TASACION DE TERRENO

RUSTICO EN ZONA

DE EXPANSION URBANO

TASACION DE TERRENO RUSTICO

EN ZONA DE EXPANSION URBANA

CASO A

Valuación de un terreno que da frente a una zona que posee algunas obras de

infraestructura urbana aplicación del artículo Art. III.J.56 del Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú..

Datos:

- Area del terreno a tasar (bruta) _______________ : 23,100 m2

- Valor oficial del terreno habilitado (VTH) ________ : $ 30.00 /m2

(Este dato es facilitado por CONATA)

- Zonificación del terreno R3

- Profundidad del lote normativo para la zonificación R3: 20 m.

- El frente del terreno es una vía afirmada.

- Colinda con una urbanización que tiene todo los servicios públicos, por lo

que ya tiene ventaja de poseer algunas obras de infraestructura urbana tales

como el desagüe y la vía afirmada.

- El terreno cuenta con un anteproyecto de lotización donde se determina

como área vendible 13,800 m2, en caso de no tener ningún proyecto, estimar

como área vendible el 50% del área bruta.

Afirmado

Vereda

Area: 23,100 m2

Terreno rústico

Terreno Urbanizado

Vía afirmada

Vereda

3° Zona (resto) 2° Zona (franja) 1° Zona (Franja)

Terreno Urbanizado

80 m

20 m

100 m A2 = 10,500 m2

90 m

A1 = 16,00 m2

Calle

TERRENO A

TASAR

RUSTICO

A3 = 11,000 m2

120 m

Procedimiento de cálculo:

Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,

artículo III.J.62 y Art. III.J.65

V.D. = VB x A

VB = CAV (Vp – VOH)

En donde:

VD = Valuación definitiva

VB = Valor básico

CAV = Coeficiente de área vendible

Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la

zona adyacente o entorno.

VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana.

A = Area

- Cálculo del coeficiente del área vendible (CAV)

- Cálculo del Valor Promedio de aranceles (ó valor unitario comercial) de los

terrenos urbanos de las calles en la zona donde se ubica el terreno a tasar.

Calle Virú : S/. 100 / m2 V1

Jr. Pisco : S/. 90 / m2 V2

Av. San Martín : S/. 120 / m2 V3

- Cálculo del valor de obras de habilitación urbana (VOH).

Fórmula: VOH = VTH – VTR Art. III.J.69

Valor probable de la habilitación urbana en términos de coeficiente de obras

de infraestructura urbana: Tabla N°10 del Reglamento.

597.0

100,23

800,132

2

CAV

m

m

BrutaArea

VendibleAreaCAV

2321 33.103./3

12090100

3mS

VVVVP

Partidas Puntos

Estudio ________________________________ 0.02

Trazo _________________________________ 0.02

Calzada afirmada mayor de 10 m. de ancho ___ 0.10

Red de alcantarillado (Desagüe) ____________ 0.14

Total 0.28

VTH = Valor de terreno habilitado (CONATA) : $ 30 / m2

VTR = Valor de terreno rústico 1ra Categoría : S/. 19,720 /Ha.

= S/. 1.972 /m2

VTH del terreno a tasar: $ 30/m2 x 0.28 =

VTH = $ 8.40 / m2 = S/. 29.40 /m2

Tipo de cambio: $ 1.00 = S/. 3.50

Reemplazando valores en la fórmula:

VOH = S/. 29.40 – S/. 1.972 = S/. 27.428

VOH = S/. 27.43 / m2

- Cálculo del Valor Básico (VB)

Fórmula:

VB = CAV (Vp – VOH)

Reemplazando valores:

VB = 0.597 (103.33 – 27.43)

VB = S/. 45.31 /m2 (Corresponde a la 1ra zona)

- Cálculo del Valor de la 1ra Zona del Terreno.

VD1 = VIBI x A1

VD1 = S/. 45.31 / m2 X 1600 m2

VD1 = S/. 72,496.00

- Cálculo de la 2da Franja (Zona) del Terreno.

VD2 = VIBI x A2 x 0.80 Art. III.J.66

VD2 = S/. 45.31 x 10,500 x 0.80

VD2 = S/. 380,604.00

- Cálculo de la 3ra Franja (ó zona remanente) del Terreno.

VD3 = VIBI x A3 x 0.60

VD3 = S/. 45.31 x 11,000 x 0.60

VD3 = S/. 299,046.00

- Cálculo del coeficiente de topografía

T = T1 x T2 Tabla N°09 del Reglamento

Pendiente: T1 = 0.80

Naturaleza del terreno = 0.70

T = 0.80 x 0.70

T = 0.56

- Cálculo de la valuación definitiva.

VD = (VD1 + VD2 + VD3) x T

VD = (S/. 72,496.00 + S/. 380,604.00 + S/. 299,046.00) x 0.56

VD = S/. 752,146.00 x 0.56

VD = S/. 421,201.76 ó $ 120,343.36

CASO B

Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana, aplicación del Art.

III.5.56

Datos:

- Area del Terreno a tasar (Bruta) ______________ : 5,800 m2

- Valor oficial del terreno habilitado (VTH) ________ : $ 30.00 m2

este dato es facilitado por CONATA

- Zonificación del terreno RI-S

- Profundidad del lote normativo para la

Zonificación RI-S __________________________ : 50 m

- La vía más cercana al terreno a tasar es asfaltada y

tiene un ancho de vía mayor a 10.00 m.

- Todo el entorno del terreno a tasar es rústico.

- El terreno no cuenta con anteproyecto o proyecto de

lotización, por lo que se estima como área vendible

el 50% del área bruta o sea 2,900 m2

TERRENO A TASAR

RUSTICO

70 m.

910 m2

3 m

TERRENO RUSTICO

70 m.

100

m.

100

m.

50 m

.

2da

Z

ona

3ra

Zon

a

1ra

Zon

a

23

m.

TERRENO RUSTICO

70 m.

127

m.

VIA ASFALTADA VIA ASFALTADA

TERRENO URBANIZADO

TERRENO A TASAR

RUSTICO

5,800 m2

- El terreno tiene una pendiente de 7% y su naturaleza

del terreno es arcilloso

Procedimiento de Cálculo

Se establecen las zonas de influencia a partir de la vía urbana referencial más

próxima, de acuerdo a lo señalado en el Art. III.J.61; valuándose

sucesivamente desde la primera zona, hasta las zonas que involucran al

terreno materia de valuación, Art. III.J.70, ver gráfico.

Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,

Art.III.J.62 y Art. III.J.65

VD = VB x A

VB = CAV (VP – VOH)

En donde:

VD = Valuación Definitiva

VB = Valor Básico

CAV = Coeficiente de Area Vendible

VP = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales de la

urbanización más cercana al terreno a tasar

VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana

A = Area

- Cálculo del Coeficiente del Area Vendible (CAV)

- Cálculo del Valor Promedio de Aranceles (ó Valor Unitario Comercial) de los

terrenos urbanos de las calles o vías de la urbanización más cercana al

terreno a tasar.

500CAV

5008005

900,2

BrutaArea

VendibleAreaCAV

.

.,

Calle Lima .................................. : S/. 100/m2 – V1

Calle La Floresta ........................ : S/. 90/m2 – V2

Av. Roma ................................... : S/. 150/m2 – V3

- Cálculo del valor de obras de Habilitación Urbana (VOH)

Fórmula: VOH = VTH – VTR Art. III.J.69

Valor probable de la Habilitación Urbana en términos de coeficiente de obras

de infraestructura urbana: Aplicación Tabla N°10 del Reglamento Nacional

de Tasaciones del Perú.

Partidas Puntos

Estudio ________________________________ 0.02

Trazo _________________________________ 0.02

Calzada (Carpeta Asfáltica) ________________ 0.27

Red de Alcantarillado (desagüe) ____________ 0.14

Total 0.81

VTH = Valor del terreno habilitado (CONATA) $ 30/m2

VTR = Valor de terreno rústico 1ra categoría en el

distrito de Surco S/. 20,227 /Ha

convertido en m2 S/. 2.0227 /m2

VTH1 = Valor del terreno habilitado a tasar $ 30/m2 x 0.81

VTH1 = $24.30/m2 = S/. 85.05/m2

Tipo de Cambio $1.00 = S/. 3.50

Reemplazando valores en la fórmula:

VOH = S/. 85.05/m2 – S /.2.0227

VOH = S/. 83.03/m2

2m33113SVP

3

15090100

3

3V2V1VVP

../

- Cálculo del Valor Básico (VB)

Fórmula:

VB = CAV (VP – VOH)

Remplazando Valores:

VBI = 0.5 (113.33 – 83.03)

VBI = S/.15.15/m2 (Valor Básico de la 1ra Zona)

- Cálculo del Valor del Terreno de la 1ra Zona

No es necesario tasar puesto que no corresponde al terreno materia de

tasación (Ver gráfico).

- Cálculo del Valor del Terreno de la 2da zona del gráfico de zonas se deduce,

que el terreno materia de tasación es 910 m2

Luego se tiene:

VD2 = VBI x 0.80 x A2

VD2 = S/.15.15/m2 x 0.80 x 910/m2

VD2 = S/. 10,029.20

- Cálculo del valor del terreno de la 3ra zona o la diferencia 5,800 m2 – 910 m2

A3 = 4,890 m2

VD3 = VBI x 0.60 x A3

VD3 = S/. 15.15/m2 x 0.60 x 4,890 m2

VD3 = S/. 44,450.10

- Cálculo del coeficiente de topografía

T = T1 x T2

Pendiente: T1 = 0.90

Naturaleza del Terreno: T2 = 0.70

T = 0.90 x 0.70 = 0.63

- Cálculo del Valor Definitivo (VD)

VD = (VD2 + VD3) x T

VD = (S/. 10,029.20 + S/. 44,450.10) x 0.63

VD = S/. 54,479.30 x 0.63

VD = S/. 34,321.96

CASO C

Valuación de un terreno que amplia un lote de terreno habilitado. Aplicación del

Art. III.J.71

En este tipo de valuación se presentan sub casos que a continuación se dan

los ejemplos.

Sub-Caso C1: Cuando el lote materia de valuación tenga una profundidad

menor que la correspondiente al lote normativo, de la zonificación

correspondiente; para el área generada por la diferencia de profundidad del lote

a valuar, se tomará como valor Básico el Valor Urbano (arancel o valor unitario

comercial) de la calle donde se ubica el lote.

Jr. Porvenir Arancel: a = S/. 120 / m

2

LOTE URBANO

10 m.

15 m

. 3

m.

El lote que amplia se encuentra en el

Distrito de Surco

AMPLIACION

5 m

.

20 m

.

Pro

fund

idad d

e lo

te

norm

ativo

15 m

.

10 m.

Datos:

- Area del Terreno materia de tasación __________ : 40.00 m2 A

- Arancel del lote matriz ______________________ : S/. 120 /m2 a

- Zonificación R3, profundidad de lote ___________ : 20.00 m

- Pendiente del terreno (ampliación) ____________ : 12% T1

- Terreno rocoso pie del cerro (ampliación) _______ : T2

- Valor del terreno a determinar ________________ : VT

Procedimiento de Cálculo

VR = A x a x T

T = T1 x T2

Remplazando valores:

VT = 40 m2 x S/. 120/ m2 x 0.90 x 0.65

VT = S/. 3,120.00

Sub Caso C2: Cuando el área materia de tasación amplia un lote hasta una

profundidad mayor que la normativa, se tomará como Valor Básico (Valor

Unitario de Arancel o Comercial), el arancel que corresponde al área normativa

afectada del coeficiente 0.80 para todo el área que excede a la Normativa

dispuesto en el Reglamento Nacional de Construcciones.

Calle Arancel: a = S/. 100 / m2

LOTE URBANO

8 m,

15 m

. 2

1 m

.

El lote que amplia se

encuentra al pie del Cerro en el Distrito de La

Molina

AMPLIACION

Exce

so

P

rof. N

orm

ativa

5 m

. 1

6 m

.

8 m.

14 m.

20 m.

Datos:

- Area del Terreno materia de tasación __________ : 140.00 m2 A

- Arancel del lote matriz ______________________ : S/. 100 /m2 a

- Zonificación R3, profundidad de lote ___________ : 20.00 m

- Pendiente del terreno (ampliación) ____________ : 11% T1

- Terreno rocoso pie del cerro (ampliación) _______ : T2

- Valor del terreno a determinar ________________ : VT

Procedimiento de Cálculo:

Previamente debe precisarse en el área que amplía cual es la parte que está

dentro del área normativa y cual excede al área normativa, del gráfico se

deduce:

Ampliación dentro del área normativa : 20 m2

Ampliación fuera del área normativa : 120 m2

TI = 0.80, T2 = 0.65 Tomado de la Tabla N° 09 del Reglamento

T = T1 x T2 = 0.80 x 0.65

T = 0.52

- Cálculo del Valor Básico del área de Ampliaciones

Valor del área que complementa el lote Normativo:

VT1 = 20 m2 x S/. 100/ m2 x 0.52

VT1 = S/. 1,040

Valor del área que excede al lote Normativo:

VT2 = 120/ m2 x S/. 100/ m2 x 0.80 x 0.52

VT2 = S/. 4,992

Valor total del terreno que amplia

VT = VT1 + VT2

VT = S/. 1,040 + S/. 4,992

VT = S/. 6,032