53 interiores SEGUNDA OPCION 3 Año 15 – 2do. Trimestre – Número 53 11 de Abril al 12 de...

VPALUADORROFESIONAL

AÑO 15

532 TRIMESTRE do

•Nogales Parras

•Aranceles para servicios de valuación •Valores de aseguramiento

MENSAJE DEL PRESIDENTE 2

E n este primer trimestre del año hemos logrado cubrir los 6 ejes plan-teados en nuestro proyecto de trabajo

El eje Gremial, Institucional, Normativo, Capacitación, Empresarial y Político bajo la premisa de que la FECOVAL somos todos y el decir todos, me refiero a todos a quienes velamos por los intereses legítimos de los valuadores del país y en ese sentido, a como lo planteamos en su momento, lo estamos haciendo; hemos generado una progra-mación de capacitación propia de FECO-VAL dividido en 3 niveles: básico, avanzado y de especialidad, que está diseñado para reforzar y mantener actualizada la capaci-tación continua de nuestros agremiados; estamos trabajando en la actualización de las Reglas de Carácter General de la Sociedad Hipotecaria Federal y en generar nuevos convenios con SEDATU, RAN, INSUS, Procuraduría Agraria y con instituciones educativas; hemos implementado herrami-entas tecnológicas que nos permitirán una mayor eficiencia en el flujo de información, en el seguimiento y control de los servicios que prestamos tanto a nuestro deber ser que son los colegios de valuadores como para las instituciones a quienes les prestamos nues-tros servicios profesionales de manera cole-giada, todo esto desarrollándose muy cerca de los colegios, atendiendo las actividades y retroalimentándonos de cara a cara y de viva voz, ya que esa es la única manera de tener la sensibilidad real para poder llevar a cabo las gestiones que requiere el gremio en la búsqueda de la mejora en nuestras condi-ciones legislativas, normativas, arancelarias, de oportunidades y de campo de acción.

VALUADOR PROFESIONAL | NO. 53 | 2 . TRIMESTRE, 2018do

M.V.C Ing. Rodrigo Alberto Peña Porchas

Presidente de FECOVAL [email protected] de 2018

El estar cerca de los colegios, de los compañeros, no es opcional , es nuestra obligación ir y refor-zar a los organismos asociados a nuestra Fede- ración y que en el ámbito local se conozca el respaldo que tienen de una estructura nacional organizada de 46 colegios de valuadores que concentran alrededor de 2400 valuadores a lo largo y ancho del territorio nacional, así como reiterar el compromiso de los valuadores organi-zados de México para dar esa certeza jurídica en los valores que se emiten a través de nuestros dictámenes ante las instituciones y sobre todo al usuario final que es el ciudadano, la sociedad que es finalmente a quien nos debemos. Estamos en el camino de organizar el primer congreso mundial de Valuación de la historia, mismo que consolidará a la FECOVAL y a sus colegios agremiados en el portal internacional de la elaboración de trabajos profesionales de valuación.

En los próximos meses en nuestro país se vivirán apasionantes momentos de presentación de propuestas y generación de compromisos por quienes buscan dirigir el destino de México, ante este reto debemos estar unidos como gremio y como sector, y convertir esta parte de la historia en una gran oportunidad de hacer valer nuestra voz. Esta unión es muy importante, México y el gremio nos necesita fuertes ya que no debemos de ser ajenos a ello y ser proactivos, nuestro trabajo no termina en los dictámenes de valor que emitimos, nuestra misión va mucho más allá. Hay que estar ahí y comprometer y construir nuestro propio destino, el destino de nuestro país.

El siguiente nivel lo lograremos juntos porque la FECOVAL Somos Todos

CONTENIDO 3*Año 15 – 2do. Trimestre – Número 53*11 de Abril al 12 de Julio de 2018.

Valuador Profesional es una publicación trimestral editado por la Federaciónde Colegios de Valuadores, A.C. Av. Insurgentes Sur No. 1480 2do. PisoCol. Barrio Actipan C.P. 03230 Ciudad de México.Tels. (55) 5534-6467 y 5534-6273 * www.fecoval.org

Editor ResponsableEsp. en Val. Ing. Francisco Javier Noriega UribeCalle Alfonso Ortiz Tirado No. 106 Col. Centro C.P. 83000 Hermosillo, SonoraTel. (662)213-1868 y 213-1388 * [email protected]

Número de Reserva de Derechos al Uso Exclusiva y el ISSN en trámite,ambos otorgados por el Instituto Nacional de Derecho de Autor.

Número de certificado de Licitud de Título y de Licitud de Contenido entrámite ante la Comisión Calificadora de Publicaciones y Revistas Ilustradasde la Secretaria de Gobernación.

Impresa por Gabriel Portales Jiménez para Epigraphe / Lascaux.Fresno Lote 6 Mz. 2B Col. El Manto C.P. 09830 Deleg. Iztapalapa Ciudad de MéxicoTel. (55) 5588-4591 * [email protected]

Este número se terminó de imprimir el 11 de Abril de 2018 con un tiraje de 2,000 ejemplares.

El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidadexclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión del editor.

Se permite la reproducción total y/o parcial de los artículos contenidos enesta publicación previa autorización por escrito del editor.

La Revista VALUADOR PROFESIONAL es el órgano informativo de la FECOVAL.

Es una publicación trimestral de distribución gratuita.

Portada: Catedral de Tepic

VPALUADORROFESIONAL

er


INDAABIN

2 Mensaje del Presidente

3 Contenido

Galería4 -7

810

121719212426

El Impacto económico de la contaminación en las propiedades rurales

Directorio

Impuesto a la propiedad vs. Impuesto a la tierra

Aranceles para servicios de valuación

Valores de aseguramiento

Consideraciones importantes que afectan el valor de un negocio

Nogales Parras

Cinco características del valor

4GALERÍA


E l pasado 19 de Enero del presente año en punto de las 11:00 horas se llevó a cabo la Toma de Protesta del nuevo Consejo Directivo FECOVAL 2018-2019 que se realizó en el Auditorio del Centro del Patrimo-

nio Inmobiliario Federal (INDAABIN) Delegación Coyoacán, Ciudad de México, donde acudieron autori-dades federales y del gobierno de la ciudad, así como presidentes de colegios, asociaciones e institutos de valuación de todo el territorio nacional, dirigentes y representantes de otros organismos gremiales, amistades y familiares concurrieron a presenciar importante evento.

En el Presidium nos hicieron el honor de acompañarnos las siguientes autoridades:

Mtra. Soraya Pérez Munguía, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN); Lic.. Jesús Alberto Cano Vélez, Director General de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF); Lic. Ramón Sosamontes Herreramoro, Jefe de la oficina de la C. Secretaria de la SEDATU Lic. Rosario Robles Berlanga; Dr. Jorge Goyzueta Villa, Subdirector General de Fomento de Esquemas de Financiamiento y Soluciones de Vivienda de la CONAVI; Arq. Diana Andrea Rodríguez Núñez, Jefa del Departamento de Avalúos de Banjercito; Ing. Enrique Jorge Muñoz Corral, Presidente del Consejo Directivo 2016-2017 de la FECOVAL; Ing. Rodrigo Alberto Peña Porchas, Presidente del Consejo Directivo 2018-2019 de FECOVAL.

TOMA DE PROTESTA DEL CONSEJO DIRECTIVO

2018-2019 DE FECOVAL

5GALERÍA


ING. RODRIGO ALBERTO PEÑA PORCHAS, PresidenteARQ. GUSTAVO REYES AGUIAR, Vicepresidente

ING. JAVIER FURLONG SALGADO, Primer Secretario PropietarioARQ. SALVADOR PADILLA CASTILLO, Segundo Secretario PropietarioARQ. BELISARIO DOMÍNGUEZ ROMERO, Primer Secretario Suplente

ARQ. SYLVIA MARBELLA ARELLANO ANDRADE, Segundo Secretario SuplenteARQ. DULCE CAROLINA SAMBERINO MARÍN, TesoreroING. MARIO RUBÉN SANCHEZ MARQUEZ, Subtesorero

CONSEJO DIRECTIVO2018-2019 FECOVAL

GALERÍA 6


Nuestro Colegio es uno de los más jóvenes de la Federación de Colegios

de Valuadores, A.C.El 25 de julio del 2011 se constituye ante Notario el Acta Constitutiva del Colegio de Valuadores de Nayarit, A.C. con inicialmente 50 integrantes.El 24 de Julio del 2014 se emite el Dictamen Resolutivo por parte de la Secretaria General de Gobierno Dirección Estatal de Profesiones y Actividades Técnicas, al Colegio de Valuadores de Nayarit, A.C.Registrándose en ese momento 36 miembros con cedula de Especialidad o Maestría en Valuación.A partir de Enero del 2015 el Colegio de Valuado-res de Nayarit, A.C. es socio activo de la Fede ración de Colegios de Valuadores, A.C. con un padrón de 53 miembros Activos inscritos.Del 2015 a la fecha se han impartido 8 cursos de capacitación con duración de entre 8 a 15 horas, con valor curricular emitido por la Fecoval y el Colegio, esto con expositores de gran experiencia en los Temas de Valuación.En esta ocasión nos sentimos verdaderamente Honrados por ser los anfitriones de la Segunda Asamblea de Presidentes Fecoval a realizarse del 19 al 21 de Abril del 2018, por lo que queremos aprovechar este conducto para desearles a todos los compañeros Valuadores del país que confor-mamos la Federación de Colegios de Valuadores A.C., que disfruten su estancia en nuestro Estado Nayarit especialmente de su capital Tepic quien los recibe con los brazos abiertos, esperando que esta sea la primera de muchas visitas futuras que realicen a conocer todo nuestro Estado disfrutando de sus paisajes, Playas y monumentos Históricos, esperamos poder recibirlos nueva-mente por estas Tierras Nayaritas, Disfruten su Estancia.Nuestro Colegio es uno de los más jóvenes de la Federación de Colegios de Valuadores, A.C.

El 25 de julio del 2011 se constituye ante Notario el Acta Constitutiva del Colegio de Valuadores de Nayarit, A.C. con inicialmente 50 integrantes.El 24 de Julio del 2014 se emite el Dictamen Resolutivo por parte de la Secretaria General de Gobierno Dirección Estatal de Profesiones y Actividades Técnicas, al Colegio de Valuadores de Nayarit, A.C.Registrándose en ese momento 36 miembros con cedula de Especialidad o Maestría en Valuación.A partir de Enero del 2015 el Colegio de Valu-adores de Nayarit, A.C. es socio activo de la Federación de Colegios de Valuadores, A.C. con un padrón de 53 miembros Activos inscritos.Del 2015 a la fecha se han impartido 8 cursos de capacitación con duración de entre 8 a 15 horas, con valor curricular emitido por la Fecoval y el Colegio, esto con expositores de gran experi-encia en los Temas de Valuación.En esta ocasión nos sentimos verdaderamente Honrados por ser los anfitriones de la Segunda Asamblea de Presidentes Fecoval a realizarse del 19 al 21 de Abril del 2018, por lo que queremos aprovechar este conducto para desearles a todos los compañeros Valuadores del país que confor-mamos la Federación de Colegios de Valuadores A.C., que disfruten su estancia en nuestro Estado Nayarit especialmente de su capital Tepic quien los recibe con los brazos abiertos, esperando que esta sea la primera de muchas visitas futuras que realicen a conocer todo nuestro Estado disfrutando de sus paisajes, Playas y monumen-tos Históricos, esperamos poder recibirlos nuevamente por estas Tierras Nayaritas, Disfruten su Estancia.

HISTORIA DEL COLEGIO DEVALUADORES DE NAYARIT, A.C.

7GALERÍA


E l pasado 9 de marzo el Colegio de Especia- listas en Valuación Inmobiliaria de San

Luis Potosí, A.C., festejó el Quincuagésimo Aniversario de su Fundación.El evento congregó a la comunidad de Especialis-tas en Valuación del Estado, así como a impor-tantes autoridades, familiares y amigos.La celebración inició con una Ceremonia Euca-rística, en la Parroquia Sagrada Familia de Naza-reth, para posteriormente, trasladarse al Salón Frida Kahlo del Hotel Conrad, donde tuvo lugar la recepción.Inició el protocolo de la ceremonia, agradeciendo el honor de disfrutar la presencia de la familia del Ing. Francisco de la Rosa y Maldonado (QEPD), uno de los socios funda-dores, quienes el 20 de febrero de 1968 constitu- yeron el Instituto Mexicano de Valuación Sección San Luis Potosí, ahora Colegio de Espe-cialistas en Valuación Inmobiliaria de San Luis Potosí, A.C.De igual manera, el evento se engalanó con la participación del Ing. Rodrigo Peña Porchas Presidente de FECOVAL, el Ing. Oscar Eduardo Galarza Castro Director General de Crédito del INFONAVIT, el Lic. Javier Zárate Nava Delegado de FOVISSSTE, el Ing. Francisco de la Rosa Carpizo Presidente de CANADEVI, el Arq. Marco Antonio Uribe Ávila, Presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción SLP y la presencia de todos los socios del Colegio.El Arq. Juan Angel García Blanco, Presidente del Colegio de Especialistas en Valuación Inmobili-aria de San Luis Potosí, A.C., brindó la bienve-

nida a todos los asistentes recordándoles la importancia del evento e invitándoles a disfrutar el momento; posteriormente el Ing. Eugenio Montejano Morán ofreció una semblanza de los primeros 50 años de trayectoria, recordando cada uno de los socios fundadores y sus contemporá-neos, que con un gran esfuerzo y amor a la profesión, lograron colocar a San Luis Potosí en una excelente posición nacional; finalmente el Ing. Rodrigo Peña Porchas señaló la importancia del trabajo en equipo y deseó al CEVI SLP el mayor de los éxitos.Al término de la parte protocolaria, los cerca de 150 invitados permanecieron para disfrutar de la agradable velada.Un agradecimiento por la participación de todos los socios del Colegio y en especial al Comité Organizador: Arq. Juan Angel García Blanco, E.A.O. Norma Alicia López Murillo, Arq. Vanessa Juárez Parga, Ing. Javier de la Torre Alvarado, Ing. Eugenio Montejano Morán, E.A.O. Arturo Padrón Cerrillo, Ing. Ricardo Hernández Medina, Arq. Heriberto Sánchez Sandoval, Arq. Fernando Díaz de León Barroso e Ing. Víctor Cano Vélez.

50° ANIVERSARIO DEL COLEGIO DE ESPECIALISTASEN VALUACIÓN INMOBILIARIA DE SAN LUIS POTOSÍ.

ARTICULO8

Se propone utilizar 5 criterios en el diseño de la Reforma:Equidad:a) Horizontal grado de generalidad con la que se aplica el impuesto, se expresa por la cobertura del padrón fiscalb) Vertical, pago en función del atesoramiento de los bienes que son gravados.Neutralidad: no afectación de los mercados inmobiliarios. Se plantea el uso de una sola tasa (o impuesto)Certeza: Sobre la recaudación esperada y del cumpli- miento de las condiciones de equidad y neutralidadEvidencia: conocer el origen y sentido del pago (los beneficios percibidos)Eficiencia administrativa: costo de la administración del impuesto predial igual o inferior al 3% de la recau-dación.Finalmente, entre sus conclusiones, resalta la siguiente: “La transformación de los catastros no debe ser el fin, sino el medio (instrumento) para la mejora en la recaudación con un manejo ordenado y consis- tente de ingresos y gastos referidos al predial.”Independientemente que, en lo personal, observo la necesidad urgente de profesionalizar la valuación masiva (en esta caso llamada valuación catastral), que retome lo estándares internacionales que han existido desde hace décadas y que delimita, perfectamente, esta especialidad valuatoria y que, con esta posibilidad de profesionalización, se establecieran organismos independientes a catastro, que llevaran a cabo las valuaciones necesarias para el cálculo del impuesto, liberándose así del cáncer que significa la intervención política en un asunto meramente técnico, como lo exige la propia constitución política de nuestro país y, además, permitiría la correcta medición de la equidad, tanto horizontal, como vertical, y no con el uso de complicadas y absurdas fórmulas para justificar tasas diferenciadas como si se tratase del impuesto sobre la renta.

En el siglo XIX el economista norteamericano Henry George popularizó la idea del impuesto único (impuesto a la tierra) una idea presente ya en Adam Smith, David Ricardo o John Stuart Mill.

n este mundo sólo hay dos cosas seguras: la muerte y pagar impuestos." Esta frase atribuida a Benjamín Franklin jamás pasará de moda, y menos aún, en las condi-ciones tan complejas de en diversos países,

que incluyen: altos niveles de corrupción, economías frágiles, ineficiente recaudación y destino de los impuestos.En México, históricamente, hemos registrado una muy débil recaudación por el impuesto predial. Innu-merables han sido los programas y recursos destina-dos a, principalmente, modernizar a los catastros, que generalmente son los directamente involucrados en este tema.

De acuerdo a cifras publicadas por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) la recaudación de este impuesto no ha tenido gran variación, los registros a partir del año 20 00, (% conforme al Producto Interno Bruto Nacional) las cifras van de 0.228 a 0.317 para 2015; siempre en los últimos lugares a nivel mundial

En el año de 2008, el Dr. Manuel Perló presentó su ponencia “”El papel del impuesto predial y los catastros en el desarrollo de los gobiernos locales”, entre sus premisas señala:A partir de un cobro óptimo del impuesto predialy de una efectiva gestión catastral a nivel municipalse busca:•Fortalecer la autonomía de gestión y la confianza ciudadana.•Fortalecer sus capacidades tecnológicas y adminis trativas•Fortalecer la conducción del desarrollo urbano y la certeza jurídica de las operaciones inmobiliarias•Facilitar la elaboración de proyectos y obras urbanas•Apoyar las decisiones de otras instancias de la administración pública local y de agentes privados•Apoyar la prestación efectiva de servicios públicos•Contar con un instrumento de planeación para la localización de actividades económicas•Fomentar la responsabilidad fiscal de las autoridades y ciudadanos Y a propósito de una reforma catastral, los principios rectores:

IMPUESTO A LA PROPIEDADVS. IMPUESTO A LA TIERRA


(REABRIENDO EL DEBATE)

CIMV de Querétaro, A.C.Por M. en C. Ing. José Antonio Macías Zúñiga

9CARACTERISTICAS DEL VALOR

Se propone utilizar 5 criterios en el diseño de la Reforma:Equidad:a) Horizontal grado de generalidad con la que se aplica el impuesto, se expresa por la cobertura del padrón fiscalb) Vertical, pago en función del atesoramiento de los bienes que son gravados.Neutralidad: no afectación de los mercados inmobiliarios. Se plantea el uso de una sola tasa (o impuesto)Certeza: Sobre la recaudación esperada y del cumpli- miento de las condiciones de equidad y neutralidadEvidencia: conocer el origen y sentido del pago (los beneficios percibidos)Eficiencia administrativa: costo de la administración del impuesto predial igual o inferior al 3% de la recau-dación.Finalmente, entre sus conclusiones, resalta la siguiente: “La transformación de los catastros no debe ser el fin, sino el medio (instrumento) para la mejora en la recaudación con un manejo ordenado y consis- tente de ingresos y gastos referidos al predial.”Independientemente que, en lo personal, observo la necesidad urgente de profesionalizar la valuación masiva (en esta caso llamada valuación catastral), que retome lo estándares internacionales que han existido desde hace décadas y que delimita, perfectamente, esta especialidad valuatoria y que, con esta posibilidad de profesionalización, se establecieran organismos independientes a catastro, que llevaran a cabo las valuaciones necesarias para el cálculo del impuesto, liberándose así del cáncer que significa la intervención política en un asunto meramente técnico, como lo exige la propia constitución política de nuestro país y, además, permitiría la correcta medición de la equidad, tanto horizontal, como vertical, y no con el uso de complicadas y absurdas fórmulas para justificar tasas diferenciadas como si se tratase del impuesto sobre la renta.

En el siglo XIX el economista norteamericano Henry George popularizó la idea del impuesto único (impuesto a la tierra) una idea presente ya en Adam Smith, David Ricardo o John Stuart Mill.

n este mundo sólo hay dos cosas seguras: la muerte y pagar impuestos." Esta frase atribuida a Benjamín Franklin jamás pasará de moda, y menos aún, en las condi-ciones tan complejas de en diversos países,

que incluyen: altos niveles de corrupción, economías frágiles, ineficiente recaudación y destino de los impuestos.En México, históricamente, hemos registrado una muy débil recaudación por el impuesto predial. Innu-merables han sido los programas y recursos destina-dos a, principalmente, modernizar a los catastros, que generalmente son los directamente involucrados en este tema.

De acuerdo a cifras publicadas por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) la recaudación de este impuesto no ha tenido gran variación, los registros a partir del año 20 00, (% conforme al Producto Interno Bruto Nacional) las cifras van de 0.228 a 0.317 para 2015; siempre en los últimos lugares a nivel mundial

En el año de 2008, el Dr. Manuel Perló presentó su ponencia “”El papel del impuesto predial y los catastros en el desarrollo de los gobiernos locales”, entre sus premisas señala:A partir de un cobro óptimo del impuesto predialy de una efectiva gestión catastral a nivel municipalse busca:•Fortalecer la autonomía de gestión y la confianza ciudadana.•Fortalecer sus capacidades tecnológicas y adminis trativas•Fortalecer la conducción del desarrollo urbano y la certeza jurídica de las operaciones inmobiliarias•Facilitar la elaboración de proyectos y obras urbanas•Apoyar las decisiones de otras instancias de la administración pública local y de agentes privados•Apoyar la prestación efectiva de servicios públicos•Contar con un instrumento de planeación para la localización de actividades económicas•Fomentar la responsabilidad fiscal de las autoridades y ciudadanos Y a propósito de una reforma catastral, los principios rectores:


"Cuando gravamos las casas, las cosechas, el dinero, los muebles, el capital o la riqueza en cualquiera de sus formas, tomamos del individuo lo que justamente pertenece a éste. Violamos el derecho de propiedad, y en nombre del Estado, cometemos un robo. Pero cuando gravamos el valor de la tierra, tomamos de los individuos lo que no pertenece a éstos, sino que pertenece a la sociedad, y lo que no puede dejarse a los individuos sin que resulten robados los otros individuos".

López Padilla y Gómez Rocha, efectúa un análisis del tema en el periodo 1990-2010 en el que señalan:“En México se tiene un caso práctico en el municipio fronterizo de Mexicali, Baja California, que por las circun-stancias políticas particulares en el año 1989, de requerir recursos de manera autónoma, el presidente municipal electo, decidió la adopción de la base valor del suelo del impuesto predial, con objeto de simplificar el proceso de actualización de los valores catastrales y elevar la recau-dación del impuesto predial, a la par de lograr la aceptación de la población contribuyente.”

“En comparación con otros instrumentos de captura del valor, al impuesto de base valor del suelo, se le reconoce como el más transparente, el menos complicado de admin-istrar, menos vulnerable a ser influenciado por intereses particulares y el menos propenso a producir distorsiones en el mercado (Andelson 2000)”

“El impuesto al valor del suelo se puede etiquetar como regresivo por los contribuyentes.Hay injusticia entre los contribuyentes que desarrollan sitios con diversas intensidades y pagan el mismo impuesto, consecuentemente el impuesto se percibe como injusto, puesto que puede determinar un grado bajo de correlación entre el impuesto y la capacidad a la pago (Reece 1992)”.

“Desde el punto de vista de los efectos que tendría el impuesto a la propiedad con base en el valor del suelo, los

argumentos a favor parecen tener mayor peso, por lo que su puesta en práctica y evaluación rigurosa a partir de resultados de caso, siguen siendo esenciales para aportar mayor claridad sobre su utilidad, para ello se mantiene la conveniencia de replicarse a otros casos que demues-tren dichos efectos de manera empírica.”

Por la naturaleza misma de la valoración masiva de inmuebles, resulta inoperante valuar uno por uno a cada inmueble, o con el detalle que la valuación individual exige; de esta manera se añade más subjetividad al dicta-men. Las condiciones de las edificaciones (calidad, estado de conservación, obsolescencia) son detalles que pasarían por alto y que generan desconfianza e incertidumbre entre contribuyentes al interpretar su avalúo catastral, derivando en apelaciones al valor determinado por la autoridad.

Por otro lado, la valoración del terreno de manera exclu-siva, elimina muchos aspectos subjetivos, teniendo entonces un dictamen menos vulnerable.¿Cuáles son las tendencias de las entidades en nuestro país?¿La posición político-partidista seguirá predominando en las decisiones?¿Qué opinión se tiene respecto a la profesionalización de la valuación masiva o catastral?

¡Espero tu opinió[email protected]. en C. Ing. José Antonio Macías ZúñigaCIMV de Querétaro, A.C.

ARTÍCULO 10


Fruto maduro sin epicarpio ni mesocarpio y semilla libre del endocarpio bivalva.

valuamos, cuanto las razones que sirven de funda-mento a los tres enfoques “clásicos” al valor y mucho de la metodología que empleamos en la estimación del valor con que concluimos nuestros trabajos.

Y, por lo mismo resulta interesante tanto recordar como volver a pesar las cinco características económicas esenciales para el valor de los bienes, activos, servicios y derechos que suelen ser objeto de nuestras encomiendas de valuación. Como veremos son aplicables a todos ellos.

II.

Es un hecho para que una cosa, entendida como “[aquello] que es objeto de las relaciones jurídicas” y por ende es intercambiable, razón por la cual puede tener valor, precisamente para tener valor, debe poseer o reunir las cinco características siguientes:

»Utilidad»Escases»Deseabilidad»Que haya poder de compra efectivo»Demanda unitaria

» UtilidadSe trata de la cualidad de producir provecho, comodidad, fruto (sobre todo, en nuestro caso, económico) o interés.Desde el punto de vista de la valuación, la utilidad se refiere a la capacidad de un producto, bien, derecho o servicio para satisfacer una carencia, necesidad o deseo. Es esencial que una cosa sea útil para que tenga valor; por lo tanto, debe tener un uso para el consumidor. Muchos artículos tienen utilidad (hogar) mientras que algunos otros no (desperdicios o residuos peligrosos).

Para quienes hemos abrazado la valuación como profesión y por ello principal,

cuando no única ocupación, parecería que el concepto de valor lo tenemos más que suficiente-mente estudiado y entendido. Es posible que Raymond Ruyer, cuyo opúsculo La filosofía del valor deberíamos leer cuantos nos decimos profe-sionales del valor, siquiera por curiosidad, no coincida en ello.No obstante esa suficiencia que nos caracteriza, vale la pena, de vez en vez, ocuparnos de regresar a los orígenes y revisar la base de los principios en que se finca nuestra actividad profesional, pues sin duda nos servirá para aclarar conceptos y fijar ideas. Cosa que quizá nos sea útil cuando se requiera que expliquemos esto a nuestros clientes y, sobre todo a quienes aún siguen creyendo que esta nuestra actividad no es otra cosa que un accidente del servicio profesional que están capacitados para prestar muchos que hasta la fecha no se han ocupado en entrar con seriedad al estudio de toda esa serie de materias y ciencias y técnicas que constituyen el necesario acervo del auténtico valuador.Por ello y no porque crea que en alguna forma contribuyo al saber de mis colegas que suelen hojear esta revista, es que me atrevo a comentar algo que para algunos seguramente es viejo cono-cimiento y para otros, quizá, abundar sobre temas trillados, pero aun así, lo creo útil. Es un hecho que la valuación de toda clase de activos, bienes, servicios y derechos, tiene su más sólido sustento en la ciencia económica y que quizá está más cerca de ella que de cualquiera otra disciplina de las muchas que se espera que dominemos quienes nos ostentamos como valuadores.De ahí que reconozcamos una serie de principios económicos en los cuales se sustenta tanto el valor de los derechos, bienes o activos que

I

CINCO CARACTERÍSTICAS

Por Julio E. Torres Coto M.I.C., E. y M. en Val.

DEL VALOR

1

Nuez: anatomía interna.

11» EscasezPara que un artículo tenga valor, debe ser difícil-mente asequible, esto es no ser fácilmente disponible. El aire se puede ver como un buen ejemplo de aquello que no es escaso: es esencial que las personas tengan aire para respirar, pero el aire es abundante, todo el tiempo nos rodea, por lo que nadie está dispuesto a pagar por el aire. Pero cuando se bucea en 10 metros de profundi-dad, el aire tiene un valor tremendo porque en un estado respirable; es escaso. La arena, sobre todo la de playa, es abundante, pero hay poca demanda de ella. Otros artículos están en demanda pero son muy escasos o no están disponibles (una alfombra mágica). Los bienes inmuebles, particularmente la tierra, son relativamente escasos: puede parecer abundante, pero no se está creando ninguna tierra adicional y hacerlo en donde la necesidad lo impone es altamente complejo y sumamente costoso.

» DeseabilidadPara que algo tenga valor, debe ser deseado. La propiedad inmobiliaria tiene valor porque es una mercancía rara que satisface los deseos humanos. Está en demanda debido a la conveniencia.Ciertos tipos de vivienda pueden ser bastante deseables, mientras que otros pueden no serlo. Por ejemplo, una casa de adobe en la, Ciudad de México o en Monterrey, probablemente sería indeseable, pero el estándar en Istmo de Tehuantepec. Por el contrario, uno probable-mente no debería construir una casa tradicional de ladrillo de dos pisos o de estilo Californiano en Campeche, pero puede ser perfectamente desea-ble (y conforme) en Toluca o en Tijuana.

» Poder de compra efectivoAunque muchas cosas (satisfactores) pueden ser útiles, ser escasos y estar en demanda, es posible que no tengan un valor realista y factible porque no hay suficientes consumidores con un poder adquisitivo adecuado. Mucha gente quisiera un chalet de esquí en Aspen, Colorado, en U.S.A., o un condominio de lujo en la Riviera Maya, pero pocos pueden permitírselo.

El poder adquisitivo efectivo es básicamente la capacidad de participar, económicamente hablando, en una actividad. Los métodos para calcular qué productos pueden pagar las personas varían de un producto a otro y de una industria a otra. Una regla general es que un tercio (33 por ciento) de los ingresos de un hogar está disponible para vivienda, ya sea para alquiler o para pagos de hipoteca. Otras razones pueden basarse en el ingreso disponible.El ingreso disponible es el ingreso restante después de las deducciones hechas por el gobierno, como los impuestos o los pagos de la Seguridad Social. Básicamente es dinero que se puede gastar. Y éste es aquel del cual depende la existencia de un auténtico poder de compra efectivo. Sin él, difícilmente puede haber valor.

» UNIDAD DE DEMANDA

Una unidad de demanda es simplemente la combinación de conveniencia y poder adquisitivo efectivo, es decir, un miembro de una población de datos (persona, familia, hogar, empresa, etc.) que desea un producto y puede pagarlo.

Por otra parte, según Siriusdecisions, Inc., toda decisión de compra incluye diversos compra-dores e influencias a través de un modelo, prove- yendo un sistema para seguir estas pistas conec-tadas. Cada uno de estos “grupos de compra” se denomina “unidad de demanda”.

En el primer caso el agente de unidad de demanda es un agente que quiere comprar un solo artículo, que puede ser de uno de diferentes tipos. Un ejemplo típico es un comprador que necesita un automóvil nuevo. Hay muchos tipos diferentes de automóviles, pero generalmente un comprador elegirá solo uno de ellos, en función de la calidad y el precio.

Si hay m diferentes tipos de elementos, entonces una función de valoración de demanda unitaria está típicamente representada por m valores v1,….,vm, en donde vj representa el valor subje-tivo que al agente deriva del elemento j. Si el agente recibe un conjunto A de elementos, su utilidad total está dada poru(A)= �(max )�(j �A) v_j ya que disfruta del objeto más valioso A e ignora el resto. Por lo tanto, si el precio del artículo j es pj, entonces un comprador con demanda por unidad típicamente querrá comprar un solo artículo: el artículo j para el cual se maximiza la utilidad neta vj - pj.

III

En esencia, cualquier estudio de valoración impone al profesional el análisis explícito o, por lo menos, implícito de estas cinco características que le permiten saber si el bien, activo, servicio o derecho cuya valuación realiza, en efecto tiene valor, de ahí la importancia que tiene para todo profesional del valor, conocer y entender esto que a primera luz, como se ha puesto de mani-fiesto aquí, parece sencillo, pero que en el fondo, como todo valuador serio lo sabe, no lo es tanto, pues se requiere de mucha experiencia en el campo para llegar a dominarlos.

Tijuana, B. Cfa., 27 de febrero de 2018

NOGALES PARRAS


valuamos, cuanto las razones que sirven de funda-mento a los tres enfoques “clásicos” al valor y mucho de la metodología que empleamos en la estimación del valor con que concluimos nuestros trabajos.

Y, por lo mismo resulta interesante tanto recordar como volver a pesar las cinco características económicas esenciales para el valor de los bienes, activos, servicios y derechos que suelen ser objeto de nuestras encomiendas de valuación. Como veremos son aplicables a todos ellos.

II.

Es un hecho para que una cosa, entendida como “[aquello] que es objeto de las relaciones jurídicas” y por ende es intercambiable, razón por la cual puede tener valor, precisamente para tener valor, debe poseer o reunir las cinco características siguientes:

»Utilidad»Escases»Deseabilidad»Que haya poder de compra efectivo»Demanda unitaria

» UtilidadSe trata de la cualidad de producir provecho, comodidad, fruto (sobre todo, en nuestro caso, económico) o interés.Desde el punto de vista de la valuación, la utilidad se refiere a la capacidad de un producto, bien, derecho o servicio para satisfacer una carencia, necesidad o deseo. Es esencial que una cosa sea útil para que tenga valor; por lo tanto, debe tener un uso para el consumidor. Muchos artículos tienen utilidad (hogar) mientras que algunos otros no (desperdicios o residuos peligrosos).

Para quienes hemos abrazado la valuación como profesión y por ello principal,

cuando no única ocupación, parecería que el concepto de valor lo tenemos más que suficiente-mente estudiado y entendido. Es posible que Raymond Ruyer, cuyo opúsculo La filosofía del valor deberíamos leer cuantos nos decimos profe-sionales del valor, siquiera por curiosidad, no coincida en ello.No obstante esa suficiencia que nos caracteriza, vale la pena, de vez en vez, ocuparnos de regresar a los orígenes y revisar la base de los principios en que se finca nuestra actividad profesional, pues sin duda nos servirá para aclarar conceptos y fijar ideas. Cosa que quizá nos sea útil cuando se requiera que expliquemos esto a nuestros clientes y, sobre todo a quienes aún siguen creyendo que esta nuestra actividad no es otra cosa que un accidente del servicio profesional que están capacitados para prestar muchos que hasta la fecha no se han ocupado en entrar con seriedad al estudio de toda esa serie de materias y ciencias y técnicas que constituyen el necesario acervo del auténtico valuador.Por ello y no porque crea que en alguna forma contribuyo al saber de mis colegas que suelen hojear esta revista, es que me atrevo a comentar algo que para algunos seguramente es viejo cono-cimiento y para otros, quizá, abundar sobre temas trillados, pero aun así, lo creo útil. Es un hecho que la valuación de toda clase de activos, bienes, servicios y derechos, tiene su más sólido sustento en la ciencia económica y que quizá está más cerca de ella que de cualquiera otra disciplina de las muchas que se espera que dominemos quienes nos ostentamos como valuadores.De ahí que reconozcamos una serie de principios económicos en los cuales se sustenta tanto el valor de los derechos, bienes o activos que

12 NOGALES PARRAS


íntesis “SOBRE MANEJO DE HUERTAS DE NOGAL”, (1era Parte), además de conocer el SIGNIFICADO DEL NOGAL,

SUS CARACTERÍSTICAS, DESARROLLO y medio ambiente que necesita para la producción.

EL NOGAL.- Es un árbol caducifolio que llega a los 25 m de altura con un tronco que puede llegar a superar los 2 m de diámetro. De este tronco, que es corto y robusto y de color blanquecino o gris claro, salen gruesas y vigorosas ramas para formar una copa grande y redondeada. Las hojas, de 20-35 cm de largo, con peciolo de 5-8 cm, alternas eimparipinnadas, están compuestas habitualmente por 5-9 folíolos -aunque puede tener solo 3-, de 8-15 por 2,5-6,5 cm, enteros en los individuos adultos y discretamente serrulados en los jóvenes, con base frecuentemente asimétrica, ápice obtuso o algo acuminado, de envés glabro o con glándulas pelta-das en las axilas de los nervios, subsésiles o peciolu-lados, de color rojizo al brotar y que, después, se tornan verde oscuro. La inflorescencia femenina, erecta, está compuesta por 1-5 flores pelosas y con bractéolas de ápice dentado. La masculina con gran número de flores, densamente dispuestas a lo largo del amento, sésiles con (2-3)4 sépalos y 8-40 estam-bres. De las flores femeninas nacen frutos sub globulares, de 3-6 cm, de involucro semi-carnoso verde y liso —que al secarse se torna negruzco y se desprende— llamados habitualmente "nueces", aunque no entra dentro de este tipo botánico de fruto, sino en el tipo drupa, más precisamente una "drupa involucrada" o trima. El término nuez debiendo aplicar estricta y exclusivamente al endo-carpio pétreo y corrugado bivalvo -excepcional-mente trivalvo y en este caso, hay 3 cotiledones y 3 tabiques- y su interior que es una semilla cerebri-forme comestible, compuesta -en ausencia de endospermo- por los 2 cotiledones arrugados, envueltos en su tegumento de color pardo y separa-dos por un tabique perpendicular a las 2 valvas de la nuez y su sutura y hoja de perenne.

S

NOGALES PARRASPERITO VALUACION AGROPECUARIAPor Humberto Gerardo Zugasti Magallanes

Hábito

Corteza.

Follaje.

Inflorescencia femenina.

Inflorescencia (amento) masculina.

Frutos inmaduros (trimas) in situ.

Nuez: anatomía interna.

Ing. Agrónomo, maestro en Administración de Empresas agropecuarias, esp, en manejode pastizales, Esp. en horticultura, Esp. en valuación agropecuaria, Esp. en Maquinariay Equipo y perito auxiliar en la administración de la justicia en el estado de Coahuila,y Durango, presidente del Colegio de Valuadores Profesionales de la ComarcaLagunera AC de Torreón, Coahuila.

1


ARTÍCULO 15MANEJO DEL AGUA PARA LA HUERTA DEL NOGAL.- Es imperativo que los suelos en una huerta de nogal contenga siempre condi-ciones óptimas de humedad en el suelo, especial-mente en las regiones áridas como las del norte de México. El agua es esencial para el crecimiento normal de las plantas y constituye un gran porcentaje de su peso total. El riego es usado para mantener la humedad adecuada en el suelo con el fin de tener un buen desarrollo de los árboles, obtener los mejores rendimientos de nuez y la mejor calidad posible; por ello es esencial que los productores apliquen la cantidad requerida de agua por los arboles de acuerdo con la fecha en la temporada (Primavera o Verano), y la etapa de crecimiento del árbol. Un buen entendimiento de los principios básicos de la humedad almacenada en el suelo, los métodos para medirla y su manejo son necesario para uso eficiente del agua en huertas de nogal, así como para reducir el potencial de daño por marchita-miento o bien por erosión.

El tamaño y volumen total del espacio poroso entre las partículas del suelo depende de la textura y el tipo de suelo. La textura se refiere al tamaño de las partículas del suelo (Las de Arena son más grandes que las de Arcilla). La estructura del suelo tiene que ver con la forma en que las partículas del suelo están agregadas (suelo arcillo – arenoso, arcillo-limosos, etc.).

Los Arcillosos pueden retener una gran cantidad de agua debido a que las partículas individuales de suelo que conforman los suelos arcillosos son muchas y muy pequeñas con buena capacidad para almacenar humedad, además tienen un gran número de espacios porosos muy pequeños. Los Arenosos las partículas de suelo son más grandes y tiene relativamente un mero número de espacios porosos y aun que sus partículas sean más grandes el tamaño tienen muy baja capacidad de almacenamiento de agua comprado con los suelos arcillosos; además de las evapotran-spiración existente en la arena, el tipo de suelo es importante para determinar el intervalo entre riesgos y cantidad de agua a regar.

PARA CONOCER LA PROFUNDIDAD DEL AGUA EN LA HUERTA DE NOGALES. El mejor tiempo para medir la profundidad de humedad en un suelo franco debe de ser alrede-dor de 24 horas después del riego, cuando la saturación del suelo ha sido de nada a capacidad de campo. Esto puede tomar 36 horas en un suelo pesado y aproximadamente 16 en un arenoso. Una regla práctica es medir la humedad cuando el productor pueda caminar con seguridad sobre el suelo de la huerta.

PROBLEMAS DE LAS HUERTAS NOGAL-ERAS. La mayoría de los problemas en las huertas de nogal, tales como cuando las hojas no tienen un color verde fuerte o bien tienen una

notable flacidez en la hojas (No turgentes), hasta la presencia de ruezno pegado surgen por causa de pobre manejo del agua.

FERTILIZACIÓN EN LOS NOGALES. Las prácticas culturales son ineficaces por muy bien que se realicen (Fertilización, control de malezas, poda), hasta que la huerta sea regada en forma óptima. Por ejemplo, los arboles no pueden usar los nutrientes del suelo de una manera óptima sin buenas prácticas de riego, ninguna otra práctica cultural es tan crítica como el programar los riegos en el huerto de acuerdo con el tipo de suelo.

AGOTAMIENTO DE UN NOGAL. Se presenta cuando existe deficiencia en la irrigación, misma que es aparente en el verano debido a que las temperaturas cálidas ocasionan que se incrementen las necesidades de agua de los arboles por los altos índices de transpiración, además se tienen enormes pérdidas de agua por la evaporación directamente del suelo, cuando existe poca sobria, es decir y follaje escaso en los árboles y cuando el contenido liquido de la nuez, presentando un marchitamiento en el follaje, color opaco color verde pálido, en vez de verde fuerte obscuro, las orillas de las ramas se marchi-tan y las hojas se observan débiles y sin turgentes, aunque este síntoma está relacionado con la deficiencia de nitrógeno.

LA POLINIZACIÓN EN LOS NOGALES. En el estado de Chihuahua, y la Ciudad de Parras Coahuila, la polinización usualmente ocurre a inicios del mes de Abril y termina la primera semana de Mayo. La nuez tarda de 110 a 120 días después de la polinización para alcanzar su tamaño final, en la segunda semana del mes de Junio se conoce la nuez como el “estado acuoso” al encontrarse en forma líquida a su estado máximo, mientras que en la segunda semana del mes de Julio la cascara empieza a endurecerse, terminando su endurecimiento tres semanas después, y durante la primera semana del mes de Agosto termina su crecimiento al máximo, no obstante que la cascara sigue engrosando. El fruto sigue creciendo por que el ruezno está engrosando y endureciendo por dos o tres semana más. La apertura del ruezno general-mente se inicia en la tercera semana de Septiem-bre y se generaliza en la cuarta semana del mismo mes. Empezando con la apertura del ruezno hasta la cosecha se tiene el llamado periodo de “Madu-ración” etapa en que la nuez adquiere su sabor característico.

Color café fuerte, sintoma de humedad

Arboles de 40 a 50 años de vidaCubierta vegetal sana, de buen color.Arbol de entre 20 y 30 años de vida

Para apoyar el presente me permito acompañarcinco ilustraciones fotográficas.

Vista panoramica de la nogalera

A 15 dias de regado, presenta un perfilde humedad, a 10 cms de profundidad


ARTÍCULO16

L

CONSIDERACIONES IMPORTANTES QUE AFECTAN EL VALOR DE UN NEGOCIO

os métodos utilizados en la Valuación de Empresas, se basan en tres simples pregun-tas de las cuales debemos tener una

contestación clara y precisa:

¿Cuánto valen sus activos?¿Qué ingresos generara los próximos años?¿En cuánto se han vendido negocios similares?

Estas preguntas nos llevan a tres enfoques en la Valuación de Negocios:

Bienes (Físico)Ingresos (Capitalización)Ventas comparables (Mercado)

Una vez determinado el valor del negocio pueden existir factores adicionales que afectan al valor concluido, entre los principales podemos señalar los siguientes:

Forma de pagoPrecio contingenteTiempo en el mercadoIngresos futurosTendencias o modasCapital de trabajoRentasEdad del negocioEmpleados

Una vez que el precio de compra-venta ha sido acordado entre el comprador y el vendedor queda una pregunta importante ¿Cómo va a realizar el pago el comprador? este pude ser en términos de contado, a plazos o una combinación de ambos.

Si el pago se realiza de contado no representa mayor problema para comprador y vendedor, sin embargo si este se establece en parcialidades, crea un riesgo para el vendedor porque podríael comprador no tener éxito en la operación del

negocio y por lo tanto no podría cumplir los pagos periódicos establecidos y esto implicaría que el negocio tendría que ser devuelto al vende-dor.

Si se acepta realizar la venta mediante el otor- gamiento del comprador de un enganche y el resto para cubrirse en parcialidades, se deberá establecer un precio de venta en una cantidad mayor al obtenido con el estudio valuatorio. Además se deberá de garantizar el pago otorgando el comprador aval de una persona física o moral que posea bienes raíces o mediante fianza u otorgando garantías colaterales del mismo negocio como puede ser endoso por las cuentas por cobrar, pignoración de inventarios, etc.

Pagar un precio contingente por un negocio, significa que el precio final no está totalmente establecido en la fecha de la venta y dependerá de cómo se desarrollen los resultados del negocio en el futuro. El monto de los pagos parciales será mayor si cada año las ventas sobrepasan un nivel especificado, esta estructura intenta ser un incentivo para comprador y vendedor para asegu-rar el éxito futuro del negocio.

Es común cuando se pacta un precio contingente establecer el pago mediante un enganche fijo y


una porción variable para liquidarse en los próxi-mos dos o tres años dependiendo de que tan bien vaya el negocio.

El uso típico de esta técnica se presenta cuando se establece el precio final dependerá de que el negocio alcance cierto nivel de ingresos los próxi-mos dos o tres años posteriores a la venta. Es obvio que existen algunos riesgos en una venta de un negocio mediante un precio contingente. El mayor problema es que la mayoría de vende-dores no quieren que el precio del negocio se dependiente de los esfuerzos, habilidades y honestidad del comprador. Porque puede suceder que el comprador no ponga el trabajo necesario para el éxito del negocio ¿O qué pasa si se vuelve incapaz de continuar con la operación correcta del negocio? ¿O qué pasa si maneja incorrectamente la relación con los clientes y por esta razón caen las ventas? o ¿Si se deteriora la relación con los bancos en la obtención de líneas de crédito?. Es por ello que muchos vendedores no están interesados en manejar la venta del negocio mediante un precio contingente.

Cuando se hace el avalúo de un negocio se asume que este estará expuesto para su venta en un mercado abierto, competitivo, sin presiones y que la transacción se podrá realizar en un tiempo razonable.

Si el vendedor tiene urgencia por concluir la venta, es probable que el precio se reduzca, ya que el vendedor no pretende esperar el tiempo necesario para lograr un mayor número de intere-sados en la adquisición del negocio.

La razón por la que la mayoría de los negocios fracasan es por no generar una cantidad razonable de ingresos. Aunque esto parece ser obvio es de suma importancia entenderlo ya que un negocio debe tener ingresos suficientes en su operación por la venta de sus productos a sus clientes actuales y/o potenciales.

Cuando se analizan los ingresos por ventas hay dos factores que deberán ser evaluados estos son:

a)Fuente de los ingresosb)Dependencia de los mismos

Por lo que respecta a las tendencias o modas es muy importante establecer que tan reales son las proyecciones de ingresos establecidas.

En un negocio manufactura por ejemplo, se debe distinguir entre artículos de moda y/o productos con demanda de largo plazo.

La liquidez del negocio es una consideración importante en el establecimiento del valor, esta es usualmente medida por el capital de trabajo, y este se determina restando al valor de los activos circu-lantes los pasivos circulantes.

Un negocio no puede expandirse o crecer si esta corto en el capital de trabajo.

Para muchos negocios las rentas del bien o de los bienes inmuebles que ocupan pueden tener un efecto significativo en la generación de utilidades.

Lo primero que se debe analizar es si la renta por m² del o de los inmuebles corresponde a una renta de mercado, ya que de no ser así significaría meno-res o mayores utilidades y lo anterior puede reducir o elevar el valor de un determinado negocio.

Un segundo elemento obvio es el término de la renta, si esta es por un término largo y la renta es diferente a la del mercado, esto tendría un efecto importante en los resultados futuros del negocio.

El tiempo que tiene de establecido el negocio puede tener una influencia decisiva en el valor del mismo, ya que la mayoría de los negocios presentan un siclo de vida con características que marcan varias etapas durante su inicio, crecimiento y maduración.

La importancia de los empleados con que cuenta un negocio puede no ser obvia para algunos compradores, pero los empleados de una compañía pueden ser un factor importante en el valor concluido del negocio.

Aunque no existe una formula específica para medir el valor de los empleados pero los indica-dores que pueden ser muy útiles son: la honestidad, antigüedad, conocimientos, habilidades y rotación de los mismos.

Por Esp. en Val. Ing. Raúl Armando Bracamontes ZenizoMiembro del Colegio e Instituto deValuadores de Jalisco A.C.

ARTÍCULO17

CONSIDERACIONES IMPORTANTES

os métodos utilizados en la Valuación de Empresas, se basan en tres simples pregun-tas de las cuales debemos tener una

contestación clara y precisa:

¿Cuánto valen sus activos?¿Qué ingresos generara los próximos años?¿En cuánto se han vendido negocios similares?

Estas preguntas nos llevan a tres enfoques en la Valuación de Negocios:

Bienes (Físico)Ingresos (Capitalización)Ventas comparables (Mercado)

Una vez determinado el valor del negocio pueden existir factores adicionales que afectan al valor concluido, entre los principales podemos señalar los siguientes:

Forma de pagoPrecio contingenteTiempo en el mercadoIngresos futurosTendencias o modasCapital de trabajoRentasEdad del negocioEmpleados

Una vez que el precio de compra-venta ha sido acordado entre el comprador y el vendedor queda una pregunta importante ¿Cómo va a realizar el pago el comprador? este pude ser en términos de contado, a plazos o una combinación de ambos.

Si el pago se realiza de contado no representa mayor problema para comprador y vendedor, sin embargo si este se establece en parcialidades, crea un riesgo para el vendedor porque podríael comprador no tener éxito en la operación del

negocio y por lo tanto no podría cumplir los pagos periódicos establecidos y esto implicaría que el negocio tendría que ser devuelto al vende-dor.

Si se acepta realizar la venta mediante el otor- gamiento del comprador de un enganche y el resto para cubrirse en parcialidades, se deberá establecer un precio de venta en una cantidad mayor al obtenido con el estudio valuatorio. Además se deberá de garantizar el pago otorgando el comprador aval de una persona física o moral que posea bienes raíces o mediante fianza u otorgando garantías colaterales del mismo negocio como puede ser endoso por las cuentas por cobrar, pignoración de inventarios, etc.

Pagar un precio contingente por un negocio, significa que el precio final no está totalmente establecido en la fecha de la venta y dependerá de cómo se desarrollen los resultados del negocio en el futuro. El monto de los pagos parciales será mayor si cada año las ventas sobrepasan un nivel especificado, esta estructura intenta ser un incentivo para comprador y vendedor para asegu-rar el éxito futuro del negocio.

Es común cuando se pacta un precio contingente establecer el pago mediante un enganche fijo y


una porción variable para liquidarse en los próxi-mos dos o tres años dependiendo de que tan bien vaya el negocio.

El uso típico de esta técnica se presenta cuando se establece el precio final dependerá de que el negocio alcance cierto nivel de ingresos los próxi-mos dos o tres años posteriores a la venta. Es obvio que existen algunos riesgos en una venta de un negocio mediante un precio contingente. El mayor problema es que la mayoría de vende-dores no quieren que el precio del negocio se dependiente de los esfuerzos, habilidades y honestidad del comprador. Porque puede suceder que el comprador no ponga el trabajo necesario para el éxito del negocio ¿O qué pasa si se vuelve incapaz de continuar con la operación correcta del negocio? ¿O qué pasa si maneja incorrectamente la relación con los clientes y por esta razón caen las ventas? o ¿Si se deteriora la relación con los bancos en la obtención de líneas de crédito?. Es por ello que muchos vendedores no están interesados en manejar la venta del negocio mediante un precio contingente.

Cuando se hace el avalúo de un negocio se asume que este estará expuesto para su venta en un mercado abierto, competitivo, sin presiones y que la transacción se podrá realizar en un tiempo razonable.

Si el vendedor tiene urgencia por concluir la venta, es probable que el precio se reduzca, ya que el vendedor no pretende esperar el tiempo necesario para lograr un mayor número de intere-sados en la adquisición del negocio.

La razón por la que la mayoría de los negocios fracasan es por no generar una cantidad razonable de ingresos. Aunque esto parece ser obvio es de suma importancia entenderlo ya que un negocio debe tener ingresos suficientes en su operación por la venta de sus productos a sus clientes actuales y/o potenciales.

Cuando se analizan los ingresos por ventas hay dos factores que deberán ser evaluados estos son:

a)Fuente de los ingresosb)Dependencia de los mismos

Por lo que respecta a las tendencias o modas es muy importante establecer que tan reales son las proyecciones de ingresos establecidas.

En un negocio manufactura por ejemplo, se debe distinguir entre artículos de moda y/o productos con demanda de largo plazo.

La liquidez del negocio es una consideración importante en el establecimiento del valor, esta es usualmente medida por el capital de trabajo, y este se determina restando al valor de los activos circu-lantes los pasivos circulantes.

Un negocio no puede expandirse o crecer si esta corto en el capital de trabajo.

Para muchos negocios las rentas del bien o de los bienes inmuebles que ocupan pueden tener un efecto significativo en la generación de utilidades.

Lo primero que se debe analizar es si la renta por m² del o de los inmuebles corresponde a una renta de mercado, ya que de no ser así significaría meno-res o mayores utilidades y lo anterior puede reducir o elevar el valor de un determinado negocio.

Un segundo elemento obvio es el término de la renta, si esta es por un término largo y la renta es diferente a la del mercado, esto tendría un efecto importante en los resultados futuros del negocio.

El tiempo que tiene de establecido el negocio puede tener una influencia decisiva en el valor del mismo, ya que la mayoría de los negocios presentan un siclo de vida con características que marcan varias etapas durante su inicio, crecimiento y maduración.

La importancia de los empleados con que cuenta un negocio puede no ser obvia para algunos compradores, pero los empleados de una compañía pueden ser un factor importante en el valor concluido del negocio.

Aunque no existe una formula específica para medir el valor de los empleados pero los indica-dores que pueden ser muy útiles son: la honestidad, antigüedad, conocimientos, habilidades y rotación de los mismos.

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L

ARTÍCULO

VALORES DE

Colegio de Ingenieros Mecánicos y Electricistas, A.C.

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os eventos de sismo del pasado mes de Septiembre de 2017 y que hasta febrero del

2018 siguen teniendo replicas importantes, han hecho evidente para la población lo grave de no contar con una póliza de aseguramiento y cuando se tiene, el mal criterio para establecer los montos y coberturas, por falta de una asesoría profesional. La memoria del ser humano es muy corta y tuvieron que pasar 22 años para que este tema volviera a ser actual.

En la mayoría de los reportajes que se han publi-cado del tema, se acusa a las compañías asegura-doras de no cumplir con sus obligaciones para reponer los bienes que sufrieron un daño como pérdida total cuando tienen créditos, ya que los mismos reportajes establecen que las Asegura-dores están reconociendo los valores tal como lo establece el contrato o póliza de seguro y no como el afectado o interesado quiere interpretar En cualquiera de los casos, los beneficiaros de las

pólizas, por desconocer los términos de asegu-ramiento, no toman en cuenta varios aspectos:

•Cuando se trata de un crédito, el valor que se declara para estos efectos, es el valor del crédito, a la fecha de referencia. Cubre el adeudo del adquiriente y cada año se va a justando a la cifra de dicho adeudo y no corresponde a los valores que pueden ser cubiertos por la Aseguradora al Propietario del inmueble.

•Para efecto de reposición de daño, sea parcial o total, la Compañía de Seguros aplica los criterios de “Valor de reposición nuevo” (o reproducción) o bien el “Valor Neto de Reposición” (que en términos de seguros se conoce como Real), del bien como estaba el día previo al evento, según esté especificado en la póliza, pero con un enfoque de costo, esto es, no tiene ninguna relación con el valor comercial del inmueble. Es relevante señalar que la póliza de seguro es un contrato de buena fe, en donde quien establece las coberturas y valores asegurables es el Propie-tario o beneficiario de este contrato. Es común que el beneficiario del seguro no lee las caract-erísticas y condiciones que establecen endicho documento y como ya mencionamos, tampoco recibe una asesoría adecuada.

También es necesario puntualizar, cuáles son los criterios que sigue una Aseguradora para el pago de los daños ocasionados por un evento catastró-fico:

•No reconocen el valor del terreno, ya que no es sujeto de daño.•Salvo acuerdo escrito expreso, se eliminan o no se consideran las partes de la construcción que están debajo del terreno, como es el caso típico de las cimentaciones.

•El valor que la Aseguradora va a reconocer es el costo de reposición de las afectaciones en las condiciones que estaba el día previo del evento. Esto aplica, dependiendo del tipo de cobertura que se haya contratado y siempre la determi-nación del costo de dicha reparación o reposición será antes de la aplicación de las condiciones de póliza que ahí mismo se establece.

Por lo tanto, el valor de aseguramiento no tiene nada que ver con otro tipo de valores o aplica-ciones, como son el valor comercial o el monto de garantía que se estableció en el contrato de crédito. Para tener un valor cierto de la suma asegurada de la cobertura, que es lo que en su caso la Aseguradora repondrá al beneficiario, lo deseable contar con un avalúo que defina con claridad cuáles son los montos asegurables, en cada una de las coberturas que quiere incluir en dicho contrato.

Lo anterior se complica más cuando hablamos de edificaciones con el régimen de condominio. A diferencia de un unifamiliar o de un solo uso, ya que esto también aplica a comerciales; el valor comercial del inmueble está formado por dos partes: el área privativa y las área comunes.

En el caso de áreas comunes, lo que el Propietario tiene es derecho de uso, normalmente se establece a través del concepto de “indiviso”, que en su correcta definición debe ser “derecho de indiviso”, que significa que quien tiene un área privativa dentro de ese condominio tiene derecho de uso de todas las otra partes (todo aquello que está fuera del área privativa que define su escritura de propiedad) y dicho indiviso, en forma práctica sirve para efectos de pago de impuestos y del costo de mantenimiento del conjunto, como copropiedad de todos los dueños de áreas privativas; es un derecho de uso exclusivamente, por lo tanto, no forma parte del costo de la unidad privativa y debe existir una cobertura especifica con un monto asegurable definido.

Hoy más que nunca, es vigente la aportación de los Peritos Valuadores con experiencia probada en este tipo de valuaciones, para dar apoyo a los Clientes, orientarlos acerca del tipo y cobertura del avalúo que requieren para contar con un correcto aseguramiento de su propiedad, ya sea en forma individual o bien cuando tienen la figura de condominio. Ya es y será un tema recurrente en el futuro y es nuestra obligación, como gremio, dar el apoyo a la sociedad para que entiendan el concepto con el cual la aseguradora va a reconocer este efecto económico y no creen falsas expectativas, usando otros enfoques de valuación que no tienen nada que ver con esta aplicación.

En el caso del Colegio de Ingenieros Mecánicos y Electricistas, su Comité Nacional Permanente de Peritos Valuadores ha trabajado en este tema y sus Peritos tiene la experiencia probada en este tipo de aplicación y puede capacitar, para que cada vez haya más valuadores disponibles para esta importante tarea, ya que siempre debemos ayudar a la correcta salvaguarda del patrimonio de las personas.

Es la gran oportunidad de colaborar con la socie-dad en general y de posicionarnos como asesores en dicha materia, por lo cual hay que prepararse y entender claramente la diferencia de conceptos para el uso de enfoque de costos, independiente-mente de otras aplicaciones, que no son acorde con este requerimiento.

ASEGURAMIENTOPor M. en V. Enrique Rodríguez Nolasco

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os eventos de sismo del pasado mes de Septiembre de 2017 y que hasta febrero del

2018 siguen teniendo replicas importantes, han hecho evidente para la población lo grave de no contar con una póliza de aseguramiento y cuando se tiene, el mal criterio para establecer los montos y coberturas, por falta de una asesoría profesional. La memoria del ser humano es muy corta y tuvieron que pasar 22 años para que este tema volviera a ser actual.

En la mayoría de los reportajes que se han publi-cado del tema, se acusa a las compañías asegura-doras de no cumplir con sus obligaciones para reponer los bienes que sufrieron un daño como pérdida total cuando tienen créditos, ya que los mismos reportajes establecen que las Asegura-dores están reconociendo los valores tal como lo establece el contrato o póliza de seguro y no como el afectado o interesado quiere interpretar En cualquiera de los casos, los beneficiaros de las

pólizas, por desconocer los términos de asegu-ramiento, no toman en cuenta varios aspectos:

•Cuando se trata de un crédito, el valor que se declara para estos efectos, es el valor del crédito, a la fecha de referencia. Cubre el adeudo del adquiriente y cada año se va a justando a la cifra de dicho adeudo y no corresponde a los valores que pueden ser cubiertos por la Aseguradora al Propietario del inmueble.

•Para efecto de reposición de daño, sea parcial o total, la Compañía de Seguros aplica los criterios de “Valor de reposición nuevo” (o reproducción) o bien el “Valor Neto de Reposición” (que en términos de seguros se conoce como Real), del bien como estaba el día previo al evento, según esté especificado en la póliza, pero con un enfoque de costo, esto es, no tiene ninguna relación con el valor comercial del inmueble. Es relevante señalar que la póliza de seguro es un contrato de buena fe, en donde quien establece las coberturas y valores asegurables es el Propie-tario o beneficiario de este contrato. Es común que el beneficiario del seguro no lee las caract-erísticas y condiciones que establecen endicho documento y como ya mencionamos, tampoco recibe una asesoría adecuada.

También es necesario puntualizar, cuáles son los criterios que sigue una Aseguradora para el pago de los daños ocasionados por un evento catastró-fico:

•No reconocen el valor del terreno, ya que no es sujeto de daño.•Salvo acuerdo escrito expreso, se eliminan o no se consideran las partes de la construcción que están debajo del terreno, como es el caso típico de las cimentaciones.

•El valor que la Aseguradora va a reconocer es el costo de reposición de las afectaciones en las condiciones que estaba el día previo del evento. Esto aplica, dependiendo del tipo de cobertura que se haya contratado y siempre la determi-nación del costo de dicha reparación o reposición será antes de la aplicación de las condiciones de póliza que ahí mismo se establece.

Por lo tanto, el valor de aseguramiento no tiene nada que ver con otro tipo de valores o aplica-ciones, como son el valor comercial o el monto de garantía que se estableció en el contrato de crédito. Para tener un valor cierto de la suma asegurada de la cobertura, que es lo que en su caso la Aseguradora repondrá al beneficiario, lo deseable contar con un avalúo que defina con claridad cuáles son los montos asegurables, en cada una de las coberturas que quiere incluir en dicho contrato.

Lo anterior se complica más cuando hablamos de edificaciones con el régimen de condominio. A diferencia de un unifamiliar o de un solo uso, ya que esto también aplica a comerciales; el valor comercial del inmueble está formado por dos partes: el área privativa y las área comunes.

En el caso de áreas comunes, lo que el Propietario tiene es derecho de uso, normalmente se establece a través del concepto de “indiviso”, que en su correcta definición debe ser “derecho de indiviso”, que significa que quien tiene un área privativa dentro de ese condominio tiene derecho de uso de todas las otra partes (todo aquello que está fuera del área privativa que define su escritura de propiedad) y dicho indiviso, en forma práctica sirve para efectos de pago de impuestos y del costo de mantenimiento del conjunto, como copropiedad de todos los dueños de áreas privativas; es un derecho de uso exclusivamente, por lo tanto, no forma parte del costo de la unidad privativa y debe existir una cobertura especifica con un monto asegurable definido.

Hoy más que nunca, es vigente la aportación de los Peritos Valuadores con experiencia probada en este tipo de valuaciones, para dar apoyo a los Clientes, orientarlos acerca del tipo y cobertura del avalúo que requieren para contar con un correcto aseguramiento de su propiedad, ya sea en forma individual o bien cuando tienen la figura de condominio. Ya es y será un tema recurrente en el futuro y es nuestra obligación, como gremio, dar el apoyo a la sociedad para que entiendan el concepto con el cual la aseguradora va a reconocer este efecto económico y no creen falsas expectativas, usando otros enfoques de valuación que no tienen nada que ver con esta aplicación.

En el caso del Colegio de Ingenieros Mecánicos y Electricistas, su Comité Nacional Permanente de Peritos Valuadores ha trabajado en este tema y sus Peritos tiene la experiencia probada en este tipo de aplicación y puede capacitar, para que cada vez haya más valuadores disponibles para esta importante tarea, ya que siempre debemos ayudar a la correcta salvaguarda del patrimonio de las personas.

Es la gran oportunidad de colaborar con la socie-dad en general y de posicionarnos como asesores en dicha materia, por lo cual hay que prepararse y entender claramente la diferencia de conceptos para el uso de enfoque de costos, independiente-mente de otras aplicaciones, que no son acorde con este requerimiento.

VALORES DE ASEGURAMIENTO

E

lización estaba incluida en el monto cobrado por un primer avalúo, ya que el trabajo de campo e investigación, es el mismo que en la primer edición, salvo la captura de la información inicial de las características generales del bien la cual también se tiene que actualizar, para estos efectos nunca se considera la responsabilidad del valuador al 50 %, por lo que esto implica realizar el trabajo con la más alta confiabilidad.

A manera de ejemplo en las tablas siguientes se presenta la relación de honorarios ($ 5,275.91) de los actores en el servicio, gastos de una oficina de un valuador, Unidad de Valuación y Controlador, donde se identifica el costo de un avalúo de una vivienda para originación de crédito con prome-dio de valor aproximado de $ 600,000.00, el cual no tiene comparación con las tarifas establecidas vigentes:

Este tema requiere de un profundo análisis por parte de los Colegios de Profesionistas para establecer criterios de tarifas y/o aranceles que sean representativos, transparentes y que le permitan al cliente conocer la razón del monto monetario por el pago del servicio que esté clara-mente relacionado con la complejidad del mismo, descartando estilos y vicios añejos de establecer-los con base en el valor determinado de la conclusión del avalúo (cuanto más alto es el valor; más alto es el honorario del valuador) y hacerlo referente a las horas hombre que el trabajo requiere, dependiendo de sus características, uso y propósito del avalúo.

La opinión del experto, en este caso, es la que debe prevalecer para justificar el arancel u hono-rario justo por el avalúo a desarrollar, eliminando subjetividades y criterios que no tienen que ver con el trabajo en sí, al igual que la errónea idea de que una “actualización” debe representar el 50% del monto de honorarios de la primera edición del avalúo, o peor aún de que la primera actua-


l gremio de los valuadores se ha ocupado por adaptarse, y actualizarse a las condi-

ciones que los clientes le requieren, tanto en el sector privado como en el público, produciendo programas de actualización profesional, encabezados por los Colegios de Profesionistas, apoyándose en la facultad que le otorga la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal y la Reglamentaria del 5º Constitucional relativo al ejercicio de las Profesiones, de ser los únicos facultados para acreditar y certificar a los profe-sionistas de su ámbito, siendo el caso de los Peritos valuadores.

Como Peritos Valuadores, hemos cumplido cabalmente con el compromiso profesional de tener la competencia requerida por la sociedad, sin embargo, en el sector público esta situación no se ha reconocido, respetado y se ha desacredi-tado, ya que organismos gubernamentales que requieren de los servicios de valuación se otorgan atribuciones que no les corresponden, apoyados en reglamentaciones internas, haciendo caso omiso de la Constitución Mexicana, de “exami-nar” a los expertos (que ya han sido acreditados por sus pares de cada Colegio de Profesionistas), lo que es una invasión de atribución y más delicado, establecen Tarifas y/o Aranceles por los servicios de estos expertos, en forma unilateral, a los cuales se debe apegar el valuador, sin tener injerencia en los criterios para establecerlos ni una apreciación clara de la equidad entre el pago y el servicio requerido.

Para entender mejor podemos entender por “tarifa es el monto de dinero que un consumidor paga por la utilización de un servicio”, dicho monto debe de atender a los involucrados en dicho servicio de valuación profesional entre los cuales de manera enunciativa más no limitativa podemos mencionar a personal administrativo, jurídico, contable, técnico, informática, inten- dencia, perito valuador, controlador (en su caso), entre otros.

Aunado a esto podemos enunciar un fragmento de la teoría del Valor de Adam Smith de esta se deriva una premisa “La cantidad de trabajo para producir una mercancía determina el valor de la misma”; por lo que la forma unilateral de establecer Tarifas y/o Aranceles no está en concordancia con una competencia sana, es más denigra y pone en duda la ética de nuestra activi-dad de servicios de valuación profesional y a todos los actores que intervienen en la misma.

ARTÍCULO21

Por Alberto López CuevasColegio de Ingenieros Mecánicos y Electricistas A.C.Comisión de Aranceles FECOVAL

ARANCELES PARASERVICIOS DE VALUACIÓN

lización estaba incluida en el monto cobrado por un primer avalúo, ya que el trabajo de campo e investigación, es el mismo que en la primer edición, salvo la captura de la información inicial de las características generales del bien la cual también se tiene que actualizar, para estos efectos nunca se considera la responsabilidad del valuador al 50 %, por lo que esto implica realizar el trabajo con la más alta confiabilidad.

A manera de ejemplo en las tablas siguientes se presenta la relación de honorarios ($ 5,275.91) de los actores en el servicio, gastos de una oficina de un valuador, Unidad de Valuación y Controlador, donde se identifica el costo de un avalúo de una vivienda para originación de crédito con prome-dio de valor aproximado de $ 600,000.00, el cual no tiene comparación con las tarifas establecidas vigentes:

Este tema requiere de un profundo análisis por parte de los Colegios de Profesionistas para establecer criterios de tarifas y/o aranceles que sean representativos, transparentes y que le permitan al cliente conocer la razón del monto monetario por el pago del servicio que esté clara-mente relacionado con la complejidad del mismo, descartando estilos y vicios añejos de establecer-los con base en el valor determinado de la conclusión del avalúo (cuanto más alto es el valor; más alto es el honorario del valuador) y hacerlo referente a las horas hombre que el trabajo requiere, dependiendo de sus características, uso y propósito del avalúo.

La opinión del experto, en este caso, es la que debe prevalecer para justificar el arancel u hono-rario justo por el avalúo a desarrollar, eliminando subjetividades y criterios que no tienen que ver con el trabajo en sí, al igual que la errónea idea de que una “actualización” debe representar el 50% del monto de honorarios de la primera edición del avalúo, o peor aún de que la primera actua-


l gremio de los valuadores se ha ocupado por adaptarse, y actualizarse a las condi-

ciones que los clientes le requieren, tanto en el sector privado como en el público, produciendo programas de actualización profesional, encabezados por los Colegios de Profesionistas, apoyándose en la facultad que le otorga la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal y la Reglamentaria del 5º Constitucional relativo al ejercicio de las Profesiones, de ser los únicos facultados para acreditar y certificar a los profe-sionistas de su ámbito, siendo el caso de los Peritos valuadores.

Como Peritos Valuadores, hemos cumplido cabalmente con el compromiso profesional de tener la competencia requerida por la sociedad, sin embargo, en el sector público esta situación no se ha reconocido, respetado y se ha desacredi-tado, ya que organismos gubernamentales que requieren de los servicios de valuación se otorgan atribuciones que no les corresponden, apoyados en reglamentaciones internas, haciendo caso omiso de la Constitución Mexicana, de “exami-nar” a los expertos (que ya han sido acreditados por sus pares de cada Colegio de Profesionistas), lo que es una invasión de atribución y más delicado, establecen Tarifas y/o Aranceles por los servicios de estos expertos, en forma unilateral, a los cuales se debe apegar el valuador, sin tener injerencia en los criterios para establecerlos ni una apreciación clara de la equidad entre el pago y el servicio requerido.

Para entender mejor podemos entender por “tarifa es el monto de dinero que un consumidor paga por la utilización de un servicio”, dicho monto debe de atender a los involucrados en dicho servicio de valuación profesional entre los cuales de manera enunciativa más no limitativa podemos mencionar a personal administrativo, jurídico, contable, técnico, informática, inten- dencia, perito valuador, controlador (en su caso), entre otros.

Aunado a esto podemos enunciar un fragmento de la teoría del Valor de Adam Smith de esta se deriva una premisa “La cantidad de trabajo para producir una mercancía determina el valor de la misma”; por lo que la forma unilateral de establecer Tarifas y/o Aranceles no está en concordancia con una competencia sana, es más denigra y pone en duda la ética de nuestra activi-dad de servicios de valuación profesional y a todos los actores que intervienen en la misma.

22 ARANCELES PARA SERVICIOS DE VALUACIÓN


Como resumen, los valuadores hemos hecho lo que nos corresponde para estar en el nivel que los clientes requieren y el gremio debe establecer el arancel u honorario justo para el tipo de avalúo (aplicación, uso, y propósito), compartiendo los precios de estos aranceles u honorarios con los clientes por transparencia y que sean lo que rijan en el mercado, dando correspondencia al costo del avalúo con los requerimientos, eliminando elementos subjetivos. Paralelamente, colaborar con los organismos públicos que requieren sus servicios para orien-tarles en que se centren en su función, sin invadir el ámbito de los Colegios de Profesionistas, recogiendo sus necesidades, comprometiéndose, si es el caso, a incorporarlas a la actuaización profesional del gremio.

El objetivo es muy claro; debemos atenderlo en forma inmediata y efectiva: los Colegios de Profesionistas, valuadores y todas las partes involucrados, a seguir siendo cada día mejores en su campo; las autoridades que necesitan los servicios de valuación deben estar centrados en su responsabilidad, dedicando a su

personal a las funciones inherentes de su razón de ser; los clientes y ciudadanos recibiendo lo que requiere de cada una de las partes. En resumen, cada quien cumpliendo su compromiso con la sociedad, sin menoscabo de los resul-tados esperados en este campo.

Por todo lo antes expuesto recomiendo a los Colegios de Profesionistas y colegas valuadores que dentro del Código de Ética que aplique según sea el caso; de ser posible se comprometan a abstenerse prestar el servicio de valuación profesional cuando la tarifa-arancel este pre-establecida o acotada y no se acerque al honorario justo.

ARANCELES PARA SERVICIOS DE VALUACIÓN23Concluyendo que:

EL IMPACTO ECONÓMICO DE LA

E


24 ARTÍCULO

contaminación y que se hayan vendido o que estén ofertándose en el mercado para poder identificar el valor de la contaminación sobre las tierras. También se puede usar el método de regresión múltiple, siempre y cuando se tenga la información para aplicar la metodología.En el caso de que el valuador no tenga la habili-dad y el conocimiento para realizar el trabajo se puede buscar alguien que lo ayude o apoye, es muy importante que el trabajo o servicio se realice de acuerdo y apegado a las Normas Inter-nacionales de Valuación (NIV), así como a la Norma Mexicana de Valuación para que se cumpla con los estándares mínimos.No es fácil llegar a obtener un valor de conclusión confiable y soportado sobre el estudio de valor de terrenos rurales contaminados, puede ser un proceso complicado y donde se tenga que usar el apoyo de varios profesionales en algunas materias relacionadas.Se deben de considerar 5 pasos o procesos para llegar a una conclusión de valor:Paso 1.- Determinar el sitio donde se encuentra la contaminación; en este proceso podemos contar con algunas variantes entre las que podemos encontrar a) que la contaminación está en el mismo sitio del daño; b) podemos encontrar que la contami-nación migró y está en diferente sitio que no es el terreno donde se provocó; c) la contaminación está en un terreno que forma parte de una propiedad o es aledaño a esta que no está contaminada, pero que tiene influencia al estar en el mismo predio o zona contaminada; d) cuando la contaminación no está en el sitio que se provocó ni en el terreno vecino pero está cerca de la propiedad causante del daño.

l valor de las tierras rurales puede ser afectado por una gran cantidad de fuerzas, los que continuamente están cambiando, algunas

veces de manera cíclica, entre ellas podemos encontrar las tendencias sociales provocadas por la población, las circunstancias económicas y las fuerzas o factores ambientales.Existe una creciente necesidad de conocer y saber manejar los contaminantes que pueden afectar las tierras rurales en nuestro país, y saber cómo valorar y remediar estos daños. La consi- deración de las condiciones y efectos ambientales son muy importantes en la valorización de las propiedades rurales.Como factores ambientales contaminantes podemos considerar la contaminación de suelos de plantas industriales en abandono, contami-nación de mantos acuíferos causado por la filtración de líquidos de tanques enterrados, fertilizantes, pesticidas e insecticidas usados en terrenos agropecuarios, en los terrenos cercanos a las minas existe una gran contaminación y lo hemos visto recientemente en algunas notas en la prensa, así como para el control de algunos animales y que contaminan ríos, arroyos, presas, desechos o residuos de petróleo de las zonas donde se está trabajando con perforaciones y conducción de hidrocarburos con el reciente crecimiento de la reforma energética en México, entre muchos otros contaminantes que se pueden encontrar afectando las tierras rurales.Muchos de estos, entre otros factores los debe-mos de considerar cuando estemos haciendo valoración de propiedades rurales.Usualmente se requiere de los 3 típicos métodos que se utilizan en valuación, con la dificultad de que en muchos casos es difícil encontrar compa-rables de ventas que tengan el mismo tipo de

contaminación, así como el de la propiedad en las condiciones en que se encuentra y el costo de la remediación.Para el estudio y análisis de este tipo de daños existen Normas y Estándares que hay que aplicar para lograr un valor razonable y creíble de los daños, también hay Guías de Valuación, así como publicaciones donde se mencionan los procedimientos que hay que seguir para lograr llegar a una conclusión adecuada. Con las empresas que están iniciando los trabajos en la perforación y conducción de pozos petrole-ros y líneas de conducción de hidrocarburos, así como en las fugas que se dan por falta de un adecuado mantenimiento de los ductos o los derrames causados por la extracción ilegal de combustible, incendios provocados por estas o algunas otras causas que contaminan las tierras rurales se deben de valorar de acuerdo a los protocolos y procedimientos adecuados para ello.Algunas de las ecuaciones que se usan son:Valor del terreno con afectación = Valor del terreno sin afectación – Costo de remediación – Perdida por no uso o producción – riesgos o efectos en el ambiente.Disminución del valor de la propiedad = Costo de remediación + Perdida por no uso o producción + riesgos o efectos en el ambiente.Valor del terreno con afectación = Valor del terreno sin afectación – Disminución del valor de la propiedad.

2.- Determinar el tipo de contaminación, así como los requerimientos para su valoración y mitigación del daño; es importante este punto para saber que procedimiento se va a utilizar, si el daño es en tierra contaminada, como se va a descontaminar siempre y cuando sea factible y posible, en el caso de que sea un manto acuífero, hacia donde y como se va a extraer el agua y donde se va a depositar, en el caso de la migración del contaminante como se va a medir el daño y si va a ser posible su remediación.3.- Determinar la condición de la contaminación en la propiedad y el ciclo de remediación del daño; puede estar en alguna de las 3 etapas que mencionaremos, este puede ser; a) antes de aplicar la remediación o limpieza del daño, b) durante la remediación o c) después de la remedi-ación. Este punto es importante para saber o conocer el riesgo involucrado, así como los posibles daños ambientales que se puedan presentar.4.- Considerar el costo de remediación, uso de la propiedad y riesgos relevantes involucrados en el ciclo en que se encuentre el trabajo de remedi-ación; es importante que el valuador considere el costo, así como los riesgos secundarios que se puedan ocasionar en la fecha en que se emita el valor del daño.5.- Estimar el valor de la propiedad como si no estuviera contaminada; casi siempre al valuador en los alcances del trabajo se le solicita que obtenga el valor hipotético de la propiedad sin la

CONTAMINACIÓN EN LAS PROPIEDADES RURALES

Por Ing. César S. Cantú Martínez.MAI, SRA, MRICS, RWA


EL IMPACTO ECONÓMICO 25

contaminación y que se hayan vendido o que estén ofertándose en el mercado para poder identificar el valor de la contaminación sobre las tierras. También se puede usar el método de regresión múltiple, siempre y cuando se tenga la información para aplicar la metodología.En el caso de que el valuador no tenga la habili-dad y el conocimiento para realizar el trabajo se puede buscar alguien que lo ayude o apoye, es muy importante que el trabajo o servicio se realice de acuerdo y apegado a las Normas Inter-nacionales de Valuación (NIV), así como a la Norma Mexicana de Valuación para que se cumpla con los estándares mínimos.No es fácil llegar a obtener un valor de conclusión confiable y soportado sobre el estudio de valor de terrenos rurales contaminados, puede ser un proceso complicado y donde se tenga que usar el apoyo de varios profesionales en algunas materias relacionadas.Se deben de considerar 5 pasos o procesos para llegar a una conclusión de valor:Paso 1.- Determinar el sitio donde se encuentra la contaminación; en este proceso podemos contar con algunas variantes entre las que podemos encontrar a) que la contaminación está en el mismo sitio del daño; b) podemos encontrar que la contami-nación migró y está en diferente sitio que no es el terreno donde se provocó; c) la contaminación está en un terreno que forma parte de una propiedad o es aledaño a esta que no está contaminada, pero que tiene influencia al estar en el mismo predio o zona contaminada; d) cuando la contaminación no está en el sitio que se provocó ni en el terreno vecino pero está cerca de la propiedad causante del daño.

l valor de las tierras rurales puede ser afectado por una gran cantidad de fuerzas, los que continuamente están cambiando, algunas

veces de manera cíclica, entre ellas podemos encontrar las tendencias sociales provocadas por la población, las circunstancias económicas y las fuerzas o factores ambientales.Existe una creciente necesidad de conocer y saber manejar los contaminantes que pueden afectar las tierras rurales en nuestro país, y saber cómo valorar y remediar estos daños. La consi- deración de las condiciones y efectos ambientales son muy importantes en la valorización de las propiedades rurales.Como factores ambientales contaminantes podemos considerar la contaminación de suelos de plantas industriales en abandono, contami-nación de mantos acuíferos causado por la filtración de líquidos de tanques enterrados, fertilizantes, pesticidas e insecticidas usados en terrenos agropecuarios, en los terrenos cercanos a las minas existe una gran contaminación y lo hemos visto recientemente en algunas notas en la prensa, así como para el control de algunos animales y que contaminan ríos, arroyos, presas, desechos o residuos de petróleo de las zonas donde se está trabajando con perforaciones y conducción de hidrocarburos con el reciente crecimiento de la reforma energética en México, entre muchos otros contaminantes que se pueden encontrar afectando las tierras rurales.Muchos de estos, entre otros factores los debe-mos de considerar cuando estemos haciendo valoración de propiedades rurales.Usualmente se requiere de los 3 típicos métodos que se utilizan en valuación, con la dificultad de que en muchos casos es difícil encontrar compa-rables de ventas que tengan el mismo tipo de

contaminación, así como el de la propiedad en las condiciones en que se encuentra y el costo de la remediación.Para el estudio y análisis de este tipo de daños existen Normas y Estándares que hay que aplicar para lograr un valor razonable y creíble de los daños, también hay Guías de Valuación, así como publicaciones donde se mencionan los procedimientos que hay que seguir para lograr llegar a una conclusión adecuada. Con las empresas que están iniciando los trabajos en la perforación y conducción de pozos petrole-ros y líneas de conducción de hidrocarburos, así como en las fugas que se dan por falta de un adecuado mantenimiento de los ductos o los derrames causados por la extracción ilegal de combustible, incendios provocados por estas o algunas otras causas que contaminan las tierras rurales se deben de valorar de acuerdo a los protocolos y procedimientos adecuados para ello.Algunas de las ecuaciones que se usan son:Valor del terreno con afectación = Valor del terreno sin afectación – Costo de remediación – Perdida por no uso o producción – riesgos o efectos en el ambiente.Disminución del valor de la propiedad = Costo de remediación + Perdida por no uso o producción + riesgos o efectos en el ambiente.Valor del terreno con afectación = Valor del terreno sin afectación – Disminución del valor de la propiedad.

2.- Determinar el tipo de contaminación, así como los requerimientos para su valoración y mitigación del daño; es importante este punto para saber que procedimiento se va a utilizar, si el daño es en tierra contaminada, como se va a descontaminar siempre y cuando sea factible y posible, en el caso de que sea un manto acuífero, hacia donde y como se va a extraer el agua y donde se va a depositar, en el caso de la migración del contaminante como se va a medir el daño y si va a ser posible su remediación.3.- Determinar la condición de la contaminación en la propiedad y el ciclo de remediación del daño; puede estar en alguna de las 3 etapas que mencionaremos, este puede ser; a) antes de aplicar la remediación o limpieza del daño, b) durante la remediación o c) después de la remedi-ación. Este punto es importante para saber o conocer el riesgo involucrado, así como los posibles daños ambientales que se puedan presentar.4.- Considerar el costo de remediación, uso de la propiedad y riesgos relevantes involucrados en el ciclo en que se encuentre el trabajo de remedi-ación; es importante que el valuador considere el costo, así como los riesgos secundarios que se puedan ocasionar en la fecha en que se emita el valor del daño.5.- Estimar el valor de la propiedad como si no estuviera contaminada; casi siempre al valuador en los alcances del trabajo se le solicita que obtenga el valor hipotético de la propiedad sin la


DIRECTORIO26INSTITUTO PRESIDENTE DIRECCIÓN LD TELÉFONOS FAX E-MAILFEDERACION DE COLEGIO DE VALUADORES, A.C. (FECOVAL)

662COLEGIO DE VALUADORES DE MEXICO, A.C. (COVAMEX)

COLEGIO DE VALUADORES ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C. MTRO. EN VAL. ARQ. LEONARDOTOPETE SÁNCHEZ,

GUSTAVO DÍAZ ORDAZ NO. 14617COL. GUADALUPE VICTORIA C.P. 22426,

664 634-0826COL. 684-8865 634-0826

216-9841

[email protected]@gmail.com

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUACION DE MEXICALI, A.C. ESP. EN VAL. ING. MANUEL BAZUALEDON

FRANCISCO I. MADERO 1198 - 4 COL. 2A. SECCION C.P. 21100MEXICALI, BAJA CALIFORNIA 686 554-7400 554-7401

[email protected]@outlook.com

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA NORTE, A.C. ESP. EN VAL. ING.JOAQUÍNFÉLIX MOLINA

BLVD. AGUSTINA RAMÍREZ 1543 FRACC. SANTA CECILIA C.P. 81271LOS MOCHIS AHOME, SINALOA 668 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE SINALOA CENTRO, A.C. ESP. EN VAL. ING. RAFAELVERDUGO ZEPEDA

COLEGIO: JUAN CARRASCO 160 SURCOLONIA CENTRO, C.P. 80000,CULIACAN SINALOA

667 712-7233 Colegio713-9199

[email protected]@hotmail.com

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES)

ESP. EN VAL. ING. LUIS CELERINOMEDINA FLORES

M.V. ARQ. JOSÉ LUIS MORENO CHACÓN

NAYARIT No. 227 ENTRE RAMÓN CORRAL Y ANTONIO VILLARREAL, COL. COUNTRY CLUB, C.P. 83010, HERMOSILLO SONORAING. LUIS ROBLES LINARES S/N ENCINO CON CAMINOANCERES C.P. 83288 HERMOSILLO, SONORA

662

662

213-2376302-5058 Colegio319-0298 319-0298

[email protected]@hotmail.com [email protected]

COLEGIO DE INGENIEROS MECÁNICOS Y ELECTRICISTAS, A.C. (CIME) ING. FRANCISCO JAVIER ALVAREZ LARA OKLAHOMA 89 COL. NÁPOLES C.P. 03810CIUDAD DE MÉXICO 55 5523-1123

[email protected]@[email protected]

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACIÓN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Y DE NEGOCIOS COMAVIIN, A.C.

COLEGIO SONORENSE DE VALUADORES, A.C. 5 DE FEBRERO 133 COL. CENTRO C.P. 85000CIUDAD OBREGÓN, SONORA 644 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE COAHUILA, A.C.M. EN C. FRANCISCO PADILLA SAUCEDO JOSÉ MA. MORELOS 480 FRACC. RESIDENCIAL LOS PINOS C.P. 25198

SALTILLO, COAHUILA844 416-2780 416-2780 [email protected]

COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C. ESP EN VAL. ING. ADOLFO ADRIANGARZA SALAZAR

V. VENUSTIANO CARRANZA Nº 552 SUR, COL. MARIA LUISA, C.P. 64040MONTERREY, NUEVO LEON 81 8387-5604

Colegio 8343-0177 [email protected]@[email protected]: [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE TAMAULIPAS, A.C. M.V. ARQ. HÉCTOR SEGURADEANTES

VIOLETA 102 COL. JARDIN C.P. 89260 TAMPICO, TAMPS. 833

211-4001Colegio 216-7986 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.MTRO. EN VAL. ARQ. SAULORODRIGUEZ MAYNEZ

AV. LA SALLE 321-5 FRACC. HORTENCIAS C.P. 34107DURANGO, DURANGO 618 811-5754 811-5754 [email protected]

COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ, A.C. M.V.I. ARQ. JORGE ARTUROACOSTA RAMÍREZ

CALZ. DEL RÍO 8553-1 FRACC. SAN FERNANDO C.P. 32409CIUDAD JUÁREZ, CHIHUAHUA 656 251-0835 251-0835 [email protected]

[email protected]

415-2700415-2762

COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. EDMUNDO CARLOSSANDOVAL ZAHM MTRO. EN VAL. ING. HUMBERTO IBARRASÁNCHEZ

BOULEVARD BENITO JUAREZ No. 10-7, COL. CENTRO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOS 777 263-2167 [email protected]

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION, A.C. AV. INSURGENTES SUR 348 PISO 6 COL. ROMAC.P. 06700 CIUDAD DE MÉXICO 55 5697-9952

5697-60815584-3676

IMV-DF

5523-1123

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE JALISCO, A.C. M.V. ING. ARQ. GERARDO VALENCIA LINARES AVE. ING. JUAN PALOMAR Y ARIAS 84 FRACC. JARDINES VALLARTAC.P. 45020 ZAPOPAN JALISCO

33 3823-5540 Colegio 3629-7747

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C. MTRO. EN VAL. RAFAEL GALLARDOCASTILLO

CALLE CORREGIDORA 275, LOCAL 24, COLONIA JARDINES DE LA CORREGIDORA, C.P. 28030, COLIMA, COL

312 314 3024 Ofic. 313 3610 Colegio 313 3610 Colegio


COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C. LIBERTAD 123 CENTRO, C.P. 20000, AGUASCALIENTES, AGS. 449 363-5604 363-5604 [email protected]@yahoo.com.mx

COLEGIO E INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE MICHOACAN, A.C.M. EN V. ING. LUIS ALFONSOMERLO RODRÍGUEZ

JOSÉ MA. IGLESIAS 297 COL.CHAPULTEPEC SUR C.P. 58260MORELIA, MICHOACÁN

443 316-5080Colegio314-9239

[email protected]@yahoo.com.mx

COLEGIO INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE QUERETARO, A.C. ESP. EN VAL. ING. HECTOR SANTANAHERNANDEZ

CALLE ESTADIO 114 COLINAS DEL CIMATARIO , C.P. 76090 QUERETARO, QRO. 442 212-5601

229-06-10 Colegio 219-0304 [email protected]@gmail.com

COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIOS DE IRAPUATO DEL INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE GUANAJUATO CENTRO, A.C.

ESP. EN VAL. ARQ. JOSÉ DE JESÚSZÚÑIGA RODRÍGUEZ 3er BATALLÓN DE SAN PATRICIO 580 U. HABIT. VASCO DE

QUIROGA FOVISSSTE IRAPUATO, GTO. 462 624-5329 624-5329 [email protected]

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C. ING. MELESIO SADA CASTAÑEDA HDA. SAN GABRIEL 106 COL. EL ROSARIO, LEON, GTO. 477 711-7888 711-7888 [email protected]@scmex.com

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C. ARQ. CLAUDIA MORÁN NOLASCO AV. 3 No. 1414, CENTRO, CÓRDOBA, VER., C.P 94500 271 712-1618 Ext. 108 712-1618 Ext. [email protected][email protected]@civacori.org

COLEGIO DE VALUADORES DE VERACRUZ Y XALAPA, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. ALFONSO MORALES HOYOS

PROLONGACIÓN POPOCATEPETL Nº 10, COL. MIRADOR, C.P. 91170, XALAPA, VER. 228 814-33-58 814-33-58 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DEL ESTADO DE VERACRUZ, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. DOMINGOANTONIO IBARRA MANDUJANO AV. 5 DE MAYO 928, COL. CENTRO C.P. 91700

VERACRUZ. VERACRUZ 229 932-3851 [email protected][email protected]@gmail.com

COLEGIO DE VALUADORES DE QUINTANA ROO, A.C.ESP. EN VAL. CARLOS ERNESTO FIERROSPACHECO

CALLE ASTROS S/N SMZ. 41 MZ. 11 LT. 4CANCUN, QUINTANA ROO 998 251-0767 251-0767

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE YUCATAN, A.C. M.V. ING. HEBERT ZUMÁRRAGA REJÓN CALLE 27 No. 208 G BIS X 12 Y 14 COL. GARCÍA GINERES C.P. 97070MÉRIDA, YUCATAN 999 920-1276 920-1276 [email protected]

[email protected]@yahoo.com

COLEGIO DE VALUADORES DE TABASCO, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. JULIO CÉSARSAMAYOA GARCÍA

MALECÓN CARLOS A. MADRAZO 681-3 CENTRO,C.P. 86000, VILLAHERMOSA, TAB 993 131-4639 131-4639 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE MAESTROS VALUADORES DEL ESTADO DE GUERRERO A.C. MTRO. ORESTES FERNANDOCORAL GUERRA

ALEMAN ESQ. 18 DE MARZO 45CHILPANCINGO, GUERRERO 747 109-4028 109-4028 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE NAYARIT, A.C. M.A.C. ING. JOSÉ ANTONIO RODRÍGUEZMARTÍN DEL CAMPO

LERDO N° 205 DESPACHO 2, COLONIA CENTRO, C.P. 63000TEPIC, NAYARIT 311 213-9225 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACIÓN DEL ESTADO DE ZACATECAS, A.C. ESP. EN VAL. ING. FIDEL ÁLVAREZGONZÁLEZ

AV. UNIVERSIDAD No 210 6to. PISO, LA LOMA, C.P. 98068ZACATECAS, ZACATECAS 492 922-4440 922-5730

768-0198 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE OAXACA, A.C. MTRO. ARQ. DIEGO GUADALUPESÁNCHEZ PORRAS

PROLETARIADO MEXICANO MZ. 3 CASA 1 COL. FOVISSSTE,C.P. 68025 OAXACA, OAXACA 951 515-2058 515-2058

171-3112

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE LA COMARCA LAGUNERA, A.C. M.C. ING. HUMBERTO G. ZUGASTI MAGALLANES

AV. JUAN IGNACIO JIMÉNEZ 420 COL. NUEVA LOS ANGELES C.P. 27140 TORREÓN, COAH. 871 301-8516 301-8516 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE CAMPECHE, A.C. AV. ADOLFO LOPEZ MATEOS 132-2 ALTOS, COL. SAN ROMÁN C.P. 24040SAN FRANCISCO CAMPECHE CAMPECHE 381 144-2746 144-2746

[email protected]@gmail.com

COLEGIO DE VALUADORES DEL SUR DE SINALOA A.C. ESP. EN VAL. ING. FRANCISCOMURRIETA GONZÁLEZ CEL.

RIO BALUARTE No. 111-3 FRACC. TELLERÍA, C.P. 82017MAZATLÁN, SIN.

669 981-1974 985-4174 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE LA LAGUNA, A.C. M.V.I. ING. ALDO ALFONSO SANDOVAL MONTEMAYOR CALZ. COLÓN 551 NORTE COL. CENTRO C.P. 27000 TORREÓN, COAH. 871 722-4080

[email protected]@avalinte.com

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACIÓN DE BAJA CALIFORNIA SUR, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. SILVIA QUILVANIAQUIROGA ITURBURO

ESP. EN VAL. ARQ. MARIO OZUL COLLIN

BLVD. PADRE KINO ENTRE OCAMPO Y DEGOLLADO, OLIVOS, LA PAZ, B.C.S. 612 122-8051121-1982

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL NORTE DE TAMAULIPAS, A.C. M.V. Y ARQ. FRANCISCO GERARDO RODRIGUEZBACA

ÁLAMO 139 FRACC. RINCÓN DEL VALLE, REYNOSA 834 135-1044135-1197 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C. ESP. EN VAL. ING. EDMUNDOHERNÁNDEZ PAZOS

AV. OCAMPO 1203 CENTRO C.P. 31000CHIHUAHUA, CHIH. 614 412-0383 412-0383 [email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION INMOBILIARIA DE SAN LUIS POTOSI, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. JUAN ANGELGARCÍA BLANCO

MARIANO OTERO 160 COL. TEQUISQUIAPAN C.P. 78230SAN LUIS POTOSÍ, S.L.P. 444 813-3974 813-3974 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C. CALLE 29 B NORTE Nº 1849, FRACCIONAMIENTO LAS HADAS, C.P. 72070, PUEBLA, PUEBLA

222 Colegio 230-2527 [email protected]@covapue.org

DR. AXEL RODRÍGUEZ BATRES 514-4040

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C. ESP. EN VAL. ING. HORACIOCOUTIÑO TORRES

RÍO COATÁN 7 LOS LAGUITOS, C.P. 29020 TUXTLA GUTIERREZ, CHIAPAS 961 602-0460 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. JOSÉ NAVARRETEHEREDIA

PALAPAS 23 P.B. CENTRO, C.P. 40880ZIHUATANEJO

755 554-3546 554-3546 [email protected]@gmail.com

SOCIEDAD DE INGENIEROS CIVILES VALUADORES, A.C. (SICIV) ESP. EN VAL. ING. MAURICIORICO LANDÍN

CAMINO STA. TERESA Nº 187, COLONIA PARQUE DEL PEDREGAL, DELEGACION TLALPAN, C.P. 14010,CIUDAD DE MÉXICO

55 5606-6349 5606-1327 Siciv [email protected]@gmail.com

SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES, A.C. (SAVAC) ARQ. E.V.I. BERTHA LORENAMERCADO ACEVEDO

AV. CONSTITUYENTES Nº 800, COLONIA LOMAS ALTAS, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, C.P. 11950, CIUDAD DE MÉXICO 55 5566-5501 5546-9615

5271-0152 [email protected]

662 216-9841

216-9841216-9841

M.V.C. ING. RODRIGO ALBERTOPEÑA PORCHASM.V.C. ING. RODRIGO ALBERTOPEÑA PORCHAS

[email protected]

[email protected]@comrviin.org

ESP. EN VAL. HAYDEE MENDOZADURÁN

ING. LUIS GUILLERMO LÓPEZ RUSSO415-2762

[email protected]@yahoo.com.mx

PASEO DE LAS FUENTES 33 COL. VALLE VERDEC.P. 83200 HERMOSILLO SONORA

PASEO DE LAS FUENTES 33 COL. VALLE VERDEC.P. 83200 HERMOSILLO SONORA

[email protected]@[email protected]@penaporchas.com


DIRECTORIO 27CARGO NOMBRE DIRECCIÓN/ DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA TELÉFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

CARGO NOMBRE DIRECCIÓN/ DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA TELÉFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO Y

M.V.C. ING.RODRIGO PEÑAPORCHAS

HERMOSILLOSONORA

662 216-9841 [email protected]@penaporchas.com

CALLE AMERICA 237 SURCOL. CENTRO C.P. 64000

REPRESENTANTES REGIONALESREGIÓN NOMBRE DIRECCIÓN/DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA

TELÉFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

HERMOSILLOSONORA

II ING. CÉSAR SERVANDOCANTÚ MARTINEZ,MAI, SRA, MRICS, RWA.

LÁZARO CÁRDENAS 821-A PTE.VALLE DEL MIRADOR, C.P. 66260SAN PEDRO GARZA GARCÍA.

MONTERREYNUEVO LEON 81 8359-5415 8359-58-54

III ESP. EN VAL. ING. ISIDROSAÚL MARTÍNEZ ESCANDÓN

LAGUNA DE CHAPALA 229FRACC. ARCOIRIS C.P. 32423

CHIHUAHUACHIHUAHUA 656 618-9657 618-9657 [email protected]

IV MTRO. ARQ. JULIÁNALBERTO URRUTIA FRANCO

AV. CIRCUNVALACIÓN JORGE ALVAREZDEL CASTILLO 1285-9COL. COUNTRY CLUB C.P. 44610

GUADALAJARAJALISCO 33 3823-5540 [email protected]

VI

V MTRA. EN VAL. ARQ.MAGALI AGUADO GONZÁLEZ

ING. LAMBERTO LEÓN ORTEGA PINO SUÁREZ 700 L.-5 ACOL. CENTRO C.P. 68000

OAXACAOAXACA

BLVD. CAMPESTRE 509-101JARDINES DEL MORALC.P. 37157

477

951

717-1388

518-6212

[email protected]

leó[email protected]

VII M. EN V. ING. RAFAELLEÓN GUZMÁN

AV. 16 DE SEPTIEMBRE 338COL. PRIMERO DE MAYO C.P. 96190

VILLAHERMOSATABASCO 993 688-8990 [email protected]

[email protected]

VIII ESP. EN VAL. ING. FERNANDOLUIS SANDOVAL MIRANDA

INGENIEROS MILITARES 85-605 Y 606COL. ARGENTINA PONIENTE C.P. 11230 CIUDAD DE MÉXICO 55 5557-8082

3823-5540

LEÓNGUANAJUATO 717-1388

515-9534

[email protected]

TESORERA

SUBTESORERO

MTRA. ARQ. DULCECAROLINA SAMBERINOMARÍN

VILLAHERMOSATABASCO

MÉRIDAYUCATÁN

993

999

131-1874

919-4474

131-1874

919-4585

[email protected]

[email protected]

DIRECTIVA DE FECOVAL

CONSEJO TECNICO, COMISARIO Y COMISIONES

PRESIDENTE

VICEPRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. GUSTAVO ALFONSOREYES AGUIAR

M. EN V. ING. JAVIERFURLONG SALGADO

E. V. ARQ.SALVADOR PADILLACASTILLO

MTRO. ARQ. BELISARIODOMÍNGUEZ ROMERO

SEGUNDO SECRETARIOPROPIETARIO Y COMISIONLEGISLATIVA

PRIMER SECRETARIOSUPLENTE

M. EN V. ING. ARQ.SYLVIA MARBELLAARELLANO ANDRADE

SEGUNDO SECRETARIOSUPLENTE

[email protected]@valuadores.com.mx

[email protected]

[email protected]@avaluosdomus.com


[email protected]

CALLE 27 PTE. No. 4710-3COL. AMPLIACIÓNREFORMA C.P. 72160

AV. JUAN CARRASCONO.160 SURCOL. CENTROC.P. 80000

AV. HIDALGO 5004-303COL. CHAIRELSECC. 33 C.P. 89219

PUEBLAPUEBLA

CULIACÁNSINALOA

TAMPICOTAMAULIPAS

81

222

667 75102

833

211-0012 230-1010

75102

8375-7687

227-1383

770-1727PARQUE MÉXICO 603-16COL. LEÓN MODERNOC.P. 37480

LEÓNGUANAJUATO

477 770-7212

PASEO DE LAS FUENTES 33 VALLE VERDEC.P. 83200

216 - 9841

CALLE 1No. 233 L.25FRACC. ARBOLEDAS C.P 86079

MONTERREYNUEVO LEON

8375-1923

E. EN V. ING. IND. MARIORUBÉN SÁNCHEZ MÁRQUEZ

CALLE 48 ENTRE 39-C Y 41,No. 252 FRACC. FRANCISCODE MONTEJO III C.P. 97203

ESP. EN VAL. ING. MANUELDE JESÚS VALDÉZ HERRERA

HIDALGO 106-2 P.B. COL.CENTRO C.P. 85000 [email protected]

[email protected]@prodigy.net.mx

I 644 169-3957 169-3957

COMISARIO 984-1775ESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIELMENENDEZ SALAZAR

CALLE 56 NO. 442-ADEPTO. 11 COND. CRISTALENTRE 49 Y 51 COL. CENTROC.P. 97000

MÉRIDAYUCATÁN

[email protected]@[email protected]

984-1775999

779-4072COORDINADORCONSEJO TECNICO

477ARQ. ILCE MONTSERRATMEXICANO MUÑOZ

BONSAI 204 COL. BOSQUESDE LA PRESA C.P. 37179

LEÓN GUANAJUATO 779-4072 [email protected]ó[email protected]

PRESIDENTE DE LACOMISION DE RELACIONESY DIFUSION

M.V.C ING.FRANCISCO JAVIERNORIEGA URIBE

ALFONSO ORTIZ TIRADO No.106 COL. CENTROC.P. 83000

213-1868213-1868213-1388

662HERMOSILLO, SONORA [email protected]

888-6691 888-6691 [email protected] DE LA COMISIÓNDE ACCIÓN GREMIAL Y DEADMISION DE FECOVAL

ESP. EN VAL. ING.FLORENCIO GUILLERMOHERNÁNDEZ ACERETO

SM. 92 MZ 22 EDIF. 2 DEPTO.1 FRACC. LA FLORIDA C.P. 77516

CANCÚN QUINTANA ROO

PRESIDENTE M.V.C. ING. RODRIGO ALBERTO PEÑA PORCHAS

VICEPRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. GUILLERMO ALFONSO REYES AGUIAR

PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO M. V. ING. JAVIER FURLONG SALGADO

SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO ESP. EN VAL. ARQ. SALVADOR PADILLA CASTILLO

PRIMER SECRETARIO SUPLENTE MTRO. ARQ. BELISARIO DOMÍNGUEZ ROMERO

SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE M. V. ING. ARQ. SYLVIA MARBELLA ARELLANO ANDRADE

TESORERO MTRA. ARQ. DULCE CAROLINA SAMBERINO MARÍN

SUBTESORERO E. EN V. ING. IND. MARIO RUBÉN SÁNCHEZ MÁRQUEZ

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