresponden a la situación del parque de
viviendas en el año 2001, son muy útiles para realizar una aproximación a la magnitud
del problema de la rehabilitación en la actualidad y de cara a los próximos años.
En la última década, numerosos edificios se han sometido a operaciones de
rehabilitación que han mejorado sustancialmente sus condiciones de habitabilidad, pero
al mismo tiempo, otros se han deteriorado. Los datos presentados aquí pueden ser
orientativos de las necesidades de rehabilitación de los edificios de la CAPV.
Cuadro 4.3 Distribución del parque de la CAPV según estado del edificio.
Estado del Edificio Edificios Viviendas principales
Viviendas familiares
Estado ruinoso 2.162 6.419 9.346 Estado malo 3.962 13.101 17.905 Estado deficiente 13.597 44.727 58.347 Estado bueno 129.871 673.765 799.814 TOTAL* 149.592 738.012 885.412
* Algunos totales pueden no coincidir en diferentes tablas debido a que la Estadística en algunos desgloses no incluye los alojamientos (viviendas no convencionales), y en otros sí.
Fuente: Censo 2001, INE..
4.1.4. Accesibilidad: disponibilidad de ascensor
Al margen de otros problemas de rehabilitación y regeneración, uno de los principales
problemas a los que se enfrenta la Comunidad Autónoma Vasca en los próximos años es
la carencia de ascensores en un elevado número de edificios de la CAPV.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
73
Dejando de lado los edificios unifamiliares, según los datos del Censo de 2001 el 67%
de los edificios plurifamiliares carecía de ascensor, de modo que más de 365.000
viviendas, de las que cerca de 300.000 eran en aquel momento ocupadas por sus
residentes habituales no disponían de ascensor, esto es, el 43% de las viviendas.
Si se afina más el análisis, tomando en consideración los edificios plurifamilares que
cuentan con al menos tres plantas, esto es, planta baja más dos alturas, el 41% de las
viviendas principales de 2001 carecía de ascensor (273.000 viviendas).
Cuadro 4.4 Parque de viviendas de la CAPV según disponibilidad de ascensor
Edificios Viviendas
principales Viviendas
familiares Estado del Edificio
Nº % Nº % Nº %
TOTAL EDIFICIOS Con ascensor 27.480 18,3 392.465 53,2 452.420 51,1 Sin ascensor 122.907 81,7 345.547 46,8 432.992 48,9 TOTAL 150.387 100,0 738.012 100,0 885.412 100,0 EDIFICIOS PLURIFAMILIARES Con ascensor 26.617 32,5 391.835 56,7 451.557 55,3 Sin ascensor 55.395 67,5 298.687 43,3 365.480 44,7 TOTAL 82.012 100,0 690.522 100,0 817.037 100,0 EDIFICIOS PLURIFAMILIARES CON 3 ó MÁS PLANTAS (BAJA + 2 PISOS) Con ascensor 26.376 39,8 391.156 58,8 450.677 57,7 Sin ascensor 39.893 60,2 273.556 41,2 330.499 42,3 TOTAL 66.269 100,0 664.712 100,0 781.176 100,0
Fuente: Censo 2001, INE..
Gráfico 4.4 Edificios sin ascensor según número de plantas sobre rasante
23.894
49.409
19.89811.052 10.134 6.864 1.656
11,3
55,1
69,680,9
93,998,7100
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
1 2 3 4 5 6 7 ó más
nº de plantas
0
20
40
60
80
100
120
% edificios sin ascensor
Número de edificios sin ascensor % sobre total
Fuente: Censo de población y viviendas, 2001. INE
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
74
Prestando atención al Gráfico 4.5, se puede comprobar el volumen de familias que
residían en 2001 en viviendas sin ascensor según la altura que ocupaba su vivienda.
Como es lógico, el volumen y proporción relativa de viviendas sin ascensor disminuye a
medida que aumenta la altura de la vivienda, pero aún y todo, los datos ponen de
manifiesto que un número superior a los 100.000 hogares en toda la CAPV residían en
viviendas que ocupan una cuarta planta sobre rasante (tercer piso) o superior, sin
disponer de ascensor.
Gráfico 4.5 Viviendas principales sin ascensor según altura de la vivienda
78.1
25
79.1
51
69.3
31
56.7
85
37.9
99
18.4
32
265
2253.
302
803
27,2
1,62,53,68,7
38,746,2
50,756,2
90,2
0
20000
40000
60000
80000
100000
Altura 1 Altura 2 Altura 3 Altura 4 Altura 5 Altura 6 Altura 7 Altura 8 Altura 9 Altura 10ó más
0
20
40
60
80
100
% v
ivie
ndas
sin
asc
enso
rNúmero de viviendas % sobre total
Fuente: Censo de población y viviendas, 2001. INE
4.2. Estimación de las necesidades de rehabilitación
Los datos presentados en los apartados anteriores ofrecen una aproximación a la
magnitud real del problema de la rehabilitación del parque de viviendas de la CAPV.
Estos datos permiten realizar, de manera aproximada, una estimación del volumen de
necesidades de rehabilitación.
Así, atendiendo a la antigüedad del parque, cerca de 80.000 edificios (más de
325.000 viviendas) están obligados por Ley a realizar una inspección técnica
del edificio. No hay que olvidar que los resultados de estas inspecciones conllevarán
las necesarias actuaciones de rehabilitación para dar cumplimiento a las
correspondientes determinaciones de las ITEs.
Por otro lado, y siempre según datos del Censo de 2001, cerca de 28.000 viviendas
se encontraban ubicadas en algo más de 6.000 edificios en estado ruinoso o
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
75
malo. Así, es muy probable que estas viviendas3 necesiten una rehabilitación integral
del edificio e incluso, en algunos casos, su demolición para ser sustituido por nuevas
viviendas. A estas, hay que añadir más de 58.000 viviendas situadas en cerca de
14.000 edificios que contaban con deficiencias de diversa índole.
Finalmente, es destacable el elevado número de viviendas que carece de ascensor en la
CAPV. Así, cerca de 40.000 edificios (más de 330.000 viviendas) destinados
principalmente a viviendas, en los que reside más de una familia, carecían de
ascensor en 2001. En esta última década, el Departamento de Vivienda del Gobierno
Vasco ha concedido numerosas ayudas para la instalación de ascensores. En concreto,
aproximadamente el 25% de las subvenciones para la realización de obras comunitarias
eran destinadas a la colocación de ascensores, lo que supone un promedio de unas
3.700 viviendas al año. Atendiendo a estas cifras, en la actualidad todavía sería muy
elevado el volumen de viviendas que cuentan sin ascensor. Además, es preciso tener en
cuenta, las nuevas necesidades surgidas en cuanto al cambio de ascensores viejos.
Estos datos acercan a la magnitud real del problema, pero hay que tener presente que
en los próximos años se va a ir agudizando en la medida en que se asiste a un proceso
de envejecimiento del parque de viviendas, y al mismo tiempo a un proceso de
envejecimiento de la población, lo que derivará en mayores necesidades de adaptación
de las viviendas y mayor urgencia en la instalación de ascensores y otras medidas que
mejoren la accesibilidad de las viviendas.
3 En estos diez años, se ha rehabilitado un volumen importante de edificios y viviendas, pero habrán surgido nuevas necesidades derivadas de nuevos deterioros surgidos en este período.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
76
ANTIGÜEDAD DEL PARQUE
Parque con más de 50 años:79.433 edificios
326.203 viviendas (260.697 principales)
Deben pasar la ITE (Inspección Técnica de Edificios)
ESTADO DE LOS EDIFICIOS
ACCESIBILIDAD
Estado Ruinoso o Malo:6.124 edificios
27.751 viviendas (19.520 principales)
Estado deficiente:13.597 edificios
58.347 viviendas (44.727 principales)
Necesidad de Rehabilitación Integralde los edificios (en algunos casos
incluso demolición)
Necesidad de Rehabilitación de diversa índole
Edificios plurifamiliares con 3 ó más plantas sobre rasante sin ascensor:
39.893 edificios330.499 viviendas (273.556
principales)
Necesidad de instalación de ascensores
Datos del Censo de 2001
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
77
5. LA FINANCIACIÓN HIPOTECARIA
5.1. Los tipos de interés
En el año 2009, los tipos de interés de los créditos hipotecarios han ido
progresivamente reduciéndose, aliviando así la situación de numerosos hogares con un
elevado nivel de endeudamiento, que habían visto significativamente incrementadas las
cuotas de sus préstamos después de los sucesivos incrementos experimentados por los
tipos de interés a lo largo del año 2008.
Así, el EURIBOR, tipo de referencia de la mayor parte de los créditos hipotecarios
contratados en la CAPV se situó en diciembre de 2009 en 1,24%, frente a 3,45% que
registraba en el último mes del año precedente.
Gráfico 5.1 Evolución de índices de referencia de los préstamos hipotecarios, 1994-2009.
0
2
4
6
8
10
12
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
ene-
09fe
b-09
mar
-09
abr-
09m
ay-0
9ju
n-09
jul-0
9ag
o-09
sep-
09oc
t-09
nov-
09di
c-09
%
Bancos Cajas de Ahorros Total entidadesTipo EURIBOR Indicador CECA
serie anual serie trimestral
Fuente: BANCO DE ESPAÑA, Boletín Estadístico.
5.2. Las hipotecas formalizadas
El análisis de las nuevas hipotecas formalizadas pone de manifiesto el continuo
retroceso experimentado por el mercado hipotecario, disminuyendo por tercer año
consecutivo el número de hipotecas formalizadas en la CAPV. En efecto, las 27.491
nuevas hipotecas formalizadas en 2009, representan un retroceso del 14% respecto del
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
78
volumen formalizado en el año precedente, y son un 36% menos que las hipotecas
registradas en 2006.
Atendiendo a los diferentes Territorios Históricos, en Bizkaia se formalizaron 13.383
hipotecas (-21% respecto de 2008) y en Gipuzkoa 8.118 (-16% respecto de 2008),
mientras que las 5.990 hipotecas formalizadas en Álava representan un incremento del
7% respecto del volumen registrado en el año precedente. La elevada presencia del
mercado protegido en el territorio alavés, como se ha comprobado anteriormente en el
análisis de las compraventas, contribuye a esta positiva evolución de las hipotecas
formalizadas en Álava.
Gráfico 5.2 Evolución de las hipotecas formalizadas en la CAPV según Territorios Históricos. 1996-2009.
Número de hipotecas formalizadas
3.027 4.138 3.711 4.121 3.832 3.360 4.331 4.604 4.704 5.944 6.826 6.924 5.578 59905.575 6.037 6.571 6.597 6.774 7.933 7.396
12.344 11.953 12.259 13.168 11.3159.648 8.1186.419
8.462 8.627 9.218 10.609 11.359 14.041
19.745 20.55123.113 22.803
20.10416.892
13.383
27.491
15.02118.637 18.909 19.936 21.215 22.652
25.768
36.693 37.20841.316 42.797
38.343
32.118
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Núm
ero
de h
ipot
ecas
Álava Gipuzkoa Bizkaia CAPV
Tasas de variación anual
2,2
26,4
14,8
1,4
-19,
4
7,4
-3,2
2,6 7,
4
-14,
1
-14,
7
-15,
9
4,1
12,5
-1,3
-11,
8
-16
-20,
8
1,4
11,0
3,6
-10,
4
-16,
2
-14,
4
-40
-20
0
20
40
2004 2005 2006 2007 2008 2009
% v
aria
ción
anu
al
Álava Gipuzkoa Bizkaia CAPV
(*) La serie presentada se ha actualizado en base a los datos publicados actualmente por el INE y hay que reseñar que a partir de 2003 los datos no son estrictamente comparables por un cambio de metodología llevado a cabo en la Estadística de Hipotecas. Fuente INE, Estadística de Hipotecas.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
79
En lo que respecta al importe total de las hipotecas formalizadas, el retroceso
observado es de mayor magnitud al registrado en el número de préstamos hipotecarios.
En concreto, las 27.491 hipotecas formalizadas en 2009 representaron en conjunto un
importe de 3.963 millones de euros, lo que supone una contracción del 24,5%, frente al
14% que retrocedía el número de hipotecas.
Gráfico 5.3 Evolución del importe total de las hipotecas formalizadas en la CAPV. 1996-2009.
Importe hipotecas formalizadas (millones de euros)
4.2294.776
5.7716.244
5.246
3.963
6.747
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Impo
rte
hipo
teca
s (m
illon
es €
)
+12,9%+20,8%
+16,9%-7,5%
-16,0%-24,5%
(*) La serie presentada se ha actualizado en base a los datos publicados actualmente por el INE y hay que reseñar que a partir de 2003 los datos no son estrictamente comparables por un cambio de metodología llevado a cabo en la Estadística de Hipotecas. Fuente: INE, Estadística de Hipotecas. Elaboración propia
Por consiguiente, el importe medio de las hipotecas contratadas desciende
considerablemente en el último año. En concreto, la cuantía de la hipoteca media en
2009 se cifraba en 144.000 €, frente a los 163.000 € del año anterior, esto es, un
retroceso del 12%.
Por Territorios Históricos, Álava presenta el descenso más acusado (-18% respecto de
2008), síntoma de un mayor predominio de viviendas protegidas que en el año
precedente. En cuanto a Gipuzkoa y Bizkaia, las contracciones se cifran en un -9% y -
10% respectivamente.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
80
Gráfico 5.4 Evolución de la hipoteca media por Territorios Históricos. 1996-2009.
Evolución hipoteca media
144,3163,3164,9
154,4141,2
128,4115,2
97,891,283,371,964,257,549,2
020
406080
100
120140160
180200
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Núm
ero
de h
ipot
ecas
A lava Gipuzko a B izkaia C A P V
Tasas de variación anual
8,3
1,4
16,6
-6,4
7,7
-17,
6
12,3
13
7,8 8,3
-2,8
-9
11,6
10,8
8,5 10
,7
-2,5
-10,
1
11,5
10,0
9,3
6,8
-1,0
-11,
8-25
-15
-5
5
15
25
2004 2005 2006 2007 2008 2009
% v
aria
ción
anu
al
Álava Gipuzkoa Bizkaia CAPV
Fuente INE, Estadística de Hipotecas. Elaboración propia
Atendiendo a la entidad que concede el préstamo, predominan las Cajas de Ahorro,
tanto en número como en importe de las hipotecas concedidas. En concreto, el número
de hipotecas formalizadas en 2009 se distribuyen de la siguiente manera: el 59,5%
correspondió a préstamos contratados con las Cajas de Ahorro, el 23,7% a hipotecas
concedidas por los Bancos y el 16,8% restante a Otras Entidades de crédito.
En términos de importe concedido, sube levemente la representación de los Bancos
(26,2%), en detrimento de los otros dos grupos de entidades, Cajas de Ahorro (58,3%)
y otras entidades (15,5%).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
81
Cuadro 5.1 Hipotecas constituidas sobre fincas urbanas en la CAPV según entidad que concede el préstamo. 2007-2009.
2007 2008 2009
Nº Hipotecas
(%)
Importe (%)
Nº Hipotecas
(%)
Importe (%)
Nº Hipotecas
(%)
Importe (%)
Bancos 24,1 26,9 21,9 24,2 23,7 26,2 Cajas de Ahorro 59,3 59,8 61,0 59,9 59,5 58,3 Otras Entidades 16,6 13,3 17,1 16,0 16,8 15,5 TOTAL 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Incluye solares urbanos. Fuente: INE, Estadística de Hipotecas. Elaboración propia.
Atendiendo a la evolución los datos presentan un pequeño retroceso en la
representación de las Cajas de Ahorro en el mercado hipotecario respecto a su
presencia en 2008. Ver Gráfico 5.5.
Gráfico 5.5 Evolución de la representación de las Cajas de Ahorro en el conjunto de hipotecas formalizadas. 2004-2009.
45,552,4
59,3 61,0 59,5
43,751,3
59,8 59,9 58,3
0
20
40
60
80
2005 2006 2007 2008 2009
% C
ajas
de
Aho
rro
Número Importe
Fuente INE, Estadística de Hipotecas. Elaboración propia
El análisis de la evolución del mercado hipotecario en el conjunto del Estado, pone de
relieve una contracción más fuerte que la experimentada en la CAPV. Así, el volumen
total de hipotecas formalizadas ascendió en 2009 a 651.218 unidades, lo que
representó un descenso del 22% en el último año (el descenso en la CAPV se cifró en el
14%).
En lo que respecta al importe total de los préstamos hipotecarios, la cuantía total se
elevó a 76.664 millones de euros, esto es, un 34% inferior al montante de 2008 (-24%
en la CAPV).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
82
Gráfico 5.6 Evolución del importe total de las hipotecas formalizadas en el conjunto del Estado. 1996-2009.
Número de hipotecas formalizadas
989.4391.107.664
1.257.6131.342.171
1.238.890
835.056651.218
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Impo
rte
hipo
teca
s fo
rmal
izad
as
+11,9% +13,5%+6,7% -32,6%-7,7%
-22%
Importe hipotecas formalizadas (millones de euros)
96.176
122.147
156.946
188.339 184.427
116.725
76.664
020.00040.00060.00080.000
100.000120.000140.000160.000180.000200.000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009Impo
rte
hipo
teca
s (m
illon
es €
)
+27,0% +28,5% +20,0% -36,7%-2,1%
-34,3%
(*) La serie presentada se ha actualizado en base a los datos publicados actualmente por el INE y hay que reseñar que a partir de 2003 los datos no son estrictamente comparables por un cambio de metodología llevado a cabo en la Estadística de Hipotecas. Los datos anteriores a 2003 pertenecen a la base antigua y a partir de 2003 a la base nueva. Fuente INE, Estadística de Hipotecas.
De este modo, la hipoteca media del Estado se cifró en 2009 en 118.000 €, lo que
representó un retroceso del 15% respecto del año precedente. Por otro lado, cabe decir
que la hipoteca media de la CAPV (144.000 €) es un 22% superior al promedio
registrado en el conjunto del Estado.
El análisis del importe medio de las hipotecas formalizadas en las diferentes
Comunidades Autónomas, pone de relieve significativas diferencias, oscilando entre un
máximo de 158.000 € en la Comunidad de Madrid y un mínimo de 95.000 € en
Canarias. La Comunidad Autónoma Vasca ocupa la tercera posición por detrás de Madrid
y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
83
Gráfico 5.7 Importe hipoteca media formalizada por CCAA. 2009.
157,6155,6
144,3131,5
128,4126,5
119,0118,8
114,7112,5
110,4107,5
105,5100,296,696,095,2
107,3
0 20 40 60 80 100 120 140 160
Madrid (Comunidad de)Ceuta y Melilla
País VascoBalears (llles)
CataluñaNavarra (Com. Foral de)
La RiojaAragón
CantabriaCastilla y León
Asturias (Ppdo de)Galicia
Castilla-La ManchaAndalucía
Comunitat ValencianaMurcia (Región de)
ExtremaduraCanarias
Miles €/hipoteca
Estado: 117,7 miles €/hipoteca
Fuente INE, Estadística de Hipotecas.
En lo que respecta a la evolución, se constata un retroceso en la hipoteca media en
todas las Comunidades Autónomas, correspondiendo las contracciones de mayor orden
a Cataluña (-23% respecto de 2008) y a la Comunidad Valenciana (-21%), en tanto que
en el extremo opuesto Extremadura y Galicia retrocedieron un 3% y un 4%
respectivamente el importe medio de las hipotecas formalizadas en 2009.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
84
Gráfico 5.8 Tasa de variación anual importe hipoteca media. 2008-2009.
-3,7
-4,9
-6,6
-8,0
-8,6
-9,7
-9,8
-11,6
-12,8
-15,6
-18,1
-19,8
-20,5
-20,9
-23,4
-3,2
-18,9
-25 -20 -15 -10 -5 0
Extremadura
Galic ia
La R io ja
A sturias
C ast illa y Leó n
N avarra
C antabria
A ragó n
P aí s Vasco
M adrid
C ast illa-La M ancha
M urcia
A ndalucí a
C anarias
B aleares
C o munitat Valenciana
C ataluña
Estado: -15,3%
Fuente INE, Estadística de Hipotecas.
Finalmente, la relación entre el volumen de préstamos hipotecarios formalizados y la
población residente arroja una ratio de 13,9 hipotecas registradas por mil habitantes en
el conjunto del Estado. Esta misma ratio para la CAPV se cifró en 12,7 hipotecas por mil
habitantes. Los índices más elevados correspondieron a las Comunidades de Cantabria
(20,9 hipotecas por mil) y a La Rioja (19,7 hipotecas por mil).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
85
Gráfico 5.9 Ratio número de hipotecas formalizadas por 1000 habitantes por CCAA. 2009.
20,919,7
17,116,516,5
15,715,6
14,313,9
13,012,812,7
12,612,3
12,011,7
8,5
12,7
0 4 8 12 16 20 24
CantabriaRioja (La)
Murcia (Región de)Comunitat Valenciana
Balears (llles)Aragón
CanariasCastilla y León
AndalucíaAsturias (Ppdo de)
Madrid (Comunidad de)País Vasco
Castilla-La ManchaCataluña
ExtremaduraGalicia
Navarra (Com. Foral de)Ceuta y Melilla
Nº hipotecas por 1.000 habitantes
Estado: 13,9 hipotecas por 1000 hab.
Fuente INE, Estadística de Hipotecas. Elaboración propia
5.3. El esfuerzo financiero y endeudamiento de los hogares
Atendiendo a los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria, el esfuerzo financiero de
los hogares del País Vasco, medido en términos de la relación entre la cuota hipotecaria
mensual media y el coste salarial, experimentó un importante descenso en 2009. En
concreto, en el cuarto trimestre de 2009, el esfuerzo se cifró en el 32% frente al 48%
del año precedente y el 50% a cierre de 2007. Asimismo, en el conjunto del Estado se
ha registrado un retroceso de la misma magnitud, situándose la ratio en 2009 en un
34%.
Este resultado es coherente con el significativo descenso experimentado por el importe
medio de las nuevas hipotecas contratadas y el retroceso observado en los tipos de
interés de los créditos hipotecarios.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
86
Gráfico 5.10 Evolución de la relación entre la cuota hipotecaria mensual media y el coste salarial en el País Vasco y el Estado. 2004-2009.
Cuota mensual / Coste salarial mensual (%)
0
20
40
60
3º 2004
4º 2004
1º 2005
2º 2005
3º 2005
4º 2005
1º 2006
2º 2006
3º 2006
4º 2006
1º 2007
2º 2007
3º 2007
4º 2007
1º 2008
2º 2008
3º 2008
4º 2008
1º 2009
2º 2009
3º 2009
4º 2009
C A P V Estado
Fuente: Estadística Registral Inmobiliaria..
Por otro lado, según los datos de la Federación de Cajas de Ahorro Vasco-Navarras, el
31% del conjunto de los hogares vascos contaba en 2009 con un préstamo hipotecario
en vigor, proporción que ha ido sucesivamente incrementándose en los últimos años,
como puede comprobarse en el Gráfico 5.11.
Gráfico 5.11 Hogares con créditos hipotecarios en vigor. 2006-2009.
26,2
28,4
29,0
30,6
20 22 24 26 28 30 32
2006
2007
2008
2009
% hogares
Fuente: Federación de Cajas de Ahorros Vasco-Navarras.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
87
5.4. La morosidad
Finalmente, la información procedente del Banco de España sitúa la dudosidad
hipotecaria en el conjunto del Estado en el 2,84% en diciembre de 2009, lo que supone
un nuevo incremento respecto de la tasa registrada en el año precedente (2,36%).
No obstante, atendiendo a la Entidad financiera, se comprueba un retroceso en la tasa
de mora de las Cajas de Ahorro en el último trimestre del año (ver Gráfico 5.12). Así,
aunque sigue resultando más elevada que la de los Bancos, supone al menos un cambio
en la tendencia alcista iniciada dos años atrás.
En concreto, la tasa de morosidad de las Cajas de Ahorro se cifró a cierre de 2009 en el
3,07% (3,46% en el trimestre anterior). Por su parte, la tasa de dudosidad del crédito a
los hogares para adquisición de vivienda con garantía hipotecaria en los Bancos alcanzó
el 2,42% en diciembre de 2009.
Gráfico 5.12 Tasa de dudosidad para adquisición de vivienda en el Estado (dic-03 a dic-09).
0,0%0,5%1,0%1,5%2,0%2,5%3,0%3,5%4,0%
4º2003
2º2004
4º2004
2º2005
4º2005
2º2006
4º2006
2º2007
4º2007
2º2008
3º2008
4º2008
1º2009
222009
3º2009
4º2009
BANCOS CAJAS COOP.
Fuente: Asociación Hipotecaria Española y Banco de España.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
88
5.5. Ejecuciones hipotecarias
El volumen de ejecuciones hipotecarias registradas por los Juzgados de Primera
Instancia e Instrucción se cifró en 2009 en 93.319 unidades en el conjunto del Estado,
cifra que evidencia una clara tendencia alcista si se compara con los volúmenes
registrados en los años precedentes: 58.686 en 2008 y 25.943 en 2007. Por su parte,
los datos sobre las ejecuciones presentadas en los dos primeros trimestres del año
2010, muestran un máximo en el primer trimestre del año, ascendiendo a 27.561
ejecuciones hipotecarias, para volver a descender en el segundo trimestre hasta las
24.414 unidades.
La trayectoria en el País Vasco es también creciente, ya que ha pasado de 584
ejecuciones en 2007, a 985 en 2008 y 1.255 en 2009. Atendiendo a los datos de avance
de 2010, el promedio trimestral es similar al registrado en la primera mitad de 2009
(337 ejecuciones hipotecarias/trimestre en 2010 frente a 331 en 2009).
Cuadro 5.2 Ejecuciones hipotecarias registradas por los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción
2010
CCAA 2007 2008 2009 1er trimestre
2010
2º trimestre
2010
Andalucía 4.595 11.458 17.774 4.638 4.347
Aragón 545 1.254 2.478 541 560
Asturias 546 756 1.003 243 194
Baleares 723 1.754 2.677 624 654
Canarias 1.436 3.216 5.551 1.293 1.314
Cantabria 275 561 761 206 178
Castilla y León 888 1.876 3.019 774 787
Castilla-La Mancha 1.235 2.845 4.720 1.395 1.090
Cataluña 4.538 11.240 18.053 5.602 4.769
Extremadura 361 723 1.030 350 367
Galicia 701 1.369 2.053 507 517
La Rioja 154 391 687 231 146
Madrid 2.802 6.501 10.655 3.066 3.121
Murcia 1.013 2.715 4.575 1.524 1.321
Navarra 178 451 738 209 138
País Vasco 584 985 1.255 335 338
Valencia 5.369 10.591 16.290 6.023 4.573
TOTAL ESTADO 25.943 58.686 93.319 27.561 24.414
Fuente: Estadística Judicial. Consejo General del Poder Judicial.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
89
Gráfico 5.13 Evolución trimestral de las ejecuciones hipotecarias en el País Vasco y en el Estado
0
100
200
300
400
500
T12007
T22007
T32007
T42007
T12008
T22008
T32008
T42008
T12009
T22009
T32009
T42009
T12010
T22010
nº e
jecu
cion
es h
ipot
ecar
ias
CA
PV
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
Nº e
jecu
cion
es h
ipot
ecar
ias
Esta
do
País Vasco Estado
Fuente: Consejo General del Poder Judicial.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
90
6. EVALUACIÓN DE LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA
6.1. Políticas y objetivos Plan Director de Vivienda 2006-09
6.1.1. Directrices Generales y Ejes Estratégicos
En el ejercicio 2006 se aprobó y se puso en marcha el Plan Director de Vivienda 2006-
2009, proyecto que definió las grandes líneas estratégicas que han orientado la política
de vivienda del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes para dicho
período.
Este plan tomaba forma en un entorno caracterizado por dos elementos principales:
• por una parte, los importantes avances realizados en materia de vivienda en la
CAPV gracias a las políticas e iniciativas desarrolladas en el contexto del Plan
Director de Vivienda 2002-2005;
• por otra parte, la constatación de que resultaba necesario continuar haciendo
esfuerzos en la trayectoria emprendida, impulsando y poniendo en marcha nuevas
actuaciones que permitieran que un número creciente de personas pudiera tener
acceso a las políticas sociales de vivienda.
La misión del Plan Director 2006-2009 quedó definida en los siguientes términos:
“Atender de forma integral las necesidades de vivienda de la ciudadanía, especialmente
de las personas más necesitadas, mediante medidas apropiadas a las diferentes
situaciones de necesidad y con la participación de todos los agentes con responsabilidad
en materia de vivienda”.
El incremento de la oferta de vivienda protegida ha representado el principal
objetivo en torno al cual se estructuró el Plan Director de Vivienda 2006-2009. Este
incremento se formuló tanto desde un punto de vista cuantitativo (número de
viviendas protegidas), como desde una vertiente más cualitativa.
En relación con esta visión cualitativa, el Plan ha tomado en consideración los diferentes
perfiles de necesidad de vivienda para ofrecer una respuesta con tipologías variadas y
adaptadas a cada necesidad. De este modo, el Plan ha personalizado las respuestas al
problema de vivienda, consiguiendo al mismo tiempo una respuesta global adecuada, a
través de la utilización de diferentes vías de cobertura de la necesidad.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
91
Las líneas estratégicas de este Plan han reforzado las políticas sociales de vivienda
adoptadas en el anterior período, proporcionando así un nuevo impulso al alquiler
protegido y prestando especial atención a las personas y/o colectivos con mayores
dificultades para acceder a una vivienda, ofreciendo a estos sectores de población las
respuestas adecuadas.
La idea de poner en valor la ciudad construida ha supuesto también otro de los
elementos estratégicos que han guiado el conjunto de actuaciones de este Plan Director.
Ha cobrado especial relevancia el impulso a la rehabilitación y a la regeneración urbana,
prioritariamente en las áreas de rehabilitación integrada y en las áreas degradadas, y
también en las actuaciones de rehabilitación con mayor valor desde un punto de vista
de la sostenibilidad y el ahorro energético.
Igualmente, la calidad, la sostenibilidad, la seguridad laboral y la innovación
emergen como conceptos que impregnan todas y cada una de las líneas de actuación
del Plan Director.
Además, el Plan recoge como un elemento destacado la corresponsabilidad de todos
los agentes en la resolución del problema de la vivienda. Así, aunque el
Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ocupa lógicamente un lugar
destacado, los Ayuntamientos, los agentes privados y la propia ciudadanía tienen
asignado un papel muy relevante en el Plan 2006-2009.
Otra cuestión que ha adquirido gran calado en el Plan Director 2006-2009 hace
referencia a la intensificación de la lucha contra el fraude en el parque de vivienda
protegida. El Plan refleja la firme determinación del Departamento de Vivienda, Obras
Públicas y Transportes en aumentar los esfuerzos para concienciar a la ciudadanía de la
importancia de la función social del parque de vivienda protegida, y para detectar y
sancionar, en su caso, el fraude.
El Plan Director de Vivienda 2006-2009 se estructura en torno a once Ejes Estratégicos,
que a su vez se agrupan dentro de cuatro ámbitos estratégicos de actuación:
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
92
DESARROLLO SOCIAL Y MEDIOAMBIENTALMENTE SOSTENIBLE DE LA CIUDAD NUEVA
Eje 1: Impulso decidido a la extensión de la vivienda protegida, tanto en volumen como en variedad de tipologías.
Eje 2: Presencia preferente del alquiler en la promoción de nueva vivienda protegida.
Eje 3: Corresponsabilidad y cooperación entre todos los agentes promotores de vivienda protegida.
Eje 4: Calidad, sostenibilidad, seguridad e innovación en la edificación.
PUESTA EN VALOR DE LA CIUDAD CONSTRUIDA
Eje 5: Rehabilitación y regeneración urbana
Eje 6: Movilización de la vivienda vacía hacia el alquiler protegido
ATENCIÓN CERCANA Y PERSONALIZADA A LOS DEMANDANTES Y USUARIOS DE VIVIENDA
Eje 7: Atención de calidad a las personas usuarias de Etxebide
Eje 8: Garantía de función social del parque de vivienda protegida
Eje 9: Tratamiento específico de los colectivos con especial necesidad
Eje 10: Participación ciudadana en la toma de decisiones
OTRAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS
Eje 11: Competencias de otras Administraciones conexas con la competencia de vivienda
En cuanto a los objetivos cuantitativos recogidos, hay que destacar que el Plan preveía
atender las necesidades de vivienda de 74.750 familias vascas, considerando
conjuntamente las previsiones de demanda de acceso a una vivienda y de
rehabilitación. Esta cifra suponía un considerable aumento respecto al objetivo de
atender 54.400 necesidades del anterior Plan (un 37,4% más).
En relación con la edificación de vivienda protegida, se planteó el objetivo de promover
27.000 viviendas protegidas en el contexto del Plan, cifra que supone un 67% más que
el objetivo de 16.200 viviendas protegidas del Plan Director 2002-2005 y un 93% más
que las 14.000 viviendas protegidas del Plan Director 2000-2003.
Por otra parte, en materia de suelo el Plan tenía como principal objetivo promover un
mayor aprovechamiento de los suelos ya utilizados, impulsando operaciones de
recuperación de suelos degradados y promoviendo actuaciones integrales de
regeneración socio-urbanística de edificios o incluso barrios en situación de deterioro.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
93
Cuadro 6.1 Objetivos cuantitativos globales del Plan Director 2006-2009
(nº actuaciones)
ACTUACIÓN 2000-03 2002-05 2006-09 % ∆ s/02-
05
Promoción de Viviendas 14.000 16.200 27.000 67 Para alquiler 6.800 7.300 8.500 16 Para venta 7.200 8.900 18.500 108
Alquiler de vivienda vacía 2.200 5.000 5.000 * -- Locales calificados como vivienda protegida -- -- 750 -- Adquisición de viviendas usadas en áreas rurales -- -- 500 -- DEMANDA SATISFECHA** 20.300 25.400 33.250 31 Rehabilitación y renovación urbana*** 25.000 29.000 41.500 43 Obtención de suelo**** 18.000 22.600 24.000 6 TOTAL 63.300 77.000 98.750 28 * Llegar al final del Plan Director de Vivienda 2006-2009 a los 5.000 inquilinos viviendo en el parque de Bizigune (no confundir con captar y poner en alquiler 5.000 viviendas adicionales a las más de 2.000 ya existentes) ** Este concepto incluía otras líneas de actuación en los Planes 2000-2003 y 2002-2005. Por ello, el total que figura no se corresponde con la suma de las cifras reflejadas. *** En el PDV 2006-2009 se ponderan estos objetivos: actuaciones de rehabilitación integrada, ponderación 1,25; actuaciones de rehabilitación ordinaria, ponderación 1. **** En el PDV 2006-2009 se ponderan estos objetivos: suelo urbano con realojos de personas, ponderación de 2; suelo urbano industrial que pasa a residencia, ponderación 1,5; suelo urbano sin esas cargas anteriores o urbanizable, ponderación 1; adquisición de suelo no urbanizable o suelo para Patrimonios Públicos de Suelo, ponderación 0,75. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
En lo que se refiere a las políticas de fomento del alquiler protegido, el Plan Director
planteaba el objetivo global de aumentar la dimensión del parque permanente de
vivienda protegida en alquiler, tanto a través del impulso a la promoción de vivienda
protegida en alquiler, como mediante el fomento de las medidas dirigidas a conseguir el
alquiler de viviendas usadas a niveles de rentas protegidas.
En términos más concretos se estableció el objetivo de pasar de 7.660 a 19.160
inquilinos del parque de alquiler protegido, de forma que la cuota del parque
protegido en alquiler se elevara hasta el 22% del total (frente al 15% en 2005).
Cuadro 6.2 Objetivo de dimensionamiento del parque de alquiler protegido de la CAPV
(nº viviendas)
Año Parque alquiler
Protegido* Parque viviendas
protegidas Cuota parque
alquiler %
2001 740 36.029 2% 2005 7.660 49.679 15% 2009 19.160 88.201 22% Estas cifras incluyen las Viviendas Sociales y las VPO en Alquiler, las viviendas de Bizigune y los Alojamientos Dotacionales. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Por otra parte, hay que destacar que los objetivos fijados en el Plan Director 2006-2009
cuentan con un importante respaldo financiero, ya que se contempló un considerable
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
94
aumento de los recursos presupuestarios y de las inversiones en vivienda
entre 2006 y 2009.
Cuadro 6.3 Presupuesto de gastos del Plan del Departamento-Sociedades Públicas
(miles euros)
Ente 2006 2007 2008 2009 TOTAL
Departamento 180.000 187.000 193.000 200.000 760.000 VISESA 254.000 365.000 583.000 506.000 1.708.000 Alokabide, S.A. 42.000 39.000 40.000 40.000 161.000 Bizigune, S.A. -- 29.000 35.000 44.000 108.000 Orubide, S.A. 10.000 21.000 28.000 19.000 78.000 TOTAL 486.000 641.000 879.000 809.000 2.815.000
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Por último, se ha de mencionar que el Plan Director 2006-2009 ha nacido en un entorno
más favorable para atender las necesidades de vivienda de la población vasca gracias a
la aprobación de la Ley de Suelo de la CAPV y que tiene como principal objetivo
“dotar a Euskadi de una herramienta clave en la lucha contra la especulación
del suelo, primando el derecho de la ciudadanía vasca al acceso a una vivienda
digna, en propiedad o alquiler, a un precio razonable”.
6.2. Realizaciones del Ejercicio 2009
6.2.1. Edificación de vivienda
a) Evolución y tipología de las viviendas
La edificación de vivienda de protección pública ha sufrido en 2009 un fuerte retroceso.
El difícil contexto socioeconómico, con un mercado de vivienda libre totalmente
estancado, elevadas tasas de desempleo y una importante contracción en la
disponibilidad de créditos, entre otras cuestiones, han dificultado enormemente la
puesta en marcha de nuevas promociones de vivienda.
En concreto, las iniciaciones de vivienda de protección pública en 2009 ascendieron en
conjunto a 3.190 unidades (-49% respecto de 2008). Del mismo modo, el mercado libre
ha continuado disminuyendo el volumen de iniciaciones, sumando un total de 3.855
viviendas iniciadas en 2009 (-38% respecto de 2008). Así, la cuota del mercado
protegido sigue registrando elevadas tasas, situándose en el 45% en 2009.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
95
Gráfico 6.1 Evolución de la edificación de vivienda de protección pública
01.000
2.0003.000
4.0005.000
6.0007.000
8.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008
nº d
e vi
vien
das Media: 3.686
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
En el ámbito de la edificación de vivienda de protección pública, a pesar del continuo
retroceso de la iniciativa privada, la contracción aún más acusada de la iniciativa pública
ha supuesto un incremento del peso relativo de la iniciativa privada en el conjunto de
iniciaciones (82% del total en 2009).
Gráfico 6.2 Edificación de viviendas protegidas según tipo de iniciativa
010002000300040005000600070008000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
nº d
e vi
vien
das
Iniciativa pública Iniciativa privada
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Todas las tipologías de vivienda han experimentado importantes contracciones, siendo
la modalidad de VPO la que en menor medida ha acusado la difícil situación de mercado.
De hecho, las 2.939 unidades iniciadas han representado el 92% del conjunto de
iniciaciones, y esto a pesar de haber registrado una contracción del 39% respecto del
pasado ejercicio.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
96
La vivienda social ha sufrido un fuerte retroceso (-89%), cifrándose únicamente en 91
viviendas iniciadas, mientras que los alojamientos dotaciones no presentan iniciaciones
en 2009.
Cuadro 6.4 Promoción de vivienda de protección pública según tipo de vivienda y promotor.
(nº viviendas)
Media 2002-2005
2006 2007 2008 2009 Media 2006-2009
Total % Total % Total % Total % Total % Total %
Total 5.183 100,0 5.339 100,0 7.310 100,0 6.259 100,0 3.190 100,0 5.525 100,0 Vivienda Social 788 15,3 392 7,3 590 8,1 847 13,5 91 2,9 480 8,7 Departamento 227 4,3 304 5,7 134 1,8 88 1,4 23 0,7 137 2,5 VISESA 487 9,7 88 1,6 456 6,2 759 12,1 68 2,1 343 6,2 Resto agentes 74 1,3 0 0,0 0 0 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Alojamientos Dotacionales -- -- 125 2,3 361 4,9 103 1,6 0 0,0 147 2,7 Departamento -- -- 125 2,3 0 -- -- 0 0,0 42 0,8 Resto agentes 361 4,9 103 1,6 0 0,0 155 2,8
VPO 4.395 84,7 4.822 90,3 5.302 72,5 4.793 76,6 2.939 92,1 4.464 80,8 Departamento 470 8,8 281 5,3 179 2,4 69 1,1 205 6,4 184 3,3 VISESA 912 18,3 265 5,0 916 12,5 1.489 23,8 169 5,3 710 12,8 Resto agentes 3.013 57,6 4.282 80,2 4.207 57,6 3.235 51,7 2.565 80,4 3.572 64,7
Viv. Tasadas Autonómicas -- -- -- -- -- -- -- -- 37 1,2 37 0,7 Departamento -- -- -- -- -- -- -- -- 24 0,7 24 0,4 VISESA -- -- -- -- -- -- -- -- 13 0,4 13 0,2
Viv. Tasadas Municipales 0 -- 0 0,0 1.057 14,5 516 8,2 123 3,9 424 7,7 Ayuntamientos 0 -- 0 0,0 1.057 14,5 516 8,2 123 3,9 424 7,7
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Gráfico 6.3 Edificación según tipo de vivienda
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
nº d
e vi
vien
das
Viv. Social Alojam. Dotac. VPO Viv. Tas. Munic. Vi. Tas. Aut.
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
97
Gráfico 6.4 Cuota de mercado de la vivienda de protección pública
0
10
20
30
40
50
60
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
% c
uota
de
mer
cado
Vivienda Social Alojamientos Dotacion. VPO Tasadas(Mun y Aut.)
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Atendiendo al régimen de acceso de las viviendas promovidas, cabe destacar el fuerte
retroceso experimentado por las iniciaciones de viviendas destinadas al alquiler. En
concreto, en 2009, únicamente 176 viviendas del total iniciado correspondieron al
régimen de alquiler, lo que representa una contracción del 90% respecto del ejercicio
anterior.
En lo que respecta a las viviendas promovidas en venta o derecho de superficie, el
volumen total (3.014 viviendas) supone un retroceso del 33%. De este modo, la cuota
del alquiler iniciado en 2009 se cifró en un 6%.
Gráfico 6.5 Edificación según régimen de acceso
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
nº d
e vi
vien
das
Propiedad/Dcho. Superf. Alquiler
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
98
Centrando el análisis en el régimen de alquiler, de las 176 viviendas iniciadas en 2009,
91 fueron viviendas sociales y 86 VPO, esto es, no fueron promovidos ni alojamientos
dotacionales, ni viviendas tasadas municipales.
Cuadro 6.5 Promoción de vivienda en alquiler según tipo y promotor.
(nº viviendas)
Media 2002-2005
2006 2007 2008 2009 Media 2006-2009
Total % Total % Total % Total % Total % Total %
Total 1.031 100,0 615 100,0 1.812 100,0 1.785 100,0 176 100,0 1.097 100,0 Vivienda Social 750 77,7 320 52,0 590 32,6 847 47,5 91 51,7 462 42,1 Departamento 214 24 216 35,1 134 7,4 44 2,5 23 13,1 104 9,5 VISESA 460 46,2 88 14,3 456 25,2 759 42,5 68 38,6 343 31,2 Resto agentes 76 7,6 16 2,6 0 0,0 44 2,5 0 0,0 15 1,4
Alojam. Dotacionales 0 0 125 20,3 361 19,9 103 5,8 0 0,0 147 13,4 Departamento 0 0 125 20,3 0 0,0 0 0,0 0 0,0 31 2,8 Resto agentes 361 19,9 103 5,8 0 0,0 116 10,6
VPO 282 22,3 170 27,6 761 42,0 835 46,8 85 48,3 463 42,2 Departamento 0 0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 VISESA 0 0 0 0,0 0 0,0 404 22,6 25 14,2 107 9,8 Resto agentes 282 22,3 170 27,6 761 42,0 431 24,1 60 34,1 356 32,4
Viv. Tasadas Municip. 0 0,0 0 0,0 100 5,5 0 0,0 0 0,0 25 2,3 Resto Agentes 0 0,0 0 0,0 100 5,5 0 0,0 0 0,0 25 2,3
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Atendiendo al conjunto de las iniciaciones, los promotores privados asumieron la mayor
parte de las edificaciones. En concreto, el 73% del total iniciado fue de promoción
privada (2.319 viviendas), el 12% fue promovido por los Ayuntamientos (375
viviendas), el 8% por VISESA y otro 8% fue promoción directa del Departamento de
Vivienda.
Ahora bien, hay que decir que los promotores privados se han centrado en la edificación
de VPO en venta, no habiendo iniciado en 2009 ninguna vivienda en régimen de
alquiler.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
99
Cuadro 6.6 Detalle de la promoción de vivienda por agentes. 2009
(nº viviendas)
Departamento VISESA Ayuntamientos Privados
Nº
% hori-
zontal Nº
% hori-
zontal Nº
% hori-zontal
Nº %
hori-zontal
Total 252 7,9% 250 7,8% 375 11,7% 2.319 72,6% Alquiler 23 13,1% 93 52,8% 60 34,1% 0 0,0% Vivienda Social 23 25,3% 68 74,7% 0 0,0% 0 0,0% Alojamientos Dotacionales 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% VPO alquiler 0 0,0% 25 29,4% 60 70,6% 0 0,0% Tasadas Municip. Alq. 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%
Dcho. Sup/prop. 229 7,6% 157 5,2% 315 10,4% 2.319 76,8% VPO 205 7,2% 144 5,0% 186 6,5% 2.319 81,3% Tasadas Autonómicas 24 64,9% 13 35,1% 0 0,0% 0 0,0% Tasadas Municipales 0 0,0% 0 0,0% 129 100,0% 0 0,0%
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Gráfico 6.6 Edificación de vivienda según promotor
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
nº d
e vi
vien
das
Departamento VISESA Resto agentes
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
100
b) Distribución territorial
Una vez más el desequilibrio territorial se hace patente, concentrándose cerca de la
mitad de la edificación de vivienda de protección pública en Araba (1.503 viviendas,
47%). Además, la inmensa mayoría de estas iniciaciones se localizan en Vitoria-Gasteiz,
capital donde el acceso al suelo para edificar entraña menos dificultades que en otros
ámbitos geográficos.
La distribución territorial es prácticamente idéntica a la registrada el pasado año: 47%
en Araba, 30% en Gipuzkoa y 23% en Bizkaia. La actividad edificatoria en Bilbao
Metropolitano se ha retraído significativamente, mientras que en Donostialdea se ha
comprobado un crecimiento en el volumen de iniciaciones.
Fuera de las áreas de las capitales se ha comprobado un incremento en el número de
iniciaciones, en Durango (344 viviendas) y en el área de Beasain-Zumárrga (188
viviendas en el último año); en el resto de áreas funcionales la actividad constructiva ha
disminuido.
Cuadro 6.7 Distribución geográfica de la edificación de vivienda.
(nº viviendas)
Media 2002-2005
2006 2007 2008 2009 Media 2006-2009
Total % Total % Total % Total % Total % Total %
Total 5.183 100 5.339 100 7.310 100 6.259 100,0 3.190 100,0 5.525 100,0 Araba 2.002 38,6 2.910 55,3 3.621 49,5 2.945 47,1 1.503 47,1 2.745 49,7 Álava Central 1.943 37,5 2.726 51,8 3.354 45,9 2.945 47,1 1.463 45,9 2.622 47,5 Laguardia 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 Llodio 59 1,1 184 3,5 267 3,7 0 0,0 40 1,2 123 2,2 Bizkaia 1.878 36,2 1.596 28,9 1.504 20,6 1.442 23,0 722 22,6 1.316 23,8 Bilbao Metropolitano 1.593 30,7 1.291 23,1 789 10,8 995 15,9 126 4,0 800 14,5 Mungia 81 1,6 70 1,3 70 1 62 1,0 42 1,3 61 1,1 Balmaseda-Zalla 26 0,5 0 0 68 0,9 72 1,2 100 3,1 60 1,1 Igorre 15 0,3 36 0,7 38 0,5 45 0,7 0 0,0 30 0,5 Durango 97 1,9 57 1,1 46 0,6 223 3,6 344 10,8 168 3,0 Gernika-Markina 66 1,3 142 2,7 493 6,7 45 0,7 110 3,5 198 3,6 Gipuzkoa 1.303 25,1 833 15,8 2.185 29,9 1.872 29,9 965 30,3 1.464 26,5 Donostialdea 767 14,8 596 11,3 999 13,7 232 3,7 486 15,2 578 10,5 Eibar 202 3,9 76 1,4 50 0,7 238 3,8 82 2,6 112 2,0 Zarautz-Azpeitia 75 1,4 30 0,6 337 4,6 222 3,5 12 0,4 150 2,7 Arrasate-Bergara 97 1,9 60 1,1 477 6,5 617 9,9 140 4,4 324 5,9 Beasain-Zumarraga 106 2 51 1 277 3,8 24 0,4 188 5,9 135 2,4 Tolosa 56 1,1 20 0,4 45 0,6 539 8,6 57 1,8 165 3,0
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
101
6.2.2. Fomento del alquiler de vivienda
a) Alokabide
i) Desarrollo del parque propio
El parque propio de Alokabide continúa experimentando importantes incrementos. A
cierre de 2009, Alokabide cuenta con un total de 1.984 viviendas en su parque propio
en alquiler. En 2009, el grado de ocupación fue del 96% y un 4% en tránsito, es decir,
en procesos de adjudicación a inquilinos.
Gráfico 6.7 Evolución del parque de vivienda de Alokabide (datos a 31 de diciembre de cada año)*
230482
643 703
230
698527
182 191 176
1.3641.670
1.984
483
0
500
1000
1500
2000
2500
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
nº d
e vi
vien
das
Viviendas Disponibles Viviendas Adquiridas
*Se consideran todas las viviendas de las promociones cuya fecha de firma del primer contrato de arrendamiento se ha producido en el año de referencia. Es acumulado, es decir, el año incluye las viviendas en las que se ha firmado el primer contrato de arrendamiento y las viviendas de años anteriores. ** Contratos privados de compraventa firmados cada año. No son las adquiridas en escritura. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
No obstante, es preciso destacar que Vitoria concentra una parte importante del parque
en alquiler de Alokabide (1.209 viviendas, 61% del total), y entre seis municipios
absorben el 90% del total: Donostia: 190 viviendas, Bilbao: 155 viviendas, Arrasate:
100 viviendas, Hernani: 72 viviendas y Andoain: 60 viviendas.
En lo que respecta a las características de las viviendas propias de Alokabide, la
superficie media es de 75 m2 y la renta media cobrada a inquilinos/as es de 2504 euros
mensuales.
Predominan las unidades familiares integradas por un solo miembro entre los
arrendatarios de vivienda propia de Alokabide, representando el 58% del total; las de
4 Sin incluir Cuota de Comunidad e IBI repercutidos a las personas arrendatarias.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
102
dos miembros suponen un 19%, alcanzando el 23% aquellas que cuentan con tres o
más miembros.
Finalmente, atendiendo a la distribución de las unidades familiares arrendatarias según
su base imponible ponderada, el 22% no supera los 9.000 euros anuales, elevándose al
60% si se toma en consideración los que no superan los 15.000 euros anuales.
Gráfico 6.8 Parque de vivienda de Alokabide por Territorios Históricos (datos a 31 de diciembre de 2009)
Gipuzkoa25,3%
Bizkaia12,1%
Araba62,7%
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
ii) Gestión del parque de alquiler protegido
Alokabide, además de gestionar su parque propio, gestiona también el del
Departamento, el de Bizigune y el parque en alquiler de algunos Ayuntamientos. Así, en
2009, el parque total gestionado por Alokabide alcanza una cifra total de 8.858
viviendas
El grueso de este parque en alquiler corresponde a Bizigune (4.510 viviendas), las
viviendas del Departamento se cifran en 2.231, mientras que tan sólo son gestionadas
133 viviendas pertenecientes a Ayuntamientos.
Cuadro 6.8 Evolución del parque de vivienda gestionado por Alokabide (datos a 31 de diciembre de cada año).
(nº viviendas)
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Total viviendas 230 482 2.043 4.663 6.592 8.013 8.858 Viviendas de Alokabide 230 482 643 703 1.364 1.670 1.984 Viviendas del Gobierno Vasco -- -- 1.435 1.973 2.179 2.231 Viviendas de Bizigune -- 1.400 2.431 3.144 4.053 4.510 Viviendas de Ayuntamientos -- -- 94 111 111 133 Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
103
La actividad operativa de Alokabide se ha incrementado significativamente en el último
año, pasando de 34.152 llamadas de inquilinos recibidas en 2008 a 47.184 en 2009,
esto es, un 38% más. Los incrementos experimentados tanto en el número de quejas
como en el de reparaciones gestionadas han sido también muy elevados.
La agilidad de la gestión, medida en términos de número de meses transcurridos desde
la adjudicación (1er sorteo) hasta la ocupación, presenta una reducción en estos plazos,
pasando de 37 meses en 2008 a 24 meses en 2009.
Por otro lado, en 2009 se han recibido 581 renuncias, cifra superior a la registrada en
2008 (402 renuncias).
Cuadro 6.9 Datos anuales de actividad de Alokabide en la gestión del parque de alquiler
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Nº llamadas inquilinos/as 1.294* 11.337 18.437 29.588 34.152 47.184 Nº de quejas inquilinos/as 4.983 7.490 12.306 16.590 19.062 Nº reparaciones gestionadas 3.737 5.618 9.230 12.443 14.296
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
b) Bizigune
Al cierre de 2009 el parque de Bizigune se cifra en un total de 4.557 viviendas libres
usadas para su arrendamiento protegido. Este valor supone un incremento de 504
viviendas respecto a 2008, es decir, un 12% más.
La mayoría de estas viviendas (4.319) están ya ocupadas, esto es, disponen de un
contrato de alquiler y los inquilinos están residiendo en la vivienda habiendo así resuelto
su necesidad. Las 238 viviendas restantes (5% del total), a cierre de 2009 estaban
pendientes de adjudicación.
La renta media pagada por el inquilino ascendió en 2009 a 294 €/mes, elevándose a
580 Euros mensuales la renta media pagada a los propietarios, de modo que la
diferencia fue asumida en concepto de subvención por el Departamento de Vivienda.
La superficie media del conjunto de viviendas captadas se cifra en 73 m2.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
104
Gráfico 6.9 Evolución del parque de vivienda de Bizigune (datos a 31 de diciembre de cada año)
5311.132 1.400
2.4313.219
4.053 4.557
0
1000
2000
3000
4000
5000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
nº d
e vi
vien
das
Viv. Disponibles
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
En lo que respecta a la distribución geográfica de las viviendas captadas por el
Programa Bizigune, se constata que la mayoría están ubicadas en Bizkaia (2.688
viviendas, 59% del total); Gipuzkoa absorbe el 24% del total (1.109 viviendas), y el
17% restante se localiza en Araba (760 viviendas).
Gráfico 6.10 Parque de vivienda de Bizigune por Territorios Históricos (datos a 31 de diciembre de 2009)
Gipuzkoa; 1.109
Bizkaia; 2.688
Araba; 760
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
El análisis municipal presenta una elevada concentración del parque en unos pocos
municipios. En concreto, el 56% de las viviendas se concentra en diez municipios,
destacando Bilbao con 853 viviendas, seguido de Vitoria con 589 viviendas y Barakaldo
con 350 unidades.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
105
Gráfico 6.11 Municipios con mayor parque de vivienda de Bizigune (datos a 31 de diciembre de 2009)
84909498102115125140
350
589
853
0
200
400
600
800
1000
Bilb
ao
Vito
ria
Bar
akal
do
Sant
urtz
i
Bas
auri
Don
ostia
Dur
ango
Port
ugal
ete
Get
xo
Sest
ao Irun
nº d
e vi
vien
das
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Atendiendo a los resultados de la Encuesta efectuada por el Departamento de Vivienda
a los inquilinos del programa Bizigune, la valoración general del programa es bastante
positiva registrando una puntuación de 70 en una escala 0-100. Esta valoración reside
en una elevada satisfacción con las características de la vivienda adjudicada (71 puntos)
y con la renta de alquiler (69 puntos).
Además, la valoración de la relación con la Administración es también positiva, si bien
es mejor en la etapa previa al contrato (73 puntos) que en la posterior al acceso a la
vivienda (63 puntos).
De hecho, se comprueba bastante insatisfacción en la resolución de incidencias
negativas surgidas en la vivienda, tanto atendiendo a la eficacia (45 puntos), como a la
rapidez en la resolución (43 puntos).
6.2.3. Suelo
a) Superficie adquirida5
En 2009 se adquiere suelo para la edificación de un total de 2.971 viviendas, lo que
representa una importante contracción respecto del volumen adquirido en el ejercicio
precedente (-21%).
Esta contracción es el resultado del retroceso experimentado por las compras de
Orubide-VISESA, ya que las adquisiciones del Departamento se han mantenido en un
5 No se cuenta con información sobre Patrimonio municipal de Suelo.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
106
volumen similar en los últimos años. En concreto el suelo adquirido por el Departamento
en 2009 es de una magnitud prácticamente idéntica a la del año precedente (-1%),
mientras que las compras de Orubide-VISESA han sufrido un fuerte retroceso (-65%).
Cuadro 6.10 Compra de suelo según agente promotor
(nº viviendas)
Media 2002-2005
2006 2007 2008 2009 Media 2006-2009
Total % Total % Total % Total % Total % Total %
Departamento 1.534 52,7 1.922 53,0 2.482 52,4 2.583 68,9 2.565 86,3 2.388 63,3 Orubide – VISESA
1.146 39,3 1.587 43,8 2.259 47,6 1.168 31,1 406 13,7 1.355 35,9
Privados 234 8,0 116 3,2 0 0,0 0 0,0 0 0,0 29 0,8 Total 2.913 100,0 3.625 100,0 4.741 100,0 3.751 100,0 2.971 100,0 3.772 100,0
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Gráfico 6.12 Evolución de la compra de suelo según agente promotor. 1998-2009.
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
nº d
e vi
vien
das
Departamento Privados Orubide-Visesa
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Atendiendo a la distribución geográfica, se comprueba una elevada concentración en
Bizkaia (65% del total), y especialmente en el Bilbao Metropolitano que absorbe el 57%
del total del suelo adquirido. Por su parte, Gipuzkoa concentra el 30% de las
adquisiciones, mientras que las compras de suelo en Araba se redujeron hasta un
testimonial 3% del total, después de dos años de registrar importantes volúmenes de
compras.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
107
Cuadro 6.11 Distribución geográfica del suelo adquirido por el Departamento de Vivienda y las Sociedades Públicas.
(nº viviendas)
Media 2002-2005
2006 2007 2008 2009 Media 2006-2009
Total % Total % Total % Total % Total % Total %
Total CAPV 2.913 100 3.625 100 4.741 100 3.751 100,0 2.971 100, 3.772 100,0 Araba 727 24,9 384 10,6 1.088 22,9 1.009 26,9 80 2,7 640 17,0 Vitoria-Gasteiz 654 22,4 220 6,1 1.088 22,9 839 22,4 50 1,7 549 14,6 Laguardia 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 Llodio 73 2,5 164 4,5 0 0 118 3,1 30 1,0 78 2,1 Araba Central 52 1,4 0 0,0 26 0,7 Bizkaia 1.202 41,2 3.078 84,9 3.021 63,7 1.976 52,7 1.992 67,0 2.517 66,7 Bilbao Metropolitano 1.007 34,6 2.996 82,6 2.996 63,2 1.896 50,5 1.693 57,0 2.395 63,5 Mungia 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 0,0 Balmaseda-Zalla 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 Igorre 9 0,3 10 0,3 25 0,5 0 0,0 0 0,0 9 0,2 Durango 74 2,5 60 1,7 0 0 80 2,1 143 4,8 71 1,9 Gernika-Markina 111 3,8 12 0,3 0 0 0 0,0 156 5,3 42 1,1 Gipuzkoa 985 33,8 163 4,5 632 13,3 766 20,4 899 30,3 615 16,3 Donostialdea 459 15,8 5 0,1 125 2,6 303 8,1 470 15,8 226 6,0 Eibar 83 2,8 50 1,4 166 3,5 20 0,5 101 3,4 84 2,2 Zarautz-Azpeitia 337 11,6 0 0 33 0,7 150 4,0 110 3,7 73 1,9 Arrasate-Bergara 65 2,2 108 3 216 4,6 0 0,0 128 4,3 113 3,0 Beasain-Zumarraga 27 0,9 0 0 74 1,6 1 0,0 0 0,0 19 0,5 Tolosa 14 0,5 0 0 18 0,4 292 7,8 0 0,0 78 2,1
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
b) Patrimonio de suelo
i) Patrimonio del Departamento
A cierre de 2009, el Departamento, junto a Orubide-Visesa, cuenta con un patrimonio
de suelo para edificar aproximadamente 15.533 viviendas de protección
pública durante los próximos años. De este total, el 63% (9.733 viviendas) estaría
disponible en el horizonte 2013, mientras que el 37% (5.800 viviendas) restante en un
período más amplio.
La distribución geográfica del patrimonio total de suelo es tal que Bizkaia concentra el
55% del total (8.604 viviendas); Gipuzkoa absorbe el 37% (5.731 viviendas) y Araba el
8% restante (1.198 viviendas).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
108
Cuadro 6.12 Distribución geográfica del Patrimonio de suelo del Departamento
(nº viviendas)
DISPONIBILIDAD
Nº viviendas
totales 2010 2011 2012 2013 Total 2010-13
% vertical
FUTURO
Total CAPV 15.533 3.532 2.548 2.478 1.175 9.733 100,0 5.800
Araba 1.198 726 450 22 0 1.198 12,3 0 Vitoria-Gasteiz 1.038 578 450 10 0 1.038 10,7 0 Laguardia 0 0 0 0 0 0 0,0 0 Llodio 160 148 0 12 0 160 1,6 0 Bizkaia
8.604 2.23
5 988
2.406
225 5.854 60,1 2.750
Bilbao Metropolitano 7.627 1.809 747 2.236 85 4.877 50,1 2.750 Balmaseda-Zalla 68 30 0 0 38 68 0,7 0 Mungia 0 0 0 0 0 0 0,0 0 Igorre 26 0 0 26 0 26 0,3 0 Durango 325 223 0 0 102 325 3,3 0 Gernika-Markina 558 173 241 144 0 558 5,7 0 Gipuzkoa 5.731 571 1.110 50 950 2.681 27,5 3.050 Donostia-S. Sebastián 3.696 382 614 0 950 1.946 20,0 1.750 Eibar 182 48 134 0 0 182 1,9 0 Zarautz-Azpeitia 1.612 123 189 0 0 312 3,2 1.300 Mondragón-Bergara 50 0 0 50 0 50 0,5 0 Beasain-Zumarraga 27 0 27 0 0 27 0,3 0 Tolosa 164 18 146 0 0 164 1,7 0
* Estimación. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
109
Cuadro 6.13 Patrimonio de suelo disponible 2010-13 según tipo de viviendas previstas
(nº viviendas)
TIPO DE VIVIENDA
Nº viviendas
totales SOCIAL ADA VPO TASADA
Total CAPV 9.733 1.949 854 6.703 227 Araba 1.198 460 204 534 0 Vitoria-Gasteiz 1.038 460 174 404 0 Laguardia 0 0 0 0 0 Llodio 160 0 30 130 0 Bizkaia 5.854 1.045 378 4.314 117 Bilbao Metropolitano 4.877 937 258 3.682 0 Balmaseda-Zalla 68 0 30 38 0 Mungia 0 0 0 0 0 Igorre 26 0 0 26 0 Durango 325 26 0 299 0 Gernika-Markina 558 82 90 269 117 Gipuzkoa 2.681 444 272 1.855 110 Donostia-S. Sebastián 1.946 329 165 1.342 110 Eibar 182 0 49 133 0 Zarautz-Azpeitia 312 68 40 204 0 Mondragón-Bergara 50 20 0 30 0 Beasain-Zumarraga 27 27 0 0 0 Tolosa 164 0 18 146 0
* Estimación. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
La relación entre el patrimonio de suelo y la población residente permite ofrecer una
comparativa por ámbitos geográficos, destacando la elevada disponibilidad de suelo del
área de Zarautz-Azpeitia, seguida de las áreas capitalinas de Donostia-San Sebastián y
Bilbao Metropolitano, mientras que el área funcional de Vitoria-Gasteiz se sitúa muy por
debajo de la media de la CAPV.
No obstante, la disponibilidad del suelo localizado en el área de Zarautz-Azpeitia se
prevé a más largo plazo, mientras que otras áreas como Gernika-Markina o Bilbao
Metropolitano tienen mayor suelo por habitante disponible en el corto plazo.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
110
Gráfico 6.13 Patrimonio de suelo del Departamento por áreas funcionales. 2008.
4,4 4,9 5,47,8
3,6 4,4 3,9 3,9 4,5
18,3
4,2 3,0
0,0 0,0
2,7
2,5 2,2 2,0 0,80,4 0 0
22,7
9,2 8,4 7,8
3,6 4,4 3,9 3,92,5 2,2 2
7,2
000,8 0,4
0
5
10
15
20
25
Zara
utz-
Azp
eitia
Don
ostia
-San
Seb
astiá
n
Bilb
ao M
etro
polit
ano
Ger
nika
-Mar
kina
Tolo
sa
Dur
ango
Llod
io
Vito
ria-G
aste
iz
Eiba
r
Bal
mas
eda-
Zalla
Igor
re
Mon
drag
ón-B
erga
ra
Bea
sain
-Zum
árra
ga
Lagu
ardi
a
Mun
gía
CA
PV
Suel
o/10
00 h
abita
ntes
2010-13 futuro total
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
ii) Previsiones del planeamiento: Udalplan 20096
Según los datos recogidos en el documento Udalplan 2009, el planeamiento de
ordenación urbanística contempla la edificación de unas 165.914 viviendas en la CAPV,
de las que según la previsión, el 35% serían viviendas de protección pública (57.400
viviendas), y el 65% viviendas libres (108.557 viviendas).
Atendiendo a la distribución geográfica del conjunto de viviendas, casi una de cada dos
viviendas previstas se sitúa en Bizkaia (49,4% del total), absorbiendo Araba el 20% y
Gipuzkoa el 30% restante.
Por áreas funcionales se prevé una elevada cifra de edificación de vivienda en la zona de
Bilbao Metropolitano (55.900 viviendas, un 34% del total), en el área funcional de
6 Al interpretar los resultados de este apartado hay que tener presente que las previsiones de Udalplan recogen cifras de planeamientos urbanísticos de fechas diversas. Igualmente, también hay que tener que los datos de Patrimonio de Suelo Operativo del Departamento de Vivienda representan valores estimados en número de viviendas edificables.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
111
Vitoria (unas 26.900 viviendas, un 16% del total), y en la zona de Donostialdea (casi
26.600 viviendas, otro 16% del total)
Según estas cifras, aproximadamente dos tercios de las viviendas a edificar se
encuentran en las áreas funcionales de la capitales de la CAPV.
Cuadro 6.14 Previsiones de planeamiento. Udalplan 2009.
(Nº de viviendas)
Suelo urbano residencial
Suelo urbanizable residencial
Suelo no urbaniza
ble Total suelo residencial
Libre VPP Libre VPP Libre Libre VPP Total
Araba 11.262 555 12.226 9.578 249 23.488 10.133 33.621 Bizkaia 37.416 14.645 17.046 12.792 2.939 54.462 27.437 81.899 Gipuzkoa 22.054 9.021 8.553 10.766 119 30.607 19.787 50.394 Total CAPV 70.732 24.221 37.825 33.136 3.307 108.557 57.357 165.914
Fuente: Departamento de Medio Ambiente, Planificación Territorial, Agricultura y Pesca. Gobierno Vasco.
6.2.4. Préstamos y subvenciones
a) Resumen de ayudas
El análisis de las ayudas concedidas, arroja un elevado incremento en el importe global
de los préstamos aprobados (+19% respecto de 2008), siendo aún de mayor magnitud
el aumento observado en el volumen de subvenciones reconocidas (+53%).
El importe total de los préstamos aprobados alcanza los 571,36 millones de euros en
2009, cifra que representa un incremento del 19% respecto a 2008 y de un 121% en
relación con la media del período 2002-2005.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
112
Gráfico 6.14 Destino de los préstamos concedidos
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
nº d
e vi
vien
das
Promotores VPO Promotores Sociales Adquisición para alquilerRehabilitación Otros
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Este incremento es fruto del acusado aumento del número de operaciones destinadas a
financiar la promoción de vivienda de protección pública; más de 380 millones en 2009,
frente a los 266 millones en 2008, lo que constituye una buena señal para la edificación,
a corto y medio plazo, de este tipo de viviendas.
Por otro lado, destaca el elevado volumen de préstamos aprobados para la adquisición
de VPO. En concreto, 1.350 operaciones con un importe global que supera los 142
millones de euros.
En lo que respecta a las subvenciones, el fuerte incremento registrado es el resultado
de la aprobación en junio de 2009 del Plan Extraordinario de ayudas a la rehabilitación
que incrementó la partida presupuestaria en diez millones de Euros. Así, el importe total
de las subvenciones concedidas en 2009 superó los 22 millones de euros, de modo que
más de 20.000 viviendas resultaron beneficiarias de estas ayudas.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
113
Cuadro 6.15 Cuadro resumen de ayudas concedidas.
Media 2002-05
2006 2007 2008 2009 Media 2006-09
Nº m. € Nº m. € Nº m. € Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ PRESTAMOS Promotores 202 229.059 40 275.045 51 300.147 42 266.240 57 388.008 48 307.360 Rehabilitación 1.333 8.088 1.186 7.846 1.027 8.360 812 6.846 878 6.337 976 7.347 Adquisición Sociales 0 0 21 724 0 0 1 48 -- -- 7 257 Adquisición VPO 63 4.005 295 21.198 908 79.846 1.907 190.049 1.350 142.298 1.115 108.348 Adquisición usadas 10 533 24 1.654 69 6.001 91 8.678 97 9.826 70 6.540 Adquisición para alquiler 8 11.468 19 32.106 15 26.535 4 9.374 4 8.238 11 19.063 Alojamientos Dotacionales -- -- -- -- -- -- -- -- 4 16.650 4 16.650 Suelo y urbanización 1 4.014 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- General 1 1.471 2 1.670 1 12.200 -- -- -- -- 2 6.935 Total Préstamos 1.617 258.637 1.587 340.243 2.071 433.089 2.857 481.435 2.390 571.356 2.226 456.531 SUBVENCIONES* Adquirentes 1.251 6.522 31 175 11 61 8 47 8 49 15 83 Rehabilitación 12.430 10.578 17.899 15.163 16.857 14.116 16.027 14.611 20.534 22.440 17.829 16.583 Total Subvenciones 13.680 17.113 17.930 15.338 16.868 14.177 16.035 14.658 20.542 22.489 17.844 16.666
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
b) Ayudas a la promoción
Tal como se ha señalado anteriormente, la financiación a la promoción registra un
importante incremento en 2009, comprobándose un incremento en las cuantías
destinadas tanto a la promoción de VPO como a la promoción de vivienda social.
Atendiendo a la promoción de VPO, el importe total superó los 349 millones de euros
(+37% respecto de 2008); la cuantía total de los préstamos concedidos para la
promoción de vivienda social se acercó a los 39 millones de euros, cifra muy superior a
los 11 millones de euros registrados en 2008.
Cuadro 6.16 Préstamos a la promoción de vivienda protegida. 2009.
Media 2002-05 2006 2007 2008 2009 Media 2006-09
Nº m. € Nº m. € Nº m. € Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€
Total promoción 202 229.059 40 275.045 51 300.147 42 266.529 57 388.008 47 307.432 Promotores VPO 174 205.780 36 249.184 47 283.555 40 255.316 50 349.060 43 284.279 Promotores Sociales 28 23.279 4 25.861 4 16.592 2 11.213 7 38.948 4 23.154
Datos actualizados a fin de 2009. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Destaca el elevado volumen de ayudas destinadas al fomento del alquiler protegido en
los últimos dos años. El importe de las ayudas concedidas en 2009 en concepto de
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
114
subvenciones y subsidios supera los 48 millones de euros, importe muy elevado pero
inferior a los cerca de 67 millones destinados en 2008 al fomento del alquiler.
La reducción afecta principalmente a los subsidios que retroceden un 44% respecto de
2008, pasando de casi 39 millones a 22 millones de euros en 2009. Esta reducción en
costes de subsidios se fundamenta en la muy favorable evolución del euribor en 2009
(referencia hipotecaria empleada en los préstamos protegibles), lo que ha reducido el
servicio de la deuda por parte del Departamento.
Por su parte, las subvenciones sufren una contracción de menor orden (-4%): 26,9
millones en 2009 frente a 28,1 millones en 2008.
Gráfico 6.15 Evolución de las ayudas a la promoción en alquiler, 2002-2009.
010.000.00020.000.00030.000.00040.000.00050.000.00060.000.00070.000.00080.000.000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Euro
s
Subvenciones Subsidios
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
c) Ayudas a la rehabilitación de vivienda
Como se ha apuntado más arriba, el Plan Extraordinario a la Rehabilitación aprobado en
junio de 2009 por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes
incrementó el presupuesto de rehabilitación hasta los 22 millones de Euros lo que
supuso un importante aumento en el volumen de hogares que se pudieron beneficiar de
ayudas para llevar a cabo operaciones de rehabilitación en sus viviendas.
De este modo, el importe total de subvenciones aprobadas en 2009 ascendió a 22,4
millones de Euros (+54% respecto de 2008). El número de viviendas rehabilitadas
superó las 20.000 unidades (+28% respecto de 2008).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
115
La mayor parte del volumen de las ayudas se ha destinado a operaciones en ámbitos de
rehabilitación aislada (18,6 millones, un 82,7%), de modo que la asignación a las áreas
de rehabilitación integrada ha sido inferior (3,9 millones, un 17,3% del total).
Cuadro 6.17. Subvenciones a la rehabilitación de vivienda.
Media 2002-05
2006 2007 2008 2009* Media 2006-09
Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€
Rehabilitación aislada 10.909 7.707 15.866 11.329 15.351 11.338 14.379 11.470 18.646 18.562 16.061 13.175 Rehabilitación integrada 1.521 2.871 2.033 3.834 1.506 2.778 1.648 3.141 1.888 3.879 1.769 3.408 Total rehabilitación 12.430 10.578 17.899 15.163 16.857 14.116 16.027 14.611 20.534 22.440 17.829 16.583 * Datos a 31 diciembre 2009. Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Gobierno Vasco.
El importe medio de las subvenciones de rehabilitación se sitúa en 2009 en 1.093 euros,
si bien se aprecia una significativa diferencia entre las actuaciones de rehabilitación
integrada (2.055 euros de media) y las de rehabilitación aislada (995 euros).
Gráfico 6.16 Importe medio de las subvenciones a la rehabilitación
0
500
1000
1500
2000
2500
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Euro
s
Aislada Integrada
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Por su parte, el importe de los préstamos a la rehabilitación, se sitúa cerca de 5,8
millones de euros, lo que representa una contracción del 15% respecto del importe
aprobado en 2008, y una reducción aún mayor si se compara con los importes
registrados en períodos anteriores, con cuantías en torno a los 8 millones anuales de
promedio.
La mayor parte de esta cuantía se destina a actuaciones de rehabilitación aislada (5
millones, un 86,3% del total), y se asigna un importe inferior a la rehabilitación
integrada (0,8 millones, un 13,7% del total).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
116
Cuadro 6.18. Préstamos a la rehabilitación de vivienda. 2009
Media 2002-05
2006 2007 2008 2009 Media 2006-09
Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€ Nº m.€
Rehabilitación aislada 1.161 6.664 1.042 6.448 895 7.078 703 5.624 740 4.989 845 6.035 Rehabilitación integrada 172 1.424 144 1.398 132 1.282 109 1.222 88 793 118 1.174 Total rehabilitación 1.333 8.088 1.186 7.846 1.027 8.360 812 6.846 828 5.782 963 7.209 Datos actualizados a fin de 2009 Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Gobierno Vasco.
6.2.5. Programa Eraikal
En conjunto, las once convocatorias Eraikal puestas en marcha hasta el momento, han
sumado 1.812 proyectos subvencionados para el fomento de la calidad de la
edificación. En la última convocatoria, Eraikal-11, han sido adjudicadas ayudas por un
importe de 1.300.620 € para la realización de 178 proyectos.
Cuadro 6.19 Proyectos subvencionados por el Programa Eraikal*
Eraikal1
Eraikal2
Eraikal3
Eraikal4
Eraikal5
Eraikal6
Eraikal7
Eraikal8
Eraikal9
Eraikal10
Eraikal 11
Araba 36 1 21 20 25 43 9 13 9 8 9 Bizkaia 32 15 31 42 42 60 45 127 82 146 106 Gipuzkoa 147 84 56 117 47 113 83 95 36 49 63 Total CAPV
215 100 108 179 114 216 137 235 127 203 178
* No se incluye participación en Modelo K-21. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes
El análisis de la distribución territorial de las ayudas concedidas, muestra una elevada
concentración en el territorio vizcaíno del importe subvencionado en Eraikal-11, con un
valor algo superior a los 866.000 euros, lo que representa el 66,6% del total de la
inversión adjudicada.
La subvención concedida a proyectos de Gipuzkoa se cifra en algo más de 387.000
euros (29,8% del total), mientras que los proyectos alaveses concentran poco más del
3% de la subvención (46.500 euros).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
117
Cuadro 6.20 Evolución de la inversión adjudicada al Programa Eraikal
(euros)
Programa Araba Bizkaia Gipuzkoa CAPV
Eraikal 1 315.563 327.834 258.122 901.518 Eraikal 2 0 213.603 147.005 360.607 Eraikal 3 175.192 364.505 187.403 727.100 Eraikal 4 120.522 536.463 193.122 850.108 Eraikal 5 135.155 479.128 285.717 900.000 Eraikal 6 158.078 587.365 352.090 1.097.533 Eraikal 7 91.522 443.193 251.772 786.487 Eraikal 8 85.529 630.639 283.832 1.000.000 Eraikal 9 31.895 756.718 215.984 1.004.597 Eraikal 10 14.109 1.058.446 276.712 1.349.266 Eraikal 11 46.498 866.763 387.359 1.300.620 TOTAL 1.174.063 6.264.657 2.839.118 10.277.836
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes
En la convocatoria Eraikal-11 se han presentado 198 proyectos, de los que fueron
aceptados según el informe de valoración 178. Entre estos, cabe destacar la
participación en el programa de 108 empresas para su certificación en sistemas de
calidad (ISO 9001), sistemas medioambientales (ISO 14001), sistemas de prevención
de riesgos laborales (OHSAS 18100) y proyectos de implantación de la norma UNE
150301 de Ecodiseño.
Cuadro 6.21 Destino de las subvenciones Eraikal-11
(euros)
Proyectos aceptados Número Subvención (€)
Implantación del Modelo K-21 8 13.600,00 Implantación ISO 9001 51 259.070,30 Implantación ISO 14001 12 57.168,72 Implantación ISO 9001+ISO 14001 8 68.992,50 Implantación OHSAS 18001 9 42.950,00 Implantación ISO 9001+ OHSAS 18001 1 7.000,00 Implantación ISO 9001+ISO 14001 + OHSAS 18001 13 120.382,22 Implantación ISO 14001 + OHSAS 18001 6 51.627,00 Implantación UNE 150.301 4 14.871,80 Implantación ISO 9001 + UNE 150.301 2 12.368,22 Implantación ISO 14001 +UNE 150.301 2 11.841,95 Metodología para implantar la sostenibilidad de los productos y edificios 1 63.260,00 Formación/ Difusión 39 194.637,00 Guías/ Herramientas 7 182.943,00 Sensibilidad / Seguridad 2 30.000,00 Gestión y coordinación de proyectos 13 169.907,46 TOTAL 178 1.300.620,17 Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes
Profundizando en el análisis y prestando atención a las distintas normas de calidad,
concretamente a la norma ISO 9001, el Mapa de Situación de las Empresas de la
Construcción del País Vasco de Diciembre de 2009 recoge los siguientes datos:
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
118
• en 2009 son 46 las nuevas empresas constructoras e inmobiliarias que
obtienen su certificación, de forma que se alcanza un total de 239 empresas
certificadas hasta el momento con el apoyo del Programa Eraikal.
• 15 estudios de arquitectura obtienen el certificado ISO 9001 en 2009, de
forma que desde el lanzamiento de la primera convocatoria ya son un total de 106
las empresas certificadas gracias a Eraikal (un 75% de las empresas certificadas de
este sector).
Gráfico 6.17 Evolución de certificaciones según ISO 9001
CNAE 45 Y 70. Construcción y Actividades Inmobiliarias.
195243 272 301
342 364 387432 443
497
15 38 66 78 106146 165 175 193
239
0
100
200
300
400
500
600
2ºsem.2000
2ºsem.2001
2ºsem.2002
2ºsem.2003
2ºsem.2004
2ºsem.2005
2ºsem.2006
2ºsem.2007
2ºsem.2008
2ºsem.2009
nº d
e e
mp
resas
Total empresas Empresas Eraikal
CNAE 742. Estudios de Arquitectura
1433
54
8097 100
117 124142
1069180
7061
4728142
020406080
100120140160
2ºsem.2000
2ºsem.2001
2ºsem.2002
2ºsem.2003
2ºsem.2004
2ºsem.2005
2ºsem.2006
2ºsem.2007
2ºsem.2008
2ºsem.2009
nº d
e e
mp
resas
Total empresas Empresas Eraikal
Fuente: Mapa de Situación del Sector de la Construcción. Diciembre 2009. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Atendiendo a las certificaciones en gestión medioambiental según la norma ISO 14001
se comprueba que han sido 17 las empresas que obtuvieron en 2009 su certificado
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
119
gracias a Eraikal, de modo que el volumen total de empresas certificadas en este
Programa asciende a 63 (36% del total).
Gráfico 6.18 Evolución de certificaciones según ISO 14001
CNAE 45 Y 70. Construcción y Actividades Inmobiliarias.
1327
4364 72 81
95
138162
177
8 17 24 33 37 4663
4210
40
80
120
160
200
2ºsem.2000
2ºsem.2001
2ºsem.2002
2ºsem.2003
2ºsem.2004
2ºsem.2005
2ºsem.2006
2ºsem.2007
2ºsem.2008
2ºsem.2009
nº d
e e
mp
resas
Total empresas Empresas Eraikal
Fuente: Mapa de Situación del Sector de la Construcción. Diciembre 2008. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Por otro lado, en lo que respecta a los reconocimientos que Euskalit otorga por los
proyectos de desarrollo del Modelo EFQM de Excelencia (Diploma de Compromiso, Q
Plata o Q Oro), en Eraikal de los 14 proyectos de EFQM que están participando, 6 de
ellos han obtenido alguno de los mencionados galardones: Visesa e INSTAGI (la
Asociación Empresarial de Instaladores y Mantenedores de Guipúzcoa), la Q de Plata, y
AFONVI (Asociación Empresarial de Fontanería, Gas, Calefacción y afines de Bizkaia),
Campezo Construcción, Construcciones Zabalandi, y Aislamientos Vascos Isovas, S.L. el
Diploma de Compromiso.
Los sistemas de gestión de prevención de riesgos laborales han incrementado
significativamente su presencia en el sector en 2009. Así, hasta la fecha 113 empresas
han obtenido una certificación según la norma OHSAS 18001, 46 de ellas en el
último año. Eraikal también ha apoyado y promovido la implantación de estos sistemas,
habiéndose certificado en total 69 empresas gracias a Eraikal (37 de ellas en 2009).
Asimismo, en los tres años de trayectoria de implantación de la norma UNE 150301
de Ecodiseño, se constata la buena acogida del programa. En este período un total de
22 empresas han obtenido su certificado, y Eraikal ha estado presente en el 82% de
estas certificaciones.
Finalmente, hay que destacar la participación de ADC (Asociación para el Desarrollo de
la Calidad Empresarial) en Eraikal promocionando la implantación del modelo de calidad
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
120
para micropymes “K-21”. Además, el modelo ha evolucionado y existen acciones
dirigidas a añadir al modelo requisitos medioambientales y de prevención de riesgos
laborales. Así, al finalizar 2009 un total de 253 empresas se encuentran certificadas.
Gráfico 6.19 Evolución del número de empresas certificadas en el Modelo K-21*
CNAE 45 Y 70. Construcción y Actividades Inmobiliarias.
4061
97116
134
196 206 199183
253
0
40
80
120
160
200
240
280
2ºsem.2000
2ºsem.2001
2ºsem.2002
2ºsem.2003
2ºsem.2004
2ºsem.2005
2ºsem.2006
2ºsem.2007
2ºsem.2008
2ºsem.2009
nº d
e e
mp
resas
Total empresas
* Total empresas Nivel 1, Nivel 2 y Nivel 3. Téngase en cuenta que existen 58 empresas más que obtuvieron el certificado K-21 en anteriores periodos, y que han renunciado al mismo, siendo el motivo de 11 de éstas la adecuación y ampliación del sistema de calidad implantado a la norma ISO 9001. Fuente: Mapa de Situación de las empresas de Construcción del País Vasco. Dic. 2008 Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
6.2.6. Seguridad laboral en la construcción
Promover y garantizar unas condiciones de seguridad laboral óptimas en las obras del
Departamento y VISESA, ejerciendo al mismo tiempo un papel de liderazgo respecto a
los promotores privados, es uno de los principales objetivos del Departamento de
Vivienda, y así queda establecido en el Plan Director 2006-2009.
Así, el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes y VISESA trabajan
desde 2005 en la prevención de la siniestralidad laboral en la construcción gracias a la
firma de un convenio de colaboración con los sindicatos de mayor representación en la
CAPV en el sector de la construcción.
Los resultados de dicho convenio han sido hasta la fecha muy positivos, comprobándose
una incidencia de la siniestralidad significativamente inferior en las obras del
Departamento y VISESA en comparación con la observada en el conjunto del sector, tal
como muestra el gráfico adjunto.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
121
Asimismo, es destacable la tendencia decreciente de la siniestralidad laboral desde
2005, tanto en las obras del Departamento y VISESA como en el conjunto del sector de
la construcción.
En 2009 el índice de siniestralidad laboral se situó en 42 accidentes por mil trabajadores
en las obras del Departamento y VISESA, mientras que los datos de Osalan apuntan
una incidencia de 108 accidentes por mil trabajadores en el sector de la construcción en
la CAPV en 2009.
Gráfico 6.20 Índice de incidencia de la siniestralidad laboral en el sector de la construcción
63,9 62,142,7 49,9
41,6
108,4126,7126,3
141,0142,7
020406080
100120140160
2005 2006 2007 2008 2009
índi
ce d
e in
cide
ncia
(nº d
e ac
cide
ntes
por
1.0
00
trab
ajad
ores
)
Dpto+ Visesa Osalan
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
6.2.7. Programa de accesibilidad
En 2009 el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ha aprobado
subvenciones por valor de 3,5 millones de euros para la realización de 169 obras y 15
planes para la mejora de la accesibilidad por parte de Ayuntamientos y entidades
privadas sin ánimo de lucro
El volumen de la cuantía destinada en 2009 a este programa es similar a la del año
precedente, si bien, el número de obras financiadas ha sido significativamente superior.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
122
Cuadro 6.22 Subvenciones concedidas para la mejora de la accesibilidad.
Media 2002-2005
2006 2007 2008 2009 Media 2006-2009
Nº m. € Nº m. € Nº m. € Nº m. € Nº m. € Nº m. €
Planes 19 268 21 245 29 316 28 375 15 130 23 267 Obras 153 2.467 149 2.584 136 3.125 74 3.091 169 3.336 132 3.034 Total 172 2.735 170 2.829 165 3.441 102 3.466 184 3.466 155 3.301
Subvenciones concedidas a Ayuntamientos, Entidades Locales Menores y Entidades Privadas sin Ánimo de Lucro y Utilidad Pública.
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco
En 2009 se destinan casi 3,2 millones de euros a 98 Ayuntamientos y Entidades Locales
para financiar la ejecución de 163 obras y de 15 planes de accesibilidad. Asimismo, se
aprueban ayudas, por importe de 286.000 euros, para la ejecución de 12 obras de
accesibilidad por parte de 5 entidades privadas sin ánimo de lucro.
Cuadro 6.23 Subvenciones concedidas a Ayuntamientos y Entidades Locales Menores. 2009.
Nº
entidades
Nº Planes
Subvención Planes (€)
Nº obras Subvención Obras (€)
Subvención total (€)
Araba 23 5 74.390,80 28 153.707,63 228.098,43 Gipuzkoa 36 4 14.141,19 80 1.836.388,06 1.850.529,96 Bizkaia 39 6 41.493,79 55 1.059.877,82 1.101.371,61 Total 98 15 130.026,49 163 3.049.973,51 3.180.000,00
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco
Cuadro 6.24 Subvenciones concedidas a Entidades Privadas sin Ánimo de Lucro y Utilidad Pública. 2009
Nº entidades Nº obras Subvención Obras (€)
Araba 0 0 0 Gipuzkoa 2 2 168.229,26 Bizkaia 3 4 131.770,74 Total 5 6 285.941,88 Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco
En el conjunto del periodo 2001-2009 el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y
Transportes ha destinado un total de cerca de 28,4 millones de euros al fomento de la
accesibilidad.
Atendiendo al reparto geográfico de las ayudas, se comprueba que los municipios de
Gipuzkoa han absorbido un mayor volumen de ayudas (13,9 millones, un 49% del
total), que los de Bizkaia y Araba (11,8 millones y 2,7 millones, respectivamente).
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
123
Además, en el último año la concentración de subvenciones en Gipuzkoa ha sido aún
mayor (58% del total subvencionado en el año).
Gráfico 6.21 Evolución de las subvenciones para la mejora de la accesibilidad por Territorios Históricos. 2001-2009.
0
500
1000
1500
2000
2500
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Mile
s de
eur
os
Araba Gipuzkoa Bizkaia
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
6.2.8. Programa de áreas degradadas
A través de la Orden de 2 de mayo de 2007 el Departamento de Vivienda, Obras
Públicas y Transportes reguló la concesión de subvenciones para la rehabilitación del
patrimonio urbanizado y edificado en Áreas de Rehabilitación Integrada o en Áreas
Residenciales Degradadas.
De acuerdo con esta convocatoria, el Departamento aprobó, en una primera resolución
de noviembre de 2007, ayudas por un valor de algo más de 9,7 millones de euros para
obras de edificación y urbanización de zonas degradadas (estas ayudas tienen carácter
plurianual y se repartieron en el periodo 2007-2009).
Asimismo, una nueva actividad subvencional resuelta en diciembre de 2008, abrió la
puerta a la concesión de nuevas ayudas para la redacción de planes de rehabilitación y
proyectos de urbanización por un importe de casi 216.000 euros, también con un
carácter plurianual distribuido entre 2008 y 2010.
Finalmente, en abril de 2009 se volvió a lanzar una convocatoria similar a la de 2008,
para la redacción de documentos, que se resolvió con la concesión de ayudas por un
valor próximo a los 126.000 € para 10 proyectos a desarrollar en el período 2009-2011.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
124
Cuadro 6.25. Subvenciones concedidas para la rehabilitación del Patrimonio en Áreas Degradadas. 2007-2011
Concepto 2007 2008 2009 2010 2011 Total
Redacción Estudios y Planes Rehabilt
26.003 109.868 22.983 50.932 17.950 227.196
Redacción Proyectos Urbanización
67.373 294.026 160.072 59.696 -- 581.167
Obras de Edificación 707.057 1.462.853 1.365.377 -- -- 3.535.287 Obras de Urbanización 1.148.913 2.376.000 2.219.651 -- -- 5.744.564 Total 1.949.346 4.242.747 3.768.083 110.088 17.950 10.088.214 * Programas plurianuales. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
6.2.9. Etxebide – servicio vasco de vivienda
a) Número y características de los demandantes inscritos en Etxebide
Etxebide, Servicio Vasco de la Vivienda, registraba a final de 2009 un total de 96.145
expedientes de solicitud de vivienda. No obstante, esta cifra debe ser interpretada
con cautela, ya que una inscripción, no siempre equivale a una necesidad de vivienda,
por ejemplo, (parejas de solicitantes realizan dos solicitudes individuales en el registro).
Aunque el límite de ingresos para poder inscribirse en el registro de solicitantes se cifra
en 45.500 € anuales, el 78% de los solicitantes tiene unos ingresos anuales inferiores a
los 25.000 €. Atendiendo al régimen de tenencia de la vivienda solicitada se
comprueban importantes diferencias. Así, entre las solicitudes que optan únicamente
por una vivienda en régimen de alquiler, el 96% no alcanza los 25.000 € anuales,
mientras que entre los que solicitan únicamente propiedad esta proporción se reduce al
69%.
En lo que respecta a la aceptación del alquiler, se constata que un 23% de las
solicitudes demandan únicamente una vivienda en alquiler, y un 38,8% indistintamente
una vivienda en alquiler o en propiedad. En términos de evolución se comprueba un
progresivo incremento de la aceptación del alquiler, derivada en parte de la actual
coyuntura económica.
Atendiendo a la caracterización cabe apuntar que el 58% tiene menos de 35 años, el
76% son personas solteras, y la población de nacionalidad extranjera concentra el 12%
del conjunto de inscripciones. Además, la opción mayoritariamente elegida por la
población extranjera es el régimen de alquiler : el 52% opta únicamente al alquiler y el
índice de aceptación asciende al 92%.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
125
Finalmente, es destacable el hecho de que casi tres de cada cuatro inscripciones
corresponden a solicitudes individuales (73%), y tan sólo el 27% restante son unidades
familiares compuestas por al menos dos miembros.
Cuadro 6.26 Régimen de acceso demandado. Población inscrita en Etxebide*
% sobre el total
COMPRA Compra de vivienda nueva 76,3 Compra de vivienda usada 48,5 Compra de vivienda tasada 22,7 ALQUILER Alquiler Vivienda Social 50,9 Alquiler VPO 33,1 Alquiler vivienda libre usada Bizigune 33,3 Alquiler vivienda municipales de Bilbao 16,4 SÓLO COMPRA 38,2 SÓLO ALQUILER 23,0 COMPRA Y ALQUILER 38,8 TOTAL 100,0 *En el momento de re de realizar la inscripción en Etxebide pueden optar por diferentes tipos y regimenes de tenencia de las viviendas, pudiendo elegir una sola o todas las opciones posibles. Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
6.2.10. Control del uso del parque de vivienda de protección pública
a) Inspección y sanción del fraude en el uso de las viviendas de protección
pública
En 2009 el Departamento ha inspeccionado la situación de 4.728 viviendas de
protección pública como tarea indispensable para responder al cometido de garantizar la
función social del parque de viviendas protegidas.
Como resultado de la inspección, se han detectado 593 expedientes con indicios de
algún tipo de irregularidad (12,5% del total inspeccionado).
En el periodo 2004-2009 el Departamento de Vivienda ha examinado la situación de
43.447 viviendas.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
126
Gráfico 6.22 Viviendas inspeccionadas por el Departamento
4.7287.674
11.47311.549
4.4723.572
02.0004.0006.0008.000
10.00012.00014.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Nº d
e vi
vien
das
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
b) Tanteos y retractos
Otra línea de actuación que el Departamento viene desarrollando para garantizar el
adecuado uso de las viviendas protegidas consiste en ejercer en todos los casos el
derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas o, en su caso, pactar la compra a
través de una oferta de venta.
La cifra de viviendas tanteadas y ofertadas en venta continúa reduciéndose como en los
dos últimos años, siguiendo el ciclo de la simultánea reducción de las transmisiones
producidas. Así, en 2009 se han intervenido 82 operaciones de transmisión (-34%
respecto de 2008).
Gráfico 6.23 Viviendas tanteadas y ofertas de venta
158124
82
215
123
76
3553
0
50
100
150
200
250
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Nº d
e vi
vien
das
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
127
6.2.11. Benchmarking de comunidades autónomas
a) Edificación de vivienda protegida
En 2009, la intensidad edificatoria de vivienda de protección pública de la CAPV sufre un
fuerte retroceso, de mayor intensidad que el experimentado, por término medio, en el
resto del Estado. De este modo, mientras en la CAPV se iniciaron 1,47 viviendas por mil
habitantes, el promedio del resto del Estado alcanzó las 1,71 viviendas por mil
habitantes.
En este análisis, es preciso tener en cuenta que en otras Comunidades del Estado se
contabilizan como viviendas protegidas tipologías de vivienda que no serían
consideradas como tales en la normativa vasca, al no ofrecer las ventajas y las
garantías sociales de las viviendas de protección pública de la CAPV.
Si se atiende al conjunto del período 2006-2009, el balance es más positivo para la
CAPV con una ratio edificatoria superior a la media del resto del Estado: 10,41 viviendas
por mil habitantes frente a 7,98 viv/1.000 hab.
Cuadro 6.27 Viviendas protegidas de nueva construcción por CC.AA.
(nº viviendas/1.000 habitantes)
Total 2002-2005
2006 2007 2008 2009 Total 2006-2009
Andalucía 6,93 2,11 1,71 1,93 2,87 8,62 Aragón 7,22 6,78 3,02 1,25 1,47 12,52 Asturias 4,28 1,85 1,14 1,58 3,26 7,83 Baleares 2,45 0,69 0,50 0,14 0,45 1,78 Canarias 4,27 0,72 1,45 0,62 1,21 4 Cantabria 4,77 3,36 1,89 1,30 1,28 7,83 Castilla y León 5,54 2,20 2,43 2,58 0,95 8,16 Castilla-La Mancha 7,36 3,88 3,15 2,59 1,38 11 Cataluña 3,18 1,19 1,45 1,49 1,20 5,33 Comunidad Valenciana 7,28 1,45 1,17 1,57 1,05 5,24 Extremadura 5,76 0,82 1,18 0,50 2,29 4,79 Galicia 5,24 1,57 1,11 0,78 0,41 3,87 Madrid 9,47 4,25 4,33 3,75 2,36 14,69 Murcia 7,17 2,73 1,69 2,36 1,74 8,52 Navarra 18,49 5,06 1,82 4,61 2,32 13,81 La Rioja 10,92 1,89 0,76 0,79 1,35 4,79 Media Resto Estado 6,37 2,32 2,01 1,94 1,71 7,98 País Vasco 9,95 2,53 3,51 2,90 1,47 10,41
Fuente: Ministerio de Vivienda. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
La cuota de mercado de la vivienda protegida en el conjunto de la edificación residencial
siempre ha sido significativamente más elevada en la CAPV que en el resto del Estado y,
si se atiende al conjunto del período 2006-2009 se constata que en la CAPV el 42% de
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
128
las iniciaciones han correspondido a viviendas de protección pública, mientras que en el
resto del Estado esta proporción se ha situado en el 18%.
La abultada proporción registrada en otras Comunidades en 2009 es fruto de la drástica
contracción que ha sufrido la edificación de vivienda libre, haciendo así subir el peso de
la vivienda protegida.
Cuadro 6.28 Cuota de vivienda de protección pública por CC.AA.
(% viviendas protegidas/total viviendas edificadas)
Total 2002-2005
2006 2007 2008 2009 Total 2006-2009
Andalucía 8,8 10,4 11,2 25,4 65,5 18,8 Aragón 12,3 35,7 19,4 16,9 46,0 27,4 Asturias 8,1 15,6 10,6 18,3 55,4 21,5 Baleares 5,6 4,3 3,0 2,4 18,6 4,6 Canarias 6,2 3,7 10,2 9,9 35,7 9,5 Cantabria 6,9 15,1 10,1 14,3 43,3 15,2 Castilla y León 9,5 12,0 16,3 26,7 23,9 17,6 Castilla-La Mancha 9,5 11,1 10,1 18,7 32,5 13,3 Cataluña 5,4 6,9 11,6 28,7 41,5 14,6 Comunidad Valenciana 9,2 6,1 6,1 19,6 47,5 10,7 Extremadura 14,3 7,6 8,2 5,7 46,5 16,4 Galicia 10,1 10,0 7,3 9,1 15,5 9,6 Madrid 20,6 30,9 43,5 51,8 76,3 46,0 Murcia 6,8 8,1 5,7 16,5 51,1 11,3 Navarra 28,8 31,9 16,8 47,4 58,0 34,8 La Rioja 11,1 6,3 4,0 9,2 35,3 11,1 Media Resto Estado 9,9 12,1 13,0 24,6 49,9 18,1 País Vasco 30,6 34,9 39,3 40,9 45,3 41,5 Fuente: Ministerio de Vivienda. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
129
Gráfico 6.24 Ratio de viviendas por mil habitantes por CC.AA. 2009
0,98
0,00
1,35
1,47
2,32
1,74
2,36
0,41
2,29
1,05
1,20
1,38
0,95
1,28
1,21
0,45
3,26
1,47
2,87
1,69
3,24
2,69
2,47
1,77
1,69
1,67
0,73
2,24
2,64
1,17
1,70
2,87
3,03
1,67
2,17
2,00
2,63
1,72
1,51
1,72
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5
Melilla
Ceuta
Rioja (La)
País Vasco
Navarra (Com.Foral)
Murcia (Región)
Madrid (Comunidad)
Galicia
Extremadura
Com. Valenciana
Cataluña
Castilla-La Mancha
Castilla y León
Cantabria
Canarias
Balears (Illes)
Asturias (Principado)
Aragón
Andalucía
ESTADO
Viviendas iniciadas libres por mil habitantesViviendas protegidas iniciadas por mil habitantes
Fuente: Ministerio de Vivienda. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
b) Ayudas a la rehabilitación
Desde el Departamento de Vivienda se ha concedido una gran importancia a la actividad
de rehabilitación en la CAPV, y esta importancia ha crecido en los últimos años, de tal
forma que en el conjunto del período 2006-2009 se han aprobado subvenciones para la
rehabilitación de 29,6 viviendas por mil habitantes frente a las 23,9 viviendas del
período anterior.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
130
Como se puede comprobar en el Cuadro 6.29 la actividad de rehabilitación protegida en
el resto del Estado es sensiblemente menor, habiéndose aprobado 4,2 actuaciones por
mil habitantes en el período 2006-2009.
Cuadro 6.29 Actuaciones de rehabilitación protegida por CCAA*
(nº actuaciones/1.000 habitantes)
Total 2002-2005
2006 2007 2008 2009 Total 2006-2009
Andalucía 1,6 0,5 0,2 0,1 0,0 0,8 Aragón 4,6 0,3 0,0 0,0 0,0 0,3 Asturias 4,3 1,5 2,0 2,3 2,5 8,3 Baleares 11,5 2,6 1,3 1,7 1,8 7,4 Canarias 0,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0 Cantabria 5,5 2,0 1,3 1,5 1,5 6,3 Castilla y León 9,0 3,2 3,3 3,1 2,1 11,7 Castilla-La Mancha 3,8 0,2 0,5 0,4 0,3 1,4 Cataluña 10,3 1,9 0,0 0,0 0,0 1,9 Comunidad Valenciana 4,9 1,6 1,6 1,5 1,6 6,3 Extremadura 9,3 2,2 1,0 2,1 2,6 7,9 Galicia 5,4 0,8 1,6 3,1 3,0 8,5 Madrid 4,9 1,4 0,9 1,1 1,2 4,6 Murcia 3,1 0,9 1,1 1,1 0,7 3,8 La Rioja 28,7 8,9 10,2 9,7 8,0 36,8 Media Resto Estado 5,5 1,4 0,9 1,0 0,9 4,2 País Vasco 23,9 6,7 5,7 7,7 9,5 29,6
*: Nº de aprobaciones definitivas Fuente: Ministerio de Vivienda. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
6.3. Evaluación del cumplimiento de los objetivos del PDV 2006-2009
6.3.1. Evaluación del cumplimiento de objetivos del ejercicio 2009
Las realizaciones del ejercicio 2009 han quedado por debajo de los objetivos
establecidos por el Plan Director de Vivienda 2006-2009 para este año. El análisis del
grado de cumplimiento de estos objetivos hay que enmarcarlo en la difícil coyuntura
económica y financiera que está atravesando el sector inmobiliario en particular, y la
economía vasca en general, bien diferente a la bonanza económica del momento en que
se fijaron los objetivos del cuatrienio.
En este sentido, es preciso tener presente que la edificación de vivienda libre se ha
reducido drásticamente en el último año, y no hay que olvidar que la puesta en marcha
de nuevas promociones protegidas depende en gran medida del segmento libre.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
131
A pesar de este contexto, las 3.190 viviendas iniciadas en 2009 suponen una cuota de
mercado en el conjunto de iniciaciones del 45%, esto es, el triple de las realizaciones de
la anterior crisis financiera (mucho menos potente) de principios de los 90.
El grado de cumplimiento respecto del objetivo planteado por el Plan Director se sitúa
en el 50%, si bien, se comprueban grandes diferencias atendiendo a la tipología de
vivienda y al régimen de tenencia. En efecto, la mayoría de las viviendas iniciadas en
2009 respondían a la tipología de VPO en régimen de venta, mientras que el alquiler y
otras tipologías, como las viviendas sociales o los alojamientos dotacionales han tenido
una presencia muy reducida o nula.
A este respecto es preciso mencionar que la promoción en alquiler es una fórmula
tremendamente exigente en cuanto a requisitos de financiación, y más en la actual
coyuntura, por lo que la iniciativa privada apenas ha contribuido a crear un parque en
régimen de alquiler. Esta ha sido una de las grandes debilidades del Plan Director, por lo
que en el futuro se deberán buscar fórmulas que consigan involucrar a la iniciativa
privada en la promoción en alquiler.
Siguiendo con el análisis de la promoción en régimen de alquiler, es destacable el nulo
éxito de los alojamientos dotacionales en el año 2009, figura en la que el Plan Director
había puesto unas elevadas expectativas. No obstante, las reducidas experiencias de los
años precedentes, han recibido una positiva valoración por los agentes que han
participado en esta fórmula, por lo que, se debe hacer hincapié en lograr nuevos
mecanismos que consigan extender su práctica a otros municipios.
De este modo, se considera que los ADAs son una buena figura que aún sin tener la
calificación de vivienda, puede dotar al Departamento de un importante parque de
alquiler en rotación, para dar respuesta a diversas necesidades de vivienda de manera
transitoria.
Otra figura que también ha tenido una escasa presencia en el año 2009 ha sido la
vivienda tasada, tanto la autonómica como las municipales, en ambos casos con un
grado de cumplimiento en el entorno del 21-22%. El reducido éxito de esta figura hay
que buscarlo también en la actual coyuntura, con una reducción de los precios de la
vivienda libre que ha acercado ambos mercados haciendo que la demanda de esta
tipología sea muy escasa.
En cuanto a esta figura, se estima que puede tener su mercado en determinados
municipios (capitales) donde el diferencial con la vivienda libre aún es elevado, si bien,
en el futuro los objetivos deberán establecerse a partir de un estudio previo de la
demanda potencial.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
132
Por otro lado, en el análisis es remarcable la desigualdad en el reparto territorial de las
iniciaciones de vivienda de protección pública. De hecho, el 47% de las iniciaciones de
2009 han sido localizadas en Araba, la mayor parte de ellas en Vitoria. Este resultado
viene además repitiéndose en los últimos años lo que da muestra del poco equitativo
reparto de la vivienda de protección pública en la CAPV ya que se ha tendido a la
edificación atendiendo a criterios de disponibilidad de suelo y no en función de la
ubicación de las necesidades.
El Plan Director de Vivienda 2006-2009 fijaba únicamente unos objetivos globales sin
establecer objetivos territoriales. En el futuro se debe corregir esta desigualdad, de
modo que los objetivos de iniciaciones de vivienda de protección pública respondan a un
reparto territorial similar a las necesidades de vivienda de la CAPV.
Centrando la atención en el grado de cumplimiento de los objetivos planteados para
cada agente promotor destaca el elevado alcance del cumplimiento de los
Ayuntamientos que prácticamente han alcanzado el 100% del objetivo marcado por el
Plan Director, y un nivel también bastante elevado entre los promotores privados que
han alcanzado el 72% del cumplimiento en 2009.
Las realizaciones del Departamento de Vivienda en 2009 han representado un 30%
sobre los objetivos previstos. A este respecto, ha de mencionarse que la promoción del
Departamento, con excepción de las promociones concertadas en venta, es en régimen
de alquiler, lo que implica, como ya se ha mencionado, mayores dificultades a la hora
de poner en marcha nuevas promociones.
En cuanto a VISESA hay que destacar el bajo nivel de cumplimiento de los objetivos de
promoción establecidos para 2009 para la Sociedad Pública. En concreto, tan sólo ha
alcanzado el 16% del cumplimiento. En 2009, VISESA , junto al Departamento, ha
tenido que poner orden y empeño en el elevado volumen de viviendas en “papel” que
acumulaba y poner en curso de ejecución real, muchas viviendas que ya habían sido
calificadas como iniciadas y por lo tanto, computadas en 2008.
Al margen de la promoción de vivienda nueva, el Departamento satisface necesidades
de vivienda poniendo en el mercado de alquiler viviendas de segunda mano
pertenecientes a particulares. Este Programa ha tenido también un gran éxito en 2009,
alcanzando un grado de cumplimiento del 91%.
El éxito de este programa radica principalmente en las garantías ofrecidas a las
personas propietarias y las rentas asequibles para las inquilinas. No obstante, el elevado
coste del programa Bizigune, hace que la capacidad de incremento del parque en
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
133
alquiler por esta vía sea muy reducida. Por este motivo, el Departamento debe estudiar
nuevas fórmulas de colaboración con agentes públicos y privados para la realización de
labores de intermediación entre la oferta y la demanda en el mercado libre, de modo
que se consiga movilizar el mercado de alquiler sin que suponga un coste tan elevado
para la Administración.
En lo que respecta a las actuaciones de rehabilitación y renovación urbana, en junio de
2009 fue aprobado por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, el
Plan Extraordinario a la Rehabilitación, de modo que el presupuesto de rehabilitación del
año se incrementó en diez millones de euros ascendiendo a los 22 millones de euros.
Este Nuevo Plan, regulado por la Orden de 22 de julio de 2009, modificó, con carácter
temporal7, algunas de las medidas recogidas por la legislación vigente.
Este Plan Extraordinario respondía a un doble objetivo:
• Luchar contra la crisis económica, el alto nivel de desempleo y la baja tasa de
actividad en el sector de la construcción.
• Impulsar la mejora del parque de viviendas existente y la calidad de vida de las
personas que las habitan.
La incorporación de estas modificaciones permitió incrementar significativamente el
volumen de familias beneficiarias de ayudas públicas para la rehabilitación de sus
viviendas. Así, a cierre de 2009, se comprobó un grado de ejecución presupuestaria del
100%. Además, la existencia de saldos presupuestarios procedentes de otras partidas
(ayudas a la compra de vivienda usada) elevó el presupuesto hasta los 22.440.472,48
Euros, muy superior al de los ejercicios anteriores.
En lo que respecta a los objetivos de captación de nuevos suelos para la edificación de
vivienda protegida, el grado de cumplimiento para el objetivo global se cifra en un
49,5%. Sin embargo, atendiendo al agente promotor se comprueban grandes
diferencias. En efecto, el Departamento ha superado ampliamente el objetivo
establecido, habiendo comprado en 2009 suelo para la edificación de más de 2.500
viviendas, lo que supone un grado de cumplimiento del 128%.
Por el contrario, Orubide se ha quedado lejos de los objetivos ya que adquirió suelo
para la construcción de aproximadamente 400 viviendas, esto es, un 20% del objetivo
marcado por el Plan Director.
7 La vigencia de las nuevas medidas concluyó a 31 de diciembre de 2009.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
134
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
135
Cuadro 6.30 Cumplimiento de objetivos del PDV 2006-2009
Objetivos Realizaciones Cumplimiento (%)
2006 2007 2008 2009 2006-09 2006 2007 2008 2009 06-09 2006 2007 2008 2009 06-09
Promoción de viviendas 6.750 6.750 7.100 6.400 27.000 5.339 7.310 6.259 3.190 22.098 79,1 108,3 88,2 49,8 81,8 Según tipo de acceso Alquiler 2.125 2.125 2.325 1.925 8.500 672 1.812 2.276 176 4.936 31,6 85,3 97,9 9,1 58,1 Derecho de Superficie 4.625 4.625 4.775 4.475 18.500 4.667 5.498 3.983 3.074 17.222 100,9 118,9 83,4 68,7 93,1
Según calificación
Viviendas Sociales 850 850 850 850 3.400 392 590 847 91 1.920 46,1 69,4 99,6 10,7 56,5
Alojamientos Dotacionales 400 400 525 275 1.600 125 361 103 0 589 31,3 90,3 19,6 0,0 36,8
VPO 4.750 4.750 4.950 4.550 19.000 4.822 5.302 4.793 2.939 17.856 101,5 111,6 96,8 64,6 94,0
Tasadas Autonómicas 188 188 200 174 750 0 0 0 37 37 0,0 0,0 0,0 21,3 4,9
Tasadas Municipales 563 563 575 549 2.250 0 1.057 516 123 1.696 0,0 187,7 89,7 22,4 75,4
Según Promotor
Departamento 950 950 1.050 850 3.800 585 313 157 252 1.307 61,6 32,9 15,0 29,6 34,4
VISESA 1.625 1.625 1.650 1.600 6.500 353 1.372 2.248 250 4.223 21,7 84,4 136,2 15,6 65,0
Ayuntamientos 2.738 2.738 2.950 2.524 10.950 4.003 2.031 3.183 1.664 10.881 146,2 74,2 107,9 99,4 99,4 Promotores privados 1.438 1.438 1.450 1.424 5.750 398 3.594 671 1.024 5.687 27,7 249,9 46,3 71,9 98,8
Alquiler de vivienda vacía 2.681 3.454 4.354 5.000 5.000 2.605 3.446 4.215 4.557 4.557 97,2 99,8 96,8 91,1 91,1 DEMANDA SATISFECHA* 9.431 10.204 11.454 2.161 33.250 7.944 10.756 10.474 7.747 26.655 84,2 105,4 91,4 358,5 80,2 Rehabilitación y renovación urbana** 10.375 10.375 10.500 20.000 51.250 14.281 12.036 11.152 20.534 58.003 137,6 116,0 106,2 102,7 113,2 Obtención de suelo*** 6.000 6.000 6.000 6.000 24.000 4.321 5.483 3.751 2.971 16.526 72,0 91,4 62,5 49,5 68,9 TOTAL ACTUACIONES* 25.806 26.579 27.954 37.400 107.250 26.546 28.275 25.377 31.252 101.184 102,9 106,4 108,2 83,6 94,3
**El Plan extraordinario de Rehabilitación incrementa el objetivo de actuaciones de 2009 hasta 20.000 viviendas. En el PDV 2006-2009 se ponderan estos objetivos: actuaciones de rehabilitación integrada, ponderación 1,25; actuaciones de rehabilitación ordinaria, ponderación 1. Los datos de cumplimiento se refieren a los objetivos fijados para el Departamento y Orubide-Visesa, ya que no hay información sobre la actuación de los Ayuntamientos.
***En el PDV 2006-2009 se ponderan estos objetivos: suelo urbano con realojos de personas, ponderación de 2; suelo urbano industrial que pasa a residencia, ponderación 1,5; suelo urbano sin esas cargas anteriores o urbanizable, ponderación 1; adquisición de suelo no urbanizable o suelo para Patrimonios Públicos de Suelo, ponderación 0,75.
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
136
El Departamento continúa apoyando las actuaciones para la mejora de la accesibilidad.
En concreto, en 2009 se destinaron 3,5 millones de euros para la realización de 184
proyectos por parte de Ayuntamientos y entidades privadas sin ánimo de lucro.
Además, el Departamento desarrolla el Programa de Áreas Degradadas. El volumen de
ayudas repartidas en el periodo 2007-2009 fue de 9,7 millones de euros para obras de
edificación y urbanización de zonas degradadas; a estas ayudas hay que añadir nuevas
subvenciones aprobadas en 2008, que serán distribuidas entre 2009 y 2010 y cuyo
importe asciende a casi 216.000 euros y la última convocatoria lanzada en abril de 2009
para la redacción de documentos, que se resolvió con la concesión de 126.000 € para
10 proyectos a desarrollar en el período 2009-2011.
En cuanto a las medidas para el fomento de la calidad en el sector de la construcción, el
Departamento continúa con el desarrollo del exitoso programa Eraikal, que tras once
convocatorias ha sumado 1.812 proyectos subvencionados. En concreto, en la última
convocatoria Eraikal-11 han sido adjudicadas ayudas por un importe de 1.300.620 €
para la realización de 178 proyectos.
Finalmente, es destacable el efecto positivo de las actuaciones desarrolladas a favor de
la seguridad laboral en el sector de la construcción, que han conllevado una menor tasa
de siniestralidad en las edificaciones del Departamento y VISESA.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
137
6.3.2. Evaluación del cumplimiento de objetivos del PDV 2006-2009
En el presente apartado se procede al balance final del Plan Director de Vivienda 2006-
2009. En primer lugar se ha de resaltar que el desarrollo del Plan ha estado
condicionado por una coyuntura económica muy desfavorable, principalmente en la
última parte del período, que ha dificultado enormemente la consecución de los
objetivos planteados.
El Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ha realizado un importante
esfuerzo por alcanzar los objetivos definidos y cumplir así con su misión, esto es,
“atender de forma integral las necesidades de la ciudadanía, especialmente de las
personas más necesitadas, mediante medidas apropiadas a las diferentes situaciones de
necesidad y con la participación de todos los agentes con responsabilidad en materia de
vivienda”.
Uno de los principales ejes estratégicos de actuación del Plan se centraba en la
extensión de la vivienda de protección pública, tanto en volumen como en variedad de
tipologías. En cuanto al volumen total de las iniciaciones (22.098 viviendas), el grado de
cumplimiento en el conjunto del cuatrienio se ha situado en el 82%.
Hay que valorar especialmente este nivel de cumplimiento en el contexto económico en
que se enmarca. La producción de vivienda libre se ha reducido drásticamente en los
dos últimos años, el sector atraviesa una importante crisis económica y financiera y la
excesiva dependencia de la vivienda libre en las operaciones de urbanización para el
desarrollo de promociones mixtas, ha limitado mucho las iniciaciones en el mercado
protegido.
Téngase en cuenta que la cuota del mercado protegido en el último cuatrienio, en lo que
a iniciaciones se refiere asciende al 41% frente al 31% del período anterior.
Ahora bien, atendiendo a la diversidad de tipologías, no se han alcanzado los objetivos
planificados. En concreto, la edificación de VPO (17.856 viviendas) se aproxima al
objetivo, alcanzando un grado de cumplimiento del 94%. En cuanto al resto de
tipologías, se han quedado lejos de los objetivos perseguidos.
Las 1.920 viviendas sociales iniciadas representan sólo el 56% del objetivo establecido
en el Plan Director de Vivienda 2006-2009. Asimismo, el volumen de alojamientos
dotacionales edificados (589 unidades), supone únicamente el 37% del objetivo
marcado. No obstante, las experiencias llevadas a cabo en este período, han recibido
una positiva valoración por los agentes que han participado en esta fórmula, por lo que
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
138
el Departamento debe buscar nuevos mecanismos que consigan extender su práctica a
otros municipios.
La responsabilidad de la promoción de los ADAs y las viviendas sociales recaía
principalmente en el propio Departamento de Vivienda. En concreto, atendiendo a los
objetivos planteados, el 75% de las iniciaciones de los alojamientos dotacionales y el
43% de las viviendas sociales serían promoción directa del Departamento.
Así, entrando en el análisis del grado de cumplimiento según agente promotor, se
comprueba que tanto ayuntamientos como promotores privados, prácticamente han
alcanzado los objetivos establecidos (99% en ambos casos), mientras que la promoción
directa del Departamento se ha quedado en el 34% de los objetivos, y la de VISESA en
el 65%.
El Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ha analizado estos
resultados y ha concluido que en el Plan 2010-2013 debe apostar firmemente por los
alojamientos dotacionales, considerando que constituyen una valiosa herramienta para
incrementar el parque permanente en alquiler protegido en la CAPV.
Por otro lado, y aunque el Plan Director de Vivienda no establecía unos objetivos
territoriales, los resultados evidencian un claro desequilibrio territorial en la promoción
de vivienda de protección pública. Esta desigualdad debe ser corregida en el nuevo Plan
Director, de modo que los objetivos de iniciaciones de vivienda de protección pública
respondan a un reparto territorial similar a las necesidades de vivienda de la CAPV.
El segundo eje estratégico del Plan Director de Vivienda, plantea “la presencia
preferente del alquiler en la promoción de vivienda protegida”. De este modo, plantea
que el 32% del conjunto de viviendas iniciadas sea en régimen de alquiler, esto es,
8.500 viviendas.
Atendiendo a los resultados hay que decir que el régimen de alquiler no ha alcanzado la
presencia esperada por el Departamento de Vivienda. En concreto en el conjunto del
período se han iniciado 4.936 viviendas en régimen de alquiler, esto es, el 22% del total
iniciado en el período. Este volumen representa el 58% del objetivo perseguido.
Además, en el último año, únicamente se han iniciado 176 viviendas protegidas en
alquiler.
El grueso de las viviendas promovidas bajo este régimen ha correspondido al propio
Departamento, a Visesa y a algunas entidades locales, mientras que la iniciativa
privada, hasta el momento, apenas ha contribuido a la creación de un parque en
régimen de alquiler. No hay que olvidar que la promoción en régimen de alquiler implica
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
139
una mayor exigencia financiera y en la coyuntura actual existen grandes dificultades de
acceso a la financiación.
A este respecto, el Departamento de Vivienda estima necesario involucrar a la iniciativa
privada en la edificación de vivienda en régimen de alquiler, compartiendo con ella
objetivos de la política de vivienda.
Por el contrario, el régimen de compra alcanza elevados niveles de cumplimiento. Las
17.222 viviendas iniciadas representan el 93% del objetivo establecido.
Otro de los ejes prioritarios de actuación del Plan 2006-2009 se centraba en la
movilización del parque de viviendas vacías existentes en la CAPV para su puesta en el
mercado de alquiler. En concreto, el Plan establecía como objetivo la puesta en el
mercado de 5.000 viviendas, siendo el Programa Bizigune la herramienta para dar
respuesta a este objetivo.
A cierre de 2009, el Programa Bizigune cuenta con 4.557 viviendas usadas y
pertenecientes a particulares alquiladas a demandantes de vivienda protegida inscritos
en Etxebide. El gran éxito de este programa radica en las garantías ofrecidas a
propietarios y las rentas subvencionadas para inquilinos.
Pero no hay que olvidar dos aspectos de gran importancia en lo que respecta a este
programa. Por un lado, hay que destacar que aunque se consigue incrementar la oferta
de vivienda en alquiler, no se constituye un patrimonio público en alquiler; y por otro, el
elevado coste del programa Bizigune, que hace que la capacidad de incremento del
parque en alquiler por esta vía sea muy reducida.
Del análisis de este programa se desprende la conveniencia de su mantenimiento, pero
al mismo tiempo, el estudio de nuevas fórmulas de intermediación que con un menor
coste faciliten la movilización del mercado de alquiler, ofreciendo garantías a
propietarios e inquilinos.
En lo que respecta a la modalidad de viviendas tasadas, las tasadas municipales han
alcanzado un grado de cumplimiento del 75%, mientras que las tasadas autonómicas
edificadas únicamente han representado el 5% del objetivo planteado por el Plan.
Centrando la atención en las políticas de rehabilitación, hay que destacar el gran éxito
de las actuaciones acometidas, superando ampliamente los objetivos establecidos por el
Plan Director. En Junio de 2009, el Gobierno Vasco adoptó una serie de medidas
urgentes para la reactivación del sector de la construcción.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
140
Entre estas medidas, el Plan Extraordinario de Ayudas a la Rehabilitación, supuso un
fuerte incremento del presupuesto del año destinado a ayudas a la rehabilitación,
aumentando el objetivo de actuaciones planteado inicialmente en el Plan Director. Así,
se pasó de un objetivo de 41.500 actuaciones para el conjunto del período a 51.250. El
grado de cumplimiento del Plan en este epígrafe asciende al 113%.
En lo que respecta a este punto, hay que decir que el Plan Extraordinario de Ayudas
modifica algunos aspectos de la normativa, ampliando el público objetivo de las ayudas,
esto es, se incrementa la renta máxima para poder acceder a las ayudas.
Atendiendo a la captación de nuevos suelos para la edificación de viviendas protegidas,
el grado de cumplimiento se ha situado en el 69%, esto es, se ha adquirido suelo para
la edificación de 16.500 viviendas, frente a un objetivo de 24.000 para el conjunto del
cuatrienio. Este es uno de los aspectos que en los diferentes Planes de Vivienda
analizados hasta el momento, ha resultado menos satisfactorio.
Este balance evidencia así las enormes dificultades para la captación de nuevos suelos,
derivadas de la escasez de terrenos edificables: orografía de la CAPV, proceso municipal
de planeamiento urbanístico, presiones del mercado, etc. Aún así, y a pesar de los
grandes inconvenientes, el Departamento de Vivienda, debe continuar centrando sus
esfuerzos en la captación de suelos en aquellas ubicaciones donde hay demanda,
garantizando un reparto equitativo de las nuevas edificaciones y no respondiendo a
criterios de disponibilidad de suelo.
El balance del programa Eraikal ha sido muy satisfactorio. Gracias a este programa el
Departamento de Vivienda continúa contribuyendo al fomento de la calidad en el sector
de la construcción, ya que numerosas empresas han conseguido obtener sus
certificaciones en gestión de la calidad, medioambiental y prevención de riesgos
laborales, en el marco de este programa.
Finalmente, hay que destacar la importante labor de inspección y sanción del fraude que
el Departamento de Vivienda lleva realizando en los últimos años con el fin de
concienciar a la ciudadanía de la importancia de garantizar la función social del parque
de vivienda protegida.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
141
6.3.3. Satisfacción con la actuación del Departamento
En el presente apartado se procede a analizar la valoración que diferentes colectivos
realizan sobre la actuación del Departamento de Vivienda. Así, atendiendo al colectivo
de personas inscritas en Etxebide, y en lo que respecta a la percepción que tienen sobre
la actuación del Gobierno Vasco en materia de vivienda, los resultados de la Encuesta
realizada por el Departamento arrojan una puntuación de 55 puntos en una escala de 0
a 100, mostrando bastante estabilidad a lo largo de los últimos años, con una mejoría
en 2009.
En cuanto al análisis de la valoración de la actuación del Gobierno Vasco en función del
tiempo que llevan inscritos los demandantes en Etxebide, se comprueba un
empeoramiento de la percepción en la medida en que transcurre el tiempo inscrito en
Etxebide, y por tanto, no se ven cubiertas las expectativas de acceder a una vivienda
protegida.
Gráfico 6.25 Valoración actuación Gobierno Vasco. Población inscrita en Etxebide.
52,449,0
54,5 54,5
30
35
40
45
50
55
60
2005 2006 2007 2009
Indi
ce (0
-100
)
Fuente: Encuesta a la población inscrita en Etxebide. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Por su parte, la población adjudicataria de una vivienda protegida realiza una mejor
valoración de la actuación del Gobierno Vasco en materia de política de vivienda que las
personas inscritas en Etxebide.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
142
Gráfico 6.26 Valoración actuación Gobierno Vasco. Población adjudicataria.
64,663,765,1 65,1
30
40
50
60
70
2006 2007 2008 2009
Indi
ce (0
-100
)
Fuente: Encuesta a la población adjudicataria de vivienda protegida, 2009. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes,.
En cuanto a la valoración que el colectivo de adjudicatarios realiza sobre el proceso de
adjudicación, hay que decir que en términos generales es bastante positiva, si bien,
ésta es superior entre los adjudicatarios en propiedad que entre aquellos que han
recibido una vivienda en régimen de alquiler.
Gráfico 6.27 Valoración general del proceso de adjudicación
64,5 67,768,1 69,7
30
40
50
60
70
80
2006 2007 2008 2009
Indi
ce (0
-100
)
Fuente: Encuesta a la población adjudicataria de vivienda protegida, 2009. Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes,.
Las personas que han resultado adjudicatarias de una de las viviendas del programa
Bizigune, muestran una elevada satisfacción con el Programa, siendo mayor entre los
nuevos adjudicatarios que entre los que llevan más de un año residiendo en la vivienda.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
143
Gráfico 6.28 Satisfacción general media con el Programa Bizigune según antigüedad y Territorio Histórico
67,2 70,268,372,8 71,6
30
40
50
60
70
80
Antiguos Nuevos Araba Bizkaia Gipuzkoa
Indi
ce (0
-100
)
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Encuesta a población inquilina del Programa Bizigune.
6.3.4. Recursos económicos empleados por el Departamento y las Sociedades Públicas
a) Ejercicio 2009
El Departamento y VISESA destinaron en 2009 a las políticas de vivienda un importe
total consolidado de 353,3 millones de euros, lo que representa un incremento del 4%
respecto de 2008.
El programa de vivienda es fuertemente inversor ya que el 87% de los recursos
empleados se dedicaron a los capítulos 6 y 7, de inversiones.
El Departamento empleó 207,4 millones de euros en la ejecución del Programa de
Vivienda, destinando el grueso de los recursos a inversiones (compra de suelo y
edificación de viviendas) y a otorgar ayudas a las familias y a las sociedades promotoras
para la promoción de vivienda en régimen de alquiler.
Los recursos destinados a inversiones directas continuaron en 2009 retrocediendo en
términos absolutos y relativos después del fuerte descenso experimentado en 2008, a
favor de la partida de subvenciones y transferencias de capital. En efecto, las
inversiones directas representaron en 2009 el 31% del conjunto de inversiones frente al
36% en 2008 y el 48% en 2007.
En cuanto a los recursos empleados por las Sociedades Públicas, VISESA y SPGVA, el
volumen total ascendió a 193 millones de euros. El grueso de este importe estuvo
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
144
destinado a la edificación de viviendas de protección pública, siendo también absorbida
por el programa Bizigune una parte importante de los recursos.
Cuadro 6.31 Recursos económicos destinados a las políticas de vivienda
(Millones de euros)
CONCEPTO Media 02-
05 2006 2007 2008 2009
Media 2006-
09
DEPARTAMENTO Inversiones 120,63 145,82 163,46 176,15 184,14 167,39 Gastos corrientes 21,3 25,77 25,42 22,66 23,26 24,28 Total 141,93 171,59 188,88 198,81 207,40 191,67 VISESA y SPGVA Inversiones 101,71 185,74 186,66 163,48 170,02 176,48 Gastos corrientes 5,87 8,19 13,38 23,48 23,30 17,09 Total 107,58 193,93 200,04 186,96 193,32 193,56 GRUPO VIVIENDA Inversiones 205,29 301,85 310,74 294,58 306,71 303,47 Gastos corrientes 27,17 33,96 38,80 46,14 46,56 41,37 Total 232,46 335,81 349,54 340,72 353,27 344,84
Gasto capital: Inversiones Directas + Transferencias y Subvenciones de capital. * Datos consolidados (no equivale a la suma de importes del Departamento y Sociedades). Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Atendiendo al detalle de las inversiones del Departamento, hay que destacar que la
mayor partida correspondió en 2009 a las subvenciones y subsidios otorgados a las
familias (37,1 millones, 20,1% del total). A este respecto es preciso recordar la partida
extraordinaria incorporada en 2009 gracias al Plan Extraordinario de Ayudas a la
Rehabilitación que incrementó el presupuesto en diez millones de Euros.
Por otro lado, las subvenciones concedidas a VISESA para la promoción de viviendas
protegidas ascendieron a 26,3 millones (14,3% del total). La compra de suelo
constituyó la tercera partida más importante (25,3 millones, un 13,7%)
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
145
Cuadro 6.32 Inversiones del Departamento por líneas de actividad
(Millones de euros)
Media 2002-05 Media 2006-09 M.€ %
2006 M.€
2007 M.€
2008 M.€
2009 M.€ M.€ %
Inversiones Directas 61,73 51,2 71,87 77,76 62,61 57,11 67,34 40,2 Compra de suelo 11,28 9,4 23,06 38,70 28,92 25,29 28,99 17,3 Urbanización 9,39 7,8 11,45 7,84 6,90 15,93 10,53 6,3 Edificación viviendas 40,70 33,7 37,05 30,43 22,02 14,65 26,04 15,6 Otras 0,35 0,3 0,31 0,79 4,77 1,24 1,78 1,1
Sub. y transf. capital 58,91 48,8 73,95 85,70 113,54 127,03 100,06 59,8 Subv. compra y urban. suelo 0,20 0,2 0,25 0,00 0,00 0,00 0,06 0,0 Subv. VISESA Prom. Viv. 13,09 10,9 19,21 24,50 22,96 26,26 23,23 13,9 Subv. Prom. Concertadas 5,41 4,5 4,85 5,03 3,37 8,51 5,44 3,2 Subv. Prom. Alquiler 2,88 2,4 7,60 7,23 20,39 19,93 13,79 8,2 Subv. Alokabide 1,49 1,2 6,79 5,29 7,88 5,89 6,46 3,9 Subv. y subsidios familias 22,16 18,4 19,24 20,96 27,25 37,05 26,13 15,6 Áreas degradadas 6,22 5,2 1,90 4,00 4,33 4,39 3,66 2,2 Accesibilidad 2,58 2,1 3,00 3,00 3,97 2,57 3,14 1,9 Programa Eraikal 0,92 0,8 0,45 0,54 1,15 1,24 0,85 0,5 Programa Bizigune 3,63 3,0 10,00 14,38 21,59 21,19 16,79 10,0 Tanteos y retractos 0,33 0,3 0,50 0,50 0,50 0,00 0,38 0,2 Sostenibilidad 0,00 0,0 0,02 0,27 0,15 0,00 0,11 0,1 Otras 0,00 0,0 0,14 0,00 0,00 0,00 0,04 0,0
Total Inversiones 120,63 100,0 145,82 163,46 176,15 184,14 167,40 100,0
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
En el caso de VISESA y SPGVA, del detalle de las inversiones se extrae que el grueso de
los recursos se destinó a la edificación de viviendas (112,1 millones, un 66%) y al
programa Bizigune (32,8 millones, un 19%).
Cuadro 6.33 Inversiones de VISESA y SPGVA por líneas de actividad
(Millones de euros)
Media 2006-2009
Media 2002-2005
2006 M. €
2007M. €
2008 M.€
2009 M.€
M. € %
Inversiones Directas 93,58 149,97 142,20 132,00 127,17 137,84 78,1 Compra de suelo 3,82 53,17 31,83 14,38 14,83 28,55 16,2 Edificación viviendas 88,38 96,24 106,01 107,51 112,08 105,46 59,8 Otras 1,38 0,56 4,36 10,11 0,26 3,82 2,2
Sub. y transf. capital 8,14 35,77 44,46 31,48 42,85 38,64 21,9 Programa Bizigune 3,28 14,05 20,21 26,73 32,81 23,45 13,3 Tanteos y retractos 4,83 3,55 5,16 4,56 10,00 5,82 3,3 Otras 0,03 18,17 19,09 0,19 0,04 9,37 5,3
Total Inversiones 101,71 185,74 186,66 163,48 170,02 176,48 100,0
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
b) Balance Financiación y Costes del Plan 2006-2009
Las ayudas concedidas por el Departamento para la promoción de viviendas,
rehabilitación y obtención de suelo han supuesto una utilización de recursos financieros
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
146
por un importe total de 1.209 millones de euros, quedando ligeramente por debajo de
los 1.268 millones de euros contemplados en el cuadro de financiación del Plan Director
de Vivienda 2006-2009 (95%).
No obstante, la suma de los préstamos totales concedidos en el marco del Plan Director,
esto es, incorporando la financiación para los alojamientos dotacionales y para la
adquisición para el arrendamiento, se situó en 1.315 millones de euros, cifra que sí
supera la previsión de financiación inicial (103%).
El análisis por línea de actuación muestra una desigual utilización de los recursos
previstos. En efecto, los préstamos destinados a la promoción en alquiler (216,6
millones de euros) no han alcanzado las previsiones establecidas (375,4 millones),
mientras que el volumen de préstamos destinados a la promoción en venta (952,3
millones de euros) ha superado claramente las previsiones establecidas (798,6
millones).
En lo que respecta a la financiación de las actuaciones de rehabilitación, no se ha
alcanzado la previsión efectuada. Así, los 26,8 millones de euros concedidos han
quedado un 33% por debajo de lo previsto (39,8 millones).
Finalmente, el importe total de financiación destinada a la compra de suelo se cifró en
13,8 millones de euros, situándose muy por debajo de los 72,6 millones que se habían
contemplado en el Plan Director 2006-2009.
Cuadro 6.34 Recursos financieros del Plan Director 2006-2009
(Millones de euros)
Previsión Realización Cumplimiento (%)
Promoción para alquiler 375,35 216,62 57,7 Promoción para venta 798,60 952,25 119,2 Rehabilitación 39,84 26,79 67,2 Obtención de suelo 72,60 13,83 19,0 Alojamientos dotacionales -- 16,65 -- Adquisición para arrendamiento -- 88,63 -- TOTAL 1.268,39 1.314,77 103,7 Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Por otra parte, atendiendo al capítulo de costes presupuestarios directos del programa
de vivienda, se comprueba que los costes del Plan Director se elevaron a 766,7 millones
de euros, cifra un 23% superior a los 624,3 millones previstos en el Plan.
La explicación de este exceso hay que buscarla fundamentalmente en las mayores
inversiones directas realizadas y destinadas principalmente a la edificación de viviendas
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
147
y compra y urbanización de suelo, superando en un 38% la previsión contemplada. En
concreto, se invirtieron 269,4 millones de euros, cuando la previsión contemplaba 194,9
millones para este capítulo.
En cuanto a los costes derivados de las subvenciones y transferencia de capital, el
exceso observado fue de menor orden. Concretamente, en el período del Plan Director
los costes ascendieron a 400,2 millones de euros, frente a una previsión de 363,1
millones, esto es, un 10% superior.
Un análisis más detallado permite comprobar un importe significativamente más
elevado que la previsión efectuada, de las ayudas destinadas a VISESA para la
promoción de viviendas. En efecto, los 92,9 millones de euros suponen 4,4 veces más
que la previsión contemplada (21,1 millones). Por el contrario, las subvenciones
destinadas a la promoción en alquiler (55,2 millones de euros) no han alcanzado la
previsión (88,5 millones).
Cuadro 6.35 Costes presupuestarios directos del Plan Director 2006-2009
(Millones de euros)
Previsión Realización Cumplimiento
(%)
Inversiones Directas 194,89 269,36 138,2 Compra de suelo 74,89 115,96 154,8 Urbanización 33,94 42,12 124,1 Edificación viviendas 86,06 104,16 121,0 Otras -- 7,12 --
Sub. y transf. capital 363,14 400,24 110,2 Subv. compra y urban. suelo 9,00 0,24 2,7 Subv. VISESA Prom. Viv. 21,09 92,92 440,6 Subv. Prom. Concertadas 0,00 21,76 -- Subv. Prom. Alquiler 88,50 55,16 62,3 Subv. Alokabide 33,00 25,84 78,3 Sub. rehabilitación 66,40 66,33 99,9 Subv. Adquisición viv. libre usada familias y subsidios* -- 38,19 --
Áreas degradadas 15,00 14,64 97,6 Accesibilidad 12,80 12,56 98,1 Programa Eraikal 2,36 3,40 144,1 Programa Bizigune 112,00 67,16 60,0 Otras 3,00 2,12 70,7
Total Inversiones 558,03 669,60 120,0 Gastos personal y funcionamiento 66,29 72,21 108,9 Otros gastos corrientes -- 24,91 -- Total costes presupuestarios 624,32 766,72 122,8
* La cifra engloba subvenciones para la adquisición de vivienda libre usada y subsidiación de los préstamos para la promoción o adquisición de vivienda para alquiler.
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
148
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
149
7. RESUMEN Y CONCLUSIONES
7.1. Contexto económico general
2009 ha supuesto el año del inicio de la recuperación de la economía mundial en
conjunto, logrando en el último trimestre del año una tasa interanual positiva y
mostrando así los primeros indicios de superación de un proceso de profunda recesión.
En cuanto a los países europeos, se comprueba un retraso en la salida de la recesión.
Sin embargo, aunque el balance anual resultó muy negativo, las tasas negativas se han
ido atenuando, de modo que se ha finalizado el año con tres trimestres consecutivos de
mejora. Por su parte, la recuperación de la economía española se muestra más
rezagada que la del resto de países europeos, aunque mejorando también en la última
parte del año.
En este contexto general, la economía vasca ha registrado un decrecimiento del PIB (-
3,8%) que representa el peor dato estadístico de la historia económica reciente. No
obstante, los resultados más favorables de los últimos dos trimestres del año parecen
apuntar también a la llegada del cambio de ciclo.
Atendiendo a los primeros datos de avance de 2010, el PIB vasco ha registrado en el
tercer trimestre de 2010 un crecimiento positivo del 0,6% respecto del mismo período
del año precedente, tratándose del segundo trimestre consecutivo con crecimientos
interanuales positivos, tras seis trimestres consecutivos en negativo. Según estos datos,
la economía vasca se adelanta a la española, puesto que los datos avanzados por el
Instituto Nacional de Estadística cifran el crecimiento interanual en un 0,2% para el
conjunto de la economía española.
7.2. La oferta de vivienda en la CAPV
El sector constructivo, a pesar de haber mejorado sus tasas interanuales en la última
parte del año, continuaba situado en un nivel muy negativo. La edificación residencial
no acaba de despegar, estando inmersa en un proceso de ajuste. La tasa interanual del
PIB se cifró en el -5,7% en el conjunto del año, en tanto que el índice coyuntural de la
construcción situó el retroceso del sector en un -15,4%. Asimismo, la destrucción del
empleo, aunque fue menor en el último trimestre del año, registró una tasa negativa del
-7,6% en el cuarto trimestre de 2009.
En este escenario, como no puede ser de otro modo, los datos sobre las iniciaciones de
vivienda arrojan significativas contracciones. Así, en 2009 fueron iniciadas 3.855
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
150
viviendas libres (-38% respecto al año precedente), y 3.196 viviendas de protección
pública (-49% anual).
En el conjunto del Estado el descenso experimentado ha sido aún mayor, puesto que el
nivel constructivo en los años precedentes era de una magnitud muy superior al
registrado en la CAPV. En efecto, las algo más de 80.000 viviendas libres iniciadas en el
conjunto del Estado en 2009, constituyen un tercio de las iniciaciones del año
precedente y casi siete veces menos que las viviendas iniciadas en 2007.
El precio medio asociado al mercado de vivienda libre de nueva construcción en la
CAPV, ha mantenido una elevada estabilidad en los últimos dos años, sin llegar a
registrar un importante retroceso a pesar del estancamiento del mercado inmobiliario.
En concreto, el precio medio de la vivienda nueva libre en 2009 se cifró en 4.032 €/m2,
-0,5% respecto al promedio de 2008 y -2% respecto al precio de hace dos años.
Sin embargo, la baja actividad del mercado inmobiliario ha acumulado un stock de
vivienda usada en oferta que ha hecho descender el precio medio un 10% en el último
año en el conjunto de la CAPV. El promedio en 2009 se cifró en 3.779 €/m2, siendo así
la primera vez, en los últimos diez años que la vivienda de segunda mano registra un
precio medio inferior a la vivienda libre de nueva construcción en el conjunto de la
CAPV, concretamente, un 6% menos.
En cuanto al mercado de alquiler libre, la renta media de las viviendas usadas
pertenecientes a particulares y puestas en oferta de alquiler a través de agentes de la
propiedad inmobiliaria, ha registrado en 2009 el primer retroceso de la serie estadística.
En efecto, el promedio de 2009 se situó en 875 € mensuales, lo que ha representado un
descenso del 10% anual.
Por su parte, la oferta de vivienda protegida detectada en 2009, se distribuyó entre un
68% ofertada en venta con un precio medio de 1.469 €/m2 y un 32% ofertada en
régimen de alquiler, situándose la renta media en 220 € mensuales, promedio
ponderado de los 325 €/mes de las VPO y los 121 €/mes de las viviendas sociales.
Finalmente, cabe mencionar que los operadores del sector inmobiliario comienzan a
mostrar en 2009 los primeros síntomas de optimismo, aludiendo a una posible
recuperación del mercado. Así, el índice de dinamismo que mide la actividad del
mercado inmobiliario se cifró en 2009 en 21 puntos en una escala 0-100, valor aún muy
negativo pero superior a los 8 puntos registrados en 2008. Asimismo, el índice de
previsión de ventas (62 puntos) mejora las expectativas del año precedente.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
151
7.3. Las necesidades y demanda de vivienda en la CAPV
La difícil situación económica mantiene retenida una demanda expectante ante las
perspectivas de evolución del mercado. Las dificultades de acceso a la financiación
hipotecaria, la destrucción de empleo y la elevada incertidumbre existente, acumulan
unas necesidades que no terminan de aflorar al mercado.
En términos de demanda de vivienda protegida, Etxebide registraba en 2009 más de
96.000 expedientes de solicitud, si bien, un 38% de las solicitudes demandaba
únicamente una vivienda en propiedad, de modo que el volumen de expedientes que
aceptarían el régimen de alquiler como opción válida para solucionar su problema de
vivienda se cifraba en algo más de 59.000 solicitudes.
Por otro lado, en esta cuantificación es necesario tener presente que el 73% de las
demandas corresponden a solicitudes individuales, puesto que es habitual que las
parejas realicen la inscripción a título individual a pesar de que en una posible
adjudicación ocuparían la vivienda conjuntamente.
El perfil de estos demandantes respondía a personas jóvenes (el 58% menor de 35
años), solteras (76%) y con unos ingresos medios de 18.500 € brutos anuales (suma de
los ingresos de los titulares de la solicitud). Asimismo, un 12% de las personas
solicitantes tenía nacionalidad extranjera (el 22% en Álava). Destaca entre los
demandantes extranjeros una mayoría de solicitudes que cuentan con más de un titular
(70% frente al 22% entre los nacionales), y una mayor aceptación del régimen de
alquiler (92% frente al 62% en el resto).
Si las inscripciones en el registro de Etxebide ofrecen una fotografía de la demanda de
vivienda protegida de la CAPV, la estadística de transacciones del Ministerio de Vivienda,
que recoge las compraventas de vivienda formalizadas ante notario, presenta el nivel de
materialización de la demanda de vivienda (libre y protegida) en compra.
Así, los datos de 2009 constituyen otro claro indicador de la situación que atraviesa el
mercado inmobiliario. En efecto, el pasado año 17.498 viviendas cambiaron de
propietarios, un 17% menos que el año precedente, si bien, el descenso no se ha
sentido con igual intensidad en todos los territorios. Así, mientras Bizkaia retrocedió un
21%, Gipuzkoa lo hizo en un 16% y Álava en un 10%. A este respecto, hay que
destacar la elevada presencia del mercado protegido en Álava, que ha contribuido a
este menor descenso. De este modo, la ratio de transacciones por mil habitantes resulta
más elevada en Álava (24 por mil) que en Gipuzkoa y Bizkaia, ambos territorios con un
17 por mil.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
152
Por otro lado, no hay que olvidar que también ha disminuido la compra de viviendas
situadas fuera de la Comunidad Autónoma por parte de compradores residentes en la
CAPV. Los datos han puesto de relieve un retroceso tanto en términos absolutos, como
respecto de su representación sobre el total de transacciones de vivienda. En concreto,
en 2009 4.897 compradores vascos adquirieron una vivienda fuera de la CAPV (-22%
respecto a 2008); este volumen representa el 22% del total de transacciones de la
CAPV (el 26% en 2008).
7.4. La rehabilitación de vivienda en la CAPV
El parque de viviendas de la CAPV, según los últimos datos de la Estadística de
Población y Viviendas de 2006 publicada por el EUSTAT, ascendía a cerca del millón de
unidades, en concreto, 981.045 viviendas familiares. Este volumen resulta, a todas
luces, muy elevado para una población de algo más de 2.100.000 habitantes.
Pero el problema al que se enfrenta la CAPV, son las importantes necesidades de
actuación sobre un parque antiguo, inaccesible y mal conservado. Además, el problema
se va a agudizar en la medida en que se asiste a un proceso de envejecimiento del
parque, pero al mismo tiempo a un proceso de envejecimiento de la población, lo que
derivará en mayores y más urgentes necesidades de adaptación de las viviendas.
En concreto, cerca de 80.000 edificios y más de 325.000 viviendas tienen una
antigüedad superior a los 50 años, por lo que según la Ley de Suelo del País Vasco de
2006 están obligados a someter el edificio a una inspección técnica (ITE).
Por otro lado, según los datos del Censo de 2001, unas 28.000 viviendas se
encontraban localizadas en edificios en mal estado o ruinoso, y otras 58.000 viviendas
en edificios que contaban con deficiencias de diversa índole.
Por último, cabe destacar el elevado volumen de viviendas que carecen de ascensor.
Los datos del Censo de 2001 apuntaban al 67% del conjunto de edificios plurifamiliares,
lo que suponía unas 365.000 viviendas (43% de las viviendas).
En la última década, el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco ha concedido
numerosas ayudas para la instalación de ascensores. Así, aproximadamente el 25% de
las subvenciones para la realización de obras comunitarias han sido destinadas a la
colocación de ascensores, lo que ha supuesto un promedio anual de unas 3.700
viviendas. No obstante, el volumen de necesidades es aún muy elevado, y se prevé un
incremento derivado de la necesidad de cambio de ascensores obsoletos.
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
153
7.5. La financiación hipotecaria
En este escenario de crisis, el acceso a la financiación hipotecaria ha entrañado grandes
dificultades. El volumen de hipotecas formalizadas en 2009 ascendió a 27.491 unidades,
lo que representó una contracción del 14% respecto al año precedente. Además, el
descenso experimentado por el importe de las hipotecas contratadas fue de mayor
orden, -24%, de modo que la hipoteca media se cifró en 144.000 € (163.000 € en
2008).
La nota positiva en este contexto parte del significativo descenso de los tipos de interés
en 2009, situándose el EURIBOR en 1,24% a fin de 2009, frente al 3,45% que
registraba un año antes. Así, el menor importe medio de las hipotecas formalizadas y el
aminoramiento de los tipos de interés redujeron el esfuerzo financiero de los hogares
vascos hasta el 32% (48% en el año precedente).
Por otro lado, la proporción de familias vascas con créditos hipotecarios en vigor
registró un nuevo incremento, de modo que en 2009 casi uno de cada tres hogares
vascos contaba con una hipoteca en vigor (31% del total).
Finalmente, la tasa de dudosidad del crédito a los hogares para la adquisición de
vivienda con garantía hipotecaria continuó creciendo en 2009, ascendiendo hasta el
2,84% (2,36% en 2008). Sin embargo, cabe destacar el registro de un descenso en la
tasa de dudosidad correspondiente a las Cajas de Ahorro en el último trimestre del año.
7.6. Conclusiones
En los últimos dos años se ha asistido a una de las peores situaciones económicas, en
términos globales, de los últimos tiempos. La CAPV, aunque entró más tarde en la
crisis, y el impacto ha sido menos acentuado que en el conjunto del Estado, está
sufriendo también los efectos de la recesión. En lo que al mercado inmobiliario se
refiere, 2009 ha supuesto uno de los peores registros, en todos los indicadores
económicos y financieros analizados en los últimos tiempos.
Así, el nivel de iniciaciones de viviendas ha constituido el más bajo de los últimos veinte
años. Las compraventas de viviendas se han reducido drásticamente ante una demanda
retenida y expectante. Las dificultades de acceso a la financiación hipotecaria y la
destrucción de empleo no contribuyen a movilizar un mercado fuertemente estancado.
En este escenario las administraciones públicas han tratado de inyectar algo de oxígeno
en forma de ayudas públicas para frenar el deterioro de la economía. El Departamento
de Vivienda del Gobierno Vasco, en este contexto, ha conseguido mantener una cuota
Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan,Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
154
del 45% de viviendas protegidas en el conjunto de iniciaciones y ha puesto en marcha
medidas como el Plan extraordinario de ayudas a la rehabilitación que ha contribuido a
movilizar el sector de la construcción por un lado, y a incrementar el volumen de
familias que han podido beneficiarse de ayudas para acometer actuaciones de
rehabilitación en sus viviendas, por otro.
A este respecto, es preciso destacar que la rehabilitación y la regeneración urbana se
configuran actualmente como una de las prioridades de las actuaciones de las políticas
de vivienda. En efecto, entre los principales objetivos del Pacto Social por la Vivienda
del País Vasco y del nuevo Plan Director de Vivienda y Renovación Urbana de la CAPV
2010-2013, están el de propiciar un crecimiento más sostenible, renovando y
regenerando los espacios urbanos y poniendo en valor y optimizando el parque
existente mediante actuaciones que prolonguen la vida útil de los edificios. Así, la
rehabilitación debe ser entendida como una alternativa válida a la nueva edificación.
Finalmente, atendiendo a las previsiones, hay que destacar que en la segunda mitad de
2009, se comenzaron a atisbar los primeros síntomas de recuperación. Pero, de la
misma forma que la entrada en la crisis fue muy desigual en los diferentes países y
ámbitos geográficos, la recuperación también está siendo muy desigual.
En lo que respecta a la economía vasca, las previsiones efectuadas por la Dirección de
Economía y Planificación del Gobierno Vasco apuntan a una tasa media de crecimiento
del PIB del 0,5% para 2010 y un 1,8% para 2011, lo que indicaría una consolidación de
la recuperación para ese año. No obstante, atendiendo a la construcción, y
especialmente en lo que al sector inmobiliario residencial se refiere, se prevé un mayor
retardo en la reactivación del mercado.