14.- Contrato de Hipoteca

8/10/2019 14.- Contrato de Hipoteca

1/29

Contrato de hipoteca

Art. 2407. La hipoteca es un derecho deprenda, constituido sobre inmuebles que no

dejan por eso de permanecer en poder deldeudor.


2/29

Se ha criticado la definicin legal porque no

lograra individualizar a la hipotecasuficientemente. La asimila a la prenda, sinconsiderar las diferencias fundamentales.

Otra definicin:

J.M.Somarriva: es un derecho real que recaesobre un inmueble, pero permaneciendo en poderdel que lo constituye y que da derecho al acreedorpara perseguirlo de manos de quien se encuentrey de pagarse preferentemente con el producto dela subasta".

Crticas de la ctedra: Confusin de categoras, eimprecisin estructural.


3/29

Estructura obligacional

Guardando similitud con la prenda; existe una obligacin principal defuente contractual o extracontractual garantizada en forma real por eldeudor con un contrato accesorio que es la hipoteca.-

El sujeto obligado de esta obligacin principal; debe dar o hacer o nohacer una cosa o prestacin a favor de su acreedor.

Constituye una garanta accesoria para asegurar la obligacin principal.

Entrega o afecta una cosa inmueble o raz, a favor de su acreedor, sin

desplazarla ni desposeerla, porque un inmueble no lo requiere, y suacreedor entonces adquiere un poder de prevalencia o preferencia sobreesa cosa inmueble. A este acreedor le llamaremos acreedor hipotecario;y el poder de preferencia, se llama derecho real de hipoteca.

Satisfecho el crdito o deuda principal garantizada, se extingue lahipoteca; y el acreedor hipotecario debe liberarla de su poder deafectacin o preferencia.

El hecho que se una garanta real, no posesoria, no genera las obligacionesque establece la prenda para el acreedor prendario.(conservacin yrestitucin)


4/29

Art. 46. Caucin significa generalmente cualquiera obligacin que se contrae parala seguridad de otra obligacin propia o ajena. Son especies de caucin lafianza, la hipoteca y la prenda.

Art. 577. Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto adeterminada persona.

Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso ohabitacin, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca.De estosderechos nacen las acciones reales.

Art. 580. Los derechos y acciones se reputan bienes

muebles o inmuebles, segn lo sea la cosa en que han de ejercerse, o que se debe.As el derecho de usufructo sobre un inmueble, es inmueble. As la accin delcomprador para que se le entregue la finca comprada, es inmueble; y la accin delque ha prestado dinero, para que se le pague, es mueble.

Art. 686. Se efectuar la tradicin del dominio de los bienes races por lainscripcin del ttulo en el Registro del Conservador.

De la misma manera se efectuar la tradicin de los derechos de usufructo o de

uso constituidos en bienes races, de los derechos de habitacin o de censo y delderecho de hipoteca.Acerca de la tradicin de las minas se estar a lo prevenido en el Cdigo de

Minera.


5/29

Caractersticas de la Hipoteca

1.- Es un derecho real (577).

Concurrencia de dos derechos reales sobre una misma cosa.

El ejercicio del derecho del acreedor se traduce en la facultad depedir la venta de la cosa hipotecada en caso de que el deudor nocumpla la obligacin garantizada con hipoteca.

Es por eso que hay autores como Planiol, que sostienen que elacreedor hipotecario tiene un derecho real de segundo grado, y lo

denominan as porque en ste no hay una relacin directa entre eltitular del derecho y en la cosa en que ste recae, a diferencia delos de primer grado en que tal relacin existe.

Por el hecho de ser la hipoteca un derecho real, se ejerce sobre lacosa sin respecto de determinada persona y, es por ello que estederecho confiere al acreedor hipotecario el derecho de persecucin

que le permite perseguir la finca hipotecada de manos de quien seencuentre, no importando el ttulo con que su actual poseedor latenga. ( art. 2428).


6/29

2.- Es un derecho inmueble (arts 2407 y 2418).

(Excepcin, las aeronaves y las naves de mas de 50

toneladas) La adquisicin se realiza por tradicin, por la

inscripcin del ttulo en el Registro de Bienes Races(art.686).

Pero la hipoteca es un derecho accesorio, pues enrealidad el acreedor es titular de dos derechos: Underecho principal, persona que es el crdito que ltiene en contra del deudor. De carcter mueble. Y underecho accesorio, que es un derecho real e inmueble:

hipoteca. Aunque la obligacin principal sea mueble, la hipoteca

siempre es inmueble, su accesoriedad no afecta sunaturaleza


7/29

Art. 2418. La hipoteca no podr tener lugar

sino sobre bienes races que se posean enpropiedad o usufructo, o sobre naves.

Las reglas particulares relativas a la hipoteca

de las naves pertenecen al Cdigo deComercio.


8/29

3.- Es un derecho accesorio.

Este carcter se encuentra expresamente reconocido en el art.46. Elque lo sea, importa por diversos aspectos:

1.- la obligacin principal tiene que ser vlida, en caso contrario, lahipoteca no lo ser.

2.- La extincin de la obligacin principal acarrea la extincin delderecho real de hipoteca

3.- Si el crdito principal est sujeto a condicin o plazo, el derecho

real de hipoteca lo est tambin.- 4.- Ambos derechos tienen idntico titular: el derecho personal o

de crdito, pertenece al acreedor hipotecario, y es su derechoprincipal.

El derecho real hipotecario, tambin pertenece al acreedor

hipotecario, pero es accesorio al anterior. 5.- De este vnculo de accesoriedad nace la discusin doctrinaria

respecto de si el objeto del crdito, determina o limita al objeto realde prenda o no. Y se analizan las figuras de crditos,indeterminados; crditos inexistentes garantizados con una garantageneral hipotecaria; y los crditos limitados a un mximo.-


9/29

HIPOTECA SOBRE OBLIGACION INDETERMINADA

Con la hipoteca se puede garantizar toda clase deobligaciones. Incluso ms, se estima en la doctrina que sepueden caucionar obligaciones indeterminadas en cuantoa su monto. Para ello dan los siguientes argumentos:

1.- La ley hace expresa alusin a ello en los arts.2427 y2431. Incluso, en esta ltima disposicin dice expresamenteque la hipoteca "puede limitarse a una suma determinada,con tal que as se exprese inequvocamente". A contrariosensu, esa disposicin lleva a la conclusin de se aceptaque la obligacin pueda estar indeterminada en cuanto a su

monto, si no se expresa que se la limita a una cantidaddeterminada.

Cuando la hipoteca se limita a una cantidad determinadarecibe el nombre de "hipoteca de mximo


10/29

Art. 2427. Si la finca se perdiere o deteriorare en trminos de noser suficiente para la seguridad de la deuda, tendr derecho elacreedor a que se mejore la hipoteca, a no ser que consienta en

que se le d otra seguridad equivalente; y en defecto de ambascosas, podr demandar el pago inmediato de la deuda lquida,aunque est pendiente el plazo, o implorar las providenciasconservativas que el caso admita, si la deuda fuere ilquida,condicional o indeterminada.

Art. 2431. La hipoteca podr limitarse a una determinada suma, contal que as se exprese inequvocamente; pero no se extender enningn caso a ms del duplo del importe conocido o presunto dela obligacin principal, aunque as se haya estipulado.

El deudor tendr derecho para que sereduzca la hipoteca a dicho importe; y reducida, se har a su costauna nueva inscripcin, en virtud de la cual no valdr la primera sinohasta la cuanta que se fijare en la segunda.


11/29

2.- Por otra parte, de acuerdo al art.376, la fianza quedeben rendir los guardadores para entrar en el desempeo

de su cargo, puede ser sustituida por una hipoteca, quedebe constituirse "con anterioridad" al ejercicio de susfunciones.

Entonces la hipoteca va a caucionar una obligacinindeterminada en cuanto a su monto, porque el objeto de

estas cauciones es garantizar el buen desempeo delguardador en el ejercicio de su cargo, y al comenzar ste aejercer sus funciones, no podemos saber cmo va a ser sudesempeo, pudiendo incluso darse la situacin que noresulte ninguna obligacin para el guardador, o bien, queefectivamente surjan obligaciones para l como resultadode su gestin. Siendo incierta la existencia de obligaciones,ms incierto an ser saber su monto.

En conclusin, aqu el legislador estara admitiendoconstituir hipoteca para garantizar una obligacin eventual,an indeterminada y no limitada a un mximo.


12/29

3.-Tambin Se argumenta con el art.81 N.4 delReglamento del Conservador, que dice: "lainscripcin de la hipoteca contendr la sumadeterminada a que se extienda la hipoteca en el

caso de haberse limitado a determinadacantidad".

Este es un requisito que slo tiene aplicacincuando se ha limitado la hipoteca en cuanto a su

monto a determinada cantidad, por ende notendra aplicacin este requisito cuando lahipoteca es ilimitada.


13/29

HIPOTECA COMO GARANTIA GENERAL

No hay discusin en cuanto a que puedan caucionarse

"obligaciones indeterminadas en cuanto a su monto".Pero, este mismo razonamiento ha llevado a sostenerque tambin podra caucionarse con hipotecaobligaciones indeterminadas en cuanto a su existencia,esto es, obligaciones futuras an no constitudas.

Sirven como fundamento los arts.2413 inc. final, art376 (que permite caucionar obligaciones de losguardadores), art 517 (sobre excusas de las guardas).-

Este problema de la procedencia de la hipoteca paragarantizar obligaciones indeterminadas en cuanto a sunaturaleza, (obligaciones futuras), nos plantea algunosproblemas que los autores han intentado resolver


14/29

Art. 2413. La hipoteca podr otorgarse bajocualquiera condicin, y desde o hasta cierto da.

Otorgada bajo condicin suspensiva o desde dacierto, no valdr sino desde que se cumpla la condicino desde que llegue el da; pero cumplida la condicin ollegado el da, ser su fecha la misma de la inscripcin.

Podr asimismo otorgarse en cualquier tiempoantes o despus de los contratos a que acceda, ycorrer desde que se inscriba.

Art. 517. No se admitir como excusa el no hallar

fiadores, si el que la alega tiene bienes bastantes; eneste caso ser obligado a constituir hipoteca o prendasobre ellos hasta la cantidad que se estime suficientepara responder de su administracin.


15/29

clusulas de garanta general hipotecaria.

Concepto:Estas clusulas establecen que todas las obligaciones presenteso futuras, directas o indirectas, que llegue a tener el deudor para con el

acreedor, quedarn garantizadas con las hipotecas que se constituyen. Su eficacia o validez ha sido bastante discutida, aceptndose en principio

su validez a pesar que su objeto es incierto.-

Doctrinas contrarias:

1.- No son vlidas (Fernando Alessandri):

a) Se tratara de un derecho de objeto indeterminado. Hay que aplicar losprincipios generales del derechos por los cuales el objeto de los actosjurdicos tiene que ser determinado, y sucede que tratndose de estasclusulas ello no ocurre, por lo tanto, seran nulas.

Hay que tener presente que el 1461 exige que el objeto est determinado"a lo menos en cuanto a su gnero", cosa que tampoco sucede.

Sus detractores: esta argumentacin adolece de un error, pues confundeel objeto del contrato principal con el objeto de la hipoteca. Sucede que elobjeto de la hipoteca no es la suma o sumas que ella garantiza, sino que esel inmueble sobre la cual ella recae.


16/29

Art. 1461. No slo las cosas que existen pueden serobjetos de una declaracin de voluntad, sino las que se

espera que existan; pero es menester que las unas y lasotras sean comerciables, y que estn determinadas, a lomenos, en cuanto a su gnero.

La cantidad puede ser incierta con tal que el actoo contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para

determinarla.Si el objeto es un hecho, es necesario que sea

fsica y moralmente posible. Es fsicamente imposible elque es contrario a la naturaleza, y moralmente imposibleel prohibido por las leyes, o contrario a las buenas

costumbres o al orden pblico.


17/29

b) El art.2431 inc.1, dice que la hipoteca puede limitarse a una cantidaddeterminada, con tal que as se exprese inequvocamente, de modo quepodra entenderse que esa cantidad no puede ser indeterminada, pero la

misma disposicin agrega que: "no se extender en ningn caso a ms delduplo del importe conocido presunto de la obligacin principal, aunque asse haya estipulado". Al prohibir dicha extensin queda claro que es una leyprohibitiva.

c)De acuerdo a los arts.2432 y 81 del Reglamento, la inscripcin de la

hipoteca debe contener la fecha y la naturaleza del contrato a que accede,requisito este que no podra cumplir la clusula de garanta generalhipotecaria, con lo cual quedara demostrada su improcedencia.

DETRACTORES: Este razonamiento es ms aparente que real, porque el2413 inc.final no deja ninguna duda que el contrato de hipoteca pueda

otorgarse antes o despus del contrato a que acceda y, por ello, laexigencia del art.2432 debe interpretarse en el sentido de que hay que darcumplimiento a las menciones indicadas cuando el contrato a que accedela hipoteca se celebr antes o coetneamente a ella. Pero esa exigencia noes procedente cuando se trata de un contrato futuro.


18/29

2.- Son vlidas. (Somarriva, Meza Barros).

La hipoteca con esta clusula incide en obligaciones futuras eindeterminadas, lo cual es posible, a tal punto que incluso el 2413

permite constituir la hipoteca "antes" de celebrarse el contrato aque accede.

Argumentan con el art.81 N4 del Reglamento.

Historia de la ley. Bello se aparta de la ley francesa siguiendo alderecho espaol al punto que los primeros que hicieron uso deesta clusula era amigo de Bello y, por ello, tiene que haber sabidoque era vlido .

ARGUMENTO UTILITARIO ACTUAL. Determinar la validez o ineficaciade estas clusulas tiene gran importancia porque gran parte detodo el crdito bancario opera con este sistema, siendo tambinfrecuente en materia de crditos habitacionales.

De tal modo que si se declarase su ineficacia, se producira elderrumbe del sistema financiero. Los bancos recurren a estesistema por una razn de rapidez y seguridad, pues esta clusulagarantiza obligaciones presentes y futuras. As, no es necesarioconstituir nueva hipoteca cada vez que se pide un prstamo.

* ES UN ARGUMENTO IMPRESENTABLE E INADMISIBLE.


19/29

"Hipoteca de mxima".

art.2431 : Una especie de excepcin a la indivisibilidad de lahipoteca.- ( Pugna con el art. 1526 N 1 )

Se le da este nombre porque se faculta constituir una hipoteca con"limitacin de la hipoteca a una determinada suma" siempre queello se exprese en forma inequvoca (requisito esencial).

Este artculo ha sido objeto de diversas interpretaciones:

Para Somarriva: esta disposicin da al deudor un derecho, que

consiste en poder solicitar la reduccin de la hipoteca cuando ellagarantiza obligaciones indeterminadas, de tal manera que si lahipoteca no se constituye sometida a una limitacin; y el valor de lahipoteca es muy mayor a la deuda u obligacin principal, se facultaal deudor acudir a la justicia para que sea ella la que haga lalimitacin.

Por lo tanto, la limitacin puede hacerse por:

- como un acuerdo,

- a falta de acuerdo, interviene el juez competente.


20/29

En este ltimo caso, es necesario saber cul es el procedimiento aaplicar para recurrir pidiendo la reduccin

Somarriva est por el procedimiento ordinario. Otros, por elprocedimiento sumario.

En general, el deudor va a hacer valer este derecho cuando tenga

constituida hipoteca sobre un bien valioso; para garantizar unaobligacin de poca monta; y especialmente cuando su deseo esconstituir otras hipotecas sobre el mismo bien.

El art.2431 inc.1 dice que la hipoteca podr limitarse a unadeterminada suma con tal que as se exprese inequvocamente;pero no se extender en ningn caso a ms del duplo del importe

conocido presunto de la obligacin principal, aunque as se hayaestipulado.

El problema nace en la segunda parte de esta disposicin


21/29

Art. 2431. La hipoteca podr limitarse a unadeterminada suma, con tal que as se expreseinequvocamente; pero no se extender en ningncaso a ms del duplo del importe conocido o presunto

de la obligacin principal, aunque as se hayaestipulado.

El deudor tendr derechopara que se reduzca la hipoteca a dicho importe; y

reducida, se har a su costa una nueva inscripcin, envirtud de la cual no valdr la primera sino hasta lacuanta que se fijare en la segunda.


22/29

2.Jos Clemente Fabres:

sostiene que sta es una obligacin de carcter

prohibitivo, ya que est vedando que la hipoteca seextienda en caso alguno a ms del duplo

Seala que el duplo del importe de la obligacinprincipal es una garanta ms que suficiente paracualquier tipo de obligacin y que si hubieren

circunstancias especiales que requirieran una garantasuperior ellas no fueron consideradas por el legisladorni pudieron serlo, porque este debe mirar slo logeneral y lo normal.

Adems, la hipoteca es un gravamen que es perjudicialpara el deudor, porque constituye una limitacin a suderecho de dominio y porque afectado un bien encumplimiento de una obligacin determinada, significaque l no puede ser considerado por eventuales

acreedores para el otorgamiento de nuevos crditos.


23/29

Sin embargo, Somarriva tiene una interpretacin distinta.Sostiene que en el caso que la hipoteca exceda del duplo

del mencionado lmite, el deudor tiene derecho a solicitar aque se reduzca la hipoteca y que, reducida sta, debahacerse una nueva inscripcin con cargo al deudor.

El efecto que ello tendra es que la primera inscripcin notendra eficacia sino hasta el monto sealado en la

segunda. Afirma que esto es aplicable slo a las obligaciones

indeterminadas, porque en las determinadas, en cuanto asu monto, las partes saban perfectamente a cuantoascenda la obligacin al momento de la constitucin de la

hipoteca, de tal modo que el deudor al constituir lahipoteca lo hizo teniendo clara conciencia de hasta dondese extenda su responsabilidad, y si afect un inmuebledeterminado para garantizar esa obligacin, lo hizo enconsideracin al monto de ello, situacin que no se da en

las obligaciones indeterminadas.


24/29

(Caractersticas del Derecho Real de Hipoteca)

4.- Constituye una limitacin al derecho de dominio.

Si bien es cierto que el art.732 no lo seala, no cabe duda de estecarcter, porque una vez constituida el constituyente va a verlimitadas las facultades que el dominio le confiere, desde elmomento en que no va a poder ejercerlas en forma que perjudiquelos derechos del acreedor hipotecario. Si as lo hiciere, se aplica elart.2427.

5.- Constituye principio de enajenacin.

Desde el momento en que el constituyente ve limitadas lasfacultades que le confiere el dominio, hay principio de enajenacin.

Esto es importante porque ello implica que slo puede serconstituido por quien tiene capacidad para enajenar.


25/29

6.- La hipoteca da lugar a una preferencia

Como caucin, no sera perfecta si no diese lugar a unapreferencia. El art.2477 seala entre los crditos detercera clase a los hipotecarios.

La hipoteca es una preferencia especial, es decir, dicerelacin slo con el bien hipotecado, de modo que si ladeuda no se cubre con el bien, el saldo es valista.

Ahora, como un inmueble puede estar afectado porvarias hipotecas, la ley seala que ellas prefieren,segn el orden de sus fechas; a igual fecha, el ordenmaterial de inscripcin.


26/29

7.- La hipoteca es indivisible (arts.2408 y 1526 N.1).

Que tenga este carcter significa que cada una de las cosas hipotecadas ycada parte de ellas responde del total de la obligacin. Del mismo modo,toda la deuda y cada parte de ella est garantizada por ella. Estaindivisibilidad genera consecuencias:

1.- Si son varias las cosas hipotecadas, ( varias unidades, o una cosacompuesta) , cada una de aquellas y cada una de sus componentesconcurren a garantizar toda y cada parte de la deuda.

2.- Si afecta slo a una cosa y esta admite divisin material o jurdica, por

ejemplo, se divide por enajenacin parcial o se subdivide, el gravamenpermanece inmutable, tal divisin es inoponible al acreedor, ejecuta suaccin sobre el total de lotes o sobre cada uno de ellos.

No obstante lo anterior, si la obligacin principal se extingue en parteconsiderable, el dueo de la finca hipotecada tiene derecho a que se lereduzca hasta el lmite legal del duplo, en proporcin a la obligacin

principal.

3.- Por aplicacin del Art.1526 N1, la accin hipotecaria debe dirigirse encontra de aquel de los deudores que posee en todo o en parte la cosahipotecada..


27/29

En cambio, la CS ha interpretado que siendo varios losposeedores de la cosa hipotecada , la accin debe dirigirse

contra todos ellos. 4.- La accin es indivisible, la hipotecaria, pero la obligacin

principal es perfectamente divisible, si es de dar, y nosolidaria.-

Esto importante porque la interrupcin de la prescripcin

respecto de uno de los poseedores , no interrumpe laposesin respecto de otros, a menos que la obligacin seasolidaria. Art.2519.

Si se extingue la obligacin principal, respecto de uno delos varios deudores, el acreedor deducir la accin por el

resto del crdito a los dems.- Este deudor no tiene derecho a pedir la resolucin de la

hipoteca, por el carcter indivisible..


28/29

Art. 1526. Si la obligacin no es solidaria ni indivisible, cada uno de losacreedores puede slo exigir su cuota, y cada uno de los codeudores essolamente obligado al pago de la suya; y la cuota del deudor insolvente

no gravar a sus codeudores.Exceptanse los casos siguientes:

1. La accin hipotecaria o prendaria se dirige contra aquel de loscodeudores que posea, en todo o parte, la cosa hipotecada o empeada.

El codeudor que ha pagado su parte de la deuda, no puede recobrar laprenda u obtener la cancelacin de la hipoteca, ni aun en parte, mientrasno se extinga el total de la deuda; y el acreedor a quien se ha satisfecho suparte del crdito, no puede remitir la prenda o cancelar la hipoteca, ni aunen parte, mientras no hayan sido enteramente satisfechos suscoacreedores.

2. Si etc. etc

Art. 2519. La interrupcin que obra en favor de uno de varioscoacreedores, no aprovecha a los otros, ni la que obra en perjuicio de unode varios codeudores, perjudica a los otros, a menos que haya solidaridad,y no se haya sta renunciado en los trminos del artculo 1516.


29/29

8.-No es una garanta posesoria

No implica que el deudor hipotecario pierda laposesin de la cosa, por el hecho de constituirla

Al definir la hipoteca este punto se toma enconsideracin para diferenciarlo de la prenda.

Hoy en da esta diferencia entre la prenda y la hipotecano es tan cierta, slo aparece en la prenda ordinaria; sehan creado regulaciones especiales de prendas sindesplazamiento , en que las que el deudor prendario

mantiene la tenencia de la cosa. EJ. La prendaindustrial; la prenda automotriz.-

14.- Contrato de Hipoteca

Documents

Transcript of 14.- Contrato de Hipoteca