JUECES PODRN SER SANCIONADOS SI NO RESUELVEN EN TRES DAS

JUECES PODRN SER SANCIONADOS SI NO RESUELVEN EN TRES DAS

9 DATOS QUE DEBES CONOCER SOBRE EL NUEVO PROCESO DE EJECUCIN DE DESALOJO EXPRS

Jueves, 23 de julio de 2015 | Leda 4525 veces

La Ley de promocin del arrendamiento para vivienda ha creado un proceso de ejecucin que busca la celeridad en el desalojo. Para ello se disponen medidas sancionatorias contra los jueces y policas que no cumplan en los plazos sealados. Entrate de esto y ms en esta nota.

Luego de describir aqu las tres modalidades contractuales previstas en la Ley que establece el rgimen de promocin del arrendamiento para vivienda, corresponde ahora analizar el tema ms llamativo de la norma: la creacin de un proceso especial de ejecucin de desalojo.

Este proceso pretende ser clere y expeditivo. Para ello se han diseado herramientas que obligarn a los jueces a resolver con prontitud y evitar dilaciones. Veamos cules son:

1. En qu casos procede el desalojo exprs?

El arrendador podr demandar la restitucin del inmueble contra el arrendatario o contra quien lo posea a travs del nuevo Proceso nico de Ejecucin de Desalojo creado por el Decreto Legislativo N: 1177. Este nuevo desalojo exprs procede por terminacin del contrato por:

a) Conclusin del contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el formulario respectivo.

b) Resolucin contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas.

c) Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota peridica pactada por dos meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolucin del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono.

d) Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios (servicio de mantenimiento, agua, seguro por riesgo de prdida y otros) por seis meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolucin del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidacin del saldo deudor emitida por la empresa respectiva.

e) Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolucin del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatacin policial respectivo.

2. En el proceso de desalojo tambin podr reclamarse las rentas adeudadas?

S, a la pretensin de desalojo se le puede acumular la pretensin de pago de las rentas convenidas adeudadas, as como de las cuotas peridicas. Tambin podr exigirse el pago de los conceptos complementarios adeudados si es que el arrendador asumi la obligacin de realizar dichos pagos a nombre del arrendatario en el contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la ejecucin de desalojo no se supeditar a la resolucin de cualquier otra pretensin acumulada.

3. Qu documentos debern presentarse para iniciar el proceso de desalojo exprs?

El arrendador deber adjuntar a su demanda de desalojo tres documentos:

a) El formulario respectivo, ya sea FUA, FUAO o FUAL (ver aqu). Para que este documento tenga mrito de ejecucin debe estar suscrito ante un notario debidamente habilitado o, en su defecto, ante un juez de paz letrado.

b) El reporte del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV); y,

c) Documento sustentatorio de la causal por la cual se da por terminado el contrato (ver pregunta 1). Obviamente a la demanda deber acomparsele los requisitos y anexos previstos en los artculo 424 y 425 del Cdigo Procesal Civil.

4. Quin es el juez competente para conocer del proceso de desalojo exprs?

El Proceso nico de Ejecucin de Desalojo se tramita ante el juez de paz letrado o ante el juzgado que haga sus veces, de la jurisdiccin donde se ubique el inmueble arrendado. Dicho juez debe notificar la demanda en el inmueble materia de desalojo para que el arrendatario o quien se encuentre ocupndolo, dentro del plazo de cinco (05) das hbiles, se allane o conteste la demanda.

5. Con qu medios de defensa cuenta el arrendatario en el desalojo exprs?

En caso el arrendatario conteste la demanda, deber acreditar, de ser el caso, la vigencia del contrato de arrendamiento, la cancelacin de las rentas convenidas adeudadas o cuotas peridicas adeudadas, o el cumplimiento de cualquier otra obligacin que le hubiese sido requerida, segn corresponda.

Adems, son admisibles con la contestacin de la demanda las excepciones y defensas previas reguladas por el Cdigo Procesal Civil, las mismas que sern resueltas con la sentencia.

La norma establece que nicamente son admisibles los medios probatorios que no requieren actuacin.

Por ltimo, algo importante: se establece que la subsanacin por el arrendatario de la condicin que gener la interposicin de la demanda, no enerva la causal de incumplimiento de pago ni, consecuentemente, el desalojo, por haberse resuelto el contrato de pleno derecho.

6. Sanciones para el juez que no resuelve en tres das el pedido de desalojo

Vencido el plazo para contestar, con la contestacin o sin esta, el juez debe sentenciar en un plazo mximo de tres (03) das hbiles, bajo responsabilidad.

Se ha querido ser muy exigente con este plazo, pues finalmente de su cumplimiento depender la celeridad del desalojo. Por ello,la norma establece que La invocacin a la carga procesal, no exime al juez de su responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto, debindose determinar dicha responsabilidad a travs de las instancias pertinentes del rgano de Control de la Magistratura del Poder Judicial.

De declararse fundada la demanda, la resolucin judicial dispone el desalojo, el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o en caso de encontrarse cerrado el inmueble, contra el demandado o contra quien se encuentre en el inmueble; as como la orden de cumplimiento de la obligacin demandada.

Dicha resolucin judicial que dispone el desalojo y la orden de cumplimiento de la obligacin demandada son remitidas por el juez al RAV en el plazo de tres das hbiles, para su correspondiente inscripcin, bajo responsabilidad.

7. Asistencia de la polica en el desalojo y el delito de desobediencia a la autoridad

El juez deber cursaroficio a la dependencia correspondiente de la Polica y dems autoridades correspondientes, para que en el plazo de tres das hbiles contados desde la notificacin, obligatoriamente y bajo responsabilidad presten asistencia y garanta para la ejecucin del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolucin judicial.

De no hacerlo, los efectivos policiales sern denunciados por el fiscal provincial por el delito de desobediencia a la autoridad.

8. Puede apelarse la sentencia de desalojo exprs?

S, la norma prev que el recurso de apelacin contra la sentencia se interpone dentro del plazo de tres das hbiles y se concede sin efecto suspensivo. Adems, establece que concedida la apelacin, se elevar el expediente dentro de un plazo no mayor de dos das hbiles, contado desde la concesin del recurso.

El juez superior, en un plazo no mayor de tres das hbiles de recibido el expediente, admitir o no el recurso de apelacin y notificar de su decisin a las partes, siendo esta decisin inimpugnable. De haber admitido el recurso, el juez comunicar a las partes que el proceso ha quedado expedito para ser resuelto dentro del plazo de los tres das hbiles siguientes.

9. Sanciones para los arrendatarios

Se establece que los arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios higinicos, llaves de agua y luz, puntos de luz, entre otros), deben ser denunciados y sancionados penalmente por la comisin de delitos contra el patrimonio.

Por otro lado, en caso de proceder el desalojo, los costos y costas del proceso son asumidos por el arrendatario.

Fecha: Viernes, 24 de julio de 2015 a las 12:16

La R. A. N: 363-2014-P-PJ (03.12.2014), exhorta a los jueces para que en caso no se cumpla con los mandatos judiciales, vinculados a la entrega de inmuebles, asuman como primera alternativa la imposicin de multas compulsivas e incluso la detencin -por 24 horas- a quien se resiste al mandato judicial; y, agrega que si esto no funciona, se proceda a reprogramar las diligencias en fecha y hora sorpresa?, solicitando la participacin del Ministerio Pblico y el auxilio de la Polica Nacional. Con el Decreto Legislativo 1177 quedar derogado este procedimiento? por el principio de jerarqua de normas y la especificidad, tendra que ser as. Adicionalmente se deber tener en cuenta lo establecido en la Ley de Inquilinos Morosos, Ley 30201, que con la clusula de allanamiento a futuro del arrendatario, la cual posibilitara la restitucin inmediata de los predios arrendados a sus propietarios. Esta ltima ley implementa una nueva modalidad de desalojo exprs (la Ley 30199 que modifica el interdicto de recobrar), esta vez modificando el Art. 594 del CPC. Esta nueva regulacin determinada en el Decreto Legislativo 1177 podra crear confusin.