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RESUMEN EJECUTIVO

En el año 1998 el Señor Mario López inició la gestión para emprender un proyecto con fines geo-turísticos en un terreno de su propiedad ubicado en el Barrio La Cruz Sector 3 conocido como La Laguna, Municipio de Guinope, El Paraíso. De esta forma en este mismo año el Señor López realizó con apoyo de expertos un estudio de factibilidad que evaluase las posibilidades en el tiempo de obtener ganancias. Por diversos factores que no son competencia de este estudio, el empresario no pudo desarrollar la inversión planificada.

El estudio de factibilidad elaborado en 1998, se componía de dos etapas: La primera con una inversión inicial de L. 2, 000,000.00 de los cuales el Señor López solicitaría el financiamiento de L. 1,926,700.00 a una institución crediticia al 30% anual en un plazo de 9 años con amortización de capital y pago de intereses al final del año. La segunda etapa estaba contemplada iniciar en el año 2002, en la cual se iba a refinanciar la deuda ampliando la solicitud a L. 5,209,800.00, siempre al 30% solo que a 6 años plazo.

El presente análisis financiero del proyecto turístico: Turicentro – Oasis San José determina lo que hubiese sido la rentabilidad del proyecto si se hubiera concretizado en el período 1999 al 2007, como lo tenía planificado el Señor López.

El resumen principal de la rentabilidad del proyecto de acuerdo al flujo financiero construido en base al estudio de factibilidad y mencionado en mayor profundidad en el presente análisis es el siguiente:

Las Ganancias netas promedio anuales hubiesen sido de L. 13, 841,009.79. La VAN del proyecto, si se hubiera concretizado fuese de Siete millones

trescientos treinta y nueve mil ochocientos ocho con 0/20 lempiras (L.7, 339,808.20) a una TREMA de 50%.

La rentabilidad de la inversión o TIR, hubiese sido del 252%. En conjunto el dueño de la empresa turística si la hubiese llevado a cabo en

el período planificado, al finalizar los nueve años de operación del proyecto hubiera obtenido una ganancia neta de OCHENTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS MIL CIENTO SETENTA CON 0/78 LEMPIRAS (L.83,992,170.78).

Análisis de Evaluación Financiera. Turicentro – Oasis San José. 1999 - 2007

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Introducción

A continuación se presentan los resultados del análisis financiero del proyecto Turicentro: Oasis San José, el cual mediante estudio de factibilidad elaborado en el año 1998 se tenía previsto iniciar operaciones en el año 1999, las cuales no se llevaron a cabo.

El presente estudio no pretende explicar las razones por las cuales no se realizó el proyecto Turicentro, Oasis San José, sino demostrar con números reales las posibilidades que este hubiese tenido en el tiempo de su rentabilidad financiera.

El análisis financiero presentado en el presente estudio está basado específicamente en la realización del flujo financiero de lo que hubiese sido el proyecto. En el caso del presente estudio de análisis financiero no se pretende realizar un flujo financiero de una actividad que se va a ejecutar, sino el aproximado más real y lógico de una actividad que se pretendió ejecutarse en el lapso del año 1999 hasta el 2007.

A lo largo del estudio se pretende que el mismo, evalúa la medida de la rentabilidad de los recursos de la Inversión que se iba a realizar durante su vida útil de 9 años.

El soporte del flujo financiero presentado trata sobre las interrelaciones de la inversión, costos de operación, ingresos y el financiamiento del proyecto. Las actividades contempladas de forma específica que se pudieron haber realizado son las siguientes:

1. El monto global de las Inversiones para poner en marcha el proyecto, tanto fijas depreciables como no depreciables

2. Los costos de operación, los cuales se subdividen en productivos y administrativos, se incluye en costos la depreciación de la infraestructura y equipo y los intereses bancarios

3. Los ingresos que hubiesen sido durante la vida útil del proyecto.

4. La construcción del flujo de fondos con el cual se verificó la rentabilidad de las

5. Se consideró el análisis de la rentabilidad de la inversión.


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I. Costos de Inversión I.1. Inversiones Fijas o Tangibles

Estas inversiones fijas deberán realizarse en el año 0 de inicio en la fase de ejecución del proyecto para iniciar la producción de bienes y servicios desde el año 1999 hasta finales del año 2007. Estas inversiones se dividen en dos (2): Inversiones fijas y Capital de Trabajo. Las inversiones fijas se subdividen en: a. Inversiones fijas no depreciables b. Inversiones fijas depreciables. También se encuentra el capital de trabajo. A continuación se explican los diferentes costos del proyecto.

1.1.1 Inversiones fijas no Depreciables Terrenos

De acuerdo al documento de dominio pleno extendido por el Instituto Nacional Agrario y registrado en el Registro de la Propiedad en la cabecera departamental del departamento del Paraíso, Yuscarán en los años de 1993 y 1997 se determina que el área que ocupa la propiedad del Sr. López ascienda a 68.29 mz (Ver Anexo 1). Las cuales se observan en el cuadro 1. El área de montaña es de cuarenta con 0/57 mz (40.57 mz) y el área de construcción es de veintisiete con 0/71 mz (27.71 mz). De acuerdo al valor de la propiedad era de un mil setenta y tres con cuarenta centavos (L.1, 073.40) y la suma total en valorada de la propiedad en área de construcción y montaña para el año 1997 era de setenta y tres mil trescientos lempiras (L. 73,300.00).

Cuadro 1. Valoración por tipo de área de la propiedad del Señor López en el Año de 1999

Cuadro de Terrenos Unidad Cantidad Costo unitario Total

1.1 Área de construcción Mz 27.71 1073.4 29,749.371.2 Área de montaña Mz 40.57 1073.4 43,550.63

Total 68.29 L.73,300.00

Fuente: Estudio de Factibilidad Turicentro, Oasis San José, 1999.

En el cuadro 2 se observa la valoración de las propiedades del Señor López en el año 2008, se determina que el valor comercial por manzana (mz) de terreno es de sesenta mil lempiras (L.60, 000.00) para la zona de construcción y de L. 40,000.00


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para la zona de montaña. La sumatoria de la valorización comercial en las 68.29 mz es de L.3, 285,714.29.

Cuadro 2. Valoración por tipo de área de la propiedad del Señor López en el Año 2008

Cuadro de Terrenos Unidad Cantidad Costo unitario Total

1.1 Área de construcción Mz 27.71 60,000.00 1662,857.14

1.2 Área de montaña Mz 40.57 40,000.00 1622,857.14

Total

L.3,285,714.29

Fuente: Estudio de factibilidad Turicentro, Oasis San José, 1999

1.1.2 Inversiones Fijas Depreciables

Todas las inversiones que se efectuarían en el Turicentro, Oasis San José en las dos etapas del proyecto serían con fondos de financiamiento bancario.

Construcciones y Obras civiles – I Etapa

En el cuadro 3 se presenta el costo fijo que incurriría al proyecto Turicentro la construcción de edificios e infraestructura general. El costo que oscilaría esta edificación es de un millón setecientos mil lempiras (L.1, 700,000.00). Cabe destacar que esta inversión se realizará en el año 0 (1999) y la infraestructura a construir refleja lo concerniente a la primera etapa del proyecto que el Señor López pretendía construir. La distribución financiera para esta inversión fija es la siguiente:

1. El 75% del costo de inversión en infraestructura corresponde para la construcción de un hotel convencional de 300 mts de área de recepción, tienda típica, sala de billar, cocina, restaurante, billar y salitas de descanso y bar.

2. También se construiría una cafetería de 150 mts² de área, que contaría con glorieta, cafetería, pista de baile, cocina, zona de despacho de alimentos, horno y despensa. El costo de inversión de esta cafetería representa el 4% de la inversión.


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3. El Turicentro también construiría una piscina de 300 mts² de superficie con tres niveles de profundidad: De 4,2 y 1 metro respectivamente. Este costo representaría el 7.9% de la inversión.

4. La construcción de una cancha de basquetbol de 60 mts. De superficie con sus respectivos accesorios. El 5.3% de la inversión.

5. Una cancha de basquetbol para niños de 40 mts de área. 3.5% de la inversión.

6. Mirador en la cumbre del “Cerro Grande” (1,700 msnm) con un área superficial de 100 mts²: Se contempló la construcción de glorieta y zona de descanso. Inversión de 1.8%

7. Construcción de graderías y senderos con pasamanos en una longitud de dos kilómetros en el sitio llamado Huertas viejas. Inversión de 2.4%.

Cuadro 3. Inversiones Fijas, edificios, infraestructura y obras – I Etapa

Obras Unidad Cantidad

Costo unitario Total

Hotel convencional c/u 1.00 900,000.00 900,000.00

Construcción de cafetería c/u 1.00 60,000.00 60,000.00

Construcción de piscina c/u 1.00 95,000.00 95,000.00

Construcción de cancha de básquetbol de para adultos Mts² 60.00

1,500.00 90,000.00

Construcción de cancha de básquetbol para niños Mts² 40.00

1,500.00 60,000.00

Construcción de mirador en cumbre del cerro grande a 1700 m.s.n.m mts 100.00

300.00 30,000.00

Construcción de graderías y senderos con pasamanos Kms 2.00

20,000.00 40,000.00

Total

L.1,275,000.00

Fuente: Estudio factibilidad Turicentro: Oasis San José 1999

Construcciones y Obras civiles – II Etapa

La segunda etapa se construiría en el año 2002 y con esta se pretendía aumentar el tamaño del proyecto y por consiguiente la producción de bienes y servicios del mismo. Ver cuadro 4. El costo que oscilaría esta edificación es de tres millones setecientos treinta mil lempiras (L.3, 730,000.00). Cabe destacar que esta


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inversión se realizaría en el año 4 del proyecto (2002) y la infraestructura a construir refleja lo concerniente a la segunda etapa del proyecto que el Señor López pretendía construir. La distribución financiera para esta inversión es la siguiente:

Área de lavandería, bodegas y oficinas administrativas. Esta área constará una edificación de 400 m². Esta área corresponde al 8% de la inversión.

Área de Gimnasio, Con una edificación de 150 m². Este Valor corresponde al 5% de la inversión de la segunda etapa.

Se construirían 15 cabañas, en un área de 70 metros cuadrados para cada una las que constarán de sala-comedor, cocina, dos dormitorios, baño, garaje y servicio exterior de pileta.

Se construiría un pequeño muelle de concreto, para acceso a la laguna y puntos de descanso y desembarque.

Se construiría un Helipuerto con especificaciones proporcionadas por las Fuerzas Armadas de Honduras F.A.H. y el correspondiente permiso de la dirección general de aeronáutica civil.

Cuadro 4. Construcciones y edificaciones de II etapa

Obras Unidad Cantidad Costo unitario Total

Oficinas, área de lavandería y bodega c/u 1.00 300,000.00 300000.00

Gimnasio c/u 1.00 200,000.00 200000.00

Cabañas c/u 15.00 200,000.00 3000000.00

Muelle de concreto c/u 1.00 50,000.00 50000.00Cancha de voleibol de playa Mts² 1.00 100,000.00 100000.00

Helipuerto Mts 1.00 80,000.00 80000.00

Total L. 3730,000.00Fuente: Estudio de factibilidad, Turicentro, Oasis San José

Cabe destacar que los diseños, cuadros de obras y presupuestos técnicos de dichas construcciones tanto de la etapa I como de la etapa II no se encuentran en el presente documento ya que dicho documentación de soporte representan inversiones de diseño final que se presentan dentro del ciclo de vida del proyecto entre la etapa de Negociación y financiamiento y la etapa de ejecución y no en la fase de pre inversión como se visualiza en el esquema 1 del presente estudio


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financiero de proyecto, ya que en esta fase es donde se armó el estudio de factibilidad presentado al Banco del Ahorro Hondureño (BANCAHORRO), quien a su vez lo analizó. Una vez que el financiamiento estaba accesible para el Señor López, este tendría que contratar los servicios profesionales de un ingeniero civil que le realizara todo el diseño correspondiente para la próxima construcción de la infraestructura del hotel, cafetería, piscina, cancha de basquetbol para adultos, cancha de basquetbol para niños, mirador en cumbre de Cerro Grande, graderías y pasamanos en el mismo.

Esquema 1: Ciclo de vida del proyecto en sus diferentes fases

Maquinaria y equipo

En la primera etapa del proyecto se compraría equipo necesario para las actividades de transporte y logística a ocupar en las labores pertinentes del Oasis San José. En este sentido se ocuparían (Ver cuadro 5).

- 2 buses tipo pulman, esto con el propósito de traer a los clientes del hotel que se trasladen a través de los paquetes turísticos de la ciudad de Tegucigalpa a Guinope.

- 1 vehículo tipo panel para el trasporte y acarreo de alimentos, vinos, frutas, verduras y todo lo concerniente al aspecto de higiene y logístico del hotel.


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- 1 vehículo 4x4 para el traslado de los trabajadores del casco urbano de Guinope o las aldeas vecinas al Turicentro. También se ocuparía para mandados y para auxiliar el traslado de turistas a la montaña cuando existiesen caminatas de montaña de estos al Cerro Grande.

- 5 chapeadoras de recorte tipo Shindawa para la elaboración de labores de jardinería y poda.

- 1 tractor de chapia para el corte de grama.

Cuadro 5. Maquinaria y equipo del Turicentro

Descripción Unidad CantidadCosto

unitario Total

Buses tipo pulman para turismo c/u 2 100,000.00 200,000.00

Vehículo tipo panel c/u 1 96,800.00 96,800.00

Vehículo 4x4 c/u 1 73,200.00 73,200.00

Chapeadora de recorte c/u 5 3,000.00 15,000.00

Tractor de chapia c/u 1 40,000.00 40,000.00

Total L. 425,000.00Fuente: Estudio factibilidad Turicentro: Oasis San José, 1999

Cabe destacar que para la segunda fase del proyecto se invertiría el doble de lo referente a maquinaria y equipo, es decir el monto de Lps. 850,000.00 los cuales servirían para comprar más equipo a utilizar en el Turicentro, Oasis San José

Muebles y Equipo de Habitación

De los costos administrativos del proyecto, se realizaría toda la inversión para equipar el hotel con los implementos necesarios en sus habitaciones. El costo es de L. 88,200.00 (Ver Cuadro 6).

Cuadro 6. Muebles y equipos para las habitaciones de hotel


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Obras Unidad Cantidad

Costo unitario Total

Televisores c/u 7 1000 7,000.00Camas matrimoniales c/u 7 2000 14,000.00Camas Unipersonales c/u 7 1500 10,500.00Cabeceras de camas c/u 14 1400 19,600.00Roperos c/u 7 3000 21,000.00Lámparas c/u 7 400 2,800.00Mesas pequeñas c/u 7 500 3,500.00Ventiladores c/u 7 400 2,800.00Muebles de baños c/u 7 400 2,800.00Espejos c/u 14 300 4,200.00Total L. 88,200.00

En cuanto a los gastos en muebles y equipos para la segunda fase del proyecto el Turicentro, Oasis San José tenía contemplado la inversión de L. 352,800.00, para la compra y equipo de abastecimiento de las 15 cabañas a instalar.

Mobiliario y equipo de administración

Es parte de los costos administrativos del proyecto y consistiría en la compra de utensilios necesarios para brindar un servicio de atención al cliente manteniendo altos los estándares de calidad. Para conocer el equipo que se compraría remitirse al cuadro 7. El costo de este equipamiento es de L. 20,000.00.

Cuadro 7. Muebles y equipo necesarios para el área de atención al cliente


unitario TotalMesas Grande c/u 1 2000 2,000.00Juego de muebles c/u 1 3000 3,000.00Sillones de espera Juegos 2 2000 4,000.00Mueble de bar c/u 1 2000 2,000.00Enfriador de refrescos c/u 1 1500 1,500.00Teléfonos c/u 2 800 1,600.00Fax c/u 1 1000 1,000.00Televisor c/u 1 1000 1,000.00Equipo de sonido y parlantes de sonido c/u 1 3900 3,900.00Total L. 20,000.00

Fuente: Estudio factibilidad Turicentro, Oasis San José, 1999


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En la segunda fase del proyecto se invertirá L. 40,000.00 para la compra de muebles y equipo para utilizar en las oficinas administrativas que se construirán en esta etapa.

Mobiliario y equipo en General

Como parte de los Costos de producción del Oasis San José Turicentro se adquiriría equipo y mobiliario básico para asegurar un acondicionamiento adecuado a los turistas que visitarían el complejo, como ser; sillas de patio, mesas de patio, Maceteras y Lámparas. También se había contemplado la compra de un equipo de radiocomunicación, este último con el propósito de establecer medidas preventivas en situaciones de riesgos como incendios forestales, rescate médico, compras administrativas y otras emergencias que se presenten en el Oasis San José, etc. (Ver cuadro 8).

Cuadro 8. Mobiliario extra para atención al cliente

Descripción UnidadCantida

dCosto

unitario Total

Equipo radioaficionado juegos 2 2500 5,000.00

Estantes de vidrio c/u 2 1500 3,000.00

Sillas de patio especiales juegos 2 1000 2,000.00

Mesas de patio c/u 2 1000 2,000.00

Maceteras externas c/u 10 50 500.00

Lámparas de patio c/u 5 500 2,500.00

Total 15,000.00

Fuente: Estudio de Factibilidad; Oasis San José, 1999

En la segunda etapa de construcción en el año 2002 se invertirían L. 30,000.00 por concepto de compra de equipos varios, especialmente para el equipamiento del área de lavandería y bodegas de almacenamiento.


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Equipo de Cocina y Restaurante

También; en los costos de producción se incluía la compra de equipo y enseres necesarios para aspectos culinarios, que sirviesen para la preparación de comida gourmet de tipo internacional que serviría para el área de restaurantes, comidas, comedores, etc. (Ver cuadro 9).

Cuadro 9. Equipo para el área de restaurante y Cocina


dCosto

unitario Total

Lavamanos c/u 1 600 600.00

Microondas c/u 2 400 800.00

Tostadoras Juegos 2 300 600.00

Ollas Juegos 10 200 2,000.00

Cubiertos Juegos 12 150 1,800.00

Platos Juegos 12 150 1,800.00

Platos soperos Juegos 12 150 1,800.00

Platos secos Juegos 12 50 1,800.00

Platos grandes Juegos 12 150 1,800.00

Tasas Juegos 12 100 1,200.00

Jarros c/u 5 30 150.00

Vasos Juegos 12 150 1,800.00

Baldes c/u 4 50 200.00

Cucharones Juegos 12 100 1,200.00

Cuchillos Juegos 12 80 960.00

Estufas c/u 3 1000 3,000.00

Hornos c/u 2 1000 2,000.00

Batidoras c/u 4 300 1,200.00


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dCosto

unitario Total

Licuadoras c/u 4 300 1,200.00

Percoladoras Grandes c/u 4 300 1,200.00

Freideras de pollos c/u 1 1200 1,200.00

Tablas picadoras Juegos 12 50 600.00

Molinos c/u 5 100 500.00

Lavaplatos c/u 2 1000 2,000.00

Ventiladores de pared c/u 5 300 1,500.00

Extractor de humo c/u 4 500 2,000.00

Extractor de jugos c/u 3 200 600.00

Refrigeradoras c/u 2 1000 2,000.00

Freezer c/u 2 1500 3,000.00

Oasis c/u 2 500 1,000.00

Mesas grandes de cocina con formica para cocinar c/u 3 800

2,400.00

Gabetero de bar c/u 1 1000 1,000.00

Mueble de bar c/u 1 1000 1,000.00

Sillas para restaurante Juegos 10 300 3,000.00

Sillas para Bar Juegos 3 300 900.00

Servilleteros c/u 10 30 300.00

Lámparas de techo c/u 5 300 1,500.00

Cortinas Juegos 10 100 1,000.00

Manteles Juegos 15 100 1,500.00

Floreros c/u 15 50 750.00

Gabeteros aéreos c/u 2 1000 2,000.00

Mesas de restaurante c/u 10 200 2,000.00Chineros c/u 2 1000


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dCosto

unitario Total2,000.00

Televisor c/u 1 1000 1,000.00

Equipo de sonido y parlantes de sonido c/u 1 1140 1,140.00

Total 63,000.00

Fuente: Estudio de factibilidad Turicentro, Oasis San José, 1999

Con el objetivo de ampliar la capacidad de atención al cliente; se ampliaría el tamaño del área de restaurante y cocina con una inversión de L. 123,000.00 en la segunda fase del proyecto en el año 2002.

1.2 Capital de Trabajo

Con el objetivo de iniciar con la fase de operación del proyecto, el capital que en efectivo que ocuparía el Sr. López para iniciar el trabajo era de L. 30,700.00 los cuales servirían para invertir en el proyecto de forma tal que se iniciasen las acciones pertinentes con el flujo adecuado de efectivo.

En la segunda fase del proyecto siempre se solicitaría fondos para capital de trabajo, por un monto de L. 61,400.00 los cuales serían utilizados para gastos varios en el área administrativa, gerencial, capacitaciones u otros pertinentes al proceso mismo del proyecto.

Se contemplan también L. 19,800.00 por concepto de otros insumos, los cuales se esperaría fueran utilizados para el área de mantenimiento, cocina, lavandería y/o bodegas.

II. Costos Totales

2.1Costos de Producción:

Recursos humanos:

El área de producción está compuesta por el personal de cocina, mantenimiento, choferes, guías turísticos, aseo y restaurante. El monto que se hubiera destinado para esta área es de L. 267,120.00 calculando 14


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suelos por empleado y valorando el 20% por concepto de beneficios laborales. Ver cuadro 10.

Cuadro 10. Salarios de personal de producción


unitario TotalCamarera c/u 14 1,000.00 14,000.00Lavanderas c/u 14 900.00 12,600.00Vigilante c/u 14 1,000.00 14,000.00Operario de mantenimiento c/u 14 1,500.00 21,000.00Cheff de cocina c/u 14 2,000.00 28,000.00Ayudantes de cocina c/u 28 1,500.00 42,000.00Meseros c/u 28 750.00 21,000.00Guías turísticos c/u 56 950.00 53,200.00Motoristas c/u 28 600.00 16,800.00Sub-Total L. 222,600.00 20% Derechos laborales L. 44,520.00Total (ST + DL) L. 267,120.00

Como se puede observar en el flujo financiero del proyecto en la etapa 1; existe un aumento gradual del 8% de la partida asignada para costos de personal administrativo y de producción en el año 2 y 3 (2000 y 2001) por efectos de mejorar la calidad del servicio y atención al personal que laboraría en el Turicentro, Oasis San José.

En la etapa 2 se contemplaba la ampliación del personal de servicio y administración al doble de su capacidad. Siempre en el año 2002 existiría el aumento del 8% para la partida de aumentos salariales.

Materiales e insumos:

En la etapa 1 del proyecto se tenía contemplado el monto de L. 202,752.00 para compras de insumos de cocina y restaurante empezando en el año 1 del proyecto. En el año 2 y 3 existirían aumentos del 8%, de acuerdo a la inflación reportada por el Banco Central de Honduras (BCH) de los costos para esta área.

Siempre en el año 2002 se mantendría el aumento por inflación del 8% a los costos, sin embargo debido al crecimiento en tamaño de la empresa se incrementaría al doble los costos de esta línea, en la etapa II.

Mantenimiento y Servicios Públicos:Análisis de Evaluación Financiera. Turicentro – Oasis San José. 1999 - 2007

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En el primer año del proyecto en la etapa 1 se contemplaba como costos de producción la cantidad de L. 81,360.00 los cuales serías destinados para el pago de teléfono, energía eléctrica, insumos de mantenimiento, etc. Al igual que las otras actividades el aumento para el año 2 y 3 hubiese sido del 8% por concepto de inflación.

Con la ampliación de la segunda etapa, los costos de mantenimiento y servicios públicos hubiesen sido de L. 240,549.63 (Año 2002) manteniéndose constante el aumento a los precios en los años subsiguientes por concepto de la inflación.

2.2 Costos administrativos

Gerencia de operación

En la etapa I del proyecto, el Oasis San José tenía contemplado la contratación de (1) gerente administrador y un (1) contador, con el objeto de velar por los aspectos organizativos, administrativos, gerenciales y de control y seguimiento de la empresa al fin de mantener los altos estándares de calidad. A partir del año 1 se ocuparían L. 168,000 para pagos de personal, aumentando en 8% hasta el año 2002 que es cuando se inicia la etapa 2 del proyecto y se aumenta al doble el personal, de tal forma que se contaría con el siguiente personal: Un (1) gerente ejecutivo, un (1) administrador general, un (1) perito mercantil y un (1) auditor. Ver cuadro 11.

Cuadro 11. Personal administrativo en la primera etapa del proyecto


unitario TotalGerente c/u 14 6,000.00 84,000.00Administrador – Contador c/u 14 4,000.00 56,000.00Total L. 140,000.00 20% Derechos laborales L. 28,000.00Total (ST + DL) L. 168,000.00

Depreciación de equipo e infraestructura


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De acuerdo al estudio de factibilidad del Turicentro 1998, se estima que los costos de depreciación anual serían de L. 47,500.00 aumentando al doble en la segunda etapa del proyecto y de allí se mantendrían constantes hasta el año 2007. Cabe destacar que para efectos de este estudio de análisis financiero se consideran estos datos como cierto, esperando que los mismos fueron apropiadamente analizados cuando se elaboró el estudio de factibilidad.

Energía y combustibles

En los costos administrativos se incluía el gasto en la factura energética y combustibles para uso de los vehículos y equipo de mantenimiento. El costo para este rubro era de L.75,600 en el año 1 del proyecto, aumentado al 8% de inflación hasta el año 2002 que se duplica en su totalidad este costo por efectos de la segunda etapa del proyecto.

Papelería y otros gastos

Se tenía contemplado en la partida de otros gastos, la compra de materiales de papelería, tintas y otros insumos necesarios para el buen funcionamiento administrativo del proyecto. El costo en el primer año asignado era de L.60, 000.00 con un aumento gradual del 8% y doblándose en el año 2002.

Impuesto de bienes inmuebles

Se estimaba el pago de bienes inmuebles a la alcaldía municipal de Guinope en L. 10,000.00 en el año 1999 aumentando al 8% , finalizando en el año 2007 con el pago de L.37,018.60. Si el proyecto se hubiese realizado tal y como estaba planificado y programado la alcaldía se hubiese agenciado el monto de L. 217,287.16 por concepto de pago de bienes inmuebles. Este dato en el estudio de factibilidad fue estimado. Sin embargo el Turicentro se hubiese apegado a todo lo contemplado en los planes de arbitrios correspondientes.

Publicidad

Con el fin de que el Turicentro hubiese hecho promoción a nivel local, regional y nacional se contemplaba el costo promocional en L. 48,000.00 para el año 1 del proyecto y consistía en la edición de afiches, trifolios, calendarios, tarjetas, anuncios radiales y suscripción de página web. Siempre estaba estipulado el aumento del 8% por efectos de aumentar la publicidad. Ver cuadro 12.


17

Cuadro 12. Publicidad efectuada para la primera etapa del proyecto


unitario TotalAfiches c/u 1500 5.00 7,500.00Trifolios c/u 1500 5.00 7,500.00Calendarios c/u 1500 10.00 15,000.00Tarjetas c/u 1500 2.00 3,000.00Sitio Web. Suscripción c/u 1 10,000.00 10,000.00Anuncios radiales c/u 200 25.00 5,000.00Total L. 48,000.00

En la segunda etapa del proyecto se esperaba que el costo por efectos de promoción aumentara a L. 655,000.00 y con el consecuente aumento del 8% para ampliar la capacidad promocional. Ver cuadro 13.

Cuadro 13. Publicidad efectuada para la segunda etapa del proyecto


unitario TotalAfiches c/u 2000 7.00 14,000.00Trifolios c/u 2000 7.00 14,000.00Calendarios c/u 2000 10.00 20,000.00Tarjetas c/u 10000 2.00 20,000.00Anuncios radiales c/u 1825 20.00 36,500.00Artículos promocionales c/u 100 30.00 3,000.00Anuncios televisivos c/u 365 1,500.00 547,500.00Total L. 655,000.00

2.3Costos por intereses bancarios

Para la primera etapa del proyecto, el Señor López tenía contemplado optar a un financiamiento por el monto de L. 1, 926,700.00 con los cuales realizaría las labores de construcción, equipamiento y mueblería del Turicentro: Oasis San José. El crédito que solicitaría el Señor López de la institución financiera se esperaba fuese a una tasa de interés del 30% anual a 9 años plazo para amortizar la deuda a una cuota fija anual de L. 638,191.00. Ver cuadro 14.

Cuadro 14. Financiamiento para la primera etapa del proyecto al 30% en 9 años

Año Saldo Deuda Cuota Interés Amortización

deudaAnálisis de Evaluación Financiera. Turicentro – Oasis San José. 1999 - 2007

18

1999 1926,700.0

0 638,191 578,010 60,1812000 1866,519 638,191 559,956 78,2362001 1788,283 638,191 536,485 101,7062002 1686,577 638,191 505,973 132,2182003 1554,359 638,191 466,308 171,8832004 1382,476 638,191 414,743 223,4482005 1159,027 638,191 347,708 290,4832006 868,544 638,191 260,563 377,6282007 490,916 638,191 147,275 490,916

Total 5743,721 3817,021 1926,700

Cuota 638,191

En la etapa II de la operación del proyecto, se contemplaba refinanciar la deuda solicitando una ampliación a la misma por el monto de L. 5, 209,800.00. a una tasa de interés del 30% a 6 años plazo con amortización de deuda en cuotas fijas de L.1,971,359.00. Ver cuadro 15.

Cuadro 15. Financiamiento al 30% en 6 años para la II etapa de Operación

Año Saldo Deuda Cuota Interés Amortización deuda

2002 5209,800.00 1971,359 1562,940.0

0 408,418.61

2003 4801,381 1971,359 1440,414.4

2 530,944.19

2004 4270,437 1971,359 1281,131.1

6 690,227.45

2005 3580,210 1971,359 1074,062.9

3 897,295.68

2006 2682,914 1971,359 804,874.2

2 1166,484.3

8

2007 1516,430 1971,359 454,928.9

1 1516,429.7

0

0 1971,359 0.00 1971,358.6

1

Total 13799,510 6618,351.64 7181,158.6

1

Cuota

L.1971,358.61

Cabe destacar que la forma de pago del Señor López a la institución crediticia dependía de los acuerdos y/o convenios que se hubiese suscrito con la misma de


19

haberse ejecutado el proyecto y por consiguiente solicitado y aprobado el financiamiento.

2.4Impuestos

De acuerdo al artículo 5, del capítulo I del decreto No. 314-98 o la ley de incentivos al turismo; quedan exonerados del Impuesto sobre la renta los negocios orientados al turismo alternativo. Por esta razón en el flujo financiero del proyecto no se demuestra.

Por concepto de impuestos sobre ventas, se determina el cobro del 12% anual de acuerdo a los ingresos percibidos del proyecto.

III. Ingresos

3.1 Por Habitaciones

Se aumenta el número de habitaciones de siete (7) a veintidós (22), las primera siete son las que se construyeron en la primera etapa y las otras quince (15) anexas son cabañas estilo colonial adyacentes al hotel. El precio que se cobraría por las habitaciones y las cabañas es el siguiente:

Habitaciones dobles del hotel: Cada habitación tendría un ingreso diario de $ 80.00 ya que son de tipo doble. Se esperaba que la anuencia de turistas a cada una de ella correspondiera al 80% del tiempo. Es decir que cada habitación por lo menos estaría ocupada 292 días al año. Esto corresponde a un ingreso al año de $ 23,360.00/año.

Cabañas de tipo colonial: Estas cabañas iban a estar condicionadas con sala-comedor, cocina, dos dormitorios, baño, garaje y servicio exterior de pileta. Dichas cabañas. El precio de esta cabaña era de $150.00 diarios y se esperaba que estuviesen ocupados el 80% del tiempo o 292 días al año. Esto corresponde al año de $ 43,800.00. Ver cuadro 16

Cuadro 16. Ingresos por alquiler diario en segunda etapa del proyecto


20


unitario Total

Habitaciones dobles de hoteldía/

habitación 2044 1,505.60 3077,446.40Cabañas estilo colonial día/ cabaña 4380 2,823.00 12364,740.00Total L. 15442,186.40

Se esperaba que tanto las habitaciones dobles del hotel y las cabañas de tipo colonial tuvieran un aumento del 2% anual de ingreso al Turicentro Oasis San José de tal forma que en año 2007 las habitaciones estuvieran ocupadas en por lo menos el 90% del tiempo establecido.

3.2 Por Alimentación y Bebida

En cuanto al consumo dentro del hotel se esperaba que cada turista que ingresara poseyera un consumo de $ 8.00 diarios o L.110.00 a un cambio de divisa en la primera etapa de L.13.72/ por cada unidad monetaria de dólar ($) para la primera etapa. Se esperaba un ingreso mensual de 252 turistas los que dejaría al mes en concepto de ingresos por bebidas y alimentación L. 28,160.00 y al año L. 337,920.00.

En la segunda etapa se esperaba aumentar la capacidad de recepción de turistas en 9734 turistas por año, los que se esperaba tuvieran un consumo promedio de $ 20.00 diarios por concepto de alimentación y bebida. Esto significa que con el cambio de la divisa al L.18.82 por dólar, el ingreso por esta área sería de L.3, 663,877.6. Se esperaba aumentar en un 10% el consumo de alimentación y bebida anual por parte de los turistas. Ver cuadro 17

Cuadro 17. Ingresos por alimentación y bebidas II etapa


unitario TotalIngresos por concepto de alimentación y bebida consumo diario 9734 376.40 3663,877.60Total L. 3663,877.60

3.3 Eventos Especiales

Se esperaba que el Turicentro, Oasis San José, ofreciera los servicios de:


21

a. Celebraciones especiales: Esta se hubiese realizado en el Sitio denominado Quebrada Grande, el que fuera acondicionado para la realización de cumpleaños, parrilladas, fiestas de amigos y/o graduaciones, entre otras.

b. Paquetes turísticos: Se contemplaba la realización de camitas, giras a la reserva del Cerro Grande a un costo del turista de $5.00. Y la realización de giras a lugares vecinos como el Montserrat, el Uyuca, a un costo de $10.00 por turista

La realización de esta actividad hubiese generado la cantidad de L. 517,874.80 para el primer año del proyecto aumentando a un 20% anual. Ver cuadro 18

Cuadro 18. Ingresos por la realización de eventos especiales


unitario TotalCelebraciones en Quebrada Grande (Parque de Ana Raquel)Celebraciones de cumpleaños Unidad 48 1,000.00 48,000.00Graduaciones Unidad 6 1,000.00 6,000.00Parrilladas con conjuntos Unidad 96 1,200.00 115,200.00Despedidas de fin de año de empresas privadas Unidad 20 2,000.00 40,000.00Paquetes Turísticos (Cerro Grande, contexto regional)* Paseos en Cerro Grande con guías día/turista 1512 68.05 102,891.60*Giras turísticos al closter del turismo de la región del Yeguare día/turista

1512 136.10 205,783.20

Total L. 517,874.80

IV. Flujo Financiero del Proyecto

En todo proyecto a realizarse el flujo financiero es importante realizar ya que este: a). Determina la diferencia entre los costos y los ingresos anuales del proyecto


22

evaluando su factibilidad. b). visualiza los costos y beneficios generados durante la vida útil del proyecto. c) Indica cualquier año del flujo que sea negativo y que puede afectar la factibilidad. d) Proporciona la base para calcular VAN, TIR, R B/C

De acuerdo al cuadro 19 del análisis financiero del proyecto se puede establecer lo siguiente:

El Flujo Neto de Efectivo actualizado refleja que el Señor López dejo de percibir en el período 1999 al 2007 la suma de OCHENTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS MIL CIENTO SETENTA CON 0/78 LEMPIRAS (L.83,992,170.78). En el cuadro 20 se especifica lo que hubiera sido la ganancia neta de efectivo por año.

El Valor Actual Neto VAN (Valor actualizado de los beneficios menos el valor actualizado de los costos descontados a la tasa de descuento o TREMA del 50%) que hubiese obtenido la empresa Turicentro a valores actualizados, durante la vida útil del proyecto, si este se hubiese realizado conforme a lo planificado es de: Siete millones trescientos treinta y nueve mil ochocientos ocho con 0/20 lempiras (L.7, 339,808.20), lo que indica que la realización del proyecto era notoriamente rentable.

El rendimiento de los fondos invertidos que el empresario hubiese esperado; expresado en la tasa interna de retorno (tasa de rendimiento) TIR, es del 352%.

La Relación Beneficio Costo, RB/C es decir que por cada lempira que el Señor López hubiese invertido al proyecto en términos de costos e inversión comparado con los ingresos percibidos es de 2.69.

Como es común en todo proyecto la primera etapa que es de 3 años de 1999 hasta el 2001, los ingresos netos percibidos de L. 946,112.05 hubiesen sido notablemente menores que en la etapa 2 en la cual se hubieran obtenido rendimientos netos promedio de L. 13, 841,009.79.


Cuadro 19. Flujo Neto de efectivo, Turicentro: Oasis San José, Proyectado de 1999 hasta el 2007

CONCEPTO PERIODO ANUALAño 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

- Inversión Total con financiamiento

2000,000.00

5209,800.00

1.1.1Terrenos 73,300.

00

1.2.1Construcciones y Obras Civiles

1275,000.00

1.2.2 Maquinaria y Equipo

425,000.00

850,000.00

1.2.3 Muebles y equipo de habitación

88,200.00

352,800.00

1.2.4. Mobiliario y equipo de administración

20,000.00

40,000.00

1.2.5. Mobiliario y equipo en general

15,000.00

30,000.00

1.2.6 Equipo de cocina y restaurante

63,000.00

126,000.00

1.2.7 Capital de trabajo

30,700.00 61,400.00

1.2.8 Otros insumos 9,800.00

19,600.00

1.2.9 Oficinas, área de lavandería y bodega

300,000.00

1.2.10 Gimnasio 200,000.00

1.2.11 Cabañas



3000,000.00

1.2.12 Muelle de concreto

50,000.00

1.2.13 Cancha de voleibol de playa

100,000.00

1.2.14 Helipuerto 80,000.00

Costos Totales 2000,000.0

0 1538,342.

00 1593,314.

21 1648,712

.24 4997,791.6

4 5062,310.9

3 5096,309.7

4 4817,453.1

3 4665,952.5

8 4406,172.

13

Costos de Producción 551,232.

00 595,330.

56 642,957

.00 1388,787.1

3 1499,890.1

0 1619,881.3

1 1749,471.8

1 1889,429.5

6 2040,583.

92

Insumos de cocina y restaurante

202,752.00

218,972.16

236,489.93

510,818.25

551,683.72

595,818.41

643,483.89

694,962.60

750,559.60

Mantenimiento 36,000.

00 38,880.

00 41,990

.40 90,699.2

6 97,955.2

1 105,791.6

2 114,254.9

5 123,395.3

5 133,266.9

8

Teléfonos y servicios públicos

45,360.00

48,988.80

52,907.90

114,281.07

123,423.56

133,297.44

143,961.24

155,478.14

167,916.39

Recursos Humanos

267,120.00

288,489.60

311,568.77

672,988.54

726,827.62

784,973.83

847,771.74

915,593.48

988,840.96

Costos Administrativos

409,100.00

438,028.00

469,270.24

1540,091.37

1655,698.68

1780,554.57

1915,398.94

2061,030.85

2218,313.32

Personal administrativo

168,000.00

181,440.00

195,955.20

423,263.23

457,124.29

493,694.23

533,189.77

575,844.95

621,912.55

Energía eléctrica y combustibles

75,600.00

81,648.00

88,179.84

190,468.45

205,705.93

222,162.41

239,935.40

259,130.23

279,860.65

Otros gastos 60,000.00

64,800.00

69,984.00

151,165.44

163,258.68

176,319.37

190,424.92

205,658.91

222,111.63

Depreciación 47,500.00

47,500.00

47,500.00

95,000.00

95,000.00

95,000.00

95,000.00

95,000.00

95,000.00



Impuesto bienes inmuebles

10,000.00

10,800.00

11,664.00

25,194.24

27,209.78

29,386.56

31,737.49

34,276.49

37,018.60

Publicidad 48,000.00

51,840.00

55,987.20

655,000.00

707,400.00

763,992.00

825,111.36

891,120.27

962,409.89

Costos por intereses bancarios

578,010.00

559,955.65

536,484.99

2068,913.14

1906,722.15

1695,873.86

1152,582.38

715,492.17

147,274.89

+ Ingresos 1823,594.

80 2253,599.

76 2541,10

4.71 20000,951.6

5 20855,160.6

7 21787,980.

85 22810,358.7

0 23935,041.

41 25176,899.

93

Por Habitación 967,800.00

1209,750.00

1330,725.00

15442,186.40

15751,030.13

16066,050.73

16387,371.75

16715,119.18

17049,421.56

Alimentación y bebida 337,920.00

422,400.00

464,640.00

3663,877.60

4030,265.36

4433,291.90

4876,621.09

5364,283.19

5900,711.51

Otros (Eventos especiales)

517,874.80

621,449.76

745,739.71

894,887.65

1073,865.19

1288,638.22

1546,365.87

1855,639.04

2226,766.85

Utilidad Bruta -2000,000.00 285,252.

80 660,285.

55 892,392

.47 9793,360.0

2 15792,849.7

5 16691,671.1

1 17992,905.5

6 19269,088.8

4 20770,727.

80 Impuesto sobre

ventas 12% 218,831.

38 270,431.

97 304,932

.57 2400,114.2

0 2502,619.2

8 2614,557.7

0 2737,243.0

4 2872,204.9

7 3021,227.

99

Utilidad o pérdida Neta

-2000,000.00

66,421.42

389,853.58

587,459.91

7393,245.82

13290,230.47

14077,113.41

15255,662.52

16396,883.87

17749,499.81

+ Depreciación/ Amortización Activos

47,500.00

47,500.00

47,500.00

95,000.00

95,000.00

95,000.00

95,000.00

95,000.00

95,000.00

= Flujo Neto de Efectivo

-2000,000.00

113,921.42

437,353.58

634,959.91

7488,245.82

13385,230.47

14172,113.41

15350,662.52

16491,883.87

17844,499.81

*Crédito 1926,700.0

0 5209,800.00

*Pago Principal 60,181.

17 78,235.

52 101,70

6.18 540,636.64

702,827.63

913,675.91

1187,778.69

1544,112.29

2007,345.98

= Flujo Neto Actualizado

-73,300.00

53,740.25

359,118.06

533,253.73

12157,409.18

12682,402.84

13258,437.49

14162,883.83

14947,771.57

15837,153.83


Cuadro 20. Ganancia neta de efectivo por año

V. Conclusiones y Recomendaciones

El proyecto perfilado en el año 1998, si se hubiese ejecutado el mismo obtendría una alta rentabilidad financiera, así como sustanciales ganancias netas efectivas al empresario turístico Mario López.

La información presentada en este estudio financiero estuvo basada en el estudio de factibilidad del Turicentro, Oasis San José.

Se recomienda al Señor López que continúe con sus aspiraciones a la operación del hotel turístico, Oasis San José, ya que dicho negocio es altamente rentable, como se demuestra en los indicadores del flujo financiero del presente estudio.


Año de proyecto Ganancia Neta de efectivo

Año 1999 53,740.25Año 2000 359,118.06Año 2001 533,253.73Año 2002 12,157,409.18Año 2003 12,682,402.84Año 2004 13,258,437.49Año 2005 14,162,883.83Año 2006 14,947,771.57Año 2007 15,837,153.83TOTAL L.83,992,170.78

Se recomienda realizar un nuevo perfil de pre factibilidad del proyecto actualizado para arrancar una nueva fase del proyecto soñado por el Señor López.

Los fines del presente estudio de análisis financiero del proyecto están basados estrictamente en determinar lo que hubiese sido la rentabilidad del proyecto.

VI. BIBLIOGRAFÍA

1. The Official Travel of Honduras C.A. Vol 12, Number 1, summer – autumn 2006.

2. La Gaceta. Decreto No. 314-98. Ley de incentivos al turismo. Honduras, 1999.

3. López, Mario. Estudio de factibilidad, Turicentro, Oasis San José, Guinope, Honduras. 1988.

4. Nassir Sapag Chaín. Proyectos de Inversión. Formulación y Evaluación. Pearson Educación de México S.A. de C.V., 2007.

5. Rosales Posas, Ramón. Formulación y evaluación de proyectos – San José: ICAP, 1999. 217 pag.


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