1 Inmobiliaria · 2017-04-04 · 3 elEconomista Inmobiliaria Empieza la carrera por las oficinas en...

1 InmobiliariaelEconomista

LAS OFICINAS DE VALDEBEBAS, EN EL PUNTO DE MIRA DEL INVERSOR BRITÁNICOEste barrio, al norte de Madrid, cuenta con 1,3 millones de metros cuadrados para desarrollar | P14

El sector inmobiliario demanda un plan fiscal agresivo para captar empresas de Londres | P04

InmobiliariaInmobiliariaRevista mensual

5 de abril de 2017 | Nº 9

elEconomista

Juan Antonio Gómez-Pintado

Presidente de Vía Célere

“La gente paga más por la vivienda por la ineficiencia en la gestión urbanística” | P20

Inmobiliaria2 elEconomista

04

Actualidad Mejoras fiscales para atraer

empreas tras el Brexit

El sector inmobiliario demanda la vuelta de la ‘Ley Beckham’

y despidos gratuitos para los suelos más altos

30. Consultoría

Las ayudas del Gobierno son insuficientes

El sector demanda más incentivos fiscales,

mejorar la regulación y la seguridad

36. Termómetro

Las residencias de estudiantes, de moda

El precio medio en Madrid se sitúa en 769 euros

por mes, frente a los 627 euros de Barcelona

38. Internacional Locales, oficinas y hoteles, deseo del extranjero

Estos inversores basan las operaciones en la

compra y la posterior rehabilitación

46. Tendencia

Guía para comprar con éxito una vivienda

Asprima y Neinor Homes nos dan las claves para

llevar a cabo una de las mayores inversiones

14

Los Protagonistas El inversor británico busca oficinas en Valdebebas

Este desarrollo, al norte de Madrid, cuenta con una bolsa de

suelo de 1,3 millones de metros cuadrados para oficinas

20Entrevista

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere

“La gente tiene que pagar un mayor precio por la vivienda

por la falta de eficiencia en la gestión urbanística”

26En Proyecto Activos, bolsa o fondos: las posibilidades para el inversor

Es buen momento para invertir en ladrillo, el sector está al alza

y las expectativas de revalorización de los inmuebles son altas

Edita: Editorial Ecoprensa S.A. Presidente de Ecoprensa: Alfonso de Salas Vicepresidente: Gregorio Peña Director Gerente: Julio Gutiérrez Relaciones Institucionales: Pilar Rodríguez Subdirector de RRII: Juan Carlos Serrano Jefe de Publicidad: Sergio de María Director de elEconomista: Amador G. Ayora Coordinadora de Revistas Digitales: Virginia Gonzalvo Directora de ‘elEconomista Inmobiliaria’: Alba Brualla Diseño: Pedro Vicente Fotografía: Pepo García Infografía: Nerea Bilbao Redacción: Luzmelia Torres

SUMARIO


Empieza la carrera por las oficinas en Valdebebas

Hay 1,3 millones de metros de suelo finalista

para uso de oficinas y empresas del Reino

Unido se han interesado y han visitado el

desarrollo. Parece que ahora empieza la carrera y en 2018 podremos ver

algún proyecto de oficinas en Valdebebas

EDITORIAL

Han pasado 15 años desde que se puso en marcha Valdebebas, el desarrollo urbanístico más importante de la Capital, al norte de Madrid, y uno de los desarrollos que más ha sufrido la inseguridad jurídica con 200

procedimientos judiciales abiertos. Sin embargo, a golpe de sentencia, Valdebebas ha ido consolidándose y ya es una realidad y una nueva forma de hacer ciudad, donde a día de hoy viven 11.000 personas y se prevé que en 2018 sean 18.000 vecinos. Lo que ha hecho que Valdebebas dé un giro ha sido la sentencia del Tribunal Supremo que falló a favor del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Madrid, en septiembre de 2016, refrendando la eficacia normativa de este plan, y dotando de garantía jurídica a los desarrollos de Madrid y con ello a Valdebebas para seguir con las actuaciones. Con esta sentencia llegó la paz y sobre todo la seguridad jurídica para los más de 50 promotores y gestores de cooperativas y para las familias que ya viven allí y que han apostado por este proyecto. Ahora toca poner en marcha nuevos proyectos. Ya han empezado las obras del colegio público que abrirá sus puertas en septiembre, las obras del puente con la terminal T4 del aeropuerto y pronto

comenzarán las obras de una escuela infantil y unas pistas multideporte. Pero aunque todo empieza a rodar, aún quedan flecos por cerrar en Valdebebas, tanto judicialmente como de actuaciones; es el caso de la Ciudad de la Justicia, la parcela para uso terciario y el visto bueno del Ayuntamiento para el Parque Central, una zona verde de 90 hectáreas. A pesar de todo, Valdebebas seguirá en marcha y no habrá nada paralizado salvo la pastilla comercial, donde el Ayuntamiento ha propuesto reducir la edificabilidad residencial y mantener el uso para oficinas. Con ello se han visto afectados la promotora Pryconsa, Premier y la Junta de Compensación de Valdebebas, las cuales han solicitado al Ayuntamiento justificación de dicho cambio y se encuentran a la espera, pero la Cooperativa Valdecam y el colegio Joyfe, que no se han visto afectados, siguen hacia adelante con sus proyectos. Las oficinas son en este caso el problema de la discordia y también el nuevo elemento que empieza a suscitar interés en Valdebebas aparte del residencial. Hay 1,3 millones de metros de suelo finalista para uso de oficinas y empresas del Reino Unido se han interesado y han visitado el desarrollo. Parece que ahora empieza la carrera y en 2018 podremos ver algún proyecto de oficinas en Valdebebas.


MEJORAS FISCALES

PARA GANAR CON EL ‘BREXIT’

El sector inmobiliario asegura que la competitividad de España no será suficiente para captar empresas procedentes de Londres, por eso piden la vuelta de la ‘Ley Beckham’ y despidos gratuitos para los sueldos más altos

ACTUALIDAD

ALBA BRUALLA

ISTOCK

El plano fiscal jugará un papel muy relevante en la lucha por captar empresas de Londres tras la desconexión del Reino Unido de Europa. España lleva meses trabajando en un plan de actuación en el que están implicados importantes administraciones y organismos como la CNMV, el Tesoro o el

Icex. La Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) y también grandes patrimonialistas como Merlin, están trabajando mano a mano con la Comunidad de Madrid y con el Ayuntamiento para defender la capital española como la principal alternativa de las grandes compañías en su fuga

5 InmobiliariaelEconomistaACTUALIDAD

de Londres. Sin embargo, a pesar de que la colaboración público-privada está siendo muy activa, desde el sector inmobiliario reclaman un plan urgente de actuación en el terreno fiscal. “La descripción romántica de nuestras ciudades como destino ideal para vivir no es suficiente”, aseguran.

“La guerra se moverá en el terreno impositivo y no podemos quedarnos atrás, ya que otros países están diseñando ya un plan de actuación para beneficiar la entrada de las empresas”, indican importantes actores del sector a este medio. Así, creen que es imprescindible diseñar una fiscalidad favorable para las rentas más altas y entre sus propuestas se encuentra la de recuperar la conocida como Ley Beckham, que se refiere al Real Decreto 687/2005. Esta normativa estuvo vigente en España entre 2005 y 2010 y permitía a los extranjeros que se mudasen a nuestro país a trabajar el tributar como no residentes. Esto implicaba una reducción en el pago de los impuestos, al tributar al tipo general fijo del 24 por ciento, mientras que el máximo por aquel entonces estaba en el 43 por ciento. En el otro lado, en el empresarial, creen que sería adecuado aplicar el despido gratuito para estos altos directivos, ya que se trata de cargos que se asumen por periodos cortos -unos cinco años- y que no tienen problemas de rotación.

“Tenemos que ser muy agresivos fiscalmente hablando, de ello dependerá el éxito de nuestro país”, advierten.

La agilidad administrativa y las políticas urbanísticas son factores que también ponen en riesgo la llegada de nuevas empresas. “Desde el sector pedimos a gritos que la Administración acelere la aprobación de las licencias

para que se construyan productos inmobiliarios cuando hacen falta”, explica Humphrey White, director general de Knight Frank en España. “Soy un gran creyente de que contamos con todos los ingredientes y tenemos promotores y propietarios con capacidad para construir edificios llave en mano para cualquier compañía y también suelo disponible”, asegura el directivo, que coincide con Merlin en que “podría mejorarse con incentivos tanto a empresas como a particulares”. Concretamente, White considera que “el

Gobierno central y el local debe implementar algún tipo de ayuda fiscal para al menos facilitar la primera etapa de estas

compañías en España”. “En cada ciclo nos gana Irlanda, porque implementa ayudas mucho más tangibles para atraer

a las empresas. No solo hablo del Brexit, me gustaría que pensáramos en cómo ser un país más atractivo a nivel global”.

Martí Fluxá, por su parte, cree que además de las ventajas fiscales es

Edificios de la City, en Londres.

ISTOCK

GETTY

6 InmobiliariaelEconomistaACTUALIDAD

imprescindible “garantizar la seguridad jurídica, así como la clasificación del bono español con una apreciación positiva”. Todo esto sumado a “las impecables infraestructuras que tenemos”, nos sitúa como una ciudad de referencia. De hecho, el presidente de la ACI cree que Madrid “puede ser un hub importantísimo vía a Sudamérica” y además de atraer a entidades financieras puede ganar importancia a “nivel logístico y de compañías de utilities y de telefonía, ya que “hay muchas empresas que quieren utilizar Madrid para tener un foco de proyección tanto hacia Asia como a Emea”.

Competitividad y calidad de vida La disponibilidad de metros cuadrados de oficinas y su calidad es otro de los puntos que juegan un papel crucial para convencer a las grandes corporaciones. Según Martí Fluxá, la capacidad de absorción inmediata de Madrid es de 250.000 metros cuadrados y la mediata supera el millón de metros cuadrados, si bien, tanto el presidente de la ACI como el director general de Knight Frank, creen que las mudanzas reales no se darán hasta dentro de dos años.

El espacio no es un problema, según el sector, ya que esperan que Madrid capte hasta 80.000 metros cuadrados de oficinas y actualmente la Capital cuenta con grandes bolsas de suelo disponibles para promover nuevas oficinas, como las que se localizan en Ciudad Pegaso o Valdebebas. Además, el Ayuntamiento de Madrid ultima un acuerdo con Distrito Castellana Norte, que en su propuesta contempla más de un millón de metros cuadrados de uso empresarial, una cifra que está en negociación.

Entre las ventajas de España también destaca la competitividad de Madrid en las rentas. Así, Merlin pone en evidencia que “el coste de las oficinas, no solo la renta sino la parte de gastos comunes que pagan los inquilinos, es, junto con Luxemburgo y Ámsterdam, el más bajo, siendo estas últimas dos ciudades demasiado pequeñas para poder competir, ya que su disponibilidad actual de metros de oficinas es muy inferior a la de Madrid”. “Un metro cuadrado de oficinas en Madrid en una ubicación prime es prácticamente una tercera parte de lo que cuesta en Londres y la mitad de lo que cuesta en París”, asegura Martí Fluxá. La socimi considera que la Capital “se trata de una de las ciudades con mejor calidad de vida, además de contar con el menor coste en prácticamente todos los aspectos, como en sanidad, educación, ocio, cesta de la compra o vivienda”. “A día de hoy, ubicarse en Madrid es ubicarse en una de las principales ciudades occidentales de negocio, vinculada tanto al mercado europeo como al americano, y

ofreciendo un dinamismo económico a la altura de las grandes plazas comerciales”, asegura Jesús Conde, de Araoz & Rueda. El talento es otro de los puntos fuertes de España, ya que “hay una bolsa enorme de gente joven y muy preparada. Diría que es la generación mejor formada de la historia de España”, destaca Martí Fluxá, que además incide en que “los márgenes salariales son inferiores a los que hay en otros lugares de Europa”. Todas estas características están llamando la atención de grandes empresas “especialmente del sector tecnológico y el bancario”, explica Gerard Marcet, socio fundador de Laborde Marcet.

Fuente: elaboración propia. (*) Cifra en negociación. elEconomista

Zonas calientes de oficinas en Madrid

Pozuelo

Latina

Usera

Moratalaz

Villa deVallecas

Aeropuertode Barajas

San Blas

Moncloa

Vic·lvaroAluche

M-607

R-2

M-30

M-3

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0

M-40

M-40

M-50

M-50

M-11

M-45

Año 2017: 81.826 m2

Año 2018: 157.753 m2

NUEVOS PROYECTOS PREVISTOS PARA

Distrito Castellana Norte*: 1,045 millones m2

Ciudad Pegaso: 450.000 m2

Valdebebas: 1,3 millones m2

GRANDES CARTERAS DE SUELO PARA OFICINAS

1

2

3

Julián Camarillo: 211.000 m2

Campo de las Naciones: 33.123 m2

Las Tablas: 55.300 m2

Manoteras: 17.000 m2

Madrid Río: 26.000 m2

NUEVOS PROYECTOS DE OFICINAS EN DESARROLLO

4

5

6

7

8

6

3

5

24

8

M-1M-11171

Madrid espera llenar hasta 80.000 metros

cuadrados de oficinas a causa

del ‘Brexit’

Inmobiliaria8 elEconomistaOPINIÓN

Los inversores extranjeros mantienen su interés por España

En la primera parte de la crisis financiera

mundial, el perfil de gran parte de ese

capital era oportunista y trataba de

beneficiarse de un mercado abatido,

cuyas finanzas habían sufrido un grave

deterioro

Rupert Lea

Head of Retail & Retail Capital Markets de C&W España El capital extranjero destinado al mercado

inmobiliario en Europa ha tenido una serie de incentivos determinantes para invertir en España en los últimos años. En particular, los activos comerciales, que se han beneficiado de las

expectativas de crecimiento del consumo y de la confianza de los consumidores, entre otros factores.

Desde el año 2006, el capital extranjero ha invertido 16.800 millones de euros en España. En la primera parte de la crisis financiera mundial, el perfil de gran parte de ese capital era oportunista y trataba de beneficiarse de un mercado abatido, cuyas finanzas habían sufrido un grave deterioro. Sin embargo, la visión global en Europa está cambiando debido a que muchos países europeos muestran evidentes signos de recuperación. Por ello, cada vez menos capital está siendo destinado a fondos oportunistas y los inversores se están volviendo más reacios al riesgo. No obstante, los inmuebles de alta calidad no son fáciles de crear, y en España, la mayoría están en manos de propietarios institucionales a largo plazo. Por tanto, los inversores se inclinan cada vez más por ubicaciones regionales y activos core plus, en un momento en el que los proyectos en desarrollo, algunos

parados desde antes de la crisis, empiezan paulatinamente a materializarse.

En un contexto de elevada competencia y escasez de producto, la cantidad global de nuevo capital que los fondos están tratando de captar ha disminuido, y la zona Emea reporta las caídas más fuertes. Esto no quiere decir que la captación de capital por parte de los fondos se haya detenido por completo. En 2016, Blackstone registró un cierre de 5.500 millones de euros en su último fondo europeo y apunta a una cantidad similar para su segundo fondo Pan Asia, tras haber desplegado el 70 por ciento del capital de su primer fondo.

Muchos gerentes tienen encomendada la tarea de movilizar y utilizar el capital existente antes de recaudar nuevos fondos; un proceso lento y desafiante, ya que los vendedores a su vez ven pocas oportunidades de reinversión con retornos apropiados una vez que han liberado sus activos. La iniciativa y la creatividad serán la clave para los gerentes de fondos en 2017, ya que la oferta seguirá siendo limitada.

Los fondos diversificados continúan dominando, pero existe una tendencia general hacia la focalización en propiedades individuales que requieran una gestión de activos más especializada, o donde la inversión colectiva permita a los


inversores conseguir activos de gran tamaño, como los centros comerciales. En países donde aún hay margen para el crecimiento, esta clase de activo tiene el potencial compuesto de capitalizar el crecimiento en ventas y rentas.

Dentro de Europa, España ofrece a los inversores un mayor rendimiento para un perfil de bajo riesgo en comparación con gran parte del sur del Continente. El retraso en la formación de Gobierno demostró que las CCAA eran lo suficientemente fuertes como para superar la divergencia, y el sentimiento populista parece disiparse. Pese al Brexit, España ha sido un caso de éxito europeo. La implementación de unas eficaces medidas de austeridad ha merecido la pena y surtido efecto, liderando el crecimiento económico en la UE. Adicionalmente, la Comisión Europea ha incrementado el objetivo de déficit para España de 2016, desde el 2,8 por ciento del PIB hasta el 4,6 por ciento. Todo esto envía un potente mensaje de confianza a los inversores extranjeros, que representaron más de la mitad de todas las inversiones inmobiliarias en España en 2016.

La disponibilidad de deuda ha estimulado aún más al inversor extranjero, aunque a menudo dentro de unos parámetros estrechos. La preferencia del prestamista por un producto de calidad es de gran beneficio para los fondos institucionales con alta disponibilidad de capital. Si bien las finanzas pueden ayudar a alinear la rentabilidad con las expectativas de los inversores, los vendedores a menudo se resisten a las ofertas que están condicionadas a financiación previa. Aunque esta postura sea comprensible -existe demanda suficiente para justificar tal enfoque-, también

contribuye a un desajuste de las expectativas de precio entre mercado y vendedores, debido a que las compras con recursos propios (equity) exigen mayores rentabilidades, y por ende menores precios, a los que los propietarios probablemente no quieran llegar.

Los vendedores de activos secundarios o de menor calidad -los que más necesitan una inyección de capital y los retornos de una reforma- no están de brazos cruzados esperando a que los mercados financieros vuelvan a los préstamos de mayor riesgo. El capital está siendo utilizado para mejorar, ampliar y reposicionar activos antes de la venta y aumentar su atractivo para los compradores. Sin embargo, estas estrategias incorporan cierto riesgo: pueden incrementar los precios por encima de lo esperado para el capital value add, al tiempo que el historial de rendimiento del activo se puede quedar por debajo de las exigencias del capital core.

El entorno de altos niveles de capital y el desajuste en España entre la oferta y la demanda están impulsando el regreso de los nuevos desarrollos. Una de las opciones más atractivas para los inversores es la estrategia de build to core. Esta está dirigida a reposicionar activos de forma que a largo plazo superen los existentes más antiguos en la captación de inquilinos, tasas de ocupación y rentas. Los activos de retail son una propuesta más compleja. Están sujetos a las oscilaciones de las ventas, los gustos y la lealtad del cliente, por lo que los inversores no pueden simplemente crear su mercado. Deben, por contra, desarrollar enfoques muy flexibles, lo cual definitivamente les reportará una ventaja competitiva.

El retraso en la formación de Gobierno demostró que las CCAA eran lo suficientemente fuertes como para superar la divergencia, y el sentimiento populista parece disiparse. Pese al ‘Brexit’, España ha sido un caso de éxito europeo

Rupert Lea

Head of Retail & Retail Capital Markets de C&W España

Inmobiliaria10 elEconomistaPRODUCTOS ESTRELLA

XXXX

Residencial Alpha será uno de los proyectos más emblemáticos por su ubicación en pleno centro de Madrid, en la zona de Alfonso XIII-Pío XII, en la calle Santa María Magdalena, esquina con Dracena. La Sociedad Cooperativa Residencial Alpha, gestionada por Grupo

Ibosa, ha adquirido dicho inmueble, que albergaba las oficinas de la aseguradora AMA y que transformará en el Residencial Alpha con una inversión de 19 millones de euros. El inmueble ha sido comprado con financiación de La Caixa. Residencial Alpha contará con 18 exclusivas viviendas de diseño propio de entre tres a cinco dormitorios de diferentes tipologías y distribuidas en seis plantas, incluyendo bajo con más de 150 metros de jardín y ático con grandes terrazas. Acualmente, hay 11 cooperativistas que consumen 13 de las 18 viviendas disponibles y se prevé el inicio de obras en el segundo trimestre de 2017 para entregar llaves en diciembre de 2018. El precio medio por metro cuadrado ronda los 4.600 euros con plaza de garaje y trastero. A día de hoy, hay un 72 por ciento de viviendas comercializadas y quedan por vender tres viviendas de 223 metros más 23 metros de terraza, desde 948.120 euros más IVA y dos de 242 metros más 25 metros de terraza, desde 1.028.644 euros.

‘RESIDENCIAL ALPHA’,18 VIVIENDAS DE LUJO EN MADRID CENTROLa Sociedad Cooperativa gestionada por el Grupo Ibosa iniciará las obras en el segundo trimestre de este año. El precio medio por metro cuadrado ronda los 4. 600 euros con garaje y trastero

Inmobiliaria11 elEconomistaPRODUCTOS ESTRELLA

XXXX

El Residencial Alpha se levantará sobre una superficie total de aproximadamente 4.000 metros cuadrados y está rodeado de una amplia oferta de servicios y comunicaciones. Además, contará con más de 1.250 metros de zonas comunes distribuidos en espacios específicos de ocio para residentes, piscina, solarium

Diseño vanguardista, con piscina, solárium, zonas verdes y áreas de recreo infantil

y zonas verdes con área de recreo infantil totalmente equipada. El residencial, en línea con todos los proyectos gestionados por Ibosa, destaca por su emplazamiento y su arquitectura de diseño vanguardista, caracterizada por líneas puras y el empleo de materiales de alta calidad.


El precio medio de la vivienda en España experimentó un incremento del 2,5 por ciento de promedio anual, situándose en 1.469 €/m2. En la segunda mitad del 2016, el precio medio aumentó un 1,5 por ciento, según Sociedad de Tasación. El precio medio más elevado en el segundo semestre de 2016 se da en la provincia de Guipúzcoa (2.317 €/m2), seguida de Barcelona (2.183 €/m2), mientras que el más bajo se da en Badajoz (836 €/m2).

BREVES

El precio medio de los pisos crece un 2,5% en 2016

Merlin Properties ya se ha instalado en su nueva sede madrileña, que se encuentra en el 257 del Paseo de la Castellana, justo al lado del complejo de las Cuatro Torres. Hasta ahora la socimi ocupaba tres plantas en el número 42 del mismo eje madrileño. Los 105 empleados que conforman actualmente la sociedad ocupan ya los algo más de 1.000 metros cuadrados que Merlin ha arrendado en este edificio, propiedad de Aresbank y la familia García Baquero.

Merlin cambia de sede tras integrar

a Metrovacesa

ACR Grupo ha realizado la entrega de su proyecto Iturrama Avenida, en Pamplona, donde el comprador ha diseñado su hogar a medida.De este modo, la firma es pionera en completar una promoción en la que las viviendas se han diseñado con una personalización total, ya que los clientes han seleccionado desde la distribución de las estancias a los materiales y acabados, obteniendo viviendas únicas dentro del mismo de edificio.

ACR, pionera en la personalización

total de la vivienda

La socimi Trajano Iberia obtuvo en 2016 un beneficio neto de 3,06 millones de euros, frente a los 74.000 euros que ganó el año anterior, debido a que obtuvo rentas por sus activos inmobiliarios antes de lo que preveía en su folleto de salida al MAB. Gestionada por la división de inversión inmobiliaria de Deutsche Asset Management, la firma cerró 2016 con unos ingresos brutos por rentas de 9,06 millones de euros, seis veces más que en 2015.

La socimi Trajano gana 3,06 millones

en 2016

Anticipa, filial inmobiliaria del fondo norteamericano Blackstone, quiere convertirse en una de las mayores gestoras de vivienda destinada al alquiler en España. Actualmente cuenta con 12.000 pisos en renta y espera terminar el año con 17.000 unidades gracias a la compra de nuevas carteras de préstamos que analiza el fondo. De momento, ha lanzado ya una socimi al MAB, Albirana, que aglutina 5.000 viviendas.

Anticipa quiere ser la mayor gestora de

pisos en alquiler

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La oferta residencial ha sido el motor de este desarrollo y en cinco años no habrá suelo para hacer vivienda. Después del verano serán 14.000 personas las que vivan en Valdebebas. Las oficinas empezarán a despuntar en 2018 con algún proyecto en el mercado

LOS PROTAGONISTAS

Valdebebas es el desarrollo inmobiliario más importante del norte de Madrid, y uno de los que más ha sufrido la inseguridad jurídica que ha padecido el urbanismo de la capital en los últimos años, con más de 200 procedimientos abiertos. Pero aún así, Valdebebas, desde hace ya 15 años que se

puso en marcha, ha ido avanzando, a golpe de sentencia, y a día de hoy es una realidad donde viven 11.000 personas. “Desde que el Tribunal Supremo bendijo el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Madrid, Valdebebas lo que ha ganado es seguridad jurídica para seguir con las

EL INVERSOR BRITÁNICO BUSCA OFICINAS EN VALDEBEBAS

Vistas de Valdebebas.

VALDEBEBAS


distintas actuaciones del desarrollo urbanístico y eso ha sido el gran giro que se le ha dado, desde septiembre de 2016”, afirma Hernando de Soto, director de Desarrollo de Negocio en Valdebebas.

Aunque aún queda mucho por hacer, Valdebebas ya ha conseguido entregar 4.100 viviendas y tiene otras 2.000 en obras y otras 2.000 a falta de licencia. “De aquí a que termine el verano habrá 14.000 personas viviendo y en 2018 estimamos que serán 18.000 las personas que estén instaladas ya aquí”, apunta Hernando de Soto.

Está claro que todo el desarrollo residencial es lo que tira en estos momentos de Valdebebas, pero no hay que olvidar que cuenta con 1,3 millones de metros cuadrados de suelo para uso terciario. “Aún no se ha vendido ninguna parcela de terciario, pero recientemente han venido a vernos alguna empresa del Reino Unido interesada en oficinas. Manejaban plazos hasta 2020 y en Valdebebas tenemos suelo finalista listo para ser construido. Solamente habría que solicitar la licencia de obras y empezar a levantar oficinas, y puedo asegurar que en 2018 veremos ya algún proyecto de oficinas en Valdebebas”, afirma Hernado de Soto.

Entre los retos que aún tiene pendiente Valdebebas está la conexión directa con la terminal T4 del aeropuerto, que acaba de arrancar las obras, y hará que se pongan en valor estos solares terciarios y será el reclamo por parte de empresas y cadenas hoteleras por la cercanía con el aeropuerto.

“La Ciudad de la Justicia también sería un buen gancho para atraer a las empresas si se pusiera en marcha, pero este proyecto se encuentra en manos de la Comunidad de Madrid. Es un suelo que los propietarios de Valdebebas cedieron a la Comunidad y ella es la responsable, que es la que tiene el suelo, y actualmente está a la espera de una resolución judicial, pero pensamos, sin duda, que para la Ciudad de la Justicia ésta es la mejor ubicación para acoger este ambicioso proyecto”, asegura Hernando de Soto.

Pastilla comercial sin resolver Lo que está claro es que aunque aún quedan flecos por cerrar en Valdebebas -como la Ciudad de la Justicia, la parcela para uso terciario y el visto bueno del Ayuntamiento para el Parque Central, una zona verde de 90 hectáreas que se unirá y dará continuidad al Parque Forestal Felipe VI, de 350 hectáreas-, Valdebebas seguirá en marcha y no habrá nada paralizado salvo la pastilla comercial. En la zona del ámbito que se refiere a la pastilla comercial, la seguridad jurídica radica en el Plan Especial que aprobó el Ayuntamiento de Madrid y que fue impugnado y anulado en primera instancia

■ 2002: Convenio Urbanístico. ■ 2003: Modificación PGOUM/97. ■ 2004: Plan Parcial. ■ 2005: Bases y Estatutos, proyecto de Urbanización y constitución de Junta. ■ 2006: Inicio Obras. ■ 2007: 1ª Modificación Plan. ■ 2008: Proyecto Expropiación y 2ª Modificación Plan Parcial. ■ 2009: Proyecto de Reparcelación. ■ 2010: Fin obras en accesos y urbanización. Reparcelación en Registro de la Propiedad Recepción Viario Cárcavas. ■ 2011 y 2012: Obtención de la Simultaneidad. 3ª Modificación Plan Parcial. Comienzo Obras Edificación. ■ 2013: Recepción Viario Residencial. Aprobación Revisión Parcial PGOUM 1985 y modificación PGOUM 1995. ■ 2014:Recepción Viario Uso Terciario. Apertura primeros comercios y servicios. ■ 2015: Reparcelación económica. Apertura Parque Forestal Felipe VI. Inicio obras Parque Central. ■ 2016: El Tribunal Supremo falla a favor del desarrollo de urbanístico de Valdebebas.

LOS PROTAGONISTAS

VALDEBEBAS

Principales hitos en 15 años


más información, y por otro lado está Valdecam y el colegio que no se han visto afectados en la reducción de metros y que ya hemos empezado a trabajar con el Ayuntamiento con el objetivo de que haya una aprobación inicial antes de Semana Santa y si todo va bien podamos empezar a construir en septiembre u octubre”, apunta Enrique Taboada, arquitecto y gestor de la cooperativa Valdecam.

A falta de resolver los problemas de esta parcela, hay que decir que del total de suelo residencial que hay en Valdebebas, el 75 por ciento ya se ha vendido, y del 25 por ciento restante, el 80 por ciento está en manos de tres grandes propietarios que cada uno tiene su promotora, luego va a ser difícil que salga suelo a la venta. Así, Hernando de Soto confirma que “el residencial de aquí a cinco años se ha agotado en Valdebebas; por tanto, es evidente el apetito comprador que hay, lo que ha hecho que los precios aumenten un 8 por ciento anual, y tiene sentido, porque en el norte de Madrid es la única oferta de suelo de obra nueva y los precios así lo muestran”.

Con una extensión de 10,6 millones de metros cuadrados, Valdebebas se ha convertido en el mayor desarrollo urbanístico de Madrid en los últimos 15 años y una nueva forma de hacer ciudad.

por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 24 de Madrid, cuyo fallo fue recurrido por parte del Ayuntamiento y la Junta de Compensación. Tras un año de conversaciones con los propietarios del suelo, entre los que se encuentran las promotoras Pryconsa y Premier, así como el Colegio Joyfe y la cooperativa Valdecam, el Ayuntamiento ha propuesto reducir la edificabilidad residencial, lo que supone un recorte de 160-170 viviendas, con el objetivo de mantener el uso terciario inicial, concretamente de oficinas, tal y como recomendaba en su sentencia el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), es decir que aunque estas promotoras reducen su edificabilidad en residencial, siguen manteniendo el suelo para oficinas. “Nosotros no estamos de acuerdo con reducir la edificabilidad a favor del uso de oficinas. Esta medida afecta a unos y a otros no, y por ello le hemos pedido al Ayuntamiento que fundamenten la justificación del cambio sobrevenido con respecto a la recogida previamente en el Plan Especial”, explica Hernando de Soto.

Por otro lado, Valdecam, una cooperativa formada por 65 familias que estaban atrapadas en este desarrollo con sus ahorros, apoyan el proyecto del Ayuntamiento. “El grupo que estábamos afectados en este parcela se ha dividido. Por un lado está Pryconsa, Premier y la Junta que han solicitado

■ La construcción del Colegio Público (CEIP) acaba de empezar y la previsión es que en septiembre se abra y pueda comenzar a impartir clases. Además se prevé poner en marcha en breve una nueva línea más de autobuses así como un autobús nocturno. Actualmente hay dos líneas de autobuses: 171 (desde Mar de Cristal) y 174 (desde Plaza Castilla pasando por Sanchinarro). Valdebebeas también iniciará las obras este año de dos nuevos equipamientos que acaban de entrar en los presupuestos del Ayuntamiento y que son una escuela infantil y unas pistas multideporte.

LOS PROTAGONISTAS

Obras de la fachada urbana del Parque Central de Valdebebas. VALDEBEBAS Zona del pinar maduro y humedal del Parque Forestal de Valdebebas Felipe VI.VALDEBEBAS

Nuevos servicios: colegio público, escuela infantil y pista multideporte

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Tributos a pagar incluso cuando nos expropian un inmueble

Si el expropiado es una persona física,

ésta obtiene una ganancia o pérdida

patrimonial cuyo importe se calculará por diferencia entre

los valores de adquisición y

transmisión de las fincas expropiadas

David García Vázquez

Responsable fiscal de Ayming Cuando la Administración decide privar al contribuyente por utilidad pública o interés social de un inmueble de su propiedad, indemnizándole con el pago de un justiprecio, es importante conocer que, a pesar de las

circunstancias, existen una serie de tributos que no debemos dejar de pagar: el Impuesto sobre el Incremento de bienes de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto sobre Sociedades (IS), así como la fiscalidad indirecta, en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). Es muy importante tenerlo en cuenta porque cada vez se producen más inspecciones de la Agencia Tributaria, comprobando que la tributación de este tipo de operaciones se ha efectuado correctamente.

Como el IIVTNU grava el incremento del valor del suelo urbano desde su adquisición, este impuesto tenemos que pagarlo sin excepción, incluso en un proceso expropiatorio. La normativa establece en el cálculo de la base imponible que los porcentajes anuales se aplicarán sobre la parte del justiprecio

correspondiente al valor del terreno, salvo que el valor catastral fuese inferior, en cuyo caso prevalecerá este último sobre el justiprecio. En relación al IB, existen opiniones diversas sobre quién tiene que abonarlo una vez ocupado el bien inmueble y no se ha abonado el justiprecio. Sentencias recientes establecen que hasta que no se pague el justiprecio y se ocupe posteriormente la finca, ésta continúa siendo propiedad del expropiado, y aun cuando no pueda disponer del inmueble, sigue siendo poseedor del mismo y podría obtener sus frutos.

Si es una Sociedad el titular del inmueble a expropiar, debe tributar por el bien expropiado. Cuando tenemos una ocupación en una fecha pero el justiprecio no se determina y se abona años después, la Dirección General de Tributos considera que el reconocimiento contable y fiscal del derecho de cobro del justiprecio e intereses en un procedimiento de expropiación forzosa, se produce con arreglo al principio del devengo. En un primer momento se consideraba que la imputación fiscal se establecía en el momento de la ocupación del inmueble, pero este criterio ha cambiado y la imputación


efectiva del ingreso de la explotación se produce cuando obtenemos una sentencia firme.

Si el expropiado es una persona física, ésta obtiene una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe se calculará por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de las fincas expropiadas. En el caso de que el bien expropiado esté afecto a una actividad económica, podría plantearse la disyuntiva de si la expropiación ha de tributar por rendimientos de actividades económicas o por ganancias o pérdidas patrimoniales en el IRPF. La respuesta es que tributa igualmente como una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.

En cuanto a la imputación temporal de esta ganancia o pérdida patrimonial, la regla general es que se imputarán al periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial. No obstante, ésta se considera producida cuando fijado y pagado el justiprecio se procede a la ocupación del bien expropiado. La regla se rompe en los casos de expropiación por el procedimiento de urgencia, ya que existe un derecho de ocupación inmediata tras el depósito o pago previo de una cantidad a favor del contribuyente. Esta cantidad se calcula mediante capitalización y no se considera justiprecio. En este caso concreto, la ganancia o pérdida se entienden producidos cuando realizado el depósito previo, se procede a la ocupación y no cuando se paga el justiprecio. Sin embargo, como éste se fija posteriormente, puede aplicarse la regla de imputación correspondiente a las operaciones a plazos o con precio aplazado, siempre que haya transcurrido más de un año entre

la entrega del bien y el devengo del cobro del justiprecio, e imputar según sean exigibles los cobros correspondientes.

Si nos focalizamos en la fiscalidad indirecta asociada a la expropiación, destacan las repercusiones en el IVA y el ITP. Las transmisiones de bienes en virtud de una norma o de una resolución administrativa o jurisdiccional, incluida la expropiación forzosa, deben tributar. Cuando los bienes expropiados forman parte del patrimonio empresarial o profesional, tributan por IVA. No está exenta la expropiación de fincas para su rehabilitación o demolición inmediata para una nueva promoción urbanística. No obstante, la Ley establece exenciones para terrenos destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público, así como para las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que están enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. Si son viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán superar los 5.000 m². Por su parte, la adquisición de bienes por vía de expropiación forzosa constituye hecho imponible de ITP y la normativa no contempla exenciones.

Para concluir, es recomendable que quienes han sufrido una expropiación forzosa consulten a un abogado sobre la correcta tributación asociada, ya que las inspecciones de la Agencia Tributaria no pasan por alto los posibles errores y, como hemos visto, el proceso es complejo y no está de más buscar el asesoramiento de un profesional.

La regla se rompe en los casos de expropiación por el procedimiento de urgencia, ya que existe un derecho de ocupación inmediata tras el depósito o pago previo de una cantidad a favor del contribuyente

David García Vázquez

Responsable fiscal de Ayming


“La gente tiene que pagar un mayor precio por la vivienda por la falta de eficiencia en la gestión urbanística”

Presidente y consejero delegado de Vía Célere

ALBA BRUALLA

Juan Antonio Gómez-Pintado creó Vía Célere a las puertas de la crisis, un factor que no le impidió convertir su compañía en una de las promotoras más solventes y activas de este país durante los últimos años. Hace apenas un mes decidió vender la compañía a Värde, que en junio del pasado año había lanzado Dospuntos con la intención de liderar el mercado de la vivienda en España. Según el directivo, lo suyo con Värde fue una cuestión de química. Tras ver el feeling que había, se encargó de comprobar que al fondo no solo le importara el dinero, sino que también tuviera en cuenta a las personas que estaban detrás de Vía Célere. Tras la venta, el empresario ha logrado integrar ambas compañías en un tiempo récord y ahora trabaja ya con la mirada puesta en su salida a bolsa. ¿Por qué decidió vender Vía Célere? Existen razones de negocio, como que ganas volumen y eso te facilita el acceso a mayores bolsas de suelo y a financiación diferente, además de la hipotecaria. Pero también hay motivos personales. A mis hijos no les gusta este negocio y una empresa familiar sin continuidad no tiene sentido, con lo cual la venta era absolutamente necesaria para no perder una creación de valor como la que hemos tenido todos estos años. Además, de este modo

ENTREVISTA

Juan Antonio Gómez-Pintado

E. SÁNCHEZ


garantizo a la plantilla entrar en una compañía más profesionalizada y con unos accionistas de nivel como son Värde, Marathon, Bank of America, Barclays y Attestor. En tan solo un mes ha llevado a cabo la integración. Estamos yendo muy deprisa para poder empezar a sacar proyectos adelante. Antes lanzábamos entre seis y ocho al año, y este ejercicio esperamos alcanzar los 22. Es un salto muy grande. En cuanto a personal, ya estamos todos instalados en la sede de Vía Célere. Somos 200 personas, pero seguimos contratando personal. Dospuntos tenía una plantilla de 67 personas equiparada a los proyectos que estaban haciendo, pero estaba en fase de crecimiento, igual que nosotros. Si echamos cuentas en base al número de viviendas que vamos a levantar, sale una cifra escandalosa, ya que vamos a crear unos 10.000 puestos de trabajo entre indirectos y directos a lo largo del año. ¿Qué retos deben cumplir antes de la salida a bolsa y cuándo cree que se va a dar ese hito? Seguramente daremos el paso dentro de año y medio y saldremos con un free float de entre el 60/40 por ciento. Pero nos queda todo por hacer, y ahora estoy centrado en planificar el negocio en base a los lanzamientos de las promociones para llegar al objetivo de entregar entre 2.500 y 3.000 viviendas al año. Viendo el éxito que ha tenido Neinor en su salida a Bolsa son haber entregado una vivienda todavía, ¿qué perspectivas tiene para Vía Célere? Al igual que le ha sucedido a Neinor -que lo ha hecho francamente bien-, y ese ha sido uno de sus éxitos, no dependerá del track record, ni de nuestros activos, sino más bien de una visión de futuro. Dependerá mucho de la situación económica general a nivel de país, de Europa y también mundial. En España todo apunta a que irá bien, y que cuando nosotros salgamos a bolsa estaremos en una situación razonablemente buena para que eso sea así. Las cifras de vivienda de las que habla sitúan a su compañía en el mismo nivel que Neinor. ¿Qué diferencia a Vía Célere de la que es su principal competidora a día de hoy?

Nos diferencia la filosofía de empresa, que va a seguir siendo la misma que teníamos hasta ahora y que está basada en la industrialización del proceso constructivo. Tenemos una industria donde fabricamos los baños, las cocinas, y ahora estamos también con el proyecto de las fachadas. Por otro lado, creo que hay una diferencia abismal entre una empresa que ha tenido un track record de viviendas, con un estilo, una filosofía determinada y otra que todavía no ha entregado ninguna. Esa es una de las grandes diferencias. La experiencia respecto a todo el proceso y las viviendas. ¿Están analizando ahora nuevas compras de suelos? Ahora mismo tenemos ya más de un millón de metros cuadrados de edificabilidad, por lo que no me obsesiona comprar suelo. Lo que me preocupa es empezar a estructurar nuestro plan. Cuando tengamos eso, entonces planearé si tenemos que acudir a una tipología u otra y en que porcentajes. Y en el caso de Värde, ¿seguirá adquiriendo más promotoras? De momento, no hay nada. Lo veremos en un futuro. Pero si eso es una fórmula para tener más suelo dentro de Vía célere, todo se estudiará. ¿Cómo valora el papel que están tomando los fondos en el mercado promotor y el que se les atribuya la profesionalización del sector? Cuando se habla de profesionalizar se confunde el término. Si hablamos de una visión financiera, de montar una estructura más compleja a nivel financiero, sí, eso es obvio que es así. Pero si hablamos del proceso edificatorio con el fin último de entregar una vivienda a un cliente, te diría que no. De hecho, la simbiosis que se produce entre Vía Célere y Värde precisamente va en esa línea. Hemos sumado el expertise financiero de Värde, que cuenta con una estructura más compleja que la que teníamos nosotros, que basábamos nuestra financiación en crédito hipotecario, con nuestro proceso constructivo perfectamente diseñado, con una maquinaria funcionando al milímetro. ¿Puede decir que esta es la última promotora que vende? La carrera se queda aquí -dice entre risas-. El mes que viene cumplo 48 años, tenemos este proyecto entre manos, que ya te pones en cuatro o seis años más, y no voy a ponerme a montar una nueva promotora. Descartado totalmente.

ENTREVISTA

E. SÁNCHEZ

“Saldremos a bolsa en un año

y medio con hasta el 60% del capital”

“Nuestro objetivo es entregar entre

2.000 y 3.000 viviendas cada año”

“Calculamos que crearemos

unos 10.000 empleos en 2017”

22 InmobiliariaelEconomistaENTREVISTA

responsabilidades y ahí te ponen como representante de la ciudadanía para que lleves a cabo la política que has prometido. Lo que no puedes estar haciendo es cada dos por tres quitarte la responsabilidad y consultar a los ciudadanos para saber qué es lo que tienes que hacer. Tienes que tomar decisiones, y en ese sentido no se está haciendo. ¿Cuál es el resultado de esta política? Escasez de suelo y carestía del suelo, que nos lleva al encarecimiento de la vivienda. Luego, ayuntamientos que se supone que tienen un corte más de carácter social, lo que consiguen es el efecto contrario y que la vivienda se encarezca. La solución es la aplicación de la legalidad vigente. Lo que no se puede hacer es saltársela y en vez de utilizar las herramientas legales utilizar las mesas vecinales como una estrategia de distracción. Lo único que hacen es perder el tiempo y sobre todo, no tomar decisiones. Esa es una realidad y mientras tanto, la industria se paraliza, y es una industria que genera muchos puestos de trabajo, que genera riqueza en general. Además, lo que logran es truncar muchas expectativas de compra por las subidas de precios. Al final la gente que piensa en comprar una vivienda tiene que pagar un mayor precio por una falta de eficiencia en la gestión urbanística. ¿Qué opina sobre que se puedan poner límites a los precios de la vivienda? Es difícil. No se pueden poner límites en una sociedad capitalista como la que tenemos, donde impera la ley de la oferta y la demanda y se fluctúa en función de ella. Lo mismo que llegamos a bajar casi un 40 por ciento los precios, dependiendo de las áreas geográficas, y eso es una realidad, en la medida que las circunstancias del mercado lo que te ponen encima de la mesa es una subida de tu materia prima, una subida que ya empezamos a tener también en materiales y en mano de obra, pues al final hay que repercutirlo al precio de la vivienda, como es lógico. La única forma de articularlo sería actuando sobre los factores que son inflacionarios, como por ejemplo el suelo, por su escasez. Hay gente que cree que hay mucho suelo, y efectivamente hay mucho, pero suelo finalista para poder pedir licencia no hay tanto. Si de esos suelos que están programados empiezas a quitar los que están en manos de Sareb, de los bancos, los que tienen problemas litigiosos, que están en compañías quebradas, que están en daciones en pago o son el subyacente de un crédito o de herencias, pro indiviso... cuando coges todo ese conglomerado, te das cuenta que suelo finalista y disponible

¿Cómo ve la política urbanística que está llevando a cabo el Ayuntamiento de Madrid? No puedo hablar favorablemente. Cuando salió Ana Botella, el Ayuntamiento contaba con unos proyectos que estaban a las puertas de su aprobación y la llegada de esta nueva corporación lo que ha hecho ha sido paralizar todos aquellos desarrollos que tenían una visibilidad grande de cara a la sociedad. Raimundo Fernández Villaverde, Castellana Norte y luego los ámbitos de la Estrategia del Este. Han implantado la nueva filosofía de la consulta pública, en la que no estoy nada de acuerdo. Hay una normativa aprobada, un Plan General aprobado y lo que hay que hacer es cumplirlo. Y si no estás de acuerdo con ese Plan General, lo que hay que hacer es modificarlo, pero dentro de los parámetros legales que están establecidos para ello. Pensar que a través de consultas ciudadanas vas a hacer urbanismo limita mucho el ámbito de participación, porque los asistentes a esas mesas son siempre los mismos, y la sociedad es mucho más amplia. Uno no puede eludir sus

E. SÁNCHEZ

“Al Ayuntamiento de Madrid usa

la consulta ciudadana como

distracción”

“La especulación pone en peligro la viabilidad de

muchas empresas”

23 InmobiliariaelEconomistaENTREVISTA

¿Cómo está afectando la estrategia de la banca al sector? ¿Está más abierta a la concesión de crédito promotor? Sí, está en una apertura clara, pero todavía tenemos muy reciente lo que ha ocurrido. Ahora una entidad financiera no te analiza tanto desde un punto de vista de balance, que por supuesto lo tiene en cuenta, como de viabilidad de las operaciones. Es decir, si antes una empresa muy saneada se podía ir a ciudades limítrofes donde no había una necesidad clara de mercado, se facilitaba la financiación en base al balance, no de la viabilidad de una promoción. Hoy ha cambiado esto y lo que se analiza desde el mundo financiero es la viabilidad de la promoción y los niveles de apalancamiento, y eso es mucho más sano. Además también están empezando a llegar financiaciones alternativas de fondos internacionales que se dedican a esto. A veces uno piensa que puede ser una aberración por precio, pero yo creo que habrá una tendencia a que esto se estabilice. En momentos determinados, es posible pagar financiaciones al ocho por ciento por compra de suelo aunque la banca te está financiando a un tipo de interés del dos y medio. Esto es algo con lo que tenemos que acostumbrarnos a vivir. Hemos sido muy estrictos y muy rígidos. Pero en un momento determinado la banca puede cerrar el grifo y topas con esa problemática. Yo creo que cuando te encuentras con esa variedad de fuentes a las que acudir, al final se convierte en un mercado más sano. ¿Cree que se están llevando a cabo medidas adecuadas para facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda? Es la gran asignatura pendiente. Tienen que estar involucradas las administraciones al máximo y por supuesto también la empresa privada. Me da igual que sea en alquiler o en compra, pero hay que facilitar el acceso. Es un problema social a nivel de país. A los jóvenes que de alguna manera se les ha prometido que si estudiaban una carrera iban a tener una vida resuelta y facilidad para emanciparse y formar una familia, se están encontrando con 42 por ciento de paro o con salarios insuficientes. La solución es muy compleja y son las administraciones las que tienen la llave. En comparación con otros países, España no se está haciendo nada. Al contrario. Se ha quitado cualquier ayuda de acceso a la vivienda y las que se dan son absolutamente insuficientes. La última cifra que ha dado el Ministerio de Fomento son 320 millones que suponen prorrogar el plan anterior con ayudas solamente a la rehabilitación y el alquiler. Una cifra absolutamente ridícula. Necesitamos una legislación y una política de suelo adecuada.

no hay tanto. Yo creo que es una de las razones por las que sube el precio y que se pueden arreglar, y en este sentido metería también a la Comunidad de Madrid, ya que al igual que el ayuntamiento, tienen que tener la visión y la previsión para que una industria como la nuestra, con unas previsiones económicas y de necesidad de viviendas como las que tenemos ahora, no nos veamos limitados y toda nuestra materia prima se convierta en inflacionaria. De hecho, ya hay empresas que compran el suelo descontado expectativas. Sí. Pero todavía queda mucho, porque empieza a subir el precio por zonas, pero de una manera que no voy a decir preocupante, porque veníamos de unos niveles muy bajos y todavía queda recorrido, pero que sin duda no me agrada. Creo que si queremos tener una industria que sea estable, desde luego esto no ayuda a que lo sea. Empezamos a favorecer la especulación de suelo y de ahí se benefician muy pocos. Es un error pensar que nos beneficiamos las empresas, nosotras no nos beneficiamos de la especulación de suelo, de eso se benefician solo los propietarios que generalmente no son generadores de valor, no aportan valor al proceso. Venden y se quedan el dinero, no vuelven a reinvertir. Nosotros sufrimos esa subida de materia prima. En muchos casos lo que se podría llegar a producir es que si la renta per cápita, o la renta familiar disponible no aumenta a la velocidad que están aumentando los precios de la materia prima, lo que se hace es comprimir los precios, hay un estrechamiento de márgenes y no son tampoco para tirar cohetes. Eso pone en peligro la viabilidad de muchas empresas. ¿Cree que es posible que vayamos hacia un sector más estable con unos márgenes más bajos? Sin duda, pero para que eso se produzca hay dos cuestiones fundamentales. Por un lado, no estar tan pendientes de los cambios o los ciclos económicos respecto a la financiación. Si solo tienes una fuente de financiación, que generalmente es el préstamo hipotecario, te afecta demasiado cualquier variación legislativa, como la nueva ley hipotecaria que se está propiciando ahora o ley del suelo. Esto se tendría que solventar, de modo que si tenemos acceso a cualquier otro tipo de financiación se producirá una estabilidad en el sector. Pero también necesitamos que todo el proceso productivo donde está la materia prima sea estable y que no tengamos esos altibajos de precio.

E. SÁNCHEZ

“Ahora la banca mira la viabilidad de un proyecto, no la cuenta

de resultados”

“El acceso de los jóvenes a la

vivienda es la gran asignatura

pendiente”


La invisibilidad ¡existe!, pero tiene remedio

La mayor parte de las personas ignora que

otros no pueden decidir con facilidad dónde o qué hacer, no porque les cueste tomar sus propias decisiones, antes bien, porque

están muy condicionados por

su alrededor

Belén Galán

Directora de Marketing y Comunicación Thyssenkrupp en Casa Disfruto mucho cuando camino. Para mí no es

sólo una actividad, sino que me resulta reconfortante, y he elegido hacerlo entre otras posibles alternativas. Puedo ir al cine si me apetece o quedarme en casa. He elegido mi

trabajo entre unos cuantos que podría realizar. Todo esto es bueno, porque ha sido mi decisión. Y me parece que contar con la posibilidad de elegir libremente debería estar al alcance de todos. Sin embargo, miro a mi alrededor y veo que no todos tienen esa posibilidad en el entorno en el que vivimos, tal y como está organizado. Más importante aún: la mayor parte de las personas ignora que otros no pueden decidir con facilidad dónde o qué hacer, no porque les cueste tomar sus propias decisiones, antes bien, porque están muy condicionados por su alrededor.

¿Por qué? En principio porque tienen capacidades diferentes pero, en realidad, porque la sociedad les impide movilizarse de manera autónoma. Por ejemplo, algo tan sencillo como acceder a su vivienda, no todos lo pueden hacer. Sin duda, muchos se sobresaltarán para defenderse y decir que esta aseveración es descabellada. Pero veamos simplemente por qué una persona en silla de ruedas o con

movilidad condicionada no puede coger su ascensor para ir a su propia casa: ¿cómo sube los escalones colocados en el portal que dan acceso a la zona de ascensores? O bien, ¿cómo bajarlos, si quiere ir a la calle? Pero, ¿hay ascensor? Vaya, algunos vecinos se niegan… Obviamente necesita una rampa, una plataforma o un elevador, que no siempre hay. Las ciudades han sido construidas por nosotros y para nosotros, pero, ¿para todos nosotros? Sucede que día a día hacemos invisibles a miles de personas que tienen capacidades y necesidades diferentes. No vemos las necesidades de todos, sólo las nuestras.

Paradójicamente, esta ceguera nos convierte en una sociedad incompleta, en una sociedad que se auto-sabotea. Yo seguiré haciendo lo que hago y lo mismo harán muchos más y estaremos todos tuertos como grupo social, por no integrar en nuestra conciencia las diferencias con las que convivimos pero que desconocemos en su real dimensión. Hace tiempo ya hablaba de las barreras reales y las barreras mentales. Las barreras reales estaban ahí y es más fácil verlas pero, ¿qué ocurre con las barreras mentales? Esas sí que son las peligrosas, porque no se ven pero condicionan todo. Si fuera una persona con movilidad reducida la que


reconstruyese una ciudad, creo que lo primero que haría sería poner rampas en todas las aceras volviéndolas aptas para todos. Luego, si quisiera subir a un ascensor, previamente el acceso debería ser diáfano y eliminaría los escalones. Seguramente, tendría presente detalles como colocar algunas cosas un poco más abajo, construir puertas más anchas, plantear la señalización sonora y visual, etc. Y todo ello no estorbaría en absoluto a quienes aún no tenemos -sí, digo aún porque no sé lo que nos deparará el futuro- la necesidad de estas modificaciones.

¿Tendremos que llegar a los 80 años para darnos cuenta de lo difícil que puede ser movilizarse siendo personas con capacidades diferentes? Por eso, es importante que las ciudades, los pueblos, cada edificio y las viviendas estén preparados para acoger cómodamente a cualquier persona, más aún a aquellas que tienen que luchar con limitaciones físicas y que, además, actualmente, batallan todos los días con una arquitectura poco amigable.

Es, desde esta perspectiva, una buena noticia que el 4 de diciembre de este año sea la fecha límite para cumplir el Real Decreto Legislativo 1/2013 sobre la accesibilidad, que obliga a que en todos los edificios residenciales y públicos tengan accesos preparados para personas con discapacidad. Desde su promulgación en 2013 se han hecho avances en el entorno urbano en cuanto a renovación de áreas de entrada y también del interior de las viviendas. Pero cuatro años después, los obstáculos persisten en cerca del 75 por ciento de las edificaciones, desde el acceso hasta el uso de servicios como el baño, la cocina, las llaves de agua y luz, y de las áreas

comunes como jardines, piscinas, garajes y salas de reunión. La triste realidad es que aún los obstáculos arquitectónicos abundan más que las soluciones.

Desde un enfoque práctico, la implementación de rampas, salvaescaleras, elevadores verticales y puertas de acceso de ascensores más anchas no impide a nadie movilizarse, pero su falta sí lo hace. Todo esto tiene un coste económico, por supuesto, y en muchos casos es un motivo importante para postergar la realización de las modificaciones necesarias. Aunque tenemos que verlo como una inversión, no como un gasto: cualquier persona en cualquier momento de su vida puede ver limitadas sus capacidades de manera temporal o permanente.

Veámoslo de una vez como una inversión para enriquecer nuestro entorno, para avanzar como sociedad en igualdad real. No se trata de pensar que es para unos, sino para todos. Todos somos diferentes, pero también iguales. Cada uno tiene sus capacidades y sus limitaciones. Tener una discapacidad no es valer menos, antes bien, es tener capacidades diferentes. Y, si no, echemos un vistazo al mundo de la cultura y el arte por ejemplo: ¿quién no ha disfrutado de la música de Beethoven? Él era sordo. El músico Stevie Wonder, más actual, es ciego, y el pintor Henri de Toulouse-Lautrec tenía dificultades para caminar debidas a una enfermedad ósea.

Debemos tener siempre presente que las ciudades accesibles que buscan la normalización dan paso a que todos los demás podamos formar parte de la vida y la historia de ellos. Y eso puede ser un privilegio.

El 4 de diciembre es la fecha límite para cumplir el Real Decreto Legislativo 1/2013 sobre la accesibilidad, que obliga a que en todos los edificios residenciales y públicos tengan accesos preparados para personas con discapacidad

Belén Galán

Directora de Marketing y Comunicación Thyssenkrupp en Casa


¿DÓNDE INVIERT0?: EN ACTIVOS, BOLSA O FONDOS Los expertos del sector aseguran que es un buen momento para invertir porque el mercado inmobiliario en estos momentos está al alza con recorrido en las rentas y expectativas de revalorización del activo

EN PROYECTO

LUZMELIA TORRES

N. MARTÍN


El sector inmobiliario en España es un mercado alcista y esto para cualquier inversor es muy importante porque significa que este mercado tiene recorrido para conseguir rentas más altas. “España es uno de los países de Europa donde hay mayor recorrido a nivel inmobiliario. Si nos fijamos en el mercado de

oficinas en Francia, las rentas están por debajo del 3 por ciento y no tienen recorrido; el mercado alemán está centrado en inversores alemanes y el resto de inversores tienen complicado competir; Italia no tiene la madurez que tiene España y Portugal es un mercado pequeño, es un 10 por ciento del mercado español; estos son sólo algunos ejemplos, por tanto España en estos momentos es la mejor opción para invertir en inmobiliario”, afirma Thierry Julienne, fundador y copresidente del Gestor de Fondos IBA Capital Partners.

El mercado se encuentra al alza por varias razones. La primera, por la fuerte caída desde 2007 hasta 2010, lo que hace que haya un potencial de incremento del sector, y la segunda, porque los tipos de interés están muy bajos, tenemos las cifras más bajas de la historia y la financiación ha vuelto.

Bajo este panorama, el ladrillo vuelve a ser el refugio del dinero para el inversor pero, ¿dónde es más rentable invertir?

El inversor tiene en el mercado distintas opciones dependiendo de su capacidad inversora. Si tiene menor capacidad y no quiere endeudamiento tiene la posibilidad de comprar acciones en inmobiliarias cotizadas o en socimis. También puede entrar en fondos de inversión inmobiliarios aunque en este caso la inversión es más global, y una tercera opción, es la compra de un inmueble para su explotación en alquiler, bien sea una vivienda, local comercial o garaje.

“Cuando decides invertir en un activo inmobiliario hay que diferenciar que la rentabilidad viene definida por dos parámetros: uno, por la propia explotación del activo en alquiler generando unas rentas y otro, por las expectativas de las subidas del valor del inmueble en el supuesto de que quieras venderlo”, apunta Luis del Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

Si el inversor quiere destinar cantidades más pequeñas, tendría que pensar en invertir en bolsa. Actualmente el mercado bursátil cuenta con distintos vehículos: las inmobiliarias en bolsa de siempre como Colonial, Quabit, Realia, Inmobiliaria del Sur o la reciente aterrizada al parqué Neinor Homes, además de otras más pequeñas como Montebalito, Urbas y Renta Corporación, y las socimis, donde podemos destacar las cuatro grandes socimis: Merlin, Hispania, Lar y Axiare, y luego más de 30 socimis cotizando

en el MAB (Mercado Alternativo Búrsatil). “Las socimis desde que salieron a bolsa en 2014 casi todas han tenido una buena rentabilidad, la mayoría han apostado por el sector terciario: oficinas, retail y logística. Con este tipo de activos y buenos inquilinos por 20 años te aseguras las rentas. Sin embargo, las socimis no terminan de apostar por el residencial”, apunta Jorge Labarta, profesional del mundo financiero, analista y operador de divisas, materias primas y acciones.

Aunque hay pocas socimis especializadas en viviendas, los expertos tienen claro que el sector residencial está de moda y sólo hay que ver que la primera salida a bolsa desde hace 10 años, de una sociedad inmobiliaria, ha sido la promotora Neinor Homes que cubrió en tan sólo unas horas la oferta

EN PROYECTO

EE

■ Merlin Es la mayor Socimi cotizada en bolsa, fruto de la fusión de Metrovacesa y Testa Capitalización bursátil de 4.993 millones. Especializada en activos terciarios. ■ Colonial Mayor empresa cotizada del sector, participada por el fondo Qatar, Finaccess y Villar Mir. Especializada en oficinas. Capitalización bursátil de 2.433 millones. ■ Hispania Tiene contrato de gestión en exclusividad con Azora. Hispania es propietaria del 76% de BAY y el 90% de Hispania Fides. Está especializada en hoteles. Tiene un valor en bolsa de 1.239 millones. ■ Axiare La compañía supera los 1.000 millones de capitalización bursátil. Cuenta con Colonial como accionista de referencia. Está especializada en oficinas. ■ Lar España Cuenta en su accionariado con Franklin Templeton y Pimco. Está especializada en centros comerciales. Capitalización bursátil de 655 millones. ■ Realia Su accionista mayoritario es el mexicano Carlos Slim. Capitalización bursátil de 606 millones. Centra su negocio en oficias, centros comerciales y residencial. ■ Quabit Compañía que preside Félix Abánades. Dedicada a gestión de suelo y promoción. Capitalización bursátil de 172 millones.

Invertir en sociedades cotizadas o Socimis

28 InmobiliariaelEconomistaEN PROYECTO

pública de venta antes de salir a bolsa el pasado 29 de marzo. “Pienso que se ha roto esa barrera de desconfianza en el residencial. En

Quabit en poco más de un año hemos hecho dos ampliaciones de capital: una en diciembre de 2015 de 45 millones, y ahora acabamos de cerrar otra de 38 millones. Las dos se cerraron con sobredemanda y hemos comprobado que tanto inversores extranjeros como españoles quieren invertir en inmobiliaria, y no hay que olvidar que para invertir en residencial hay que entender este negocio. La obra nueva no da sus frutos hasta dos años después desde que consigues el suelo, lo desarrollas y puedes vender las viviendas. El proceso de maduración de un proyecto residencial es como mínimo de 24 meses hasta que consigues los beneficios, en cambio en un activo patrimonial lo compras y en ese mismo año lo pones en alquiler y ya tienes beneficios. Quien invierte en residencial conoce el negocio, pero ahora en el mercado no hay muchas opciones, por eso creemos que nuestra ampliación de capital ha sido todo un éxito y eso nos va a permitir triplicar el valor de la compañía. Vamos a invertir 450 millones en compra de suelos donde construir más de 4.000 viviendas”, afirma Javier Prieto, director general de Quabit.

Por otro lado, también está la opción de invertir en fondos de inversión inmobiliaria. “El problema que tienen los fondos es que son muy globales y no sabes exactamente en qué inviertes tu dinero; sin embargo, tiene un factor positivo y es que cuentan con equipos de gestión muy buenos que te da una mayor seguridad, pero no aconsejo invertir en un fondo que esté muy apalancado con deuda, porque aunque dé una mayor rentabilidad el riesgo es muy alto si el mercado se da la vuelta”, apunta Thierry Julienne.

Las expectativas de rentabilidad siempre van asociadas al riesgo que uno quiera asumir. En este sentido, Luis del Corral aconseja invertir en la compra de una vivienda, local o garaje si se trata de un inversor particular. “En un mercado alcista con expectativas de rentas y revalorización aconsejo invertir en un activo inmobiliario. Si se compra una vivienda en dos años tendrá una rentabilidad del cuatro por ciento y después contará con la plusvalía alcista si se materializa la venta que puede llegar al ocho por ciento”.

De la misma opinión es Rodrigo Escrivá de Romaní, director de Patrimonios Privados de JLL: “Cuando el volumen de inversión está en torno a 300.000 euros los productos más adecuados de inversión serían locales comerciales en ubicaciones secundarias en las principales capitales españolas, o en Madrid y Barcelona, en oficinas en edificios mixtos y viviendas en ubicaciones secundarias y costa. En cambio, si la cantidad ronda los 600.000 euros

podemos invertir en Madrid y Barcelona en locales comerciales en ubicaciones secundarias, edificios mixtos de oficinas y viviendas en el centro y también en zonas prime en capitales de provincia. Los locales comerciales son una opción atractiva para el pequeño inversor, la rentabilidad se situaría entre un 4 por ciento en productos prime y hasta el 6 por ciento en secundarios. Además, según la tendencia actual de crecimiento de rentas que refleja el mercado, tanto en oficinas como en locales, este tipo de inversiones tiene potencial de revalorización tanto a corto como largo plazo, y puede variar entre un 10 y un 25 por ciento, dependiendo del inmueble y la ubicación”.

“Nosotros en Quabit ofrecemos al inversor las dos posibilidades: comprar una vivienda, de la que luego puede, si quiere, obtener una rentabilidad por la explotación del inmueble en alquiler, o invertir en acciones en bolsa en Quabit con una previsión de rentabilidad del cinco por ciento en dividendo”, apunta Javier Prieto.

Neinor Homes debutó en bolsa el pasado 29 de marzo. EE

4% Es la rentabilidad que le da un piso en alquiler y si lo vende puede sacar una plusvalía del 8%

30 InmobiliariaelEconomistaCONSULTORÍA

ISTOCK

El Gobierno ha aprobado fijar en 321,6 millones de euros la aportación máxima para las ayudas estatales a la vivienda, en concreto, al alquiler de viviendas y a la rehabilitación y renovación de viviendas y barrios. El mismo importe que se destinó el año pasado y que forma parte de la prórroga del Plan

Estatal 2013-2016. ¿Es suficiente esta ayuda? Hemos preguntado al sector y

LAS AYUDAS DEL GOBIERNO, INSUFICIENTES PARA LA VIVIENDA

LUZMELIA TORRES

Los 321 millones que destina el Gobierno para ayudas al alquiler de vivienda y rehabilitación no son suficientes. Para activar estos sectores se necesitan más incentivos fiscales y mejorar la regulación y la seguridad. La Administración debe apostar por la eficiencia energética


claramente todos afirman que no son suficientes. Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima, afirma que “es una cantidad insuficiente que no soluciona un grave problema como es el de la accesibilidad de la vivienda”. En esta misma línea, Maurice Kelly, director de desarrollo y estrategia de activos, residencial y suelo de JLL, apunta que “ayudará algo pero no es suficiente debido a la antigüedad del parque de viviendas nacional. Probablemente se necesiten más incentivos, fiscales o de otro tipo, para poner viviendas en alquiler además de ayudar a la rehabilitación, tanto a comunidades de vecinos como a propietarios, ya que hubo un recorte de las mismas a consecuencia de la crisis económica”.

Según Mariam Martín, presidenta de Víveme, “para activar estos sectores se precisaría de mayor dotación presupuestaria y poner en marcha prácticamente todas las medidas que estaban contempladas en la Estrategia para la rehabilitación energética en el sector de la edificación, plan remitido por el Gobierno de España en 2012 a la Comisión Europea”.

David Botín, director corporativo de Desarrollo de Negocio de ACR Grupo, concluye que “estos presupuestos no van a ser la clave para que ambos sectores se desarrollen, son insuficientes para ello. El incremento de la oferta de alquiler requiere de grandísimas inversiones, para lo que es necesario un mayor presupuesto, y crear las condiciones necesarias para que la iniciativa privada tenga interés en destinar sus recursos en esta actividad. Hace falta una apuesta decidida de la Administración para apoyarlo, no sólo mediante subvenciones directas, sino con medidas de mayor calado que faciliten la generación de una oferta profesional en alquiler y la base jurídica para que propietarios e inquilinos tengan un escenario seguro.

¿Qué medidas hay que tomar para reactivar el alquiler? David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, apunta que la Administración tiene que saber diferenciar entre política de vivienda y política social de vivienda. “Entendemos que la política social de vivienda es una competencia que tendría que depender más del Ministerio de Asuntos Sociales, y no tanto del Ministerio de Fomento. En cuando a política de vivienda, pedimos un compromiso real de la Administración para fomentar y dinamizar el arrendamiento en España, que se traduzca en que la oferta crezca en consonancia con la demanda. Esto sólo se logrará incentivando el sector con ventajas para propietarios e inquilinos que declaran su alquiler y cumplen con la ley, a través de beneficios fiscales vía IRPF”.

Si nos ponemos del lado del promotor, Juan Antonio-Gómez asegura que

todavía no se han tomado medidas fiscales para que las empresas puedan destinar edificios al alquiler de viviendas. “El ejemplo más claro es el coste del IVA, que en el caso de destinar la vivienda al alquiler no es deducible. Pienso que cualquier medida en este sentido mejoraría mucho la actividad”.

En lo que respecta al alquiler, existe un consenso general sobre la necesidad de aumentar la oferta de viviendas en España, ya que el sector inmobiliario ha estado desequilibrado hacia la compra. Beatriz Corredor, directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, explica que “debido a ese desequilibrio las últimas legislaturas se han venido tomando medidas normativas, administrativas y fiscales que, junto con las ayudas públicas destinadas a colectivos especialmente necesitados de protección, favorecen el alquiler. Sin embargo, y aunque en los últimos años ha aumentado el número de familias que alquilan una vivienda, este mercado está todavía muy atomizado y mayoritariamente en manos de particulares,

20% Del total de los edificios en España cuentan con más de 50 años de antigüedad

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por lo que quizás el siguiente paso sería avanzar en medidas que estimularan la inversión en activos destinados al alquiler residencial”.

En este sentido, Maurice Kelly apunta que “deberían de volver a contemplarse ayudas fiscales tanto a propietarios como a inquilinos, del mismo modo que se hace para fomentar la compra de vivienda”.

Todo el sector coincide en que, para incentivar el mercado del alquiler, el Gobierno debe centrarse en mejorar la regulación y seguridad tanto para el inquilino como el propietario, de forma que ambos intereses estén equilibrados, y dar mayor flexibilidad a la normativa de arrendamientos urbanos en vigor, además de crear un parque público de vivienda en alquiler social gestionado por empresas especializadas.

“En línea con la recuperación y el crecimiento del sector inmobiliario, el alquiler residencial se está convirtiendo en la gran atracción de pequeños y grandes inversores, atraídos por la rentabilidad del mercado de arrendamiento y las perspectivas de crecimiento de las rentas de alquiler. Dadas las excelentes perspectivas de crecimiento del mercado del alquiler a corto y medio plazo, es importante de manera paralela completar este escenario con el impulso del alquiler social y apostar también por el desarrollo de viviendas públicas en alquiler”, apunta Quabit Inmobiliaria.

Por otro lado, la rehabilitación juega un papel fundamental en el mapa de la vivienda en España. Actualmente hay escasez de suelo finalista en grandes poblaciones y tenemos un parque de viviendas con una notable antigüedad situado en el centro de las ciudades. Esto hace pensar en la rehabilitación. ¿Cómo se puede potenciar este mercado?

Para Juan Antonio Gómez-Pintado “la rehabilitación no termina de despegar porque tenemos una normativa compleja y muy burocrática; aun así, vemos cómo poco a poco se van acometiendo obras de rehabilitación, pero son insuficientes. Creo que se debería prestar más atención a la regeneración urbana donde hay grandes bolsas de infravivienda”.

El sector opina que la actividad de rehabilitación tiene que venir apoyada inicialmente a través de ayudas. “Es necesario que se apoye fiscalmente la mejora de las viviendas actuales y su eficiencia energética, que adoptemos estándares europeos e internacionales en esta materia y concienciar a la población sobre la regeneración urbana”, asegura David Botín.

En este sentido, Mariam Martín piensa que “las Administraciones Públicas deberían ser más ágiles para convocar, resolver expedientes y dar continuidad a las convocatorias de ayudas como incentivo extraordinario para que las comunidades de propietarios se pongan en marcha; que los

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Deben contemplarse ayudas fiscales tanto

para la compra de vivienda como para

el alquiler


ayuntamientos tramiten las licencias de obras con mayor agilidad y constituyan departamentos especializados en rehabilitación edificatoria, campañas de sensibilización y, en paralelo, de inspección/sanción cuando no se cumpla con la obligatoriedad en materia de conservación o de accesibilidad; también que las entidades financieras faciliten productos financieros similares a los de promoción y compra de vivienda”.

Según Beatriz Corredor, la rehabilitación de viviendas y renovación urbana ha de ser una apuesta estructural, porque genera actividad para el sector: “Es más intensiva en mano de obra que la nueva construcción residencial o la obra civil y mejora la calidad de vida y la cohesión social en nuestras ciudades. Las sucesivas mejoras introducidas han conseguido algunos avances, pero no al ritmo deseado”.

Las últimas cifras del Ministerio de Fomento apuntan que, mientras los visados para reforma o rehabilitación aumentaron el año pasado un 2,7 por ciento, los de obra nueva subieron un 29 por ciento. Posiblemente sean necesarios nuevos instrumentos de gestión urbanística y nuevas herramientas de financiación privadas para conseguir el impulso definitivo. “Es imprescindible coordinar mejor a los agentes públicos y privados. Las entidades financieras tendrían mucho que aportar, ofreciendo opciones y servicios adecuados para ello, ya que es una actividad muy intensiva en capital que no puede financiarse solamente desde las Administraciones Públicas”, explica Beatriz Corredor.

Según Quabit Inmobiliaria, “la rehabilitación debe abordarse con una estrategia integral, teniendo en cuenta además que todo ello tendría una inmediata repercusión en la creación de empleo y en la generación de inversión. Y para ello es fundamental que haya medidas urbanísticas claras, información sobre las ayudas, así como ventajas e incentivos para los propietarios y las comunidades de vecinos”.

¿En qué otros sectores el Gobierno debería dar ayudas? El sector tiene claro que hay que apostar por la eficiencia energética. La nueva edificación tiene limitado el uso de energía y las emisiones asociadas, pero también es imprescindible actuar sobre los edificios ya existentes, teniendo en cuenta la antigüedad de nuestro parque de viviendas, ya que la mitad de ellas tienen más de 30 años y en torno al 20 por ciento superan los 50 años. “Creo que es necesario intensificar la rehabilitación energética de nuestras viviendas. Es una línea que incluye el plan de vivienda en la que es preciso profundizar, porque los 3.500 millones de metros del parque edificado español son responsables del 20 por ciento del total de consumo de energía,

CONSULTORÍA

del cual la vivienda representa una parte importante”, apunta Beatriz Corredor. A este respecto, David Botín asegura que “la Administración debe apostar firmemente por la eficiencia energética. Desde el sector lo estamos haciendo; por ejemplo, desde el pasado año en ACR disponemos la certificación BREEAM y este es solo el primer paso para garantizar que la edificación sea cada vez más eficiente”.

Otro tema interesante donde se podían dar ayudas a juicio de David Caraballo es en materia de Justicia. “Cada día es más necesaria la puesta en marcha de unos juzgados específicos que agilicen la justicia en materia de arrendamientos urbanos, lo que disiparía el miedo que muchos propietarios tienen a abrir sus viviendas al alquiler. A día de hoy, se produce una situación incomprensible, y es que, en España un propietario necesita ocho meses para recuperar su vivienda e incluso, en muchas ocasiones, tiene que dar por perdidas las cantidades adeudadas tras un impago en el alquiler”.

Es necesario intensificar la rehabilitación energética de las viviendas

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34 InmobiliariaelEconomistaBREVES

Manuela Carmena, alcaldesa de Madrid, está dispuesta a desbloquear la conocida como Pastilla Comercial de Valdebebas. Un desarrollo en el que se encuentran atrapadas desde hace más de un año 65 familias de la cooperativa Valdecam, que adquirieron los terrenos dos días antes de que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), tumbara el planeamiento de la zona. En este área de Valdebebas, que afecta a las parcelas 166A, 166B, 166C y 019, se concentra la última gran bolsa de suelo de vivienda protegida del barrio madrileño, con capacidad para unas 1.000 viviendas. Tras un año de conversaciones con los propietarios del suelo -Pryconsa, Premier, el Colegio Joyfe y Valdecam-, el Consistorio ha propuesto reducir la edificabilidad residencial, lo que supone un recorte de 160-170 pisos.

Carmena quiere desbloquear la Pastilla Comercial de Valdebebas

La venezolana Sambil inauguró a finales de marzo su primer centro comercial en España: Sambil Outlet Madrid. Su apuesta por nuestro país es tal que, Alfredo Cohen, director general de la compañía asegura que podrían iniciar algún gran desarrollo residencial en la zona sur de Madrid. El Grupo Sambil es un gran promotor en Venezuela, y “no descartamos iniciar este negocio en la capital española”. “Por el momento no tenemos nada sólido”, explica el directivo, que asegura que su idea pasa por levantar un gran complejo residencial que se desarrollaría en varias fases y que podría contemplar también zonas comerciales, oficinas y un centro de estudios. El tamaño mínimo del proyecto que buscan rondaría las 2.000 viviendas. Además, analiza la apertura de nuevos centros outlet en otras ciudades españolas.

Sambil busca un gran desarrollo residencial en el sur de Madrid

Alfonso Benavides, reconocido abogado experto en el mercado inmobiliario, se ha unido a la consultora JLL como primer miembro externo del Consejo Asesor de la compañía, creado recientemente con el objetivo de incorporar una capa adicional en la gestión de la firma en la que profesionales externos de reconocido prestigio se unan a miembros de JLL para aportar una visión estratégica diferente y generar nuevas oportunidades de negocio. Benavides está especializado en los aspectos corporativos, mercantiles y financieros vinculados al sector inmobiliario y de la construcción y cuenta con un avalado prestigio en el sector. Presidente de ULI Madrid desde el año 2012, ha desarrollado casi toda su carrera profesional en la firma Clifford Chance, donde trabajó 26 años en distintos puestos de responsabilidad.

JLL ficha para su Consejo Asesor a Alfonso Benavides

El sector inmobiliario español recibirá unos 5.000 millones de dólares (4.625 millones de euros) de nuevo capital extranjero en espacios comerciales, según indica la consultora Cushman & Wakefield en la nueva edición del informe internacional Great Wall of Money. La cifra que da la firma para nuestro país se mantiene en un nivel similar a las del año anterior y sitúan a España en la posición número 13 en el ranking de principales destinos de capital inmobiliario, encabezado por Estados Unidos, China y Reino Unido, y por delante de países como Brasil o Italia. A nivel global, la compañía calcula que el volumen de capital añadido para la inversión inmobiliaria en 2017 ascenderá a los 435.000 millones de dólares (402.400 millones de euros), un leve descenso sobre el máximo del año pasado.

El inmobiliario español recibirá 4.600 millones de nuevo capital

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AAFF_Quabit_Economista_nuevo.pdf 1 08/03/2017 18:29:19


La fuerte demanda en residencias para estudiantes viene provocada por el alto porcentaje de usuarios que buscan alojamiento en España y por las buenas rentabilidades de estos inmuebles. Según la consultora inmobiliaria JLL, en 2017, el volumen de

inversión en estos inmuebles podría situarse en torno a los 600 millones de euros, lo que supone un crecimiento vertiginoso respecto a la cifra de 2016, cuando la inversión rondó los 45 millones; por tanto, las residencias de estudiantes se han convertido en el producto inmobiliario estrella.

Si hacemos una comparativa de precios medios, las residencias de estudiantes en Madrid son más caras que en Barcelona, 140 euros más. Según JLL, en Madrid, el precio medio por habitación individual es de 769 euros al mes, mientras

EL ECONOMISTA

LAS RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES MÁS CARAS, EN MADRID El precio medio por habitación individual en una residencia de estudiantes en la Capital alcanza los 769 euros por mes, mientras que en Barcelona son 140 euros menos; una habitación individual en la Ciudad Condal tiene un precio de 627 euros al mes

EL TERMÓMETRO

que en la ciudad de Barcelona, el precio medio por habitación individual es de 627 euros al mes.

Si comparamos los precios de las residencias de estudiantes en Madrid por zona, el precio medio de una habitación individual es de 868 euros en Ciudad Universitaria, mientras que en la Capital, la cifra es de 750 euros al mes.

Tambien por zonas, en Barcelona los precios varían. El precio medio de una habitación individual es de 770 euros al mes en Sarrià Sant Gervasi, mientras que en la zona universitaria y la Capital, la cifra es de unos 658 y 636 euros al mes, respectivamente. En Bellaterra, que cuenta con un gran número de plazas para estudiantes, el precio medio por habitación individual baja y se sitúa en 505 euros al mes.

A finales de 2016, España contaba con 1.129 residencias universitarias y colegios mayores, lo que se traduce en poco más de 91.000 camas. Por comunidad autónoma, Madrid cuenta con el mayor número de camas, lo que supone un 19 por ciento del total, seguida por Cataluña (15), Castilla y León (14) y Andalucía (12 por ciento). Entre estas cuatro comunidades suman el 60 por ciento del stock total de España. Sin embargo, existe una gran diferencias entre la demanda estimada y la oferta actual de plazas, ya que se estima que unos 375.000 estudiantes buscan alojamiento -en residencias de estudiantes o viviendas de alquiler en España-. Si a esto se le suma que en los próximos dos años está previsto que salgan al mercado algo menos de 2.000 nuevas camas, es evidente que hay necesidad de generar mayor oferta para atender la demanda.

En Madrid hay 17.052 camas en residencias y colegios mayores en la provincia, siendo Madrid capital el área donde se sitúa la mayoría (71,7 por ciento), seguido de Alcalá de Henares (6,5) y Villanueva de la Cañada (6,1 por ciento).

La provincia barcelonesa cuenta con un total de 9.344 camas, siendo Barcelona ciudad y Bellaterra (UAB) las que aglutinan el 88 por ciento de la oferta, con un 64,7 y 23,4 por ciento, respectivamente. En ambas ciudades el principal operador es Resa; en Madrid se encarga de la explotación del mayor número de plazas, con un 10,39 por ciento del total, mientras que en Barcelona gestiona el 24 por ciento del total de camas.

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Fuente: JLL.


Las fortunas privadas extranjeras tienen objetivos claros hoy en día en el inmobiliario español. Hay tres productos donde centran sus inversiones: locales comerciales a pie de calle, oficinas y hoteles. No obstante, el residencial y los cambios de uso hacia residencial también tienen una cuota representativa en estos momentos.

En los últimos años se ha visto muy activo el capital proveniente de América Latina -de países como México, Venezuela, Argentina o Colombia-, pero más recientemente fortunas privadas de Asia y Oriente Próximo están copando el mercado español.

“En el sector residencial todas las grandes fortunas sudamericanas ya han invertido: venezolanos, mexicanos y colombianos, y ahora hay una fiebre loca por parte de inversores franceses para invertir en Barcelona. La Ciudad Condal se ha convertido en un destino atractivo para los franceses porque cumple el mix de proximidad con Francia, por un lado, y por otro, de precios,

LUZMELIA TORRES

EL EXTRANJERO BASA LA OPERACIÓN EN LA COMPRA Y LA REHABILITACIÓN Los inversores buscan principalmente tres productos: locales comerciales a pie de calle, oficinas y hoteles. El residencial también tiene una gran demanda por el cambio del ciclo

INTERNACIONAL

F. BROTO


Marbella a la firma chilena Empresas Phoenix, entre otras operaciones. “Nosotros en Irea hemos tenido contacto con inversores venezolanos que

empezaron comprando edificios urbanos en Madrid y Barcelona para rehabilitar y vender como apartamentos turísticos o como viviendas, pero actualmente consideran que ese negocio empieza a estar muy caro y están moviéndose hacia otros negocios, como las residencias de estudiantes o los hoteles”, afirma Mikel Echavarren, CEO de Irea Consultores.

Por tanto, parece que el inversor extranjero sudamericano está dando paso a otros inversores de Asia y norteamericanos. Si repasamos las últimas operaciones, por ejemplo, tenemos la compra de Torre Espacio por parte del inversor filipino Andrew Tan, que pagó 558 millones por la torre en 2014, un año antes de venderse luego a Amancio Ortega; la familia árabe Olayan, que junto a la cadena Mandarin Oriental compró el hotel Ritz por 130 millones; el grupo turco Dogus, que se hizo con el Hotel Villamagna por 180 millones; la archiconocida y polémica compra del Edificio España por parte del chino Wanda Group, que luego vendió al grupo murciano Baraka, o la operación más reciente con la entrada de Mark Scheinberg, dueño de Mohari Limited y fundador del casino online PokerStars, para hacerse con el 50 por ciento del Proyecto Canalejas por 225 millones.

que son más bajos. En España puedes comprar a 5.000 euros el metro cuadrado y en París a veces es más del doble. Además, muchos compran una vivienda para vivir por la calidad de vida que ofrece España”, afirma Etienne Brocas, director de CBRE Wealth Management.

En el verano de 2012, cuando la prima de riesgo en España se encaminaba hasta máximos históricos, millonarios venezolanos se instalaron en los mejores edificios residenciales del centro de Madrid. La venta del número 11 de la calle Príncipe de Vergara de Renta Corporación a un grupo de inversores venezolanos, supuso el pistoletazo de salida de la llegada de capital latinoamericano a Madrid. Luego llegó el clan venezolano Capriles que adquirió un edificio en la calle Barquillo de Madrid y más tarde otro en Príncipe de Vergara, Fernando VI y Juan Bravo.

Pero también otras fortunas han entrado en España como el grupo mexicano de cervezas Grupo Modelo, que compró la sede de IBM en Madrid por 130 millones; el argentino Alfredo Cotro, propietario de la mayor cadena de supermercados de Argentina, que compró la sede del Icex en Madrid por 20 millones; además, recientemente el fondo de inversión americano ha adquirido al BBVA el edificio en Clara del Rey 26 en Madrid por 34 millones, o la venta de la Quinta de Golf Resort & Spa -hotel más campo de golf- en

■ Británicos, franceses, estadounidenses y canadienses fueron los principales compradores de vivienda de lujo en España en 2016, según el informe de ‘Mercado Inmobiliario en España’ elaborado por la compañía especializada en producto inmobiliario de lujo Lucas Fox. Los compradores de Oriente Medio fueron los que crecieron más rápido en 2016 aglutinando el 8% de las ventas y Escandinavia también tuvo una representación importante con el 6% de ventas.

INTERNACIONAL

El grupo mexicano de cervezas, Grupo Modelo, compró la sede de IBM en Madrid por 130 millones de euros. DIEGO GÓMEZ La Quinta de Golf Resort & Spa en Marbella fue comprada por una firma chilena, Empresas Phoenix. EE

Los extranjeros también buscan vivienda de lujo en España

40 InmobiliariaelEconomistaINTERNACIONAL

“Los inversores internacionales buscan principalmente activos de valor añadido donde el inversor tenga que invertir en el activo -development pendiente, gestión comercial, etc.- para generar más valor al mismo. En cambio, inversores privados, un family offices o aseguradoras, buscan más activos refugio y estables en zonas consolidadas. Sacrifican rentabilidad a cambio de un menor riesgo”, afirma Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL.

¿Qué busca el inversor? Ramiro Rodríguez, Head of Research Spain en Cushman & Wakefield, apunta que “los valores que buscan los inversores privados internacionales oscilan entre los 5 y los 20 millones de euros. Las rentabilidades pueden ser bajas, al ser muy importante para ellos el rendimiento del activo -que siempre esté alquilado- y la reserva de valor -que su precio se sostenga al estar ubicado en una zona prime-, sin dar tanta importancia al precio de adquisición. Es por esto que están dispuestos a asumir rentabilidades iniciales inferiores a las que exigiría un inversor institucional, con diferenciales de hasta medio punto porcentual”.

En esta misma línea, Ettiene Brocas afirma que los inversores buscan más operaciones de valor basadas en la compra y la rehabilitación. Un ejemplo de ello es la reciente compra por parte del fondo de inversión estadounidense Oaktree a BBVA de un portfolio de 14 edificios de oficinas ubicados en Cataluña, Madrid y Valencia para añadir valor. “Hay muchos inversores privados extranjeros como fondos de pensiones franceses, americanos, etc., que buscan oportunidades de inversión y no sólo en oficinas, sino en todos los sectores -residencias de estudiantes, hospitales, etc.- porque en Madrid y Barcelona hay pocas oportunidades de inversión en oficinas en la Castellana al 3 por ciento y por ello miran mercados alternativos y buscan en Bilbao o Málaga”.

En este contexto, Ramiro Rodríguez asegura que “los inversores privados extranjeros ya comienzan a preguntar por las previsiones de inflación de España. Esto es porque se prevé regresar al terreno de crecimiento generalizado de los precios y los contratos del inmobiliario, pues al indexarse al IPC, ofrecen una cobertura frente a la inflación”.

Lo que está claro es que hay interés en el mercado español porque “España, en el entorno euro, sigue ofreciendo un marco estable de inversión, y se considera que aún está a unos precios con potencial recorrido al alza”, afirma Borja Ortega.

“Lo importante es que vemos muchos inversores extranjeros y eso es bueno para el mercado y la economía. Hemos empezado a ver grandes players como aseguradoras, firmas de fondos anglosajones y alemanes, y ahora toca preocuparnos de tener producto final para invertir. Ahora mismo España tiene producto para albergar empresas con 20 ó 30 empleados, por eso creo que el tema del Brexit es complicado, porque las empresas del Reino Unido que pueden venir a España son financieras tipo JP Morgan y se tienen que desplazar 5.000 ó 6.000 empleados, y para eso se necesitan 80.000 metros, y en Madrid no los hay, pero sí los hay en las otras ciudades candidatas, como Fráncfort y París con espacio para oficinas ya disponibles, por eso no veo el tema del Brexit. En España hay bolsa de suelo finalista de oficinas en Valdebebas, pero hasta poder disponer del inmueble tienen que pasar dos años como mínimo. A día de hoy no hay suelo disponible de oficinas para empresas grandes en Madrid”, afirma Etienne Brocas.

El grupo turco Dogus compró el Hotel Villamagna en Madrid por 180 millones. LUIS

GARCÍA

5-20 Millones de euros son los valores que busca el inversor internacional privado

Teléfono 948 350 587 | www.ripagainainfinity.com

UNA NUEVA PROMOCIÓN DE ACR GRUPO

Cuatro edificios con un total de 56 viviendas de 2 y 3 dormitorios, plantas

bajas que cuentan con extensos jardines y áticos con amplias terrazas.

Rodeado de espacios verdes, parques, áreas peatonales y a escasos minutos del

corazón de Pamplona.

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La consultora inmobiliaria Savills cerró 2016 con un incremento del 13 por ciento en su facturación global gracias a la expansión internacional de la firma, que alcanzó unos ingresos de 1.445 millones de libras -unos 1.668 millones de euros-. Además, su beneficio neto antes de impuestos creció ligeramente, un 1 por ciento, hasta situarse en 99,8 millones de libras (115,22 millones de euros al cambio). Estas cifras han sido posibles gracias a “la fuerza de nuestro posicionamiento en el mercado terciario, el crecimiento del negocio de gestión de inversiones y la capacidad de adaptación de nuestros negocios residenciales”, explica la firma. Asimismo, asegura que “continúa la adquisición de empresas y equipos complementarios en todas las regiones para optimizar la oferta de servicios”.

Savills gana 115 millones y analiza compras para crecer

El gigante CoStar, el mayor proveedor de información inmobiliaria y portales webs de terciario en todo el mundo, aterriza en España. La firma estadounidense llega al país a través de la compra de Belbex, que antes de la operación ya era la empresa líder en España en este mercado. La adquisición se acordó en julio de 2015 y tras un año y medio de integración, el grupo empieza a rodar bajo el paraguas de CoStar, que se convierte en la primera empresa cotizada en el Nasdaq que entra en el real estate español. Hasta ahora Belbex se centraba en el mercado de oficinas de Madrid, pero su nuevo objetivo pasa por cubrir todo el mercada y localizar cada uno de los espacios de oficinas, locales comerciales, logísticos, suelos y edificios residencial que sean susceptibles de ser comprados o arrendados.

El gigante inmobiliario CoStar llega a España con Belbex

La declaración del alquiler de vivienda en el IRPF no solo resulta ser lo correcto, sino que en ciertos casos resulta ser incluso lo más beneficioso al pagar menos impuestos. Según, Francisco Estellés, socio de Estellés Abogados y Asesores, “la vivienda no alquilada genera una imputación de rentas en el IRPF equivalente al 2 por ciento de su valor catastral o del 1,1, si dicho valor catastral ha sido revisado, mientras que de la renta de la vivienda alquilada pueden deducirse los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos y adicionalmente sobre el rendimiento es de aplicación una reducción del 60 por ciento.” Para el cálculo del rendimiento por alquiler de una vivienda son deducibles todos los gastos del inmueble satisfechos por el arrendador y un gasto por amortización equivalente al 3% del valor de adquisición.

Declaración del alquiler de una vivienda, lo más beneficioso

Gestilar apuesta por la eficiencia energética en sus promociones de vivienda, que en la mayoría de los casos cuentan, como mínimo, con Calificación Energética B, lo que supone una disminución de emisiones de C02 y una reducción significativa de la demanda energética de los edificios. Uno de los ejemplos más representativos es su promoción de La Toja, donde han incorporado la Geotermia. “A partir de los 15 metros de profundidad, el subsuelo tiene una temperatura constante de 10° C durante todo el año que se puede aprovechar mediante una instalación geotérmica de pozos con sondas. El intercambio de temperatura entre el terreno y el fluido de la sonda se aprovecha por la bomba de calor geotérmica para climatización y ACS, lo que permite instalaciones más eficientes y económicas.

Gestilar apuesta por la eficiencia en sus viviendas

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¿Cómo se puede recuperar la plusvalía municipal?

El TC considera que gravar situaciones en

las que no se ha producido una

revalorización del terreno, sino una

disminución de su valor, vulnera el

principio constitucional de

capacidad económica

Luis Soto

Socio de Watson Farley & Williams La reciente sentencia del Tribunal Constitucional (TC) del pasado 16 de febrero ha declarado la inconstitucionalidad de varios artículos de la Norma Foral de Guipúzcoa que regula el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los

Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, en la medida en que sometan a tributación situaciones en que no haya existido aumento de valor de los terrenos en el momento de su transmisión.

EL IIVTNU es un tributo exigido por los Ayuntamientos que grava el incremento de valor que experimentan con el paso del tiempo los terrenos de naturaleza urbana y que se produce con ocasión de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título o con motivo de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los mismos. En los casos de compraventas o permutas el impuesto lo abona el vendedor, mientras que en los de donaciones o herencias lo satisface el adquirente.

Se calcula de forma objetiva tomando en consideración el valor catastral del terreno en el momento en que se produce

su transmisión sobre el que se aplican determinados coeficientes fijados por los Ayuntamientos (oscilan entre el 3,7% y el 3%) que se multiplican por el número de años (entre uno y un máximo de veinte) transcurridos desde su adquisición, sin posibilidad de prueba en contrario y, por tanto, con independencia de que haya existido o no algún incremento de valor real o de mercado. Finalmente, el resultado así obtenido se multiplica por el tipo impositivo aprobado por el Ayuntamiento (hasta un máximo del 30%).

El TC considera que gravar situaciones en las que no se ha producido una revalorización del terreno, sino una disminución de su valor, vulnera el principio constitucional de capacidad económica al hacérsele tributar al contribuyente por una “riqueza inexistente”.

Aun cuando la sentencia del Alto Tribunal sólo se pronuncia respecto de la norma foral de Guipúzcoa, es de esperar que resuelva próximamente otros procedimientos en curso declarando igualmente inconstitucional la norma estatal y las restantes normas forales que regulan este impuesto.

Por tanto, se abre la posibilidad de recuperar la plusvalía


municipal satisfecha de forma indebida por los vendedores de inmuebles urbanos y por los herederos y aquéllos que los hayan recibido por donación, cuando entre el momento de su adquisición y el de su transmisión se haya generado una minusvalía o pérdida de valor real del terreno. Pérdida de valor que se ha producido con bastante frecuencia en los últimos años habida cuenta de la profunda crisis económica que ha afectado muy especialmente al sector inmobiliario español y que ha propiciado un desplome de los precios del suelo y de los inmuebles urbanos en general.

Para recuperar el impuesto pagado en la transmisión de un terreno urbano deberá presentarse ante el Ayuntamiento un escrito de solicitud de rectificación de la liquidación y devolución de ingresos indebidos más los intereses devengados. Puesto que el Tribunal Constitucional todavía no se ha pronunciado sobre la norma estatal ni el resto de normas forales, es posible que el Ayuntamiento rechace la solicitud de devolución y haya que recurrir posteriormente ante los Tribunales Económico Administrativos, si bien no es previsible que se tenga que llegar a la vía judicial ya que es previsible que antes el Constitucional habrá anulado tales normas.

Conviene darse prisa en recurrir ya que sólo podrá solicitarse la devolución de los impuestos respecto de los cuales no hayan transcurrido más de cuatro años (plazo de prescripción del impuesto) desde el momento en que se liquidaron.

Además, existen varios procedimientos judiciales pendientes de ser resueltos por el Constitucional en relación con este impuesto y la propia sentencia del Tribunal Constitucional establece que el legislador lleve a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto que permitan arbitrar el modo de no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Ambas circunstancias podrían determinar que se establezcan requisitos adicionales o ciertas limitaciones a la efectiva recuperación de los impuestos satisfechos.

A la hora de recurrir es importante tener en cuenta que habrá que acreditar la pérdida de valor del terreno en el momento de su transmisión. Esta prueba reviste especial relevancia en los supuestos en que se hayan transmitido edificios o naves en los que deberá determinarse por separado la disminución del valor del terreno sobre el que se asienta la construcción. Por ello, es recomendable aportar con la solicitud de devolución un informe o tasación pericial de un experto que justifique cuál ha sido la disminución de valor de mercado del suelo desde la fecha de la adquisición del inmueble hasta la de su transmisión.

Por último, a modo de reflexión, cabría plantearse si el impuesto es igualmente inconstitucional en aquellos casos en que exista un aumento mínimo del valor del terreno y el importe del impuesto a satisfacer fuera incluso mayor que el propio incremento de valor experimentado por el terreno en cuestión.

Para recuperar el impuesto pagado en la transmisión de un terreno urbano habrá que presentar ante el Ayuntamiento una solicitud de rectificación de la liquidación y devolución de ingresos indebidos más los intereses devengados

Luis Soto

Socio de Watson Farley & Williams


Adquirir una casa es una decisión que se debe tomar con cuidado, ya que es la mayor inversión que hacemos en la vida. Asprima y Neinor Homes elaboran una guía con los puntos a tener en cuenta

La recuperación de la economía, las hipotecas a precios competitivos y el apetito inversor para poner producto en el mercado del alquiler son las causas de un crecimiento en el sector inmobiliario. Los datos del cierre de 2016 y los primeros pasos de 2017 animan a ser razonablemente optimistas.

En 2016 se vendieron 458.781 viviendas, un 13 por ciento más respecto al año 2015. ¿A qué se debe este crecimiento? Principalmente a que crece el empleo, hay 413.000 empleos más según los últimos datos de la EPA (Encuesta de Población Activa) y con ello también crece la renta de las familias. Todo esto repercute en un crecimiento de las hipotecas y, sobre todo, las de tipo fjo ya ganan a las de tipo variable -el 31 por ciento del total de la hipotecas en 2016 fue a tipo fijo-. También crece la presencia de compradores extranjeros -un 17,2 por ciento del total son extranjeros- y a todo esto hay que sumar que se incrementan las expectativas de revalorización de los inmuebles, lo que hace que el sector mantenga un tono positivo.

El sector residencial continúa evolucionando al alza. El año 2016 cerró el precio de la vivienda en 1.512 euros por metro cuadro y el valor del suelo subió otro 5,3 por ciento interanual.

La edificación también se impulsó un 28,9 por ciento y en 2016 se visaron un total de 64.038 viviendas de obra nueva. Aunque se va creciendo, aún estamos lejos de las cifras de visados de antes de la crisis inmobiliaria.

Según el servicio de estudios del BBVA, entre 2014 y 2016, la venta residencial tuvo mayor incremento en Madrid y las zonas de costa. En Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Vizcaya fueron las capitales donde más se impulsaron las firmas de visados para la edificación.

En 2017, el BBVA prevé que la venta de vivienda aumente un 7 por ciento, los precios

de las viviendas suban un 2,5 por ciento y la edificación residencial crezca un 24

por ciento. Está claro que la inversión residencial favorece al

crecimiento económico de España y BBVA estima que el

sector aportará el 5,2 por ciento al PIB (Producto Interior Bruto) en 2017.

Dado el crecimiento en el sector inmobiliario, hemos elaborado una guía

para la compra de la vivienda en

LUZMELIA TORRES

PASOS A SEGUIR SI VA A COMPRAR UNA VIVIENDA NUEVA

TENDENCIA

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47 InmobiliariaelEconomistaTENDENCIA

colaboración con Asprima (Asociación de Promotores de Madrid) y Neinor Homes, con el fin de facilitar al inversor los pasos a seguir. Comprar una casa es una decisión que debe tomarse con mucho cuidado, porque es la mayor inversión que hacemos a lo largo de nuestra vida. En esta guía te contamos los puntos fundamentales que se deben tener en cuenta antes de comprar una vivienda.

1 ¿Qué vivienda me compro? Si has decidido comprar casa, la primera elección será entre vivienda

nueva o vivienda usada. La vivienda nueva no precisa reformas. La de segunda mano necesitará, en la mayoría de los casos. Las promociones de vivienda nueva con zonas comunes como jardines o piscina pueden suponer mayores gastos de comunidad. En las nuevas promociones no hay riesgo de derramas imprevistas. En cambio, en la vivienda usada, es recomendable la visita al administrador para conocer en detalle el estado de la vivienda. Los ahorros en el consumo de energía pueden ser muy significativos en el caso de edificios eficientes energéticamente, en contraste con los consumos de energía de los edificios con varios años de uso.

2 Búsqueda de la vivienda. En la actualidad puedes buscar en distintos sitios

como por ejemplo en Internet, agencias inmobiliarias, prensa, etc. Pero según los últimos datos del sector, el 75 por ciento de los usuarios buscan casa por Internet y la gran mayoría de estas búsquedas procede de los smartphones y tabletas. Incluso ahora con los visores 3D puedes ver la vivienda y tan sólo cuando vas a comprar visitas el inmueble físicamente.

3 Presupuesto Ten presente tres conceptos que las entidades de

crédito considerarán para la concesión de un préstamo hipotecario: 1.- Porcentaje de financiación Actualmente los bancos están ofreciendo hipotecas que pueden financiar hasta el 80 por ciento del valor de la vivienda. Es decir, deberás tener ahorrado previamente el 20

por ciento restante. Y hay que tener en cuenta, además, la previsión de los gastos derivados de la compra -escritura, registro, tributos…- que se detallan más adelante. Ejemplo: para una vivienda con un precio de 250.000 euros. el banco te va a financiar el 80 por ciento, por tanto, te quedarás con una hipoteca máxima de 200.000 euros. 2.-Capacidad financiera y esfuerzo necesario Si mantienes la hipoteca dentro de unos límites adecuados con tu capacidad de reembolso del préstamo, te resultará más fácil ir pagándola. La accesibilidad compara el precio de la vivienda que has elegido con el salario bruto anual disponible. La proporción adecuada nunca debería ser superior al salario bruto familiar de cuatro o cinco años. Ejemplo: Precio de la vivienda: 250.000. Salario bruto anual: 75.000 (3,3x) Para el cálculo del salario bruto anual se ha tenido en cuenta una unidad

familiar compuesta por dos o más miembros. 3.- Esfuerzo Con una cuota estimada de hipoteca de 948 euros y

una nómina neta mensual en el hogar de 4.063 euros, tendrías que destinar el 23 por ciento de los ingresos a

pagar la vivienda. La proporción más adecuada es que la cuota hipotecaria mensual oscile entre el 30 y el 40 por

ciento de los ingresos netos mensuales.

4 ¿Qué banco elijo? Comprueba las condiciones del préstamo hipotecario

suscrito para la construcción de la vivienda y, en su caso, la aceptación del banco para que puedas subrogarte en la misma.

Según la legislación vigente, no estás obligado a subrogarte en el crédito que fue solicitado para la construcción de la vivienda ni a soportar los gastos de cancelación, en el caso de que decidas obtener un préstamo hipotecario nuevo.

Para la concesión de este préstamo hipotecario deberá tasarse la vivienda, lo que supone el correspondiente coste,

que seguramente cargará la entidad bancaria. Debes saber que para que la hipoteca constituida tenga validez debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Por ello, la

entidad financiera que escojas se encargará de gestionar la inscripción de las escrituras previas a la hipoteca. Por este

servicio de gestoría tendrás que asumir un coste adicional

El banco financia el 80% del valor de la vivienda y el 20% restante lo tiene que tener el comprador

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además de pagar en el momento de la firma una provisión de fondos a la gestoría.

5 Información del promotor Los promotores de viviendas están legalmente obligados a tener a tu

disposición una serie de datos y documentos relativos a la obra. Algunos de ellos estarán desde su inicio, mientras que otros se irán generando en el curso de la misma. La mayoría de esta documentación se encuentra en el Libro del Edificio, que el promotor está obligado a elaborar durante el curso de la obra y entregar a su finalización a la comunidad de propietarios.

6 Información de la vivienda - El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la

inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador. - Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda

misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

- Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

- Memoria de calidades: Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.

- Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

- Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística y de la licencia de primera ocupación, si las hay.

- Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, si existen, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.

- Certificado y etiqueta de Eficiencia Energética. - Precio total de la vivienda y servicios accesorios y

forma de pago.

- Seguro o aval que garantice las cantidades entregadas a cuenta. Descuento de las cantidades entregadas a cuenta del importe total de la venta.

7 Gastos e impuestos En caso de vivienda de nueva construcción, la compra está sujeta al

pago del IVA, actualmente al tipo del 10 por ciento, y al pago del IAJD -Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados-, por el otorgamiento

de la Escritura Pública de Compraventa. En la Comunidad de Madrid, en cuanto al IAJD, se establece un tipo gradual en función

del valor real de la vivienda que incluye los anejos y plazas de garaje que se transmitan conjuntamente con aquella, aun

cuando constituyan fincas registrales independientes, siendo el tipo máximo del 0,75 por ciento sobre el valor de la

vivienda. Además, si la compra se hace con constitución de hipoteca, también corresponderá pagar el IAJD y la

Ley obliga a su tasación, lo que supone el coste de la responsabilidad hipotecaria. Ahora bien, en el caso de que te subrogues en la hipoteca ya

existente sobre la vivienda, no será necesario pagar este IAJD, que ya ha sido satisfecho por el

promotor, si bien producida la subrogación, en el futuro serán de cuenta del comprador los gastos de

cancelación de la hipoteca. Finalmente, en cuanto a los gastos notariales y registrales por el otorgamiento de la escritura e inscripción de la compraventa -y, en su caso, del préstamo hipotecario- en el Registro de la Propiedad,

corresponden al comprador los gastos de primera copia y posteriores de la escritura, de la inscripción en

el Registro de la Propiedad y de los impuestos -IVA y Actos Jurídicos Documentados-. Mientras que el

vendedor debe pagar los gastos de plusvalía de la vivienda y los de titulación de la finca de la escritura original.

Debes saber que el comprador tiene derecho a la elección de notario donde vaya a otorgarse la escritura de

compraventa, siempre y cuando dicho notario tenga

La compra está sujeta al pago del

IVA y al IAJD -Impuesto sobre Actos Jurídicos-

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competencia territorial en relación al lugar de ubicación de la vivienda o del domicilio de las partes.

8 Contrato de compraventa y escritura pública En qué debo fijarme antes de firmar el contrato de compraventa. Si se

trata de una vivienda de segunda mano, comprueba en la Oficina de Información Urbanística de tu ayuntamiento que la casa no esté afectada por ninguna intervención urbanística que comprometa su habitabilidad. Además, es recomendable que pidas una nota simple al Registro de la Propiedad -se puede obtener por Internet, en www.registradores.org- para comprobar si la vivienda tiene alguna carga o gravamen que no conoces. Si no lo ves claro, recuerda que puedes contar siempre con el asesoramiento del notario, o de tu abogado.

En este sentido, el comprador debe saber que los documentos contractuales de compraventa de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que, entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que:

A) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.

B) Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal.

A tales efectos las reformas de obra, motivadas en causas diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los adquirentes, quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca.

C) Supongan la repercusión al comprador de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables.

D) Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley o por naturaleza corresponden al vendedor -obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación-.

9 Derechos Sobre la fecha de entrega de la vivienda. Cuando se trate de

vivienda en construcción y mientras dure la obra, los promotores vienen obligados a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, para el caso de que la construcción no se inicie o no se ponga a disposición del comprador en las condiciones legalmente establecidas para su uso en el plazo convenido. El comprador podrá exigir responsabilidades

a los distintos agentes que hayan intervenido en el proceso edificatorio: - Por los daños materiales causados por vicios o defectos de

ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obra que se pongan de manifiesto en el plazo de un año.

- Por los daños materiales por vicios que afecten a la habitabilidad del edificio por un plazo de tres años.

- Por los defectos constructivos estructurales que pudieran aparecer durante un plazo de 10 años que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Respecto de estos últimos, la ley exige al promotor que tenga contratado un seguro decenal, sin el cual no podrá transmitir la vivienda.

Hay que tener en cuenta que independientemente de estos plazos de garantía, la Ley establece unos plazos para el ejercicio del derecho de reclamación que se computan a partir de la aparición de los defectos, transcurrido el cual, se entenderá prescrito el derecho a reclamar.

Por su parte, es obligación del comprador conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así

como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente. Por su parte, es obligación del comprador conservar en buen estado la

edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y

garantías con que ésta cuente.ISTOCK


El origen de la caza es tan antiguo como la existencia del ser humano. De ahí que las fincas cinegéticas sean un valor en alza para el inversor por la gran afición que hay en torno a la caza y el negocio económico y puestos de trabajo que mueve este sector. Por tanto, tener una propiedad de caza hoy en día

es un lujo. Gilmar Consulting Inmobiliario comercializa esta finca de caza ubicada en el valle de Alcudia, en Ciudad Real, muy cerca del AVE de Puertollano, vallada con malla cinegética. La finca cuenta con una vivienda de nueva construcción rodeada de encinas, luz, agua y abundante caza

EL ATRACTIVO INVERSOR DE LA FINCA RÚSTICA DE CAZA

LUZMELIA TORRES

Gilmar pone en el mercado este activo ubicado en Ciudad Real por tres millones de euros. La finca cuenta con una vivienda de nueva construcción rodeada de encinas, luz, agua y abundante caza mayor

EN EXCLUSIVO

GILMAR.


También cuenta con cuatro torretas, capturaderos de jabalíes y comederos repartidos por toda la finca. Es una propiedad con abundante agua, sondeo inagotable junto a la vivienda, manantiales repartidos por la finca y varias charcas.

Cuenta con una vivienda de lujo de nueva construcción con 600 metros cuadrados, con un total de seis dormitorios, amplios salones, porches con vistas, calefacción y agua caliente, y garaje. Además, tiene una segunda vivienda para los guardeses. La finca posee muy buenos accesos y está asfaltada hasta la puerta y es accesible para cualquier tipo de vehículo; incluso, cuenta con una zona de helipuerto. También hay que destacar que es una propiedad con una gran accesibilidad a los vehículos para crear armadas en las cacerías con autorización para monterías o ganchos. La diferencia entre el gancho y la montería reside en el número de monteros y de rehalas a emplear.

Es una magnífica finca de caza por los triunfos que se han obtenido en ella y es muy conocida en el mundo de la caza y ha sido regentada por personalidades destacadas.

mayor con plan técnico vigente. Uno de los atractivos de esta propiedad es su proximidad con el AVE, a 25 kilómetros, lo que hace que se pueda disfrutar de la caza en tan sólo unas horas y otro de sus atractivos es que cuenta con dos precintos de corzo, y uno para macho montés, que es algo que no es muy habitual. Además de abundante jabalí y ciervo. El jabalí y el corzo son las piezas más codiciadas por los amantes de la caza mayor. La finca también tiene un coto de caza con aprovechamiento para la caza menor.

El precio de venta de esta finca ronda los 3 millones de euros La caza mayor es la que origina una mayor movilidad e interés; el valor cinegético resulta muy atractivo en los meses de otoño e invierno, combinando en perfecto maridaje el deporte cinegético con la naturaleza.

La parcela cuenta con 864 hectáreas escrituradas y se encuentra toda vallada. Hay 18 kilómetros de malla cinegética. En total, 513 hectáreas bajo malla cinegética y el resto con malla ganadera.

■ Ubicación: Valle de Alcudia, en Ciudad Real. A 25 kilómetros del AVE Puertollano. ■ Superficie: 864 hectáreas. ■ Vivienda: 600 metros de nueva construcción con seis dormitorios. ■ Dos precintos de corzo y uno para macho montés. Además de abundante jabalí y ciervo. ■ Valla cinegética y ganadera: 18 kilómetros de valla cinegética y helipuerto. ■ Precio: en torno a 3 millones de euros. ■ Comercializa: Gilmar Consulting Inmobiliario.

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Uno de los salones de la vivienda de nueva construc-

ción. GILMAR

Casa rodeada de una dehesa de

encinas. GILMAR

La vivienda tiene varios salones amplios. GILMAR

La vivienda cuenta con seis dormito-

rios con baño. GILMAR

Características de la finca de caza


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Tras haber superado un año sin Gobierno en España, la crisis de la bolsa con la inestabilidad en China y un divorcio declarado por parte del Reino Unido, este es el momento en el que nuestro país debe aprovecharse de

toda la coyuntura favorable que gira en torno a él. La liquidez escapa por las orejas de los inversores, la banca vuelve a abrir tímidamente el grifo del crédito, nuestra economía seguirá creciendo este año y nuestro sector inmobiliario cuenta con la ventaja de que le espera un gran recorrido al alza en cuanto a precios y rentas. La vida nos sonríe y no deberían ser las Administraciones las que pongan el filtro negativo en esta etapa de expansión y de enormes oportunidades para el país. Nuestras grandes ciudades deben crecer y más aún cuando hay inversores privados dispuestos a invertir su dinero en ellas. Dar luz verde a determinados desarrollos urbanísticos se muestra, ahora más que nunca, necesario para poder aprovechar la fuga de empresas que previsiblemente se dará en Londres. Además, el Gobierno debe escuchar al sector, que asegura que con nuestra competitividad en rentas y suelos no será suficiente para ganar frente a otras ciudades como Fráncfort, París, Dublín o Ámsterdam. Se necesita una política fiscal “agresiva” que nos sitúe a la altura y facilite al menos los primeros años de las empresas que quieren mudarse a España. Además de aprovechar las oportunidades que llegan en el terreno empresarial, no deben dejarse de lado las necesidades de la población, que demanda a gritos medidas urgentes que les permitan acceder a la vivienda. En este partido entra en juego el factor del suelo, que en los últimos meses baila al alza en las grandes ciudades. Para poder moderar estas subidas, la Administración tiene la llave en sus manos. Una llave que les permite abrir o cerrar a su antojo grandes bolsas de suelos. Desde el sector promotor recuerdan que más allá de sus cuentas, el gran perjudicado en todo este asunto es el comprador, que precisamente debería contar con la protección del Estado.

EL PERSONAJE

LA CIFRA

Juan Velayos Consejero delegado de Neinor Homes

EL ‘RETUITEO’

Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, ha protagonizado un

hito dentro del sector inmobiliario español al liderar la primera salida a bolsa

de una promotora en España desde hace nueve años. Es la primera tras la

crisis y también la más grande en Europa dentro de su negociado. Su

estreno en el parqué fue todo un éxito y supone el arranque de una nueva

época para el sector, en el que la profesionalización financiera llega al

ladrillo para quedarse. El objetivo de la promotora pasa por vender unas

4.000 viviendas este año y desembolsar unos 400 millones de euros en

compras de suelos finalistas en los próximos dos ejercicios. Solo en el

primer trimestre ha invertido 51,5 millones en terrenos para 700 viviendas.

@Gesvalt European Cities 2017 de @Savills sitúa a Madrid entre las mejores 5 ciudades para localizar la banca tras el #Brexit

1.400 Es el número de ultrarricos que hay en España, frente a los 1.510 de 2015

España entra por primera vez en el top ten de los

países más atractivos para invertir para los grandes

patrimonios a nivel mundial -aquellos con más de 30

millones de dólares-, según el ranking que elabora la

consultora Knight Frank en su informe The Wealth

Report 2017. Concretamente, nuestro país ocupa el

sexto puesto, mientras que Gran Bretaña, Estados

Unidos y Alemania lideran la lista.

Es el momento, aprovechémosloPor Alba Brualla

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OPINIÓN

1 Inmobiliaria · 2017-04-04 · 3 elEconomista Inmobiliaria Empieza la carrera por las oficinas en...

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