Post on 02-Nov-2019
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 1
Situación Inmobiliaria y ConstrucciónArgentina
Agosto 2018
Mensajes clave
La turbulencia cambiaria produjo una rápida desmejora en la accesibilidad y puso fin en 2T18 a la primavera de la construcción que había sido impulsada en 2017 por el fuerte avance de la obra pública y el despegue de los créditos en UVA
Estimamos que el freno al mercado hipotecario es temporario debido a que existe una significativa demanda insatisfecha de vivienda y que una vez estabilizado el mercado cambiario continuará impulsando la demanda de crédito para la compra, teniendo en cuenta que la evolución de las cuotas de préstamos no difiere sustancialmente de la de los alquileres y que la deuda tiende a caer en relación al valor de la propiedad
Pese a la reducción de los costos de la construcción y la baja rentabilidad relativa del alquiler, no prevemos una aumento masivo de la oferta de inmuebles en venta que impulse una corrección a la baja de los precios (que muestran señales de sobrevaluación) debido principalmente al bajo endeudamiento de los propietarios
Un desarrollo sostenible del mercado inmobiliario requiere mayor penetración del crédito hipotecario y mayor eficiencia de toda la cadena de intermediación y regulación. En este sentido, es clave lograr un sendero de desinflación con baja volatilidad de precios relativos que permita desdolarizar la cotización de las propiedades
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 3
Índice
01
02
El boom de la construcción yla primavera inmobiliaria
Factores estructurales sostendrán el mercado luego del freno coyuntural
03 Requerimientos para un desarrollo sostenible del mercado inmobiliario
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 4
01El boom de la construcción y
la primavera inmobiliaria
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 5
En los últimos tres años se han producido cambios que repercutieron en la performance de los sectores inmobiliario y de construcción
Dic’15 a Jun’16
Abr’16
Oct’16 a Mar’17
2017
May’18 a Jul’18
Levantamiento del “cepo” y normalización cambiaria
Lanzamiento de línea de créditos hipotecarios ajustables: UVA’s
Impacto del sinceramiento impositivo (UDS 116,8 mil millones)
Boom de los créditos hipotecarios y activación de la demanda
Corrida cambiaria y enfriamiento de las escrituraciones
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 6
La construcción lideró el crecimiento en 2017 y en 1T 2018
Estimador mensual de actividad económica (EMAE) por sector Variación % interanual, Dic-17 vs Dic-16
Evolución EMAE y ConstrucciónVariación % interanual
Fuente: BBVA Research en base a INDEC
La construcción cerró 2017 con un aumento interanual de 11% empujado por la obra pública y los créditos hipotecarios, superando el crecimiento promedio de la economíaDesde Mar-17, este sector ha ido creciendo ininterrumpidamente hasta Jun-18 (-0,1% a/a) mostrando la primer cifra negativa luego de 15 meses. En el acumulado a Jun-18, la economía creció 0,6% mientras que la construcción creció 10,9%Como consecuencia, también se expandieron la producción de cemento, acero crudo, derivados minerales no metálicos, la industr ia metalmecánica y otros materiales de construcción (ladrillos, revestimientos, yeso, etc.)
-10,2%0,0%0,4%0,8%1,0%1,2%1,2%1,4%1,5%1,9%2,2%2,5%2,5%2,6%
4,3%4,7%
11,0%
-15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%Pesca
Electricidad, gas y agua
Adm. pública y defensa
Comercio y reparaciones
Minas y canteras
EMAE general
Agro, ganadería, caza y silv.
Financiero
Construcción
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
ene-
17fe
b-17
mar
-17
abr-
17m
ay-1
7ju
n-17
jul-1
7ag
o-17
sep-
17oc
t-17
nov-
17di
c-17
ene-
18fe
b-18
mar
-18
abr-
18m
ay-1
8ju
n-18
EMAE Construcción
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 7
La política de infraestructura del Gobierno aún impulsa la construcción, aunque desacelera
Después de un 2017 en que los llamados a licitación aumentaron 122% a/a en promedio, los montos licitados en 2018 se redujeron sustancialmente (-31% a/aa junio)
A pesar del impacto de la corrida cambiaria, el Gobierno se propuso continuar con las obras en ejecución, pero podría demorarse el inicio de otras nuevas financiadas bajo el esquema PPP debido a dificultades para obtener el financiamiento
Hay expectativas desfavorables para la construcción en los próximos meses por el ajuste en los gastos de capital del sector público y mayor incertidumbre de precios y costos de financiamiento para la construcción de vivienda residencial
Llamados a licitación para obra públicaMontos en millones de $ y variación % interanual
Fuente: BBVA Research en base a Construar
-100%
0%
100%
200%
300%
400%
500%
600%
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
ene-
17fe
b-17
mar
-17
abr-1
7m
ay-1
7ju
n-17
jul-1
7ag
o-17
sep-
17oc
t-17
nov-
17di
c-17
ene-
18fe
b-18
mar
-18
abr-1
8m
ay-1
8ju
n-18
Montos (eje izq.) Variación (eje der.)
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 8
La implementación del esquema de PPP para el financiamiento de infraestructuras podría amortiguar las señales recesivas
Según el Global Infrastructure Hub (GIH) del G-20, Argentina requiere una inversión anual promedio de 4,5% del PIB en infraestructuras para poder crecer a una tasa sostenida del 3% anual. Las mayores brechas se observan en autovías, ferrocarriles y energía
En la última década, el sector público fue el principal (aunque insuficiente) inversor en infraestructuras, ya que el congelamiento tarifario desalentó la inversión por parte de los privados
El financiamiento privado es clave para cubrir las necesidades de infraestructura. En este sentido, se licitaron y adjudicaron proyectos de PPP para construir 6 corredores viales por alrededor de 7000 km (USD 6mM), con la perspectiva de sostener la actividad del sector, a pesar del reciente freno de la obra pública y de los créditos hipotecarios. Sin embargo las tensiones financieras globales y los recientes escándalos de corrupción dificultan el acceso al crédito de las constructoras argentinas.
Brecha de infraestructura en ArgentinaPorcentaje respecto del PIB
0
1
2
3
4
5
6
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
2023
2025
2027
2029
2031
2033
2035
2037
2039
Tendencia actual Inversión necesaria
Fuente: BBVA Research en base a Global Infrastructure Hub G-20
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 9
Los indicadores del sector de la construcción residencial también se retrajeron
Indicadores del sector de la construcciónVariación % interanual
La velocidad de crecimiento del Indicador Sintético de Actividad de la Construcción (ISAC) se redujo significativamente en 1S18, finalizando la fase expansiva iniciada en Mar-17
Los despachos de cemento, principal insumo dentro del ISAC, siguen la performance del sector, registrando gran retracción en 2T18
El cambio regulatorio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la modificación del escenario macroeconómico afectaron la superficie autorizada para la construcción de obras privadas, las cuales experimentaron una gran caída en los últimos meses
El indicador del Grupo Construya*, luego del impacto de la turbulencia cambiaria alcanzó un crecimiento negativo en Jun-18 dando fin a 14 meses de cifras positivas consecutivas
La serie de permisos de construcción funciona como un indicador anticipado de la actividad y muestra una desaceleración del crecimiento del sector a partir de mayo de 2017, donde alcanzó su pico. La disminución de inicios de nuevas obras en abril-junio 2018 augura que el dinamismo del sector seguirá reduciéndose
* El índice Construya mide el nivel de actividad de once empresas representativas del mercado de la construcción para seguir la evolución del sector de construcción residencialFuente: BBVA Research en base a INDEC, Construar, Construya y Asociación de Fabricantes de Cemento Portland
-40%-30%-20%-10%
0%10%20%30%40%50%
ene-
16fe
b-16
mar
-16
abr-1
6m
ay-1
6ju
n-16
jul-1
6ag
o-16
sep-
16oc
t-16
nov-
16di
c-16
ene-
17fe
b-17
mar
-17
abr-1
7m
ay-1
7ju
n-17
jul-1
7ag
o-17
sep-
17oc
t-17
nov-
17di
c-17
ene-
18fe
b-18
mar
-18
abr-1
8m
ay-1
8ju
n-18
ISAC Despachos de cemento
Trabajadores privados registrados Permisos para construcción
Índice Construya
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 10
Escrituras en Ciudad de Buenos AiresCantidad de actas notariales mensuales
Fuente: BBVA Research en base a Colegio de Escribanos CABA
Crisis cambiaria Abr-18
Cepo cambiario Oct-11
… al igual que en el sector inmobiliario tras el fuerte desarrollo de 2017
-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
ene-
10m
ay-1
0se
p-10
ene-
11m
ay-1
1se
p-11
ene-
12m
ay-1
2se
p-12
ene-
13m
ay-1
3se
p-13
ene-
14m
ay-1
4se
p-14
ene-
15m
ay-1
5se
p-15
ene-
16m
ay-1
6se
p-16
ene-
17m
ay-1
7se
p-17
ene-
18m
ay-1
8Cant. Escrituras Desest. (eje izq.) Promedio histórico (eze izq.)
Var. % a/a (eje der.)
La cantidad de escrituras mensuales en CABA aumentó 108% (desestacionalizado) desde el levantamiento del “cepo cambiario” en Dic-15 hasta May-18, superando el promedio histórico y alcanzando niveles similares al promedio de los años ’90 (5.614 escrituras/mes)
Luego de la primavera hipotecaria, el mercado se estancó en los últimos meses por la crisis cambiaria y el número de escrituras cayó 11% a/a. Incluso, se observa que disminuyeron las búsquedas de propiedades en los principales portales de compraventa de la web.
Interés de compraventa de inmuebles en la webBase 100 = noviembre 2015
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
nov-
2015
ene-
2016
mar
-201
6
may
-201
6
jul-2
016
sep-
2016
nov-
2016
ene-
2017
mar
-201
7
may
-201
7
jul-2
017
sep-
2017
nov-
2017
ene-
2018
mar
-201
8
may
-201
8
jul-2
018
Inmueble Zonaprop Argenprop
Fuente: BBVA Research en base a Google Trends
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 11
El crédito hipotecario despegó en 2017 con la aparición de UVA’s que permitió financiar un 30% de las escrituras…
Fuente: BBVA Research en base a Colegio de Escribanos CABA. Fuente: BBVA Research en base a BCRA.
La reciente volatilidad cambiaria hizo disminuir de manera significativa la cantidad de tomadores de crédito por el desfase entre el préstamo a recibir en pesos y el valor de la propiedad en dólares, en adición a la suba de la tasa de interés y la incertidumbre económica
Montos escriturados en CABA y % con hipotecasEn millones de dólares y en %
Stock de crédito hipotecario total y con UVAEn millones de pesos
Stock de crédito hipotecario total y con UVAProporción de stocks y variaciones % m/m
Fuente: BBVA Research en base a BCRA.
Las altas de nuevos créditos hipotecarios se estancaron a partir de julio
0
200
400
600
800
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
e
0%5%10%15%20%25%30%35%
Monto promedio anual Escrituras (eje izq.)Porcentaje Escrituras Hipotecarias (eje der.)
-
50.000
100.000
150.000
200.000
jun-
16
sep-
16
dic-
16
mar
-17
jun-
17
sep-
17
dic-
17
mar
-18
jun-
18
Stock UVA (eje izq.) Hipotecarios sin UVA (eje izq.)
-20%0%
20%40%60%80%
100%
jun-
16ag
o-16
oct-1
6di
c-16
feb-
17ab
r-17
jun-
17ag
o-17
oct-1
7di
c-17
feb-
18ab
r-18
jun-
18
Stock UVA Hipotecarios sin UVA
Var. Préstamos sin UVA Var. Stock UVA
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 12
…pero aún la penetración de los préstamos hipotecarios en Argentina es limitada
Ratio Créditos Hipotecarios / PIB en la RegiónDatos correspondientes al 1T18
El crédito hipotecario en relación al PIB se encuentra aún muy alejado de los estándares regionales (promedio Región: 7,7%)
La mayor volatilidad cambiaria en un mercado donde las propiedades se cotizan en dólares junto con la fuerte suba de la tasa de interés posiblemente suponga un freno para la demanda de crédito hipotecario
Sin embargo, no significa necesariamente la desaparición del mercado que, como en Chile, podría superar la volatilidad de precios relativos y continuar siendo la opción elegida
Fuente: BBVA Research
1,55%
8,60%
24,47%
5,13%
6,15%
3,57% 4,72%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Argentina Brasil Chile Colombia Perú México Uruguay
Promedio:7,7%
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 13
02Factores estructurales
sostendrán el mercado luego del freno coyuntural
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 14
El déficit habitacional en Argentina alcanza al 29% de los hogares
92% Población urbana
30%Población viviendo en villas y asentamientos informales
69%Viviendas habitadas por propietarios
30%Personas viviendo en hogares con hacinamiento
9%Personas en hogares con vivienda inadecuada
Fuente: BBVA Research en base a INDEC y Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda
Soluciones propuestas por el Gobierno
Plan Nacional de Hábitat
Plan de Vivienda
Fondo Nacional de la Vivienda (FoNaVi)
Plan de Renovación Urbana
Créditos subsidiados (ProCreAr)
…pero podrán verse reducidas o discontinuadas por necesidad de
ajuste fiscal
12,2MTotal de hogares
3,5MHogares con déficit habitacional
70%Déficit cualitativo (hacinamiento, falta de infraestructura y/o servicios, etc.)
30%Déficit cuantitativo (necesidad de vivienda nueva)
1,8MHogares con déficit habitacionalconcentrados en las provincias de Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 15
La demanda de vivienda no se pudo efectivizar por la ausencia de financiamiento en un entorno de alta inflación
Como consecuencia de la virtual desaparición de préstamos hipotecarios luego de la crisis de 2001/2001, el acceso al financiamiento formal para una propiedad se vio prácticamente imposibilitado por la alta inflación
Los cuellos de botella en la oferta de tierras asequibles en las grandes ciudades y las estrictas regulaciones sobre la utilización de tierras (como el tamaño mínimo de parcela) sumaron restricciones de oferta que incrementan los precios de mercado y los asentamientos informales
Hay una necesidad de abordar tales restricciones para que no se conviertan en limitaciones estructurales vinculadas al desarrollo inmobiliario una vez que el país alcance la estabilidad macroeconómica
Relación Préstamos Hipotecarios / PIB
Fuente: BBVA Research en base a BCRA y Ministerio de Hacienda y Finanzas
1,3%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
e
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 16
La introducción del crédito en unidades indexadas mejoró la accesibilidad al mercado hipotecario
Adquisición propiedad 60m2 Accesibilidad sueldo promedioVariable UVA Tasa fija UVA Tasa fija(valores expresados en miles)Valor propiedad en USD 157 157 87 87Valor propiedad en $ 4.696 4.696 2.614 2.614Valor propiedad en UVAs 184 - 103 -Financiamiento 75% 75% 75% 75%Total financiado en $ 3.522 3.522 1.960 1.960Total financiado en UVAs 138 - 77 -
Plazo en meses 360 360 360 360TNA 9,5% 36% 9,5% 36%
Valor cuota en UVAs 1,2 - 0,7 -Cotización UVA en $* 25,47 - 25,47 -Valor cuota inicial en $ 30 80 17 59Salario individual en $ 60 213 34 120Relación Cuota/Ingreso familiar (2p) 25% 18,8% 24,8% 24,6%
Valor Alquiler en $ 17 17 11 11Relación Alquiler/Cuota 58% 22% 68% 19%
* Valor original, no expresado en miles.Fuente: BBVA Research en base a Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, Gobierno Ciudad Autónoma de Buenos Aires y Reporte Inmobiliario
La innovación que introduce la unidad indexada UVA es que resulta en una cuota inicial más baja (pero constante en términos reales a lo largo de la vida del crédito) lo cual reduce la relación cuota/ingreso y permite el acceso a más familias.Bajo las condiciones de mercado, permite el acceso a una propiedad de 60 m2 para una familia con salarios promedio de $ 60 mil, mientras que en un esquema de tasa fija, se requeriría un salario medio de $ 213 mil.Dos salarios promedio del sector privado formal permitirían la compra de una vivienda de USD 87 mil bajo el esquema UVA, pero se requerirían dos salarios de $ 120 mil para acceder a la misma propiedad con tasa fija
Observaciones:Simulación realizada para adquisición de vivienda permanente, considerando a un individuo en relación de dependenciaIngreso familiar es la suma de 2 salariosTipo de cambio ($/USD): $30
Valor UVA al 15/08/2018La propiedad alcanzable para el sueldo promedio formal corresponde a una unidad de 33m 2 (2 ambientes)Salario promedio formal: $33.513 de acuerdo a MTESSPrecios de referencia según promedio de departamentos usados en CABA
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 17
En 2018 desmejoran inicialmente las condiciones de accesibilidad a nuevos préstamos por baja de salarios en USD
Accesibilidad a la viviendaCantidad de salarios mensuales necesarios para adquirir una propiedad de 60m2 en CABA
Fuente: BBVA Research en base a Reporte Inmobiliario e INDEC
La accesibilidad mejoró en 2017 debido al mayor crecimiento de los salarios respecto al del precio de las propiedades en dólares por la apreciación cambiaria, pero en 2018 la brecha entre ambas variaciones se amplió significativamente debido a las turbulencias de los últimos meses. La cantidad de salarios necesarios para adquirir una vivienda tipo se ha incrementado en un 43% a julio 2018 respecto de 2017
Salarios ($) vs Tipo de CambioVariaciones porcentuales interanuales
Sin embargo, la recomposición salarial y la mayor estabilidad cambiaria tenderán a mejorar la accesibilidad en el próximo semestre
-8%0% -1%
5% 1% 2%
18%
5% 6% 10%
20%
48%
14%
59%
12%
56%
10%13%16%21%
21%29%
20%26%
32%30%27%
32%
31%
34%
29%26%
-20%-10%
0%10%20%30%40%50%60%70%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
e
Tipo de Cambio promedio (USD/$) Salarios ($)
89 94 90 89 8676
9083
70 66 71 7162
84 82
118
020.00040.00060.00080.000100.000120.000140.000160.000180.000
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
e
0
20
40
60
80
100
120
Sueldos necesarios (eje izq.) Valor dpto. 60m2 (eje der.)
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 18
Pero no se han deteriorado las condiciones para los deudores existentes
Evolución CVS, valores de alquiler y de propiedadesBase 100 = octubre 2016 Pese a desfasajes temporarios, las
cuotas de créditos hipotecarios otorgados en los últimos años han avanzado en promedio a un ritmo similar a los alquileres y los salarios desde 2016
El valor de la propiedad ha continuado creciendo en dólares, mejorándose el valor de los bienes raíces frente a otros activos post-devaluación
El peso de la deuda hipotecaria en relación al valor de la propiedad se ha reducido post-devaluación debido al gradual traslado a precios
Fuente: BBVA Research en base a INDEC, BCRA y Gobierno CABA
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
4T '16 1T '17 2T '17 3T '17 4T '17 1T '18 2T '18
CVS Índice Alquileres Índice UVA Índice Valor Propiedad
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 19
Los créditos UVA ya se instalaron como una alternativa al alquiler
Evolución Cuota Préstamo UVA, alquileres y salario medioEn pesos
Evolución relaciones cuota/alquiler, cuota/salario familiar y deuda préstamo/valor de la propiedadEn %
Fuente: BBVA Research en base a INDEC, Ministerio de Trabajo y Seguridad Social y Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
A pesar de que la cuota del préstamo hipotecario UVA se ubica algo por encima del valor del alquiler que le correspondería a la misma propiedad, aumenta a un ritmo similar, manteniendo el peso dentro del ingreso familiar. El saldo por cancelar del crédito no supera el valor de mercado de la propiedad, sino que, por el contrario, la relación entre ambos es cada vez menor debido a la revalorización del inmueble
010.00020.00030.00040.00050.00060.00070.00080.000
mar
-17
jul-1
7no
v-17
mar
-18
jul-1
8no
v-18
mar
-19
jul-1
9no
v-19
mar
-20
jul-2
0no
v-20
mar
-21
jul-2
1no
v-21
mar
-22
jul-2
2no
v-22
Cuota Alquiler Salario medio
0%20%40%60%80%
100%120%140%160%180%
mar
-17
jul-1
7no
v-17
mar
-18
jul-1
8no
v-18
mar
-19
jul-1
9no
v-19
mar
-20
jul-2
0no
v-20
mar
-21
jul-2
1no
v-21
mar
-22
jul-2
2no
v-22
Cuota/Salario fliar. Cuota/Alquiler Deuda/Valor Propiedad
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 20
Benchmarking Préstamos Hipotecarios UVA
EntidadesPlazo
(meses)Monto Máx. (millones $)
RCI (%)
LTV (%)
Tasa (%)
Banca Privada 240-360 5 – 15 25 – 30 70 – 75 8,5 – 10
Banca Pública 120-360 2,4 – 5 25 75 – 80 6,4 – 10,5
Fuente: BBVA Research en base a Gerencia de Productos BBVA Francés
Condiciones bancarias para adquisición de vivienda permanenteBenchmarking: plazos, montos máximos, RCI, LTV y tasas
En promedio, el plazo máximo se mantiene en 30 años a la vez que los bancos en general financian un 75-80% del valor del inmueble
Con respecto a las tasas reales pactadas en 2017 (en que se promocionó fuertemente el sistema UVA especialmente desde los bancos públicos), en 2018 las mismas se ubican entre 8 y 10% (un incremento de 250-300 pb)
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 21
La oferta de nuevos inmuebles debería verse incentivada luego de la devaluación…
La Q-Tobin es un ratio que muestra la relación entre el precio de los departamentos y el costo de la construcción; es decir, informa acerca de los incentivos existentes a invertir en nuevas unidades
El precio de los departamentos tuvo un comportamiento moderadamente creciente (alrededor de un 12% anual), pero hasta 2015 los costos (materiales y mano de obra) aumentaron en mayor proporción erosionando el atractivo para construir
En la actualidad, el indicador se posiciona por encima del valor 100, lo que significa que existen más incentivos a construir que a comprar una propiedad
La devaluación que el peso ha sufrido desde fines de 2017 bajó el costo de la construcción en dólares, permitiendo que los desarrolladores tengan una mejora en el margen de rentabilidad
Precio de departamentos versus costo de la construcciónBase 100 = 2005
Las turbulencias de los últimos meses han presionado alza los precios de las propiedades frente a los costos de construcción, en particular salarios, ventaja que debiera erosionarse gradualmente por el traslado a precios de la depreciación
Fuente: BBVA Research en base a Reporte Inmobiliario y Cámara Argentina de la Construcción
100,0 95,1 90,483,1
105,5102,2
88,7 88,095,2 90,7
82,0
111,6111,3
168,7
8090
100110120130140150160170180
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
e
Q-Tobin Media
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 22
…pero la incertidumbre cambiaria y el bajo retorno de los alquileres podría frenar la mayor oferta…
Si bien la inversión inmobiliaria es a largo plazo y tiene baja volatilidad, su renta se registra actualmente entre los mínimos históricos, por debajo de otras inversiones financieras. La modalidad de alquileres en Argentina deja en manos del inquilino el pago no sólo del alquiler, sino también de expensas e impuestos municipales, a excepción de los extraordinarios. Ello le pone un límite a la rentabilidad a percibir por el locador.
En 2018 los bonos soberanos y el mercado de acciones rinden anualmente en dólares entre 1,9 y 6,6 pp más que el alquiler, el cual está afectado con una alícuota impositiva del 35% mientras que la renta financiera está gravada al 15%
A pesar de las alternativas con rendimiento superior al del alquiler de un inmueble, la mayoría de los argentinos confía más en el mantenimiento del valor en dólares de la propiedad, principalmente en contexto de incertidumbre cambiaria
Rentabilidad anual alquileres vs alternativasRendimiento en dólares
Fuente: BBVA Research
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
-40%-30%-20%-10%
0%10%20%30%40%50%60%70%
ene-
16m
ar-1
6m
ay-1
6ju
l-16
sep-
16no
v-16
ene-
17m
ar-1
7m
ay-1
7ju
l-17
sep-
17no
v-17
ene-
18m
ar-1
8m
ay-1
8ju
l-18
MERVAL (USD) (eje izq.) LEBAC (USD) (eje izq.)
Alquiler (eje der.) BONAR '24 (USD) (eje der.)
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 23
… manteniendo el valor de la propiedades… El precio de la vivienda ha aumentado desde 2005 a una tasa promedio de 9,5%, registrando su máximo en 2016 (+14,1%) pese a que entre 2011 y 2016 el mercado inmobiliario estuvo prácticamente paralizado por las restricciones del “cepo” cambiario
Los indicadores tradicionales apuntan a una sobrevaluación relativa de los inmuebles: el precio de las propiedades en relació n a los ingresos familiares se incrementó significativamente, superando su promedio, especialmente después de la devaluación.
El ratio Alquiler/Precio, que computa la rentabilidad de mantener un inmueble en alquiler, muestra una tendencia decreciente desde 2005, registrando su mínimo en 2018 (4,41%) y volviéndose menos atractiva que otras inversiones o indicando que el precio debería caer para mejorar la rentabilidad del activo
Ratio Precio vivienda / Ingreso familiarEn %
Ratio Alquiler / Precio viviendaEn %
Fuente: BBVA Research en base a Reporte Inmobiliario e INDEC Fuente: BBVA Research en base a Reporte Inmobiliario e INDEC
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
e
Indicador Promedio -1σ +1σ
3,5%
5,0%
6,5%
8,0%
9,5%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
e
Indicador Renta Bruta Promedio -1σ +1σ
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 24
…pese a que Buenos Aires asciende al 3° puesto en el ranking regional 2018 de mayor precio del m2
Precio del m2 de DepartamentosMontos en dólares
Precio del m2 de DepartamentosVariación porcentual interanual (2018 vs 2017)
Las ciudades argentinas relevadas se ubican entre las que mayor incremento de precio han tenido en el valor del m2 de departamentosEn 2017, el valor para Buenos Aires era de USD 2.659, ubicándose en el puesto Nº 4 del RIAL
Fuente: BBVA Research en base a Relevamiento Inmobiliario de América Latina (Di Tella-Navent)
El Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL) reporta el precio del m2 de departamentos de similares condiciones y barrios selectos en ciudades de 10 países de América Latina comparables a lo que en Ciudad de Buenos Aires son
Barrio Norte, Belgrano, Caballito y Recoleta. El cómputo se hace a partir del precio ofrecido.
-10%-5% -4% -2%
1% 3%7% 8% 8% 9% 10% 13% 15% 18%
33%
Río
de J
anei
roC
iuda
dde
Pan
amá
San
Pab
lo
Qui
to
Sant
iago
de C
hile
Mon
tevi
deo
Mon
terr
ey
Bogo
tá
Lim
a
Prom
edio
Ros
ario
Cór
doba
Buen
os A
ires
Gua
dala
jara
Méx
ico
DF
2.233
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000
Río de JaneiroSantiago
Buenos AiresMontevideoSan PabloMéxico DFPromedio
LimaPanamáRosario
CórdobaMonterrey
BogotáGuadalajara
Quito
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 25
Sin embargo, es poco probable una corrección de precios post-devaluación
Los indicadores de sobrevaluación del sector inmobiliario hacen suponer que el precio de las propiedades debiera descender, m ás teniendo en cuenta la fuerte depreciación del peso.
Sin embargo, a diferencia de 2002, las condiciones del mercado argentino muestran que no existe un margen importante para una corrección de precios debido al bajo stock de créditos y las bajas cargas hipotecarias de las familias que obligue a los propietarios a una venta masiva de inmuebles ante el deterioro de las condiciones económicas.
Los incentivos también disminuyen debido al resguardo de valor que significa la propiedad en un contexto de volatilidad financiera.
Valor promedio m2 vs Índice de Tipo de Cambio Efectivo Real
Indicadores de sobrevaluación en el mercado inmobiliario
Fuente: BBVA Research en base a Reporte Inmobiliario, BCRA, INDEC Fuente: BBVA Research en base a Reporte Inmobiliario, BCRA, INDEC, GCBA y MTESS
0
50
100
150
200
250
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
Valor promedio m2 en USD (eje izq.) ITCER (eje der.)
Variación % precio de propiedades (desde 1T15) 28,3%
Precio propiedades / Ingresos vs. promedio largo plazo +55%
Ratio Alquiler/ precio propiedad vs. promedio largo plazo -41%
Participación de Préstamos hipotecarios en PIB 1,3%
Ratio Servicio de deuda hipotecaria 0,4%
Participación sectores Construcción e Inmobiliario en PIB 10%
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 26
03Perspectivas y
oportunidades de mejora
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 27
Como consecuencia de la devaluación del peso, el mercado inmobiliario experimentó cambios en las reglas de juego
Mayor margen para negociación de precios (-5% a 10%)
06Flexibilización de las preferencias de los compradores (localización y tamaño de la propiedad)
04
Agilización de tiempos en bancos y complementariedad con créditos personales
08Surgimiento del “dólar ladrillo”, promedio entre la cotización inicial y la firma de la escritura
07
Reducción del costo de la construcción
03Mayor ingreso necesario para acceder al préstamo hipotecario
01
Imposición de la re cotización de precios ante cambios de mercado
05
Desaceleración del aumento de los precios de inmuebles
02
Retraso en el lanzamiento de nuevos proyectos
09
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 28
Para contrarrestar el enfriamiento del sector, se otorgarán facilidades en Ciudad de Buenos Aires
Certificaciones de firmas gratuitas
Lanzamiento de programa para ayuda a mujeres a cargo de hogares sin cónyuge en el acceso a su primer vivienda
Créditos preferenciales para jóvenes de hasta 30 años en zonas específicas de la Ciudad
Aceptación de ingresos formales e informales para acceder a crédito para primer vivienda
Mayor accesibilidad para inquilinos en las garantías bancarias y mayor cobertura del contrato para el propietario
Pago en cuotas del primer mes de alquiler y del depósito a través de un seguro
Eximición para inquilinos de pago de comisiones y gastos de gestoría
Posibilidad de financiamiento para compra mediante crédito social en zonas específicas con ahorro previo del 10%
Mediaciones y asesoramientos legales sin costo
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 29
Medidas de corto plazo para amortiguar la desaceleración del mercado hipotecario
Bancos e inmobiliarias deben adaptar su estrategia para asesorar clientes en su decisión y acelerar los plazos
Propuesta: cotizar y tasar las propiedades en UVA en vez de hacerlo en dólares
Lento camino hacia la securitización como fondeo para la banca en un mercado de capitales poco profundo
Propuesta: fijar el valor del crédito en UVA en lugar de en pesos al momentos de otorgarlo para proteger parcialmente a los tomadores de aumentos en el valor de la propiedad (por variación del tipo de cambio) hasta la firma de la escritura
La demanda de crédito hipotecario continuará frenada hasta que el mercado financiero de señales de estabilidad
A pesar de la desaceleración de la actividad inmobiliaria, no se esperan caídas significativas en el precio de las propiedades
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 30
Un desarrollo sostenible del mercado inmobiliario a mediano plazo requiere
Estabilidad de precios relativos para mejorar la accesibilidad
Evitando bruscas fluctuaciones en la capacidad de endeudamiento por variaciones en el tipo de cambio y la tasas de interés
Estimamos una relativa estabilidad del tipo de cambio real y una lenta pero continua reducción de la inflación en los próximos 4 años
Desarrollo del mercado de crédito hipotecarioSe necesita incrementar el fondeo en UVAs y la titularización mediante la nueva ley de mercado de capitales (permite la posibilidad de extender plazos más allá de 30 años)
En este punto influye significativamente el esfuerzo por formalizar a aquellos trabajadores que se encuentran en situación irregular que les impide la bancarización
Reducir costos de transacción del mercado inmobiliario
Se requiere pronta reducción de los tiempos de espera de los registros catastrales y de las entidades bancarias en el avance de los trámites
Reducción de los costos de transacción de intermediarios, mayor desarrollo del mercado de cauciones y seguros que permitan cubrir el riesgo cambiario
Mejor respuesta del Estado para asistir a sectores de bajos ingresos en acceso a vivienda subsidiada
Es preciso usar eficientemente los recursos públicos dedicados a viviendas, priorizando las condiciones de accesibilidad y la provisión de servicios más que la entrega de casas
Se necesita más atención a la población más vulnerable para mejorar su condición socioeconómica que le permita alcanzar una alternativa de vivienda formal
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 31
El presente documento, elaborado por el Departamento de BBVA Research, tiene carácter divulgativo y contiene datos, opiniones o estimaciones referidas a la fecha del mismo, de elaboración propia o procedentes o basadas en fuentes que consideramos fiables, sin que hayan sido objeto de verificación independiente por BBVA. BBVA, por tanto, no ofrece garantía, expresa o implícita, en cuanto a su precisión, integridad o corrección.
Las estimaciones que este documento puede contener han sido realizadas conforme a metodologías generalmente aceptadas y deben tomarse como tales, es decir, como previsiones o proyecciones. La evolución histórica de las variables económicas (positiva o negativa) no garantiza una evolución equivalente en el futuro.
El contenido de este documento está sujeto a cambios sin previo aviso en función, por ejemplo, del contexto económico o las fluctuaciones del mercado. BBVA no asume compromiso alguno de actualizar dicho contenido o comunicar esos cambios.
BBVA no asume responsabilidad alguna por cualquier pérdida, directa o indirecta, que pudiera resultar del uso de este documento o de su contenido.
Ni el presente documento, ni su contenido, constituyen una oferta, invitación o solicitud para adquirir, desinvertir u obtener interés alguno en activos o instrumentos financieros, ni pueden servir de base para ningún contrato, compromiso o decisión de ningún tipo.
Especialmente en lo que se refiere a la inversión en activos financieros que pudieran estar relacionados con las variables económicas que este documento puede desarrollar, los lectores deben ser conscientes de que en ningún caso deben tomar este documento como base para tomar sus decisiones de inversión y que las personas o entidades que potencialmente les puedan ofrecer productos de inversión serán las obligadas legalmente a proporcionarles toda la información que necesiten para esta toma de decisión.
El contenido del presente documento está protegido por la legislación de propiedad intelectual. Queda expresamente prohibida su reproducción, transformación, distribución, comunicación pública, puesta a disposición, extracción, reutilización, reenvío o la utilización de cualquier naturaleza, por cualquier medio o procedimiento, salvo en los casos en que esté legalmente permitido o sea autorizado expresamente por BBVA.
Aviso Legal
Situación Inmobiliaria y Construcción – Argentina / 32
Situación Inmobiliaria y ConstrucciónArgentina
Agosto 2018