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Unidad II. Contrato de compra y venta, cesión de derechos y arrendamiento

Documento base para los temas:

1. Nociones básicas del contrato de compra y venta

2. Venta con pacto de retracto o retracto convencional

3. Cesión de crédito y otros derechos 4. Contrato de arrendamiento

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consentimiento previo y por escrito del editor.

Equipo de Trabajo:

Elizabeth Paredes

Coordinadora de Diseño Instruccional

Fernando Fuentes

Especialista en Contenido

Yasnelis González

Diseñadora Instruccional

Juan Manuel Rangel

Especialista en Computación

Gabriela Gutiérrez

Especialista Gráfico

Maracaibo, Venezuela - 2011

Unidad II. Contrato de compra y venta, cesión de derechos y arrendamiento - Pág. 3

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INTRODUCCIÓN

En esta unidad se empieza el estudio pormenorizado de los distintos contratos previstos por

la legislación nacional, en particular, aquellos previstos en el Código Civil. Así, se estudia

el contrato de compra y venta, la cesión de derechos y el arrendamiento.

La trascendencia del contrato de compra y venta es de tal magnitud, que no existe día en

el cual podamos excluirnos del mismo, bien sea por la adquisición de comida u otros bienes

esenciales, como la ropa, libros y otros. Sin embargo, los bienes más importantes

amparados bajo este modelo contractual, son aquellos que pueden constituir el espacio

físico del hogar o un medio de subsistencia para su propietario, como lo son los bienes

inmuebles, teniendo, por supuesto, un estudio particularizado del mismo.

Al igual de corriente y trascendente que los contratos de compra y venta, están los de

arrendamiento, teniendo especial énfasis aquellos referidos a los arrendamientos sobre

bienes inmuebles, no sólo por tener una ley especial, la cual se estudiará, no obstante,

esta se encuentra en el centro del debate político actual, por lo cual una reforma o nueva

ley inquilinaria durante el ejercicio de la Ley Habilitante de 2010 es posible, lo que ha

llevado al Tribunal Supremo de Justicia a no aplicar el recurso legal denominado desalojo,

creando una situación de indefensión del propietario a favor del inquilino, sin embargo,


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hasta la no publicación de una hipotética nueva ley, se debe regir por la ley vigente, y por

ello, la estudiamos.

Analizar los aspectos relacionados al contrato de compra y venta y arrendamiento que puedan celebrarse válidamente entre los hombres, conforme al Derecho Civil.

Objetivo


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TEMA 1. NOCIONES BÁSICAS DEL CONTRATO DE COMPRA Y VENTA

El contrato de compra y venta (o compra-venta) es la obligación convencional más

extendida en la sociedad venezolana, por lo cual su estudio es básico para el posterior

manejo del resto de los contratos, sobre todo por su frecuencia, por la amplitud de

regulaciones dispersas que le son aplicables y por su variedad de formas1, lo hacen el

primero en la mayoría de los estudios sobre la materia.

1.1. Definición legal

El artículo 1.474 del Código Civil (C.C.) expone la definición legal del contrato de compra y

venta:

“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.

1 Aguilar, José. Contratos y Garantías. 10ma Edición. Editorial UCAB, 1995, p. 142.

Artículo 1.474 del C.C.


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1.2. Efectos del contrato de compra-venta

El contrato de compra-venta se basa en la transferencia de la titularidad de un derecho

específico, llamado la propiedad (ampliamente estudiado en la materia Derecho Civil II) de

bienes muebles e inmuebles, con la excepción de los bienes intelectuales, donde al nombre

del contrato que permite transferir los derechos se le denomina cesión y no compra-venta.

Pues bien, un contrato de compra y venta no es más que la cesión absoluta de los derechos

de propiedad (usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva y excluyente) de

parte de un sujeto que los ostenta, llamado vendedor, y de alguien que los recibe de éste,

libre de vicios, llamado comprador, por lo cual, a los efectos de este contrato, no es más

que realizar dicha transferencia de derechos.

1.3. Caracteres

Los caracteres del contrato de compra y venta se dividen en: bilateral, oneroso,

generalmente conmutativo, aleatorio, de ejecución instantánea y de adhesión. Estos se

describen en el siguiente cuadro.


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Cuadro II.1. Tipos de caracteres.

Carácter Descripción

Bilateral Ambas partes se obligan recíprocamente.

Oneroso Una de las partes recibe una ventaja o contraprestación.

Generalmente conmutativo

Las partes conocen desde el principio las reglas que van a regir el contrato.

Probablemente aleatorio Dependen de un caso fortuito o evento futuro. Compra-venta sobre un objeto aún no construido (planos de construcción).

De ejecución instantánea

El objeto del contrato se consuma en un solo acto.

De adhesión (algunos casos)

Una de las partes va a adherirse a lo planteado por la otra, de forma integral y sin posibilidad de discusión. Venta de reserva de dominio.

1.4. Requisitos de existencia y validez

Se parte de los elementos comunes a todos los contratos (ya estudiados en la unidad I), por

lo que sólo se hará mención a las condiciones especiales del contrato de compra y venta.

En el siguiente gráfico se muestran los requisitos de existencia y validez de los contratos de

compra y venta:


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Gráfico II.1. Requisitos de existencia y validez del contrato de compra y venta.

En el cuadro siguiente se explican estos requisitos:

Cuadro II.2. Requisitos de existencia y validez del contrato de compra y venta.

Requisito Explicación Artículos

Objeto (venta de cosa ajena)

Con respecto al objeto, la venta de cosa ajena permite la anulabilidad (es decir, que el contrato perderá efectos sólo si es denunciado por la parte, a diferencia de la nulidad absoluta, en la cual aún si las partes están de acuerdo, el mismo no tiene efectos legales, se considerará como nunca realizado), siempre y cuando se cumpla lo previsto en el artículo 1.483 del Código Civil.

Artículo 1.483 del C.C. “La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona. La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor”.


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Capacidad de las partes

Con respecto a la capacidad de las partes en los contratos de compra-venta, establece el Código Civil lo señalado en el artículo 1.143 del C.C.

Artículo 1.143 del C.C. “Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley”.

Incapacidades Con respecto a las incapacidades, se expresa lo establecido en el artículo 1.144 del Código Civil.

Artículo 1.144 del C.C. “Son incapaces para contratar en los casos expresados por la Ley: los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la Ley le niegue la facultad de celebrar determinados contratos”.

Incapacidades especiales

Son aquellas que se derivan de una relación entre los sujetos de la compra-venta que lo hace inaplicable dicha condición, bien por ser una redundancia (matrimonio) o bien para la protección de uno de ellos por ser un débil jurídico, como los padres sobres los bienes de sus hijos (bajo potestad aún), los tutores sobre los bienes de sus tutoriados, los empleados públicos sobre bienes de la Nación, entre otros.

Artículos 1.481 – 1.482 del C.C. (Estos artículos ya fueron vistos en la unidad I).


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1.5. Obligaciones del vendedor (art. 1.486 del C.C.)

Las principales obligaciones del vendedor son: la tradición y el saneamiento de la cosa

vendida; éstas se visualizan en el siguiente gráfico.

Gráfico II.2. Obligaciones del vendedor.

Partiendo de la idea del gráfico anterior, se describen a continuación las obligaciones del

vendedor, señaladas en el mismo.

1.5.1. Tradición de la cosa

Es la entrega de la misma al comprador o adquiriente. Así lo establece el artículo 1.487 del

C. C.:


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“La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”.

Ahora bien, para entender ello, se debe recurrir a la definición legal de la posesión, que a

su vez está prevista en el artículo 771 del C.C.:

“La posesión es la tenencia de una cosa, o el goce de un derecho que ejercemos por nosotros mismos o por medio de otra persona que detiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre”.

La tradición varía según el tipo de bien del que se trate, así tenemos tres (3) artículos

diferentes sobre la entrega: en caso de bienes inmuebles (art. 1.489 del C.C.), bienes

muebles (art. 1.488 del C.C.) y bienes incorporales (art. 1.490 del C.C.)


Artículo 771 del C.C.


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Gráfico II.3. Tradición.

• Tradición de los bienes inmuebles

“El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”.

Con respecto a este artículo, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil,

Mercantil, Bancario, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial

del Estado Bolívar (http://jca.tsj.gov.ve/decisiones/2008/mayo/1973-7-FH01-V-1975-


http://jca.tsj.gov.ve/decisiones/2008/mayo/1973-7-FH01-V-1975-000002-PJ0182008000305.html


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000002-PJ0182008000305.html), en sentencia de fecha 07 de mayo de 2008, reflexiona lo

siguiente:

Pues bien, con relación a la tradición del bien inmueble vendido, señala el maestro AGUILAR GORRONDONA en su obra “Contratos y Garantías”, que la norma contenida en el artículo 1.488 del Código Civil es criticable, puesto que, conforme a otras normas de la misma ley civil sustantiva, “el vendedor, además de otorgar el instrumento de propiedad, normalmente, está obligado a mucho más para dejar cumplida su obligación de hacer la tradición (p. ej.: a entregar llaves y títulos anteriores, a retirar el mobiliario, a entregar realmente la cosa, etc., según el caso)”.

A propósito de la observación que hace el citado autor al artículo 1.488, es interesante

destacar que el artículo 1.160 (ambos del Código Civil) dispone que:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

http://jca.tsj.gov.ve/decisiones/2008/mayo/1973-7-FH01-V-1975-000002-PJ0182008000305.html


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• Tradición de los bienes muebles

“La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título”.

• Tradición de los bienes incorporales (art. 1.490 del C.C.)

“La tradición de las cosas incorporales se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor. Así, por medio de la cesión de los derechos en materia de Patentes, Marcas o Derecho de Autor (aunque de éstos solo pueden cederse los denominados Derechos Patrimoniales)”.

• Lugar de entrega (art. 1.492 del C.C.)

Según el artículo 1.492 del C.C., el lugar de la entrega es de libre voluntad contractual; a

falta de determinación expresa de la misma, la ley supletoriamente establece lo siguiente:




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“La tradición debe hacerse en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta, si no se ha estipulado otra cosa”.

El Código Civil establece dos (2) reglas básicas sobre la entrega de los inmuebles y sus

accesorios, así establece que el mismo debe entregarse tal cual como se hallare al

momento de la venta, lo cual incluye la transferencia de los frutos (artículo 1.494 del C.C.)

y la entrega de todo lo accesorio de dicho bien inmueble que esté destinado al uso a

perpetuidad (como las bienhechurías en el caso de un terreno, o las puertas y ventanas en

el caso de un apartamento), además de la entrega de lo relativo a la documentación legal

del mismo (art. 1.495 del C.C.)

“La cosa debe entregarse en el estado en que se halle en el momento de la venta. Desde el día de la venta todos los frutos pertenecen al comprador”.




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“La obligación de entregar la cosa comprende la de entregar sus accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso. Está obligado igualmente a entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida”.

En caso de una venta hecha con expresión de su cabida a razón de tanto prometido, se

debe aplicar lo expresado por el art. 1.496 del C.C., el cual establece:

“El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato,

salvo las modificaciones siguientes:

• Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto

por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la

cantidad expresada en el contrato.

• Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado

a sufrir una disminución proporcional en el precio.

• Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el

contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio, pero puede desistir del

contrato si el excedente del precio pasa de la veinteava parte de la cantidad

declarada”.



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Ahora, determinar qué es la cosa que se debe entregar (determinación del inmueble) está

prevista en los artículos 1.497 al 1.499 del C.C., lo cual puede acarrear consecuencias

jurídicas en el establecimiento de esta condición contractual, ya que si el terreno fuese de

500 hectáreas y se vendieran sólo 300 hectáreas, habría que determinar cuáles son y a cuál

ubicación geográfica espacial pertenecen.

En caso de un terreno en una ciudad, coloquemos el ejemplo siguiente para explicar los

artículos del Código Civil en esta materia:

Dice el documento que la venta es sobre un terreno de 1.000 mts2. Ahora bien, el artículo 1.497 estipula que un error en dicha medida no afecta el precio (ni ascendente ni descendente), salvo que dicha equivocación en la medida supere un 1/20 (es decir, sea mayor al 5% del cuerpo medido), es decir, que si el bien realmente medía 1.005 mts2 o 995 mts2 aproximadamente, puede proceder una acción a favor del vendedor o del adquiriente (según el caso). Ahora, esta acción para solicitar aumento del precio por exceso reposa exclusivamente en el vendedor, pudiendo el comprador pagar el aumento o desistir del contrato (art. 1.498), y la acción contraria (solicitud de reducción del precio por carencia de los límites fijados) es, eminentemente, del comprador. En cualquiera de los dos casos, se tendrá un plazo de hasta un (1) año para intentarla, a contar desde la fecha del perfeccionamiento contractual (art. 1.500 del C.C.)

Ejemplo II.1. Lugar de entrega


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• Lugar de pago (art. 1.295 del C.C.)

Al igual que la tradición, el cumplimiento de la obligación de pago queda a la libertad

contractual de las partes, sin embargo, en ausencia expresa de ésta, se debe aplicar

supletoriamente el Código Civil, el cual establece:

“El pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato. Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto en la época del contrato”.

Con respecto a la venta, el Código Civil estipula:

“Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición”.




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• Venta de cuerpo cierto y limitado (arts. 1.497, 1.498 y 1.499 del C.C.)

La venta de cuerpo cierto y limitado está estipulada en los artículos 1.497, 1.498 y 1.499

del Código Civil.

“En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitado, o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la indicación del cuerpo vendido, seguida de la medida, la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio en favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminución del precio en favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o en menos, habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario”.

“En el caso de que, según el artículo precedente, haya lugar a aumento de precio por exceso de la medida, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pagar el aumento de precio con sus intereses si retiene el inmueble”.




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“En todos los casos en que el comprador ejerza el derecho de desistir del contrato, el vendedor estará obligado a reembolsarle además del precio recibido los gastos del contrato”.

“Si se han vendido dos fundos por un mismo contrato y por un solo precio, con designación de la medida de cada uno, y se encuentra que la cabida es menor en el uno y mayor en el otro, se hace compensación hasta la debida concurrencia; y la acción, tanto por aumento como por disminución del precio, no procede sino de conformidad con las reglas que quedan establecidas”.

“En todos los casos expresados en los artículos anteriores, la acción por aumento de precio que corresponde al vendedor y la que corresponde al comprador, para la disminución del precio o la resolución del contrato, deben intentarse dentro de un año a contar desde el día de la celebración de éste, so pena de la pérdida de los derechos respectivos”.





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Para intentar esta acción existe una excepción, prevista en el artículo 1.502 del C.C:

“No se aplicarán las disposiciones del artículo 1.497 cuando se pruebe que la venta ha tenido por objeto un cuerpo cierto, sin consideración a una medida determinada, habiendo apreciado el comprador, aunque sólo de visu, y hallado convenientes las dimensiones o cabida, antes de la redacción del instrumento de venta. La prueba de estas circunstancias puede hacerse por testigos, y aún por presunciones, y no la desvirtúa el solo hecho de que en la escritura se haya expresado la medida de la cosa materia del contrato”.

Con respecto a esta excepción, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, de Transito y

Protección del Niño y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en

sentencia de 2005 (http://barinas.tsj.gov.ve/decisiones/2005/noviembre/799-21-02-1931-

C.B.-.html), citando a la jurisprudencia, establece:

El artículo 1.502 del Código Civil establece que quien adquiere un inmueble como cuerpo cierto, no tiene contra su vendedor la acción que de el artículo 1.497 del mismo Código si las medidas del terreno resultan ser en la realidad diferentes a las expresadas en el título correspondiente. Es decir, del citado artículo 1.502 no se deriva ninguna acción sino, todo lo contrario, una defensa que puede invocar al vendedor ante una reclamación de su comprador por diferencia en las medidas del inmueble, si demuestra que lo que vendió fue un cuerpo cierto sin atención a su cabida”.


http://barinas.tsj.gov.ve/decisiones/2005/noviembre/799-21-02-1931-C.B.-.html

http://barinas.tsj.gov.ve/decisiones/2005/noviembre/799-21-02-1931-C.B.-.html


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1.5.2. Saneamiento de la ley

El saneamiento de la ley se refiere a dos condiciones diferentes al cual está obligado el

vendedor con respecto al comprador, al tener que garantizar: la posesión pacífica de la

cosa y la ausencia de vicios ocultos.

Gráfico II.4. Saneamiento de la ley.

1.5.2.1. Posesión pacífica de la cosa (evicción)

La evicción es toda privación, turbación o pérdida que sufre el adquiriente en todo o en

parte del derecho transmitido a título oneroso; es un vicio en el Derecho

(http://www.alfinal.com/LEYES/eviccion.shtml).

http://www.alfinal.com/LEYES/eviccion.shtml


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Existe evicción cuando el comprador, a consecuencia de un derecho de propiedad de un

derecho real ejercido por un tercero, se ve constreñido en virtud de sentencia dictada en

juicio requerido por este (tercero), a abandonar en todo o en parte la cosa que le ha sido

vendida. Para que haya evicción es necesario que la causa sea anterior a la venta y, si es

posterior, que provenga del hecho del mismo vendedor.

Vender un terreno invadido sin que se haya notificado de esta condición al comprador, a pesar de conocerlo el vendedor.

• Requisitos de la evicción

Los requisitos de la evicción son los siguientes:

• Que con anterioridad a la venta un tercero sea propietario de la cosa vendida o

tenga sobre ella un derecho real.

• Que el tercero obtenga sentencia en la cual se le reconozca ese derecho y, como

consecuencia de ello, se le reconozca también el de reivindicar la cosa vendida.

Ejemplo II.2. Posesión pacífica de la cosa (evicción)


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• Que el adquiriente sea privado de la cosa comprada o parcialmente, en virtud de

aquel derecho reconocido en la sentencia.

En síntesis, el saneamiento debe exonerarse en forma expresa y debe indicarse en qué

casos se exonera, sin embargo, el vendedor responde del saneamiento en los casos de mala

fe y hechos personales. Si no se establece la obligación del saneamiento para el vendedor,

este igual responde, según el siguiente artículo:

“Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla que no hayan sido declaradas en el contrato”.

• Fundamento de la obligación (art. 1.503 del C.C)

“Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aquél: 1º De la posesión pacífica de la cosa vendida. 2º De los vicios o defectos ocultos de la misma”.




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• Posesión pacífica (evicción, arts. 1.516 y 1.517 del C.C.)

“Cuando el comprador ha evitado la evicción del fundo mediante el pago de una cantidad de dinero, el vendedor puede libertarse de todas las consecuencias del saneamiento, reembolsándole la cantidad pagada, sus intereses y gastos”.

“Cesa la obligación de sanear por causa de evicción cuando el comprador no hace notificar al vendedor la demanda de evicción en los términos señalados en el Código de Procedimiento Civil, y el vendedor prueba que tenía medios de defensa suficientes para ser absuelto de la demanda”.

• Acción de saneamiento (art. 382 del Código de Procedimiento Civil – C.P.C.)

“La llamada a la causa de los terceros a que se refieren los ordinales 4º y 5º del artículo 370, se hará en la contestación de la demanda y se ordenará su citación en las formas ordinarias, para que comparezcan en el término de la distancia y tres días más. La llamada de los terceros a la causa no será admitida por el Tribunal si no se acompaña como fundamento de ella la prueba documental”.



Artículo 382 del C.P.C.


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• Requisitos de procedencia

Los requisitos de procedencia son:

• Que el comprador haya padecido evicción, es decir, que haya sido privado de la

totalidad o de una parte de la cosa comprada.

• Que el comprador demandado notifique al vendedor, es decir, que el comprador

demandado o sus herederos, según sea el caso, hagan notificar al vendedor o sus

herederos de la demanda intentada por el tercero, porque sino causa la obligación

de sanear por parte del vendedor al comprador.

• El comprador, si es demandado por un tercero que tenga algún derecho legítimo

sobre el bien, debe hacer citar al vendedor en el lapso de la contestación de la

demanda (llamada de tercero a la causa, arts. 370.5 y 382 del C.P.C.)

• Que el comprador no haya eximido al vendedor de saneamiento de ley, o que el

comprador no haya renunciado al derecho de reclamar la indemnización de

saneamiento o haya comprado a todo riesgo. Situaciones que pueden presentarse en

este caso:

a) El comprador renuncia al saneamiento si la evicción se produce por las causas

que específicamente se enumeran en el contrato.


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b) El comprador renuncia al saneamiento si la evicción se produce por cualquier

causa, aún cuando él solo conoce algún o algunas. Responde por mala fe.

c) El comprador renuncia al saneamiento si la evicción se produce por cualquier

causa, sin que él o el vendedor conozcan alguna.

d) El comprador renuncia al saneamiento si la evicción se produce por cualquier

causa sin que él conozca alguna posible, pero que el vendedor sí conoce. El

vendedor responde porque ha habido mala fe.

e) El comprador renuncia al saneamiento si la evicción se produce por cualquier

causa y se da por un hecho personal del vendedor.

Excepciones art. 1.506 del C.C: así se haya eximido el vendedor si hubo mala fe, él

responde por el saneamiento.

“Aunque se haya estipulado que el vendedor no quede obligado al saneamiento, responderá, sin embargo, del que resulte de un hecho que le sea personal. Toda convención contraria es nula. Tampoco valdrá la estipulación por la cual se liberte al vendedor del saneamiento, si éste procediere de mala fe y el comprador ignorare la causa que diere motivo a la evicción”.



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“El comprador puede evitar que se produzca la evicción mediante un convenio entre comprador y el tercero que tenga un derecho sobre el bien, en este caso el vendedor debe pagar al comprador lo que este le pagó”.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en exp. N° 01588 del

25/02/2004 ha comentado, con respecto a la evicción, que:

“(ómisis) el hecho generador de la obligación de saneamiento que corresponde al vendedor

es la evicción, es decir, la perturbación de derecho que prive al comprador del todo o

parte de la cosa vendida, en virtud de una causa anterior a la adquisición del bien (ómisis).

Para que se considere consumada la evicción, deben concurrir los siguientes requisitos:

• Que el comprador quede privado total o parcialmente de la cosa adquirida;

• Que la causa que la produjo sea anterior al contrato de venta, y

• Que la privación se haya establecido mediante una sentencia firme. La concurrencia

de tales requisitos tiene como propósito demostrar que el vendedor es responsable

por la perturbación de derecho causada al comprador, pues la exigencia de una



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sentencia definitiva que establezca que un tercero tiene un derecho preferente o

uno mejor que el que ostenta el adquiriente del bien, implica que ya ha ocurrido la

privación total o parcial del derecho sobre la cosa vendida por una causa anterior a

la celebración del negocio jurídico”.

1.5.2.2. Ausencia de vicios ocultos (art. 1.518 del C.C.)

Son aquellos elementos existentes al momento de la venta y que debe haber sido conocidos

por el comprador si no hubiese comprado o hubiera ofrecido un precio menor, ya que no

permiten el disfrute o uso adecuado de la cosa adquirida.

El artículo 1.518 dispone lo siguiente:

“El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que le hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella, de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor”.



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• Requisitos de los vicios ocultos

A continuación se mencionan los requisitos de los vicios ocultos:

• Deben ser anteriores a la venta.

• Que sean ocultos.

• Que sean importantes.

• Acciones del comprador producidos los vicios ocultos

Las acciones del comprador son: la acción redhibitoria o resolutoria y la acción quiantis

minoris. Puedes visualizarlas en el gráfico siguiente:

Gráfico II.5. Acciones del comprador producidos los vicios ocultos.


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Los lapsos para intentar las acciones del comprador se plantean según el artículo 1.525 del

Código Civil.

“El comprador debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa en el término de un año, a contar desde el día de la tradición, si se trata de inmuebles; si se trata de animales, debe intentarse dentro de cuarenta días, y si se trata de otras cosas muebles, dentro de tres meses: en uno u otro caso, a contar desde la entrega. La acción redhibitoria en las ventas de animales no es procedente sino por los vicios determinados por la Ley o por los usos locales. La acción redhibitoria no es procedente en los remates judiciales”.

1.6. Obligaciones del comprador

Las obligaciones del comprador son: recibir la cosa y pagar el precio (época, lugar del

pago: arts. 1.527 y 1.528 del C.C.)

“La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”.




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“Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición. Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador, según el artículo 1.295”.

• Suspensión del pago

“Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción, sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor dé garantía suficiente o que se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago”.




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• Resolución de venta en casos de cosas muebles

“Cuando se trata de cosas muebles, la resolución de la venta se verifica de pleno derecho en interés del vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir antes que haya expirado el término para la entrega de la cosa vendida, o si, aunque se haya presentado a recibirla, no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado plazo más largo para esto”.

“Si se ha hecho la venta sin plazo para el pago del precio, puede el vendedor, por falta del pago del precio, reivindicar las cosas muebles vendidas, mientras que las posea el comprador, o impedir que las venda, con tal que la demanda en reivindicación se entable dentro de los quince días de la entrega y que las cosas vendidas se encuentren en el mismo estado en que se hallaban en la época de la entrega”.

El derecho de reivindicación no tiene efecto con perjuicio del privilegio acordado al

arrendador cuando no consta que, al tiempo de la introducción de los muebles en la casa o

fundo alquilados, haya sido informado el arrendador de que aún se debía el precio.

Las disposiciones de este artículo no derogan las leyes y usos comerciales respecto a la

reivindicación.




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TEMA 2. VENTA CON PACTO DE RETRACTO O RETRACTO CONVENCIONAL

El retracto es una acción que produce como efecto que una cosa, vendida bajo ciertas

condiciones especiales, puede ser forzosamente adquirida por el vendedor al comprador,

es decir, es volver a la situación jurídica previa al contrato de compra venta. La doctrina lo

ha dividido en dos tipos: el retracto convencional y el retracto legal. Gelman (1993),

comentando la acción de retracto, la define como: “pacto particular por el cual el

vendedor se reserva el derecho de deshacer la venta, y de las circunstancias en que la ley

permite a un tercero subrogarse en lugar del comprador”.

Gráfico II.6. Tipos de retracto.


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2.1. Retracto convencional

Es un contrato de venta donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa

vendida y el comprador se compromete a pagar el precio de lo convenido, pero con una

particularidad, que es la existencia de una condición resolutoria; el vendedor se reserva el

derecho de adquirir la cosa vendida regresándole al comprador lo pagado además de los

intereses, según el artículo 1.534 del Código Civil.

Este artículo del C.C. plantea la definición de retracto convencional:

“El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544”.

A continuación se presenta un ejemplo de este tipo de retracto:



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Juan le vende su casa a Luis, con la salvedad que, en caso de una devaluación durante el tiempo de pago de la parte convenida (ha pagado el 90%, falta el 10%, para el cual acordaron esperar 90 días desde la firma del contrato), Juan podrá recuperar la propiedad de su casa, pagando lo recibido más los intereses y gastos de documentación legal.

“Es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor”.

2.1.1. Naturaleza jurídica (condición resolutoria)

La existencia de una condición resolutoria se produce porque, llegado el momento de

devolución de las cosas, éstas regresan a su lugar de origen, el vendedor recupera la cosa y

el comprador recibe el pago (su dinero) más los intereses, por lo que la obligación se

resuelve.

Ejemplo II.3. Retracto convencional



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2.1.2. Cosas que pueden ser objeto del pacto

Las cosas que pueden ser objeto del pacto de compra-venta son:

• Muebles.

• Inmuebles.

• Corporales.

• Incorporales.

2.1.3. Plazo para el ejercicio del derecho (art. 1.535 del C.C.)

El artículo 1.535 del C.C. establece el pacto para el ejercicio del derecho.

“El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años. Cuando se haya estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este plazo. Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la acción para intentarlo se prescribe por el término de cinco años, contados desde la fecha del contrato”.



Pág. 38

Las disposiciones de este artículo no impiden que puedan estipularse nuevas prórrogas para

ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas prórrogas lleguen a exceder de

cinco (5) años.

La prórroga funciona cuando, faltando un (1) día para el vencimiento del lapso de cinco (5)

años, las partes pueden prorrogarlo, logrando así que, sumado el tiempo que ya

transcurrió, se exceda de los cinco (5) años.

2.1.4. Incumplimiento de la obligación (art. 1.536 del C.C.)

El incumplimiento de la obligación está establecido en el artículo 1.536 del C.C.:

“Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad”.

El vendedor pierde el derecho de propiedad de la cosa y el comprador adquiere dicha

propiedad. Si al vencerse el plazo, el vendedor no paga (en caso de querer ejecutar su

acción de retracto), no es necesario elaborar un nuevo documento que ratifique que el



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comprador es el nuevo propietario del bien. En caso de la ejecución de la obligación del

vendedor (pago), debe realizarse un nuevo documento de transferencia de la propiedad.

2.1.5. Facultades del comprador durante el pacto

Las facultades del comprador durante el pacto son las siguientes:

• Vender

• Arrendar

• Usufructuar

• Usar

• Habitar

• Hipotecar (si el comprador impone alguna carga sobre el bien sujeto de retracto, el

vendedor la adquiere sin ningún tipo de carga, art. 1.544 del C.C):

“El vendedor que hace uso del derecho de retracto debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones”.



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El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas

las cargas que le haya impuesto el comprador.

“El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su vendedor. La prescripción corre en su favor, tanto contra el verdadero propietario como contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida. Puede oponer el beneficio de excusión a los acreedores de su vendedor”.

2.1.6. Facultades del vendedor durante el pacto

El vendedor no tiene ninguna facultad, sólo sirve de mero observador. Tiene que buscar el

dinero para pagar y poder recuperar la cosa.

El principio general es que el vendedor debe pagar el precio, mejoras, bienhechurías, entre

otros, para que se le devuelva la cosa; si no lo hace, no tiene derecho a que se le regrese,

según el art. 1.544 del C.C., ya citado anteriormente.





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2.1.7. Acción del vendedor contra terceros

Si el comprador vende la cosa a un tercero, el vendedor debe ir contra el tercero para que

le devuelva la cosa pagando el precio. Y este tercero puede ir contra el comprador (acción

de saneamiento de la ley), porque este actuó de mala fe, ya que no le dijo que sobre el

bien existía una venta con pacto de retracto. El que vendió retrae el bien de manos del

tercero.

“El vendedor que ha estipulado el retracto puede intentar su acción contra los terceros adquirentes, aún cuando en los respectivos contratos de estos no se haya hecho mención del retracto convenido”.

Por lo general, el vendedor queda como arrendatario del inmueble. Está prohibido colocar

la cláusula en el contrato de arrendamiento de que la falta de pago de mensualidades

ocasiona la pérdida del derecho de retraer el bien. Es necesario celebrar un contrato de

arrendamiento para que el vendedor pueda continuar habitando el inmueble.

• Cláusula prohibida: penar al vendedor con la pérdida del derecho de recuperar la cosa

por la falta de pago de cánones de arrendamiento.



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Puede perder el derecho de continuar habitando el inmueble por falta de pago de los

cánones, conforme a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Por ello es necesario celebrar

el contrato de arrendamiento a la par del contrato con pacto de retracto.

2.1.8. Beneficio de excusión frente a los acreedores del vendedor

Si los acreedores del vendedor demandan al acreedor, éste, en la contestación de la

demanda, puede oponer el beneficio de excusión, mediante el cual señala a los acreedores

que el acreedor (vendedor) tiene otros bienes con qué responder (especificar), y el

comprador consignará una impensa ante el tribunal para que se investigue sobre los otros

bienes del vendedor, sino el comprador pagará la deuda y se quedará con la cosa. Se puede

establecer que el comprador se excluye de este beneficio.

A continuación se presentan varios artículos del Código Civil donde se expone el beneficio

de excusión.

“No puede compelerse el fiador a pagar al acreedor, sin previa excusión de los bienes del deudor”.



Pág. 43

“No será necesaria la excusión: 1º.- Cuando el fiador haya renunciado expresamente a ella. 2º.- Cuando se haya obligado solidariamente con el deudor o como principal pagador. 3º.- En el caso de haber quebrado o de haber hecho cesión de bienes el deudor”.

“La excusión no tendrá efecto si no la exigiere el fiador al contestar la demanda”.

El fiador que pida la excusión deberá indicar bienes suficientes del deudor principal y

anticipar la cantidad necesaria para hacer la excusión. No producirá efecto la designación

que haga de bienes del deudor que sean litigiosos o que se hallen fuera del territorio de la

República o de que no esté en posesión el deudor, aunque se hallen hipotecados. Tampoco

surtirá efectos ulteriores la acusación de bienes que en el segundo acto de remate no se

hubieren rematado por falta de postor o de postor aceptable.




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2.1.9. Casos especiales en materia de venta con pacto de retracto (arts. 1.540, 1.541 y 1.542)

A continuación se presentan varios artículos de casos especiales en materia de pacto de

retracto.

“Si el comprador con el pacto de retracto de una parte indivisa de un fundo se ha hecho adjudicatario del fundo entero por licitación provocada contra él, podrá obligar al vendedor a rescatar todo el fundo, si quisiere hacer uso del retracto”.

Si se trata de una comunidad indivisa, el tercero debe adquirirla y cuando el vendedor lo

rescata, debe rescatar todo o pierde el derecho a rescatar su parte.

Gráfico II.7. Venta de pacto con retracto sobre bienes de una comunidad, adquiridos por un tercero, cuando uno de los vendedores quiere hacer uso del retracto.



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“Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos verificarlo en totalidad y por su propia cuenta”.

Gráfico II.8. El retracto es sobre la totalidad de un bien vendido, y no sobre una parcialidad del mismo.

No puede haber rescates parciales si todo el bien fue vendido con pacto de retracto; en

este caso, cualquiera de los vendedores puede rescatar todo el bien y tiene acción contra

los demás comuneros.



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Si el dueño del fundo vende con pacto de retracto y muere y deja tres herederos, en este

caso, cualquiera de ellos debe recuperar el fundo completo, pues el comprador no tiene

por qué aceptar rescates parciales.

“Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada uno ha vendido sólo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le corresponda”.

El comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el

fundo entero. Si varios propietarios vendieron por documentos diferentes, en este caso sí

hay rescates parciales.

2.2. Retracto legal (arts. 1.546, 769 y 1.071 del C.C.)

Es una acción de retracto previsto expresamente en el Código Civil, sólo aplicable en una

comunidad. El siguiente artículo dispone lo previsto en dicho código sobre retracto legal.



Pág. 47

“El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse (sustituirse) al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo”.

Cuando las partes sean todas mayores y consientan en ello, la venta podrá hacerse por las

personas que designen.

Gráfico II.9. Derecho preferente de los comuneros.

Si “A” quiere vender su parte, debe darle la preferencia a los demás comuneros, si éstos no

quieren comprar, es cuando entonces puede ofrecerlo a un tercero.



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“A” debe notificar a “B”, “C” y “D” mediante un juez de municipio y debe decidir. Para

que sea válida la venta al tercero, debe ser en las mismas condiciones en que fue ofrecida

a los otros comuneros, no puede ser por un precio mayor ni inferior.

Es de observar que esta acción está sometida a la naturaleza del bien compartido, así:

“No podrá pedirse la división de aquellas cosas que, si se partieran, dejarían de servir para el uso a que están destinadas”.

“Si los inmuebles no pueden dividirse cómodamente, se hará también su venta por subasta pública”.

Los requisitos de procedencia son:

• Existencia de una comunidad indivisa.




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• Enajenación a un tercero extraño a la comunidad.

• Que haya sido mediante venta o donación en pago (pagó al 3ero su parte).

• Que la subrogación sea en las mismas condiciones del contrato (la misma oferta a

los comuneros y al tercero).

• Que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

• Segundo caso: último párrafo

Gráfico II.10. El comunero sólo puede retractarse en su proporción, si “B” y “C” quieren comprar, deben ser prorrateadas.

El plazo para el ejercicio de la acción (art. 1.547 del C.C.) está previsto en el artículo

1.547 del Código Civil.


Pág. 50

“No puede usarse el derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura”.

• Legitimación activa: comuneros, herederos o causahabientes a los que se les

ofreció primero.

• Legitimación pasiva: comuneros, terceros, sus herederos o causahabientes.

2.2.1. Efectos

“El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su vendedor. La prescripción corre en su favor, tanto contra el verdadero propietario como contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida. Puede oponer el beneficio de excusión a los acreedores de su vendedor”.




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“El vendedor que hace uso del derecho de retracto debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones”.





Pág. 52

TEMA 3. CESIÓN DE CRÉDITO Y OTROS DERECHOS

La cesión es un negocio jurídico por medio del cual se transfieren derechos sobre una cosa

o facultad a otra persona. Aguilar (1996) clasifica a los contratos de cesión en dos sentidos:

uno amplio, que entiende a la cesión de créditos como “el acto entre vivos en virtud del

cual un nuevo acreedor sustituye al anterior en la misma relación obligatoria”, mientras,

en su sentido restringido, lo entiende como “el contrato por el cual una persona llamada

cedente se obliga a transferir y garantizar a otra llamado cesionario, la cual se obliga a

pagar un precio en dinero, el crédito que tiene frente a un tercero llamado cedido”.

Gráfico II.11. Cesión.


Pág. 53

3.1. Definición de cesión de crédito y acciones

Es el acto en virtud del cual un acreedor (cedente) transmite su derecho de crédito que

tiene sobre su deudor (cedido) a otra persona (cesionario), permaneciendo la misma

obligación (cambia solo el titular). En toda obligación hay un elemento activo que

representa la acreencia (acreedor) y un elemento pasivo que representa la obligación.

Gráfico II.12. Cesión de crédito.


Pág. 54

• Acreencia: derecho que tiene un acreedor de exigir el pago de una obligación.

• Cesión: venta que hacer el acreedor a un tercero del derecho de exigir el pago de

una obligación.

• Crédito: no solo el derecho de cobrar una deuda de dar sumas de dinero, sino

cualquier derecho o acción contra terceros. Se transmite tal cual es con sus

garantías, sus accesorios y defectos.

• Delegación: cuando el deudor delega en un tercero el deber de cumplir con una

obligación.

• Personajes:

o Acreedor Cedente

o Tercero Cesionario

o Deudor Cedido

3.2. Naturaleza jurídica de la cesión de crédito (art. 1.549 del C.C.)

Es un contrato de compra-venta y se perfecciona con el consentimiento del cedente y

cesionario por cuanto es un contrato de venta, aún cuando el crédito no haya sido

entregado.


Pág. 55

“La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición”.

Las particularidades del contrato son que, además de los requisitos comunes a todos los contratos, requieren de la denuncia o notificación.

3.3. Perfeccionamiento del contrato

Entre los aspectos que hay que considerar dentro del perfeccionamiento del contrato se

encuentran: la notificación o denuncia, justificación, quién hace la notificación, plazos

para hacer la notificación y formas de notificación.

A continuación se explican estos aspectos ya mencionados.


Nota


Pág. 56

• Notificación o denuncia (arts. 1.550 y 1.551 del C.C.)

“El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado”.

“El deudor queda válidamente libre si paga al cedente antes que por éste o por el cesionario se le haya notificado la cesión. Se exceptúan los documentos que llevan la aceptación explícita o implícita del deudor”.

• Justificación

Razones que justifican el notificar al deudor-cedido:

• Mientras no se haya notificado la cesión del crédito, si el deudor paga a un acreedor

original, paga bien y no debe repetir.




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• Si el acreedor es, a su vez, deudor de otros y éstos embargan el crédito, el

cesionario no puede hacer oposición a la medida cautelar.

• ¿Quién hace la notificación?

Indistintamente puede hacer la notificación el cedente o cesionario.

• Plazos para hacer la notificación

Debe hacerse inmediatamente después de autenticado el documento de cesión al deudor

cedido, esto se hace en la práctica, puesto que no hay ningún lapso en el código que lo

establezca expresamente.

• Forma de notificación (art. 935 del C.P.C.)

“Las notificaciones de cesiones de créditos y cualesquiera otras, las hará cualquier Juez Civil del domicilio del notificado o por medio de un Juez de Municipio del domicilio del deudor, previa solicitud de las partes por escrito. Puede estar implícito en el documento mismo, se da principalmente en los contratos de venta con reserva de dominio”.



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• Efectos de la omisión de la notificación

Son las mismas razones de la justificación:

• No va a poder reponerse al tercero.

• Si el acreedor paga mal, paga dos veces.

3.4. Cosas que comprende la cesión (art. 1.552 del C.C.)

Los créditos se ceden con todos los atributos (privilegios, hipotecas, intereses) y con todas

las cargas (vicios).

“La venta o cesión de un crédito comprende los accesorios de ese crédito, tales como las cauciones, privilegios o hipotecas”.



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3.5. Obligaciones del cedente

Entre las obligaciones del cedente se encuentran: existencia del crédito cedido, garantía

de la solvencia del deudor y lapsos de duración de las garantías. A continuación se explica

cada una de ellas.

3.5.1. Existencia del crédito cedido (art. 1.553 del C.C.)

Garantizar que el crédito exista, a menos que se haya cedido como dudoso o sin garantías.

“Quien cede un crédito u otro derecho responde de la existencia del crédito al tiempo de la cesión, a no ser que se haya cedido como dudoso o sin garantía”.

3.5.2. Garantía de la solvencia del deudor (art. 1.554 del C.C.)

Para que el cedente le responda al cesionario de la solvencia del deudor, debe expresarlo

en el contrato de cesión, caso contrario no responde y responde hasta el monto del precio

recibido.



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“El cedente no responde de la solvencia del deudor, sino cuando lo ha prometido expresamente, y sólo hasta el monto del precio que se le haya dado por el crédito cedido”.

3.5.3. Lapsos de duración de las garantías

Si las partes no estipulan nada, la garantía es de un (1) año contado a partir del lapso de la

cesión (crédito vencido, si se venció la puede cobrar). Crédito por vencerse, el año se

comienza a contar a partir del día del vencimiento.

“Cuando el cedente ha garantizado la solvencia del deudor y nada se ha convenido sobre la duración de esta responsabilidad, se presume haberla limitado a un año, a contar desde la época de la cesión del crédito, si el plazo de éste estaba ya vencido”.




Pág. 61

Si el crédito es pagadero en un término que aún no está vencido, el año correrá desde el

vencimiento. Si el crédito es de una renta perpetua, la responsabilidad de solvencia se

extinguirá por el lapso de diez (10) años, a partir de la fecha de la cesión.

El Tribunal Superior Cuarto de lo Contencioso Tributario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (03) días del mes de abril del año dos mil ocho (http://cfr.tsj.gov.ve/decisiones/2008/abril/2098-3-AP41-U-2007-000216-033-2008.html), haciendo uso de la analogía, expresa sobre el contrato de cesión lo siguiente:

De la normativa transcrita se desprende con meridiana claridad que la cesión de créditos tiene su origen en un contrato entre el acreedor original (cedente) y el nuevo acreedor (cesionario), en el cual el cedente se obliga a transferir y garantizar al cesionario el crédito u otro derecho, obligándose esta última a pagar un precio en dinero, sin que sea obligatorio el consentimiento del deudor, siendo obligatorio, y así deduce expresamente tanto en el Código Civil como (sic) Orgánico Tributario, la notificación de éste. La cesión de créditos constituye una especie dentro del género cesión de derechos, que en el Código Civil se presenta como una figura especial del contrato de venta, pues se trata de un contrato nominado que tiene por objeto la transferencia a título oneroso de derechos de crédito, por virtud del cual se sustituye el antiguo acreedor (cedente) con uno nuevo (cesionario), siendo que el deudor continúa siendo el mismo y la obligación originaria no se extingue.

Contrato de cesión y el Contencioso Tributario

http://cfr.tsj.gov.ve/decisiones/2008/abril/2098-3-AP41-U-2007-000216-033-2008.html

http://cfr.tsj.gov.ve/decisiones/2008/abril/2098-3-AP41-U-2007-000216-033-2008.html


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3.6. Venta o cesión de derechos litigiosos

En términos genéricos, consiste en la transferencia de derechos sobre un litigio, en vez de

sobre un crédito. Por litigio se entiende como un conjunto de actividades ordenadas por la

ley para el desenvolvimiento de la función jurisdiccional.

Humberto Cuenca (1993) señala: “será litigioso por tanto un derecho cuando para obtener

su reparación sea sometido a la normativa de un proceso”.

Los derechos litigiosos son los derechos que están sometidos a la necesidad de la

declaración judicial, tanto en su contenido como en su extensión, bien sea mediante

controversia entre partes o sin ellas.

Gráfico II.13. Derechos litigiosos.


Pág. 63

3.6.1. Efectos

Los efectos se producen antes y después de la contestación de la demanda, tal como se

muestra en el cuadro siguiente:

Cuadro II.3. Efectos.

Efecto Explicación

Antes de la contestación de la demanda

Si se verifica la contestación de la demanda surte efectos para las tres partes, porque el demandado igual puede oponer las cuestiones previas.

Después de la contestación de la demanda

Precluye el lapso de contestación de la demanda. Sólo surte efectos para el cedente y cesionario, pues para que surta efecto contra el demandado, éste debe aceptar la cesión.

“La cesión que hiciere alguno de los litigantes de los derechos que ventila a quien no es parte de la causa, después del acto de la contestación al fondo de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario”.

Sin embargo, cuando se haga constar en los autos que la parte contraria acepta la cesión,

surtirá ésta inmediatos efectos contra aquélla, y en sustitución del cedente, se hará el

cesionario parte en la causa.



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3.7. Cesión de derechos hereditarios

Es un contrato mediante el cual un heredero único o un coheredero dispone, mediante

precio a favor de otra persona como complejo unitario, del contenido económico entero de

una herencia abierta y diferida o de una cuota de ella.

Los requisitos de la cesión de derechos hereditarios son los siguientes:

• Que se trate de una herencia abierta y diferida.

• Que comprenda toda la herencia o parte de ella y que a cambio el vendedor reciba

un precio.

Gráfico II.14. Condición necesaria para la cesión de derechos hereditarios.


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“Quien venda una herencia sin especificar los objetos de que se compone, no está obligado a garantizar sino su calidad de heredero”.

Si se había aprovechado ya de los frutos de algún fundo o cobrado algún crédito

perteneciente a la herencia, o vendido algunos efectos de la misma, está obligado a

reembolsarlos al comprador, a menos que se los haya reservado expresamente en la venta.

El comprador, por su parte, debe reembolsar al vendedor lo que éste haya pagado por las

deudas y cargas de la herencia y abonarle lo que éste le deba, cuando no haya estipulación

en contrario.

3.8. Efectos del contrato

Los efectos del contrato se dan en las obligaciones del cedente y del cesionario. Estos se

muestran en el cuadro siguiente:



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Cuadro II.4. Efectos del contrato.

Obligaciones del cedente Obligaciones del cesionario

1. Garantizar su calidad de heredero-cedente (mediante partida de nacimiento o testamento).

2. Reembolsar al comprador los frutos aprovechados y cantidades recibidas por créditos cobrados o por venta de algunos bienes.

3. Responder por la pérdida o deterioro de los bienes hereditarios.

4. Entregar la herencia.

1. Pagar el precio. 2. Pagar los gastos hechos por el vendedor

para obtener los frutos. 3. Pagar los gatos hechos por la conservación

y aseguramiento de los bienes. 4. Pagar el vendedor las cantidades que haya

satisfecho para extinguir obligaciones de la herencia.

5. Pagar los impuestos sucesoriales.


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TEMA 4. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Se entiende al contrato de arrendamiento como aquel por medio del cual el arrendador

se obliga a hacer gozar a otra parte, llamada arrendatario, de una cosa mueble o inmueble

por un tiempo determinado y mediante un precio llamado canon de arrendamiento, que el

arrendatario se obliga a pagar, tal como se visualiza en el siguiente gráfico.

Gráfico II.15. Contrato de arrendamiento.


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4.1. Características

Entre las características se encuentran: consensual, oneroso, conmutativo, de tracto

sucesivo, de administración y bilateral, las cuales se visualizan en el siguiente gráfico.

Gráfico II.16. Características de un contrato de arrendamiento.

En el cuadro siguiente se describen las características señaladas en el gráfico anterior:


Pág. 69

Cuadro II.5. Características de un contrato de arrendamiento.

Característica Descripción

Consensual Se perfecciona con el solo consentimiento de las partes.

Oneroso Hay una contraprestación llamada canon de arrendamiento.

Conmutativo Las partes desde un principio conocen su prestación y la extensión del mismo.

De tracto sucesivo Se cumple por etapas, día a día, mientras el arrendatario ocupe el bien.

De administración Se puede dar en administración a otros sin tener la propiedad sobre el bien, ya que no se transmite la propiedad, por lo tanto no es un contrato de disposición, es de administración.

Bilateral Ambas partes se obligan recíprocamente.

4.2. Clasificación

Los contratos de arrendamiento se clasifican en bienes inmuebles y bienes muebles, los

cuales se describen en el siguiente gráfico.


Pág. 70

Gráfico II.17. Clasificación de los contratos de arrendamiento.

4.3. Elementos del contrato de arrendamiento

Además de los elementos generales de los contratos previamente estudiados, se procede al

análisis de condiciones especiales aplicable al contrato de arrendamiento. Entre los

elementos del contrato se encuentran: la capacidad, la cosa arrendada, el tiempo y el

precio. El gráfico siguiente muestra los elementos del contrato de arrendamiento:


Pág. 71

Gráfico II.18. Elementos del contrato de arrendamiento.

4.3.1. Capacidad

Dentro de la capacidad se encuentran: las personas que pueden dar en arrendamiento los

bienes propios, personas que dan en arrendamiento los bienes ajenos y las personas que no

pueden arrendar.


Pág. 72

Gráfico II.19. Capacidad.

A continuación se explica cada una de ellas:

• Personas que pueden dar en arrendamiento los bienes propios

Las personas que pueden dar en arrendamiento los bienes propios son:

• Los mayores de 18 años no sometidos a interdicción cualquiera que ella sea o que la

ley expresamente se lo prohíba (art. 18 del C.C.)

• En caso de comunidad de gananciales, no podrá ninguno de ellos en forma individual

arrendar los bienes comunes, según lo expresado en el art. 168 del Código Civil.

Ahora, los cónyuges, de manera individual podrán arrendar, sin necesidad del


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consentimiento del otro, aquellos bienes que, formando parte de la sociedad de

gananciales, hayan sido adquiridos por ellos con su sueldo, industria, profesión o

trabajo.

“Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”.

• Los emancipados por subsiguiente matrimonio o cesión voluntaria (art. 168 del C.C.)

• El padre o la madre que ejerzan la patria potestad de los bienes de los hijos cuyo

usufructo le corresponda (art. 267 del C.C.)

• Los tutores con autorización judicial de los bienes de sus pupilos o entredichos.

• Inhabilitados con la asistencia de su curador, los bienes que le pertenezcan (art.

409 del C.C.)



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• Personas que dan en arrendamiento los bienes ajenos

Las personas que dan en arrendamiento los bienes ajenos son los siguientes:

• Mandatarios o apoderados cuyo mandato esté concebido en términos generales (art.

1.688 del C.C.)

• Depositarios judiciales, cuando los bienes embargados produzcan frutos civiles o

rentas.

• Acreedor anticrítico. Bienes recibidos en anticresis.

“La anticresis es un contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de hacer suyos los frutos del inmueble que se le entregue, con la obligación de imputarlos a los intereses, si se le deben, y luego al capital de su acreencia”.

“Si no hubiere pacto en contrario, el acreedor debe pagar las contribuciones y las pensiones a que esté sujeto el inmueble que tiene en anticresis; igualmente debe hacer las reparaciones necesarias del inmueble, so pena de indemnizar el perjuicio que sobrevenga; pero tiene derecho al reembolso de estos gastos con privilegio sobre los frutos”.




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• Los síndicos (en los juicios de quiebra, se nombra a una persona que administrará

los bienes del fallido, se le conoce como síndico de administración).

• Albaceas testamentarios (administradores de la herencia designados por el

causante).

• Enfiteuta (Bienes dados en enfiteusis).

• Usufructuario (art. 598 del C.C.)

• Caso de comunidad indivisa, se da por acuerdo de mayoría.

“No hay mayoría sino cuando los votos que concurren al acuerdo representan más de la mitad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad. Si no se forma mayoría, o si el resultado de estos acuerdos fuese gravemente perjudicial a la cosa común, la autoridad judicial puede tomar las medidas oportunas y aún nombrar, en caso necesario, un administrador”.

• Personas que no pueden arrendar

Las personas que no pueden arrendar son: los menores, no emancipados, incapaces,

inhabilitados y persona natural o jurídica que lo establezca la ley.

4.3.2. La cosa arrendada



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La cosa arrendada pueden ser bienes muebles o bienes inmuebles. Los requisitos que debe

poseer son:

• Que estén en el comercio.

• Que estén determinadas (identificables).

• Que no sean fungibles o consumibles.

Una cosecha de plátano.

4.3.3. El precio

El precio es la cantidad de dinero o de especie que paga el arrendatario al arrendador a

cambio del uso, goce o disfrute de la cosa arrendada. Los requisitos son:

• Real: acorde con lo que se da en arrendamiento.

• Determinable: que se tenga o se aproxime a un valor específico.

• Sensiblemente justo: concordancia con la realidad.

• Debe ser valorable en dinero.

Ejemplo II.4. Cosa arrendada


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4.3.4. El tiempo

A continuación se presentan los artículos que disponen el tiempo de arrendamiento de las

casas y predios rústicos y de inmuebles hipotecados.

• Casas y predios rústicos

El tiempo de arrendamiento para las casas y predios rùsticos se encuentra establecido en el

artículo 1.580 del C.C.:

“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de 15 años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los 15 años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se estipula el arrendamiento por más de 6 años, debe registrarse el documento en la oficina subalterna de registro donde se encuentre el inmueble. Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, sí pueden extenderse hasta 50 años o hasta que se reciba la cosecha. Si se va a arrendar en virtud de una persona determinada, puede arrendarse por toda la vida de la persona en cuestión”.



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• Inmueble hipotecado

El tiempo para inmuebles hipotecados se encuentra establecido en el artículo 1.581 del

C.C.:

“Se necesita una autorización de acreedor (lo cual es difícil de conseguir) por el tiempo que dure la hipoteca. El propietario de un inmueble hipotecado no puede arrendarlo a término fijo sin consentimiento del acreedor; si así lo hiciere, el término se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca; a no ser que, tratándose de fundos rústicos, se requiera más de un año para la recolección de la cosecha, pues, en tal caso, el arrendamiento durará hasta dicha recolección”.

“Se encuentra en desuso y se refiere a la prórroga legal arrendaticia. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.




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4.4. Efectos

Dentro de los efectos podemos mencionar las obligaciones del arrendador y las

obligaciones del arrendatario.

4.4.1. Obligaciones del arrendador (arts. 585, 1.586 - 1.589 del C.C.)

Entre las obligaciones se encuentran: generales (art. 1.585), reparaciones mayores y

menores, saneamiento-vicios ocultos, perecimiento de la cosa arrendada, variación de la

cosa arrendada y reparación urgente de la cosa arrendada, las cuales se visualizan en el

siguiente gráfico.

Gráfico II.20. Tipos de obligaciones del arrendador.


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A continuación se describen las obligaciones mencionadas en el gráfico anterior:

• Obligaciones generales (art. 1.585)

“El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:

1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2. A conservarla en estado de servir al fin para que se la haya arrendado. 3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada,

durante el tiempo del contrato”.

• Reparaciones mayores y menores (art. 1.586)

Se suele estipular un precio para las reparaciones mayores que corren a cargo del

arrendador y las reparaciones menores que le competen al arrendatario; por lo general, se

estipula como factor la mitad del canon de arrendamiento: si la reparación supera la mitad

del canon de arrendamiento es una reparación mayor, si la reparación no alcanza la mitad

del canon es, por tanto, una reparación menor.



Pág. 81

“El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios”.

• Saneamiento - vicios ocultos (art. 1.587)

Los numerales 2 y 3 de las obligaciones generales son causa de saneamiento.

“El arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato; y responde de la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa, a menos que pruebe que los ignoraba”.




Pág. 82

• Perecimiento de la cosa arrendada (art. 1.588)

Si la cosa objeto del contrato se extingue, se extingue el contrato.

“Si durante el arrendamiento perece totalmente la cosa arrendada, queda resuelto el contrato. Si se destruye sólo en parte, el arrendatario puede, según las circunstancias, pedir la resolución del contrato o disminución del precio. En ninguno de los dos casos se debe indemnización, si la cosa ha perecido por caso fortuito”.

• Variación de la cosa arrendada (art. 1.589)

“El arrendador no puede, durante el arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada”.




Pág. 83

• Reparación urgente de la cosa arrendada (art. 1.590)

“Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio de arrendamiento en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado. Si la obra es de tal naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.

4.4.2. Obligaciones del arrendatario (art. 1.592 del C.C.)

El arrendatario tiene dos obligaciones principales, planteadas en el artículo 1.592 del C.C.:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (canon de arrendamiento).

Así mismo, debe de devolver la cosa arrendada una vez finalizado el contrato”.




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• Derechos del arrendatario sobre el tercero adquiriente (art. 1.604 del C.C.)

Se refiere a la subsistencia del contrato de arrendamiento en caso de enajenación.

“Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario”.

Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título

sobre Registro. Se considera letra muerta con respecto a la Ley de Arrendamientos

Inmobiliarios (L.A.I.)

“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley”.


Artículo 20 de la L.A.I.


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4.5. Cesión del contrato de arrendamiento

En la cesión del contrato de arrendamiento, el arrendatario le cede o vende al tercero el

contrato de arrendamiento a cambio de un precio, se perfecciona con el consentimiento de

las partes y para que tenga efectos contra terceros, se necesita notificarlo al arrendador.

Es igual a la cesión de créditos o derechos: los derechos contenidos en el contrato van a

regir al arrendador y tercero, tal como se visualiza en el siguiente gráfico.

Gráfico II.21. Cesión del contrato de arrendamiento.


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Por otra parte, el contrato al cual el arrendatario se convierte en un sub-arrendador y

celebra un nuevo contrato, se denomina contrato de sub-arrendamiento con un tercero.

4.5.1. Diferencias del contrato de cesión de arrendamiento y sub-arrendamiento

En el siguiente cuadro se presentan las diferencias entre el contrato de cesión de

arrendamiento y sub-arrendamiento.

Cuadro II.6. Diferencias del contrato de cesión de arrendamiento y sub-arrendamiento.

Arrendamiento Sub-arrendamiento

Es una enajenación o venta, por lo tanto son diferentes las normas aplicables para su regulación.

Es un arrendamiento y, en consecuencia, le son aplicables todas las disposiciones del contrato de arrendamiento.

El cesionario debe recibir la cosa en las condiciones que se encuentren para el momento de la cesión, pues si sustituye al arrendatario no puede exigir que se le cambie el estado de la cosa arrendada.

El sub-arrendatario, como arrendador que es, puede exigir la entrega de la cosa arrendada en buen estado y con todas las reparaciones locativas necesarias.

El privilegio del art. 1.871 no surte efectos en el arrendatario cedente.

El sub–arrendador tiene a su favor, como arrendador, el privilegio que le acuerda el art. 1.871.


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Igual situación se presenta con las cláusulas y condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento, pues estas no le pueden ser opuestas al arrendador, en cambio, las cláusulas y condiciones del contrato de arrendamiento primitivo surten todos sus efectos contra el cesionario, porque en este caso se trata simplemente de una cesión de créditos y, por tanto, producen las mismas consecuencias jurídicas.

Las cláusulas o condiciones especiales acordadas entre arrendador y arrendatario no alcanzan al subarrendatario, porque entre el sub-arrendatario (tercero) se ha celebrado un nuevo contrato y, por tanto, si el arrendador pretende hacerlas cumplir, podrá dirigirse en garantía al sub-arrendador.

La cesión de arrendamiento, al igual que cualquier otra cesión de créditos, requiere la notificación del arrendador para que surta efectos contra terceros.

No es indispensable la notificación del arrendador para realizar el sub–arrendamiento.

• Privilegios especiales (sustentado por el artículo 1.871)

“Gozan de privilegio especial sobre los bienes muebles que respectivamente se designan: 4°.- Los alquileres y rentas de bienes inmuebles, sobre los frutos cosechados en el año, sobre los productos que se encuentren en las habitaciones y edificios dependientes de los fundos rurales y provenientes de los mismos fundos, y sobre todo cuanto sirva para cultivar el predio arrendado, o para proveerlo de lo necesario al uso o negocio a que esté destinado”.

Este privilegio es procedente por los arrendamientos devengados en los dos últimos años;

por lo que corresponda al corriente y al siguiente, si el contrato tiene fecha cierta; y sólo

Artículo 1.871


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por el año corriente y el siguiente, si no la tiene. En estos dos casos, los demás acreedores

tienen derecho de subrogarse en los derechos del arrendatario, de subarrendar por la

duración del término por el cual el arrendador ejerce su privilegio, aunque el contrato no

lo permita, y de exigir los alquileres y rentas, pagando al arrendador todo cuanto se le

deba dar privilegio y dándole, además, seguridad por la parte de su crédito aún no vencido.

El mismo privilegio procede en favor del arrendador por los perjuicios causados en los

edificios y fundos arrendados, por las reparaciones locativas, por la restitución de los

objetos que haya entregado y por todo lo demás que concierna a la ejecución del

arrendamiento.

El privilegio que aquí se concede al arrendador sobre los muebles de que esté provisto el

predio se extiende a los pertenecientes, a los arrendatarios y subarrendatarios y también a

los que sean de la propiedad de otras personas, mientras se encuentren en el predio

arrendado, a menos que se trate de cosas robadas o perdidas, o que se pruebe que el

arrendador sabía que pertenecían a terceros cuando se las introdujo.

El privilegio sobre los frutos procede aún cuando pertenezcan a un subarrendatario, el

privilegio sobre los objetos que sirven para proveer el inmueble arrendado, o para su

explotación, si pertenecen al subarrendatario, es procedente por lo que éste debe, sin

tener en cuenta sus pagos anticipados. El arrendador puede hacer embargar los muebles

afectos al privilegio, cuando del predio arrendado se los haya transportado a otra parte sin


Pág. 89

su consentimiento y conserva sobre ellos su privilegio con tal que haya ejercido su acción

en el término de cuarenta días, si se trata de muebles destinados a un predio rural, o en el

de quince días, si se trata de los destinados a una casa alquilada, salvo, sin embargo, los

derechos adquiridos por terceros después del transporte de estos muebles.

4.5.2. Prohibición de ceder y subarrendar

Sustentados por los artículos 1.583 del C.C. y 15 de la L.A.I.

“El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si no hay convenio expreso en contrario”.

“Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto Ley, sin perjuicio del Derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo”.




Pág. 90

4.6. Decreto con fuerza de ley. Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.)

En las disposiciones legislativas referentes al arrendamiento inmobiliario, la ley presenta

lagunas, pero ayuda mucho a resolver problemas que se presentan.

En el artículo 94 se especifica la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos

Inmobiliarios.

“El presente Decreto Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000”.

4.6.1. Ámbito en los cuales se aplica

El artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente:

Artículo 94


Pág. 91

“Regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes”.

4.6.2. Supuestos en los cuales no se aplica

El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente con respecto a

inmuebles excluidos:

“Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles

destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.

e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente”.




Pág. 92

4.6.3. Regulación de alquileres

El artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente en cuanto a la

regulación del alquiler:

“Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:

a) Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídica privada.

b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.

c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias”.

Parágrafo Único El Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de exención mencionado en el literal c) del presente artículo, cuando así lo aconsejen razones de interés público o social.


Nota


Pág. 93

El artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que quedan excluidas las

viviendas y locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación de subordinación.

“Quedan excluidas del régimen del presente Decreto Ley, sólo a los efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación laboral, o de una relación de subordinación existente; no así a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo”.

4.6.4. Fijación de cánones (arts. 29 – 30 de la L.A.I.)

Los factores para la determinación del canon de arrendamiento están establecidos en los

artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.



Pág. 94

“La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias:

a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias: 6% anual b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias: 7% anual c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias: 8% anual d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias: 9% anual”.

Parágrafo Único El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.


Nota


Pág. 95

“Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.

2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años”.

Parágrafo Único A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.


Nota


Pág. 96

4.6.5. Reintegro sobre alquileres (arts. 58 – 59 de la L.A.I.)

Los procedimientos de reintegro sobre alquileres están establecidos en los artículos 58 al

59 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

“En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”.

“La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobre alquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto Ley”.

4.6.6. Consignación arrendataria. Procedimientos (arts. 51 – 57 de la L.A.I.)

Los procedimientos sobre la consignación arrendaticia o arrendataria están establecidos en

los artículos 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.




Pág. 97

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Se tienen 15 días a partir de de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, y en ese tiempo se debe consignar el libelo dirigido al ciudadano Rector de la Oficina de Distribución y Recepción del Estado Zulia.

“Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”.



Nota


Pág. 98

“Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación. El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación. La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada”.



Pág. 99

Parágrafo Único: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones. ▪ Abierta una cuenta bancaria, para que una vez iniciado el proceso, el arrendatario deposite, y con el comprobante (voucher), el tribunal le da un recibo. ▪ Luego hay que notificar al arrendador que se le está depositando, si no se sabe la dirección del arrendador, se publicará un cartel. ▪ Se abre un expediente que contendrá la consignación y las que sigan, el único que podrá retirar el monto es el arrendador. ▪ Si no se ubica al arrendador por culpa del arrendatario, no es válida la consignación; si es por culpa del tribunal, sí es válida la consignación. ▪ Se hace una solicitud por cada canon.

“Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo expediente. No se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto”.

Nota



Pág. 100

“La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes sólo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante”.

“En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda”.

“A los efectos de la consignación arrendaticia, todas las actuaciones en el Tribunal estarán libres de derechos, emolumentos y exentas del impuesto de papel sellado y timbres fiscales”.





Pág. 101

4.7. Tiempo de duración y la prórroga legal arrendaticia (art. 38)

El tiempo de duración se encuentra establecido en los artículos 1.580, 1.581 y 1.560 del

Código Civil.

“▪ Los inmuebles no pueden arrendarse por más de 15 años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los 15 años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. ▪ Si se estipula el arrendamiento por más de 6 años, debe registrarse el documento en la oficina subalterna de registro donde se encuentre el inmueble”.

“Se necesita una autorización de acreedor (lo cual es difícil de conseguir) por el tiempo que dure la hipoteca”.

Se encuentra en desuso y se refiere a la prórroga legal arrendaticia.

Artículo 1.580 del C.C.: Casas y predios rústicos

Artículo 1.581 del C.C.: Inmueble hipotecado

Artículo 1.560 del C.C.: Inmueble hipotecado


Pág. 102

Con respecto a la prórroga legal arrendaticia, se puede expresar que el arrendatario

puede renunciar a ella y es facultativa o potestativa. El arrendador es obligatorio que la

mantenga. Vencida la prórroga, se va ante el juez y se solicita una medida de secuestro si

el arrendatario no se quiere mudar del inmueble.

La prórroga legal arrendaticia se encuentra establecida en los artículos 38 al 41 de la Ley

de Arrendamientos Inmobiliarios.

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. Tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y



Pág. 103

estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.

“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

“Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”.




Pág. 104

“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.

4.8. Preferencia ofertiva y el contrato legal arrendaticio (arts. 42 – 49 de la L.A.I.)

La preferencia ofertiva y el contrato legal arrendaticio se encuentran en los artículos 42

al 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario”.




Pág. 105

4.8.1. Requisitos

Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tenga más de dos (2) años

como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y

satisfaga las aspiraciones del propietario.

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.

“A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación”.




Pág. 106

Parágrafo Único El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

4.8.2. Prescripción de la oferta

“Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar”.

Nota



Pág. 107

“Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación”.

4.8.3. Tiempo para efectuar el retracto legal arrendaticio

“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”.




Pág. 108

4.8.4. Supuestos de procedencia del retracto legal arrendaticio

“El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario”.

4.8.5. Excepción al retracto legal arrendaticio

“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.




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4.9. Garantías (arts. 21 – 28 de la L.A.I.)

Se debe dar fianza o depósito pero no los dos. El arrendador debe depositar en una cuenta

de ahorros y devolverlo con intereses.

4.9.1. Norma rectora

“El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. En ningún caso, podrán coexistir ambos tipos de garantías”.

4.9.2. Cantidad del depósito

“Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen conforme al artículo 23 de este Decreto Ley, sumas éstas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cánones de arrendamiento”.




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4.9.3. Depósito en cuenta bancaria

“En el caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona natural o jurídica, deberá colocar dicha suma en una Cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía”.

4.9.4. Cálculo de intereses por incumplimiento

“Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la obligación establecida en el artículo precedente, quedará obligado a satisfacer al arrendatario intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela”.




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4.9.5. Lapso para el reintegro

“El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo”.

4.9.6. Supuesto en el cual no se diere el reintegro

“Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el término a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en este Decreto Ley”.




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4.9.7. Intereses de mora

“Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela”.

4.9.8. Cláusulas penales

“Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”.




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4.10. Terminación de la relación arrendaticia. Demandas (arts. 33 - 34 y 881 del C.P.C. y siguientes)

● Demandas

“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

● Supuestos para la demanda

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno




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de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

g) En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

h) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.


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4.10.1. Procedimiento aplicable

El Procedimiento Breve es un proceso especial que se estudia en la materia Derecho

Procesal Civil, sin embargo, al ser el mismo bastante detallado y sencillo en su descripción

legal, se da como un mero acercamiento al tema en esta materia.

● Título XII del Procedimiento Breve (Código de Procedimiento Civil)

“Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares, así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales”.

“Este procedimiento comenzará por demanda escrita que llenará los requisitos exigidos por el artículo 340 de este Código. Si el valor de la demanda fuere menor de cuatro mil bolívares la demanda podrá proponerse verbalmente por el interesado, aun sin estar asistido por abogado, ante el Secretario del Tribunal, quien la reducirá a escrito levantando un acta al efecto y la cual contendrá los mismos requisitos”.




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“El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código”.

“En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación”.

“Si en virtud de la decisión del Juez las cuestiones previas propuestas por el demandado fueren rechazadas, la contestación de la demanda se efectuará el día siguiente a cualquier hora de las fijadas en la tablilla, bien oralmente, bien por escrito. En el primer caso se levantará un acta que contenga la contestación. En este acto el demandado podrá proponer las demás cuestiones previas previstas en los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346 de este Código, para que se resuelvan en la sentencia definitiva”.





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“Si las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º al 8º del artículo 346 fueron resueltas en favor del demandado, se procederá conforme a lo establecido en los artículos 350 y 355”.

“La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio”.

“En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en ese acto conforme al artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención, se resolverán conforme al artículo 884. La negativa de admisión de la reconvención será inapelable”.





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“Contestada la demanda, o la reconvención, si ésta hubiere sido propuesta, la causa se entenderá abierta a pruebas por diez días, sin término de distancia, a menos que ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos”.

“La sentencia será dictada dentro de los cinco días siguientes a la conclusión del lapso probatorio, o de la contestación o reconvención si las partes hubieren pedido la supresión del lapso”.

“De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares”.





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“Cuando la sentencia o un acto equivalente a ella, haya quedado definitivamente firme, la ejecución se llevará a cabo al cuarto día siguiente si dentro de los tres días que la preceden no ha habido cumplimiento voluntario. La ejecución se llevará a cabo conforme a las disposiciones del Título IV del Libro Segundo de este Código, pero los bienes inmuebles sólo podrán ejecutarse previa excusión de los bienes muebles del ejecutado. En caso de embargarse bienes inmuebles por el ejecutante, el ejecutado podrá poner a disposición del Tribunal los bienes muebles que tenga y si su valor es suficiente para cubrir la ejecución, aquellos quedarán libres de embargo”.

“En segunda instancia se fijará el décimo día para dictar sentencia. En dicho lapso, que es improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520”.

“Fuera de las aquí establecidas, no habrá más incidencias en el procedimiento breve, pero el Juez podrá resolver los incidentes que se presenten según su prudente arbitrio. De estas decisiones no oirá apelación”.





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SINOPSIS

• Un contrato de compra y venta no es más que la cesión absoluta de los derechos de

propiedad (usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva y excluyente) de

parte de un sujeto que los ostenta, llamado vendedor, y de alguien que los recibe

de éste, libre de vicios, llamado comprador.

• El retracto es una acción que produce como efecto que una cosa vendida bajo

ciertas condiciones especiales puede ser forzosamente adquirida por el vendedor al


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comprador, es decir, es volver a la situación jurídica previa al contrato de compra-

venta.

• La cesión es un negocio jurídico por medio del cual se transfieren derechos sobre

una cosa o facultad a otra persona. Generalmente, versan sobre bienes

inmateriales, por lo cual la obligación de la tradición como entrega material es de

imposible ejecución, lo cual ha hecho que algunos autores no la consideren como un

contrato de compra-venta.


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• El contrato de arrendamiento es aquel por medio del cual el arrendador se obliga a

hacer gozar a otra parte, llamada arrendatario, de una cosa mueble o inmueble por

un tiempo determinado y mediante un precio llamado canon de arrendamiento, que

el arrendatario se obliga a pagar.


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• Los contratos estudiados están previstos en la legislación nacional con

características especiales, sin embargo, todos ellos parten de las nociones generales

estudiadas en la Unidad I de la presente materia, siendo una de las más importantes

su condición de ser ley entre las partes y el cumplimiento de los requisitos de

existencia y validez.

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REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

• AGUILAR, J. (2007). Contratos y Garantías. UCAB. Caracas.

• CUENCA, H. (1993). Derecho Procesal Civil. Ediciones de la Biblioteca. Universidad

Central de Venezuela.

• GELMAN, R. (1993). Contratos y Garantías. Editorial Mundo. Maracaibo, Venezuela.

• MARÍN, A. (1998). Contratos. Tomo I. Universidad de los Andes. Venezuela.

Vínculos Recomendados

• Tusmetros.com (2011). Algunos modelos de contratos. Disponible:

http://www.tusmetros.com/site/p_contenido.php?id_sec=6&id_subsec=17&tipo=1

[Consulta: Febrero, 2011].

• Tecnoiuris (2004). La nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato.

Disponible: http://www.tecnoiuris.com/venezuela/jurisprudencia/derecho-civil/la-

nulidad-absoluta-y-la-nulidad-relativa-del-contrato-899.html [Consulta: Febrero,

2011].

• Tribunal Supremo de Justicia (2004). Acciones de desalojo en contratos de

arrendamientos verbales. Disponible:

http://barinas.tsj.gov.ve/decisiones/2009/abril/827-20-2175-.html [Consulta:

Febrero, 2011].

http://www.tusmetros.com/site/p_contenido.php?id_sec=6&id_subsec=17&tipo=1

http://www.tecnoiuris.com/venezuela/jurisprudencia/derecho-civil/la-nulidad-absoluta-y-la-nulidad-relativa-del-contrato-899.html

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