07 - Tasacion Propiedad Horizontal

UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUANFACULTAD DE INGENIERIADEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIÓN DE INMUEBLES

TASACION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE

Ing. Agrim. Especialista Joaquín F. FERNANDEZ

Propiedad Horizontal La propiedad horizontal es un régimen de propiedad muy especial, donde conviven el dominio y el condominio y es regida por la Ley Nacional Nº 13512. La implementación del régimen de la Propiedad Horizontal produce una innovación sustancial en una de las instituciones fundamentales y más antiguas del derecho, como es la propiedad. El artículo 2518 del Código Civil establece : “La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus construcciones, aunque quite al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio.” El pensamiento del Dr. Dalmacio Velez Sarsfield, no era desacertado cuando pretendió a través del art. 2617 del Código Civil evitar que se transfirieran los altos o bajos de un edificio, ni por contrato ni por actos de última voluntad, por cuanto la creación de servidumbres especiales acarrearía un sin fin de conflictos. Aquello que nació por una necesidad poblacional donde los que vivían en edificios eran de clase obrera (denominados Conventillos), en la actualidad se han creado como una nueva forma de vida, cada día más demandada, por los altos costos de los terrenos, economía en la construcción y servicios y concentración poblacional. Se ha impuesto en las grandes ciudades donde poco a poco han ido creciendo y constituyendo una nueva manera de vivir (hoy Conventillos de lujo).

Propiedad Horizontal Artículo 1º . Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona. Como se puede advertir la ley, legisla en primer término, sobre el sustrato material el edificio Como condición primera de este régimen debe haber un edificio como objeto de este derecho, como elemento de hecho en donde se ejerce aquel derecho. La vida del consorcio y de la del propio dominio horizontal está unida indisolublemente al referido sustrato material; este elemento físico es condición sine qua non para la vida del sistema, al punto tal que la propia ley cita como casos de extinción del régimen, la destrucción o vetustez del edificio (artículos 12 y 16). El edificio se compone de dos tipos de bienes: exclusivos y comunes; estos últimos con una variedad dentro del género: las cosas comunes de uso exclusivo. Lo fundamental en esta ley es que el derecho se concentra en el edificio, en su división, siendo el terreno (por accesión) cosa común a todos los propietarios (art. 2º), en cambio en el derecho común el terreno es el objeto físico principal del derecho y las construcciones lo son por accesión (a la inversa)

Propiedad Horizontal

Las condiciones materiales de un edificio a someter a propiedad horizontal, es poseer características fundamentales: a) Que las unidades de propiedad exclusiva sean independientes b) Que tengan salida a la vía pública directamente o por intermedio de un pasillo común. c) Que el destino de cada unidad sea del tipo homogéneo, sin que perjudique a otros propietarios de unidades [evitar en un edificio con destino a viviendas, unidades donde se produzcan ruidos (fábrica); actos que perjudique a las buenas costumbres (hotel alojamiento, etc.)]

Propiedad Horizontal El primero de los requisitos, como expresamente surge de su terminología significa que no haya comunicación directa entre las unidades, que cada una se baste y cumpla su función y destino sin necesidad de requerir de la otra, que cada dependencia de la misma sirva a su finalidad y para uso exclusivo de su titular, que la amplitud de derechos y prerrogativas de éste los pueda ejercer y de hecho los ejerza sin depender para nada de las unidades vecinas. El segundo de los requisitos exige que la salida a la calle se pueda efectuar de idéntica forma sin depender para ello de unidades de otros titulares. El tercero de los requisitos es que el uso de las unidades debe ser armónico pensando en la convivencia de los propietarios de unidades sin que ello perjudique la buena relación entre ellos. Es formal, de manera que la vida armónica de convivencia del edificio perdure en el tiempo.

Propiedad HorizontalArtículo 2º : (Bienes Comunes) : Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerias y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera; c) Los locales para alojamiento del portero y portería; d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común Esta enumeración no tiene carácter taxativo Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario.

Propiedad Horizontal Además de los bienes exclusivos, el derecho de propiedad horizontal tiene por objeto una segunda categoría de cosas o partes, aquellas de uso común, sujetas a un condominio de indivisión forzosa, indispensable para el ejercicio del derecho de propiedad sobre los referidos en primer término. Las cosas son comunes de acuerdo a la finalidad que posee, ya sea por su naturaleza (destino objetivo: por ejemplo un ascensor está destinado a trasladar personas o cosas a pisos inferiores o superiores del edificio); y también son comunes porque han sido afectadas por las partes (destino subjetivo: por ejemplo el local de portería). De allí que la enunciación del artículo referido no sea taxativa, pues hay bienes y servicios que pueden ser o no comunes, de acuerdo a lo que determinen las partes al redactar el reglamento de copropiedad y administración. Las partes comunes, en algunos casos, revisten tal importancia que sin ellas no se concebiría el sistema, ya que resultan imprescindibles para su normal funcionamiento (terreno, escaleras, etc.). La enunciación del artículo solo da ejemplos, lo que implica que existen otros bienes, partes y servicios que son comunes sin entrar en la enunciación del precepto.

Propiedad Horizontal El primer supuesto que la Ley considera en su enumeración es el Terreno. Este es sobre lo que se asienta el edificio y sobre él, todos los propietarios tienen una cuota parte indivisa, es decir son a su vez copropietarios. Cualquier acto de disposición, gravamen o constitución de derechos reales sobre la unidad de propiedad exclusiva comprende entonces a la cuota parte indivisa sobre el lote de terreno, conforme al porcentual asignado a cada titular. Tal principio es inverso al sustentado por Código Civil para el dominio, en donde el suelo es siempre lo principal y todo lo que se construye sobre el mismo se incorpora y accede a éste, y todo acto de disposición sobre aquél conlleva a disponer de estas edificaciones (artículos 2518 y 2521 del Código Civil). Estando prohibido en nuestra legislación el derecho de superficie (salvo el derecho de superficie forestal), o sea que uno tenga el derecho de propiedad del suelo y otro la de lo edificado sobre él, forzosamente la titularidad del terreno apareja la titularidad de lo que se encuentra sobre él. En propiedad horizontal, el principio se invierte, el terreno es accesorio de la construcción.

Propedad Horizontal En esta Ley, el interés común del consorcio va por encima del interés individual de cada propietario. Se debe recordar que la Propiedad Horizontal puede ser tanto en altura como en profundidad Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad El tasador, en primer lugar, debe munirse del plano de mensura de subdivisión en Propiedad Horizontal, para conocer: - Superficie propia de la unidad o departamento a tasar - Ubicación del departamento en altura y/o profundidad y en su caso ubicación dentro del piso - Proporción que tiene el departamento en las cosas comunes. En segundo lugar se realiza el relevamiento de la zona de ubicación del edificio; del plan de comodidades y de las características constructivas del edificio y de la unidad; estado de conservación del departamento y las mejoras introducidas por su propietario; los servicios con que cuenta; etc.


Descripción del edificio de departamento / barrio privado. Propósito. Tiene por finalidad proporcionar una idea de las características de los alrededores inmediatos de la propiedad en cuestión y/o si la misma se encuentra ubicada dentro de un consorcio regido por la Ley de Propiedad Horizontal (departamento o barrio privado). Cantidad de unidades. Se debe indicar el numero total de unidades de vivienda que conforman el edificio de consorcio o el barrio privado. Este dato frecuentemente puede ser obtenido del administrador y debe ser confirmado por otra fuente en caso de que existiera alguna duda sobre el informe de recuento de unidades.


Estado de las áreas comunes. Se deberá indicar el estado y/o condición de la superficie común, tal cual se la observó en la fecha de su inspección. La superficie común se refiere a los espacios contenidos dentro de la comunidad que no son de uso exclusivo. El tasador debe evaluar y describir la condición actual de la superficie común. Para ello debe inspeccionar el edificio a fin de obtener un acabado conocimiento de las características generales y de la condición de los espacios comunes Posteriormente la condición debe ser calificada

Propiedad HorizontalTasación de la Propiedad Horizontal Se tasa el terreno siguiendo los procedimientos clásicos, obteniéndose el valor de parte proporcional que le corresponda al departamento. Se tasa seguidamente la mejora aplicando también los métodos conocidos para ello y luego se aplican los coeficientes correctores (por ubicación en el piso, por altura, etc). La parte proporcional que le corresponde de las cosas comunes, puede tasarse por separado, pero en general se incluye su superficie en la superficie del departamento. Se debe destacar que cuando el Ingeniero Agrimensor responsable del proyecto de subdivisión de un edificio, calcule el porcentaje de copropiedad que le corresponde a cada unidad exclusiva sobre las cosas comunes, lo debe realizar en función del valor económico de cada una de ellas. Resulta importante que el Tasador tenga en claro que cada edificio tiene su propia particularidad y donde es posible establecer un comparativo entre las distintas unidades que presente una notable diferencia de valores, aún siendo de igual superficie exclusiva. El tema es aplicar coeficientes comparativos entre las distintas unidades exclusivas o espacios comunes de uso exclusivo, dichos coeficientes surgirán de compulsar ventas de un mercado inmobiliario. Esto llevará a determinar el valor económico de cada una de ellas, que en general no será igual para todas las unidades.

Cróquis antecedentes comparables PHCalle 14

Calle 16 A

B

Calle18 C

T

Calle 20

D

Calle 22

Calle 24

Calle 26

Cal

le 3

5

Cal

le 3

7

Cal

le 3

9

Cal

le 4

1

Cal

le 4

3

Cal

le 4

5

Cal

le 4

7

PLAZA

Coeficientes PH

1.50

Primera 1.30

Segunda 1.00

Tercera 0.85

1.101.051.000.950.90

Coeficientes utilizados según caracteristicas

constructivas del edificio

De 101 m² a 150 m²De 151 m² a 250 m²

Coeficientes según la superficie cubierta propia

Hasta 30 m²De 31 m² a 50 m²De 51 m² a 100 m²

Primera de lujoDpto Oficinas

1.00 1.001.05 1.050.95 0.950.90 0.90

Dpto Oficinas

0.95 1.10

1º Piso 1.00 1.00

2º Piso 1.05 1.00

3º Piso 0.95 0.95

4º Piso 0.95 0.95

5º Piso 0.90 0.90

6° Piso 0.90 0.90

7° Piso 0.95 0.95

8° Piso 0.95 0.95

9° Piso 0.80 0.80

En edificios sin ascensor el coef. Se disminuye en 0,05

Coeficientes correctores del valor para departa-mentos y oficinas en Propiedad Horizontal

Res. N° 015 - TTP .93

a) Ubicación en planta

Planta baja

Frente a 1 calleFrente a 2 callesAl contrafrenteA patio interior

b)Ubicación en piso (Edificio con ascensor)

Planilla PH Comparables

Antec Ubicación Piso Fecha Importe Sup. Propia Valor Unit. VbuhEdad - Estado Planta $ m² $/m² Ubic, Ubic. Ubic. Sup. Edad y Caract. Oferta Actual. Coef. $/m²

Edif. Piso Planta Propia Estado Construc. Total

A Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 2° 20/10/2006 150000 90.84 1651.25 0.95 1.05 0.90 1.00 0.696 0.85 1.00 1.00 1.88 3109.07 *28 - 2.5 Patio Int.

B Calle 41 al 300 e/ 16 y 18 4° 20/10/2006 165000 96.73 1705.78 0.95 0.95 0.95 1.00 0.777 1.00 1.00 1.00 1.50 2560.54

24 - 2.0 Contrafr.

C Calle 18 al 400 e/ 41 y 43 1° 20/10/2006 170000 98.92 1718.56 0.95 1.00 0.95 1.00 0.610 1.00 0.90 1.00 1.63 2809.51

30 - 3.0 Contrafr.

D Calle 41 al 500 e/ 20 y 22 7° 20/10/2006 195000 106.64 1828.58 1.05 0.95 1.00 0.95 0.649 1.30 0.90 1.00 1.13 2058.41

32 - 2.5 Frente

10537.53

2634.38

* + 20% 3161.26

- 20% 2107.51

2826.37

Ubicación Piso Sup. Propia Valor Unit. VbuhEdad - Estado Planta m² $/m² Ubic, Ubic. Ubic. Sup. Edad y Caract. Oferta Actual. Coef. $/m²

Edif. Piso Planta Propia Estado Construc. Total

A Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 5° 101.37 2827.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.64 1.00 1.00 1.00 0.58 2827.00

Tasar 33 - 2.5 Frente

Valor Dpto a Tasar =

2827.00 x 101.37 x 0.58 = 165066 $

VDT = Vbuh * Cact * Cof * Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc = VDT = Vbuh * Coef Total

Coeficientes Asimiladores

Vuh = VU * Cact * Cof / (Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc)

2° Promedio

20/10/2006

Fecha de

Tasación

PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES

Coeficientes Asimiladores

1° Promedio

Divisores Multiplicativos

Planilla Antecedentes PH

N.C.

Valor Oferta X Fecha 23/10/2006 Departamento X

a Tasar Venta Oficina

1.00 Local

Plano N° U:F:

01/15268/92 9

Piso

5° "A" F1c F2c CF PI

X

C. Hom. Sup, Hom.

Cub. 96.24 1.00 96.24 1° Lujo 1° 2° 3° Otra

Semicub 4.26 0.50 2.13 X

Balcón 8.80 0.33 2.90 Edad

Descub. 33 si no

Baulera Frente

E.Piso

Otra Cochera SI NO X

109.30 101.27 Fuente

Antecedente

A tasar

Dirección Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 01-43-650120

Totales

Fondo

TTP

Sup

erfic

ie P

ropi

a

Estado

2,5

Baño Priv.

Real

%

8,23

Planta

Características Constructivas

Coef Forma de Pago

Deducciones

Valor resultante

Forma de Pago

CONTADO

Tasación PH por regresión Lineal

Metodología para la tasación de inmuebles en Propiedad Horizontal por regresión lineal El tasador elabora un índice de calidad urbanística que engloba diversos signos externos. Estos signos externos se clasifican en cuatro grandes apartados: a) Entorno Urbanístico b) Características generales del edificio donde se encuentra la vivienda c) Características específicas de la vivienda d) Distancias y comunicaciones Dentro de cada uno de estos apartados, el tasador contempla unos signos externos de detalle como pueden ser los siguientes:

Tasación PH por regresión Lineal

. Respecto al entorno urbanístico: estatus socioeconómico de la población, densidad y lujo de los comercios, polución, calidad de urbanización en calles y accesos, etc. . Respecto a las características generales del edificio: fachada, portal, ascensores, escaleras, instalaciones comunes, etc. - Respecto a las características de la vivienda: superficie, distribución de habitaciones, número de cuartos de baño, calidades constructivas, etc. - Respecto a distancias y comunicaciones: distancias ponderadas a centros urbanos importantes (negocios, oficinas, etc.), distancias ponderadas a paradas de micros, etc.

Estos signos externos se ponderan utilizando unas escalas de longitud variable. Así, cuando uno de los signos externos tiene mucha importancia a juicio del tasador, se puede emplear una escala larga (entre 0 y 100). Si el tasador atribuye menos importancia al signo externo, se acorta la respectiva escala (reduciendo por ejemplo el intervalo entre 0 y 20). Sin duda la experiencia del tasador es determinante al elegir estas escalas. Como consecuencia de las ponderaciones que se acaban de señalar, el tasador estima el valor de la calidad urbanística para cada inmueble. Esta calidad urbanística así cuantificada, será el índice o signo externo global que se manejará en el método beta.

El Método en la Práctica Inmobiliaria

En la práctica, rara vez ocurre que el tasador pueda encontrar un único índice con validez explicativa global. En otras palabras, en una tasación determinada es difícil encontrar un índice que refleje por sí solo la calidad global de cada uno de los inmuebles. Sólo en ciertos casos particulares el tasador trabajará con un índice único sin perder fiabilidad evaluatoria. Desde luego estos casos particulares son pocos frecuentes. Por ejemplo se puede trabajar con un solo índice cuando se quiere tasar un inmueble cuyo precio de mercado depende sólo de sus distancias a centros urbanos importantes. Entonces, el índice único será la media ponderada de dichas distancias.

El Método en la Práctica Inmobiliaria

Ahora bien, cuando el inmueble problema es un edificio, un apartamento, un local de negocios, etc., el tasador debe contemplar múltiples signos externos, cada uno de los cuales contribuye en una pequeña medida a explicar el precio de mercado. Así, por ejemplo, para un edificio de oficinas se tendría, en primer lugar, unos signos externos de entorno urbanístico, como son el carácter más o menos comercial del barrio, el ancho de las calles, la facilidad de estacionamiento para vehículos, etc. En segundo lugar, el tasador tendría que considerar unos signos externos de calidad arquitectónica como son la suntuosidad de la construcción, su modernidad, etc. Por último, habría que considerar unos signos externos de distancias a centros neurálgicos de la ciudad, las estaciones de subterráneos próximas, etc.

El Método en la Práctica InmobiliariaTodos los signos externos, cuyo número puede alcanzar una cifra alta, se deben condensar en un índice único. La condensación se realiza asignando a cada signo externo un coeficiente de ponderación. El índice, será entonces la suma de niveles de los signos externos, ponderando cada nivel con el peso respectivo. Los niveles se llaman también puntuaciones. Los pesos o coeficientes de ponderación se determinan por el tasador con arreglo a su experiencia. Se podría objetar que el uso de múltiples signos externos disminuye la fiabilidad de los resultados, ya que los coeficientes de ponderación se fijan por el tasador sin recurrir a una metodología sofisticada para estimarlos. Sin embargo, no existe una técnica evaluatoria alternativa que se libre de este inconveniente y que al mismo tiempo sea capaz de barajar todo el paquete de signos externos que influyen significativamente sobre el precio de mercado

Se explicará mediante un ejemplo, el modo de estructurar los signos externos, asignando a cada uno de ellos un coeficiente de ponderación. Se utilizará el ejemplo de las oficinas, pensando en un edificio aislado (tipo torre) y construido en fecha reciente en un barrio céntrico de cierta ciudad. En la tabla que se adjunta, los pesos se han introducido explícitamente, es decir, consignando el valor numérico de cada peso para cada signo externo. Por ello esta tabla se llama “Estructura de signos externos con pesos explícitos”. El tasador puede trabajar también con una tabla que se llama “Estructura de signos externos con pesos implícitos”. En esta variante, el tasador no fija directamente los pesos, sino que estos pesos o coeficientes de ponderación se asignan indirectamente, en proporción al denominado intervalo de puntuación.

El Método en la práctica inmobiliaria

El Método en la práctica inmobiliaria

Considerando un signo externo tal como el “carácter comercial del barrio”, hay que asignar a cada inmueble una puntuación que refleje el nivel del barrio en que se encuentra ubicado. De acuerdo con la experiencia del tasador y con la información externa que dispone, esta información debe estar comprendida en el intervalo (0 –50), es decir entre 0 y 50 puntos. Este es el llamado “intervalo de puntuación”. Cuanto más amplio es dicho intervalo, mayor es el peso implícito que se concede al signo externo para el inmueble considerado. En una definición más rigurosa, el peso implícito es una variable proporcional a la longitud del correspondiente intervalo de puntuación. Por ejemplo, sean los signos externos “ancho de calles” y “carácter comercial del barrio”. Si se supone que el intervalo de puntuación para el signo “ancho de calles” es (0 – 30) y para el signo “carácter comercial del barrio” es (0 – 50). Por consiguiente las longitudes de los intervalos de puntuaciones son: 50 para el signo “carácter comercial del barrio” y 30 para el signo “ancho de calles”. Esto significa que los pesos implícitos son respectivamente proporcionales a los números 5 y 3.

Implementación del Método

Para la implementación del método, en el caso de un epartamento, el tasador comienza clasificando la superficie urbana en unidades de espacio homogéneas respecto al estatus socio – cultural y económico de la población que habita la zona, y también al prestigio socio – urbanístico de la misma. Las zonas así clasificadas pueden coincidir o no con barrios de la ciudad. Con frecuencia su contorno estará limitado por calles de tal modo que se consiga una estandarización adecuada de las variables socioeconómicas anteriores. A veces una zona puede quedar constreñida a una sola calle e incluso a un tramo de ella


Una vez concluida esta clasificación zonal, el analista contempla los siguientes signos externos que jugarán el rol de variables explicativas o exógenas: 1) Entorno Urbanístico. Este entorno se define ateniéndose a la clasificación zonal anterior. Por consiguiente, se asignará a cada inmueble ubicado en la misma zona urbana el mismo índice representativo del estatus socio cultutal y económico. Sin embargo, esta cifra inicial podrá ser modificada en su caso teniendo en cuenta el prestigio urbanístico del área. Para determinar en cada caso el nivel de este índice, el tasador puede partir de la cifra de ingreso medio por habitante, la cuál podrá ser corregida mediante coeficientes tales como la calidad de los vehículos estacionados en el área, las características de los comercios existentes, la proximidad a parques y jardines, la disponibilidad de servicios y el prestigio socio . urbanístico tal como se había indicado anteriormente


2) Aspecto arquitectónico del inmueble. Esta variable se estimará observando las características generales del edificio donde se encuentra el apartamento problema (es decir, el apartamento objeto de la tasación). Se atenderá especialmente al aspecto que ofrece el portal y la fachada, así como a los servicios de ascensor y montacargas, escalera, vertedero de basuras, servicio de portería y otros equipamientos del condominio (video-teléfono, sistemas de seguridad, etc.). El estado de conservación del edificio influirá también en la puntuación dada al índice conjunto.


3) Características del apartamento. Se incluye aquí la dimensión del apartamento, la distribución de las habitaciones, el número de cuartos de baño (característica esta de especial relieve), la calidad de los elementos constructivos y decorativos (instalaciones electrodomésticas, calefacción y aire acondicionado, materiales en pavimentos, puertas y ventanas, pintura, calidad de los acabados constructivos, aislamientos térmicos y acústicos, azulejos en cocina y baños, mobiliario existente en su caso, etc.) La superficie de terrazas se considerará como signo externo importante. Así como, la luminosidad y ventilación de las habitaciones. La altura del apartamento se evaluará de modo distinto según el edificio disponga o no de ascensores. En el primer caso, los pisos altos alcanzarán mayor puntuación que los bajos. En el segundo caso ocurrirá lo contrario.


4) Distancia y comunicaciones. Se trata aquí también de un índice compuesto en función de: a) distancias medias ponderadas desde el inmueble a centros urbanos neurálgicos; b) distancias medias ponderadas a bocas de metro, paradas de ómnibus y taxi: Como se ve, el análisis de regresión no elimina totalmente cierta subjetividad en el computo de los índices, que deben elaborarse mediante baremos con arreglo a la experiencia del tasador. En algunos ítems, se puede aplicar un criterio claro como por ejemplo, al computar los cuartos de baño incompletos (o cuartos de aseo), dando una puntuación proporcional al equipamiento del cuarto de baño. Sin embargo, las puntuaciones asignadas a los elementos constructivos y decorativos, al aspecto del portal, etc., siguen estando fundamentadas en conocimientos periciales que no se derivan del análisis estadístico. A continuación, el tasador debe recopilar datos estadísticos sobre las variables exógenas anteriores a la vez que sobre los correspondientes precios por metro cuadrado en una muestra aleatoria. Cuando el análisis se aplica en la realidad con cuatro variables explicativas, es recomendable aumentar lo más posible el número de apartamentos testigos

Implementación del Método Estructura de Signos Externos con Pesos Explícitos

Puntuación Signo Externo Peso L1 LA LM LB

Entorno UrbanísticoCategoría económico-geográfica del municipio 0.02 100 100 100 100

Densidad de oficinas en el área 0.05 80 10 20 100

Ancho de calle 0.05 60 20 20 100

Tráfico peatonal 0.05 50 20 50 80

Posibilidad de estacionamiento 0.04 25 25 60 70

Características del InmuebleFachada 0.06 100 30 65 90

Vestíbulo 0.04 25 10 25 80

Ascensor 0.10 100 0 100 100

Estado de conservación 0.10 80 60 85 100

Características de la oficinaCalidad de materiales y terminación 0.04 60 40 90 75

Baños 0.01 50 30 70 65

Superficie (Pequeña, mediana, grande) 0.10 20 40 30 70

Altura de planta en caso que exista ascensor 0.03 100 0 85 80

Altura de planta en caso que no exista ascensor 0.03 0 80 0 0

Luminosidad y ventilación 0.02 75 50 100 80

Calefacción - Aire acondicionado 0.03 100 65 65 85

Aislamiento térmico y acústico 0.03 70 50 65 90

Flexibilidad 0.04 50 25 60 75

Ratio (superficie útil / sup construida) x 100 0.10 80 87 81 78

Distancias y comunicacionesDistancia a centros neurálgicos 0.05 90 30 50 100

Distancia media a paradas de omnibus 0.02 75 50 75 80

Distancia a boca de subterráneo 0.02 75 50 50 90


Estructura de Signos Externos con Pesos Implícitos

Intervalo Puntuación Signo Externo Puntuación L1 LA LM LB

Entorno Urbanístico 125 55 105 200

Categoría económico-geográfica del municipio 0 - 20 20 20 20 20

Densidad de oficinas en el área 0 - 50 40 5 10 50

Ancho de calle 0 - 50 30 10 25 50

Tráfico peatonal 0 - 50 25 10 25 45

Posibilidad de estacionamiento 0 - 40 10 10 25 35

Características del Inmueble 250 85 235 295

Fachada 0 - 60 60 20 40 60

Vestíbulo 0 - 40 10 5 10 35

Ascensor 0 - 100 100 0 100 100

Estado de conservación 0 - 100 80 60 85 100

Características de la oficina 248 225 258 290

Calidad de materiales y terminación 0 - 40 25 15 30 35

Baños 0 - 10 5 3 7 7

Superficie (Pequeña, mediana, grande) 0 - 100 20 40 30 30

Altura de planta en caso que exista ascensor 0 - 30 30 0 25 25

Altura de planta en caso que no exista ascensor 0 - 30 0 25 0 0

Luminosidad y ventilación 0 - 20 15 10 20 15

Calefacción - Aire acondicionado 0 - 30 30 20 20 30

Aislamiento térmico y acústico 0 - 30 20 15 20 30

Flexibilidad 0 - 40 83 10 25 40

Ratio (superficie útil / sup construida) x 100 0 - 100 80 87 81 78

Distancias y comunicaciones 75 35 50 60

Distancia a centros neurálgicos 0 - 50 45 15 25 50

Distancia media a paradas de omnibus 0 - 20 15 10 15 10

Distancia a boca de subterráneo 0 - 20 15 10 10 0


Puntuación

Signo Externo Baremo L1

a) Entorno Urbanístico 125

Densidad de locales en el área 0 - 50 40

Tráfico Peatonal 0 - 50 40

Distancia ponderada desde el centro del áreaa centro principal 0 - 30 25

Calida y precio de los artículos en las tiendascircundantes 0 - 30 20

b) Otros signos externos del entorno 75

Categoría económuco geografica del municipio 0 - 40 40

Espacio para estacionamiento de vehículos 0 - 30 15

Calles peatonales 0 - 40 20

c) Características generales del local problema 105

Conservación del edificio en cuanto a suestructura arquitectónica de riesgo 0 - 50 30

Versatilidad (posibles usos alternativos del local) 0 - 50 30

Tráfico peatonal frente al inmueble 0 - 50 45

c) Características de la fachada 50

Perímetro de la fachada 0 - 30 10

Superficie del escaparate 0 - 30 20

Número de puertas *10 - 40 10

Poligonal de la fachada *10 - 40 10

e) Superficie del local en m² 265

f) Volúmen del local en m3 1192.5

BAREMO DE PUNTUACION PARA OFICINAS

Implementación del MétodoPrecios/m² v1 v2 v4 v5 v5²

1 120 80 70 45 75 5625

2 123 85 60 65 240 57600

3 140 95 55 50 200 40000

4 179 105 90 55 200 40000

5 306 125 95 90 160 25600

6 164 90 70 35 14 196

7 100 65 40 40 25 625

8 57 60 25 40 70 4900

9 252 105 105 80 505 255025

10 208 110 90 70 240 57600

11 150 95 80 60 330 108900

12 117 75 60 80 300 90000

13 139 75 60 90 180 32400

14 83 70 50 45 108 11664

15 75 60 50 45 60 3600

16 62 60 45 40 65 4225

17 75 70 40 55 175 30625

18 72 70 40 60 280 78400

19 444 160 90 75 43 1849

v5² v5 v4 v2 v1 vo

0.00104621 -0.60731516 1.56345039 -0.16543638 3.2402605 -155.2012745.1313E-05 0.02571882 0.08321392 0.09040656 0.07416579 4.018040680.99874139 4.04760074 #N/A #N/A #N/A #N/A2063.17288 13 #N/A #N/A #N/A #N/A169005.546 212.979933 #N/A #N/A #N/A #N/A


Ecuación de regresión Los datos de la Tabla 1 se analizan con un paquete estadístico de Excel. Como resultado se ha obtenido la siguiente ecuación de regresión en la cuál no aparecen las variables V3 y V6, por no ser significativas:

X = - 155,2013 + 3,2403 V1 - 0,1654 V2 + 1,5635 V4 - 0,6073 V5 + 0,001046 V5 ²

Los parámetros correspondientes a esta regresión son los siguientes: Coeficiente de determinación (sin ajustar) = 0,9987 Coeficiente de determinación ajustado = 0,9983 Erros estandar = 39,99 $


Cálculos finales Los datos correspondientes a las variables exógenas significativas V1, V2, V4 y V5 (sección 7) para el local problema, se han introducido en la ecuación de regresión ajustada. Una vez hechas las correspondientes operaciones de cálculo, el precio por metro cuadrado construido para el local problema es el siguiente:

X = - 155,2013 + 3,2403 * 125 - 0,1654 * 75 + 1,5635 * 50 - 0,6073 * 265 + 0,001046 * 265 ² X = 228 $/m² construido

El valor de mercado del local problema resulta multiplicando el precio unitario de 228 $/m² por la superficie construida (265 m²), obteniéndose así un valor total de:

VT = 60.420 $

07 - Tasacion Propiedad Horizontal

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