27-02-14 12:08Revista Fojas | Aclaracin y rectificacin de ttulos. En especial, deslindes y superficie.

Pgina 1 de 5http://fojas.conservadores.cl/articulos/aclaracion-y-rectificacion-de-titulos-en-especial-deslindes-y-superficie

Nelson Gutirrez GonzlezConservador de Bienes Races de Coronel

Buscar

Portada Artculos Aclaracin y rectificacin de ttulos. En especial, deslindes y superficie.

Aclaracin y rectificacin de ttulos. En especial, deslindes y superficie.

Recientemente, hemos conocido un fallo (1) por medio del cual la Ilustrsima Corte de Apelaciones de la Serena, revocandola sentencia de primera instancia, ha ordenado al Conservador de Bienes Races de dicha ciudad, efecte, al margen dedeterminadas inscripciones de dominio, la anotacin subinscripcin de que la superficie del predio amparado por dichasinscripciones (originalmente de 2000 hs.) es de 9000 hs. aproximadamente.

El problema resuelto por este fallo dice relacin con la inexistencia en nuestra normativa registral de un sistema quepermita resolver adecuadamente, entre otros aspectos, la falta de determinacin de superficie de los predios o inmuebleque acceden al Registro para su inscripcin.

Desde luego, el art. 78 del Reglamento de Registro del Conservador de Bienes Races, relativo a los requisitos quecontendr la inscripcin de ttulos de propiedad y de derechos reales, no hace exigible consignar la superficie ni cabida delos bienes races y solo obliga a consignar en su nmero cuarto: el nombre y linderos del fundo.

Es de comn ocurrencia que aparezcan o se produzcan distorsiones, diferencias o discordancias entre los datos que aportala inscripcin registral sobre todo si es de antigua data con respecto a las caractersticas actuales del inmueble sobre elque recaen.

Tngase presente que el reglamento aludido no especifica que debe entenderse por linderos, lo que ha permitido que secitan como tales, accidentes geogrficos, cercos, nombres de vecinos, zanjas, ros, canales o bosques que con eltranscurso de los aos van sufriendo notables mutaciones y van creando problemas, los que gracias a la tcnica en materiacartogrfica, topogrfica y satelital, van encontrando soluciones que ponen en duda y obsolescencia documentos, planos,antecedentes y tcnicas de medicin de muy antigua data.

En Espaa, pese a contar con un sistema registral de folio real, con catastro y con tcnicas de registracin modernas yeficientes, el problema en la imprecisin de superficie y deslindes an subsiste, sobre todo en zonas rurales y se hasolucionado a travs del mecanismo de las denominadas Actas de Notoriedad y de los Expedientes de Dominio (Artculos200, 201,203, 204 Ley Hipotecaria y artculos 272 y siguientes del Reglamento de la Ley Hipotecaria), medios a travs delos cuales se podr hacer constar en el Registro la mayor cabida de fincas ya inscritas.

En el caso de las Actas de Notoriedad se da la caracterstica de ser un procedimiento mixto ya que se inicia ante el Notariodel lugar donde radica la finca y termina con la intervencin del Juez de primera instancia, quien una vez odo al MinisterioFiscal, dictar un auto, aprobando o denegando el Acta. Previamente deber describirse el inmueble y citar el domicilio delas personas de quien proceden los bienes, as como de las dems personas que hayan de ser notificadas.

27-02-14 12:08Revista Fojas | Aclaracin y rectificacin de ttulos. En especial, deslindes y superficie.

Pgina 2 de 5http://fojas.conservadores.cl/articulos/aclaracion-y-rectificacion-de-titulos-en-especial-deslindes-y-superficie

En el caso del Expediente de Dominio, se trata de un procedimiento judicial, similar a los de jurisdiccin voluntaria quetiene por objeto, registrar los excesos de cabida y adems acreditar la adquisicin del dominio a los efectos deproporcionar un titulo inmatriculador y sirviendo tambin para reanudar el tracto registral interrumpido.

Sumariamente, conoce de l el Juez de primera instancia donde radica la finca objeto del trmite, se requiere la descripcindel inmueble con sus cargas o gravmenes, informacin del catastro, pruebas que se proponen para acreditar lo pedido, ylo mas importante, a nuestro juicio, la designacin de los propietarios de los predios colindantes, a quienes se les debercitar personalmente o por escrito, etc., etc.

Odo el Ministerio Pblico y los posibles interesados o afectados y rendidas todas las pruebas, el Juez dicta una resolucinjudicial en la forma de auto por la que se determina acceder o no a lo solicitado. Auto que es apelable en ambos efectos.

Complementando estas normas de la Ley Hipotecaria y de su Reglamento la Ley nmero trece de 30 de Diciembre de 1996publicada en el B.O.E. N 315 del 31 de Diciembre de 1996 en su seccin cuarta trata de la Referencia Catastral y en suarticulo 53 N 7 establece que en lo sucesivo, no se inmatricular ninguna finca en el Registro si no se aporta junto altitulo inmatriculador certificacin catastral descriptiva y grafica de la finca, en trminos totalmente coincidentes con ladescripcin de sta en dicho titulo.-

Y en el nmero diez establece: la modificacin de superficie o la rectificacin de linderos fijos o de tal naturaleza quehagan dudar de la identidad de la finca podr efectuarse en virtud de acta notarial de presencia y notoriedad que incorporeun plano de situacin a la misma escala que la que obra en el catastro, e informe de tcnico competente sobre sumedicin, superficie y linderos. Dicha acta se ajustar en su tramitacin a lo prevenido en el articulo 203 de la LeyHipotecaria a excepcin de lo previsto en su regla octava.

Desde luego que Espaa tiene una ventaja al contar con una Institucin formidable que ayuda a la ordenacin territorial yque es el Catastro Inmobiliario, que es un Registro Administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que sedescriben los bienes inmuebles rsticos y urbanos y cuya finalidad primordial es de justicia tributaria.

Sera ilusorio pretender contar con un Catastro Inmobiliario como el espaol, Chile aun no puede darse ese lujo pero sihacer presente que nuestro Servicio de Impuestos Internos cuenta con un Catastro que tambin persigue fines fiscales ytributarios y al cual los Conservadores de Bienes Races contribuimos a fortalecer a travs del mecanismo del formulario2890, pues al practicar una inscripcin en el Registro de Propiedad, el Conservador debe remitir obligatoriamente elreferido formulario, con los antecedentes mas importantes del predio inscrito entre los cuales destaca el nmero del rol deavalo que le corresponde en el catastro. Lo mismo sucede, al exigir los certificados de Asignacin de Rol de avalo entrmite, en los casos de subdivisin de la propiedad.

Asimismo, los Conservadores de Bienes Races ratifican los datos del catastro a travs de un programa de aplicacin deconsulta catastral, recientemente creado por el Servicio de Impuestos Internos, que se materializa en una solicitud demodificacin de antecedentes y en virtud de la cual, el Conservador de Bienes Races debe confirmar o rechazar a laoficina virtual del Servicio, datos relativos al rut, nombre del titular, fecha de inscripcin, fojas, nmero, ao de inscripcin,nmero del rol, direccin y comuna.

El Servicio de Impuestos Internos, otorga actualmente lo que podramos denominar un certificado de amparo deinscripcin por el que se atribuye un rol de avalo, direccin correspondiente al bien raz, nombre y rut del titular opropietario, destino de la propiedad, avalo y su eventual exencin, superficie del terreno y superficie de la construccin,con la firma virtual del Subdirector de Avaluaciones del Servicio de Impuestos Internos.

En definitiva, el catastro territorial de bienes races a cargo del Servicio de Impuestos Internos, constituye en la actualidadun adecuado registro de la propiedad inmobiliaria existente en el pas, que proporciona informacin bastante exacta acercade la ubicacin, superficie, deslindes, uso o destino del predio, tasacin para fines de tributacin e identificacin de lospropietarios. (2)

Es del caso sealar que en materia de subdivisin predial urbana y agrcola se obra con sujecin a planos autorizados porlas Direcciones de Obras Municipales y por los departamentos tcnicos del Servicio Agrcola y Ganadero, respectivamente.

Tambin se accede al Registro a base de planos en las asignaciones y ventas de inmuebles sociales que se comercializan atravs de los Serviu. Y, tratndose de la Propiedad Horizontal, hoy del Rgimen de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 19.537)

27-02-14 12:08Revista Fojas | Aclaracin y rectificacin de ttulos. En especial, deslindes y superficie.

Pgina 3 de 5http://fojas.conservadores.cl/articulos/aclaracion-y-rectificacion-de-titulos-en-especial-deslindes-y-superficie

travs de los Serviu. Y, tratndose de la Propiedad Horizontal, hoy del Rgimen de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 19.537)que tiene normas especiales que configuran un remedo de folio real, reglas especiales obligan a la inscripcin de un planodel suelo y del edificio y que es autorizado por la autoridad administrativa y municipal y que es exacto. Es decir seconfigura un verdadero catastro del inmueble o edificio dividido por pisos y departamentos.

Por ltimo, en materia de constitucin de Dominio reglamentado por el D.L. 2.695 sobre saneamiento de Dominio de lapequea propiedad rstica y urbana en los planos se est usando proyeccin U.T.M. la misma que se utiliza en los planosde constitucin de la concesin minera.

De tal suerte que el uso obligatorio de todos estos planos implica que las posibilidades de imperfeccin en laindividualizacin y superficie de los inmuebles, va desapareciendo.

En nuestra legislacin, el art. 842 del Cdigo Civil, que consagra la servidumbre de Demarcacin y Cerramiento (art. 844C.C.), a nuestro juicio, permitira en cierta medida solucionar el problema, puesto que habilitara al titular o poseedorinscrito solicitar directamente al Tribunal la determinacin de sus deslindes declarando su aumento o disminucin concurriendo con los respectivos dueos de los predios colindantes en una escritura pblica y hacindose la demarcacin aexpensas comunes.

La referida accin de Demarcacin supone que no existan en el terreno linderos o hitos que determinen la lnea deseparacin de los predios o que estos han desaparecido o han sufrido mutaciones o no han sido antes demarcados.

La precisin en la determinacin de los deslindes y superficie de un predio es vital puesto que stos fijan, en el planohorizontal, la extensin material del derecho real de dominio, lo que significa que el dueo de un predio lo es de todo elterreno comprendido dentro de los deslindes o limites de ste. En definitiva, los deslindes permiten la individualizacin delpredio y la determinacin de que se trata de una cosa singular. Permiten en definitiva, la consagracin del principioRegistral de la Especialidad y determinacin del inmueble. Es decir, tanto el inmueble inscrito como los derechos reales quepueden existir se recojan en el Registro de un modo claro, determinado e indubitado.-

Pero, el problema subsiste es de difcil resolucin cuando por ejemplo el titular poseedor inscrito de un bien raz lo lotea ste es objeto de una divisin, la que debe sealar necesariamente la superficie que no est consignada en lainscripcin para conformarse con las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construccin y su Ordenanza o laaplicacin de las normas del Decreto Ley 3.516 sobre divisin de predios rsticos. (3)

En el caso especifico de planos en los cuales se consigna una superficie mayor que la que seala la respectiva inscripcinde dominio, nosotros postulamos su rechazo a su agregacin al Registro y la consiguiente y pretendida subinscripcin demodificacin de superficie. Y ello, por que podran verse perjudicados o amagados los derechos de terceros,especficamente los derechos de los propietarios de los predios colindantes, salvo que estos concurran declarando enescritura publica su conformidad con las modificaciones o alteraciones propuestas. O como alternativa, aceptarse unadiferencia no mayor a un diez por ciento (10%) de superficie, aplicando analgicamente lo dispuesto en los artculos 1831,1832 y 1833 del Cdigo Civil. (4)

En el caso del fallo en comento, el Conservador de Bienes Races que fue objeto de la solicitud de aclaracin y rectificacinde un terreno, a nuestro juicio, actu bien al negarse y en definitiva, permitir que el problema se radicara dondecorresponde, los Tribunales de Justicia. En efecto, si bien el o los solicitantes de la rectificacin de superficie, comuneros enel dominio, plasmaron su solicitud en una Escritura pblica, sta declaracin continua siendo una declaracin unilateral devoluntad, la que no resguarda en absoluto los derechos de los poseedores colindantes, quienes pueden verse perjudicadoscon un aumentos significativo de la superficie de un predio, en desmedro de ellos.

En la especie, el predio en cuestin, originalmente, tena mas o menos 2.000 hectreas ms 15 posesiones equivalentesla que fue sustituida por 9.094 hectreas y fue adquirido como especie o cuerpo cierto por lo que si bien carece derelevancia la diferencia de superficie que pueda producirse entre las partes contratantes (art. 1833 del C.C.), esa diferenciade 7.000 hectreas si puede ser muy significativa y pesar en desmedro de los colindantes y terceros poseedores. Creemosque la exigencia de or o citar a los interesados o colindantes tiene su explicacin y lgica, si consideramos lo siguiente:

1) Los procedimientos establecidos en el Derecho Espaol precedentemente analizados, cuales son los Expedientes deDominio y las Actas de Notoriedad en las que debe citarse, en un caso, adems de los titulares de los predios colindantes,a las personas ignoradas a quienes puede perjudicar la inscripcin solicitada por medio de edictos, adems de lascorrespondientes publicaciones (Art. 201 regla 3 L.H.) y en el otro, genricamente citar a las personas que tengan algnderecho sobre la finca, al poseedor de hecho, al portero o a los inquilinos y genricamente a cuantos puedan ostentaralgn derecho sobre la finca (Art. 203 reglas 4 y 5 L.H.).

27-02-14 12:08Revista Fojas | Aclaracin y rectificacin de ttulos. En especial, deslindes y superficie.

Pgina 4 de 5http://fojas.conservadores.cl/articulos/aclaracion-y-rectificacion-de-titulos-en-especial-deslindes-y-superficie

algn derecho sobre la finca (Art. 203 reglas 4 y 5 L.H.).

2) La Doctrina Nacional. En efecto el profesor Domingo Hernndez Emparanza, en la obra citada de la Fundacin Fueyo(pag. 286), entre las medidas de coordinacin susceptibles de adoptarse entre el Registro y el Catastro, sugiere, unprocedimiento administrativo en el que los interesados que no se conformaren con las especificaciones del catastrodeduzcan su reclamacin o accin de rectificacin ante el S.I.I., dentro del plazo que se fije, facultndose al Servicio pararesolver previa audiencia a los colindantes. Contra la resolucin del Servicio, las partes podrn naturalmente recurrir antela justicio ordinaria, en un contencioso administrativo.

3) Por ltimo, el propio texto del art. 842 del Cdigo Civil que contempla la concurrencia genrica de los dueos de lospredios colindantes, para los efectos previstos en dicha disposicin.

El profesor Hernndez sugiere la obligatoriedad de acompaar copia del plano catastral o plano visado por el S.I.I. parapracticar cualquier inscripcin de transferencia de inmuebles. Y plantea que, en caso de disconformidad entre los datosmateriales que consten de los ttulos y los que se consignan en el Catastro, en lo que dice relacin con medidas ydeslindes, debiera drsele preferencia al Catastro. No concordamos con esta ltima afirmacin del profesor Hernndezpuesto que la finalidad del Catastro es exclusivamente fiscal y tributaria y ste an no es perfecto, y el Registro de laPropiedad es el nico Registro que tiene efectos de fe pblica respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienesinmuebles. Adems, en la legislacin comparada, espaola, a propsito del tema se dispone a los solos efectoscatastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurdicosprevalecern, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos. Art. 3 segunda parte de la Ley delCatastro Inmobiliario. Real Decreto 1-2004 del 05 de Marzo, publicado en el B.O.E. N 58 de 08 de marzo de 2004.

En algunos otros casos, las solicitudes de diferencia de cabida o superficie se plantean directamente al Conservador deBienes Races basndose solo en una minuta unilateral y planos en la que se solicita se modifique la superficie del o losinmuebles y el archivo del plano y la consecuente anotacin marginal.

Como tales solicitudes implican la modificacin la complementacin de un titulo inscrito, el asunto debe someterse a ladecisin de los Tribunales, los que han resuelto, acertadamente a nuestro juicio que: Los artculos 52 y 53 delReglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races establecen taxativamente los ttulos que deben y pueden inscribirlos Conservadores requeridos a la practica de dicha actuacin, no encontrndose en tal enumeracin el deber ni la facultadde dichos funcionarios de dar lugar a la inscripcin o anotacin marginal de minutas unilaterales que alleguendocumentos. (5)

Tambin el Conservador de Bienes Races conoce de casos relacionados con problemas de superficies y cabidas cuando elpropietario o loteador subdivide su predio asignndole una superficie mayor que la que refleja el Registro y confeccionaplanos y transfiere o adjudica lotes que no guardan relacin con la superficie de que da cuenta la inscripcin registral.

Como se ha empleado la expresin ms o menos o aproximadamente, la Ilustrsima Corte de Apelaciones deConcepcin, en dos casos de que hemos conocido, ha ordenado a los respectivos Conservadores de Bienes Races que,habiendo rechazado la inscripcin de lotes productos de estas subdivisiones, inscribir, en un caso amparndosefundamentalmente en que Dilucidar si la expresin ms o menos puede comprender la diferencia de superficie anotadaen este caso, no es una materia que corresponda intervenir al Conservador de Bienes Races, si no que ingresa al derechode las partes contratantes o de aquellas a quien pudiere afectar, pero en caso alguno a un funcionario que debe obrar en elmarco de sus facultades normativas del cargo que ejerce. Cabe agregar que en esta sede y procedimiento no se encuentraen discusin la real cabida de un predio, sino las atribuciones del Conservador para no acceder a una inscripcinpropietaria. (6). Y, en el otro caso, Como se aprecia de los ejemplos propuestos por la regla (art. 13 del Reglamento), losvicios y defectos de que adolezca una escritura deben constar en ella misma, aparecer de manifiesto de su simple lectura,de suerte que el funcionario que se niega a efectuar una inscripcin porque la superficie del predio consignada en elinstrumento no concuerda con la indicada en la inscripcin del titulo original, excede sus facultades, no es una materia enque corresponda intervenir al Conservador, sino que ingresa al derecho de las partes que celebran el acto jurdico o deaquellas a quienes pudiese afectar. Cabe agregar que en esta sede y procedimiento no se encuentra en discusin la cabidareal de un predio, sino las atribuciones del Conservador para no acceder a una inscripcin propietaria. (7)

Nos parece que las objeciones de los Conservadores de Bienes Races al rechazo de estas inscripciones obedecen al deseode salvar su responsabilidad ante el evento de que se produzcan eventuales perjuicios a los terceros colindantes u otrosposeedores inscritos y, con el objeto de evitar que se introduzca un elemento que pueda perturbar o alterar la seguridadjurdica inmobiliaria de los terceros poseedores inscritos, seguridad jurdica que es la finalidad fundamental de laInstitucin Registral.

27-02-14 12:08Revista Fojas | Aclaracin y rectificacin de ttulos. En especial, deslindes y superficie.

Pgina 5 de 5http://fojas.conservadores.cl/articulos/aclaracion-y-rectificacion-de-titulos-en-especial-deslindes-y-superficie

Como se puede apreciar, el problema de la exacta determinacin de la superficie y deslindes de los predios es un problemaque debe ser resuelto para evitar frecuentes litigios, juicios y reparos a los ttulos e inscripciones y adems para evitardudas e incertidumbres en la contratacin inmobiliaria lo que impide un desarrollo ms dinmico y eficiente del mercadoinmobiliario.

Una ocasin propicia para solucionar este problema habra sido que se hubiese contemplado su estudio y solucin en elproyecto de Reforma del Sistema Notarial y Registral presentado por la Presidenta de la Republica a travs del Mensaje N1234-355 al H. Congreso Nacional, de fecha 3 de marzo del ao 2008. Pero, desgraciadamente, este y otros problemas decarcter registral que no es del caso sealar por ahora, y que requieren de urgente solucin, no han sido contemplados endicho proyecto.

Pensamos que an es tiempo y que un debate serio e informado de carcter tcnico-cientfico sobre el mencionadoproyecto puede solucionarlos.

Referencias:

1) Sentencia de la Ilustrsima Corte de Apelaciones la Serena de 24 de Octubre de 2007.- Causa Rol N 820-2007,caratulada Vega Etcheverry Pablo en Rep. de Carmen Rosalia Aguirre Villaln y otros (Solicitantes).

2) Estudios sobre Reformas al Cdigo Civil y de Comercio. Cuarta parte. Derecho Registral Inmobiliario. FundacinFernando Fueyo Laneri. Pag. 284.

3) Articulo. Observaciones sobre el rgimen de inscripciones del Registro de Propiedad del C.B.R. en relacin al catastroque lleva el S.I.I.. Csar Fuentes V. Revista de la Asociacin de Notarios y Conservadores de Chile. Enero-Marzo de 2000.pag. 15.

4) El porcentaje del 10% lo considera la legislacin espaola para precisar la correspondencia de la referencia catastral conla identidad de la finca y admite que la habr cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10% ysiempre que adems, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. (art.45 letra b del Real Decreto 1-2004). Ley de Catastro Inmobiliario. Publicado B.O.E. N 58 de 08 de Marzo de 2004.

5) Corte suprema, 24 de septiembre de 2007. Paul Ren Puchulu Servanti. Solicitud de inscripcin de bien raz (Recurso de

casacin en el fondo, rechazado). Rol. N 4636-06. Considerando 2.

6) Corte de Apelaciones de Concepcin. Sentencia de 10 de mayo de 2006. Rol 65.843. Negativa a inscribir Conservador deBienes Races Coronel. Considerando 3, segunda parte.

7) Corte de Apelaciones de Concepcin. Sentencia de 29 de octubre de 2007. Rol 4.340. Negativa a inscribir Conservadorde Bienes Races Mulchen. Considerando 4, segunda parte.

2000 - 2010 Corporacin Chilena de Estudios de Derecho RegistralAvda. Bulnes 79 Oficina 50 - Santiago de Chile

Contctenos