29. Avalúo Clínica Cali Norte

CLINICA CALI NORTE – BARRIO PRADOS DEL NORTE – AVENIDA 2 FN No. 33-40 - CALI

Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598

Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

Bogotá, D.C., Mayo 27 de 2016. Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores: De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial del inmueble, denominado Clínica Cali Norte, ubicado en la Avenida 2 F Norte N° 33-40, Barrio Prados del Norte, de la ciudad de Cali. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente




AVALUO COMERCIAL

CLINICA CALI NORTE

AVENIDA 2 F NORTE N° 33 – 40

BARRIO PRADOS DEL NORTE

CALI – VALLE DEL CAUCA

SOLICITADO POR FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL

ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

MAYO DE 2016




C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. CONSIDERACIONES NORMATIVAS

VII. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

IX. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

X. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

XI. METODOLOGÍA VALUATORIA

XII. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

CLINICA CALI NORTE – BARRIO. PRADOS DEL NORTE – AVENIDA 2 FN No. 33-40 - CALI Página 1



I. INFORMACIÓN BÁSICA 1.1 SOLICITANTE

FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : Manzana comprendida entre las avenidas 2ª E Norte y 2ª F Norte entre las calles 32 A y 33

1.2.2 DIRECCIÓN : Avenida 2 F Norte No. 33-40.

1.2.3 BARRIO : Prados del Norte.

1.2.4 CIUDAD : Cali

1.2.5 DEPARTAMENTO : Valle del Cauca

1.3 TIPO DE INMUEBLE Se trata de un predio urbano, destinado al uso dotacional donde actualmente se encuentra funcionando la “Clínica Cali Norte”.

1.4 BASES DE LA VALUACIÓN El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.5 ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.6 PREMISAS DE LA VALUACIÓN En el capítulo VII del presente informe se hacen una serie de planteamientos, aclaraciones y explicaciones sobre las condiciones en las cuales se basaron los análisis respectivos.

1.7 MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.




1.8 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas. En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

Enfoque del Costo. (Cost Approach).

Enfoque del ingreso. (Income Approach). Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.9 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Certificado de Tradición y Libertad Matrícula Inmobiliaria 370-161415, otorgado por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali.

Copia de la escritura pública No. 1.399 del 22 de mayo de 2006, expedida por la notaria quince (15) de Cali.

Prediales unificados años 2014 y 2015.

Planos arquitectónicos.

Licencia de construcción Resolución No. CU3-003934 del 29 de noviembre de 2006 expedida por la curaduría 3 de Cali.

1.10 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS Marzo 11 de 2016.

1.11 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN Abril 02 de 2016.

1.12 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Mayo 27 de 2016.




1.13 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA) De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

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II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO SALUCOOP EPS OC.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante el predio identificado con el No. 33-40 de la avenida 3 F Norte, fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 1.399 del 22/05/2006, Notaría 15 de Cali, compraventa de Mac S.A. a Clínica Saludcoop Eps oc y registrada el 05/07/2006. (Anotación Número 14).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA 370-161415.

2.4 CEDULA CATASTRAL 760010100021100600001000000001.

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos.

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III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 SECTOR CATASTRAL PRADOS DEL NORTE Sector tradicional del norte de la ciudad de Cali, el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Calle 34N. POR EL SUR : Calle 30N. POR EL ORIENTE : Avenida 2 Norte. POR EL OCCIDENTE : Avenida 3 Norte.

3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS POR EL NORTE : Prados del Norte. POR EL SUR : Bueno Madrid y La Terminal de trasporte. POR EL ORIENTE : Fátima. POR EL OCCIDENTE : San Vicente.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES Dentro del sector se observan los usos residenciales de estrato medio, el uso dotacional, y el uso comercial. Corresponde a la zona norte de la ciudad de Cali en su sector central, caracterizada por presentar múltiples servicios y usos sobre sus ejes principales de acceso, hacia la zona interior se ubican las unidades de vivienda por loteo individual con alturas promedio entre 1 y 2 pisos de altura y




multifamiliares en altura, en cuanto a la infraestructura urbanística presenta vías locales de aceptables dimensiones con un eficiente amoblamiento urbano. El inmueble está ubicado frente a la avenida 3ª Norte, entre calles 32 A Norte y 33 Norte cerca de la calle 34 Norte, situado diagonal al Monumento a la Solidaridad, cerca de las Clínicas Sigma y Rafael Uribe Uribe, Parque del avión, El Terminal de Transporte, El Orquídeorama, a la sede del Deportivo Cali y al Centro Comercial Chipichape, a concesionarios, sedes bancarias y financieras, colegios e iglesias de este sector de la ciudad. Sobre los ejes viales se establecen diferentes actividades comerciales, servicios, dotacionales e institucionales.

3.5 VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector: AVENIDA 3 NORTE Eje vial metropolitano, conformado por cuatro (4) calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. Además, cuenta con dos (2) carriles exclusivos para el Servicio de Transporte Masivo MIO. CALLE 34N Vía artería de gran importancia del sector, consta de dos carriles en sentido de circulación Oriente-Occidente y viceversa. Su estado de conservación actual es aceptable, y cuenta con gran movimiento de transporte particular. AVENIDA 2 NORTE Vía artería de gran importancia del sector, consta de dos carriles en sentido de circulación Norte-sur y viceversa. Su estado de conservación actual es aceptable, y cuenta con buen movimiento de transporte particular. VÍAS ZONALES Y LOCALES La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-5, con un estado de conservación regular y con un mediano tráfico de vehículos.

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA Conforme a las disposiciones del Departamento Administrativo de Planeación Municipal, el cual adopta la estratificación en municipio de Santiago de Cali y se determina su aplicación, el área perteneciente al sector de localización se




encuentra clasificada dentro del estrato cinco (5) para vivienda, correspondiente a un nivel socioeconómico medio-alto de la población.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas. En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización. El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de busetas y colectivos, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados y los buses padrones del sistema de transporte masivo MIO.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Departamento : Valle del Cauca. Ciudad/Municipio : Cali. Clase de suelo : Urbano. Unidad de planificación : Menga. Barrio : Prados del Norte.

1. Reglamentación El predio objeto de este avalúo se encuentra reglamentados de la siguiente manera. Se clasifica dentro de una de los sistemas de equipamientos de la ciudad, la cual se encuentra reglamentada en el Capítulo III – Artículos 231, 232 y 233, identificado en el mapa 33 “sistema de equipamientos” POT acuerdo 0373 de 2014. Artículo 231: El sistema de equipamientos está constituido por el conjunto de inmuebles públicos, privados y mixtos en los cuales se prestan los servicios sociales y urbanos de la ciudad ya sea en equipamientos individuales, o en nodos de equipamientos. Los componentes del sistema de equipamientos son los siguientes: 1. Equipamientos: Son inmuebles públicos, privados y mixtos que

comprenden edificaciones instaladas y espacios en los que se desarrollan servicios sociales y urbanos con fines de interés colectivo.

2. Nodos de equipamientos: Se conforman por la agrupación de más de (2) equipamientos que se articulan física, funcionalmente y se pueden operar y gestionarse individualmente o conjuntamente.




Artículo 232: Clasificación de los equipamientos por la finalidad del servicio que prestan. El sistema de equipamientos agrupa los equipamientos de acuerdo con la finalidad de servicio que prestan en dos subsistemas constituidos por sus respectivos tipos y elementos. 1 Subsistema de equipamientos colectivos. 2 Subsistema equipamiento de servicios urbanos básicos. Parágrafo: Los equipamientos existentes, clasificados según subsistema al que pertenecen se encuentran clasificados en el mapa 33, el cual hace parte del acuerdo 0373. Artículo 233: Subsistema de equipamientos colectivos. Pertenecen a este subsistema todos los equipamientos relacionados directamente con la actividad residencial, orientados a solventar las necesidades fundamentales de los habitantes. Equipamientos de Salud: Destinados a la prestación de servicios de salud para su promoción, protección específica, detección precoz, diagnóstico, tratamiento y rehabilitación. Están compuestos por las instituciones prestadora de servicios de salud privadas, de todos los niveles de complejidad y categorías, así como de las públicas (empresas sociales del estado) de orden municipal, departamental o nacional, tales como: Clínicas, hospitales, complejos médicos, centros de rehabilitación, centros de atención IPS y EPS., institutos especializados, centros de salud, puestos de salud, centros médicos, unidad básica de atención, unidad ejecutora de saneamiento UES.

Tratamiento Se clasifica dentro del área de Consolidación (2) Consolidación Básica (B2) de la ciudad, el cual se encuentra reglamentado en la sección II – Artículos 301, 308, 309 y 311, mapa 43 “tratamientos urbanísticos” POT acuerdo 0373 de 2014. Artículo 301. Definición de los Tratamientos Urbanísticos. Son las determinaciones del plan de ordenamiento territorial, que atendiendo las características físicas de cada zona considerada, establecen normas urbanísticas que definen un manejo diferenciado para los distintos sectores del suelo urbano y de expansión urbana. Los tratamientos urbanísticos son: 1. Tratamiento urbanístico de conservación.




2. Tratamiento urbanístico de consolidación. 3. Tratamiento urbanístico de renovación urbana. 4. Tratamiento urbanístico de desarrollo. Parágrafo: Los equipamientos existentes, clasificados según subsistema al que pertenecen se encuentran clasificados en el mapa 43, el cual hace parte del acuerdo 0373. Artículo 308. Tratamiento Urbanístico de Consolidación. Regula las zonas urbanizadas donde la capacidad instalada en materia de servicios públicos domiciliarios, espacio público, equipamientos y movilidad permite un aumento de la edificabilidad con una inversión moderada. Artículo 309. Modalidades del Tratamiento Urbanístico de Consolidación. Son modalidades del tratamiento de consolidación las siguientes: 1. Consolidación 1 – consolidación urbanística (C1). 2. Consolidación 2 – consolidación básica (C2). 3. Consolidación 3 – consolidación moderada C3). Artículo 310. Consolidación Urbanística – C1. Sectores residenciales con adecuadas condiciones urbanísticas donde se pretende mantener el patrón urbanístico existente debido a su calidad y estado de conservación.

Plano Geovisor Idesc.

Unidad de planificación: Menga. Área de Actividad : Equipamientos. Tratamiento : Consolidación (1) consolidación Urbanística (C1).




Vocación : Permanencia de uso de equipamientos.

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA La dinámica edificadora del sector es media presentándose desarrollos constructivos en altura y remodelaciones y adecuaciones de las construcciones antiguas existentes, conservando su estructura base. Fin de página...




IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Fuente: Imágenes Google earth

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN El predio objeto de avalúo ocupa toda la manzana y se localiza entre las avenidas 2ª FN y 2ª EN entre las calles 32 A y 33, diagonal al Monumento a la Solidaridad.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO El terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene un área de siete mil cuatrocientos metros cuadrados (7.400,00 m2)

Fuente: El área relacionada fue tomada de la Escritura Pública enunciada en el punto 1.9 del presente informe.

4.1.3 LINDEROS

POR EL NORTE : En extensión aproximada de 115.00 metros

lineales con futura calle del III sector de la Urbanización Prados del Norte.

POR EL SUR : En extensión aproximada de 115.00 metros lineales con futura calle del III sector de la Urbanización Prados del Norte.




POR EL ORIENTE : En extensión aproximada de 65.00 metros lineales con futura avenida del III sector de la Urbanización Prados del Norte.

POR EL OCCIDENTE : En extensión aproximada de 65.00 metros lineales con la autopista Cali-Yumbo o avenida 3 Norte.

Fuente: Los linderos descritos se encuentran registrados en las Escrituras Públicas enunciadas en el punto 1.9 del presente informe.

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA El lote de terreno donde actualmente funciona la Clínica Cali Norte tiene forma regular con apariencia de rectángulo y presentan topografía plana en toda su extensión.

4.2 CONSTRUCCIÓN La construcción levantada, corresponde a dos torres de seis (6) y siete (7) pisos de altura y sótano, la cual fue concebida para uso médico y clínico.

4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN

Fuente Área m2

Área Según Licencia de Construcción 22.134.28

ÁREA ADOPTADA 22.134.28 Nota: El área construida corresponde a la registrada en licencia de construcción según Resolución

No. CU3-003934 del 29 de noviembre de 2006 expedida por la curaduría 3 de Cali.

4.2.2 DISTRIBUCIÓN Primer piso: Acceso principal, recepción, corredores de circulación con sala de

espera, batería de baños, (minusválidos, mujeres y hombres), zona de urgencias dotada de las siguientes áreas: sala de espera, batería de baños, (minusválidos, mujeres y hombres), recepción (actualmente en adecuación), hall de urgencias, urgencias pediátricas, seis consultorios de pediatría, sala de reanimación pediátrica, sala de observación pediátrica con estación de enfermería, trabajo de enfermería, baño, doce cubículos, dos de ellos aislados, trece consultorios para adultos c/u con baño, sala de reanimación adultos, sala de observación adultos con estación de enfermería, cuarto de aseo, zona de servicios dotada de área de ropa sucia y limpia, trabajo de enfermería, baño, treinta y siete cubículos, estar médico, sala de yesos y nebulizaciones, cuarto para rack de comunicaciones, sala de procedimientos menores (inyectologia), batería de baños, recepción imagenologia, sala de espera, entrega de resultados, batería de baños, vestier, dos salas de imagenologia (rayos x y tac) con cuarto tecnólogo, baño, oficina de lectura y trascripción, consultorio de




cardiología, dos consultorio de ecografía, toma de muestras, cuarto equipos aire acondicionado, cubículo de caja para laboratorio, laboratorio clínico con oficina de coordinación, servicio transfusional, batería de baños, procesamiento de muestras, microbiología, análisis de muestras especiales, hematología urgencias, sala de espera farmacia con batería de baños, recepción farmacia, bodega medicamentos, baño privado, área de cocina conformada por cuarto frio, zona de preparación, bodega de insumos, cuarto de aseo, baño privado, barra de atención autoservicio y zona de comedor con batería de baños: Área administrativa en 2 niveles, sala de espera, atención al cliente, oficina, escaleras, oficina administrativa, oficinas modulares, cocineta y baño.

Segundo Piso: Sala de espera, área de obstetricia, corredor de circulación,

zona de cirugía dotada de las siguientes áreas:, sala de espera general, baño, cuarto de pre anestesia, vestier de hombres y mujeres c/u con baño, cuarto de aire acondicionado, farmacia, sala de recuperación con estación de enfermería, trabajo de enfermería y baño, diez salas de cirugía, tres de ellas de alta complejidad, sala de cesáreas, sala gineco-obstetricia, sala de legrados, dos consultorios, estar médico, cuarto de aseo, zona de servicios dotada de área de lavado limpio, cuarto para almacenamiento, esterilización y espacio para empaque, cuarto ropa sucia, cuarto para ropas, cuarto para residuos, vestier de hombres y mujeres c/u con baño.

Tercer piso: Sala de espera, recepción, corredores de circulación, consultorio

Hemodinamia, sala de angliografia, con cuarto tecnólogo, baño, oficina de trascripción, sala de recuperación con estación de enfermería, trabajo de enfermería y baño, farmacia, zona de servicios dotada de área de lavado cuarto para almacenamiento, esterilización y espacio para empaque, cuarto ropa sucia, cuarto para ropas, cuarto para residuos, Uci adultos dotada de corredor de circulación, con estación de enfermería, trabajo de enfermería y batería de baños y vestier, Uci coronaria dotada de corredor de circulación, con estación de enfermería, trabajo de enfermería, batería de baños y vestier, Uci neonatal (intermedio, intensivo y básico) dotada de corredor de circulación, con estación de enfermería, trabajo de enfermería y batería de baños y vestier, Uci pediátrica dotada de corredor de circulación, con estación de enfermería, trabajo de enfermería y batería de baños y vestier.

Cuarto piso: Sala de espera, oratorio, estación de enfermería, trabajo de

enfermería y batería de baños y vestier, corredores de circulación, sesenta y seis habitaciones c/u con baño, cuarto de aire acondicionado, cuarto de ropa.

Quinto piso: Sala de espera, estar medico con baño privado, estación de

enfermería, trabajo de enfermería y batería de baños y vestier, corredores de circulación, sesenta y seis habitaciones c/u con baño, cuarto de equipos y cuarto de ropa.




Sexto piso: Sala de espera, estar medico con baño privado, estación de

enfermería, trabajo de enfermería y batería de baños y vestier, corredores de circulación, sesenta y seis habitaciones c/u con baño, cuarto de equipos y cuarto de ropa.

Séptimo piso: Sala de espera, estación de enfermería, trabajo de enfermería y

batería de baños y vestier, quimioterapia, endoscopia, consultorio, estación de enfermería, trabajo de enfermería y batería de baños y vestier, corredores de circulación, diecisiete habitaciones c/u con baño, cuarto de equipos y cuarto de ropa. Zona administrativa dotada con las siguientes dependencias: gerencia, dirección médica, rack de comunicaciones, oficinas modulares, batería de baños, cocineta y terraza

Sótano: Rampa de acceso, parqueadero para 184 vehículos, parqueadero

motos, cuarto de schiller de enfriamiento, cuarto ventiladores, extractores de Co2, cuarto de subestación eléctrica, tres cuartos para transformadores, cuarto para plantas eléctricas, sala de paz, transición de cadáveres, oficina de mantenimiento, en la parte exterior se localiza el tanque de oxígeno, planta de aire medicinal y cuarto de manifolds.

4.2.3 VETUSTEZ (EDAD) La licencia de construcción Resolución No. CU3-003934 es del año 2006 y la

obra se terminó en el año 2010, por lo que se estima que la edificación cuenta con una edad de 6 años aproximadamente.

4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN

ESTRUCTURA : Concreto. FACHADA : Acabado en estuco y pintura. CUBIERTA : Placa de concreto impermeabilizada. MAMPOSTERÍA : Muros livianos en dry wall y súper board.

4.2.5 ACABADOS INTERIORES

PISOS : De variados materiales, tipos y formatos: se

destaca la tableta de mármol en acceso y corredor principal, porcelanato gran formato para las zonas de circulación y salas de espera, baldosa cerámica




para áreas especializadas y porcelanato en áreas administrativas, recubiertas en plomo en área de imagenologia y concreto alisado en área de sótano.

MUROS : Livianos en dry wall y súper board con estuco y

pintura como acabado final, con enchapes en tableta cerámica en áreas especializadas y recubiertas en plomo en área de imagenologia.

CIELO RASOS : Cielos rasos suspendidos en láminas anti flama, en

láminas de panel yeso con acabado final en pintura y recubiertas en plomo en área de imagenologia, la iluminación esta incrustada al cielo raso de diferentes tipos.

BAÑOS : Baños individuales, enchapados en baldosa

cerámica en pisos y área de muros, mesones en mármol, sin divisiones en la zona húmeda, mobiliarios e incrustaciones de línea estándar e institucional.

PUERTAS : Exteriores en vidrios con marcos metálicos,

interiores de madera, perfil metálico y vidrio plano y recubiertas en plomo en área de imagenologia.

VENTANERÍA : Metálica aluminio con vidrio plano y plomadas en

área de imagenologia. ESCALERAS : En concreto con enchape en tableta cerámica y

porcelanato. CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN : Usada, buen estado de conservación, se evidencia

falta de mantenimiento y enlucimiento en algunas áreas.

4.2.6 EQUIPOS ESPECIALES Subestación eléctrica con transformador, totalizadores, condensadores, tres transferencias automáticas independientes para cada sección, dos plantas eléctricas con capacidades de 200 y 440 Kva, cableado estructurado tipo cascada, cuatro ascensores, uno para pacientes de tracción mecánica con chasis y plataforma en acero reforzado con cabina y puertas en acero inoxidable, sistema de aire acondicionado central con unidades condensadoras,




manejadoras, polo a tierra en cada sala de cirugía, redes internas de gases medicinales (oxigeno, aire y vacío), para cada sala de cirugía y áreas especializadas, red eléctrica e hidrosanitaria especial, alarma detección de humo con sensores, estaciones manuales de incendio, gabinetes contra incendio por piso, central de alarma, circuito cerrado de televisión con cámaras y domos, sistema general de sonido con bafles y parlantes.

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V. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

La localización general del inmueble objeto de avalúo, al norte de la ciudad, en el barrio denominado Prados del Norte de la comuna (2), delimitado por vías arterias de la ciudad como la Avenida 3 Norte, Avenida 2 Norte, calles 30 y 34 Norte, cuya actividad principal es residencial con comercio y servicios complementarios.

El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la Avenida 3 Norte se tiene el servicio de transporte masivo de la ciudad “MIO” con rutas que conectan con las troncales del sistema. Adicional, por las principales vías aún se encuentra en funcionamiento el servicio de transporte público tradicional con busetas y colectivos que principalmente integra el sector norte y sur de la ciudad.

El sector se encuentra clasificado dentro del estrato cinco (5), correspondiente a una clase social media-alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

La actividad edificadora en el sector es media, encontrando proyectos habitacionales en altura y construcciones de tipo locativo a las edificaciones ya existentes conservando su estructura base.

La Clínica objeto de estudio cuenta con frente a vías de tipo arterial (Avenida 3 Norte) y tipo local (Avenida 2 Norte y calles 32 AN y 33N).

El inmueble se encuentra reglamentado por el Acuerdo 0373 de 2014, el cual lo clasifica dentro de un uso de equipamiento de salud.

Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales el cual es acorde a la prediación de este sector.

La construcción existente dentro del lote, se considera apropiada para las actividades que actualmente se desarrollan y los acabados con que cuenta esta, además del buen estado de conservación, resaltando que existen áreas que requieren mantenimiento.

El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.




VI. CONSIDERACIONES NORMATIVAS Adicionalmente a las consideraciones planteadas y tenidas en cuenta en el capítulo anterior, se han definido puntualmente los siguientes criterios para todas las clínicas analizadas, respecto a los tipos de normatividad a tener en cuenta para el avalúo de este tipo de inmuebles:

6.1 NORMATIVIDAD URBANÍSTICA Corresponde básicamente al estudio de las normas urbanísticas definidas en

los planes o esquemas de ordenamiento territorial de cada municipio y sus decretos reglamentarios. El análisis se centra en el cumplimiento o no, de los usos determinados para la zona en que se ubica el inmueble.

Existe diferencia entre si se trata de predios de entidades públicas o privadas.

En las primeras el uso puede ser asignado con anterioridad a la construcción de la edificación y su duración es permanente, en donde en mayoría de los casos y según la escala del dotacional o institucional, busca suplir una necesidad de la comunidad, para cumplir una función social. Mientras en los segundos, el desarrollo se hace porque la norma lo permite generalmente en una zona de usos múltiples, donde se busca suplir la demanda de servicios sociales con algún lucro correspondiente al servicio prestado, pero su destinación dotacional la definió el propietario. Lo que ocurre con el privado, es que existe también la posibilidad que sea declarado como de uso institucional o dotacional después de estar construido y destinado a dichos usos, garantizando así su permanencia.

Lo anterior quiere decir que el uso dotacional puede ser determinado antes o

después de la respectiva construcción, volviéndolo permanente y reduciendo las posibilidades del nicho de mercado. Por esto, el uso permitido suele confundirse con la destinación y generalmente los predios dotacionales tienden a ser “castigados” en el valor del terreno por el tipo de construcción que soporta y su calidad de permanencia.

El otro aspecto a revisar es la volumetría, que generalmente está definida por

una licencia de construcción. Pero encontramos casos en los que las condiciones de la licencia cambiaron, p.ej: pudo aumentar el área construida, la altura, el área de ocupación, el índice de construcción o la exigencia de parqueaderos, entre otras.

Se analizaron las áreas construidas y se determinó si correspondían a lo que la

norma permite, a lo consignado en la licencia de construcción original, o en posteriores licencias de ampliación y/o modificación, en caso que éstas existan.




Allí las diferencias entre lo reglamentado o aprobado mediante licencias de

urbanismo y construcción, son definidas en cada caso y descritas en el cuerpo de cada informe de avalúo. De todas formas hay que aclarar que la normatividad vigente a la fecha de realización de las inspecciones a los inmuebles, pueden ser o no las mismas condiciones originales determinadas en la licencia.

Cuando evidenciamos que la construcción físicamente difería de la licencia

aprobada, se determinó lo siguiente: Área legal: Corresponde al área que por licencia de construcción fue aprobada

y soportada con planos arquitectónicos. Área legalizable: Es el área que excede a la aprobada en la licencia o el

documento legal existente, pero que de acuerdo con la norma vigente es susceptible de legalizar. Es claro que estas áreas solo se pueden calcular en los casos en que la normatividad vigente es aplicable, tienen definidos los índices de ocupación y construcción, o condiciones de volumetría. En este caso deberían ser verificadas y corroboradas indispensablemente con la entidad pertinente para evaluar su posibilidad de legalización. Como no es nuestra competencia determinar estos aspectos, no nos hacemos responsables por las áreas indicadas según nuestra medición, pues siempre se ha determinado que estas son aproximadas y deben ser verificadas por el peticionario.

Área por fuera de norma: Es el área que está excediendo las aprobadas por

licencia o por legalizar, que no cumple con la reglamentación urbanística vigente y por lo tanto no es objeto de valuación, hasta tanto no se realice el proceso de legalización o se presente algún acto normativo que avale dichas áreas. Por lo anterior, la omisión por parte del peticionario de cualquier documento que certifique la existencia legal de dichas áreas, no responsabiliza al avaluador y no podría argumentarse detrimento por desconocimiento. Es decir, la responsabilidad recae totalmente en el solicitante del avalúo.

En este orden de ideas, todo incumplimiento de las licencias originales o de

posteriores modificaciones, ampliaciones o remodelaciones, que no sean susceptibles de legalización de acuerdo a las normas urbanísticas vigentes, no serán tenidas en cuenta en la presente valuación. De todas formas, su valor se presenta por fuera de la liquidación del avalúo total para que la entidad peticionaria analice la conveniencia de incorporarlas o no en la negociación.




6.2 NORMATIVIDAD CONSTRUCTIVA En este aspecto separamos el análisis en dos partes: Lo que tiene que ver con

la reglamentación de construcción nacional, determinada en las Normas de Sismo Resistencia (NSR) y de otra parte, con las normas de construcción específicas para entidades prestadoras de servicios de la salud, particularmente hospitales o clínicas. En el primer caso, partimos del supuesto que todas las construcciones avaluadas han tenido que cumplir con las exigencias de la versión de la NSR vigente a la fecha de construcción y que por tal razón, en nuestro caso, no son revisables.

En resumen, respecto de esta normatividad, tenemos las construcciones

levantadas después del año 2.010 (NSR-10), las que fueron construidas entre los años 1998 y 2.010 (NSR-98) y las anteriores a 1998 que cumplían con el código nacional de construcciones (Decreto 1.400 de 1984), según la fecha de su construcción. Es decir, en este aspecto no entramos a cuestionar ni a hacer planteamientos sobre el cumplimiento de dichas normas constructivas ya que no es el objetivo del avalúo, por lo cual se recomienda que la evaluación y revisión técnica constructiva -con sus debidos parámetros- la realice un experto en el tema ya sea persona natural o jurídica.

Adicionalmente, al asumir que en su momento tuvieron que cumplir con las

normas de construcción y de sismo resistencia vigentes a la fecha de su construcción, en la asignación del valor, esta condición queda contemplada en el cálculo del costo de reposición, toda vez que el resultado obedece a las características constructivas y arquitectónicas, actuales y específicas de cada una.

En cuanto a la segunda parte del análisis, lo que se determinó es que la

construcción de nuevas clínicas, está definida en la siguiente reglamentación: Resolución N° 4445 de 1996, por la cual se dictan las normas para el

cumplimiento del contenido del Título IV de la ley 09 de 1979, en lo referente a las condiciones sanitarias que deben cumplir los establecimientos hospitalarios y similares.

Resolución 4252 de 1997, por la cual se establecen las normas técnicas,

científicas y administrativas que contienen los requisitos esenciales para la prestación de los servicios de salud, se fija el procedimiento de registro de la Declaración de Requisitos Esenciales y se dictan otras disposiciones.

Resolución 238 de 1999, por la cual se modifican parcialmente las

Resoluciones 4252 de 1997 4445 de 1996 y se dictan unas disposiciones complementarias.




En este caso, el planteamiento es el mismo que el determinado en el punto anterior, pues suponemos que la construcción destinada a prestar servicios de salud (clínica, hospital, EPS, IPS, o similares), independientemente del Nivel al que corresponda, fue autorizada, revisada y aprobada al momento de entrar en operación por la entidad competente que tenga la territorialidad de acción. De hecho, se tiene en cuenta que en la actualidad continúan en funcionamiento, independientemente del estado de conservación y mantenimiento que presenta y de si cumple o no con las demás exigencias.

Adicionalmente, en esta consideración se tiene en cuenta que la mayoría de

las clínicas analizadas, los equipos periféricos se encuentran entre regular y mal estado de conservación y que al pretender llevar a la clínica a su mejor estado posible, estos deberán ser actualizados casi en su totalidad para cumplir con la normatividad vigente.

6.3 NORMATIVIDAD EN NIVELES DE RESPONSABILIDAD Y SERVICIOS Corresponde a la revisión del Nivel de responsabilidad de la atención en salud

en el país, asignado por el Ministerio de Salud, el cual fue reglamentado por la resolución 5261 de 1994, por la cual se establece el Manual de Actividades, Intervenciones y Procedimientos del Plan Obligatorio de Salud en el Sistema General de Seguridad Social en Salud, a cada clínica en particular.

La información sobre la asignación o determinación del nivel de cada clínica de

Saludcoop EPS En Liquidación, no fue entregada por el peticionario, razón por la que en cada caso y de acuerdo con los servicios ofrecidos, realizamos una estimación aproximada del nivel de cada clínica, sin que esto nos genere responsabilidad alguna en tal decisión.

De todas formas, aclaramos que no estamos analizando ni el tipo de servicio,

ni la calidad de prestación del mismo, sino la trascendencia de este tipo de información que está ligada a la estimación de los presupuestos de costos de construcción acordes a los servicios que presta. Es decir, cada nivel de servicio y de responsabilidad en la atención, generan áreas y condiciones constructivas y arquitectónicas específicas, para cada época en que fueron puestas en funcionamiento.

Esta situación es analizada en el cálculo del costo de reposición de la

construcción en estudio, pero en las condiciones en las que fue desarrollada, es decir, al momento de su construcción. No se puede estimar el costo de llevar las edificaciones a un estado óptimo de funcionamiento por cuanto eso significaría un replanteamiento total en áreas, distribución, espacios y demás diseños que las normas actuales contemplan.




Sabiendo de antemano que dependiendo del nivel definido por el Ministerio -o la entidad que haga sus veces-, de acuerdo con los servicios a prestar a la comunidad en cada clínica, el costo de construcción actual está dado además por las exigencias de la normatividad urbanística mencionada en los puntos anteriores y que además deben cumplir con las normas de sismo resistencia vigentes.

En este aspecto es muy probable que las clínicas analizadas, por una u otra

razón, actualmente no cumplan con algunas de estas normas y que por lo tanto no podrían prestar los servicios de salud en toda su extensión y exigencia.

Como los niveles definidos hacen referencia más al tipo de servicios a prestar,

que se traduce en términos económicos al negocio como tal, aclaramos que el avalúo no contempla ni los aciertos ni las deficiencias del operador o del arrendatario de las clínicas y por lo tanto no repercuten en la aplicación de la metodología utilizada para el cálculo del valor de la construcción.

También es necesario aclarar que la presente valuación no contempla equipos

médicos como tal, ni la dotación mobiliaria que tienen las clínicas por considerarlas bienes muebles que no son objeto de valuación.

En conclusión, el valor asignado a la construcción se calcula de acuerdo con la

metodología del costo, establecida en la resolución 620 de 2008 del IGAC, y que será referida en el punto respectivo de cada informe.

Al respecto, los costos de reposición de las construcciones fueron estructurados

mediante presupuestos establecidos de acuerdo a las especificaciones actuales de la cada clínica analizada y no corresponden a los costos que actualmente tendría una construcción nueva que cumpla con todas las exigencias vigentes. Dentro de la investigación realizada estos costos son superiores a los que comprendería reponer la clínica objeto de avalúo, lo que significaría una sobrevaloración.

Como lo que se pretende es estimar el valor de la construcción usada conforme

a las condiciones actuales, esto implica calcular un costo de reposición bajo la misma situación. De esta forma, si se quisiera estimar el valor de las edificaciones para que cumplan totalmente con las condiciones y exigencias en que actualmente puedan ser normativamente viables, tanto en construcción como en nivel de servicios, prácticamente, la mayoría no podría funcionar porque sería muy alto el valor de ponerlas en dichas condiciones de operación.




VII. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

7.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO De acuerdo a lo establecido por la Secretaria de Planeación y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), los predios objeto de estudio no presentan riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa.

7.2 LEGALIDAD DE ÁREAS La edificación levantada sobre el lote cuenta con áreas ilegales, reportadas en la licencia de construcción Resolución No. CU3-003934 del 29 de noviembre de 2006 expedida por la curaduría 3 de Cali.

7.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

7.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según los certificados de tradición y libertad suministrados, el inmueble no cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. Cabe aclarar que el Folio de Matricula Inmobiliaria registra una anotación de toma de posesión inmediata de bienes, haberes y negocios de entidad vigilada e intervención forzosa para administrar y designación de agente especial.

7.5 SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

7.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

7.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.




VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

IX. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.




Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

X. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe Fin de página...




XI. METODOLOGÍA VALUATORIA Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

11.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.




Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

11.2 ENFOQUES O METODOLOGÍAS UTILIZADAS Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo

a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio

dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones,

a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado.

11.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

11.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C) En donde,




VA = Valor ajustado VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado. Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC Donde, VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. Se encontraron siete (7) ofertas de predios en el sector inmediato al predio objeto de avalúo, en donde se tiene un rango de valores de aproximado de $964.000 a $1.200.000 por m2 de terreno. La diferencia radica principalmente en que los mayores valores los tienen los predios con mejor ubicación y mayor frente al eje principal.

N° OFERTALOCALIZACIÓN/

SECTORTIPO

ÁREA

TERRENO

M²

ÁREA

CONST.

M²

OFERTA FAC. COM.VALOR

AJUSTADO

INTEGRAL

CONSTRUCCION

VR.

CONSTRUCCION

VR M²

TERRENOOBSERVACIONES CONTACTO FOTOGRAFIA

1Cl 38N a 20 metros

de la Av 3NCasa-lote 318,0 40,0 $240.000.000 4,2% $230.000.000 $5.750.000 $2.000.000 $716.981

Casa lote para

demoler

3173005120 -

3017863200

Fernandez y

delgado

2 Av 3N con 24N

Lote uso

parueader

o

2.654,0 50,0 $3.200.000.000 1,6% $3.150.000.000 $63.000.000 $30.000.000 $1.175.584

Lote esquinero con

uso de parqueadero

con área de oficinas

(2)5537272,

3136958120,

3153185620,32

17550707

3 Av. 3N con Cl 40

Lavadero

de

vehiculos

700,0 350,0 800.000.000,0 2,5% 780.000.000,0 $2.228.571 $105.000.000 $964.286

Lote con uso para

parqueadero y zona de

lavado

3147199678

Inm. ABC

4 Av. 3N con Cl 52

vitina de

exhibición

de

vehiculos

700,0 100,0 950.000.000,0 3,2% 920.000.000,0 $9.200.000 $65.000.000 $1.221.429Lote adaptado a vitrina

de vehiculos

4870036-

315577163

5 Av. 3N No. 39-18 Casa 364,0 200,0 $320.000.000 3,1% $310.000.000 $1.550.000 $10.000.000 $824.176Casa unifamiliar para

demoler

3166082988

Carlos Machado

6 Av. 3N con 42Edificio

comercial325,0 800,0 $900.000.000 2,2% $880.000.000 $1.100.000 $560.000.000 $984.615

Edificio de 3 plantas

con 3 locales abiertos

3122479480

Fabian Mejia

7 Av. 3N con 23CEdificio

comercial220,0 350,0 $480.000.000 2,1% $470.000.000 $1.342.857 $280.000.000 $863.636

Edificación comercial

de 2 pisos, 1 año de

construida con licencia

3174035644

Luz Gallego

$12.024.490 Media $964.387

$22.675.120 Desviación Estandar $183.532

188,57% % Desviación 19,03%

$1.100.000 Valor Mínimo $716.981

$63.000.000 Valor Máximo $1.221.429

-$10.650.630 Int. Confianza Mínimo $780.855

$34.699.609 Int. Confianza Máximo $1.147.918

2,55 Cof. De Asimetría 0,28

7 N° Datos 7

VR TERRENO INTERNO $2.200.000

VR TERRENO EXTERNO VIA PRINCIPAL $3.600.000

MERCADO (BARRIO PRADOS DEL NORTE-LA MERCED) - COMUNA 2 - ABRIL 2016




Por la variación de los valores expuestos en el mercado, como apoyo al proceso de valoración, se plantea un ejercicio hipotético de loteo dentro del terreno del inmueble, teniendo en cuenta la cabida superficiaria de éste (Ocupa la manzana catastral). Dentro de éste ejercicio se plantean lotes de terreno con áreas similares a las encontradas en la zona aledaña residencial y las del mercado analizado, planteando una vía local, que da continuidad vial a las vías existentes y sirve de acceso a los lotes planteados. Como resultado de este ejercicio se tiene que luego de descontar el área de la vía pública; esta área se dividió para conformar un total de 27 lotes, donde cinco de estos serían comerciales por estar frente a la vía principal y los restantes para vivienda, con un precio de venta conforme a su ubicación. Finalmente, luego de descontar al monto total de las ventas, los respectivos costos y la utilidad esperada por el desarrollador del proyecto, se tiene que el valor del terreno arroja una suma de $800.000 por m2.

11.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula: Vc = {Ct – D} + Vt, en donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini: Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990




Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530 Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados. Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca

importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

Además: X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la

vida útil, multiplicado por 100. Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor

nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt En donde: A = Avalúo del bien Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno. Y = Valor porcentual a descontar. Para hallar el valor del M2 de construcciones usadas, el punto de partida es el enfoque o método del Costo. Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, nos basamos en los planteamientos enunciados en el capítulo VII del presente informe, teniendo en cuenta los tipos de construcción existentes. El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la construcción nueva como se anotó en el mencionado capitulo VII, a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basados en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento.




A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición aplicado a la edificación:

ÍTEM EDAD

VIDA

ÚTIL

EDAD EN % DE

VIDA

ESTADO DE

CONSERVACIÓNDEPRECIACIÓN

VALOR

REPOSICIÓN

VALOR

DEPRECIADO

VALOR

FINAL

VALOR

ADOPTADO

Clinica Cali Norte Cl 33 N Nº 2E - 17 6 100 6,00% 2 5,63% $ 4.000.000 $225.348 $3.774.652 $ 3.775.000

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor de del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado a los terrenos y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente: Fin de página…




XII. AVALUO COMERCIAL

CLINICA CALI NORTE

AVENIDA 2 F NORTE No. 33 - 40

B. PRADOS DEL NORTE

CALI – VALLE DEL CAUCA

DESCRIPCIÓN ÁREA VR UNITARIO

VR TOTAL m2 $/m2

Terreno Cl 33 N Nº 2E - 17 7.400,00 $ 800.000 $ 5.920.000.000

Construcción 22.134,28 $ 3.775.000 $ 83.556.907.000

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE $ 89.476.907.000

SON: OCHENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MILLONES

NOVECIENTOS SIETE MIL PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016. Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL WILLIAM TORO BUITRAGO Gerente Profesional de Avalúos RNA 1275663251 SIC. RNA 3116 de Fedelonjas

PLAZOLETA Y ACCESO PRINCIPAL

AVALÚO COMERCIAL

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE

CALI

ABRIL 2016

ENTORNO SOBRE LA AVENIDA 3 NORTE

FACHADA PRINCIPAL

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

HALL DE ACCESO A URGENCIAS CORREDOR URGENCIAS



CALI

FACHADA LATERAL Y ACCESO PARQUEADEROS FACHADA POSTERIOR

FACHADA LATERAL Y ACCESO A URGENCIAS ACCESO PRINCIPAL A LA CLINICA

CONSULTORIOS TIPO URGENCIAS

SALA DE REANIMACION ADULTOS YESOS Y NEBULIZACION



CALI

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

SALA DE OBSERVACIÓN ADULTOS

SALA DE OBSERVACION PEDIATRICA

CONSULTORIOS PEDIATRICOS TIPO

SALAS DE OBSERVACION GENERAL

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN


CALI

SALAS DE ESPERA URGENCIAS Y FARMACIA

VISTA GENERAL DE FARMACIA

AVALÚO COMERCIAL



CALI

RECEPCIÓN FARMACIA FARMACIA

ÁREA GENERAL DE MICROBIOLOGIA

ABRIL 2016

AREA TECNICA DE LABORATORIO LABORATORIO (ÁREA DE MUESTRAS)



CALI

AVALÚO COMERCIAL

ÁREA MICROBIOLOGIA PROCESAMIENTO DE MUESTRAS

RECEPCION LABORATORIOS Y CAJA

AVALÚO COMERCIAL



CALI

ECOGRAFIA RAYOS X 1

RAYOS X 2 HALL LABORATORIO

DETALLE COCINA - CAFETERIA

AVALÚO COMERCIAL



CALI

DETALLE SALON COMEDOR CAFETERIA

DETALLE BODEGA Y AREA DE ADMON - CAFETERIA

HALL CIRUGIA SALA GINECO-OBSTETRICIA

SALA DE CESAREAS SALA DE PARTOS

RECEPCION Y SALA DE ESPERA CIRUGIA

AVALÚO COMERCIAL



CALI

DETALLE SALA DE RECUPERACION

AREA DE ESTERILIZACION

RECEPCION ESTACION DE ENFERMERIA TRABAJO DE PARTOS

AVALÚO COMERCIAL



CALI

AVALÚO COMERCIAL



CALI

AREA GENERAL DE ESTERILIZACION

ESTAR MEDICO - CIRUGIA QUIROFANO ALTA COMPLEJIDAD

ENFERMERIA Y SALA DE RECUPERACION - CIRUGIA



CALI

AVALÚO COMERCIAL

QUIROFANOS DE ALTA COMPLEJIDAD

ESTAR CIRUGIA Y LAVAMANOS TIPO

QUIROFANOS

OBSTETRICIA

DETALLE CORREDOR Y ESCALERAS PISO 2



CALI

BODEGA Y SALA DE ESPERA CIRUGIA

AVALÚO COMERCIAL

SALA DE ESPERA, ENFERMERIA Y HALL U.C.I.

ESTACION DE ENFERMERIA U.C.I. PEDIATRICA

AVALÚO COMERCIAL



CALI

CONSULTORIO Y LACTARIO

AVALÚO COMERCIAL



CALI

CUBICULOS TIPO U.C.I. PEDIATRICA

ESTACION DE ENFERMERIA Y VISTA GENERAL U.C.I. NEONATAL

ESTACION DE ENFERMERIA Y VISTA GENERAL U.C.I. CORONARIA

CUBICULOS TIPO U.C.I. ADULTOS

AVALÚO COMERCIAL



CALI

ESTACION DE ENFERMERIA Y VISTA GENERAL U.C.I. ADULTOS

CONSULTORIO HEMODINAMIA



CALI

AVALÚO COMERCIAL

SALA DE RECUPERACION HEMODINAMIA

FARMACIA Y ESTERILIZACION HEMODINAMIA

SALA DE ESPERA Y ESTACION DE ENFERMERIA HEMODINAMIA

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

ALCOBA TIPO CON BAÑO PISO 4

SALA DE ESPERA Y ORATORIO PISO 4



CALI

ESTACION DE ENFERMERIA Y HALL PISO 4



CALI



SALA DE ESPERA Y ESTAR MEDICO PISO 5

AVALÚO COMERCIAL

SALA DE ESPERA Y AUDITORIO DE CAPACITACION PISO 6


AVALÚO COMERCIAL



CALI


29. Avalúo Clínica Cali Norte

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