“UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA

ESCUELA DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

“LA MODERNIZACIÓN DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y LOS SERVICIOS ELECTRÓNICOS REGISTRALES”.

SANDRA BEATRIZ MARTÍNEZ CORADO

GUATEMALA, FEBRERO DE 2014

UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA

ESCUELA DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

LA MODERNIZACIÓN DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD

INMUEBLE Y LOS SERVICIOS ELECTRÓNICOS REGISTRALES

TRABAJO DE GRADUACIÓN

PRESENTADO POR:

SANDRA BEATRIZ MARTÍNEZ CORADO

PREVIO A OPTAR AL GRADO ACADÉMICO DE

LICENCIADA EN CIENCIAS JURÌDICAS Y SOCIALES

Y LOS TÍTULOS PROFESIONALES DE

ABOGADA Y NOTARIA

Guatemala, Febrero de 2014

iii

AUTORIDADES DE LA ESCUELA, ASESOR Y REVISOR DEL TRABAJO DE GRADUACIÓN

DIRECTOR DE LA ESCUELA: Lic. Benito Mariano Maza Castellanos

SECRETARIA DE LA ESCUELA: Licda. Giovanna Gissella Briones Vargas

ASESOR: Lic. Hugo Waldemar Arias Vargas

REVISOR: Lic. Abraham de Jesus Álvarez López

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vi

vii

REGLAMENTO DE TESIS

Artículo 8º. : RESPONSABILIDAD

Solamente el autor es responsable de los conceptos expresados en el trabajo de tesis. Su aprobación en manera alguna implica responsabilidad para la Universidad.

viii

ÍNDICE

Introducción……………………………………………………………………… 1

CAPÍTULO I

1. LA FUNCIÓN NOTARIAL

1.1. Antecedentes Históricos Del Derecho Notarial…………….………. 5

1.1.1. Los Ebréos y los Egipcios……………………………………………. 5

1.1.2. Grecia…………………………………………………………………… 7

1.1.3. Roma………………….………………………………………………… 7

1.1.4. Época Medieval……………………………………………………….. 8

1.1.5. Época Moderna del Derecho Notarial………………………………. 9

1.1.6. América y Guatemala………………………….……………………… 10

1.2. La Función Notarial …….…….………………………………………. 11

1.2.1. Funciones o Actividades que Desarrolla el Notario……….……… 11

1.2.2. Finalidades de la Función Notarial………………….……………… 12

1.2.3. La Fe Pública Notarial………………………………………………… 12

1.3. Principios Propios del Derecho Notarial….……..………………….. 14

1.4. Certeza y Seguridad Jurídica Notarial………………………………. 15

1.5. Análisis de la Intervención del Notario en la era Digital…………… 17

1.5.1. La Confidencialidad y Autenticidad de los Documentos

Electrónicos…………………………………………………………………….. 18

1.5.2. Principios Notariales Frente al Comercio Electrónico……………… 19

CAPÍTULO II

2. DERECHO REGISTRAL

2.1. Antecedente del Derecho Registral…………………………………. .23

2.1.1. Estado de Prexistencia..…….………………………………………… 24

2.1.2. Derecho Romano………………………………………………………. 25

2.1.3. Derecho Alemán……………………….……………………………….. 27

2.1.4. Derecho Español……………………………………………………….. .28

2.1.5. Guatemala……………….………………………………………………. 29

2.2. Definición de Derecho Registral ……………………………….…….. 31

2.3. Concepto de Registro…………………………………………………… 32

2.4. Concepto de Registro Público……….………………….…..………… 32

ix

2.5. Denominaciones de Derecho Registral….….……………..………… 33

2.6. Características del Derecho Registral…..…………………..……….. .33

2.7. Sistemas Registrales........................................................................ 34

2.8. Sistemas Registrales en el Derecho Comparado............................. 34

2.9. Autonomía del Derecho Registral…………………………………… 37

2.10. Relación del Derecho Registral con Otras Disciplinas Jurídicas.... 37

2.11. Principios del Derecho Registral……………….……………………. 38

2.12. Relación del Derecho Registral con el Derecho Notarial…..….….. 40

2.13. Importancia del Derecho Registral………………………….………... 40

2.14. Análisis Personal de Algunas Reformas del Libro IV del Código Civil

Debido a los Avances Tecnológicos………………………………………… 41

CAPÍTULO III

3. El REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y LOS AVANCES

TECNOLOGICOS

3.1. Registro Público de la Propiedad………….……………………..…. 47

3.2. Histórica del Registro...……………………………………………….. 48

3.3. Fundamentos Legales del Registro…………………………………. .48

3.4. Autoridad del Registro..………………………………………………… 49

3.5. Que se Inscribe en el Registro y Los Libros del Registro……….… .50

3.6. El Registro de la Propiedad y los Libros electrónicos ……………… 53

3.7. Comisión Nacional Registral y la Modernización…………………… 55

3.8. Situación del Registro de Quetzaltenango……………………………58

3.9. Ejemplo de un Servicio Registral Moderno que Proporciona

Seguridad Registral…………………………………………………………….. 59

3.10. Análisis Personal de la Invulnerabilidad Cibernética del Registro.. .61

CAPÍTULO IV

4. SERVICIOS ELECTRÓNICOS REGISTRALES EN EL REGISTRO GENERAL

DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE GUATEMALA

4.1. Modernización Registral………………………………………………. 68

4.2. Acceso a los Registros Públicos, principio constitucional.………… 69

4.3. Publicidad Registral……………………………………………………... 70

4.4. Servicio Público………………………………………………………… 71

x

4.5. Gobierno Electrónico…………………………………………………… 72

4.6. Requisitos Previos para Notarios……………………………………… 74

4.6.1. Procedimiento de Registro de Firma y Sello de Notario………… 74

4.6.2. Procedimiento de Cambio de Firma y Sello de Notario…………. 74

4.6.3. Procedimiento de Registro y Cambio de Correo Electrónico…… 75

4.7. Análisis en cuanto a los Notarios con Impedimento Temporal para el

Ejercicio de la Profesión………………………………………………………… 76

4.8. Servicios Electrónicos Registrales exclusivos para Notarios……….. 76

4.8.1. Acceso y Envío de Boleta Electrónica de Presentación de

Documentos…………………………………………………………………… 77

4.8.2. Acceso y Envío de Solicitud Electrónica de Certificaciones….…. 78

4.8.3. Acceso Vía Correo Electrónico de la Presentación de algún

Documento autorizado por Notario…………………………………………. 79

4.8.4. Aviso Vía Correo Electrónico, cuando Algún Documento este

Listo para ser Devuelto por el Registro……………………………………… 79

4.8.5. Aviso Notarial Electrónico por el Registro………………………….. 80

4.8.6. Visado de Documentos en la Sala de Atención a Notarios……… 81

4.9. Servicios Electrónicos Registrales que pueden ser para Notarios y

Usuarios…………………………………………………………………………..… 82

4.9.1. Obtención de Boleta de Presentación de Documentos de Forma

Electrónica……………………………………………………………………… 82

4.9.2. Consulta Electrónica a Distancia de Fincas en el Registro………. 83

4.9.3. Consulta a Distancia de Documentos Presentados en el

Registro…………………………………………………………………………. 85

4.9.4. Validación de Razones Registrales, a través de la Página Web

Del Registro……………………………………………………………………. 86

4.10. Aviso a Propietarios por Mensaje de Texto…………………………….. 86

4.11. Presentación de Documentos Electrónicos para Agilizar el Proceso . 88

4.12. Seguimiento de Documentos por parte del Registro…………………. 88

4.13. Ventajas del Uso de Medios Electrónicos……………………………… 90

xi

4.14. La Evolución Tecnológica Registral en el Derecho Comprado…….. 91

CAPÍTULO V

5. PROPUESTA PARA MODIFICAR EL REGLAMENTO DEL REGISTRO DE LA

PROPIEDAD, EN EL SENTIDO QUE SE CONTEMPLEN LOS ASPECTOS MAS

IMPORTANTES SOBRE LOS SERVICIOS ELECTRÓNICOS

REGISTRALES…………………………………………………………………… 90

CONCLUSIONES…………………………………………………………….…….102

RECOMENDACIONES…………………………………...……………………..…104

ANEXOS………………………………………………...…………………………...106

BIBLIOGRAFÍA…………………...…………………………………….…..………..119

1

INTRODUCCIÓN

En el presente trabajo de graduación se aborda y analiza el Registro General de la

Propiedad Inmueble de Guatemala, específicamente en cuanto a los avances

tecnológicos que se han implementado desde 1996 con la adopción de un sistema

electrónico y la digitación de los libros físicos, siendo a partir del año 2004 cuando

arrancó una evidente modernización y remodelación de sus instalaciones físicas y

equipo a utilizar, lo que ha hecho posible que en dicho Registro se presten

Servicios Electrónicos Registrales.

Lo que motivó la presente investigación es la importancia del Derecho Registral al

otorgar certidumbre, confianza, seguridad y verdad en relación con los actos que

tienen trascendencia frente a terceros debido a la publicidad que el Registro

conlleva, y siendo reconocido Constitucionalmente el Derecho de Propiedad; es

conveniente analizar la legislación que regula los servicios electrónicos registrales

que se han creado gracias a los avances de la tecnología.

La problemática a estudiar es en relación al hecho que los avances

tecnológicos producen un impacto en la sociedad, en las instituciones estatales al

adoptar nuevas formas de prestar servicios y en el derecho, pero en el caso de los

servicios electrónicos registrales del Registro General de la Propiedad, los mismos

no se encuentran establecidos en el Reglamento del Registro y son escasamente

regulados.

2

Se enuncia como hipótesis, después de analizar los avances tecnológicos del

Registro General de la Propiedad Inmueble y la legislación que regula los

mismos, la necesidad que al Reglamento del Registro de la Propiedad se

adicionen reformas en las cuales se contemplen los aspectos relevantes sobre los

servicios electrónicos registrales, los cuales deben ir de la mano con la legislación

para una mejor aplicación de la tecnología existente en el Registro y seguridad

jurídica en beneficio de la sociedad guatemalteca.

Entre los objetivos del presente estudio, se encuentran el de establecer la

necesidad de contemplar los servicios electrónicos registrales en el Reglamento

del Registro General de la Propiedad Inmueble, exponer la evolución de la función

notarial, la evolución del Registro en general y del Registro General de la

Propiedad Inmueble hasta llegar a la actualidad; a la era de la informática y

electrónica, analizando como se contemplan dichos avances tecnológicos en la

legislación nacional y derecho comparado; determinar la seguridad jurídica de los

medios electrónicos empleados en el Registro General de la Propiedad Inmueble

de Guatemala y establecer la conveniencia que exista un equilibrio entre

legislación y modernización.

El Contenido capitular se dividió en cinco capítulos, desarrollados de la

siguiente forma: Capítulo I, se refiere a la función notarial, antecedentes,

actividades dentro de la función notarial, finalidades, fe pública notarial, principios

del derecho notarial, certeza y seguridad jurídica notarial, análisis de la

intervención del notario en la era digital, la confidencialidad y la autenticidad de los

documentos electrónicos, análisis personal de algunos principios notariales frente

al comercio electrónico. Capítulo II, se describe lo relativo a los antecedentes

históricos del derecho registral, definiciones y conceptos de derecho registral,

caracteres, principios, relación del derecho registral con el derecho notarial,

3

importancia del derecho registral, análisis personal de algunas reformas del libro

IV del Código Civil en relación a los avances tecnológicos en el Registro General

de la Propiedad Inmueble. Capítulo III, se entra a conocer el Registro General de

la Propiedad Inmueble de Guatemala en relación a los avances tecnológicos, su

historia, fundamentos legales, autoridad del Registro, que se inscribe en el

Registro General de la Propiedad Inmueble, el Registro General de la Propiedad

Inmueble y los libros electrónicos, la Comisión Nacional Registral su integración y

finalidades, la situación del Registro de la Propiedad de Quetzaltenango en

relación a la modernización y un análisis personal acerca de la invulnerabilidad

cibernética del Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala. Capítulo

IV, se refiere a los servicios electrónicos registrales en el Registro General de la

Propiedad Inmueble de Guatemala, se indican los procedimientos previos que

deben cumplir los notarios, como firma y sello, procedimiento cuando se modifican

los mismos, se analiza la situación ante el Registro de los notarios con

impedimento temporal para el ejercicio de la profesión, se expone el procedimiento

de cada uno de los servicios electrónicosante el Registro General de la Propiedad

Inmueble de Guatemala, las ventajas del uso de medios electrónicos y se expone

la evolución tecnológica registral en el derecho comparado.

Finalmente se exponen las conclusiones y recomendaciones de la

investigación, tablas, graficas de resultados y fotografías.

Los métodos empelados para la realización de la presente investigación fueron

los siguientes: Método Deductivo, Analítico, Sintético y Estadístico. Las principales

Técnicas empeladas, son las bibliográficas, entrevistas, encuestas, uso de la

tecnología como internet y fichas de apuntes.

4

Por lo que con el presente, espero inquietar sobre la necesidad de regular en el

Reglamento del Registro General de la Propiedad Inmueble, los aspectos más

relevantes sobre los Servicios Electrónicos Registrales que contribuyan a

robustecerlos de Seguridad Jurídica y protección al Derecho de Propiedad

Privada, y a la vez que el presente trabajo de investigación sea un material de

consulta teórico y práctico para beneficio de notarios y estudiantes de derecho que

deseen conocer sobre el tema.

5

CAPÍTULO I

LA FUNCIÓN NOTARIAL

1.1. Antecedentes del Derecho Notarial

La vida del notariado la encontramos en la lucha de los tiempos, “el género

humano ha demostrado a través de los siglos, que necesita de un personaje que lo

aconseje, que le redacte sus instrumentos, que le de seguridad jurídica y así el

notariado responde a una necesidad del espíritu humano universal". 1

El notario en sus inicios no se consideraba como figura jurídica, de tal modo que

ni siquiera contaba con fe pública; esta la adquirió a través del tiempo y por meras

necesidades. Quienes ejercían la función eran considerados como personas que

eran capaces de leer y escribir y que auxiliaban al rey o a algún funcionario de un

pueblo para redactar textos.

1.1.1. Los Hebreos y los Egipcios

Los notarios en la antigüedad no eran conocidos con ese nombre, sino con el de

escribas. La función del notario tuvo gran relevancia principalmente en dos pueblos:

el Hebreo y el Egipcio; que era en donde se les conocía con el nombre de escribas.

Por lo general, los reyes y funcionarios del pueblo hebreo no sabían leer y

escribir, razón por la que se auxiliaban de los escribas para realizar sus funciones.

Esta función fue colocándose paulatinamente dentro de las funciones de la

1 CARRAL LUIZ Y DE Teresa, DERECHO Notarial y Derecho Registral. Año 1995, México, Págs. 409-511.

6

administración pública de ese pueblo, lo cual es el antecedente más remoto de las

funciones notariales que conocemos actualmente.

“En el pueblo hebreo se conocieron varias clases de escribas, de los que suele

afirmarse se ejercían fe pública, sin embargo no la ejercían de propia autoridad, sino

que esta dependía de la persona de quien el escriba dependía; tal parecía que la

razón principal por la cual eran requeridos sus servicios era por sus conocimientos

caligráficos, por tal razón no se consideraba al escriba hebreo como un verdadero

notario”. 2

En sentido estricto, lo que daba eficacia a los actos era el testimonio que

realizaban los escribas. Lo anterior nos hace ver que las funciones fundamentales

del escriba y el notario actual tiene gran parecido, ya que ambos redactan actos

jurídicos y les dan la notoriedad oficial que la organización en que viven les permite.

En el caso del pueblo egipcio, la función del escriba era similar a la del pueblo

hebreo; sin embargo el escriba egipcio además de saber leer y escribir se le

denominaba al consejero del faraón, al sacerdote, al magistrado, al funcionario y al

doctor. Cabe mencionar que entre los egipcios prevaleció el registrador sobre el

escriba, en cambio con los hebreos, este último fue el que se impuso sobre el

primero.

Con relación al sacerdote, los escribas tenían un carácter semejante al del notario

profesional, el cual se encargaba de redactar correctamente los contratos; pero estos

se auxiliaban a su vez del magistrado, el cual autenticaba los actos que realizaba el

escriba sacerdote, lo hacía a través de la imposición del sello del magistrado, en

2 Ibid, Pág. 412-415

7

virtud de lo cual el documento que era hasta entonces privado, se le daba el carácter

de público. Debido a que el papiro egipcio es lo más parecido a nuestro papel; más

aún que el ladrillo babilónico o la tabla encerada romana, se considera como el

antecedente más antiguo de la forma de nuestros documentos.

El escriba egipcio fue fundamentalmente un funcionario burocrático indispensable

en la organización en que la administración se apoyaba en los textos escritos.

1.1.2. Grecia

“En Grecia la función notarial predomino sobre la registradora, a diferencia de los

que sucedía en Roma; en Grecia los notarios asumieron directamente la función

registradora, tanto para los contratos celebrados entre particulares, como para las

convenciones internacionales. En este pueblo existieron oficiales públicos

encargados de redactar los documentos de los ciudadanos, estos oficiales públicos

eran los notarios, los cuales tenían diferentes denominaciones las cuales eran:

Apógraphos o Singraphos, a veces eran llamados Mnemones o Promnemones, todos

estos nombres eran alusivos a la función escrituraria o a la recordación y constancia

de los hechos que la requerían”.3

1.1.3. Roma

Cabe mencionar que el pueblo romano en la antigüedad tuvo un gran desarrollo

en lo que a derecho se refiere, a tal grado que creo su propio sistema jurídico, en el

cual se basa nuestro derecho actual.

Las funciones notariales en su origen romano carecían de la facultad de

autenticación, al amparo del poder del imperio que se confiere al pretor. A lo largo de

la existencia del Derecho romano hubo una multitud de personas a quienes de modo

parcial estuvo encomendada la función notarial. “En roma la función notarial estuvo

3 Ibid, Pág. 416-419

8

atribuida y dispersa a multitud de oficiales públicos y privados, pero sin que todas las

atribuciones de estas personas se reunieran en una sola. Se conocen cuatro

personas que eran los más característicos de la antigua Roma y ejercían funciones

del tipo notarial, y eran el Escriba, el Notarii, el Tabularius y el Tabellio”. 4

Esta variedad de personajes prueba que la función notarial está dispersa y

atribuida a multitud de variados oficiales públicos y privados, sin que originalmente se

reúnan todas las atribuciones en una sola persona.

1.1.4. Época Medieval

A la caída del imperio Romano de Occidente, los pueblos bárbaros que la

provocaron, no representaron ningún progreso ni aportaron ideas en el aspecto

jurídico, por el contrario, no hay nada que establezca que entre la caída del imperio

Romano y los pueblos bárbaros se hubiera dado un progreso en este aspecto, y por

consiguiente con relación a la materia notarial.

Al darse la invasión de los bárbaros al imperio Romano, se logró la caída del

mismo, y las instituciones jurídicas que funcionaban en Roma y que estaban en

pleno desarrollo, fueron también invadidas por aquellas ideas que consentían a un

periodo incipiente de otra nueva civilización que eran los bárbaros.

“En esta época no hay certidumbre sobre la historia del Notariado, pero se sabe

que en la mayoría de los países europeos se produce un ambiente social

encaminado a que los escribanos refuercen su papel en cuanto a la confianza que se

les otorgaba. La carta norial, así como las facultades del notario se van desarrollando

paulatinamente a través de la historia; de otro modo no sería posible explicar que en

4 Ibid, Pág. 420-425

9

el siglo XIII aparezca como representante de la fe pública y su intervención de

autenticidad a los documentos”.5

1.1.5. Época Moderna del Derecho Notarial

A partir del siglo XVIII de nuestra era, en España se da la implantación del cargo

de notario como funcionario público encargado de escribir y leer las leyes y velar por

su autenticidad, a raíz de la falsificación del fuero juzgo. En las siete partidas es en

donde por primera vez se trata en forma expresa sobre la institución notarial,

estableciendo que los notarios son los que pasan las notas de los privilegios de las

cartas por mandato del rey o del canciller, usan los términos notario y escriba que

más tarde daría origen a la palabra escribano, ambos con cargos similares en aquel

entonces, aunque el notario era el encargado de la autenticación de los documentos

del rey y responsable de dar fe de la legislación, es decir era el secretario del rey; en

cambio el escriba era un hombre que de acuerdo al fuero o instancia a que

pertenecía se dedicaba a la redacción de los documentos de la administración

pública.

“Desde el siglo XIV se puede hacer la diferencia especifica de estos funcionarios,

de la siguiente forma:

a) Notarios Secretarios del Rey: Investidos de alta dignidad, generalmente con

categoría de ministros, cuya función era transcribir y velar por la autenticidad

de las leyes y demás dispositivos reales, así como los documentos oficiales

del rey.

b) Escribanos Reales: Nombrados directamente por el rey, previo examen ante

las reales audiencias, actuaban como depositarios de la fe pública, redactando

y autorizando los contratos en los que intervenía la corona.

5 Ibid Pág. 427-430

10

c) Escribanos de Otros Oficios: Entre los que se pueden citar a los escribanos de

cámara de las cancillerías y audiencia; del juzgado, de los alcaldes, de los

jueces de provincias, etc.

d) Escribanos Públicos: Tenían a su cargo la contratación entre particulares”.6

1.1.6. América y Guatemala

“Cuando Cristóbal Colón vino a América trajo dentro de su tripulación a un

Escribano que era Rodrigo de Escobedo, dicho escribano tenía la función de regular

las relaciones y las actividades marítimas y comerciales en España. No obstante, se

creó una legislación especial para América conocida como leyes de Indias, las que

tenían un apartado en el que se trataban a los escribanos, a quienes se les exigía el

título académico de escribano y pasar un examen ante la Real Audiencia, si lo

aprobaban debían obtener el nombramiento del rey de Castilla y pasar una suma al

fisco real. Los escribanos guardaban un archivo de escrituras y demás instrumentos

públicos, el cual pasaba a los escribanos sucesores.

Los primeros vestigios de Historia escrita los encontramos en el Popol Vul. En la

Época Colonial al fundarse la ciudad de Santiago de Guatemala, en la reunión del

primer cabildo que tuvo lugar el 27 de julio de 1524, se faccionó la primera acta,

actuando como primer escribano Alonso de Reguera. El nombramiento, recepción y

admisión del escribano público lo hacía el cabildo. El trabajo del escribano público,

era en función de los contratos y las actuaciones judiciales. Mientras no existió

audiencia en Guatemala, los exámenes de escribanos proveídos por el rey debieron

realizarse ante la de México”. 7

Al notariado guatemalteco se le considera el más antiguo de Centroamérica, ya

que en 1543 aparece el escribano Juan de León, cartulando en la ciudad de Santiago

6 Ibíd. 432-435

7 MUÑOZ, Nery Roberto. EL INSTRUMENTO Público y el Documento Notarial. 1991, Guatemala, Págs. 29-35

11

de Guatemala, además de antiguo, ha mantenido las exigencias más rigurosas para

su ingreso.

1.2. La Función Notarial

La función notarial es la actividad del notario llamada también, el que hacer

notarial. En sentido jurídico, Nery Roberto Muñoz dice que a la expresión función

notarial se le juzga como: “la verdadera y propia denominación que cabe aplicar a las

tareas que despliega el notario en el proceso de formación y autorización del

instrumento público”. 8

En Guatemala, el Notario es el profesional del derecho que presta una función

pública, la actividad del notario la podemos encuadrar, en el ejercicio liberal de la

profesión, que es el verdadero campo en que el notario ejercita su función, ya que

desarrolla su actividad sirviendo a los particulares, por eso se dice que es un

profesional liberal, lo hace cuando autoriza actos y contratos en que interviene a

requerimiento de parte.

1.2.1. Funciones o Actividades que Desarrolla el Notario

“Dentro de las actividades que realiza el notario en la función notarial están:

a) Función Receptiva: La desarrolla el notario al ser requerido por sus clientes y

recibir en términos sencillos la información.

b) Función Directiva o Asesora: Por ser el Notario un jurista, puede asesorar o

dirigir a sus clientes, sobre el negocio que pretenden celebrar, aconsejando

sobre el particular.

c) Función Legitimadora: El Notario tiene la obligación de verificar que las partes

contratantes, sean efectivamente las titulares del derecho, estando obligado a

8 Loc Cit.

12

calificar la representación en los casos que se ejercite, la cual conforme a la

ley y a su juicio debe ser suficiente.

d) Función Modeladora: La desarrolla al darle forma legal a la voluntad de las

partes, encuadrándola a las normas que regulan el negocio.

e) Función Preventiva: El notario al estar redactando el instrumento, debe prever

cualquier circunstancia que pueda sobrevenir en el futuro, debe evitar que

resulte conflicto posterior, previniendo tales circunstancias.

f) Función Autenticadora: Al estampar el Notario su firma y sello, le da

autenticidad al contrato, por lo tanto estos se tendrán como ciertos o

auténticos, por la fe pública de la cual esta investido.”9

1.2.2. Finalidades de la Función Notarial

Luis Carral, afirma que la “función notarial persigue tres finalidades, las cuales

son:

a) Seguridad: Es la calidad de seguridad y de firmeza, la convicción de certeza

que se da al documento notarial.

b) Valor: Este valor tiene una amplitud frente a terceros, el negocio jurídico goza

de validez.

c) Permanencia: El instrumento notarial nace para proyectarse hacia el futuro.

El documento privado es perecedero, se deteriora fácilmente, se extravía, se

destruye con más facilidad, y por lo tanto es inseguro. En cambio, el

documento notarial es permanente e indeleble”.10

1.2.3. La Fe Pública Notarial

En términos generales, la fe significa confianza, creer en algo, es una convicción.

Por tanto, para que la fe pueda ser pública, es decir; frente a todas las personas,

9 Ibid.25-26

10 CARRAL LUIZ Y DE Teresa, Ob. Cit. Pág.100

13

necesita de la facultad legal para ser otorgada a determinados funcionarios tanto del

Estado como particulares.

La fe pública es una “Presunción legal de veracidad respecto a ciertos

funcionarios a quienes la ley reconoce como probos y verdaderos, facultándolos para

darla a los hechos y convenciones que pasan entre los ciudadanos. La fe pública no

será la convicción del espíritu en lo que no se ve, sino la necesidad de carácter

jurídico que nos obliga a estimar como auténticos e indiscutibles los hechos o actos

sometidos a su amparo, queramos o no queramos creer en ellos” 11

Las relaciones jurídicas realizadas entre particulares necesitan hacerse constar

en escrituras públicas para producir sus efectos jurídicos. Por ello para hacer constar

dichos actos es necesario hacerlo a través de la fe pública notarial. El notario

guatemalteco tiene fe pública para hacer constar y autorizar actos y contratos en que

interviene por disposición de la ley o a requerimiento de parte, tal y como lo regula el

Artículo 1 del Código de Notariado, Decreto 314.

Podemos definir entonces al notario como “el profesional del Derecho encargado

de un función pública consistente en recibir, interpretar y dar forma legal a la voluntad

de las partes, redactando los instrumentos adecuados a este fin y confiriéndoles

autenticidad; conserva los originales de estos y expide copias que den fe de su

contenido”. 12

Por lo que la fe pública vendría a ser una presunción de veracidad de los actos

autorizados por Notario. Más adelante se explicara la forma en que la fe notarial se

apoya en la publicidad de los actos por medio de los Registros Públicos,

especialmente el Registro General de la Propiedad Inmueble, como se comentó

11

PRIMER CONGRESO de la Unión Internacional del Notario Latino. Año 1948, Buenos Aires, Argentina. 12

Loc Cit.

14

anteriormente el Estado debe encargarse de otorgar seguridad jurídica a los

particulares, de la misma forma dar certidumbre a los actos o negocios jurídicos que

estos celebran.

1.3. Principios Propios del Derecho Notarial

Los principios notariales son poco estudiados, incluso por los notarios más

connotados, por lo tanto, se justifica investigar y presentar en el presente trabajo

sobre tan importante tema jurídico notarial.

Los principios notariales son los que determinan la actuación de los notarios, los

cuales deben ser respetados, y en este sentido, hacen posible el desenvolvimiento

de los notarios de una manera mas adecuada, o para decirlo en otras palabras, de

una manera correcta o precisa, sin embargo, en la doctrina existe pocas definiciones

sobre tan importante tema doctrinal. Por lo que en el presente se desarrollan.

“Los principios propios del Derecho Notarial que han adquirido mayor jerarquía son:

a) Fe Pública: Por este principio, el notario dota a los instrumentos que redacta

de una presunción de veracidad, salvo que los mismos sean impugnados por

nulidad o falsedad.

b) De Forma: Consiste en la adecuación del acto a la forma jurídica que

mediante el instrumento público se está documentando.

c) Autenticación: Este principio se realiza mediante la firma y sello del notario,

estableciéndose que un hecho o acto ha sido comprobado y declarado por un

notario.

d) Inmediación: Consiste en que el notario a la hora de actuar siempre debe

estar en contacto con las partes. La función notarial demanda un contacto

entre el notario y las partes, y un acercamiento de ambos hacia el instrumento

público.

15

e) Rogación: La intervención del notario siempre es solicitada, no puede actuar

por si mismo o de oficio.

f) Consentimiento: El consentimiento es un requisito esencial y debe estar libre

de vicios, si no hay consentimiento no puede haber autorización notarial. La

ratificación y aceptación, que queda plasmada mediante la firma de los

otorgantes expresa el consentimiento.

g) Unidad del Acto: Este principio se basa en que el instrumento público debe

perfeccionarse en un solo acto.

h) Protocolo: Al considerarlo como principio, se le tiene como un elemento de

necesidad por las ventajas que reporta a las garantías de seguridad jurídica,

eficacia y fe pública.

i) Seguridad Jurídica: Este principio se basa en la fe pública que tiene el Notario,

por lo tanto, los actos que legaliza son ciertos, existe certidumbre o certeza.

j) Publicidad: Consiste en que los actos que autoriza el Notario son públicos, por

medio de la autorización notarial se hace pública la voluntad de la persona.

Este principio tiene una excepción y se refiere a los actos de última voluntad,

testamentos y donaciones por causa de muerte”13.

1.4. Certeza y Seguridad Jurídica Notarial

Puede definirse la Certeza Jurídica como aquel elemento fundamental de todo

sistema jurídico, que consiste en la suficiencia y difusión del marco normativo

vigente, para tener plena seguridad sobre que disposiciones aplican a cada caso

concreto, poder predecir que tratamiento tendrá cada situación en la realidad, desde

su inicio y hasta su fin.

“La Seguridad Jurídica es concebida como uno principio del derecho,

universalmente reconocido, que se entiende y se basa en la certeza del derecho,

tanto en el ámbito de su publicidad como en su aplicación y representa la seguridad

13

NERI, Argentino I. TRATADO TEÓRICO y Práctico de Derecho Notarial. Vol., I. Pág. 336.

16

que se conoce, o puede conocerse, El Estado, como máximo exponente del poder

público y primer regulador de las relaciones en sociedad, no sólo establece (o debe

establecer) las disposiciones legales a seguir, sino que en un sentido más amplio

tiene la obligación de crear un ámbito general de "seguridad jurídica" al ejercer

el poder político, jurídico y legislativo. La seguridad jurídica es, en el fondo,

la garantía dada al individuo por el Estado de modo que su persona, sus bienes y sus

derechos no serán violentados o que, si esto último llegara a producirse, le serán

asegurados por la sociedad la protección y reparación de los mismos”.14

El notario es una institución que encuentra su origen en la sociedad misma, para

satisfacer a necesidades cotidianas que llenan formalidades y requisitos ajustados a

derecho.

La intervención del notario para proporcionar seguridad jurídica puede concebirse

en dos aspectos: en la producción del acto o negocio jurídico (seguridad jurídica

sustancial) y en la elaboración del documento que lo contiene (seguridad jurídica

formal); de los cuales deriva la eficacia de la escritura pública. Para la obtención de

la seguridad jurídica privada plena, se requiere que los instrumentos notariales

accedan al registro público, produciéndose de esta forma efectos erga omnes. El

objeto del registro es la publicidad jurídica.

En toda sociedad, la seguridad jurídica tiene una gran importancia, en la

actualidad y en virtud de la apertura económica mundial de la globalización, su

ausencia repercute directamente sobre el bienestar material y económico de todos

sus miembros, no solo en el aspecto moral al crear un descontento colectivo.

14

http://hidelbrandojimenez.weebly.com/seguridad-juriacutedica.html, (Consulta: Febrero de 2013)

17

1.5. Análisis de La Intervención del Notario en la Era Digital

Como se ha explicado anteriormente, el Notario ha desempeñado un papel

importante al dar validez, certeza y seguridad jurídica a los instrumentos públicos y

actos que autoriza, sus facultades han evolucionado a través del tiempo, podemos

ver como en el pueblo Hebreo era el auxiliar del Rey, no contaba con fe pública

propia sino que este la adquiría del funcionario del cual dependía; en Grecia el

notario desempeña una función escrituraria de recordación y constancia de los

hechos que le requerían y así, la figura del notario ha venido evolucionando.

Actualmente el notario se encuentra frente a nuevos retos debido a la revolución

tecnológica, por lo que con el presente análisis se pretende contribuir a proponer

soluciones de cómo ha de participar el notario en el mundo de las transacciones

electrónicas, cuales serán las nuevas exigencias para desarrollar su profesión y por

lo tanto como ha de evolucionar el Derecho, especialmente las normas que regulan

la actividad del Notario, de modo que le permita actuar dentro del campo legal y

brindar seguridad jurídica.

La Ley para el Reconocimiento de las Comunicaciones y Firmas electrónicas,

Derecho 47-2008, Se crea con el objeto de “facilitar el comercio electrónico en el

interior y más allá de las fronteras nacionales, dar validación, fomento y estimulo a

las operaciones efectuadas por medio de las nuevas tecnologías de la información, a

través de la adopción de mecanismos técnicos y legales basados en los modelos de

legislación internacional que buscan la uniformización de esta rama del derecho tan

especializada, y que debe dársele seguridad jurídica y técnica a las contrataciones,

comunicaciones y firmas electrónicas mediante el señalamiento de la equivalencia

funcional a estas ultimas con respecto a los documentos en papel y las firmas

manuscritas”.15

15

Decreto 47-2008. Congreso de la República de Guatemala. Considerandos 3 y 4.

18

Ante la figura del comercio electrónico, surge la inquietud de cómo ha de

participar el notario guatemalteco en las transacciones jurídicas electrónicas, en

países como México, Chile, Estados Unidos, Canadá; los notarios ya están

participando en el comercio electrónico, han adecuado su ordenamiento jurídico a las

nuevas exigencias tecnológicas, hasta llegar al punto de considerarse que en el

futuro existirá un protocolo de formato digital. Pero antes de adoptar las nuevas

formas de intervención del notario, debe analizarse los retos a lo cuales se enfrentará

y como deben regularse.

1.5.1. La Confidencialidad y la Autenticidad de los Documentos

Electrónicos

En el Primer supuesto, se refiere a la posibilidad de mantener un documento

electrónico inaccesible a todos, con las excepciones correspondientes y en el

segundo caso, dar fe de que uno o varios individuos lo han reconocido como suyo y

se han comprometido con el contenido del documento electrónico. La Autenticidad en

un documento tradicional se soluciona mediante la firma autógrafa, por ésta los

individuos manifiestan su voluntad de reconocer el contenido de un documento y

cumplir los compromisos que el documento establezca para cada uno, pero en un

Documento Electrónico la Autenticidad se dará a través de la Firma Electrónica

Avanzada, que según el Artículo 33 de la Ley para el Recogimiento de las

Comunicaciones y Firmas Electrónicas, el cual establece: “La firma electrónica o

firma electrónica avanzada, la cual podrá estar certificada por una entidad prestadora

de servicios de certificación, que haya sido producida por un dispositivo seguro de

creación de firma, tendrá respecto de los datos consignados en forma electrónica; el

mismo valor jurídico que la firma manuscrita en relación con los consignados en

papel y será admisible como prueba en juicio, valorándose ésta, según los criterios

de apreciación establecidos en las normas procesales…”; por lo que este problema

podría resolverse a través de una firma electrónica, la cual tiene por objeto asegurar

19

la autenticidad del firmante; aunque a criterio del que realiza el presente trabajo de

investigación, aun cuando se regula la firma electrónica y firma electrónica avanzada

en el Decreto 47-2008 antes citado, el Código de Notariado Decreto 314, no regula la

posibilidad de firma electrónica de los intervinientes en el acto o contrato autorizado

por notario.

En cuanto a la Confidencialidad e integridad de los documentos electrónicos, este

reto se resuelve a través de la tecnología llamada Criptología, “la cual empleando

algoritmos, protocolos criptográficos y sistemas, busca proteger la información y

dotar de seguridad a las comunicaciones y a las entidades que se comunican a

través de la red para que las mismas no sean interceptadas”16

1.5.2. Principios Notariales Frente al Comercio Electrónico

Principio Notarial de Inmediación: Este principio “demanda un contacto entre el

notario y las partes, y un acercamiento de ambos hacia el instrumento público”.17

Pero en un Documento Electrónico y Comercio Electrónico, los sujetos no se

encuentran en el mismo espacio físico, pueden estar en diferentes países.

Por lo que surgen dudas de cómo en una contratación electrónica el notario

percibirá con sus sentidos lo que sucede, ya que algunos proponen que la

contratación electrónica se realice mediante conferencias en una sala de video,

estando los intervinientes y el notario en diferentes lugares del mundo.

Al respecto habría que analizar el Código de Notariado en el Artículo 29,

numerales 4, 5, 7, 10, los cuales se refieren a los requisitos que deben contener los

Instrumentos Públicos relativos a la identificación de los otorgantes cuando no los

conociere el notario, por los medio idóneos o por testigos conocidos por el notario, la

16

http://es.wikipedia.org/wiki/Criptograf%C3%ADa, (Consulta: junio de 2013) 17

NERI, Argentino I. Ob. Cit. Pág. 378.

20

Razón de haber tenido a la vista los documentos fehacientes que acrediten la

presentación legal, la cual debe ser suficiente conforme a la ley y a su juicio, la

relación fiel, concisa y clara del acto o contrato, la fe de haber leído el instrumento a

los interesados y su ratificación y aceptación.

Principio Notarial de Unidad del Acto: “Este principio se basa en que el

Instrumento Púbico debe perfeccionarse en un solo acto, debe firmase por todos los

que intervienen en el mismo acto.”18

Por lo que si se realiza un negocio de forma Electrónica, debería firmarse

electrónicamente por todos los sujetos que intervienen en el mismo día, ya que de lo

contrario no se cumpliría este principio notarial.

Principio Notarial de Permanencia: este se logra a través del Protocolo Notarial, el

cual es perdurable, seguro, da la posibilidad de obtener copias de las escrituras. “Es

un elemento de forzosa necesidad para el ejercicio de la función pública, por las

evidentes ventajas que aporta de garantía y seguridad jurídica, por la fe pública y

eficacia probatoria que trasuntan las escrituras matizadas, por la adopción universal

de que ha sido objeto, el protocolo se juzga como excepcional principio del derecho

notarial”. 19

Ante la posibilidad de Comercio Electrónico, existen opiniones encontradas en

cuanto a que exista un protocolo electrónico que desplace por completo al protocolo

en soporte papel, el cual tendría las características propias de su soporte físico y el

notario sería responsable de su custodia, conservación y reproducción, adoptando

las medidas de seguridad necesarias para su integridad, autenticidad y

confidencialidad.

18

Loc.Cit. 19

Ibid. Pág. 383.

21

La propuesta de un Protocolo Notarial Electrónico es algo que debe analizarse

cuidadosamente, debido a que actualmente se han dado muchos casos de

falsificación de las hojas de papel de protocolo, porque se copian de forma ilegal sus

características o porque se usan hojas de papel de protocolo las cuales pertenecen a

otros notarios o notarios fallecidos. “En cuanto a la permanencia del Protocolo este

se conserva en poder del Notario, este es depositario del mismo y responsable de su

conservación, no puede ser extraído de su poder, por lo que al ser el notario

depositario del Protocolo, el Código de Notariado regula los casos de Depósito de

Protocolo: al Archivo General de Protocolos, en los Departamentos al Juez de

Primera Instancia o ante otro Notario”. 20 Mientras que el protocolo electrónico se

conservaría en la Red Electrónica.

Si existiera en Guatemala un Protocolo Notarial Electrónico, esto implicaría que el

Notario debería adoptar procedimientos técnicos, crearse la infraestructura que

garanticen la seguridad de la información almacenada en las bases de datos que

habrán de fungir como protocolos notariales, dotarse al sistema informático utilizado

de cualidades que permitan calificar al proceso como seguro, de manera que se

conserve la integridad, autenticidad y confidencialidad inherente a los documentos

públicos para su permanencia y resguardo a través del tiempo, en un protocolo de

formato digital.

Sin embargo, se debe considerar y preguntarse que sucedería si el sistema que

contiene el protocolo notarial llegara a colapsar, que sucedería con los datos en él

contenidos.

A criterio de quien realiza la presente investigación, el protocolo electrónico

presentaría serios retos para el notario, en cuanto a su conservación, permanencia, y

20 perspectivaciudadana.com |Juan miguel castillo Pantaleón [2/0/2003]

22

seguridad jurídica, presentaría dificultades para el Archivo General de Protocolos

sobre como se realizaría la inspección del mismo, su reproducción seria

completamente diferente y su existencia en forma electrónica implicaría contar con

un presupuesto bastante elevado para la creación de la infraestructura y los

mecanismos de protección del mismo, el ordenamiento jurídico también enfrentaría

desafíos en cuanto a la forma como se regularían estas situaciones para que las

mismas sean eficaces y seguras.

Estas son algunas circunstancias que actualmente no se contemplan en el Código

de Notariado Decreto 314, pero que debido a los avances tecnológicos con el paso

del tiempo será necesario regular para definir como ha de participar el notario en el

mundo de las transacciones jurídico electrónicas y que éste no se quede rezagado,

mas bien aumentando con el debido análisis y regulación adecuada; la gama de

actividades en que el notario puede participar, dando la correspondiente certeza y

seguridad jurídica propia de su profesión, aprovechando los avances tecnológicos.

23

CAPÍTULO II

DERECHO REGISTRAL

2.1. Antecedentes del Derecho Registral

El derecho registral es un “conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones

entre personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es más que el derecho

que tiene una persona de informarse de los actos de la vida pública), brindando así

seguridad jurídica a las personas.

También podemos definir el derecho registral como el conjunto de principios,

doctrinas y normas jurídicas que hacen que todos aquellos actos o hechos jurídicos

surtan efectos entre las partes y principalmente frente a terceros conforme a un

sistema legalista que sin ser parte del derecho civil, hace uso de todas aquellas

instituciones que fundamentan al mismo.

Los orígenes del Registro fueron precedidos por el surgimiento de una institución de

vital importancia para el desarrollo y posterior evolución de este; y es la Propiedad,

que en su más primitiva idea se remonta a la época en la cual el hombre considero

como de su posesión aquellas armas que utilizo para la caza y la pesca.

Luego de esto cuando abandona el estilo nómada y se establece en un determinado

lugar, la tierra constituye un bien de carácter colectivo, mismo que fue necesario

defender inclusive a través de la fuerza, como un medio de ejercitar un derecho

sobre lo que se consideraba suyo frente a posibles usurpadores, pudiendo tomarse

esta clase de conducta como un tipo de publicidad inmobiliaria primitiva”.21

21

CLARO SOLAR, Luis. Explicaciones de Derecho Civil Comparado, Volumen III, Editorial Jurídica de Chile, Santiago de Chile, 1995, Pág. 17.

24

Ante la ausencia de autoridad o institución designada para dar a conocer la

existencia de un pretendido derecho frente a terceros; surgen en diferentes regiones,

de las que se hará mención posteriormente, formas por las cuales se instituyen actos

de dominio y de transmisión de este, actos que se hizo necesario controlar debido a

la inseguridad provocada por la discrecionalidad con la que eran gravados por sus

titulares los bienes inmuebles.

“Posteriormente se comenzó a diferenciar los bienes en muebles e inmuebles y los

Derechos Reales y Personales, por lo que dentro de las primitivas limitaciones, las

partes protagonistas del negocio jurídico eran espectadores o se enteraban

indirectamente del nacimiento o extinción de Derecho a la Propiedad Inmueble, que

con la Traditio fue el medio más sencillo de conocer al titular del Dominio de una

propiedad, por lo que quedaba restringida a los demás y para evitar fraudes fue

exigida la denuncia de Gravámenes ante un organismo Registrador o el archivo de

sentencias judiciales, que importa el Registro obligatorio de los Bienes Inmuebles

con la necesidad de llevar un orden y control de los Bienes inmuebles por cada

titular, dar publicidad de los actos efectuados por ellos, ocultar los gravámenes y

cargas que pesan sobre un bien raíz y el desconocimiento de quienes realmente

poseían el dominio es lo que da origen al Registro de Inmuebles, Hipotecas y como

lo confirma el Autor Luis Carral y de Teresa, cuando expreso que El Registro nació

como un medio de seguridad del tráfico jurídico”.22

2.1.1. Estado de Preexistencia

El Registro de la Propiedad debe ser estudiado históricamente, figuras como las

siguientes que son importantes: el Poseyente o a priori, que se refiere a la

implementación del Registro como sistema de publicidad de la transformación de

Derechos Reales y el Consecuente o a Posteriori, respecto a las prioridades que

22

Loc. Cit.

25

existían, surgidas por la fuerza de la Ley, que impuso la obligatoriedad de la

Inscripción registral como forma de la transmisión de Derecho Real y con el objeto

de orden jurídico.

El primer lugar donde se conoce que fue implementado el Registro de la Propiedad

Inmueble fue en la “ANTIGUA GRECIA, en el cual existieron los primeros registros

que se conocieron como “anagrafe” , lo que a su vez se crearon con el propósito de

evitar engaños llegándose a exigir la puesta de un cartel para demostrar en los

inmuebles que estaban afectados por el cumplimiento de las obligaciones contraídas

por su dueño, así por ejemplo la venta de inmuebles era anunciada por pregoneros y

los gravámenes se individualizaban en Libros. También la institución Registral fue

conocida en EGIPTO, en el que existía la “bibliozeke” democión logon (archivo de

negocio) en donde se archivaban las declaraciones de impuesto, y la “enkleseon”

bibliozeke (archivo de adquisiciones) que era la oficina que intervenía en el

movimiento inmobiliario; y funcionaba por medio del “bibliofilake” o Registrador, a

quien por medio de una solicitud se le pedía que realizara el acto que se necesitaba

registrar, si accedía pasaba a otra instancia “prosangelia”, en la que se inscribía el

nombre del adquirente y la clase de contrato, sin mayor trámite se daba fe de que el

acto era válido.

2.1.2. Derecho Romano

De igual modo por ser la cuna de nuestras instituciones civiles el Derecho Romano,

es importante expresar en este apartado la historia del Derecho Registral en esta

etapa.

Se dividió en varios períodos:

a) El Primer Período o Derecho Clásico; el cual se caracteriza por tres formas:

26

LaMancipatio: Consistía en un procedimiento comercial al cual accedían únicamente

los ciudadanos Romanos con exclusión de los Libertos y el cual se realizaba en

presencia de cinco testigos que eran llamados “testisclassicis”, el

“mancipioaccipiens” (quien adquiría la cosa), el “mancipiodans” ( el que vendía la

cosa) y el “libripens” (agente público ante quien se realizaba dicho acto), junto con el

bien representado independientemente si éste fuera mueble o inmueble, todos los

participantes pronunciaban una frase obligatoria que era “nuncupatio”, y señalando el

bien representado el libripens golpeaba una balanza con la cual formalizaba el

negocio, posteriormente el bien era entregado al interesado o mancipioaccipiens.

LaInJureCesio: Es una especie de juicio que además de arreglado era simulado, el

cual tenía como objeto la recuperación de bienes, en otras palabras era una especie

de juicio reivindicatorio. Quienes participaban en dicho juicio eran el “in Jure Cedens”

(que era el demandado), “Vindicans” (el demandante) quienes comparecían ante un

Magistrado o Pretor, quien medio de solemnidades, de la “legisactiosacramenti in

rem” se decretaba la propiedad a favor del demandante.

Latraditio: Sin nada mas que el consentimiento y la buena voluntad y lejos de rituales

y solemnidades, esta forma de transmisión de la propiedad consistía en la entrega

del bien que se deseaba enajenar con la intención de las partes de transferirla y la

otra de adquirirla. Entonces para lograr la propiedad de una cosa perteneciente a

otra persona era necesario que a la toma de posesión por parte del adquirente se

uniese el abandono por parte del enajenante, es decir que este último tuviese la

intención de transferir la propiedad al primero por medio de un acto externo.

b) El Segundo Periodo o Derecho Justinianeo:

27

La Traditio es la única forma de transmisión de la Propiedad que permanece vigente

en este período y a la cual se le agregan dos modalidades que son la “larga manu” y

la “brevi manu”. La primera se manifiesta por el señalamiento del objeto que se

desea enajenar, y la segunda o brevi manu es aquella en la que la cosa se da en las

propias manos del adquirente.

c) Tercer Período o Derecho Romano Moderno:

En este período aparece la figura de la “constitutoPossesorio” que consistía en una

cláusula por medio de la cual el adquirente recibía la posesión jurídica, no física, y el

enajenante manifestaba conservarla ya no en nombre propio sino en nombre del

adquirente, en otras palabras un Pacto en virtud del cual el vendedor de una cosa

continua ocupándola como representante del comprador.

2.1.3. Derecho Alemán

En este existen dos figuras representativas de la transmisión de la propiedad como

son la Thinx y la Auflassung.

La Thinx consistía en la celebración de un acto solemne lleno de ritos que

obligatoriamente debían ser efectuados ante la Asamblea Popular (Mallus) o ante el

Consejo Comunal (Thinx); presidida por el Thinxmann o Jefe de la Asamblea. En

dicha audiencia el transmitente hacía una entrega simulada al adquirente del

inmueble, y era a partir de ése momento en que quedaba investido de la titularidad

de la cosa en su favor. Por su parte el Auflassung, consistía en que el bien debía ser

entregado ante el juez para que este decidiera sobre aquel. La resolución era

mediante la entrega ficticia del bien, ya que el juez únicamente hacía pública dicha

entrega; en esta instancia, el transferente debía abandonar el inmueble para que el

dueño tome posesión.

28

Estos juicios eran orales, en el cual las resoluciones que se dictaban inicialmente se

llevaban en archivos judiciales o en los municipales y posteriormente, se crearon

libros especiales lo que constituyó la primera institución registral”. 23

2.1.4. Derecho Español

“En España la constitución del Registro de la Propiedad Inmobiliaria se estableció en

cuatro períodos los cuales son el llamado:“Registro de la Publicidad Primitiva”, el cual

estaba lleno de formalidades y solemnidades externas, siendo la figura principal de

esta época la llamada Robración, la cual consistía en la ratificación pública y

solemne de la transferencia por medio de una carta o escritura de un inmueble. Otras

figuras de menor importancia fueron el fuero de Sepúlveda, el de Alba de Torres y el

de Plasencia.

La segunda en aparecer, fue la Influencia Romana, este período se caracteriza por el

desaparecimiento de la publicidad, y por la sustitución de la Traditio la cual fuera

recogida en las partidas como un acto privado de consumación de un contrato de

finalidad traslativa.

El tercer período, se da por la iniciación del Régimen de Publicidad, el cual tiene

como característica principal la publicidad de los actos relacionados con bienes

inmuebles, principalmente de gravámenes e hipotecas. El servicio de hipotecas era

público percibiendo aranceles y desarrollado a través del sistema de encasillado y

por orden de despacho de documentos. Aquí aparece la figura del escribano, quien

extendía una copia del documento presentado, en la cual por medio de una

anotación marginal al pie de de la misma, describía lo actuado. Mas esta forma de

23

RODRÍGUEZ DE LA TORRE, Lafaille. Tratado Teórico y Práctico del Derecho Notarial, Volumen VI, Editorial de Palma, Buenos Aires, 1981, Pág. 439.

29

Registro inmobiliario al igual que la anterior tuvo que desaparecer por ocultar

información de los gravámenes existentes.

El último período, denominado de la consolidación del Régimen de Publicidad

Registral, el cual se originó con la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861, que

fue necesaria para dar certeza del dominio y demás derechos de la cosa, evitándose

así la mala fe y libertad al propietario de los usureros”.24

2.1.5. Guatemala

“El derecho de propiedad ha sido concebido en Guatemala de diferentes formas; en

la época precolombina, se sabe de documentos como el Popol Vuh, que la tenencia

de las tierras era comunal, las ideas mayas no eran individualistas y consideraban a

la persona como parte integrante de un todo, no semejante a las divinidades ni

superior a los vivientes.

Durante la época Colonial se aplicaron en el territorio nacional las leyes promulgadas

en la Madre Patria, situación que se prolongó durante varios años después de

haberse declarado la independencia de 1821, Fue hasta el año 1877, cuando

mediante decreto 175, dictado por el presidente Justo Rufino Barrios, se emitió la

normativa propia, que creó y organizó los Registros Inmobiliarios. En esa oportunidad

se ordenó el establecimiento de tres registros regionales: uno en la Ciudad Capital,

otro en Jutiapa y el tercero en Quetzaltenango.

En esa época se emitió el primer Reglamento del Registro Inmobiliario, en el cual se

contemplan aspectos importantes como el sistema de folio real, inscripciones,

anotaciones y tracto sucesivo. Además se abrieron libros por departamento y se

24

CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral, 13ª Edición, Editorial Porrúa, México, 1995. Pág. 215.

30

distinguieron fincas rustías de urbanas. El 17 de septiembre de 1877 el Registro

quedo definitivamente abierto al público”.25

En la actualidad solamente existen dos registros de la Propiedad en Guatemala, pero

cuenta con ventanillas receptoras en diferentes departamentos del país, y aunque la

Constitución Política de la República de Guatemala establece la obligación de crear

registros por zonas, se ha argumentado que no hay necesidad, puesto que la

negociación inmobiliaria en muchos de los veintidós departamentos en que se divide

Guatemala es muy limitada, por lo que se generarían costos innecesarios en el

mantenimiento de oficinas muy poco operativas.

El Acuerdo Gubernativo 30-2005 es el reglamento que rige las actividades del

Registro en Guatemala, existe una Comisión Nacional de Reforma Registral,

integrada por miembros del Registro de la Propiedad, el Colegio de Abogados y

Notarios y el Instituto Guatemalteco de Derecho Notarial, la cual tiene por objetivo

procurar la modernización registral, cuyos resultados han sido palpables en los

últimos años, toda vez que el libro físico está siendo finalmente retirado para trabajar

solo en libros electrónicos o inscripciones electrónicas.

El Derecho Registral inmobiliario en Guatemala está integrado por un conjunto de

normas de diferente jerarquía y en constate evolución en búsqueda de una mejor

protección a los derechos objeto de registración, sobre todo en cuanto al derecho de

propiedad. El sistema legal registral guatemalteco encuentra su fundamento en el

Artículo 230de la Constitución Política de la República de Guatemala, que establece:

“El Registro General de la Propiedad deberá ser organizado a efecto de que en cada

departamento o región, que la ley específica determine, se establezca su propio

registro de la propiedad y el respectivo Catastro Fiscal”.

25

ROBERTO MUÑOZ, Nery. Derecho Registral Inmobiliario, Pág. 16.

31

2.2. Definición de Derecho Registral

Por Derecho Registral debe entenderse “El conjunto de principios y normas que

tienen por objeto reglar los organismos estatales encargados de registrar personas,

hechos, actos, documentos o derechos; así como también la forma como han de

practicarse tales registraciones a los efectos o consecuencias jurídicas derivadas de

aquellos”.26

Por medio del Derecho Registral se permite estudiar principalmente la obligación que

tiene el Estado de dar certeza, seguridad y protección jurídica tal como lo regula la

Constitución Política de Guatemala en su Artículo 2, al establecer que es deber del

Estado proteger, garantizarle a los habitantes de la República la vida, la libertad, la

justicia, la seguridad, la paz y el desarrollo integral de la persona.

Lo anterior se traduce a partir del hecho del reconocimiento que el Estado da a los

actos y hechos con trascendencia jurídica que recaen principalmente sobre bienes

inmuebles y que son debidamente presentados en las diferentes oficinas públicas

registrales, operando aquellos a favor de unas personas frente a otras.

Por lo que el Derecho Registral es una ordenación lógica y coherente de elementos

Jurídicos y Catastrales que coadyuvan a lograr la seguridad jurídica de una

determinada parcela o fundo el cual es representativo del aspecto económico de la

sociedad, tal existencia se da por la necesidad de dar notoriedad a determinados

hechos, controlando así su legalidad y produciendo efectos en el ámbito de las

relaciones jurídicas privadas. Por tanto su objetivo entonces es proporcionar

seguridad jurídica patrimonial y transparencia.

26

CORNEJO AMÉRICO, Atilio. Derecho Registral, Editorial Astrea, 1ª Edición, Buenos Aires, 1994. Pág. 26

32

2.3. Concepto de Registro

Un registro “es un conjunto de campos que contienen los datos que pertenecen a

una misma repetición de entidad. Se le asigna automáticamente un número

consecutivo (número de registro) que en ocasiones es usado como índice aunque lo

normal y práctico es asignarle a cada registro un campo clave para su búsqueda.

La estructura implícita de un registro y el significado de los valores de sus campos

exige que dicho registro sea atendido como una sucesión de datos, uno en cada

columna de la tabla. La fila se interpreta como una variable relacional compuesta por

un conjunto de celdas cada una de las cuales consta de dos ítems: el nombre de la

columna relevante y el valor que esta fila provee para dicha columna”.27

2.4. Concepto de Registro Público

Registro público es una institución establecida con fines de dar publicidad formal a

determinados hechos, circunstancias o derechos, que funciona bajo regulación y

control de la Administración pública nacional, provincial, local o institucional, que

prestan así un servicio en pro de la transparencia jurídica. Los registros públicos se

ponen en práctica para sustituir, aunque sea formalmente, a otros medios

de publicidad material de hechos y derechos.

Los registros públicos se suelen clasificar en dos grandes grupos, o categorías, que

se conocen cómo registros jurídicos y registros administrativos. Los primeros

(registros jurídicos) son aquellos capaces de crear presunciones jurídicas, ya

sean iuris tantum (admiten prueba en contra) o lo sean iuris et de iure (presunciones

indestructibles). Los segundos (registros administrativos) únicamente ejercen

funciones divulgativas, cognoscitivas o de transparencia.

27

http://es.wikipedia.org/wiki/Registro_p%C3%BAblico, (Consulta: Noviembre de 2012)

33

2.5. Acepciones de Derecho Registral

El Derecho Registral ha tenido diversas denominaciones en su evolución; en algunos

países como España se le ha denominado “Derecho Hipotecario, por haber sido la

hipoteca el primer derecho real materia de inscripción”.28

“También se le conoce como Derecho Inmobiliario Registral o simplemente como

Derecho Inmobiliario, sin embargo; la denominación de Derecho Registral, responde

mas a la esencia de la materia, porque no excluye la inscripción de otros derechos

no referidos a la propiedad, así se ha entendido en la Argentina, en España, México

y en Perú.El Derecho Registral como rama autónoma de la ciencia jurídica, tiene

como finalidad según el profesor Raúl García Coni, la sistematización de los

principios relacionados con la dinámica de los derechos inscribibles en relación con

terceros”.29

2.6. Caracteres del Derecho Registral

a) Es un Derecho Autónomo: “En virtud que constituye una rama especial del

Derecho Civil, en la cual la mayor parte de las normas que regulan el

procedimiento están contenidas en el Código Civil, leyes y reglamentos

especiales.

b) Es un Derecho Público: Porque si bien al registrar acceden a la inscripción de

derechos privados, la inscripción persigue el bien común referido a los terceros

que puedan contratar con los titulares registrales, bajo la fe del Registro.

c) Es un Derecho Limitativo: Por cuanto el Derecho Registral es de número

cerrado, solo admite al Registro los actos y contratos que la ley señala.

28

CABANELLAS, Guillermo. Diccionario de Derecho usual, Pág. 318. 29

GARCÍA CONI, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Editorial Palma, Buenos Aires, 1993.

34

d) Es un Derecho Formalista: El procedimiento registral está sujeto a etapas

preclusivas y requisitos de cumplimiento obligatorio para la inscripción o la

denegación de inscripción de los títulos”. 30

2.7. Sistemas Registrales

El Derecho Registral Inmobiliario guatemalteco está influenciado por el sistema

Español, dentro de sus principales características encontramos que se utiliza el

sistema de folio real, que los derechos nacen, se modifican, transmiten y extinguen

fuera del Registro, pero solo surten efectos ante terceros cuando se inscriben.

Además las inscripciones se hacen a petición de parte. La forma de los asientos

registrales es por inscripción, es decir que cada inscripción lleva un resumen de la

operación, no se transcribe total o literalmente el documento, tampoco se encasilla,

aunque en duplicado el documento se conserva en el Registro, que es la base de la

inscripción. Este sistema registral impera también en aquellas operaciones realizadas

de forma electrónica. La inscripción da plena protección a los derechos adquiridos,

por la fe pública Registral, pero como ya se indicaba, el negocio existe antes de

llegar al Registro. Todo lo inscrito es público, finalmente rigen los principios

registrales de inscripción, especialidad, rogación, legalidad o calificación, tracto

sucesivo, consentimiento, publicidad, prioridad, prelación, fe pública y legitimación.

2.8. Sistemas Registrales en el Derecho Comparado

Se configuran para los Registros Inmobiliarios y cada uno tiene elementos que

distinguen unos de otros. Se habla de Sistemas Registrales Puros (Francés, Alemán

y Australiano) y Sistemas Registrales Mixtos (Español y Peruano), sin embargo no

hay sistemas puros porque unos han influido sobre otros recíprocamente.

30

http://octavocicloderechoumgchimal.blogspot.com 2010/10/caracteristicas-y-principios-del.html Consulta: Noviembre de 2012.

35

a) Sistemas Registral Francés: “Tiene su base legal en la Ley de Transcripciones

del 14-01-1955 modificado el 14-10-1955, Su forma de Asiento: Transcripción

y se encuadernan los títulos bajo estricto orden de presentación. El Registro

no es constitutivo:Este sistema no garantiza quien es el dueño del derecho,

pero si proporciona información relevante ya que el dueño es necesariamente

uno de los varios que el Registro publica, es decir; delimitan el área de la

investigación.

b) Sistema Registral Alemán: Su base legal se encuentra en el Código Civil, el

Catastro y el Registro Territorial. Técnica Registral: El folio real sobre la base

del principio de especialidad, que vincula el aspecto físico de la propiedad

establecido por el catastro y el aspecto jurídico de la propiedad. Efectos de la

inscripción:El acuerdo de las partes y la manifestación de voluntad ante el

notario constituye parte del proceso de transmisión del domino que se

perfecciona en el Registro. El Registro es Constitutivo, la inscripción es

facultativa, solo admite derechos perfectos; las modificaciones del asiento solo

puede ser ordenada Vía Judicial y adquieren fe pública, no aceptando prueba

en contrario. Este sistema requiere grandes barreras de entrada generando un

alto grado de seguridad jurídica sin necesidad de mecanismos

complementarios. En el sistema alemán el único derecho existente es el

publicitado.

c) Sistema Registral Llamado Torrens:Creado por Sir Robert Torrens. Su base

legal es la Ley Real Property, esta ley constituye una ficción jurídica por la

cual los terrenos de las colonias inglesas pertenecían a la corona, la cual los

adjudicaba mediante el procedimiento de la ley de Propiedad Real, que

convierte al registrador en juez de títulos, por cuanto admite la rogatoria

solicitando la propiedad a la que se debe adjuntar los títulos que lo amparan,

califica y ordena la publicación, admite la oposición así se produjera,

36

determina el mejor derecho entre el solicitante y el opositor. Este sistema tiene

al catastro como base para determinar el aspecto físico y debe adjuntarse la

rogatoria. Técnica: Folio Real. Forma de Asiento: Inscripción, la inscripción es

obligatoria, el Registro es constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida

registral el titulo real que se otorga al inscribirlo. La inscripción hace nacer el

Derecho de Propiedad y sanea los defectos del título que se convierte en

inatacable, otorgándose el título de propiedad a nombre de la corona Inglesa.

Las Ventajas de este sistema es que elimina la inseguridad en la contratación,

elimina litigios sobre la propiedad y fomenta el crédito inmobiliario, está

asegurado por el Estado.

d) Sistema Registral Español: Nace con la Ley Hipotecaria de 1861 que ha sido

modificada para adecuarla a los cambios socio económicos. Técnica Registral:

Folio Real; Forma de los Asientos: Inscripción, el Registro es Declarativo, da

publicidad al derecho inscrito con la única excepción del derecho real de

Hipoteca cuya inscripción tienen efecto constitutivo y es de carácter

obligatoria. La inscripción produce los efectos de presunción Juris tantum

(principio de legitimación) se presume cierto y produce todos sus efectos

mientras nose rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Y es jure et

jure para el tercero que adquiere bajo la fe del Registro. Este sistema

proporciona de forma inmediata y autosuficiente la información deseada:

titularidad, cargas que lo gravan, generando un alto grado de seguridad

jurídica sin necesidad de mecanismos complementarios. En este sistema el

derecho publicado es el único que requiere conocer el que pretende contratar,

bastara el adquiriente verificar la publicidad del Registro e inscribir su derecho

para gozar de la seguridad de la firmeza de su adquisición; a través de los

principios de legitimación, fe pública, tracto sucesivo, especialidad etc. La

inscripción del derecho en este sistema constituye un mecanismo de

protección, ahorra costos de transacción.

37

e) Sistema Anglosajón: Estos sistemas facilitan la labor de búsqueda de la

información, el Registro no es Constitutivo, ya que la información que brinda el

Registro solo coadyuva a la investigación personal, proporcionando datos para

determinar titularidades, facultades dispositivas, existencias de otros

derechos, etc. Sin embargo la publicidad que brinda es meramente

informativa, sin que existan solidas barreras de acceso, por lo que la

seguridad jurídica debe lograrse a través de mecanismos complementarios

como los seguros de títulos”.31

2.9. Autonomía del Derecho Registral

Muchos autores afirman que el Derecho Registral es Autónomo en virtud de que

integra un sistema jurídico, que aunque disperso cuenta con principios propios de

derecho tanto público como privado, también existen otras teorías que niegan su

autonomía en virtud de estar sus normas dispersas en otras leyes; con respecto al

Derecho Registral Inmobiliario sus normas se encuentran en el Decreto 106; Código

civil y el Acurdo Gubernativo 30-2005 del Presidente de la Republica; Reglamento

del Registro General de la Propiedad, en donde se regula todo el procedimiento de

inscripción, anotación y cancelación de bienes inmuebles y muebles registrables.

2.10. Relación del Derecho Registral con Otras Disciplinas Jurídicas

a) Con El Derecho Civil:“El Derecho Civil regula todo lo relativo a los bienes

muebles e inmuebles, nuestro Código Civil regula el Registro General de la

Propiedad inmueble y lo relativo a la inscripción, anotación y cancelación de

bienes inmuebles que obran en el Registro, por lo que algunos consideran

que es la norma sustantiva del derecho registral.

b) Con el Derecho Administrativo: Debido a que el Registro es un instrumento de

la Administración pública y los Registradores son funcionarios públicos, los

31

http://derechoregistrald5.blogspot.com/. Consulta: noviembre de 2012.

38

Registros públicos tienen conexión con diversas instituciones del Estado,

como la Hacienda, Catastro, Medio Ambiente.

c) Con el Derecho Mercantil:Las Sociedades Mercantiles pueden ser titulares de

fincas o derechos reales inmobiliarios, derechos hipotecarios o la aportación

de inmuebles a una sociedad.

d) Con el Derecho Procesal:Se admiten a registración los documentos judiciales,

los asientos practicados en los libros que están bajo la salvaguarda de los

Tribunales.

e) Con el Derecho Tributario o Fiscal:En virtud del pago de impuestos, por la

inscripción de Derechos Reales”. 32

2.11. Principios del Derecho Registral

a) Principio de Especialidad: “Consiste en asignarle a cada finca un número de

folio, facilitando de esta manera la consulta de las inscripciones así como la

seguridad jurídica de los derechos inscritos.

b) Principio de Determinación: Consiste en establecer el derecho que se inscribe

en todas sus características, determinando si el mismo posee algún gravamen,

anotaciones o limitaciones.

c) Principio de Folio Real: Este principio tiene lugar cuando se abre un folio para

cada Derecho Real que esta inscrito en el Registro General de la Propiedad,

con ello se busca seguridad jurídica, que no exista duplicidad de propietarios.

32

Curso Anual de Derecho Registral Iberoamericano. http://www.cadri.org/. Consulta: Octubre de 2012

39

d) Principio de Publicidad: Se distinguen dos tipos de publicidad; la publicidad

material que consiste en derechos sustantivos reconocidos a la persona que

inscribe un Derecho de Propiedad, quedando a salvo sus bienes contra

terceras personas; y la publicidad formal que es en relación al Registro General

de la propiedad, en virtud de que los libros de este son públicos por lo que

cualquier persona puede consultarlos.

e) Principio de Fe Pública: Los Registradores de la Propiedad tienen fe pública, la

que consiste en que las inscripciones se consideran exactas, veraces, frente a

terceros adquirentes de buena fe, asegurando así el tráfico inmobiliario.

f) Principio de Inscripción: Por medio de este Principio es como se logra la

anotación, cancelación, constitución, modificación de los derechos reales en el

Registro General de la Propiedad, inscribiéndolos según las formas que

establece el mismo.

g) Principio de Tracto Sucesivo: En virtud de este principio, todo acto de

disposición aparece ordenado en forma que uno siga al otro, esto requiere que

el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y que se

siga un ordenamiento lógico, significa que el transferente de hoy sea al

adquirente de ayer, y que el titular registral actual sea el transferente de

mañana.

h) Principio de Legalidad: Este principio consiste en la labor que realiza el

Registrador de verificar que los documentos que se presentan para su

inscripción reúnan los requisitos legales, en dicho examen se entra a

considerar la capacidad de los otorgantes, la validez de las obligaciones, la

licitud de los bienes.

40

i) Principio de Prioridad: De este principio se deriva el aforismo de Primero en

tiempo primero en Derecho, consiste que el acto que primero ingrese al

Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que ingrese

posteriormente.

j) Principio de Rogación: Toda inscripción, anotación, cancelación que se lleva en

el Registro General de la Propiedad, se realiza a petición de parte interesada,

es decir que su actuación siempre es rogada o solicitada, este no actúa de

oficio”.33

2.12. Relación del Derecho Registral con el Derecho Notarial

“La relación que existe entre el Derecho Registral y el Derecho Notarial es en virtud

que ambos persiguen la seguridad jurídica”34, el Notario autoriza actos y contratos los

cuales se tienen como ciertos o verdaderos por la fe publica que ostenta, luego estos

son inscritos en los diferentes Registros Públicos que existen en Guatemala para que

los mismos sean dotados de Publicidad Registral y de ese modo se brinda un mayor

grado de seguridad jurídica, a los actos y contratos autorizados por Notario.

2.13. Importancia del Derecho Registral

“La importancia del Derecho Registral es una especialidad jurídica que se encuentra

vinculada con el Derecho de Publicidad, que emana de una institución denominada

los Registros Públicos, dado que el Registro otorga certidumbre, confianza,

seguridad y verdad en relación con los actos que emanan de los sujetos legitimados

para ello”.35

33

http://es.wikipedia.org/wiki/Derecho_registral#Principios_del_Derecho_Registral Consulta: Octubre de 1012 34

CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral, Editorial Porrúa, México, 1995. 35

ARMADO RAMÍREZ, Elizabeth. Seminario de Derecho Registral. 2011.

41

Los mecanismos empleados en el Registro otorgan seguridad, permiten que los

usuarios del sistema, tengan la confianza y credibilidad, ya que el Derecho de

Propiedad sobre un bien merece todas los mecanismos de seguridad, para que

pueda ser objeto de un legítimo negocio, lo cual incentiva un desarrollo económico,

tanto del propietario como de un país en general.La importancia de la inscripción en

el Registro radica en la seguridad que otorga el Registro a través de la publicidad de

ciertos derechos que tienen trascendencia frente a terceros, siendo que por este

medio se determina el grado de seguridad de los terceros.

2.14. Análisis Personal de Algunas Reformas del Libro IV del Código Civil,

Debido a losAvances Tecnológicos

Los avances tecnológicoshan producido un fuerte impacto en la sociedad, al grado

que muchas instituciones del Estado han implementado en sus dependencias u

oficinas, el uso de la electrónica y la informática, prestando algunos servicios en

línea, es decir a través de la red o internet.

La revolución tecnológica ha hecho posible que los canales de comunicación sean

más eficientes, ya que impulsa nuevos mecanismos con los cuales minimiza el

tiempo de recepción y emisión de una comunicación, estos avances de la tecnología

informática y el uso de internet, han modificado totalmente las comunicaciones, la

información y el tráfico jurídico, como ejemplo de ello en los Registros Públicos se ha

adoptado el uso de la tecnología, permitiendo consultar expedientes o documentos a

través del uso de internet, pero es innegable el hecho que la información registral o

asientos registrales que obran en la red, fue extraída de los documentos o libros en

formato papel, por lo que con esto se logra una evolución en el manejo de archivos,

en virtud que a través de la historia se puede observar que el proceso de archivar

42

siempre ha existido de una u otra forma, ya fuera en papiros, manuscritos,

pergaminos u otro sistema semejante.

La Microfilmación constituyó la primera forma moderna de archivar, “a través de

ésta se toman fotografías en miniatura de los documentos, similares a las que se

usan en cámaras fotográficas, los rollos de microfilm se guardan en una cajita

plástica, rotulados en su interior dentro de un archivador metálico”.36 Otro avance lo

constituyen las Imágenes Digitalizadas o Libros Digitalizados, “que consiste en la

transformación de documentos físicos a imágenes digitales para su visualización

instantánea a través de un equipo de cómputo”. 37

Lo que hay que destacar de la Digitalización de Libros Registrales, es el margen

de inviolabilidad de la información, debido a que no es sencillo realizar

modificaciones a lo originalmente procesado, además el proceso de consulta de la

información registral se realiza en menor tiempo, debido a que los datos digitalizados

permiten su pronta transferencia a los diferentes usuarios, a través de redes

electrónicas de comunicación en informática.

El Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala es una de las

instituciones estatales que empezó a modernizarse, empezando por el equipo a

utilizar y los servicios que presta al público, desde 1996implementó un sistema

electrónico, digitalizó los libros físicos, y en 2004 inició la remodelación de sus

36http://es.wikipedia.org/wiki/Microfilm

37 http://www.docsolutions.com.mx/es/soluciones/servicios/digitalizacion.html

43

instalaciones físicas, con el afán de brindar un servicio ágil en beneficio de la

sociedad y contribuir al desarrollo económico del país.

Debido a que el Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala se ha

modernizado, se introdujo en el Código Civil Decreto Número 106, algunas adiciones

para adaptar sus normas al uso de las tecnologías Modernas por parte del Registro,

dentro de las que están las siguientes:

Duplicados: El Artículo 1132 regula: “Todo documento se presentará por duplicado al

Registro; la copia se extenderá en papel sellado del menor valor y se conservará con

la clasificación del caso en la oficina”. Pero debido a que el Registro General de la

Propiedad Inmueble de Guatemala hace uso de la microfilmación, al Artículo 1132 se

adiciona un segundo párrafo mediante el Decreto Número 42-2006, el cual establece:

“Cuando el Registro esté en capacidad de hacerlo, sustituirá los duplicados que se

indican en este artículo por tomas microfilmicas de los documentos originales,

disponiéndose la forma más apropiada para su clasificación y conservación”.

Según el Acuerdo Gubernativo Número 30-2005 que consiste en el Reglamento del

Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala, existe en el Registro una

entidad encargada de establecer el momento o fecha a partir de la cual, el Registro

ya no requerirá de la presentación de duplicados, esta es la Comisión Nacional

Registral, la cual ha establecido que para resguardo de la información, se tomará una

copia electrónica escaneándola del documento original, la que quedará archivada en

el sistema de cómputo; pero a la fecha todavía se deben presentar duplicados en el

Registro, por lo que las copias escaneadas son para respaldo y resguardo de la

información en el Registro.

44

Razones Registrales Por Medios Electrónicos: El tercer párrafo del Artículo 1132, el

cual fue adicionado mediante el Derecho Número 42-2006, regula lo siguiente: “Las

razones en los títulos sujetos a inscripción, consistirán en un resumen o una

transcripción completa de los correspondientes asientos, impresos por medios

mecánicos, electrónicos, computarizados o por cualquier otro proceso de

reproducción, llevará la firma y sello del registrador que la extiende y el sello del

Registro. La firma deberá constar utilizando cualquiera de las formas que establece

el numeral 8º. Del artículo anterior”.

En virtud de este artículo, cuando el Registro General de la Propiedad Inmueble

de Guatemala extiende Razones por medios electrónicos, la firma del Registrador

podrá ser manuscrita o bien hacer uso de la Firma Electrónica, el uso de la firma

electrónica le permite al Registrador visualizar y firmar documentos en línea,

pudiendo enviarlos por la misma vía sin necesidad de imprimirlos antes de firmarlos,

por lo que puede firmar electrónicamente un número considerable de certificaciones

en menor tiempo, que si la firma fuera manuscrita, para la seguridad de la firma

electrónica esta cuenta con un Certificado Electrónico que le proporciona cifrado y

autenticación, de ese modo la firma del Registrador no puede ser falsificada, lo

identifica como el firmante de los documentos.

Certificaciones Por Medios Electrónicos: Es otra de las innovaciones que ha hecho el

Registro General de la Propiedad Inmueble y que se contemplan en el Código Civil,

en el Artículo 1183 el cual establece: “Las certificaciones se extenderían por medio

de fotocopias, fotostáticas, transcripción mecánica o por cualquier medio de

reproducción físico informático, magnético o electrónico y llevarán la firma y sello del

45

registrador que la extiende y sello del Registro”. La firma pude ser autógrafa o bien

electrónica.

Libros Electrónicos: La digitación de los libros físicos del Registro General de la

Propiedad Inmueble de Guatemala, hace posible llevar libros electrónicos. El Artículo

1221 del Código Civil en el segundo párrafo establece: “El Registrador queda

facultado para innovar progresivamente los controles y sistemas de operación

implementando toda clase de programas, técnicas y procesos para efectuar,

formalizar y ejecutar todas las operaciones registrales, utilizando para ello medios

informáticos, computarizados, digitales, magnéticos, electrónicos, de teleproceso y

cualquier otra naturaleza, de acuerdo a las posibilidades económicas y conforme a

las normas de seguridad establecidas y aprobadas por el Registro”.

La digitalización de los Libros del Registro General de la Propiedad Inmueble de

Guatemala permite su conversión de físicos a electrónicos, empleando la tecnología

que permite que estos ocupen un lugar en el espacio virtual, estos cambios y

avances tecnológicos permiten que el Registro implemente la prestación de servicios

electrónicos, que pueden generar beneficios para usuarios y para el propio Registro,

pero trae consigo la necesidad que la legislación también evolucione y contemple

estos fenómenos.

A criterio de quien realiza la presente investigación, con la microfilmación de

Archivos Registrales en el Registro General de la Propiedad Inmueble, se obtienen

beneficios como su preservación lo cual es primordial ya que la información que obra

en el Registro es sumamente importante, el ahorro de espacio físico, acceso mas

rápido y simultáneo por múltiples usuarios y contribuye a reducir el consumo de

recursos naturales.

46

47

CAPÍTULO III

EL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE GUATEMALA Y

LOS AVANCES TECNOLÓGICOS

3.1. Registro Público de la Propiedad

“El Registro General de la Propiedad es la institución responsable de realizar de

conformidad con la ley, las actividades registrales relativas a la propiedad de los

bienes inmuebles y muebles identificables; mediante la utilización óptima de sus

recursos, garantizando seguridad jurídica, contribuyendo así al desarrollo social y

económico del país.Por medio de sus principales funciones el Registro General de la

Propiedad busca resguardar la seguridad jurídica registral y dar publicidad a lo que

en él se encuentra inscrito, garantizando a los notarios, usuarios y la sociedad

guatemalteca en general, el respeto al derecho de propiedad.

El Registro General de la Propiedad, dentro de sus fines están el ser una institución

responsable de realizar con honestidad y de conformidad con la ley las actividades

registrales relativas a los bienes inmuebles y muebles identificables, mediante la

utilización óptima de sus recursos humanos, materiales, financieros y tecnológicos,

garantizando seguridad jurídica contribuyendo al desarrollo social y económico del

país.

Además pretende ser un registro confiable y eficiente, moderno jurídica y

administrativamente para la prestación de un servicio pronto, seguro y certero, tiene

como objetivo la innovada atención cercana al usuario, por medio de personal

calificado y el manejo transparente de sus finanzas.

48

3.2. Historia del Registro General de la Propiedad Inmueble

El inicio de su funcionamiento data de la época del General Justo Rufino barrios, en

el año 1877. A través de los años y atendiendo las necesidades de cada época, se

fueron creando Registros en otros departamentos y a su vez eliminando otros

Registros hasta llegar hoy en día, más de 130 años después de su creación, a tener

dos Registros; el Registro General de la Zona Central, con carácter de Registro

General, con sede en la ciudad de Guatemala y el Segundo Registro de la Propiedad

con sede en Quetzaltenango.

El proceso de modernización del Registro de la Propiedad dio inicio en el año 1996,

como se explico anteriormente; con la implementación de un sistema de operación

electrónico y la digitalización de los libros físicos, siendo a partir de 2004 que arranca

una evidente modernización y remodelación de sus instalaciones físicas y equipo a

utilizar, lo que permite una atención y servicio ágil, en beneficio de los usuarios y de

la sociedad guatemalteca en su conjunto, ofreciendo hoy en día servicios más agiles,

rápidos y certeros en el cumplimiento de sus funciones, garantizando a los usuarios

la seguridad jurídica registral”.38

3.3. Fundamentos Legales del Registro General de la Propiedad Inmueble

El Artículo 39 de la Constitución Política de la República establece que el Estado

de Guatemala garantiza la propiedad privada como un derecho inherente a la

persona humana, toda persona puede disponer libremente de sus bienes de acuerdo

con la ley, en su segundo párrafo regula que es deber del Estado garantizar el

derecho a la Propiedad Privada y debe crear las condiciones que faciliten al

propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera que alcance el progreso

individual y el desarrollo nacional en beneficio de todos los guatemaltecos.

38

www.rgp.org.gt Fecha de Consulta: Octubre de 2012

49

Por lo que el Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala es la

institución encargada de crear los mecanismos adecuados de seguridad sobre la

propiedad de los bienes de las personas, coadyuvando con el desarrollo económico

del país, al dotar de seguridad jurídica los actos que se inscriben en el mismo, debido

a los formalismos que emplea y la Publicidad Registral.

Su fundamento constitucional se encuentra en el artículo 230, que literalmente

establece: “El Registro General de la Propiedad Inmueble deberá ser organizado a

efecto de que en cada departamento o región, que la ley especifica determine, se

establezca su propio registro de la propiedad y el respectivo catastro fiscal”.

El Artículo 1124 del Código Civil regula el Registro General de la Propiedad

Inmueble de Guatemala, estableciendo que es una institución pública que tiene por

objeto la inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al

dominio y demás derechos sobre bienes inmuebles y muebles inidentificables, con

excepción de las Garantías Mobiliarias.

3.4. Autoridad del Registro de la Propiedad

“Los Registros de la Propiedad están a cargo de un registrador propietario, nombrado

por el Presidente de la República, mediante Acuerdo Gubernativo a través del

Ministerio de Gobernación. Cada registro podrá contar con uno o varios registradores

auxiliares, designados por el registrador propietario bajo su responsabilidad, quienes

firmarán las razones, documentos, asientos, inscripciones, anotaciones y

cancelaciones que determine dicho funcionario.

50

Cada registrador auxiliar tendrá las mimas calidades del registrador propietario,

estará sujeto a las mismas limitaciones y garantizará las responsabilidades en que

pudiere incurrir, con hipoteca o fianza. El registrador propietario fijará el importe de la

garantía.

Los requisitos o calidades que debe reunir el Registrador de la Propiedad son: ser

guatemalteco de origen, abogado y notario, colegiado activo.

Los Registradores de la Propiedad pueden incurrir en responsabilidad civil

derivada de daños y perjuicios cometidos con ocasión de su cargo, siendo en este

caso competente para conocer de los mismos el Juez del Departamento a que

corresponda el Registro, pudiendo imponer multas y fijar la indemnización

correspondiente, sin perjuicio de establecer una pena si el hecho es constitutivo de

delito de conformidad con las leyes”.39

3.5. Que se Inscribe en El Registro de la Propiedad y los Libros del Registro

El Artículo 1125 del Código Civil Establece: “En el registro se inscribirán:

1. Los títulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales

impuestos sobre los mismos;

2. Los títulos traslativos de domino de los inmuebles y en los que se constituyan,

reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,

patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y cualquiera otros derechos reales

sobre inmuebles; y los contratos de promesa sobre inmuebles o derechos

reales sobre los mismos;

3. La posesión que conste en titulo supletorio legalmente expedido;

39

Código Civil de Guatemala, Decreto 106. Libro IV.

51

4. Los actos y contratos que transmitan en fideicomiso los bienes inmuebles o

derechos reales sobre los mismos;

5. Las capitulaciones matrimoniales, si afectaren bienes inmuebles o derechos

reales;

6. Los títulos en que conste que un inmueble se sujeta al régimen de propiedad

horizontal; y el arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo pida uno de los

contratantes; y obligatoriamente, cuando sea por mas de tres años o que se

haya anticipado la renta por mas de un año;

7. Los ferrocarriles, tranvías, canales, muelles u obras púbicas de índoles

semejantes, así como los buques, naves aéreas, y los gravámenes que se

impongan sobre cualquiera de estos bienes;

8. Los títulos en que se constituyan derechos para la explotación de minas e

hidrocarburos y su transmisión y gravámenes;

9. Las concesiones otorgadas por el Ejecutivo para el aprovechamiento de las

aguas;

10. La prenda común, la prenda agraria, ganadera, industrial o comercial;

11. La posesión provisional o definitiva de los bienes del ausente;

12. La declaratoria judicial de interdicción y cualquiera sentencia firme por la que

se modifique la capacidad civil de las personas propietarias de derechos

sujetos a inscripción o la libre disposición de los bienes;

13. Los edificios que se construyan en predio ajeno con el consentimiento del

propietario; los ingenios, granes beneficios, desmotadoras y maquinaria

agrícola o industrial que constituyan unidad económica independiente del

fundo en que estén instaladas; y,

14. Los vehículos automotores y demás muebles fácilmente identificables por los

números y modelos de fabricación”.

52

También se inscriben en el Registro, los instrumentos o títulos expresados

anteriormente que hayan sido otorgados o expedidos en país extranjero, que reúnan

los requisitos necesarios para hacer fe en juicio, y las providencias o sentencias

firmes pronunciadas en el extranjero, cuando se haya mandado cumplimentar por los

tribunales de la República, y afecten derechos reales.

Los Libros que obligativamente lleva el Registro de la Propiedad según el Código

Civil, Artículo 1220, son los siguientes:

1º. De entrega de documentos;

2º. De inscripciones;

3º. De cuadros estadísticos; y,

4º. De índices por orden alfabético de apellidos de los propietarios y poseedores de

inmuebles.

Otros Libros que lleva el Registro de la Propiedad, según el Artículo 3 del

Reglamento del Registro:

1º. De prenda: común, agraria, ganadera, agrícola-industrial y de bienes muebles;

2º. De propiedad Horizontal;

3º. De inscripciones especiales;

4º. De vehículos motorizados;

5º. De naves y aeronaves;

6º. De minas;

7º. De concesiones otorgadas por el Estado para la explotación de cualquier recurso

natural renovable o no renovable;

53

8º. De avisos notariales de testamentos y donaciones por causa de muerte;

9º. Libro de entrega de documentos;

10º. Cualquier otro que sea necesario para el buen funcionamiento de la institución.

3.6. El Registro General de la Propiedad Inmueble y Los Libros Electrónicos

Muchos de los registros que funcionan en nuestro país están incorporándose al uso

de las tecnologías modernas, con el propósito de proporcionar a la población un

servicio más eficiente y rápido, pero que a la vez revista de certeza y seguridad

jurídica. La modernización del Registro General de la Propiedad Inmueble consiste

en que aquellas diligencias o actividades que normalmente se realizaban en el

Registro de forma manual, empleando formato papel, paulatinamente se van

incorporando al uso de la informática y la electrónica.

En Guatemala así como en la mayoría de países del mundo se aplica el sistema de

Folio Real, lo que hace posible la modernización del Registro General de la

Propiedad Inmueble, el Folio Real implica un sistema traslativo de dominio basado en

la existencia de un sistema de catastro territorial el cual permite llevar una hoja de

vida o ficha por cada propiedad, de tal manera que cuando ésta se transfiere o

transmite, en tal folio se registra el título traslativo de dominio, dejando constancia del

o los nuevos dueños. Este sistema existe entre otros, en Alemania, Austria y Suiza.

“El Folio Real requiere de la adopción del principio de tracto sucesivo, mediante el

cual previo a la inscripción traslativa de dominio o de los demás derechos reales, es

necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que

otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, es preciso poder

54

seguir en la ficha o plancheta de inscripción la historia inmobiliaria por los anteriores

dueños”.40

Una vez adoptado el método del Folio Real, se posibilita la utilización del medio

electrónico informatizado en la confección de las inscripciones registrales, de

acuerdo con la o las disposiciones legales que lo permitan, se procederá a establecer

el modelo de ficha, matrícula o plancheta que deberá adoptarse electrónicamente.

En el caso de Guatemala, el Acuerdo Gubernativo 30-2005 el cual contiene el

Reglamento del Registro General de la Propiedad Inmueble, establece en el Artículo

2, que en las operaciones registrales se utilizará el sistema de folio real, ya sea que

estas se hagan en forma manual o por medios electrónicos o similares.

“En el período que media entre 1996 a la fecha, el Registro General de la Propiedad

Inmueble de Guatemala pasó de la era de libros físicos a la automatización con

tecnología de punta en sus operaciones y procesos, mediante la utilización de discos

ópticos, de los que se realizan copias, guardada una en la sede del Registro por la

Secretaría General y otra en las bóvedas de Banco de Guatemala.

El proceso se realizó en tres etapas: que consisten en el establecimiento de un

sistema automatizado de operación registral, que abarca todas las funciones y

operaciones principales del Registro, como recepción de control y flujo de aquellos

documentos que son presentados para su calificación, inscripción, sistema

administrativo, proceso de registro y microfilm, instalaciones físicas, hardware,

software básico, programas aplicativos, organización y método del proceso

administrativo, documentación del sistema y capacitación del mismo; en una

40

http://es.wikipedia.org/wiki/Derecho_registral#Principios_del_Derecho_Registral. Consulta: Octubre de 1012.

55

segunda etapa: la existencia de un servicio de conservación y la tercera etapa:

Servicio de mantenimiento y de soporte de administración del sistema.

En cuanto ala segundaetapa, se estableció un sistema de recepción de documentos,

con asignación de número, registro de la fecha, hora, minuto y segundos de la

presentación y el cálculo de honorarios, un scanner de los documentos y su archivo

en discos ópticos inmodificables, un reparto automático a cada una de las células

Registrales; con el objeto de resumir en el sistema el estado del inmueble, a través

de un acceso con password, garantizando así la identificación del operador,

una revisión jurídica integral a todas las inscripciones del bien raíz, a la inscripción

realizada por el operador, y una toma de razón del documento.

Finalmente el proceso termina con la firma electrónica del Registrador. De esta

manera, la inscripción debidamente firmada queda incorporada de manera inmediata

al sistema electrónico, en forma definitiva e inmodificable”.41

3.7. Comisión Nacional Registral y La Modernización Registral

El veintiocho de enero del año dos mil cinco, se publicó el Acuerdo Gubernativo

30-2005 el cual reforma el anterior Reglamento del Registro de la Propiedad Número:

359-87; dentro de los propósitos del reglamento en vigencia se encuentran reordenar

el funcionamiento del Registro, a través de normas que desarrollen el contenido del

Libro IV del Código Civil y emitir aquellas disposiciones legales que permitan aplicar

la mejor tecnología.

En el Artículo 32 del Reglamento se regula La Comisión Nacional Registral, con el

propósito que la misma coadyuve a obtener una óptima administración de los

Registros de la Propiedad y asegure que éstos realicen inversiones para su

modernización, la conservación de los documentos históricos y la certeza jurídica.

41

www.rgp.org.gr. “Operación Registral Electrónica”. Consulta: Octubre de 2012.

56

3.7.1. De los Miembros de la Comisión Nacional Registral

“Se integra con el Registrador General de la Propiedad quien la preside, El

Registrador del Segundo Registro, Tres miembros designados a propuesta de la

Junta Directiva del Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala, Tres miembros

designados a propuesta de la Junta Directiva del Instituto Guatemalteco de Derecho

Notarial.

Para ser miembro de la Comisión se requiere la calidad de notario colegiado

activo, con un mínimo de quince años de ejercicio, ser de reconocida honorabilidad y

prestigio profesional.

Los integrantes de la Comisión son nombrados por el Presidente de la Republica,

a propuesta de las entidades gremiales nominadoras, es decir; la Junta Directiva del

Instituto Guatemalteco de Derecho Notarial y los miembros de la Junta Directiva del

Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala.

La Comisión Nacional Registral tienen carácter permanente, sus miembros duran

en sus cargos cinco años a excepción de los miembros propuestos por la Junta

Directiva del Instituto Guatemalteco de Derecho Notarial, quienes duran un periodo

de dos años y medio.

La Comisión Nacional Registral ejerce sus funciones y tiene competencia en los

Registros de la Propiedad, es decir en los dos regiros existentes y sus sedes”. 42

3.7.2. Finalidades y Funciones de la Comisión Nacional Registral

La Comisión Nacional Registral de acuerdo al Artículo 39 del Reglamento tiene la

siguiente finalidad: velar por el mejoramiento y modernización de los servicios que

42

Reglamento del Registro de la Propiedad, Acuerdo Gubernativo 30-2005.

57

prestan los Registros, en especial alcanzar y mantener la Certeza Jurídica. Para el

logro de su finalidad esta realiza las funciones siguientes:

a. Recopilar los estudios y propuestas cuyo objetivo sea la modernización y

funcionalidad de los Registros y velar por la ejecución de los que estima

pertinentes. También podrá solicitar otros estudios y propuestas;

b. Recomendar criterios que tiendan: a facilitar los trámites a los usuarios, a

agilizar las labores registrales, a mejorar los procedimientos de inscripción

y a tecnificar las funciones operativas;

c. Aprobar los proyectos de presupuesto que sometan a su consideración los

Registradores, supervisar y aprobar su correspondiente ejecución;

d. Aprobar los proyectos de modernización tecnológica, de resguardo de los

libros físicos o de modernización, en general, que sean sometidos a su

conocimiento por los Registradores, a cargo de los fondos que el

reglamento destina para esos fines;

e. Conocer y aprobar cualquier modificación a los aranceles de los Registros,

previos a someterla al Presidente de la República, tomando en cuenta que

se trata de prestación de un servicio;

f. Promover e impulsar programas, estudios, análisis y cuanto sea necesario,

en coordinación con el Registrador General de la Propiedad, para obtener

la unificación y coordinación de los Registros públicos del país,

especialmente en el campo de la tecnología, presentando las propuestas

que estime convenientes;

58

g. Designar y aprobar la contratación, cada año, de la persona o entidad que

deberá efectuar la Auditoria Externa de la Contabilidad de los Registros de

la Propiedad, dictarle los parámetros bajo los cuales deberá rendirla y

recibir de este, en forma directa, los resultados y recomendaciones que

sean del caso;

h. Aprobar los sistemas que aseguren el resguardo de la información

electrónica conforme la tecnología evolucione y contemple métodos que

hoy no existen, designar y aprobar las auditorías de procesos de riesgo

que estime convenientes; y,

i. Elaborar anualmente su memoria de labores.

3.8. El Registro de la Propiedad Inmueble de Quetzaltenango en Relación a la

Modernización Registral

El Registro de la Propiedad Inmueble de Quetzaltenango en comparación con el

Registro Central, se encuentra estancado en la modernizaciónRegistral, debido a que

este aún no ha digitalizado los libros físicos, lo cual constituye el primer paso para

incorporarse al uso de las tecnología de la información; aun cuando la Comisión

Nacional Registral tiene dentro de sus finalidades promover la modernización de los

servicios que prestan los Registros y ejerce competencia sobre ambos, el Registro

de la Propiedad Inmueble de Quetzaltenango no se ha modernizado, por lo que no

cumple con las exigencias de celeridad y eficiencia que la sociedad le reclama, lo

que ha llevado a que sea fuertemente criticado.

En opinión de quien realiza el presente trabajo de investigación, es necesario que la

Comisión Nacional Registral cumpla con su función de unificación y coordinación de

59

los Registros Públicos del país en el campo de la tecnología, presentando las

propuestas que estime convenientes o bien solicitándolas a los Registradores de la

Propiedad, ya que su función de Modernización Registral no se refiere únicamente al

Registro Central de la Propiedad, sino también al de Quetzaltenango.

Según la investigación de campo y entrevistas realizadas al personal que labora en

el Registro de Quetzaltenango, desde hace ya varios años existe un proyecto de

modernización de este Registro, el cual no se ha cumplido debido a los cambios de

Gobierno, porque las nuevas autoridades que asumen los cargos en el Registro, no

han cumplido con los planes y proyectos que dejan otras autoridades en años

anteriores, de hecho existe una demanda iniciada en el año 2012 en contra de una

empresa fantasma que prometió digitar los libros del Registro y hasta el momento

esto no ha sido cumplido.

3.9. Ejemplo de Un Servicio Registral Moderno que Proporciona Seguridad

Registral

El crecimiento en el número de transacciones inmobiliarias y la necesidad de contar

con información confiable y oportuna en el Registro General de la Propiedad

Inmueble, hace indispensable buscar nuevas formas de operar que permitan abordar

los nuevos retos que plantean la sociedad y la modernidad.

La Operación Registral necesariamente requiere del uso eficiente de las

Tecnologías de la información, de tal suerte que estas permitan darle viabilidad a la

operación mediante sistemas que promuevan la eficacia y eficiencia, que garanticen

la inviolabilidad de los procesos de la información y que contemplen acciones para

mantener la actualidad tecnológica.

60

Este proceso ha promovido que el Registro General de la Propiedad Inmueble,

ofrezca servicios más rápidos, otorgue nuevos servicios y de ese modo cumpla con

mayores requerimientos que le exigen los cambios tecnológicos y el desarrollo

inmobiliario.

Un Ejemplo es la Inmovilización Biométrica, “que consiste en un nuevo

mecanismo de seguridad que permite la inmovilización de los Registros de Propiedad

por medio de un sistema Biométrico, el cual enlaza la finca o cualquier tipo de

inmueble con las impresiones dactilares y los datos personales del propietario,

debidamente acreditado, para dar mayor certeza a la seguridad registral; a fin de que

dichos bienes no sean enajenados sin consentimiento.Los bienes se pueden

inmovilizar durante días, meses o hasta un máximo de tres años. Los plazos son

prorrogables.

Para poder inmovilizar un inmueble se debe pagar el arancel de Q160; la misma

cantidad se paga si se quiere cancelar la inmovilización antes del plazo. Este tipo de

inmovilización impide que se den fraudes con inmuebles inscritos, el Registro

General de la Propiedad tiene la opción de utilizar un sistema biométrico para

asegurarse que sólo los legítimos propietarios puedan hacer transacciones sobre sus

bienes. Del mes de marzo del año dos mil diez a la fecha son 154 las propiedades

protegidas con el nuevo dispositivo”.43

“La Biometría es la ciencia que se encarga del estudio de métodos automáticos para

el reconocimiento único de humanos, basado en uno o más rasgos conductuales o

43

http://www.s21.com.gt/nacionales/2011/03/14/rgp-usa-biometrica-para-impedir-fraude. Consulta: junio de 2013.

61

rasgo físicos intrínsecos, tales como las huellas dactilares, la retina, la geometría de

la palma de las manos; la firma o el paso que son características de comportamiento.

En las tecnologías de la información, la autenticación biométrica o biometría

informática, es la aplicación de técnicas matemáticas y estadísticas sobre los rasgos

físicos o de conducta de un individuo, para su autenticación o verificar su

identidad”.44

Con este ejemplo se evidencia que la tecnología de la información aplicada al

Registro General de la Propiedad, se ha convertido en una herramienta

indispensable que puede satisfacer las necesidades crecientes de los usuarios y

afrontar los retos de la modernización, brindando Seguridad Registral que es una de

sus funciones mas importantes, porque con esta tecnología al usuario se le asigna

un número que es irrepetible, el cual se obtiene de la captación de sus impresiones

dactilares mediante el dispositivo biométrico, por lo que nadie mas que no sea el

propietario que inmovilizó el inmueble a través de su huella dactilar, podrá realizar

actos de enajenación o gravar el inmueble.

3.10. Análisis Personal de la Invulnerabilidad Cibernética del Registro General

de la Propiedad Inmueble de Guatemala

El Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala es una institución

que almacena datos o información de relevancia jurídica, la cual solo debe ser

conocida por las personas autorizadas y los propietarios de los bienes, para el

almacenamiento de la información el Registro emplea la tecnología informática, pero

así como los avances tecnológicos están innovando día con día; así también las

44

http://es.wikipedia.org/wiki/Biometria

62

personas que se dedican a robar información o dañar páginas de Gobierno están

creando nuevas amenazas, por lo que el Registro General de la Propiedad debe

adoptar las medidas técnicas tendientes a garantizar la seguridad jurídica y registral

de la información.

La seguridad informática “consiste en el proceso mediante el cual se protegen los

recursos de información digitales como computadoras, equipos de red y medios de

almacenamiento; con el objeto de conservar la confidencialidad, evitar divulgación de

información privada, mantener su integridad, evitar alteraciones o destrucción de

información, asegurar la disponibilidad de la red y servicios en línea, mantener una

operación continua de los sistemas”.45

El Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala esta certificado por

la empresa internacional de telecomunicaciones VERIZON. Según declaraciones de

la actual Registradora la Licenciada Anabella de León, “con esta certificación se

obtiene la ventaja de la velocidad en la transmisión de la información, lo que permite

contar con una respuesta expedita al transmitirse todo tipo de datos, incluyendo

aquellos que contienen imágenes y textos, la registradora afirma que Verizon

garantiza la seguridad informática, lo que incluye la consecución de una mayor

certeza de invulnerabilidad cibernética, a través del blindaje total del sistema

informático institucional para evitar la caída total de los puntos o sistema, ya que es

parte de lo certificado, garantiza y avalado por Verizon”.46

En el Departamento de Informática del Registro General de la Propiedad

Inmueble, no proporcionan información sobre las medidas de seguridad que adoptan,

45

http://es.wikipedia.org/wiki/Seguridad_inform%C3%A1tica 46

http://www.rgp.org.gt/docs/boletines/2013/boletin%202-37.jpg

63

solo se ha publicado a través de su página Web:www.org.gt, que ha sido certificado

por la Empresa Internacional de Telecomunicaciones Verizon, por lo que para

determinar la seguridad cibernética del Registro de la Propiedad, se investigó la

empresa certificante.

“Verizon Comunications Inc. es una compañía global de banda ancha y

telecomunicaciones, fundada en 1983 como Bell Atlantic, surgió como parte de la

desintegración en el año 1984 de dos empresas de telefonía, luego se fusionó con

otra empresa y la compañía resultante conservo el nombre de Bell Atlantic. En el

2000 adquirió la antigua compañía independiente GTE y adoptó el nombre de

Verizon. Actualmente tiene más de 140 millones de suscriptores y se ha fusionado

con otra compañía de la misma naturaleza denominada MCI”. 47

En sus inicios esta empresa solo se dedicaba a las Telecomunicaciones, pero

derivado de las fusiones que ha tenido, ahora su giro comercial es amplio, por lo que

brinda servicios de seguridad y respaldo a través de paquetes diseñados

especialmente para el uso de computadoras, actualizaciones automáticas, escaneos

programados en busca de virus y programas espía, brinda cobertura constante

contra los nuevos riesgos de internet.

Según los Ingenieros en Informática, Telecomunicaciones y Hacking Ético

consultados, los paquetes de seguridad de la Empresa Verizon están avalados por

McAfee; una empresa de seguridad informática que ofrece antivirus, firewalls,

protección de emails, seguridad de datos, entre otros servicios. McAfee pertenece a

Intel, la mayor productora de chips y procesadores del mundo. Por lo tanto Verizon

47

http://es.wikipedia.org/wiki/Verizon_Wireless

64

con el respaldo de McAfee, ofrece funciones avanzadas a las entidades que certifica

como las siguientes:

1. “Anti-Phishing: Que consiste en una alerta sobre sitios web que podrían

intentar robar identidad, identifica correos posiblemente dañinos o

fraudulentos y re direcciona a la página segura.

2. Anti-spam: De nivel empresarial, consiste en mantener el buzón de entrada

libre de correos electrónicos no deseados, fraudulentos, ofensivos y de

Phishing.

3. Control de Red: Alerta cuando se conectan intrusos a la red, ofrece resumen

gráfico del estado de protección de las computadoras y los aparatos que

informan a la red.

4. Antivirus: Detecta, bloquea, elimina virus y programas espía antes que se

instalen y diseminen en el sistema.

5. Barra de Protección Firewall: Configura la barra de protección firewall para

poder usar internet las 24 horas del día y evita que los hackers accedan al

computador. Los usuarios pueden elegir mostrar u ocultar alertas de

información si la barrera de protección firewall detecta intentos de intromisión

o actividad sospechosa.

65

6. Motor de análisis para proteger el equipo de cómputo de los últimos virus:

troyanos, programas espía, rootkits y otros peligros, sin comprometer la

duración de la batería, ni velocidad de la pc.

7. Scanner de vulnerabilidad que explora la pc en busca de actualizaciones

faltantes y recomienda soluciones para mantener seguro el equipo.

8. Protección contra publicidad maliciosa y ventanas emergentes, bloqueando

automáticamente los avisos maliciosos para mantener seguro el equipo.

Los paquetes de servicios incluyen una herramienta denominada: “SiteAdvisor de

Verizon” a través de ésta se realizan monitoreos de sitios web potencialmente

dañinos, también brinda software optimizado de control, respaldo y acceso

compartido por internet, programas de copias de respaldo automáticas a una

ubicación de almacenamiento seguro que evita la pérdida de archivos

irreemplazables”. 48

Por tanto a criterio de quien realiza la presente investigación, el Registro General

de la Propiedad Inmueble de Guatemala, cuenta con un sistema de protección

cibernética con un alto grado de confiabilidad, debido a que esta certificado por una

de las mejores empresas de telecomunicaciones del mundo, que presta servicios

avanzados de protección, mismos que están respaldados por compañías

especialistas en la materia como McAfee, además con la Certificación el Registro

obtiene los beneficios de la Criptología; que consisten en la utilización de claves que

solo son conocidas por la entidad certificante y el Registro, con el fin de proteger la

48

http://espanol.verizon.com/enes/support/residential/generic/phone+generic/phone+product/questions/127342.htm. Consulta: junio de 2013.

66

identidad y confidencialidad de las comunicaciones entre el Registro y los

destinatarios, así como la seguridad de la firma electrónica del Registrador.

También es importante mencionar que el Registro General de la Propiedad

Inmueble de Guatemala, creo en el año 2008 un módulo de Atención al Usuario que

pertenece a la Dirección de Seguridad Registral y Apoyo a los Operadores de

Justicia Penal, cuya visión es brindar apoyo técnico y científico en materia de

seguridad en las operaciones registrales, para garantizar el derecho de propiedad

establecido Constitucionalmente.

Esta entidad facilita y colabora con los operadores de justicia proporcionando

información ágil, verídica y segura, que contribuya a prevenir y erradicar actos

delictivos contra la seguridad registral y el derecho de propiedad.

Se han obtenido resultados positivos a través de la labor que realiza la Dirección

de Seguridad Registral, como la detección de cedulas falsas, escrituras falsas, firmas

falsas, alteración de papel especial de protocolo, presentación de testimonios

compulsados o transcritos que no coinciden con la escritura publica, utilización de

papel de protocolo de notarios fallecidos o de otros notarios en su ausencia.

La Dirección de Seguridad Registral realiza expertajes grafológicos y dictámenes

sobre documentos, cuenta con un Departamento de Apoyo Técnico que consulta

Cédulas de las municipales y Tipografía Nacional acerca de cedulas y su

autenticidad, así como consultas a la Superintendencia de Administración Tributaria

sobre la numeración de las hojas de Papel Espacial de Protocolo que se han

autorizado a los notarios.

67

Por lo que con la Dirección de Seguridad Registral y Apoyo a los Operadores de

Justica Penal se garantiza el derecho de propiedad y con la certificación informática,

se protege la seguridad registral de la información que obra en la red y en sistemas

tecnológicos; lo cual se traduce en desarrollo Nacional y tutélela al Derecho de los

propietarios de use y disfrute de sus bienes o Derecho a la Propiedad Privada.

68

CAPÍTULO IV

SERVICIOS ELECTRÓNICOS REGISTRALES EN EL REGISTRO GENERAL DE

LA PROPIEDAD INMUEBLE DE GUATEMALA

4.1. Modernización Registral

“En Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala es la institución

que el Estado ha creado para garantizar el Derecho a la Propiedad Privada y obtener

el logro de su finalidad, que consiste en garantizar a los habitantes de la República la

seguridad y desarrollo integral de la persona.

El Registro General de la Propiedad Inmueble, se rige por el principio de Mejora

Continua, este siempre se encuentra en busca de la excelencia de los servicios

registrales, por medio de la idónea utilización del talento humano, los recursos

tecnológicos y financieros, para lograr la satisfacción eficiente y eficaz de los

requerimientos de los usuarios de la institución”. 1

Actualmente los avances tecnológicos han tenido un fuerte impacto en la

sociedad y en el sistema registral, de tal modo que la Comisión Nacional Registral se

encuentra impulsando el mejoramiento y modernización de los servicios que prestan

los Registros de la Propiedad, como se expuso en capítulos anteriores, el Registro

General de la Propiedad Inmueble de Guatemala dio los primeros pasos hacia la

modernización con la digitalización de los libros físicos y actualmente presta servicios

electrónicos que permiten a usuarios realizar algunas diligencias ante el Registro por

medio de internet o en línea.

1 www.rgp.org.gt

69

4.2. Acceso a los Registros Públicos un Principio Constitucional

El acceso a la información es un principio constitucional, que se basa en la

libertad que tiene toda persona de acceder a las fuentes de información sin que

ninguna autoridad limite ese derecho, con ello se busca mantener el Estado de

derecho, debido a que sin libertad a la información no se podría ejercer el control

ciudadano de la gestión pública.

Para la protección de ese derecho constitucional, se han dictado normas con las

cuales se pretende dar una mayor tutela, tal es el caso de la Ley de Libre Acceso a la

Información Pública, Decreto No. 57-2008; la cual se crea con el objeto de armonizar

el derecho de las personas de accesar a la información en poder de la administración

pública.

La Constitución Política de la Republica de Guatemala establece con absoluta

determinación la publicidad de los actos y la información en poder de la

administración pública, así como el libre acceso a todas las instituciones,

dependencias y archivos de la misma, sin más excepciones que las previstas en el

citado texto constitucional. De ese modo el Artículo 31 de la Constitución Política de

la Republica, establece el derecho que tiene toda persona de conocer lo que de ella

conste en archivos, fichas o cualquier otra forma de registros estatales, y la finalidad

a que se dedica esa información.

De ese modo se establece que el acceso a los registros públicos es un principio

constitucional. La libertad de expresión fue establecida en la Declaración Universal

de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789 y 150 años después fue

ampliado por la Declaración de las Naciones Unidas con el concepto de libertad de

70

información, estableciéndose que se trata de un derecho fundamental que alcanza a

toda persona, independiente de su condición. El acceso a los registros públicos y en

especial a la información registral del Registro General de la Propiedad Inmueble de

Guatemala, actualmente puede hacerse mediante el uso de medios electrónicos

4.3. Publicidad Registral

La publicidad registral consiste en exteriorizar un acontecimiento jurídico, con la

finalidad de generar cognoscibilidad a los terceros, para lograr de ese modo la

protección, tutela y seguridad del tráfico jurídico. Con la publicidad registral se

mantiene enterados a terceros sobre la situación jurídica de un determinado bien o

derecho.

Además el libre acceso a los Registros Públicos y la información registral, lleva

implícito el derecho de obtener en cualquier tiempo, informes, copias,

reproducciones, certificaciones y la exhibición de los expedientes que se deseen

consultar, debido a que nuestra constitución establece en el Artículo 30, La

Publicidad de los Actos Administrativos. También el Código Civil regula la publicidad

registral, al establecer en el Artículo 1,222 que los libros del registro son públicos y

que pueden consultarse en sus oficinas.

La publicidad registral del Registro General de la Propiedad Inmueble de

Guatemala también se genera por medios electrónicos, no dejando por ello de

cumplir con su finalidad, por tanto; no importa que medios se empleen para que un

acto sea público, sino que se realice de forma libre, salvo las restricciones que sean

necesarias para la protección de los derechos.

71

4.4. Servicio Público

El preámbulo de nuestra Constitución Política de la República contiene los valores

que los constituyentes plasmaron en su texto, entre ellos se encuentran el Bien

Común, el cual se logra en parte, mediante la adecuada creación y prestación de los

servicios públicos. Es por ello que el Estado asigna a cada órgano o entidad pública

o privada, una determinada actividad la cual debe satisfacer una necesidad o un

interés general y no particular.

La eficacia o buen funcionamiento de los servicios públicos es sumamente

importante, ya que determina la calidad de vida de los sujetos, un Estado en donde

los servicios públicos se prestan de forma continua, regulada, uniforme, permanente

y de forma obligatoria, por sobre los intereses de quienes los prestan; significa que

los sujetos a quienes se dirigen o se satisface necesidades especificas, gozan de

una vida digna.

Los órganos a quienes el Estado les ha asignado la obligación de prestar

determinado servicio público, deben velar por su eficacia a través de la creación de

proyectos y actividades que tiendan a su mejoramiento, deben hacer posible que

cubran al mayor número de usuarios, lograr su descentralización y modernización.

La modernización del servicio público a través de medios electrónicos es una

propuesta bastante acertada, esta puede ser muy eficaz en los Registros Públicos,

debido a que por la naturaleza de las labores que realizan, se convierte en una

herramienta útil, permitiendo atender a un mayor número de usuarios en un lapso de

tiempo relativamente corto, además permite que el servicio llegue a otras fronteras y

72

la simultaneidad de usuarios entre otros beneficios, lo que se traduce en bienestar

general.

4.5. Gobierno Electrónico

Este es un término moderno que se refiere a la utilización de las tecnologías de

información y comunicación por parte del Gobierno para proporcionar servicios a la

ciudadanía y la industria. Busca el fortalecimiento y modernización de la

administración pública y consolidar un Estado transparente. El Gobierno Electrónico

de Guatemala, está conformado por aproximadamente sesenta sitios web, los

cuales fueron calificados en cuanto a: el grado de interacción que pueda tener el

usuario, presentación, consistencia, usabilidad, información actualizada y la cantidad

del contenido del sitio.

El proyecto de Gobierno Electrónico empezó su auge en Guatemala en el año

2004, con la Comisión Presidencial para la Reforma, Modernización y

Fortalecimiento del Estado (COPRE), quien tiene como misión la implantación del

Gobierno Electrónico en los niveles nacional, departamental y municipal, para

contribuir a la modernización del Estado.

De modo que el Gobierno Electrónico implica que las instituciones del Estado,

servicios públicos y usuarios se sumen a la era de la informática y electrónica, la cual

produce muchos beneficios para todos los sujetos no solo usuarios sino también para

el propio Estado.

73

El Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala forma parte del

Gobierno Electrónico, debido a que presta servicios que pueden realizarse mediante

el uso de las tecnologías modernas o servicios electrónicos registrales, los cuales

facilitan la consulta y publicidad registral, sin incurrir en gastos de traslados o

trámites burocráticos.

La inclusión del Registro General de la Propiedad Inmueble, al Gobierno

Electrónico de Guatemala es un hecho que debía suceder, debido a que sus

funciones son clave para el desarrollo económico del país, en opinión de quien

realiza el presente trabajo de investigación, la modernización del Registro General de

la Propiedad y la adopción de la figura de Gobierno Electrónico, trae beneficios a la

comunidad como la eliminación de las barreras de tiempo y especio, facilita la

comunicación y aumenta la producción de servicios.

Con la modernización de los servicios públicos se logra un mejor nivel de vida de

los ciudadanos, se logra un mejor control interno y externo, disminuyen costos, se

logra acercar los servicios a los ciudadanos, facilitan la participación ciudadana, un

mejor conocimiento de la información, se evita el tras papeleo de documentos,

constituyen una herramienta útil de archivo. Por tanto, la modernización de los

servicios públicos contribuye a la consecución de uno de los fines más importantes

del estado que es el Bien Común o Bienestar General.

Por lo que en el presente capitulo se expondrá cuales son los servicios

electrónicos que presta el Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala,

los requisitos y procedimientos para llevarlos a cabo y un breve análisis de cada uno

de ellos.

74

4.6. Requisitos Previos para Notarios

Para hacer uso de los servicios exclusivos a notarios a través de pagina Web del

Registro, los notarios deben registrar o actualizar su firma y sello, así como su

dirección de correo electrónico en el Registro de Notarios el cual esta ubicado en la

Sala de Atención a Notarios del Registro Central o en cualquiera de sus sedes,

observando los siguientes procedimientos:

4.6.1. Procedimiento de Registro de Firma y Sello de Notario:

Presentar la documentación siguiente: 1). Aviso de inscripción del notario

extendido por el Archivo General de Protocolos, 2). Carné de miembro del

Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala, 3). Carné de colegiado Activo,

4). Documento de Identificación, 5). Sello de Abogado y Notario.

Llenar el formulario de puño y letra del notario, en el que deberá estampar el

sello y firma registrados para el ejercicio profesional.

Se le toma fotografía digital para el expediente electrónico respectivo.

4.6.2. Procedimiento de Cambio de Firma y Sello de Notario

Llenar el formulario de actualización de datos, de puño y letra del notario, en el

que deberá estampar el sello y firma registrados para el ejercicio profesional.

Presentar los siguientes documentos: 1). Aviso de cambio de registro de firma

y/o sello de notario, extendido por el Archivo General de Protocolos, 2). Carné

de miembro del Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala, 3). Carné de

colegiado activo, 4). Documento de Identificación, 5). Sello de Abogado y

Notario, 6). Resolución de modificación de firma que extiende la Corte

Suprema de Justicia.

75

En caso no haberlo hecho con anterioridad se le toma una fotografía digital

para el expediente respectivo.

4.6.3. Procedimiento de Registro y Cambio de Correo Electrónico de Notario

Este procedimiento también se realiza cuando un notario ha cambiado su número

de teléfono:

El notario se presenta a la sede central del Registro General de la propiedad

Inmueble, en la Sala de Atención a Notarios o en cualquiera de sus oficinas

regionales.

Presentando 1). Carné de miembro del Colegio de Abogados y Notarios de

Guatemala, 2) Carné de Colegiado Activo, 3) Documento de Identificación, 4)

Sello de Abogado y Notario.

Llenar el formulario de Registro o Actualización de datos, de puño y letra del

notario, en el que deberá estampar el sello y firma registrados para el ejercicio

profesional.

En caso de no haberlo hecho con anterioridad, se le tomara una fotografía

digital para el expediente electrónico respectivo.

El Registro y Actualización de datos en el Registro de Notarios del Registro

General de la Propiedad Inmueble no tiene costo alguno para los notarios, no se

paga por realizar una inscripción o actualización de firma, sello o correo electrónico.

76

4.7. Análisis en Cuanto a Los Notarios con Impedimento Temporal para el

Ejercicio de la Profesión

El Registro General de la Propiedad Inmueble recibe las comunicaciones oficiales

de parte de la Dirección del Archivo General de Protocolos de la Corte Suprema de

Justicia de Guatemala, sobre aquellos notarios que tienen impedimento temporal

para el ejercicio de la profesión, de conformidad el Artículo 4, inciso 4) y Artículo 37

del Código de Notariado y según los listados publicados por el Diario Oficial de

Centroamérica.

El Registro General de la Propiedad Inmueble al verificar según las

comunicaciones oficiales remitidas por la Dirección del Archivo General de

Protocolos de la Corte Suprema de Justicia, que un notario tiene impedimento para el

ejercicio de la profesión, no inscribe operaciones registrales realizadas por éstos,

pero si permite realizar consultas electrónicas a distancia de fincas, inscripciones y

duplicados; consultas electrónicas del estado de documentos presentados, accesar a

la pagina web para validar razones registrales, seguimiento de documentos en forma

electrónica.

4.8. Servicios Electrónicos Registrales Exclusivos Para Notarios

El Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala presta servicios

electrónicos que son exclusivos para notarios y servicios electrónicos para usuarios,

por lo que se explicaran los primeros y posteriormente los servicios electrónicos para

usuarios.

77

4.8.1. Acceso y Envío de Boleta Electrónica de Presentación de

Documentos

Normalmente esta diligencia se realiza adquiriendo la boleta de presentación de

documentos en el Registro General de la Propiedad o en sus oficinas regionales,

dicha boleta es necesaria para realizar la inscripción de bienes en el Registro

General de la Propiedad, pero actualmente el Registro permite a los notarios poder

adquirir la boleta de presentación de documentos accesando a la pagina Web del

registro, llenarla de forma electrónica en línea y luego enviarla por la misma vía,

siguiendo el procedimiento que se explica a continuación:

a. Procedimiento:

Accesar a la pagina Web del registro, www.rgp.org.gt

Se elige la opción “formularios” y luego la opción “boleta para presentación de

documentos”.

Se debe llenar de forma electrónica, en línea, los espacios con la información

requerida en la boleta de presentación de documentos.

Enviar la boleta de forma electrónica.

b. Análisis de Ésta Diligencia:

Para que los notarios puedan realizar esta diligencia en el Registro General de la

Propiedad Inmueble, es necesario que antes estén registrados según el

procedimiento que se explicó anteriormente, de Registro de Firma y /o Sello de

notario y Correo Electrónico, este es un servicio gratuito, no tiene ningún costo. Una

vez que el notario realiza el envío de la boleta de presentación de documentos de

forma electrónica, el sistema le proporcionará un número el cual el notario deberá

indicar al presentar el documento en la sede central del Registro, en la agencia de la

78

zona nueve u oficinas, posteriormente seguir con el tramite que normalmente se

sigue para la inscripción de un bien en el Registro. Como se puede observar, en esta

diligencia lo único que se realiza de forma electrónica; es la descarga, llenado en

línea y envío de la boleta de presentación de documentos.

4.8.2. Acceso y Envío de Solicitud Electrónica de Certificaciones

Esta diligencia también se puede realizar dirigiéndose el notario a la sede del

Registro o en la agencia de la zona nueve, pero a continuación se explica el

procedimiento que se sigue para realizar esta diligencia de forma electrónica.

a. Procedimiento:

Accesar a la pagina Web del Registro, www.rgp.org.gt y seleccionar la opción

“formularios”.

Seleccionar la opción “solitud de certificaciones”.

Llenar el formulario electrónico, en línea, con los datos requeridos y enviar

por la misma vía.

b. Análisis de Éste Servicio:

La descarga del formulario de solicitud electrónica de certificación, la puede

realizar cualquier persona, pero el envío en forma electrónica solo pueden realizarlo

los notarios que hayan registrado su firma y sello, en el Registro de Notarios del

Registro General de la Propiedad, así como su dirección de correo electrónico. Este

servicio electrónico aporta beneficios para el notario, ya que no es necesario que

acuda personalmente a la sede del Registro o sus agencias, sino que puede realizar

la solicitud de certificación, desde su sede notarial con solo tener acceso a internet.

79

Posteriormente el notario cancela los honorarios por la certificación, directamente en

el Registro y retira el documento en las ventanillas del mismo.

4.8.3. Aviso Vía Correo Electrónico de la Presentación de Algún

Documento Autorizado por Notario

Este servicio registral electrónico consiste en que Registro General de la

Propiedad Inmueble, envía un aviso al correo electrónico registrado por el Notario,

cuando se haya presentado en el Registro un documento autorizado por éste.

a. Análisis de Éste Servicio Electrónico:

Se analiza éste servicio en relación al cambio de dirección de correo electrónico

del notario; cuando un notario cambie su dirección de correo electrónico, o no tenga

acceso al mismo por alguna razón; es conveniente que este acuda al Registro y

actualice sus datos, para evitar que el aviso sobre la presentación de documentos

llegue a otros destinatarios y resguardar la seguridad de la información registral. Este

servicio es gratuito.

4.8.4. Aviso vía Correo Electrónico, Cuando Algún Documento este Listo

para ser Devuelto por el Registro

Este servicio, al igual que el aviso electrónico de presentación de documentos

autorizados por notario, requiere que los notarios previamente hayan registrado su

dirección de correo electrónico en el Registro de Notarios, del Registro General de la

Propiedad.

80

a. Análisis de Éste Servicio Electrónico:

Se analiza este servicio, en cuanto a la ventaja que aporta para el notario saber

cuando un documento ya ha sido operado por el Registro General de la Propiedad

Inmueble y el mismo esta listo para ser retirado, ya que de lo contrario si el Registro

se lleva más tiempo del estimado en operar un documento, el notario podría

presentarse al Registro a recoger el documento, y este aun no haber sido Operado,

ocasionando de ese modo, perdida de tiempo. También es importante que el notario

mantenga actualizada su dirección de correo electrónico y que de aviso cuando la ha

cambiado o ya no tenga acceso a la dirección registrada. Este servicio es gratuito.

4.8.5. Aviso Notarial Electrónico por el Registro General de la Propiedad

Inmueble

Este servicio se crea con el objeto de agilizar los procesos de registro de

propiedades y facilitar los trámites a los Notarios, por lo que el Registro General de

la Propiedad Inmueble, pone a disposición sin costo alguno el Aviso Notarial

Electrónico, siendo necesario realizar por parte del notario el siguiente:

a. Procedimiento:

El notario deberá presentar al Registro, el testimonio de la escritura pública de

que se trate.

El notario deberá adjuntar el formulario electrónico, que previamente obtuvo

vía internet en la página del registro: www.rgp.org.gt, posicionándose en el

enlace “aviso notarial electrónico”.

Entregar todos estos documentos anteriores, en el Registro General de la

Propiedad, quien remitirá el aviso notarial a: La Dirección de Catastro y Avalúo

de Bienes Inmuebles y a la Municipalidad de Guatemala.

81

b. Análisis de Éste Servicio Electrónico:

En este servicio, es el Registro General de la Propiedad Inmueble quien realiza el

aviso de forma electrónica a la Municipalidad de Guatemala y a la Dirección de

Catastro y Avalúo de Bines Inmuebles, entregando al Notario una constancia del

mismo. Este servicio no tiene costo alguno para el notario. También es importante

aclarar que el aviso a la Municipalidad, es solo a la de Guatemala, por lo que si se

trata de bienes que se encuentren en otros departamentos; el Registro no realiza

avisos a otras Municipalidades, aun no ha implementado ese servicio electrónico.

4.8.6. Visado de Documentos en la Sala de Atención a Notarios

Este servicio se utiliza por los notarios, con el objeto de saber el estado de un

documento en trámite dentro del Registro, a través de los medios electrónicos que

se encuentran en la sala de atención a notarios del Registro.

a. Procedimiento:

El notario debe portar y entregar al personal de la sala de atención a notarios,

el recibo que se le proporcionó cuando presentó los documentos que son

objeto de registro.

Se ingresa el número de recibo en el lector de código de barra, este indicará si

el documento ya puede ser retirado o cual es el estado del trámite dentro del

registro.

b. Análisis de Éste Servicio:

Este servicio aporta la ventaja de poder conocer el estado del trámite de un

documento dentro del Registro, de una forma ágil y segura, ya que cada etapa por la

82

cual pasa un documento para ser operado, es anotada en el sistema vía electrónica y

puede ser consultada de la misma forma, ya que si por ejemplo fuera necesario

consultar con el personal que se encarga de darle el trámite correspondiente a los

documentos presentados en el Registro, ocasionaría pérdidas de tiempo.

4.9. Servicios Electrónicos Registrales, que pueden ser para Notarios y

Usuarios

En el Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala pone a

disposición de los notarios y usuarios, una serie de servicios que se han incorporado

al uso de las tecnologías modernas, con ello el Registro pretende realizar sus labores

y brindar un servicio ágil y seguro.

Con el uso de los medios electrónicos, la información registral se obtiene con

mayor prontitud, permite realizar un número mayor de actividades en menor tiempo y

sin que sea necesario acudir a determinado lugar o estar en un mismo espacio físico.

A continuación se explican los servicios electrónicos que pueden realizarse no

solo por notarios, sino también por usuarios, ante el Registro General de la

Propiedad Inmueble.

4.9.1. Obtención de Boleta de Presentación de Documentos de Forma

Electrónica

La obtención de forma electrónica de la boleta de presentación de documentos,

es una diligencia que pueden realizarla tanto notarios como usuarios en general, de

83

forma gratuita, con solo Accesar a la página Web del Registro General de la

Propiedad Inmueble, www.rgp.org.gt.

a. Procedimiento:

Accesar a la pagina de internet del registro, www.rgp.org.gt y seleccionar la

opción “formularios”

Seleccionar la opción “boleta para presentación de documentos”, imprimirla.

b. Análisis de Éste Servicio:

Una vez se realizo la descarga de la boleta de presentación de documentos de la

página Web del Registro, esta debe presentarse y adjuntar los documentos

necesarios para la inscripción del bien que se quiere registrar. Es importante

puntualizar que la descarga electrónica de la boleta de presentación de documentos,

es una diligencia que pueden realizarla también los usuarios, no sólo notarios; pero

llenar en línea la boleta y enviarla electrónicamente, solo los notarios que han

registrado o actualizado sus datos y correo electrónico en el Registro de Notarios del

Registro General de la Propiedad Inmueble. La única ventaja que aporta esta

diligencia, es que no será necesario presentarse a obtener la boleta, sino que se

obtiene vía electrónica y posteriormente se presenta.

4.9.2. Consulta Electrónica a Distancia de Fincas en el Registro General de

la Propiedad Inmueble

Esta diligencia electrónica, consiste en consultar o conocer vía internet, el estado

de un bien inmueble que esta registrado en el Registro General de la Propiedad

Inmueble, se dice a distancia en virtud que no se realiza en las sedes del Registro,

84

sino desde cualquier lugar, pudiendo consultarse las propiedades por finca, folio,

libro y departamento.

a. Requisitos Previos para Consultas a Distancia de Fincas:

Este es un servicio prepago, por lo que se debe solicitar en ventanilla, en la

sede central o agencia de la zona nueve del Registro.

Se debe llenar el formulario.

Se cancelan los honorarios, el costo por consulta es de un dólar de los

Estados Unidos, según este el cambio de moneda.

Se entrega el formulario de consulta en ventanilla.

El Registro le proporcionará un Código Prepago.

b. Procedimiento para Consultas a Distancia de Fincas:

Una vez realizado el procedimiento anterior, se debe accesar a la página de

internet del Registro: www.rgp.org.gt.

Seleccionar la opción “Consulta de Propiedades”

En los espacios correspondientes, se debe ingresar el Código Prepago que

contiene el nombre de usuario y contraseña otorgados previamente por el

Registro.

c. Análisis de Ésta Diligencia:

Dentro de las ventajas de realizar una consulta electrónica, encontramos la

rapidez con que llega a nuestro conocimiento la información sobre las fincas que

consultamos, ya que no es necesario presentarnos al Registro a consultarlas, sino

que se puede realizar desde donde la persona se encuentre, con solo tener acceso a

85

internet y haber cancelado previamente los honorarios que el Registro cobra por este

servicio.

4.9.3. Consulta Electrónica a Distancia de Documentos Presentados en el

Registro General de la Propiedad Inmueble

Este servicio electrónico consiste en consultar en la página Web del Registro,

sobre algún documento que ha sido presentado para su inscripción. Este es un

servicio gratuito.

a. Procedimiento:

Accesar a la página web del Registro: www.rgp.org.gt.

Seleccionar la opción “seguimiento de documentos”.

En los espacios correspondientes ingresar el número del documento y el

número de recibo, que previamente ha sido entregado en las cajas del

Registro, cuando el documento se presento por primera vez para ser operado.

Una vez ingresados los datos requeridos, aparecerá un mensaje en la pantalla

indicando si el documento ya puede ser retirado o no.

b. Análisis de Éste Servicio Electrónico:

La ventaja de servicio, es que nos permite conocer si un documento que

presentamos en el Registro ya ha sido operado y se encuentra listo para ser

devuelto, esta diligencia también puede realizarse acudiendo al Registro, portando el

recibo entregado e ingresando el número en el lector de código de barra.

86

4.9.4. Validación de Razones Registrales, a través de la Página Web del

Registro General de la Propiedad Inmueble

Este servicio tiene por objeto que el contenido de una razón registral extendida en

papel por el Registro General de la Propiedad Inmueble, coincida con el Registro

Electrónico del Registro General de la Propiedad Inmueble.

a. Procedimiento:

Con la Razón Registral impresa, accesar a la página Web del Registro:

www.rgp.org.gt, seleccionar la opción “validar razones registrales”.

Se ingresa el código verificador, en el espacio correspondiente, si la razón es

coincidente aparecerá un mensaje de “razón valida”.

Se ingresa el código de referencia de la inscripción para consultar el texto de

la razón y compararla.

b. Análisis de Éste Servicio:

Las razones son operadas electrónicamente por el sistema del Registro, el cual

cumple con estándares de calidad para evitar que existan errores entre la razón

emitida en papel y la que este ha operado electrónicamente, de existir un error es

necesario acudir personalmente al registro para que se opere correctamente en el

sistema electrónico.

4.10. Aviso a Propietarios por Mensaje de Texto

Por medio de este servicio el Registro General de la Propiedad Inmueble envía

avisos al Número de celular registrado por los propietarios o dirección de correo

electrónico, sobre cualquier movimiento que se realice en los bienes inscritos a los

87

propietarios o representantes legales, este servicio tiene un costo de Q.160.00 por

finca o derecho.

El aviso no tiene el carácter de inmovilización, ya que no impide realizar operación

alguna en las fincas, simplemente pone en conocimiento de los propietarios,

cualquier cambio que se haga en los derechos o fincas inscritas.

Si se diera el caso que un propietario reciba un mensaje en donde se indica

alguna modificación a la finca inscrita, la cual no se ha realizado por este; esta

circunstancia se pone en conocimiento de la Dirección de Seguridad Registral para

que actúe inmediatamente y recuperar el bien o derecho.

Este servicio se adquiere llenando lo siguientes:

a. Requisitos:

Presentando Acta de Declaración Jurada haciendo constar: los datos de

identificación personal, identificación del bien sobre el cual se contratará el

servicio de mensaje de texto, por número de finca, folio, libro y Departamento.

Identificar el número de teléfono celular y la empresa a la que pertenece.

En caso de pérdida o extravío del número del celular registrado, se presenta

nueva declaración jurada ante el Registro y se cancelan nuevamente los honorarios

por el servicio.

88

4.11. Presentación de Documentos Electrónicos para Agilizar el Proceso

Cuando los bienes a registrar contengan desmembraciones y formación de fincas

nuevas, especialmente cuando la descripción del área sea con azimuts u otras

características técnicas de ubicación, con el objetivo de facilitar y agilizar la

operación registral, es conveniente que se haga entrega ante el Registro General de

la Propiedad Inmueble, de una copia electrónica del texto (Word, pdf o archivo de

texto), identificando el archivo con el número, fecha de la escritura y el nombre del

notario.

Los documentos también pueden enviarse a la página Web: escrituras@rgp.org.gt

o presentarlos en diskette o CD en las cajas del Registro Central o sus sedes.

Las razones por las cuales es conveniente realizar de esta forma la presentación

de documentos sobre bienes que contengan desmembraciones y formación de fincas

nuevas con descripciones en azimuts, es porque el Registro General de la

Propiedad Inmueble presenta limitaciones técnicas en el proceso de digitación de

textos en formatos de gran tamaño, lo que podría provocar un retraso en el trámite

del expediente, mientras que al presentar los documentos a través de CD o diskette,

se facilita para el Registro la digitación de los datos y por ende la tramitación del

expediente.

4.12. Seguimiento de los Documentos por Parte del Registro General de la

Propiedad Inmueble

El Registro General de la Propiedad Inmueble cuenta con un sistema electrónico

de operación registral, todo el proceso desde el ingreso de un documento en caja

hasta su devolución e inscripciones, se llevan a cabo de forma electrónica. El

89

sistema de operación registral funciona en base a sistemas electrónicos

vanguardistas que cuenta con estándares de calidad y resguardo para garantizar la

seguridad física y jurídica de la inscripción registral.

Cuando se recibe un documento y duplicado, se cancelan los honorarios

calculados conforme al arancel del Registro y se le asigna un número, con el número

asignado se indicara la fecha y hora de presentación del documento, garantizando el

cumplimiento del principio de prioridad registral, por lo que se le da la prelación que

le corresponda, según la fecha y hora de su presentación.

Una vez el Registro le asigna un número a los documentos, esto son escaneados

por el sistema, el operador califica y trabaja el documento, realizando las

operaciones registrales correspondientes, posteriormente el documento es enviado

electrónicamente al Registrador Auxiliar para revisar la operación; una vez revisado,

el documento es firmado electrónicamente por el Registrador Auxiliar con el

dispositivo de huella digital.

Con la firma electrónica se genera la razón que contiene una transcripción exacta

de cada operación realizada, por lo que el duplicado con una copia de la razón, es

enviado al archivo de duplicados y el documento original es enviado a cajas para ser

devuelto al usuario.

4.13. Ventajas del Uso de Medios Electrónicos

La transformación de libros físicos a documentos electrónicos, los protege del

paso del tiempo, evita su deterioro y extravío. Además con los medios electrónicos la

90

información se transmite de una forma ágil, ahorra espacios físicos que antes se

empleaban en guardar papeles.

La comunicación entre instituciones del Estado se logra de forma eficiente y en

menor tiempo, pudiendo comunicar a una simultaneidad de instituciones en

diferentes espacios físicos; como por ejemplo, comunicar a la Municipalidad de

Guatemala con el Registro General de la Propiedad y éste con La Dirección de

Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles.

El extravío de documentos físicos puede evitarse con los medios electrónicos, ya

que mediante éstos, la información queda guardada en el sistema del Registro,

además los medios electrónicos permiten un rápido acceso a la información a más

de un usuario, en el mismo tiempo y de forma eficaz, ya que la información se ordena

de forma lógica, lo que permite su fácil acceso y consulta.

La seguridad jurídica de la información Registral se logra adoptando un sistema

electrónico con altos estándares de seguridad y calidad.

Cuando el Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala presta

servicios de descarga de formularios, ahorra en procesos de impresión y permite una

fácil distribución de documentos a través de la red, contribuyendo a la conservación

del medio ambiente, ya que invierte menos en papel.

91

4.14. La Evolución Tecnológica Registral en el Derecho Comparado

Los avances tecnológicos día con día se van implementando y expandiendo, en

algunos países se han adoptado en las instituciones estatales como Registros de la

Propiedad y se contemplan en su legislación.

México es uno de los países que ya implemento el uso de medios electrónicos en

las operaciones registrales y servicios a usuarios, el Decreto 329 del 31 de Agosto

del año dos mil once, que consiste en la Ley Registral del Estado de México;

establece que los Notarios cuentan con firma electrónica notarial, la cual les abre las

puertas para desarrollar numerosas actividades registrales, como por ejemplo

realizar operaciones de registro cuyo tramite es completamente a través de medios

electrónicos.

Los asientos Registrales que autoriza el Registrador de México mediante su firma

electrónica, así como certificaciones, constancias e impresiones son públicos y la ley

les otorga valor probatorio pleno.

En la Ley Registral de México se regulan las bases de calificación registral que

emplea el Registro, lo cual en el caso del Registro General de la Propiedad Inmueble

de Guatemala no se encuentra regulado, solo se encuentran en la página del

Registro.

La Ley Registral también regula las Consultas Electrónicas, establece que

solamente podrán hacerse por Notarios Públicos a través de la utilización de firma

electrónica notarial y por usuarios previamente autorizados, llevándose una bitácora

de las consultas efectuadas.

92

El Reglamento de la Ley Registral de México establece que las personas

autorizadas para realizar consultas remotas son:

I. “Los Fedatarios Públicos y usuarios autorizados;

II. Las Instituciones Privadas relacionadas con la actividad inmobiliaria, como

cámaras, asociaciones, bancos e instituciones financieras;

III. Las Instituciones Públicas y Privadas nacionales reaccionadas con la actividad

inmobiliaria del país;

IV. Las Instituciones Públicas y Privadas dedicadas a la investigación, asesoría y

capacitación en materia inmobiliaria; y

V. Las demás instituciones públicas y privadas, que convengan con el Instituto, el

acceso a la información citada”.

También se regula en el Artículo 24 del Reglamento de la Ley Registral; “la

información contenida en los folios electrónicos, apéndices e índices y demás

documentos relacionados será pública; los interesados podrán consultar las

inscripciones contenidas en ellos en las Oficinas Registrales o en los medios

informáticos que se dispongan para tal efecto y se sujetaran a los siguientes

lineamientos:

i. Llenar los formatos de solicitud de información dispuestos para tal fin, en

los que precisaran: el folio electrónico o antecedente registral, el apéndice

o índice a consultar, presentando una identificación oficial, cuando

corresponda. Dichos formularios se archivaran en un expediente que se

llevara a cada una de las Oficinas Registrales…”

En el caso Venezuela, el trece de Noviembre del año dos mil once, se publicó la

Ley del Registro Público y del Notario No. 1.554. La cual establece que la

Constitución Bolivariana abre camino a la modernización de las instituciones del

93

sector público ya que esa apertura ofrece las posibilidades de adaptación del

ordenamiento jurídico a los notables cambios de hoy, entre ellas el acceso a las

nuevas tecnologías para alcanzar la automatización.

Dentro de los aspectos más importantes que regula esta Ley, se encuentran el

valor probatorio de la firma electrónica del Registrador de la propiedad y del Notario,

también establece en el Artículo 4 que “todos los soportes físicos del sistema

registral y notarial actual se digitalizaran y se transferirán progresivamente a las

bases de datos correspondientes. El proceso registral y notarial podrá ser llevado a

cabo íntegramente a partir de un documento electrónico”.

En el Articulo 30 se regula la Digitalización de Imágenes: “las imágenes de los

testimonios notariales y de los documentos judiciales y administrativos que ingresan

al Registro serán digitalizados y relacionados tecnológicamente por el sistema. Estas

imágenes serán incorporadas en la base de datos y podrán ser consultadas de

manera simultanea con los asientos registrales relacionados”.

“Por ultimo en el sistema registral de Perú también se utilizan los medios

electrónicos, en ese país se están haciendo esfuerzos para crear lo que se denomina

un gobierno electrónico, a través del empleo de la informática y electrónica en las

instituciones estatales y en el Registro de la Propiedad de ese país, también se

emplean los libros electrónicos en las operaciones registrales”.2

En el presente capitulo únicamente se analizó la evolución tecnológica registral de

tres países: México, Venezuela y Perú; por considerarse los mas avanzados en

2 http://derechoregistral.informaccion.com/propiedad.html

94

relación a la modernización registral, pero es lógico esperar que con el tiempo otros

países adopten estos avances tecnológicos en las instituciones registrales.

95

CAPTIULO V

PROPUESTAS PARA MODIFICAR EL REGLAMENTO DEL REGISTRO DE LA

PROPIEDAD, EN EL SENTIDO QUE SE CONTEMPLEN LOS SERVICIOS

ELECTRONICOS REGISTRALES

Los avances tecnológicos que se han implementado en el Registro General

de la Propiedad Inmueble de Guatemala, se encuentran regulados de manera muy

escasa en las disposiciones legales como Código Civil y Reglamento del Registro

de la Propiedad, la modernización de este Registro ha hecho posible que se

implemente una serie de servicios electrónicos registrales los cuales carecen de

regulación.

Por lo que en este capitulo se pretende analizar la legislación aplicable a la

modernización del Registro General de la Propiedad Inmueble y presentar

propuestas sobre como debería regularse los servicios electrónicos registrales.

El Reglamento del Registro General de la Propiedad Inmueble tiene por objeto

regular la forma en que los Registros de la Propiedad desarrollaran las actividades

y prestan los servicios que conforme la ley les corresponde, se organizan

funcionan y rigen por la Constitución Política de la Republica de Guatemala, el

Código Civil, las disposiciones especiales de otras leyes y Reglamento.

El Código Civil, Decreto 106 en el Artículo 1221 regula los libros electrónicos,

establece que en el Registro de la Propiedad los libros podrán ser electrónicos y

físicos, por lo que la implementación de los libros electrónicos posibilitó al Registro

ir incorporando paulatinamente servicios electrónicos registrales. El mismo artículo

96

establece que el Registro queda en facultad para innovar progresivamente los

controles y sistemas de operación, programas, técnicas y procesos que faculten la

utilización de medios informáticos, computarizados, digitales, magnéticos,

electrónicos y de naturaleza similar.

Las normas del Código Civil que contemplan los avances tecnológicos

adoptados por el Registro General de la Propiedad Inmueble son las que se

refieren a la firma electrónica del Registrador, certificaciones por medios físico

informáticos y electrónicos, duplicados por medio de scanner y copias

microfilmicas.

En el Reglamento del Registro principalmente se regula el sistema registral de

folio real de las operaciones registrales por medios electrónicos o similares,

contempla aspectos como las características que deben reunir los libros

electrónicos y físicos, el principio de prioridad que opera tanto en libros físicos

como en los libros electrónicos, ya que los mismos a su ingreso se les consigna un

número, hora exacta y fecha de entrega.

El Reglamento del Registro de la Propiedad establece que en el traslado de la

información de libros físicos a electrónicos, los bienes conservaran el mismo

número de finca, folio y libro.

El Registro de la Propiedad queda obligado a mantener actualizados los datos

de las fincas para acceder a los mismos de manera eficiente, como en el caso de

las consultas electrónicas a distancia de fincas e inscripciones; dicha actualización

la debe obtener a través de los mecanismos técnicos más modernos.

97

5.1. Propuesta de Reformas al Reglamento del Registro de la Propiedad Para

Que se Contemplen Aspectos Relevantes Sobre los Servicios Electrónicos

Registrales

MINISTERIO DE GOBERNACIÓN

ACUERDO GUBERNATIVO No.____

EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA

CONSIDERANDO:

Que los avances tecnológicos que han venido dándose en el Registro de la

Propiedad de Guatemala han hecho posible la prestación de servicios electrónicos

registrales, los cuales hacen necesaria la emisión de normas que contemplen

dichos avances para una mejor aplicación de la tecnología.

CONSIDERANDO:

Que a la fecha aun cuando los servicios electrónicos registrales se encuentran

funcionando en el Registro, a través de la adecuada regulación de los mismos se

logra establecer una armonía entre la tecnología y el derecho, se contemplan

aspectos que contribuyen a mantener la seguridad jurídica, los cuales no pueden

dejar de regularse debido a que despejan dudas sobre posibles dificultades que

podrían suscitarse en el empleo de la tecnología en actividades registrales,

orientan a los usuarios y al propio Registro sentando las bases de funcionamiento

para la consecución de la seguridad jurídica registral y protección al derecho de

propiedad Constitucionalmente establecido.

POR TANTO;

En ejercicio de la facultad que le confiere el Artículo 183, inciso e) de la

Constitución Política de la República de Guatemala,

98

ACUERDA:

Emitir Reformas al Reglamento de la Propiedad, Adicionando lo siguiente:

TITULO IV

CAPITULO ÚNICO

De los Servicios Electrónicos Registrales

Artículo 1.- Servicios Electrónicos. Los servicios electrónicos que actualmente

presta el Registro de la Propiedad, se realizaran ingresando a la página web:

www.rgp.org.gt, llenando previamente los requisitos que deben cumplirse ante el

Registro de la Propiedad o sus sedes, los cuales pueden variar con el objeto de

proporcionar mayor seguridad.

Artículo 2.- Los Servicios Electrónicos Registrales que actualmente presta el

Registro son los siguientes:

a. Descarga de formularios a través de la pagina Web del Registro;

b. Consulta electrónica de propiedades, en el Registro;

c. Consulta electrónica de documentos presentados;

d. Validación de razones registrales;

e. Aviso vía mensaje de texto o correo electrónico a los propietarios sobre las

fincas o derechos inscritos en el Registro.

Sin perjuicio de otros que se implementen en el futuro.

Artículo 3.- Servicios Electrónicos Exclusivos a Notarios. A través de la pagina web

del Registro. Los servicios electrónicos de acceso y envío de boleta de

presentación de documentos y certificaciones se realizan accesando a la pagina

Web del Registro, llenando las boletas en línea y remitiéndolas por la misma vía.

99

Los avisos a notarios sobre documentos presentados y documentos operados, los

realiza el Registro a la dirección de correo electrónico o número de celular

registrado.

El aviso notarial electrónico por parte del Registro, se realizará luego de la

presentación del Testimonio de la Escritura Pública de que se trate, remitiéndolo a

la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes y a la Municipalidad de Guatemala.

Sin perjuicio que en el futuro pueda enviarse avisos a otras Municipalidades,

cuando el Registro se encuentre en capacidad y el sistema electrónico lo permita.

Artículo 4.- Consulta Electrónica a Distancia de Fincas. El Registro autorizara la

consulta electrónica a distancia de fincas o inscripciones, únicamente a notarios,

una vez hayan llenado ante el Registro los formularios aprobados para el efecto y

cancelado los honorarios que el registro cobra por este servicio. La consulta se

realizara mediante nombre de usuario y contraseña asignado por el Registro. La

consulta se hará por finca, folio, libro y departamento.

De cada consulta electrónica a distancia efectuada se llevará una bitácora.

Artículo 5.- Consulta de Propiedades en el Registro. Se autoriza la consulta de

propiedades en el Registro, únicamente a los propietarios de los bienes, mediante

la presentación de los documentos que acrediten ese derecho.

100

Artículo 6.- Extravío de Contraseña. El notario que por cualquier circunstancia

extravíe la contraseña otorgada para consulta electrónica a distancia, deberá

ponerlo en conocimiento del Registro para que se le otorgue una nueva y se

cancela la contraseña anterior con el objeto de proteger la seguridad jurídica.

Artículo 7.- Consulta de Documentos Presentados. Esta consulta podrá realizarla a

través de la página Web del Registro, la persona que haya ingresado documentos

para ser operados y tiene por objeto conocer el estado del trámite en que se

encuentran en el Registro.

Artículo 8.- Validación de Razones Registrales. Este servicio tiene por objeto que

el contenido de una razón registral extendida en papel por el Registro, coincida

con el registro electrónico, se realizará ingresando en la pantalla que aparezca en

la página Web del Registro, el Código Verificador extendido en una razón

registral.

Artículo 9.- El Registro General de la Propiedad solicita la colaboración de los

usuarios para la agilización del proceso, cuando se trate de documentos que

contengan desmembraciones y formación de fincas nuevas, especialmente

cuando el área sea con azimuts u otras características, para que estos se

presenten mediante una copia electrónica del texto en Word, pdf o archivo de

texto, identificando el archivo con el número, fecha de la escritura y el nombre del

notario autorizante.

Artículo 10.- Actualización de Datos de Notario. Con el objeto de mantener la

seguridad jurídica y protección al derecho de propiedad, el notario que por

101

cualquier causa dejare de tener acceso a la dirección de correo electrónico que

consta en el Registro, deberá dar aviso de esa circunstancia y actualizar sus

datos.

Artículo 11.- Actualización de Datos por Propietarios. Los propietarios que

hubieren proporcionado dirección de correo electrónico o número de celular para

recibir notificaciones sobre sus propiedades, deben actualizar sus datos y dar

aviso cuando esta hubiere cambiado o pierdan el acceso a ella.

Articulo 12. El presente entrará en vigor ocho días después de su publicación en

el diario oficial.

102

CONCLUSIONES

1. Como se explicó en el Capítulo I del presente trabajo de tesis, el notario

siempre ha desempeñado un papel importante al dar validez, certeza y

seguridad jurídica a los instrumentos públicos y actos que autoriza, sus

facultades han evolucionado a través del tiempo y actualmente el notario se

encuentra frente a nuevos retos debido a la revolución tecnológica.

2. La revolución tecnológica ha tenido un fuerte impacto en la sociedad, los

avances de la tecnología informática y el uso de internet se han adoptado

en las instituciones estatales, específicamente en el Registro General de la

Propiedad Inmueble de Guatemala, el cual ha pasado de los libros físicos a

libros electrónicos, lo que permite un mejor manejo y consulta de los

archivos o información registral.

3. La Comisión Nacional Registral es la Institución encargada de velar por el

mejoramiento y modernización de los servicios que prestan los Registros y

en especial alcanzar y mantener la Certeza Jurídica.

4. Los servicios electrónicos registrales que presta el Registro General de la

Propiedad Inmueble de Guatemala, son herramientas útiles a disposición

de notarios y otros usuarios, ya que con estos servicios se obtienen

avances significativos que facilitan la comunicación e información entre el

notario, otros usuarios y el Registro.

103

5. El Registro General de la Propiedad Inmueble de Guatemala actualmente

presta servicios electrónicos registrales, los cuales no se encuentran

regulados, ya que en el Libro Cuarto del Código Civil Decreto 106, solo se

regulan aspectos sobre los libros electrónicos, firma electrónica y

certificaciones extendidas por medios electrónicos. El Reglamento del

Registro General de la propiedad tampoco regula los servicios electrónicos

registrales, pero es conveniente que se regulen.

104

RECOMENDACIONES

1. Se recomienda que se realicen análisis y estudios a la legislación notarial

vigente, con el propósito de contribuir a solucionar los retos que presentan

los avances tecnológicos para los notarios, en el sentido que se actualice la

legislación a los cambios introducidos por estos fenómenos, para que el

campo de actuación de los notarios no se vea limitado.

2. Se recomienda el empleo de medios electrónicos en los registros públicos,

ya que el proceso de consulta de la información registral se realiza en

menor tiempo, debido a que los datos digitalizados permiten su pronta

transferencia a los diferentes usuarios a través de redes electrónicas de

comunicación en informática, además del margen de inviolabilidad de la

información electrónica es alto, debido a que no es sencillo realizar

modificaciones a lo originalmente procesado.

3. Se recomienda que la Comisión Nacional Registral evalúe la situación del

Registro de la Propiedad Inmueble de Quetzaltenango en relación a la

modernización de los servicios que presta.

4. Se recomienda a notarios, estudiantes de derecho y usuarios del Registro

General de la Propiedad Inmueble de Guatemala, que se mantengan

informados sobre los servicios electrónicos registrales que presta

actualmente y los que en el futuro se implementen, así como conocer la

105

legislación que regula dichos avances tecnológicos, para una buena

aplicación de los mismos.

5. Debido a que los servicios electrónicos registrales que presta el Registro

General de la Propiedad Inmueble de Guatemala, son herramientas útiles a

disposición de notarios y usuarios y que los mismos no se encuentran

regulados, se recomienda que se elaboren las reformas pertinentes al

Reglamento del Registro General de la Propiedad Inmueble, ya que es

necesario que exista una coordinación entre los avances tecnológicos y la

legislación.

106

ANEXOS

107

ANEXO I

Encuesta de Investigación de Trabajo de Tesis

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales

Universidad Mariano Gálvez de Guatemala

La presente encuesta esta dirigida a notarios en ejercicio de las distintas

universidades del país, tiene como objeto sustentar la investigación de tesis titulada:

“La Modernización del Registro de la Propiedad Inmueble y los Servicios Electrónicos

Registrales”. Agradezco su atención y colaboración para responder la presente, sus

respuestas obedecen a su experiencia, criterio u opinión sobre el tema.

INSTRUCCIONES:

Coloque una X para contestar afirmativa o negativamente las preguntas que se le

formulan.

1. ¿Tiene usted conocimiento que es posible realizar diligencias notariales

electrónicas ante el Registro General de la Propiedad Inmueble? Si____ No____

2. ¿Cree usted que los servicios electrónicos que han implementado los Registros

Públicos benefician a los Notarios guatemaltecos? Si____ No____

3. ¿Cree usted que sea bueno que todos los notarios se incorporaran al uso de las

tecnologías modernas y conozcan de los servicios electrónicos ante los Registros

Públicos?

Si____ No____

108

4. ¿Cree usted que las servicios electrónicos de los registros públicos sean

confiables y proporcionan seguridad jurídica registral?

Si___ No____

5. ¿Cree usted que con el paso del tiempo el formato electrónico pueda sustituir al

formato papel en algunas diligencias ante los Registro Públicos? Si___ No____

109

ANEXO II

La encuesta fue practicada a once Abogados y Notarios en ejercicio, de distintas

universidades de país, durante el mes de noviembre del año dos mil doce, en el

Departamento de Guatemala.

Cuadro No. 1

Número de

Pregunta.

Si

Porcentaje

No

Porcentaje

1

9

81.8%

2

18.2%

2

9

81.8%

2

18.2%

3

10

90.90%

1

9.1%

4

9

81.8%

2

18.2%

5

8

72.7%

3

27.3%

110

ANEXO III

Presentación de gráficas.

Gráfica No. 1

Análisis e interpretación: De los once profesionales entrevistados el 82% que

equivale a nueve casos, tiene conocimiento de la posibilidad que tienen los notarios

de realizar algunas diligencias de forma electrónica ante el Registro General de la

Propiedad Inmueble de Guatemala.

Profesionales que saben de la posibilidad de realizar diligencias notariales electrónicas ante el Registro General

de la Propiedad Inmueble.

SI NO

111

ANEXO IV

Gráfica No. 2

Análisis e interpretación: De los once profesionales entrevistados el 82% que

equivale a nueve casos, considera que los servicios electrónicos ante los registros

públicos aportan beneficios a las labores notariales.

Profesionales que consideran que los servicios electrónicos traen beneficios a los notarios.

SI NO

112

ANEXO V

Gráfica No. 3

Análisis e interpretación: De los once profesionales entrevistados el 92% que

equivale a diez casos, considera conveniente que todos los notarios se integren al

uso de las tecnologías modernas y servicios electrónicos ante los registros públicos.

Profesionales que consideran que todos los notarios deberian integrarse al uso de las tecnologias modernas

ante los Registros públicos.

SI NO

113

ANEXO VI

Gráfica No. 4

Análisis e interpretación: De los once profesionales entrevistados el 82% que

equivale a nueve casos, considera que los servicios electrónicos ante los registros

públicos son confiables y están dotados de seguridad jurídica registral.

Profesionales que consideran que los servicios electrónicos ante los registros públicos son confiables y

estan dotados de seguridad jurídica registral.

SI NO

114

ANEXO VII

Gráfica No. 5

Análisis e interpretación: De los once profesionales entrevistados el 732% que

equivale a ocho casos, considera que con el paso del tiempo el formato electrónico

pueda sustituir al formato papel en algunos servicios ante los registros públicos.

Profesionales que consideran que con el paso del tiempo el formato electrónico pueda sustituir al formato papel en

algunos servicios ante los registros públicos.

SI NO

115

ANEXO VIII

Fotografía No. 1

ANAQUELES CON LOS LIBROS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

DE QUETZALTENANGO

116

ANEXO IX

Fotografía No. 2

ANAQUELES CON LOS LIBROS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

DE QUETZALTENANGO, LOS CUALES NO HAN SIDO DIGITALIZADOS.

117

ANEXO X

Fotografía No. 3

LIBRO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE QUETZALTENANGO

118

ANEXO XI

Fotografía No. 4

LIBRO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE QUETZALTENANGO

119

BIBLIOGRAFÍA

TEXTOS:

ARMADO RAMÍREZ, Elizabeth. Seminario de Derecho Registral. Perú, 2011.

CABANELLAS, Guillermo. Diccionario de Derecho usual.

CLARO SOLAR, Luis. Explicaciones de Derecho Civil Comparado. Volumen III,

Editorial Jurídica de Chile, Santiago de Chile, 1995, Pág. 17.

CORNEJO AMERICO, Atilio. Derecho Registral. Editorial Astrea, 1ª. Edición,

Buenos Aires, 1994, Pág.

CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. 13ª.

Edición, Editorial Porrúa, México, 1995, Pág. 215.

GARCÍA CONI, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Editorial Palma, Buenos

Aires, 1993.

MUÑOZ, Nery Roberto. Derecho Registral Inmobiliario. Guatemala, Pág. 16.

MUÑOZ, Nery Roberto. El Instrumento Público y el Documento Notarial. 1991,

Guatemala, págs. 29-35.

NERI, Argentino I. Tratado Teórico y Práctico de Derecho Notarial. Volumen I,

Pág. 336.

120

PRIMER CONGRESO de la Unión Internacional del Notario Latino. Año 1948,

Buenos Aires, Argentina.

RODRÍGUEZ DE LA TORRE, Lafille. Tratado Teórico y Práctico de Derecho

Notarial. Volumen VI, Editorial de Palma, Buenos Aires, 1981, Pág. 439.

LEGISLACIÓN:

Constitución Política de la República de Guatemala. Asamblea Nacional

Constituyente, 1986.

Código Civil. Enrique Peralta Azurdia, Jefe de Gobierno de la República de

Guatemala, Decreto Ley 106, 1964.

Código de Notariado. Congreso de la Republica de Guatemala, Decreto 2-70, 1970.

Ley del Organismo Judicial. Congreso de la República de Guatemala, Decreto

número 2-89, 1989.

Reglamento de los Registros de la Propiedad Inmueble. Ministerio de Gobernación

de la Republica de Guatemala, Acuerdo Gubernativo 30-2005.

Ley Registral de México, Decreto 329, del 31 de agosto de 2011.

Ley del Registro Público y del Notario No. 1.554 de Venezuela, del trece de

Noviembre del año dos mil once.

121

CONSULTAS ELECTRÓNICAS:

http://hidelbrancojimenez.weebly.com/seguridad-juriacutedica.html (Consulta:

Febrero de 2013)

http://es.wikipedia.org/wiki/criptograf%c3%ADa. (Consulta: junio de 2013)

Perspectivaciudadana.com (consulta: junio de 2013)

http://es.wikipedia.org/wiki/registro_p%C3%BAblico. (Consulta: Noviembre de 2013)

http://octavocicloderechoumgchimal.blogspot.com (consulta: Noviembre de 2013)

http://derechoregistrald5.blogspot.com/ (consulta: Noviembre de 2013)

Curso Anual de Derecho Registral Iberoamericano. http://www.cadri.org/ (Consulta:

Octubre de 2012)

http://es.wikipedia.org/wiki/Derecho-registral#Principios. (Consulta: Octubre: 2012)

htt://es.wikipedia.org/wiki/Microfilm (Consulta julio de 2013)

www.rgp.org.gt (Consulta: Octubre y Julio de 2013)

http://espanol.verizon. (Consulta: Junio y Julio de 2013)