Post on 23-Jan-2016
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TASACION COMERCIAL PROPIEDAD URBANACalle .Porvenir 298, esquina Yungay
Comuna De Lanco
San José de la Mariquina Agosto 2015
Luis Andrés Espinoza Arevalo.Ingeniero ForestalTasador de Bienes Raíces Urbanos, Agrícolas y Forestales.
Oficina. Padre Placido 146, San José de la Mariquina Celular 99313681.
1. INTRODUCCION
La presente Tasación Comercial tiene como finalidad determinar el valor comercial de la siguiente propiedad.
Un terreno de 400 m2, ubicada en calle Porvenir Nº298, esquina Avenida Yungay , en la citada propiedad se emplaza una casa habitación de dos pisos de 200 m2 totales construidos, y un galpón habilitado como taller de hojalatería de 107,95 m2
Solicitante de tasación : Sucesión de Don Guillermo Alberto Campos Campos.
3. SINGULARIZACIÓN CARACTERIZACIÓN DE LAS PROPIEDADES
3.1 PROPIEDAD CALLE Porvenir Nº298, esquina Yungay
a) Dirección : Calle .Porvenir 298, esquina Yungay b) Rol Avaulo : 25-8, comuna Lanco c) Superficie terreno: 400 m2
Foto Nº1. Foto aérea Ubicación de la propiedad
d) Características del sector
DESTINO: Residencial si CONSERVACION: Bueno siComercial si Regular siIndustrial MaloAgrícolaObreroMixto
INTERES : Alto si ARTERIA TIPO: Principal siMedio Secundaria Bajo Pasaje
Camino
EDAD MEDIA Nuevo NIVEL SOCIO AltoMedio si ECONOMICO Medio-AltoAntiguo Medio siRemodelado Medio-Bajo
Bajo
URBANIZACION CALZADA EDIFICACION TIPOHormigón si Aislada si
Asfalto PareadaPiedra huevillo Adosada
Local
EQUIPAMIENTO Municipalidad a 290 metrosBanco a 270 metrosNotaria a 260metrosEscuela a 200 metrosHospital a 300 metrosCarabineros a 15 metros
DESARROLLO URBANO
EstacionarioEn expansión siCambio Destino
La propiedad se ubica en Avenida Yungay esquina Porvenir. La importancia de la citada Avenida Yungay radica en que es parte de Ruta T 203 que une las localidades de Lanco con Panguipulli, y permite el retorno de turistas desde Panguipulli a Ruta 5 Sur.
Es posible apreciar, viviendas antiguas y nuevas, con frentes amplios, y construcciones de dos pisos en su mayoría. Es posible además, encontrar negocios de los más variados giros.
Carabineros de chile se encuentra frente a propiedad, y servicios como Municipalidad, Notaria, Escuelas , Colegios , y Hospital se ubican en promedio a no más de 200 metros .
Foto 2. Fotografía aérea de ubicación de propiedad respecto a avenida Yungay y salida a Panguipulli
Foto 3. Vista de Avenida Yungay, orientada hacia salida a Panguipulli,
Foto 4 . Comercios varios en Avenida Yungay
Foto 5. Paradero de buses que provienen desde Panguipulli , y comercio de los más variados giros existentes en Avenida Yungay, 100 metros de propiedad en evaluación .
d) Descripción física de la propiedad
.1. TERRENOFrente Calle Porvenir 20 metrosFrente Calle Avenida Yungay 20 metros Superficie total Terreno 400 m2 Topografía Plana de forma regularGrado de aprovechamiento Parcial Calidad de suelo Buena
2. EDIFICACIONES En la propiedad es posible evaluar dos construcciones que se proceden a caracterizar a continuación.
2.1- Casa habitación de 2 pisos de200 m2 construidos
ESPECIFICACIONES TECNICAS GENERALES
Edificación de 2 pisos de 200m2 construidos
Edad aproximada promedio de la obra 40 años
ESTRUCTURAHormigón armado
Albañilería ReforzadaMadera siMetálicaAdobe
DIVISIONES INTERIORES PUERTAS MARCOSMetálica Vidriadas Madera siMas enchapada Tablero MetálicosMadera si terciadas AluminioAlbañileria Reforzada madera si
REVESTIMIENTO INTERIOR INSTALACION ELECTRICALinolio Embutida si A la vistaCerámica RED AGUA POTABLEPintura si Fría si Caliente noAzulejos ALCANTARILLADO
si
PAVIMENTOS CIELOSAlfombra Madera siCerámica LosaParquet Yeso Madera si VulcanitaCemento radier si PinturaFlexit
REVESTIMIENTOS EXTERIORES VENTANAS MARCOSMadera si Madera si Madera siEnchape Ladrillo Metálica MetálicaEstuco Aluminio AluminioZinc 5-VPintura si
ESTRUCTURA TECHUMBRE CUBIERTA EDIFICIOMadera si Teja arcillaMetálica Tejuela
Zinc si
CALIDAD ESTADO DE CONSERVACIONBuena ExcelenteMedia Bueno Corriente si Normal Minima Regular siInferior Malo
Registro fotográfico
Foto 6, Muestra frente de propiedad a calle Yungay., es posible apreciar primer y segundo piso, y alero de negocio.
Foto Nº7 Frente de la Propiedad y frontis carabineros De Chile Por Calle Porvenir
Foto 8. Acceso a casa habitación comedor
Foto 9 . Vista general cocina Foto 10. Vista general baño.
Foto 11. Escalera acceso 2 piso Foto 12. Cielos y su deterioro en segundo piso
Foto 13.Vista general, segundo Piso Foto 14, revestimientos exteriores segundo piso
Foto 15, Vista desde patio a vivienda, es posible apreciar deterioro primer piso.
Foto 16, sector se salida de casa habitación a patio interior.
2.2- Galpón Taller Hojalatería 107,95 m2 construidos
ESPECIFICACIONES TECNICAS GENERALES
Edificación Taller 107,95 m2
Edad aproximada de la obra 40 años
ESTRUCTURAHormigón armado
Albañilería ReforzadaMadera siMetálicaAdobe
DIVISIONES INTERIORES PUERTAS MARCOSMetálica Vidriadas Madera siMas enchapada Tablero MetálicosMadera si Zinc si AluminioAlbañileria Reforzada madera si Zinc
REVESTIMIENTO INTERIOR INSTALACION ELECTRICALinolio Embutida A la vista siCerámica RED AGUA POTABLEMetalica Fría si Caliente noAzulejos ALCANTARILLADO
si
PAVIMENTOS CIELOSAlfombra Madera siCemento si Zinc siParquet Yeso Madera VulcanitaLinóleo PinturaFlexit
REVESTIMIENTOS EXTERIORES VENTANAS MARCOSMadera Madera Madera siEnchape Ladrillo Metálica MetálicaEstuco Aluminio AluminioZin siPintura
ESTRUCTURA TECHUMBRE CUBIERTA EDIFICIOMadera si Teja arcillaMetálica Tejuela
Zinc si
CALIDAD ESTADO DE CONSERVACIONBuena ExcelenteMedia Bueno Corriente Normal Minima si Regular siInferior Malo
Registro fotográfico
Foto 17, Frontis Taller de hojalatería por calle Porvenir
Foto 18, Techumbre y vista lateral hojalatería.
Foto 19 . Estructura de techumbre en Madera Taller de Hojalatería
Foto 20, revestimientos interiores taller de hojalatería
Foto 21. Pisos taller hojalatería
Foto 22, Revestimientos interiores y techumbre taller de hojalatería
2.3.- Obras Complementarias
Foto 23, Cerco Pandereta , en una extensión de 20 metros
Foto 24. Portón de acceso a patio Interior
Foto 25. Alero frontis por calle Porvenir y Avenida Yungay, correspondiente a 57,5 m2.
e) Valoración de la propiedad
e.1. Análisis para Valoración:
Depreciación Física: La cual se debe al desgaste físico en los materiales producido por el deterioro que se ocasiona con la edad, el trabajo y el uso, en especial para una construcción de mas de 40 años. La vivienda requiere reparaciones, principalmente en revestimientos exteriores que dan al patio, además se requiere sustitución de cielos en el segundo piso.
e.2 Tasación
Criterios de tasación (Valor Comercial)
Dentro de la evaluación se han considerado los siguientes aspectos:. Forma, tamaño y topografía de la propiedad Usos del sector Accesibilidad a la propiedad, Oferta y demanda del sector Situación del entorno inmediato Emplazamiento de la propiedad en el área urbana Calidad, estado de conservación , remodelaciones y antigüedad de las
construcciones Forma y dimensiones de la propiedad. Valores de mercado
m2 $/m2 Valor suelo sub total total sitio
Sitio Terreno 400 65.000 26.000.00026.000.00
0$26.000.000
m2 $/m2 Valor por piso sub total total casa
Casa habitación
primer piso 149 170.000 25.330.00025.330.00
0 $33.490.000segundo piso 51 160.000 8.160.000 8.160.000
200 m2 $/m2 Valor sub total total hojalatería
Taller Hojalatería
estructura 107,95 30.000 3.238.500 3.238.500$4.102.100
radier 107,95 8.000 863.600 863.600
m2 $/m2 Valor sub totaltotal obras complementarias
Obras complementaria
s
alero negocio -casa 57,5 15.000 862.500 862.500
$1.322.500 metros lineales$/mlineal Valor sub total
pandereta 20 18.000 360.000 360.000portón 4 25.000 100.000 100.000
Servicios Instalación eléctrica, Agua Potable, Alcantarillado $2.000.000
TASACION PROPIEDAD $66.914.600
La TASACION COMERCIAL de PROPIEDAD URBANA, individualizada como Calle .Porvenir Nº298, esquina Yungay , alcanza a $66.914.600
Elaboro :.
……………………………………………………………Luis Andrés Espinoza Arevalo.
Ingeniero ForestalTasador de Bienes Raíces Urbanos, Agrícolas y Forestales.