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Direccin tcnica de obra

FADU (Facultad de Arquitectura Diseo y Urbanismo) - UBAnet S.A.

Profesores: Arq. Antonio Bizzotto

Arq. Carlos Risso

Pedagogo: Mag. Marcelo I. Dorfsman

UT4 UD4

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Unidad Didctica 4:El final de obra

Unidad Temtica 4:Las instalaciones complementarias y el final de obra

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Curso de direccin tcnica de obra

FADU - UBAnet

Al iniciar esta unidad temtica, entre otras consideraciones, nos habamos propuesto finalizar el curso con lasconsideraciones generales sobre el final de la obra y su entrega al comitente.

En esta Unidad Didctica abordaremos los siguientes temas:

Recepcin o Entrega Provisoria de la Obra.

Plazo de Garanta.

Recepcin o Entrega definitiva de la Obra.

Manuales de funcionamiento y mantenimiento.

Documentacin final de Obra.

Al finalizar esta Unidad, confiamos en que usted estar en condiciones de implementar adecuadamente el finalde obra, siguiendo para ello con las condiciones establecidas en los pliegos y en la documentacin general dela obra, de acuerdo a lo que trabajamos en la UT1.

De este modo, cerramos el ciclo de la Direccin de Obra. Al hacerlo, retomamos conceptos trabajados al iniciareste curso: la documentacin de la obra, los pliegos y los contratos.

Esto no es casual ya que, como dijimos al comenzar el curso, una buena tarea de Direccin de Obra se funda-menta en una confeccin slida de la documentacin, los planos, pliegos y contratos en general.

Al entregar la obra, estipulando plazos y garantas, lo que se hace es cumplir con las condiciones estipuladas alinicio de la obra - varios meses antes.

Introduccin

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Recepcin o Entrega Provisoria de la

Obra

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El DO, conjuntamente con la empresa constructora,

ejecutar una revisin total de la obra en una fechaprxima a su terminacin.

Finalizada esa revisin, se confeccionar un acta enla cual se consignarn todas las anomalas y defectosde ejecucin o de funcionamiento que se observaron.Al listado resultante se le asignar un plazo de repa-racin. Cumplido este plazo, se realizar la recepcindefinitiva de la Obra. Es conveniente que este acto seformalice a travs de la confeccin de un Acta, firma-da por los representantes de cada una de las partes(Comitente, Contratista y Direccin de Obra).A partir de ese momento, el Comitente tomar pose-sin de la obra y se har cargo de su mantenimiento,mientras la empresa Contratista tendr el derecho decertificar el 100% de la obra. (Ante cualquier dudarespecto de este tema, le sugerimos retomar la UT1-

UD4).

Una vez efectuada la Recepcin Provisoria la empresaconstructora se libera de la responsabilidad de respon-der por los denominados vicios aparentes (exceptoque se demuestre mala fe de su parte al momento dela ejecucin), que son los defectos que pueden ser ob-

servados a simple vista, como el caso de las termina-ciones deficientes o que difieren de lo consignado enPliegos.

De qu manera se implementa esta etapa?

Es recomendable:

Ejecutar un listado de tareas genricas, peroordenadas, que permita seguir el mismo ordenen la observacin y verificacin de cada local.

Se deben consignar, para cada local, las repara-ciones a realizar.

Iniciadas las reparaciones solicitadas, es nece-sario realizar inspecciones peridicas con laslistas, a fin de verificar el avance de las obras.

En este proceso de verificacin, se guardar unregistro de las reparaciones concluidas.

En el caso de demoras, se debe dejar constanciade la falta de trabajo en el libro de rdenes.

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Plazo de Garanta2

Se denomina Plazo de Garanta al lapso de tiempo quetranscurre entre la Recepcin Entrega Provisoria y laRecepcin Entrega Definitiva de la Obra.El Plazo de Garanta, tanto para las tareas especialescomo para las generales, se establece en los pliegos y esaceptado en la licitacin y al momento de la contratacinde la obra. En ningn caso pueden ser fijados arbitraria-mente en su finalizacin.

Pueden fijarse plazos distintos segn las distintas tareas orubros. Por ejemplo, el aire acondicionado deber ser veri-ficado en una temporada de verano y en una de invierno,

mientras que una grifera podr tener una garanta de treso seis meses cualesquiera. Lo usual es estipular plazos detres meses a un ao (el mnimo segn lo que indica el C-digo Civil es de 60 das).

Durante el Plazo de Garanta, la empresa deber reparar deinmediato cualquier falla posterior en la construccin,como por ejemplo: un motor que se quema, una puerta a laque se le levanta el enchapado, una floracin de humedadpor falla de una caera, o una pintura que se desprende.De no ser as el propietario tendr el derecho de hacer las

reparaciones con cargo a la empresa constructora descon-tando su costo del fondo retenido. En este punto,

No obstante lo anterior, la empresa seguir siendoresponsable de las fallas que se produzcan en el edifi-cio por los denominados vicios ocultos - los defectosque no es posible visualizar y aparecen con posteriridad

a la Recepcin Provisoria - como por ejemplo, el hundi-miento de pisos por falta de una buena compactacinde la subrasante durante la ejecucin de la obra, laaparicin de manchas de humedad en muros debido ala aparicin de una prdida en la caera de distribucinde agua. En ambos casos, fallas que se hacen visibles alutilizar el edificio.

es importante tener en cuenta que nunca el pro-pietario puede efectuar un arreglo o reparacin pordecisin propia usando el Fondo de Garanta, el proce-dimiento debe ser el siguiente:

a)Ante una falla, el propietario consulta a laDireccin de Obra el tipo de falla y su gravedad,a fin de determinar a quin corresponde la res-ponsabilidad de la reparacin.

b)El DO fija la responsabilidad de la falla y desu reparacin.

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c) En el caso de que la responsabilidad de lareparacin corresponde a la empresa, el propie-tario intima a la Direccin de Obra.

d)Si la empresa no repara la falla encontrada,se labra un acta y se repara con terceros.

Hemos ejemplificado anteriormente casos en los cualesRecordemos que en la UT1-UD4decamos acerca delFONDO DE GARANTAque:En el caso de haber tomado esta prevencin contrac-tualmente, se retendr este monto para cubrir los arre-glos en el perodo de garanta de los trabajos.Vencidoese plazo, y no habiendo reparaciones a cubrir, sereintegrar el monto a la Empresa.

El Fondo se integra de un porcentaje variable segn lasobras (en promedio ronda el 5% del total) que es des-contado de cada uno de los certificados que presentala empresa para su aprobacin. Esta garanta tiene uncosto que el contratista tendr incluido en su presen-tacin de precios. Esto significa que, cuanto mayor esel porcentaje de retencin o el plazo de garanta, msdinero y por un mayor plazo ser retenido por partedel comitente, redundando en un mayor costo final dela obra.

El Fondo de Garanta puede retenerse en efectivo o me-diante cualquier otro instrumento bancario ejecutablepor el comitente (seguro de caucin), segn lo indicadoen el contrato de Obra.

Es importante aclarar que dicho Fondo cubre cualquiertarea realizada. Por lo tanto, se puede aplicar en su to-talidad para reponer o reparar la totalidad de un rubroo tarea ejecutada (como por ejemplo, el aire acondicio-nado, o la instalacin de calefaccin).

Habiendo ejemplificado anteriormente casos que debenser cubiertos por el Fondo de Reparos, veremos ahora al-gunos ejemplos similares en los que no corresponderaque se aplique la garanta.

Un motor que se quema porque se lo dej fun-cionando ms horas que las permitidas.

Una puerta a la cual se le levanta el enchapadodespus de una inundacin que afect toda lazona.

Una floracin de humedad por falla de unacaera, despus de recibir un golpe contun-dente.

Una pintura que se desprende por lavarla conproductos inadecuados.

Como puede apreciarse, se trata de casos de mal usoo bien, de situaciones imponderables, no imputables ala empresa constructora.

Seguir el procedimiento es importante, dado que alactuar otros sobre una tarea ejecutada por la EmpresaConstructora, se termina dejando caer las garantas.

Al finalizar el plazo de garanta, habiendo sido reparadastodas las fallas o vicios ocultos surgidos en ese perodo,se proceder a efectuar la Recepcin Definitiva de la Obra.

Una floracin de humedad por falla de unaLa finalizacin del Plazo de Garanta.

La constatacin de la ejecucin de los trabajosnecesarios para subsanar los reclamos realizadospor la Direccin de Obra durante el Plazo de Garanta.

La aprobacin de la liquidacin final practicada por la

Direccin de Obra, indicando que a la fecha no sub-sisten saldos impagos.

La devolucin al Contratista del Fondos de Reparos oel saldo remanente del mismo, que fuera retenido enlas sucesivas liquidaciones.

La devolucin al Contratista de la Garanta de Cum-plimiento de contrato.

El cumplimiento de las obligaciones del contratosuscripto por las partes.

Recepcin o Entrega definitiva de la Obra3

Los plazos de garantas, tanto para las tareas espe-Con la recepcin definitiva, el Director de Obra dar porterminadas las tareas y concluida la Obra que estarconectada a todas las redes de servicio - de acuerdo conplanos, pliegos y modificaciones incorporadas.

En esta instancia se levantar un acta en la cual seconsignar:

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Para el final de la obra, se realizarn los documentosEl Acta estar firmada por los representes del Comitente,el Contratista y la Direccin de Obra, quedando unejemplar para cada una de ellas.

Es importante aclarar que la Recepcin Definitiva de laObra no releva al Contratista de las responsabilidadespor vicios derivados de la mala calidad de los materialesempleados o por deficiencias en su ejecucin.

Por otro lado, a partir de la Entrega Definitiva, subsistenpara tanto para el Contratista, como para el Proyectistay el Director de Obra, las responsabilidades de acuerdocon el artculo 1646 del Cdigo Civil.

Esta Responsabilidad Poscontractual que se extiendepor 10 (diez) aos, obliga a estas figuras a responder enel caso de la ruina total o parcial de la Obra. Segn la

jurisprudencia (fallos de la justicia basados en interpre-tacin de las leyes), la ruina puede ser entendida como:la cada actual o inminente por falta de estabilidad;todo defecto grave que afecte la solidez del edificio;la afectacin severa de la funcionalidad; un deterioroque impide el aprovechamiento del edificio, entre otras.

La ruina puede estar originada en:

Vicios de Suelo (deterioro por construir sobre suelono apto).

Vicios de Plano (errores de proyecto).

Vicios de Construccin (materiales no aptos, ejecucininadecuada).

Vicios de Direccin (falta de vigilancia-control).

Mala calidad de los materiales (provistos o no por

constructor).

Documentacin final de la Obra5

Para el final de la obra, se realizarn los documentosconforme a obra (planos que reflejan la obra realizada)para arquitectura, estructuras e instalaciones.Estos planos sern utilizados para presentar a losorganismos que as lo requieren y para la entrega alpropietario. Generalmente, se establece un plazo enpliegos, cubierto por el fondo de garanta, para la rea-

lizacin, tramitacin y aprobacin de todos los planosque deba realizar y gestionar la Empresa Construc-tora.Los planos para los Organismos correspondientes seconfeccionarn de acuerdo con las normas de cadadistrito, en forma similar a los planos de presentacinde obra. Le sugerimos revisar la UT1-UD2 .Los planos para el propietario deben ser los mismosque fueron usados para la realizacin de la obra contodas las modificaciones incorporadas.

Le sugerimos realizar la actividad integradora en laversin interactiva.

Manuales de funcionamiento y man-

tenimiento

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Toda empresa constructora debe entregar a la Direc-cin de Obra, y sta al comitente, un manual com-pleto - y de ser posible escrito en forma sencilla - defuncionamiento y mantenimiento con folletos, notas,

aclaraciones de todos aquellos elementos mecnicos,elctricos, electrnicos, u otros instalados en la obra.

Veremos algunos ejemplos :

Luminarias dicroicas: es importante aclararle alpropietario - dado que ste no tiene por qu

saberlo - la marca, cantidad de watts, ngulodel haz de luz y horas de vida til estimadas delas luminarias colocadas, con el fin de prever unrecambio que no afecte el nivel lumnico origi-nal.

Grupo Electrgeno: Es importante aclarar laforma de encendido, el mximo de tiempo inac-tivo y las pruebas de funcionamiento (chequeos)a realizar, as como la reserva de combustibletipo, litros / horas de duracin, y otras especifi-caciones.

Disyuntores: Es importante dejar en claro lanecesidad de chequear su funcionamiento -segn las normas del fabricante - en caso deregistrarse perodos sin funcionamiento.

Lubricacin de Equipos.

Cambios de filtros y limpieza de serpentinas delos equipos de aire acondicionado.

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Sntesis y recomendaciones finales:

Felicitaciones, Usted ha finalizado el curso de

Direccin de Obra On Line. A lo largo de las

cuatro Unidades Temticas, ha recorrido todo el

proceso de la construccin, desde la perspectiva

del Director de Obra.

Confiamos en haber sido claros en cada uno de

los pasos dados, y cuidadosos en las recomen-

daciones acerca de las funciones del Director de

Obra.

Seguramente, usted se encontrar en la obra con

mltiples situaciones no previstas en este curso.

No obstante, confiamos en que las herramientaspor Usted adquiridas le sern de utilidad para

resolverlas.

Lo invitamos a realizar el control de lectura de

esta ltima Unidad, y el parcial correspondiente.

Relea todos los contenidos de la versin impri-

mible, y no deje de consultar sus dudas con el

tutor.

Le deseamos xitos en su futuro desempeo.