Post on 30-Mar-2021
UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERIA
MINISTERIO DE VIVIENDA
MANUEL FERREYRA LUQUE
SETIEMBRE - 2019
FORMACION DE
PERITOS TASADORES
UNI / MANUEL FERREYRA LUQUE
SETIEMBRE - 2010
VALUACIÓN Y MERCADO
INMOBILIARIO
FUNDAMENTOS
EVOLUCIÓN HISTÓRICA
DE LA TEORÍA DEL
VALOR INMOBILIARIO
• ADAM SMITH
• DAVID RICARDO
• KARL MARX
• ESCUELA AUSTRIACA
• ALFRED MARSHALL
• TEORÍA CONTEMPORÁNEA
ADAM SMITH (1723-1790)
• EL VALOR
INMOBILIARIO ES IGUAL
A LA TIERRA, MÁS EL
CAPITAL, EL TRABAJO Y
EL BENEFICIO
• LA RENTA ES UN
EFECTO DEL VALOR.
RESULTA
DETERMINADA POR
ÉSTE
DAVID RICARDO (1772-1823)
• TEORÍA DEL COSTO DECRECIENTE Y DEL VALOR MARGINAL
• LAS TIERRAS MARGINALES GENERAN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS EN FUNCIÓN A LA CANTIDAD DE CAPITAL Y TRABAJO NECESARIOS PARA QUE PRODUZCAN
GRADIENTES DE RENTA
GRADIENTES DE RENTA Y ZONAS DE USO DE LA TIERRA TRIBUTARIAS DE LOS CENTROS DE MERCADO 1, 2, 3, 4, Y 5.
USOS DE LA TIERRA: PRODUCCIÓN DE LECHE, FREJOLES Y TRIGO.
SITUACIÓN:1. EXISTE MERCADO PARA
LECHE EN LOS CINCO CENTROS.
2. EXISTE MERCADO PARA FREJOLES EN LOS CENTROS 1, 2 Y 5.
3. EXISTE MERCADO PARA TRIGO SOLO EN EL CENTRO 1
KARL MARX (1818-1883)
• TEORÍA DE LA RENTA
ABSOLUTA
• LAS TIERRAS MEJORES Y
TAMBIÉN LAS
MARGINALES PRODUCEN
BENEFICIO EXEDENTE
• INTERPRETA LA
FORMACIÓN DE VALORES
EN FUNCIÓN DE LA
OFERTA Y LA DEMANDA
ESCUELA AUSTRIACA (S.XIX)JEVONS, MENGER, VON WIESER, VON BÖNM-BAWERK
• TEORÍA NEOCLÁSICA: EL
VALOR DE UN PRODUCTO
EQUIVALE AL COSTO DE
PRODUCCIÓN EN LAS
PEORES CONDICIONES DEL
MERCADO
• LA TEORÍA DEL VALOR-
UTILIDAD INCORPORA LA
RENTA COMO
CONSECUENCIA NORMAL
DE LA LEY ECONÓMICA DEL
VALOR
ALFRED MARSHALL (1842-1924)
• MECANISMOS DE
FORMACIÓN DE VALORES
A CORTO Y LARGO PLAZO
• EL PROGRESO GENERA
RENTAS EFÍMERAS
CONTINUAMENTE
• LAS RENTAS
PERMANENTES SON
PROPIAS DE LOS
INMUEBLES SUSCEPTIBLES
DE SER MONOPOLIZADOS
TEORÍA CONTEMPORÁNEA (S.XX)
• EL SUELO ES ÚNICO E
IRREPRODUCIBLE Y POR
TANTO ESCASO POR
NATURALEZA.
• ES LA NATURALEZA
MONOPÓLICA DE LA
LOCALIZACIÓN LA QUE
EXPLICA LA FORMACIÓN
DE RENTAS Y, POR
TANTO, DE VALORES
URBANOS
DETERMINANTES DE LA
DISTRIBUCIÓN
ESPACIAL DE LOS
VALORES URBANOS
• ACCESIBILIDAD
• CUALIFICACIÓN URBANÍSTICA
• JERARQUIZACIÓN SOCIAL
• SEGMENTACIÓN DEL MERCADO
VALOR DEL SUELO
URBANO
• LA DISTRIBUCIÓN ESPACIAL DE LOS PRECIOS DE LOS INMUEBLES A LO LARGO DE LA ESTRUCTURA URBANA NO VARÍA EN FORMA ARBITRARIA, SINO QUE RESPONDE A DETERMINANTES REFERIDOS A SU SITUACIÓN CONCRETA EN LA CIUDAD
TEORÍA DE LA
ACCESIBILIDAD
• LA MENOR O MAYOR
ACCESIBILIDAD AL
TRABAJO DETERMINA
LA FORMACIÓN
ESPACIAL DE VALORES
• CENTRO Y PERIFERIA
• INTERCAMBIO DE
COSTOS DE TRANSPORTE
Y VALOR DE SUELO
CUALIFICACIÓN URBANÍSTICA
DEL ESPACIO URBANO
• LAS DIFERENCIAS FÍSICAS DE CALIDAD ESPACIAL DETERMINAN LA FORMACIÓN DE VALORES
• EXTERNALIDAD DE CARÁCTER URBANÍSTICO
• NIVEL AMBIENTAL Y CALIDAD URBANA. BARRIOS HOMOGÉNEOS
INVERSIÓN URBANA
ECOLOGÍA Y USO DEL SUELO EN SUNDERLAND
RENOVACIÓN URBANA
RENOVACIÓN URBANA POR INICIATIVA ESTATAL E INICIATIVA PRIVADA EN ISRAEL
DISTRIBUCIÓN ESPACIAL
A TERCIARIO
(CENTRO)
B RESIDENCIAL
ALTO
C RESIDENCIAL
MEDIO
D INDUSTRIA
E RESIDENCIAL
POBRE
CUALIFICACIÓN URBANÍSTICA
1 CENTRO
FINANCIERO
2 INDUSTRIA
LIGERA Y
ALMACENES
3 RESIDENCIAL
POBRE
4 RESIDENCIAL
MEDIO
5 RESIDENCIAL
ALTO
JERARQUIZACIÓN SOCIAL
DEL ESPACIO URBANO
• LA SEGREGACIÓN SOCIAL DEL ESPACIO ES PRODUCTO DE UNA DEMANDA DIFERENCIADA EN EL MERCADO INMOBILIARIO
• DOMINACIÓN DE LA ESTRUCTURA URBANA POR GRUPOS GENERA RENTAS SOCIALES
DOMINACIÓN DE LA ESTRUCTURA
RENTAS SOCIALES
SEGREGACIÓN DEL ESPACIO
SEGREGACIÓN RELIGIOSA: JERUSALEM Y BELFAST
SEGREGACIÓN DEL ESPACIO
SEGREGACIÓN SOCIAL
EN FUNCIÓN DE
VALORES DEL SUELO
SEGREGACIÓN DEL ESPACIO
CHICAGO:
INCIDENCIA DE LA
SEGREGACIÓN RACIAL
EN VALORES DEL
SUELO
SEGMENTACIÓN DEL
MERCADO INMOBILIARIO
• EL MERCADO SE CARACTERIZA POR
UN DESARROLLO SEGMENTADO
• EXISTEN SUB-MERCADOS CON
RELACIONES DE OFERTA Y
DEMANDA AUTÓNOMAS
• PROCESOS DE FORMACIÓN DE
PRECIOS DIFERENCIADOS
INTERMEDIO
FUERZAS QUE AFECTAN
EL VALOR
• POLÍTICAS– PODER POLÍTICO
– IMPUESTOS
• ECONÓMICAS– ECONOMÍA NACIONAL
– OPORTUNIDADES
– CRÉDITO E INTERESES
– COSTO DE VIDA
• FÍSICAS Y AMBIENTALES– CLIMA Y PAISAJE
– CATÁSTROFES NATURALES
– CONTAMINACIÓN
• SOCIALES– COMUNIDAD
– COSTUMBRES DE CONSUMIDORES
– ESTRATO SOCIOCULTURAL
SUELO E INVERSIÓN
• EL MERCADO DE SUELO NO ES
ORIGINARIO SINO DERIVADO
• EL SUELO URBANO NO TIENE VALOR
POR SÍ MISMO SINO EN VIRTUD DE
LO QUE SE PUEDE HACER SOBRE ÉL
• ANÁLISIS DEL MAYOR Y MÁS
INTENSIVO USO POSIBLE
MAYOR Y MEJOR USO
• FÍSICAMENTE POSIBLE
• LEGALMENTE PERMISIBLE
• FINANCIERAMENTE VIABLE
• QUE ESTÉ APROPIADAMENTE
SUSTENTADO
• QUE DE CÓMO RESULTADO EL MÁS
ALTO VALOR
MERCADO INMOBILIARIO
DETERMINACIÓN DEL VALOR
PRINCIPIOS DEL MERCADO
• DEMANDA– POSIBLES COMPRADORES CON
CAPACIDAD DE ADQUIRIR
• OFERTA– VENDEDORES EN CONDICIONES DE
LIBRE COMPETENCIA
• LIBRE COMPETENCIA– NINGÚN AGENTE INFLUYE
• LIBRE CONCURRENCIA– LIBRE ACCESO Y SALIDA DE ACTORES
• ESCASEZ
– OFERTA LIMITADA DE EN EL MERCADO
• TRASFERIBILIDAD
– FACTIBILIDAD DE CAMBIO DE
POSESIONARIO
• UTILIDAD
– NECESIDAD DE ADQUISICIÓN
• HOMOGENEIDAD
– DIVERSOS VENDEDORES DE
PRODUCTOS HOMOGÉNEOS
• INFORMACIÓN Y
RACIONAILIDAD
– SE CONOCEN LOS PRODUCTOS Y LOS
PRECIOS
CARACTERÍSTICAS DEL
MERCADO DE BIENES
• MERCADO DE COMPETENCIA PERFECTA
• HOMOGENEIDAD DE BIENES
• NÚMERO ELEVADO DE COMPRADORES Y VENDEDORES
• INEXISTENCIA DE INFLUENCIAS EXTERNAS
• CONOCIMENTO ABSOLUTO DEL BIEN, EL MERCADO Y LAS TENDENCIAS
• LIBERTAD PLENA EN EL MERCADO INMOBILIARIO
CARACTERÍSTICAS DEL
MERCADO DE BIENES RAÍCES
• DESEQUILIBRIO ENTRE OFERTA Y DEMANA
• HETEROGENEIDAD DE BIENES
• NÚMERO LIMITADO DE COMPRADORES Y VENDEDORES
• INFLUYEN AGENTES EXTERNOS AL MERCADO
• CONOCIMENTO LIMITADO DEL MERCADO Y LAS TENDENCIAS
• LIBERTAD RELATIVA EN EL MERCADO INMOBILIARIO
MERCADERÍA INMOBILIARIA
• BIENES SUJETOS A LA OPERACIÓN DE UN MERCADO INEFICIENTE
• BIENES SUJETOS A FACTORES DE:– VALOR
– PRECIO
– COSTO
– INVERSIÓN
PRECIO
• PRECIO DE UNA MERCADERÍA
URBANA ES LA CANTIDAD DE
DINERO QUE UN COMPRADOR ESTÁ
DISPUESTO A PAGAR Y UN
VENDEDOR DISPUESTO A RECIBIR
EN LAS CIRCUNSTANCIAS
CONCRETAS DE LA TRANSACCIÓN
• PRECIO AL CONTADO / PAGO
DIFERIDO
• PRECIO DE LA PROPIEDAD / PRECIO
DE LOS DERECHOS
• PRECIO PAGADO / PRECIO
CONTRASTADO
• PRECIO MÁS PROBABLE / PRECIO
MÁS ALTO
• PRECIO DE EQUILIBRIO / PRECIO DE
OPORTUNIDAD
VALOR
• VALOR DE CAMBIO O VALOR DE
MERCADO
• VALOR DE USO
• VALOR DE MERCADO
– ES LA EQUIVALENCIA MÁS PROBABLE
DE UN INMUEBLE EN MONEDA QUE SE
OBTENDRÁ EN UN MERCADO
CARACTERIZADO POR UN
FUNCIONAMIENTO RACIONAL DE LA
OFERTA Y LA DEMANDA
• VALOR DE USO
– ES EL VALOR QUE TIENE UNA
PROPIEDAD DETERMINADA PARA UN
FIN DETERMINADO:
• VALOR DE UNA PROPIEDAD EN
FUNCIONAMIENTO
• VALOR COMO INTERÉS PÚBLICO
COSTO
• COSTO ES LA SUMA DE LOS APORTES
EN DINERO EFECTUADOS PARA LA
EJECUCIÓN MATERIAL DEL
INMUEBLE, INCLUYENDO
MATERIALES, MANO DE OBRA,
PROCEDIMIENTOS, PROMOCIÓN,
SERVICIOS, BENEFICIOS Y OTROS
VALOR DE INVERSIÓN
• VALOR DE INVERSIÓN ES EL QUE
PARA UN INVERSIONISTA EN
PARTICULAR DEBE ALCANZAR UNA
PROPIEDAD INMOBILIARIA DE
AUERDO CON SUS REQUERIMIENTOS
DE GANANCIA
INVERSIÓN PRIVADA
• SI EL VALOR DE
INVERSIÓN ES
IGUAL O MENOR
AL VALOR DE
MERCADO, LA
INVERSIÓN ES
FACTIBLE
• SI EL VALOR DE
INVERSIÓN ES
MAYOR QUE EL
VALOR DE
MERCADO, LA
INVERSIÓN NO ES
FACTIBLE
MERCADO
INMOBILIARIO
CLASIFICACIÓN DE
PRODUCTOS
CLASIFICACIÓN DE
PRODUCTOS
• POR SU UBICACIÓN
– PREDIOS URBANOS
– PREDIOS RURALES
• POR SU CONDICIÓN FÍSICA
– PREDIO URBANO SIN CONSTRUIR
– PREDIO URBANO CONSTRUIDO
• POR SU CONDICIÓN LEGAL– RÉGIMEN GENERAL
– RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMÚN
• POR SU USO– PRIMARIO: INDUSTRIAL
– SECUNDARIO: RESIDENCIAL
– TERCIARIO: COMERCIO Y SERVICIOS
PRODUCTOS INMOBILIARIOS
PREDIO SIN
CONSTRUIR
RÉGIMEN
GENERAL
INDUSTRIAL
PREDIO
CONSTRUIDO
PROPIEDAD
HORIZONTAL
RESIDENCIAL
COMERCIAL,
SERVICIOS
YOTROS
TIPOS DE MERCADO
• SEGÚN EL TIPO DE PREDIOS
– RESIDENCIALES
– COMERCIALES
– INDUSTRIALES
– AGRÍCOLAS
– ESPECIALES
TIPOS DE MERCADO
• SUBMERCADOS
– RESIDENCIALES: CASAS,
DEPARTAMENTOS, CONDOMINIOS
CASAS DE PLAYA
– COMERCIALES: OFICINAS, TIENDAS,
HOTELES, RESTAURANTES
– INDUSTRIALES: PESADA, LIVIANA
– AGRÍCOLAS: CULTIVO, GRANJAS
– ESPECIALES: ESCUELAS, CLÍNICAS
ANÁLISIS DE MERCADO
• ENFOQUES
– INDUCTIVO: DE LO PARTICULAR A LO
GENERAL
– DEDUCTIVO: DE LO GENERAL A LO
PARTICULAR
DETERMINACIÓN DE PRODUCTIVIDAD EN FUNCIÓN DEL USO, ESTRATEGIA DE
MERCADEO Y ESTIMACIÓN DE RENDIMIENTO
ANÁLISIS DE CAPTURA: ABSORCIÓN A CORTO PLAZO / PARTICIPACIÓN
A MEDIANO O LARGO PLAZO
ANÁLISIS DE EQUILIBRIO PARA DETERMINAR LAS
CONDICIONES DEL MERCADO: ACTIVO / DEPRIMIDO
ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA: POBLACIÓN
ATENDIDA / DESATENDIDA
ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA:
PRODUCCIÓN Y DISPONIBLIDAD
ESTUDIO ECONÓMICO
GENERAL
ENFOQUE DEDUCTIVO
ENFOQUE INDUCTIVO
FUENTES
• PRECIOS
– OFERTA PÚBLICA
– MEDIOS
– AGENTES
• TENDENCIAS
– OPINIÓN PÚBLICA
– OPINIÓN ESPECIALIZADA
– PUBLICACIONES
OFERTA DE EDIFICACIONES
SEGÚN DESTINO 2008 / 2009
EN MILES DE M2
DEMANDA INSATISFECHA
OFICINAS PRIME
TOTAL PROYECTOS EN OFERTA