4. Valuación de Terrenos Rústicos y Cultivo

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VALUACIÓN DE TERRENOS RÚSTICOS Y CULTIVOS Ing. Víctor L. Guzmán Fajardo

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VALUACIÓN DE

TERRENOS

RÚSTICOS Y CULTIVOS

Ing. Víctor L. Guzmán Fajardo

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BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES

Las Regiones Naturales del Perú

El Mapa Ecológico del Perú

El Sistema de Clasificación de Tierras por Capacidad de Uso Mayor

El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú

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CLASES DE VALORES MÁS FRECUENTES EN VALUACION DE PREDIOS RÚSTICOS

Valor Normal de Mercado Valor Comercial Valor Reglamentario Valor de Realización Valor Afectivo Valor de Remate Valor según rentabilidad agrícola y/o

ganadera Valor de Servidumbres y Usufructos

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VALUACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS

Pasos a seguir en valuación de terrenos rústicos:

Inspección ocular de campo

Determinación de la Región geográfica del Perú

correspondiente Zona de Vida

Categorías de suelos

Estudio de mercado

Toma de vistas fotográficas

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ESTUDIO DE MERCADO EN CAÑETE

En un estudio de Mercado del Valle de Cañete se

encontró una escritura compra-venta de terreno rústico

correspondiente a zona cercana al distrito de San Luis,

celebrada entre la Municipalidad de Cañete y una

persona particular en que el valor pactado fue de

$35,000/ha.

Por otro lado, se detectó que ofertaban terrenos de

segunda categoría entre 30 y 32 mil dólares por

hectárea; y de tercera categoría; entre 20 a 25 mil

dólares por hectárea.

Por tanto, para los terrenos motivo de valorización de

tercera categoría, por contenido tolerable de sales

solubles se adoptó el valor de 20 mil dólares por

hectárea.

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VALORIZACION DE ERIAZOS

El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú establece que la valuación de eriazos se halla multiplicando el “valor básico eriazo” (VBE) por el área materia de valuación y que éste valor básico, para los eriazos no ribereños al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresión:

VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E VBE = Valor básico eriazo VR = Valor comercial de terreno de primera categoría d = Distancia al área con valor oficial urbano U = Uso T = Topografía y naturaleza del terreno V = Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno E = Factor de corrección ecológica

En eriazo ribereño al mar (D es la distancia a la línea de alta marea) VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E

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VALORIZACIÓN DE CULTIVOS

TRANSITORIOS

Tipo de Cultivo

Estado de período vegetativo

Cultivo índice en la zona o localidad

Rendimiento/Ha

Previo en chacra

Valor Bruto de Producción

Costo de Producción

Rentabilidad

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FICHA TÉCNICA DE CULTIVO DE ALGODÓN DE TANGUIS

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CULTIVO: Zapallo

VARIEDAD: Macre

EPOCA DE SIEMBRA: Todo el Año

NIVEL TECNOLOGÍCO: Alto

Período Vegetativo: 5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 días, durante 30 días

DISTANCIAMIENTO: Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m

Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.

A. MANO DE OBRA

LABOR Nº DE JORNAL VALOR

UNITARIO S/.

COSTO TOTAL

S/.

a. Preparación del terreno

Limpia de canales y acequias

Despaje

Chaleo y Quema Bordeadura

Tomeo

Incorporación de Estiércol

Riego de Machaco

Tapadura de surcos

b. Siembra

Siembra

c. Labores culturales

Primer abonamiento Primer deshierbo

Segundo abonamiento

Cambio de surco

Desahije

Acomodo de guías

Segundo deshierbo

Aplicaciones foliares

d. Riegos

e. Control Fitosanitario

f. Cosecha

Cosecha y selección

Guardianía

3

4

4 2

1

3

1

2

2

5 6

3

6

1

4

6

6

12

12

20

30

12.00

12.00

12.00 12.00

12.00

12.00

12.00

12.00

12.00

12.00 12.00

12.00

12.00

12.00

12.00

12.00

12.00

12.00

12.00

12.00

12.00

36.00

48.00

48.00 24.00

12.00

36.00

12.00

24.00

24.00

60.00 72.00

36.00

72.00

12.00

48.00

72.00

72.00

144.00

144.00

240.00

360.00

TOTAL MANO DE OBRA 293 1,596.00

I. COSTOS DIRECTOS

FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO

B. MAQUINARIA Y EQUIPO

C. INSUMOS

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II. COSTOS INDIRECTOS

GASTOS GENERALES

Gastos de Administración (8% Costos Directos) S/. 242.24

Imprevistos (10% de costos Directos) 302.80

TOTAL COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04

CONSOLIDADO

COSTOS DIRECTOS S/.3,028.00

A. Mano de Obra S/.996.00

B. Insumo 305.00

C. Insumos 1,727.00

COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04

D. Gastos de Administración S/. 242.24

E. Imprevistos S/. 302.80

COSTO TOTAL S/.3,573.04 US$

FICHA TÉCNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO

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Tipo y edad de las plantación

Distanciamiento entre plantas y entre líneas

Número de plantas por hectárea

Estado de conservación

Rentabilidad de plantación modelo en la zona o

localidad

Depreciación

Valor por hectárea de la plantación y valor por planta

según años restantes de vida útil

VALORIZACIÓN DE CULTIVOS PERMANENTES

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COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTAREA (Espárrago Instalación) Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has) :

Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia

Distrito : Parcona Tipo de Suelo : Franco

Cultivo, Variedad : UC 157 F1

Rendimiento x Ha. 1ºaño : 3,000

Fecha de Siembra : Prefer. Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) :

Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio

Cosecha pequeña May-Jun

Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53

Nivel de NPK : 250-200-200 Fecha : Enero-01

UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO

ACTIVIDAD DE UTILIZADA UNITARIO TOTAL

MEDIDA SOLES SOLES

COSTOS DIRECTOS 13,267.82

MANO DE OBRA 1,456.00 Preparación de Terreno

Despaje, incorporación de M.O. Jornal 4.00 16.00 64.00

Tomeo, riego machaco Jornal 2.00 16.00 32.00 Siembra

Selección y desinfección de plántulas Jornal 4.00 16.00 64.00

Distribución de plántula Jornal 4.00 16.00 64.00

Transplante Jornal 12.00 16.00 192.00

Recalce Jornal 4.00 16.00 64.00 Labores Culturales

Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones Jornal 12.00 16.00 192.00

Despiques(4) Jornal 16.00 16.00 256.00

Tomeo Jornal 9.00 16.00 144.00

Aplicación de pesticidas (4) Jornal 12.00 16.00 192.00

Riegos Jornal 12.00 16.00 192.00

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B. MAQUINARIA AGRICOLA 1,100.00

A. Subsolado, arado, rayado (seco) Hora/máq 6.00 50.00 300.00

B. Arado, Grada, nivelado, rayado Hora/máq 5.00 50.00 250.00

C. Acarreo de abonos Hora/máq 2.00 50.00 100.00

D. Cultivo, rayado Hora/máq 9.00 50.00 450.00

C. INSUMOS 10,711.82

1 Semilla Kg. 1.00 2,000.00 2,000.00

2 Fertilizantes : A . Urea Kg. 374.00 0.85 317.90

Fosfato Di Amónico Kg. 435.00 1.27 552.45

Sulfato de Potasio Kg. 400.00 1.37 548.00

Guano de corral T.M. 30.00 85.00 2,550.00

3 Pesticidas

Hunter Lt. 0.50 170.52 85.26

Benlate Kg. 1.00 150.00 150.00

Poliphos Lt. 4.00 17.04 68.16

Nitrofoska Kg. 6.00 4.82 28.92

Fetrilon Combi Kg. 1.00 77.21 77.21

Polibor Lt. 2.00 24.19 48.38

Quelato Fe Kg. 0.50 54.13 27.07

Quelato Zn Kg. 0.50 54.13 27.07

Lorsban Lt. 1.00 59.00 59.00

Perfektion Lt. 1.00 49.00 49.00

Citowett Lt. 1.00 31.09 31.09

4 Agua : Pozo M3 15,000.00 0.200 3,000.00

5 Otros

Flete Traslado de insumos Kg. 31,209.00 0.04 1,092.32

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II. COSTOS INDIRECTOS 1,724.82

A Imprevistos 8% 1,061.43

B Gastos Administrativos 2.50% 331.70

C Asistencia técnica 2.50% 331.70

D Interes Bancario

COSTO TOTAL 14,992.63

$ 3,931.00

S/. 13,758.50

ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION

EN UNA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000

* Precio Promedio de Venta (Kg.) S/. 2.63

* Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00 2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD * Costos de Producción Total S/. 14,992.63 * Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00 * Utilidad Bruta de la Producción S/. -7,102.63

* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63

* Costo Producción Unitario (Kg.) S/. 5.00

* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. -2.37 * Utilidad Neta Estimada S/. -7102.63 * Índice de Rentabilidad ( % ) -47.37% NOTA: El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00

El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia

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Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has) :

Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia

Distrito : Parcota Tipo de Suelo : Franco

Cultivo, Variedad : UC 157 F1

Rendimiento x Ha. 2º año : 8,000

Fecha de Siembra : preferente Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) :

Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio

Cosecha pequeña May-Jun

Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53

Nivel de NPK : 260-210-200 Fecha : Enero-01

UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO

ACTIVIDAD MEDIDA UTILIZADA UNITARIO TOTAL

S/ S/

COSTOS DIRECTOS 9,504.62

MANO DE OBRA 2,000.00 Labores Culturales

Mezcla de abonos Jor. 1 16.00 16.00

Abonamientos (2) Jor. 8 16.00 128.00

Despiques y otros Jor. 10 16.00 160.00

Tomeo, riego Jor. 18 16.00 288.00

Aplicación de pesticidas (4) Jor. 8 16.00 128.00 Cosecha

Cosechadores Jor. 80 16.00 1,280.00

COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTÁREA (Espárragos Mantenimiento)

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B. MAQUINARIA AGRICOLA 650.00

Cultivo, rayado H.M. 9 50.00 450.00

Acarreo de abonos H.M. 2 50.00 100.00

Incorporación de follaje al suelo H.M. 2 50.00 100.00

C. INSUMOS 6,854.62

1 Fertilizantes : A . Urea Kg. 387 0.85 328.95

Fosfato Di Amónico Kg. 457 1.27 580.39

Sulfato de Potasio Kg. 400 1.37 548.00

Guano de corral T.M. 8 85.00 680.00

2 Pesticidas

Fetrilon Combi Kg. 2 77.21 154.42

Poliphos Lt. 4 17.04 68.16

Nitrofoska Kg. 4 4.82 19.28

Quelato Fe Kg. 1 54.13 27.07

Quelato Zn Kg. 1 54.13 27.07

Benlate Kg. 3 148.59 445.77

Lorsban Lt. 3 59.00 177.00

Dipel Kg. 2 154.42 308.84

Plantvax Lt. 2 213.75 427.50

Citowett Lt. 2 31.09 62.18

3 Agua : Pozo M3 15,000 0.200 3,000.00

4 Otros

Flete Traslado de insumos Kg. 9,244.00 0.04 323.54

II. II.- COSTOS INDIRECTOS 1,235.60

A Imprevistos 8% 760.37

B Gastos Administrativos 2.50% 237.62

C Asistencia técnica 2.50% 237.62

D Interés Bancario

COSTO TOTAL 10,740.22

$ 2,129.00

S/. 7,451.50

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ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO

EN UNA HECTAREA DE TIERRA

1.- VALORACION DE LA COSECHA

* Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 8,000

* Precio Promedio de Venta (Kg) S/. 2.63

* Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00 2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD

* Costos de Producción Total S/. 10,740.22

* Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00

* Utilidad Bruta de la Producción S/. 10,299.78

* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63

* Costo Producción Unitario (Kg.) S/. 1.34

* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. 1.29

* Utilidad Neta Estimada S/. 10299.78

* Indice de Rentabilidad ( % ) 95.90% NOTA :

El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00

El costo de la Tierra por alquiler no hay, porque es propia

FLUJO DE CAJA PARA LA EVALUACION ECONOMICA DEL CULTIVO DEL ESPARRAGO

AÑO RENDIMIENTO PRECIO INGRESOS COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA

KG./HA US$/KG. US$ US$ US$

1 3000 0.8 2400 3931 -1531

2 8000 0.8 6400 2129 4271

3 16000 0.8 12800 2966 9834

4 14000 0.8 11200 3377 7823

5 12000 0.8 9600 2686 6914

6 9000 0.8 7200 2476 4724

Nota : el período vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 años y con 2 cosechas al año se reduce a 6 años.

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Características constructivas, área afectada y áreas techada

Edad de la o las Edificaciones

Depreciaciones

Aplicación de Valores Unitarios depreciados por edad y estado de conservación

VALORACIÓN DE EDIFICACIONES EN

PREDIOS RÚSTICOS

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VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION

CODIGO Nº CSL-062901-11-PR-006

Carretera DV Yanacocha – Hualgayoc

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

FECHA DE VALUACION 19 de Febrero del 2008

ESTADO ACTUAL OCUPADO

PREDIO RUSTICO

USO ACTUAL VIVIENDA

ZONIFICACION Rural

TERRENO

Considerado en valor total del mismo

MEDIDAS PERIMETRICAS (m)

Por el Frente 5.00

Por la Derecha 7.00

Por la Izquierda 7.00

Por el Fondo 5.00 PERIMETRO ( m ) 24.00

AREA TECHADA ( m2 ) 35.00 SERVICIOS EXISTENTES:

ESTADO DE CONSERVACION Regular No cuenta con servicios de agua,desagüe ni energía eléctrica.

ANTIGUEDAD (años) Estimado 6 años ENTORNO:

INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Se desconoce inscripción registral. Terrenos de pasturas.

II. VALUACION

PARTES QUE INTEGRAN LA CONSTRUCCION

CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m2 ( S/. )

MUROS Y COLUMNAS Tapial E 176.72 TECHOS Calamina F 34.80 PISOS Tierra Compactada I 5.59 PUERTAS Y VENTANAS Madera corriente G 29.64 REVESTIMIENTOS Sin Revestimiento I 0.00 BAÑOS Sin aparatos sanitarios H 0.00

INSTALACIONES ELECT Y SANIT. Sin instalación elect ni sanit H 0.00

VALOR UNITARIO DE

LA EDIFICACION S/. 246.75

VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m2) S/. 246.75 DEPRECIACION ( % ) 35

FACTOR DE DEPRECIACION 0.65

VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m2) 160.39 AREA TECHADA (m2 ) 35.00

VALOR EDIFICACION ( VE ) S/. 5,613.65

III. VALOR DE LA EDIFICACION

VALOR TOTAL ( S/. ) 5,613.65 PRECIO

TOTAL ( S/. ) 6,175.02

VALOR TOTAL ( $ ) 1,935.74 PRECIO

TOTAL ( $ ) 2,129.32

Page 21: 4. Valuación de Terrenos Rústicos y Cultivo

Valuación Total Comercial del predio:

VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de

plantaciones transitorias y/o

permanentes (VP) + valor

edificaciones (VE)

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¡ MUCHAS GRACIAS !