APOYO TÉCNICO EN EL ÁREA DE AVALÚOS PARA...

APOYO TÉCNICO EN EL ÁREA DE AVALÚOS PARA LOS DIFERENTES

PROCESOS CATASTRALES ADELANTADOS POR INGEPLAN 5G S.A.S, E

IMPLEMENTACIÓN DE GEOMARKETING PARA INTELIGENCIA DE NEGOCIOS

INMOBILIARIOS

AUTOR:

ELKIN DARIO QUINCHIA CARVAJAL

COD. 20091025082

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA

BOGOTÁ D.C, COLOMBIA

AÑO 2017

APOYO TÉCNICO EN EL ÁREA DE AVALÚOS PARA LOS DIFERENTES



INMOBILIARIOS

AUTOR:

ELKIN DARIO QUINCHIA CARVAJAL

COD.20091025082

PASANTÍA PARA OPTAR POR EL TITULO DE INGENIERO CATASTRAL Y

GEODESTA

DIRECTOR INTERNO: HERNANDO ACUÑA CARVAJAL

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

DOCENTE DE PLANTA


DIRECTOR EXTERNO: MARCO ALIRIO GONZALEZ CASTAÑEDA

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

PRESIDENTE INGEPLAN 5G S.A.S.

INGEPLAN 5G S.A.S


FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA

BOGOTÁ D.C, COLOMBIA

AÑO 2017

TABLA DE CONTENIDO

TABLA DE CONTENIDO ........................................................................................................ 3

ÍNDICE DE TABLAS ............................................................................................................... 6

INDICE DE FIGURAS .............................................................................................................. 6

INTRODUCCIÓN ..................................................................................................................... 1

DEFINICIÓN DEL PROBLEMA ............................................................................................. 4

JUSTIFICACIÓN ...................................................................................................................... 5

OBJETIVOS .............................................................................................................................. 8

Objetivo general ..................................................................................................................... 8

Objetivos específicos .............................................................................................................. 8

MARCO DE REFERENCIA ..................................................................................................... 9

Marco Conceptual .................................................................................................................. 9

¿Qué es un Predio? ............................................................................................................. 9

¿Cuáles son los Aspectos de un Predio? ............................................................................. 9

¿Qué es un Sistema de Información Geográfica? ............................................................. 10

¿Qué es un Shapefile? ....................................................................................................... 11

QGIS ................................................................................................................................. 12

¿Qué es Geomarketing? .................................................................................................... 13

¿Qué es un Avalúo Comercial? ........................................................................................ 13

MARCO INSTITUCIONAL ................................................................................................... 24

Ingenieros Planificadores Inmobiliarios 5G S.A.S. (INGEPLAN 5G S.A.S) ...................... 24

Misión. .............................................................................................................................. 25

Áreas de Trabajo ............................................................................................................... 26

MARCO TEÓRICO NORMATIVO ....................................................................................... 28

LEY 9 DE 1989. Art. 37 ....................................................... ¡Error! Marcador no definido.

DECRETO 1420 DE 1998 ................................................................................................... 29

RESOLUCIÓN 620 DE 2008 DEL IGAC ........................................................................... 29

LEY 1673 DEL 2013 ............................................................................................................ 29

DECRETO 222 DEL 12 DE FEBRERO DEL 2014 ............................................................ 29

DECRETO 556 DEL 14 DE MARZO DEL 2014 ............................................................... 29

Circular 060 2005 ................................................................. ¡Error! Marcador no definido.

Normas y legislación vigente sobre el tema de gestión predial en Colombia .............. ¡Error!

Marcador no definido.

Ley 105 de 1993 Art. 34 y 35 ........................................... ¡Error! Marcador no definido.

Ley 388 de 1997 ............................................................................................................... 29

Resolución 070 de Febrero 04 de 2011 ............................................................................ 29

METODOLOGÍA DE TRABAJO ........................................................................................... 29

Apoyo Técnico en el Área de Avalúos ................................................................................. 30

Avalúo Comercial Urbano de Casa en no Propiedad Horizontal Ubicada en el Barrio La

Estrada, Localidad de Engativá, Bogotá D.C. ....................................................................... 31

Avalúo Comercial Urbano de Casa en Propiedad Horizontal Ubicada en el Barrio la

Liberia. ................................................................................................................................... 33

Avalúo Comercial Rural de dos Fincas Ubicadas en el Municipio de Tenjo Cundinamarca

- vereda Jacalito. .................................................................................................................... 35

Generación de Formatos de Campo para las Visitas a Predios Objeto de Avalúo. .......... 36

Estandarización de Elementos Geográficos Usados en el Área de Avalúos. ................... 40

Implementación de Geomarketing para Inteligencia de Negocios Inmobiliarios ................ 44

Exploración de la Información ......................................................................................... 46

Georreferenciación ............................................................................................................ 51

Alimentación de la Geodatabase ....................................................................................... 61

Análisis de la Información ................................................................................................ 62

Generación de productos .................................................................................................. 63

Implementación ................................................................................................................ 64

RESULTADOS DE LA PASANTIA ...................................................................................... 65

EVALUACION Y CUMPLIMIENTO DE LOS OBJETIVOS DE LA PASANTIA ............. 66

CONCLUSIONES ................................................................................................................... 67

RECOMENDACIONES .......................................................................................................... 68

BIBLIOGRAFIA ...................................................................................................................... 69

ANEXOS .................................................................................................................................. 72

ÍNDICE DE TABLAS

Tabla 1. Estandarización de Objetos Geográficos Utilizados Dentro de los Informes de

Avalúo. .......................................................................................................................................... 40

Tabla 2. Estandarización de Objetos Geográficos Utilizados Dentro de los Análisis de

Geomarketing. ............................................................................................................................... 43

INDICE DE FIGURAS

Figura 1. Interfaz gráfica QGIS. .............................................................................................. 12

Figura 2. Organigrama INGEPLAN 5G S.A.S. ....................................................................... 28

Figura 3. Casa en no Propiedad Horizontal, La Estrada, Engativá, Bogotá D.C. .................... 33

Figura 4. Casa en Propiedad Horizontal, La Liberia, Usaquén, Bogotá D.C. .......................... 34

Figura 5. Fincas Ubicadas en Tenjo, Cundinamarca, Vereda Jacalito ..................................... 36

Figura 6. Elementos Geográficos Proporcionados por Google Earth. ..................................... 41

Figura 7. Ejemplo de la Utilización de los Elementos Geograficos Estandarizados en Zona

Rural. ............................................................................................................................................. 42

Figura 8. Etapas de Implementación de Geomarketing Para Inteligencia de Negocios

Inmobiliarios. ................................................................................................................................ 45

Figura 9. Visualización de un Mapa Base, Complemento de Software Qgis. ......................... 47

Figura 10. Visualización Capa Límite de Municipio en QGIS. ............................................... 48

Figura 11. Visualización Capa Límite de Localidad en QGIS. ................................................ 48

Figura 12. Visualización Capa Límite de Barrio en QGIS. ..................................................... 49

Figura 13. Visualización Capa Malla Vial en QGIS. ............................................................... 49

Figura 14. Visualización Capa Lotes en QGIS. ....................................................................... 50

Figura 15. Visualización Cuerpos de Agua en QGIS. ............................................................. 50

Figura 16. Portal Web de la Infraestructura de Datos Espaciales de Bogotá Ideca. ................ 51

Figura 17. Listado de Campos de la Capa Ofertas_Inmobiliarias. .......................................... 58

Figura 18. Listado de Campos de la Capa Avaluos_Ingeplan. ................................................ 55

Figura 19. Receptor Marca Garmin Modelo Montana 680. ..................................................... 59

Figura 20. Portal de Mapas de Bogotá. .................................................................................... 60

Figura 21. Visualización complemento QGIS, Mapa Base Satelital. ...................................... 61

Figura 22. Información Solicitada para la Capa Avalúos Ingeplan. ........................................ 62

1

INTRODUCCIÓN

La valoración de bienes inmuebles en Colombia, tiene diferentes finalidades de tipo público o

privado; existe el avalúo catastral, el cual es calculado de forma masiva, este avalúo

principalmente tiene fines fiscales; también está el avalúo comercial, el cual es calculado de

forma puntual, cuyo objetivo es saber cuál es el valor más probable, por el que un bien inmueble

puede transarse en el mercado (Articulo 2 del Decreto 1420 1998); el avalúo comercial es usado

principalmente para fines de asegurabilidad, hipotecas, compra y venta de bienes inmuebles,

entre otros; en la parte pública, los avalúos comerciales se calculan principalmente para predios

afectados por proyectos de obras de infraestructura, parcial o totalmente, dependiendo del área

afectada del bien inmueble por la respectiva obra de infraestructura.

Para la elaboración de avalúos comerciales de bienes inmuebles, se realiza con base en una

investigación y estudio el cual se centra especialmente en el predio y su entorno; los métodos

valuatorios, son utilizados dependiendo de la naturaleza del bien inmueble, dependiendo sus

características físicas y normativas; dado a que existen predios de diferentes tipos, como lo son:

predios urbanos, predios rurales, predios ubicados en zonas de expansión urbana; estas

connotaciones generan cambios en valores por unidad de área de terreno; además también se

debe tener en cuenta que existen predios en propiedad horizontal y no propiedad horizontal,

siendo la propiedad horizontal una forma especial de dominio, reglamentada para Colombia (Ley

675 de 2001). Los métodos valuatorios más utilizados en Colombia son: método de comparación

de mercado, método de costo de reposición, método de potencial de desarrollo o técnica residual,

método de renta y métodos complementarios de depreciación para las construcciones por su uso

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o desgaste; estos métodos se utilizan dependiendo de las características propias del bien

inmueble objeto de estudio, en su aspecto físico, jurídico y normativo (Resolución 620 del

2008); en Colombia la actividad valuatoria está debidamente reglamentada, desde las técnicas

valuatorias más usadas y la debida reglamentación para los que ejercen esta actividad valuatoria

a nivel Nacional (Ley 1673 de 2013).

En Colombia existen muchas empresas dedicadas a actividades valuatorias en la parte pública

y privada, entre las cuales se encuentra la empresa Ingenieros Planificadores Inmobiliarios 5G

S.A.S, que para efectos del presente proyecto se nombrara por su nombre abreviado INGEPLAN

5G S.A.S., Empresa de amplia experiencia en el ámbito nacional en el área de avalúos, creada y

dirigida por un Ingeniero Catastral y Geodesta, Por medio de esta compañía se desarrolló el

presente proyecto de pasantía, en el marco de las actividades catastrales que apoyan las labores

valuatorias de bienes inmuebles, además la implementación de herramientas de sistemas de

información geográfica (Geomarketing), con el fin de generar un valor agregado para la

compañía y para sus Clientes.

Los sistemas de información geográfica SIG, constituyen una herramienta que facilita muchas

posibilidades dentro de la planeación del territorio, catastro, obras de infraestructura, etc. Dado a

que facilita el manejo de la información geográfica de una manera dinámica. En la actualidad

gracias al SIG, se han creado novedosas formas de sacar el mejor provecho a la información que

se maneja en las compañías, una de ellas es por medio del Geomarketing, el cual permite que por

medio de los SIG, se pueda enriquecer la información de la compañía, georreferenciando dentro

del SIG la información referente a clientes, unidades prediales avaluadas, y todo tipo de

información que permita representarse como entidad geográfica y sobre la cual se puede realizar

hacer potentes análisis, por medio de SIG y cartografía temática, como por ejemplo: un análisis

3

espacial de los clientes(concentración de clientes por zonas), análisis espacial de los avalúos

realizados (concentración de avalúos por barrio, localidad o comuna); aprovechamiento de las

ofertas inmobiliarias (concentración de ofertas por barrio, localidad y comuna), el

aprovechamiento de la información y estos tipos de análisis generan un valor agregado a las

compañías.

Durante el apoyo técnico realizado en los procesos catastrales dentro de INGEPLAN 5G

S.A.S. se pudo realizar el acompañamiento de visitas a predios objeto de avalúo, elaboración y

revisión de los informes de Avalúos comerciales, además se desarrolla la metodología propuesta

para la implementación de herramientas de Geomarketing dentro de la compañía. Donde en el

presente informe se muestran los resultados y aportes más representativos realizados en el marco

de la presente pasantía.

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DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

Apoyo técnico en los procesos catastrales llevados a cabo en el área de avalúos de la firma

INGEPLAN 5G S.A.S., específicamente en el acompañamiento de las visitas a los predios objeto

de avalúo, elaboración y revisión de los informes de avalúos comerciales.

La implementación de técnicas de Geomarketing, dentro de los procesos del área de avalúos

de INGEPLAN 5G S.A.S, con ayuda de un SIG, georreferenciando los clientes y predios

avaluados, lo que permite realizar potentes análisis, que generan un valor agregado dentro de la

compañía.

5

JUSTIFICACIÓN

Dentro de las actividades que desarrollan los Ingenieros Catastrales y Geodestas, están las

relacionadas sobre la unidad predial, el predio puede considerarse la unidad básica de estudio,

sobre la cual se desprenden diferentes labores, que deben ser especialidad para el Ingeniero

Catastral y Geodesta, desde la gestión predial, valoración de inmuebles, administración de

inmuebles. A nivel macro el estado debe interesarse por los bienes inmuebles o predios que

existen dentro de su territorio de jurisdicción, por tal motivo el estado debe conocer la totalidad

de predios que están dentro de su territorio; esto para garantizar el desarrollo y bienestar de toda

una sociedad; dado a que si se conocen el aspecto físico, jurídico, fiscal y económico de todos

los bienes inmuebles de un Estado, se puede conocer también las necesidades presentes en cada

rincón del territorio; o sea, un catastro nacional bien actualizado, garantiza un seguimiento eficaz

a la situación actual del estado; teniendo en cuenta estas razones, de la importancia del estudio de

la unidad predial, se hace necesario el entrenamiento práctico en las labores relacionadas con la

unidad predial, esto para lograr un aporte significativo al desarrollo del estado, aportando desde

la labor de la Ingeniería Catastral y Geodesia.

Los sistemas de información geográfica, constituyen una herramienta fundamental, en donde

convergen numerosos análisis; debido a la capacidad de soporte de gran flujo de información y

su capacidad de ser una base de datos dinámica, lo que favorece la labor del Ingeniero Catastral y

Geodesta; dado el alto flujo de información que se maneja en temas catastrales, y la relación del

predio o bien inmueble, con una ubicación espacial única; lo que permite realizar la

georreferenciación del predio, y al tener esta información catastral consignada en el SIG, se

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pueden tomar herramientas como el Geomarketing, para generar valor agregado al trabajo

realizado por el Ingeniero Catastral y Geodesta.

Dentro del estudio de la unidad predial convergen diferentes ramas o áreas de la Ingeniería

Catastral y Geodesia, lo que permite el desarrollo de varias habilidades necesarias para un

Ingeniero Catastral y Geodesta, por tal motivo esta pasantía permitió poner en práctica varios

conocimientos adquiridos, a través de cada uno de los semestres cursados dentro del proyecto

curricular Ingeniería Catastral y Geodesia; además permitió profundizar en temas valuatorios,

desde los avalúos en las áreas urbanas, rurales, y los diferentes procedimientos valuatorios y

presentación de informes de avalúo comercial, teniendo en cuenta la normatividad vigente

nacional en estos temas; además permitió realizar la implementación de Geomarketing por medio

de un SIG(QGIS), lo que permitió que se empezara a alimentar una base de datos espacial, dando

un valor agregado a algunos procesos realizados dentro de la compañía, y dando una ventaja

comparativa respecto a otras compañías dedicadas a las actividades de valoración de bienes

inmuebles; por tal motivo la realización de este proyecto fue apropiado, teniendo en cuenta que

el proyecto realizado aporta diferentes elementos de la Ingeniería Catastral y Geodesia que

enriquece el aprendizaje del pasante y aporta elementos productivos a la compañía, por eso el

proyecto: “APOYO TÉCNICO EN EL ÁREA DE AVALÚOS PARA LOS DIFERENTES



INMOBILIARIOS”, fue de suma importancia, dado al impacto que aportó sobre las habilidades

prácticas y teóricas que se necesitan para ser un Ingeniero Catastral y Geodesta competente,

dentro de una sociedad en constante cambio, y con la necesidad de profesionales proactivos en

temas catastrales; dado al desarrollo del país, en obras infraestructura, catastro y los retos a los

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que se enfrenta, respecto a los planes de ordenamiento territorial, donde los Ingenieros

Catastrales son llamados a tener liderazgo en estos temas, dado al gran conocimiento que se tiene

frente a las unidades prediales, funcionamiento del catastro y otros temas inherentes al territorio.

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OBJETIVOS

Objetivo general

Apoyar desde la parte técnica, el área de avalúos, los diferentes procesos catastrales que

adelanta INGEPLAN 5G S.A.S; además implementar el uso de Geomarketing dentro del área de

avalúos para generar un valor agregado para la compañía.

Objetivos específicos

Adquirir destreza en la elaboración de informes de avalúos comerciales, urbanos y

rurales; de acuerdo a la normatividad vigente a nivel nacional, que permita obtener un

conocimiento amplio, veraz y legal, de todos los parámetros técnicos, como jurídicos

de conformidad con la normatividad vigente, en la elaboración, sustento y

presentación de los informes de avalúo comercial.

Desarrollar herramientas útiles para el área de avalúos, que soporten el adecuado

tratamiento de los datos catastrales referidos a predios en el contexto de la realización

de los avalúos comerciales.

Diseñar un procedimiento para la implementación de Geomarketing, y así generar un

valor agregado dentro de la compañía.

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MARCO DE REFERENCIA

Marco Conceptual

En el marco conceptual, se muestran los términos necesarios que fueron utilizados para el

desarrollo de este proyecto de pasantía.

¿Qué es un Predio?

Según la resolución 070 de 2011 emitida por el IGAC es: “Es un inmueble no separado por

otro predio público o privado, con o sin construcciones y/o edificaciones, perteneciente a

personas naturales o jurídicas. El predio mantiene su unidad aunque esté atravesado por

corrientes de agua pública”. Un predio puede tener diferentes características, dependiendo de su

ubicación este puede ser: urbano o rural; dependiendo a su forma de dominio este puede ser:

propiedad horizontal o no propiedad horizontal; dependiendo a su uso este puede ser: residencial,

comercial, industrial, entre otros usos.

¿Cuáles son los Aspectos de un Predio?

Los aspectos de un predio están definidos en la resolución 070 de la siguiente manera:

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“ARTÍCULO 3.-Aspecto físico: Consiste en la identificación, descripción y clasificación del

terreno y de las edificaciones del predio, sobre documentos gráficos, tales como cartas, planos,

mapas, fotografías aéreas, ortofotografías, espaciomapas, imágenes de radar o satélite u otro

producto que cumpla con la misma función. ARTÍCULO 4.- Aspecto jurídico.- El aspecto

jurídico consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación entre el sujeto

activo del derecho, o sea el propietario o Poseedor, y el objeto o bien inmueble, mediante la

identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y registro o

matrícula inmobiliaria del predio respectivo. ARTÍCULO 5.- Aspecto económico.- El aspecto

económico consiste en la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición

de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las

edificaciones en él comprendidos. ARTÍCULO 6.- Aspecto fiscal.- El aspecto fiscal consiste en

la preparación y entrega a los Tesoreros Municipales o quien haga sus veces y a las

Administraciones de Impuestos Nacionales respectivas, de los listados de los avalúos sobre los

cuales ha de aplicarse la tasa correspondiente al impuesto predial unificado y demás gravámenes

que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales

vigentes.”

¿Qué es un Sistema de Información Geográfica?

Un sistema de información geográfica según Víctor Olaya, en 2011 es: “un SIG es

fundamentalmente una herramienta para trabajar con información georreferenciada, una

definición en la que pueden entrar un gran número de tecnologías y de otros elementos no

tecnológicos”, otra definición más clásica, la dada por Tomlin C, en 1990 es: “un elemento que

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permite: analizar, presentar e interpretar hechos relativos a la superficie terrestre”, vemos que en

este contraste de definiciones hay elemento en común, respecto a que se basa en análisis de

elementos georreferenciados; actualmente existen muchas herramientas SIG, licenciadas y libres,

las cuales son fundamentales para el desarrollo de este tipo de sistemas.

Los SIG buscan la representación de elementos geográficos de la realidad, por medio de

objetos plasmados de forma dinámica dentro del SIG, esto sujeto a la escala cartográfica con la

que se quiere trabajar, los elementos principales que tiene un SIG son la capacidad de relacionar

entidades geométricas(puntos, líneas y polígonos), con una ubicación geográfica, o sea tiene la

capacidad de manejar los diferentes tipos de coordenadas existentes (coordenadas geográficas,

coordenadas proyectadas), o sea que los elementos representados en el SIG tendrán

concordancia espacial con los elementos reales del terreno, las coordenadas manejadas para el

presente trabajo son MAGNA - SIRGAS.

En la actualidad los SIG, tienen innumerables aplicaciones, dado a que un SIG permite

visualizar diferentes elementos geográficos que están anclados en una base de datos espacial,

esto se hace posible por medio de diferentes archivos con formatos que soportan la variable

espacial, como por ejemplo el formato con el que se trabajó en el presente proyecto, el

SHAPEFILE, es cual es un formato intercambiable de propiedad de ESRI.

¿Qué es un Shapefile?

Un shapefile es un formato sencillo y no topológico que se utiliza para almacenar la ubicación

geométrica y la información de atributos de las entidades geográficas. Las entidades geográficas

de un shapefile se pueden representar por medio de puntos, líneas o polígonos (áreas). El espacio

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de trabajo que contiene shapefiles también puede incluir tablas del dBASE, que pueden

almacenar atributos adicionales que se pueden vincular a las entidades de un shapefile.

QGIS

QGIS es un Sistema de Información Geográfica (SIG) de Código Abierto licenciado bajo

GNU - General Public License. QGIS es un proyecto oficial de Open Source Geospatial

Foundation (OSGeo). Corre sobre Linux, Unix, Mac OSX, Windows y Android y soporta

numerosos formatos y funcionalidades de datos vector, datos ráster y bases de datos.

Figura 1. Interfaz gráfica QGIS.

Tomado de: Software QGIS.

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¿Qué es Geomarketing?

Según Latour y Floch en 2001: “El Geomárketing es un sistema integrado por datos,

programas informáticos de tratamiento, métodos estadísticos y representaciones gráficas

destinadas a producir una información útil para la toma de decisiones, a través de instrumentos

que combinan cartografía digital, gráficos y tablas”, según chasco en 2003: “Es un conjunto de

técnicas que permiten analizar la realidad económico-social, desde un punto de vista geográfico,

a través de instrumentos cartográficos y herramientas de la estadística espacial”. En general el

Geomarketing es un procedimiento que permite un análisis espacial, con base en unos elementos

geográficos georrefenciados (clientes, sedes de una multinacional, posibles clientes, etc).

¿Qué es un Avalúo Comercial?

Un avalúo comercial es el valor más probable, en el que se podrá transar un bien inmueble o

predio en el mercado, este avalúo comercial o valor del bien inmueble depende de las

características propias del mismo (Decreto 1420 de 1998, articulo 2). El avalúo comercial es

calculado por medio de un estudio detallado de cada uno de los aspectos sobre los cuales puede

incidir el valor del mismo, como lo son: Aspecto físico, jurídico, Normativo y Económico:

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Aspectos Importantes Para la Elaboración del Avalúo Comercial

Aspecto físico. Para la definición del aspecto físico en la elaboración de los avalúos

comerciales el Artículo 7 de la Resolución 620 del 23 de Septiembre de 2008 del Instituto

Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), dice:

“ARTÍCULO 7o. IDENTIFICACIÓN FÍSICA DEL PREDIO. Una correcta identificación

física del predio deberá hacerse teniendo en cuenta los siguientes aspectos:

1. Localización, dirección clara y suficiente del bien. En las entidades Territoriales con

múltiples nomenclaturas, es necesario hacer referencia a ellas como un elemento de claridad de

la identificación.

2. Los linderos y colindancias del predio. Para una mejor localización e identificación de los

linderos y colindantes el número catastral es de gran ayuda, por lo cual, si en la información

suministrada por la entidad peticionaria no está incluido, el perito lo debe conseguir.

3. Topografía. Caracterización y descripción de las condiciones fisiográficas del bien. Es

indispensable en este aspecto detectar limitaciones físicas del predio tales como taludes, zonas

de encharcamiento, o inundación permanente o periódica del bien.

4. Servicios públicos. Investigación de la existencia de redes primarias, secundarias y

acometidas a los servicios públicos. Adicionalmente, la calidad de la prestación de los servicios,

referidos a factores tales como volumen y temporalidad de la prestación del servicio. En caso de

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que la zona o el predio cuenten con servicios complementarios (teléfono, gas, alumbrado

público), estos deben ser tenidos en cuenta.

5. En cuanto a las vías públicas, además de establecer la existencia y sus características, es

necesario tener en cuenta el estado de las mismas. Como elemento complementario es

importante analizar la prestación del servicio de transporte. En el análisis de las vías

inmediatas y adyacentes, debe tenerse en cuenta: Tipo de vía, características y el estado en que

se encuentran.

PARÁGRAFO. Para una mejor identificación física de los predios, se recomienda la consulta

de las Zonas Homogéneas Físicas que determina la entidad catastral, las cuales Suministran en

forma integrada información del valor potencial, la pendiente, el clima, las vías, disponibilidad

de aguas superficiales, uso del suelo, en la zona rural. La pendiente, uso del suelo y de las

construcciones, servicios públicos domiciliarios, vías y tipología de las construcciones

dedicadas a la vivienda en las zonas urbanas.

El tamaño y la forma del predio. Cuando la norma de uso defina tamaño mínimo para

adelantar construcciones, es indispensable comparar dichos parámetros legales con el del

predio para determinar el precio.

Es necesario tener en cuenta que no siempre a mayor tamaño del predio, el precio unitario es

menor, sino que está relacionado con la tendencia de usos en la zona permitidos por la norma

urbanística.

En cuanto a la forma, sin pretender que exista una forma óptima, la que tenga el predio

puede influir en la determinación del precio unitario, por ejemplo predios con frentes muy

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estrechos sobre la vía tienen un impacto negativo sobre el precio unitario.”, dentro de estas

características catastrales físicas a tener en cuenta de un bien inmueble objeto de estudio, se debe

considerar cada elemento físico que suma valor a cada predio, como ejemplo en la parte rural, se

debe tener debidamente identificado cada anexo, mejora y cultivo que presenta el bien inmueble

objeto de avalúo comercial, además de esto el acceso a los servicios públicos es de suma

importancia, especialmente el de disponibilidad de agua, acueducto y alcantarillado, en la parte

urbana el tratamiento de esta información debe hacerse de forma similar, teniendo en cuenta las

dimensiones reales de la construcción que se está valorando.

Aspecto jurídico. El Artículo 8 de la Resolución 620 del 23 de Septiembre de 2008 del

Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), relaciona:

“ARTÍCULO 8o. IDENTIFICACIÓN LEGAL. En el aspecto legal se debe prestar especial

atención a las afectaciones de uso que pesen sobre los inmuebles y para lo cual es necesario

verificar que en el folio de matrícula inmobiliaria se encuentre inscrita tal afectación, teniendo

en cuenta lo prescrito en el Artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, así como a los plazos de validez de

la afectación. En caso de no estar inscrita la afectación, se considera inexistente para efectos

del avalúo.”, esta identificación legal se realiza principalmente por medio del certificado de

tradición y libertad, emitido por la oficina de registros públicos, por medio de este documento se

puede verificar la tradición del inmueble, en donde se puede consultar desde el titular de dominio

o propietario, hasta las respectivas afectaciones o servidumbres con las que cuenta el bien

inmueble, este aspecto debe estar debidamente registrado en el respectivo informe del avalúo

comercial.

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Aspecto normativo. En Colombia la Ley 9ª de 1989, la Ley 388 de 1997 y la Resolución 1.420

de 1998, establecen los parámetros a tener en cuenta en el marco de los Planes de ordenamiento

territorial dentro de sus diferentes clases que depende de la población de cada Municipio,

entonces a cada predio a nivel Nacional le corresponde una reglamentación Urbanística, la cual

con base en los planes de ordenamiento están definidas en cuanto a su uso permitido, índice de

ocupación y construcción establecidos y los diferentes requisitos con los que debe contar el

predio, o un respectivo desarrollo urbanístico; cada una de estas variables se tienen en cuenta

dentro del Avalúo comercial dado a que incide considerablemente en el cálculo del valor

comercial, además de esta norma urbanística que le corresponde a cada inmueble se debe tener

en cuenta las diferentes reglamentaciones en la parte ambiental, las diferentes servidumbres y

afectaciones de los bienes inmuebles, para realizar el respectivo tratamiento en cuanto a

incidencia en el valor comercial.

Aspecto económico. El aspecto económico se centra en el cálculo del valor comercial del bien

inmueble objeto de estudio, este valor es calculado por medio de técnicas de valoración para

bienes inmuebles, esto apoyado por análisis estadísticos y matemáticos, y debidamente

sustentados por investigaciones de mercado e interpretaciones correctas de normas urbanísticas.

El valor comercial en general depende de muchas variables, de las cuales el perito debe tener

en cuenta, variables en la parte física y Jurídica, en la parte física de la construcción del predio

objeto de avalúo se tienen en cuenta los acabados de la construcción, distribución interna de los

espacios, iluminación, características de los baños y cocinas, y las demás características

especiales que se encuentren dentro de la construcción; para la parte física del terreno del predio

objeto de avalúo se debe tener en cuenta la ubicación dentro de la manzana, topografía, además

se debe tener en cuenta la ubicación con respecto al sector en donde se encuentre el inmueble,

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también se tiene en cuenta las características del sector como la seguridad, amoblamiento

urbano, zonas recreativas, entre otras variables; en la parte Jurídica se tienen en cuenta todos los

factores mencionados dentro del aspecto Jurídico.

Etapas Para la Elaboración de un Avalúo Comercial

Las etapas para elaborar avalúos conforme a las normas colombianas son las siguientes:

a. Tener documentación del inmueble para su debido reconocimiento de aspectos jurídicos,

fiscales, económicos y físicos: para el reconocimiento de la parte Jurídica del bien

inmueble, se solicita el Certificado de tradición y libertad, la escritura pública del bien

inmueble mediante la cual se realizó el modo de adquisición y complementarias, para la

identificación del aspecto fiscal se solicita el recibo del impuesto predial, para la

identificación física, se piden los planos arquitectónicos del lugar en caso de no contar

con ellos se debe realizar la respectiva medición en el trabajo de campo.

b. Revisar la normatividad urbanística vigente para ciudades y municipio, ya sea Plan de

Ordenamiento, Plan Básico o Esquema de Ordenamiento Territorial (Según Ley 388 de

1997), con lo cual se reglamenta el uso permitido para el predio objeto de avalúo, esta

labor de la revisión de la norma urbanística se debe hacer anterior a la visita de campo,

dado a que en campo se puede verificar si se está cumpliendo con la norma o si hay

conflictos de uso, en caso de no contar con la norma urbanística, a la hora de realizar la

visita se debe hacer la respectiva solicitud del documento ante la respectiva secretaria de

Planeación de jurisdicción en donde está ubicado el bien inmueble objeto de avalúo.

19

c. Visita técnica de campo para lo cual se deben preparar diferente elementos que se

utilizan en campo como lo son: Formatos de campo donde se registran las principales

características físicas del bien inmueble objeto de avalúo, libreta de apuntes, cámara

fotográfica, cinta métrica, navegador GPS para hacer una adecuada georreferenciación

del bien inmueble, plano de localización, el objetivo principal de la visita de campo es

verificar las condiciones físicas actuales del bien inmueble y para obtener el estado

actual del mismo y así poder realizar el respectivo estudio de valoración, cada una de las

características del bien inmueble deben estar debidamente registradas en la captura

fotográfica hecha en campo.

Durante esta visita de campo también se realiza un recorrido en el sector para así

identificar las principales características del mismo, y además encontrar bienes

inmuebles comparables que se estén ofertando, para lo cual se debe registrar

fotográficamente y el respectivo número de contacto.

d. Identificación física del inmueble, la cual re realiza en campo y en oficina, en donde se

verifica la Localización, dirección, linderos, topografía, con el objetico de la

identificación única del inmueble, además se debe indagar acerca de los servicios

públicos básicos como energía eléctrica, acueducto y alcantarillado, o servicios

complementarios como gas natural, internet y telefonía, también se realiza una

descripción e identificación de las vías principales de ingreso al predio, así como el

20

transporte público disponible, equipamentos y equipamientos comunales existentes

dentro del sector, entre otras características.

e. Identificación legal del inmueble. Se debe identificar las afectaciones que tengan los

predios, limitaciones de dominio, hipotecas, servidumbres, el objetivo de esta etapa, es

determinar si el bien inmueble se puede comercializar sin contar con inconvenientes de

tipo jurídico. Generalmente este proceso se hace en oficina, verificando los respectivos

documentos suministrados, como Escritura pública y certificado de tradición y libertad

del bien inmueble objeto de avalúo comercial.

f. Cálculo del valor comercial utilizando la respectiva metodología de valoración, la

metodología utilizada depende de las características físicas, jurídicas y normativas del

bien inmueble, estas metodologías son utilizadas para sustentar de manera confiable el

valor comercial establecido para el bien inmueble objeto de estudio.

g. Realización del informe de Avalúo comercial, este se realiza dependiendo de los

estándares establecidos por la compañía, los cuales generalmente están soportados en la

normatividad vigente a nivel nacional; dentro de este informe se registran cada uno de

los resultados establecidos en los diferentes ítem explicados anteriormente, este informe

debe ser claro en redacción, dado a que es la presentación y justificación de porque se

determinó dicho valor comercial para el bien inmueble objeto de estudio.

21

Métodos de Valoración De Inmuebles

La resolución 620 de 2008 define las técnicas valuatorias más utilizadas de la siguiente

manera:

“ARTÍCULO 1o. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria

que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o

transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales

ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la

estimación del valor comercial.

ARTÍCULO 2o. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. Es la técnica

valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos

que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus

características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables

ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de

capitalización o interés.

PARÁGRAFO. Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la

edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de

carga, la vida útil será de 70 años y, para los que tengan estructura en concreto, metálica o

mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.

ARTÍCULO 3o. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor

comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a

precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.

22

Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se

utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt

En donde:

Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción

D = Depreciación

Vt = Valor del terreno.

PARÁGRAFO. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se

debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente

del bien.

Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el

cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de

las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera.

Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como

lo establece Fitto y Corvini.

ARTÍCULO 4o. MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor

comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas

de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de

conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas

proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable

23

que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto,

es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

PARÁGRAFO. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor

uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el

que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más

rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que

resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de

intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.”

Actividades del Avaluador

Estas son algunas actividades que adelanta un avaluador:

a. Avalúos de garantía para entidades financieras como hipotecas para industria,

vivienda, agropecuarios, transporte, entre otros.

b. Procesos judiciales como juicios hipotecarios, remates, embargos, entre otros.

c. Avalúos que el estado solicite de interés público y generales como la expropiación,

valorización, planes parciales, entre otros.

d. Avalúos que requieran particulares o empresas privadas para procesos de

compraventa, sucesiones, donaciones, reclamaciones o sustentación de auto avalúos,

entre otros.

e. Avalúos que requieran personas naturales o jurídicas que requieran avalúos

periódicos de sus activos propios o hipotecados por cuestiones contables, judiciales,

balances, control de entidades, entre otros.

24

MARCO INSTITUCIONAL

Ingenieros Planificadores Inmobiliarios 5G S.A.S. (INGEPLAN 5G S.A.S)

A lo largo de 25 Años, esta firma ha participado activamente en el desarrollo y Ordenamiento

Urbanístico de Bogotá D.C. y del País, así como en la determinación del valor patrimonial de la

Propiedad, Planta y Equipo de diferentes entidades públicas y privadas a nivel nacional.

Desde 1.992, año en que se fundó, la compañía ha pertenecido por tradición a una misma

familia.

Contamos con un grupo de Profesionales, que se han caracterizado por su amplia experiencia

tanto en entidades oficiales como particulares, en los diferentes campos de la Ingeniería y en

especial en el área de la valoración de bienes inmuebles urbanos y rurales a nivel nacional,

valoración de activos fijos, estudios catastrales, estudios de transporte, valorizaciones a nivel

Municipal, sistemas de Gestión Predial Para obras de Infraestructura vial, seguridad industria, el

campo de la construcción y diseños arquitectónicos. En la actualidad, la empresa implementa la

normatividad nacional e internacional en los diferentes estudios valuatorios, especialmente la

Norma Internacional Contable N.I.C. 16 y 13; y las diferentes Normas Técnicas Sectoriales que

han sido aprobadas por el ICONTEC, cuyos derechos de autor son propiedad de la Unidad

Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos USN AVSA,

teniendo en cuenta que la norma técnica sectorial se encuentra enmarcada en la adopción y

contextualización de las Normas Internacionales de Valuación (IVS) al entorno colombiano

25

Misión.

Ser la compañía globalizadora de consultoría e interventoría en el sector inmobiliario para

lograrlo se trabaja en:

Generación de modelos innovadores que dinamicen el proceso de creación y prestación del

servicio, con nueva tecnología.

Consecución de negocios a partir de la implementación de nuevas herramientas como son la

diversificación de los servicios, la expansión geográfica y las alianzas estratégicas, soportadas

por un equipo especializado de investigación.

Identificación de las necesidades de los clientes para ampliar nuestro portafolio de servicios

en, Consultoría. Interventoría en aspectos de Ingeniería y Administración Inmobiliaria

Eficiencia y productividad en cada una de nuestras actividades.

Moderno y eficiente soporte tanto técnico y físico con la más avanzada tecnologías, y el

valioso soporte Profesional y técnico de las más altas calidades.

Tecnología Avanzada en equipos de Topografía, sus implementaciones en sistemas de

información Geográfica y Diseños Arquitectónicos.

Actualización constante de normas Internacionales, nacionales, departamentales y

municipales, en consultoría e Interventoría, tanto para planes de desarrollo municipal, proyectos

urbanísticos, diseños arquitectónicos, para obras de infraestructura (Vial; Hidroeléctricas,

servidumbres de redes eléctricas, oleoductos, portuaria y aeropuertos) y procesos de gestión

predial en la negociación de predios para el estado.

Investigación permanente de nuestros profesionales en las áreas de urbanismo, arquitectura,

patrimonio y medio ambiente, catastro, Plusvalía, valoración y sistemas de Información.

26

Áreas de Trabajo

Se encuentra dedicada a los siguientes campos principalmente:

a. A la Asesoría, Consultoría, Interventoría, en el campo de la Ingeniería, de la Arquitectura

y socioeconómica particularmente con respecto a:

b. Estudio y Asesoría Catastral, Urbana y Rural (Formación, actualización, zonas físicas y

geoeconómicas plusvalía).

c. Estudio de Asesorías en valorización municipal, departamental y nacional bajo parámetros

técnicos y socio-económicos, de acuerdo a la localización donde se realice.

d. Estudios y diseños arquitectónicos y de construcción de complejos urbanísticos de

vivienda, institucionales, hoteleros, hospitalarios, conjuntos campestres, entre otros.

e. Estudios para la elaboración y realización de Avalúos Masivos e individuales para obras

de infraestructura de Entidades Oficiales y Particulares

f. Información Geográfica, (Levantamientos Topográficos Planimétrico y Altimétricos, de

construcción, urbanizaciones, parcelaciones, desenglobes y límites municipales.)

g. Estudios y elaboración de Planes de Desarrollo sostenible municipal y ordenamiento

territorial.

h. Estudios de estratificación por obras viales. Servicios públicos y municipales.

i. Gerencia, promoción y comercialización de inmuebles a nivel corporativo y de clientes

especiales, basados en las necesidades del cliente: entidades financieras, constructoras y

entidades estatales.

j. Comercialización de inmuebles urbanos y rurales.

k. Administración inmobiliaria a entidades, conjuntos residenciales y personas particulares.

27

l. Servicio de Inventarios, avalúos de activos fijos, equipo y maquinaria para entidades del

estado y particulares.

m. Diseño, construcción y remodelaciones de proyectos Arquitectónicos basados en la

arquitectura biótica.

n. Sistemas de información geográfica: levantamientos topográficos, participaciones,

valorización, urbanizaciones, sistema catastral, entre otros.

o. Estudio y diagnóstico socioeconómico para proyectos de infraestructura o afines y

Reasentamientos urbanos.

p. Negociación y adquisición de predios para obras viales o de infraestructura para entidades

del Estado y particulares.

q. Asesoría inmobiliaria: Tributación, escrituración, registro de instrumentos públicos,

englobes o desenglobes y procedimientos de cada uno.

r. Planes de desarrollo Regional y Urbano y planos de ordenamiento.

s. Gestión administrativa Portuaria y aspectos marítimos y fluviales.

28

Organigrama de la Compañía

La compañía actualmente está organizada como lo describe el siguiente diagrama:

Figura 2. Organigrama INGEPLAN 5G S.A.S.

Tomado de: Portafolio de servicios INGEPLAN 5G S.A.S. (2016).

MARCO TEÓRICO NORMATIVO

29

DECRETO 1420 DE 1998

Por el cual se reglamentan parcialmente la Ley 9 de 1989, el Decreto-ley 2150 de 1995, la

Ley 388 de 1997 y el Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.

RESOLUCIÓN 620 DE 2008 DEL IGAC

Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de

la Ley 388 de 1997.

LEY 1673 DEL 2013

Ley del Avaluador.

DECRETO 222 DEL 12 DE FEBRERO DEL 2014

Corrección y ajustes a la Ley del avaluador.

DECRETO 556 DEL 14 DE MARZO DEL 2014

Reglamentación de la Ley del avaluador

Ley 388 de 1997

"Reforma y complementa la Ley 9ª. De 1989 y señala en su Capítulo VII las modificaciones

al procedimiento de enajenación voluntaria y a la expropiación por vía judicial."

Resolución 070 de Febrero 04 de 2011

Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación

catastral y la conservación catastral.

METODOLOGÍA DE TRABAJO

Durante el tiempo de ejecución de la presente pasantía, se desarrollaron los objetivos

propuestos encaminados al apoyo técnico en el área de avalúos de la firma INGEPLAN 5G

30

S.A.S., en primera instancia se realizó un reconocimiento y una inducción por parte de la

compañía, acerca de las actividades que se realizan en este campo y los diferentes proyectos

desarrollados, una vez terminado este proceso, se asignaron una seria de actividades

relacionadas con la elaboración de informes de avalúo comercial de una serie de bienes inmueble

objeto de estudio, en los cuales se identificaron las diferentes metodologías y estructura de los

informes de avalúos comerciales de la compañía; después se pudo hacer el acompañamiento a

diferentes visitas de campo a bienes inmuebles objeto de avalúo, por medio de la cual se

adquirió experiencia en los elementos importantes a la hora de la realización de este tipo de

labores, de igual modo durante el transcurso del tiempo en la compañía se implementó el uso de

Geomarketing para inteligencia de negocios inmobiliarias de una forma adecuada, a continuación

se describen cada una de las actividades y su respectivo alcance:

Apoyo Técnico en el Área de Avalúos

Dentro de las principales actividades realizadas en el área de avalúos de INGEPLAN 5G

S.A.S, consistió en la emisión de conceptos técnicos, acerca de elementos catastrales que son

utilizados dentro de área de avalúos correspondientes a:

a. Normatividad de bienes inmuebles.

b. Métodos valuatorios y su adecuada aplicación.

c. Reconocimiento predial (visitas).

De igual manera se tuvo la oportunidad de apoyar en la realización de los informes de avalúos

comerciales de diferentes bienes inmuebles.

31

También se pudo realizar una serie de visitas a bienes inmuebles y también se acompañó para

el desarrollo de los diferentes informes de avalúo, los cuales se describen de forma general a

continuación:

Avalúo Comercial Urbano de Casa en no Propiedad Horizontal Ubicada en el Barrio La

Estrada, Localidad de Engativá, Bogotá D.C.

Este bien inmueble objeto de avalúo comercial, Ubicado en la ciudad de Bogotá D.C.,

Localidad de Engativá, Barrio la Estrada, en la visita a este bien inmueble de tipo casa en no

propiedad horizontal, de aproximadamente 50 años de vetustez, se pudo identificar una fachada

en material piedra muñeca de una edad considerable de más de 30 años, al hacer la identificación

interna del bien inmueble se encontró una construcción totalmente remodelada aproximadamente

hace 3 años, con unos excelentes acabados, y con una distribución de la siguiente manera: En el

primer piso se encontró un parqueadero lineal doble, con 2 apartamentos cada uno con entrada

independiente y acceso al segundo piso, en el segundo piso se encontraron 2 apartamentos más

cada uno con entrada independiente y acceso al tercer piso, en el tercer piso se encontró un

apartamento con balcón y un altillo tipo mezzanine, el caso particular de este predio es que

externamente tiene una apariencia de una vetustez considerable mayor a 30 años, pero

internamente presenta remodelaciones de aproximadamente tres años de antigüedad, además

como caso particular el área reportada jurídicamente no coincide con el área real de la

construcción; el valor del terreno se calculó utilizando ofertas inmobiliarias del mismo sector con

características similares al predio objeto de avalúo, usando el método de costo de reposición a

nuevo y depreciando el valor de cada construcción por el método de Fitto y Corvini, para así

32

hallar el valor de la construcción del predio ofertado, para posteriormente descontar el valor de la

construcción depreciada y así obtener el valor del terreno en bruto; para encontrar el valor de

construcción por metro cuadrado se utilizó el método de costo de reposición hallando el valor a

nuevo con ayuda de la información proporcionada por la revista Construdata, y posteriormente

depreciando el valor a nuevo por medio del método de Fitto y Corvini, dado que este bien

inmueble está en buen estado de conservación y recién remodelado se le asignó un estado de

conservación de 2.5, por otra parte también la casa en su parte estructural fue reforzada, por tal

motivo la vida útil de esta construcción se aumentó, entonces para compensar las reformas

hechas en la parte estructural y no castigar de manera drástica el valor de la construcción se le

disminuyo la edad de la construcción en la depreciación con Fitto Corvini, todos estos análisis se

hicieron en compañía y apoyo del Director externo del presente proyecto de pasantía.

Las ofertas inmobiliarias soportes para el estudio de comparación de mercado, se obtuvieron

primeramente en un recorrido de campo, y también se obtuvieron ofertas por medio de los

portales Web inmobiliarios.

33

Figura 3. Casa en no Propiedad Horizontal, La Estrada, Engativá, Bogotá D.C.

Tomado de: base fotográfica INGEPLAN 5G S.A.S.

Avalúo Comercial Urbano de Casa en Propiedad Horizontal Ubicada en el Barrio la

Liberia.

Este bien inmueble ubicado en la Ciudad de Bogotá D.C., Localidad de Usaquén, Barrio La

Liberia, de tipo casa en propiedad horizontal, de aproximadamente 24 años de vetustez; en sus

áreas privadas cuenta con tres pisos, tiene unos acabados en buen estado de conservación, pero

necesita de algunas reparaciones en los guarda escobas de las habitaciones y escaleras de acceso

al tercer piso, en las zonas comunes, se identificaron espacios óptimos, como: salón comunal

amplio, Gimnasio, zonas verdes, parque infantil, corredores de acceso amplios, cerramiento total

34

y portería con citofonía; el valor del área privada se calculó con la metodología de comparación

de mercado, la búsqueda de ofertas se realizó en campo, encontrando una buena cantidad de

ofertas comparables con el bien objeto de avalúo, con la característica de que el barrio la Liberia

también conocido como villas del Mediterráneo, tiene una buena cantidad de conjuntos de casa

en propiedad horizontal con la misma tipología constructiva, por tal motivo la metodología de

comparación de mercado se realizó sin ningún inconveniente.

Figura 4. Casa en Propiedad Horizontal, La Liberia, Usaquén, Bogotá D.C.

Tomado de: Base Fotográfica INGEPLAN 5G S.A.S

35

Avalúo Comercial Rural de dos Fincas Ubicadas en el Municipio de Tenjo

Cundinamarca - vereda Jacalito.

Estos dos bienes inmuebles colindantes, ubicado en el Departamento de Cundinamarca,

Municipio de Tenjo, vereda Jacalito al sur del Municipio, con características similares en cuanto

a topografía la cual es plana, con una casa para dueño o mayordomo cada una, y los adecuados

cerramientos en cerca, además cuentan con cerramientos internos(cercas), por la subdivisión en

potreros que poseen, además poseen camellones internos, y un camellón externo para acceso a

las fincas , este camellón de acceso a las fincas es de propiedad comunal, el avalúo del terreno

se calculó con el método de comparación de mercado, con la característica de que las fincas

están en una área de actividad agropecuaria intensiva, se compararon con fincas que tuvieran el

mismo uso y además que estuvieran cerca y con áreas similares, en la misma vereda no se

encontraron ofertas, pero en las veredas aledañas con características similares si se encontraron

ofertas, exceptuando las ofertas de la vereda La Punta, la cual tiene un uso diferente(uso

industrial), por tal motivo el valor por unidad de terreno es diferente; además se calculó el valor

de la construcción por el método de costo de reposición a nuevo, y posteriormente depreciando

con el valor de la construcción con el método Fitto y Corvini, además de esto se detectaron cada

una de las mejoras(estructuras para tanques, placas en concreto, cercas, camellones privados,

acometidas externas, galpones, ramadas), sobre estas mejoras se les realizó un análisis de precios

unitarios(APU), para posteriormente depreciarlos por el uso y desgaste, además de esto se sumó

el valor de los cultivos, en el caso de estas fincas presentan cultivo de pasto mejorado Kikuyo,

para lo cual se tuvo en cuenta el valor total del cultivo, además de esto estas fincas no cuentan

36

con disponibilidad de agua y no están conectadas al respectivo acueducto veredal, por tal motivo

el valor total fue castigado restando el valor de la posible conexión al acueducto veredal.

Tomado de: Base Fotográfica INGEPLAN 5G S.A.S.

Generación de Formatos de Campo para las Visitas a Predios Objeto de Avalúo.

en las visitas de campo se pudo detectar que INGEPLAN 5G S.A.S., no contaba con un

formato de campo para el registro de las actividades y las características importantes encontradas

en terreno, e información indispensable para la realización del avalúo; por tal motivo se realizó el

diseño de dos tipos de formatos para visitas de campo, teniendo en cuenta los aspectos

Figura 5. Fincas Ubicadas en Tenjo, Cundinamarca, Vereda Jacalito

37

fundamentales que se deben tener en cuentan en una visita de campo para realizar un avalúo

comercial, además teniendo en cuenta el manual de reconocimiento predial del IGAC, el cual da

elementos importantes importantes para la realización de las visitas; por tal motivo se optó por la

realización de los siguientes formatos para visitas de campo:

Formato de Campo para Avalúos Urbanos.

Para este formato de campo se tuvieron en cuenta las características más relevantes que se

deben tener en cuenta a la hora de la realización de la visita, basado en la experiencia de campo

vivida en el transcurso de la pasantía y la lectura del manual de reconocimiento predial del

IGAC, este formato es aplicable para predios en propiedad horizontal y predios en no propiedad

horizontal para el área urbana, este Formato esta subdividido en varias partes presentadas a

continuación:

a. Información general: presenta la información del perito avaluador y del solicitante.

b. Información básica del predio: presenta la información indispensable para la correcta

identificación del bien inmueble.

c. Plano o croquis de distribución interna del bien inmueble: presenta un espacio en

blanco mediante el cual se dibuja el plano durante el recorrido de campo.

d. Descripción de la construcción: se presentan las características generales del bien

inmueble objeto de avalúo.

e. Distribución interna y tipo de acabados: se precisa claramente la distribución interna

que tiene la unidad predial, y además la clase de acabados que presenta.

38

f. Descripción especifica de la edificación: campos para especificar consideraciones

adicionales de la edificación con respecto a los acabados si es necesario.

g. Cuadro de áreas: campos en los que se registra las mediciones en campo hecha a las

construcciones y terreno.

h. Información del sector: campos disponibles que describen las características

principales del sector en donde se ubica el predio objeto de avalúo.

i. Ofertas inmobiliarias de campo: ofertas inmobiliarias tomadas en campo en los

sectores aledaños.

j. Observaciones: comentarios adicionales, aspectos a tener en cuenta con relación al

predio objeto de avalúo.

Formato de Campo para Avalúos Rurales.

Para el diseño de este Formato de campo se tuvo en cuenta la experiencia en la visita de

Campo y la lectura del manual de reconocimiento predial del IGAC, este formato es aplicable

para predios en Propiedad horizontal y en no propiedad horizontal ubicada en el área rural, se

subdivide en los siguientes elementos:

a. Información general: presenta la información del perito avaluador y del solicitante.

b. Información básica del predio: presenta la información indispensable para la

correcta identificación del bien inmueble, como puntos GPS, e identificadores

catastrales.

c. Croquis de vías de acceso: mediante este campo se pretende que se registre la

forma de acceso al predio rural objeto de estudio.

39

d. Plano o croquis de distribución interna del bien inmueble: presenta un espacio en

blanco mediante el cual se dibuja el plano durante el recorrido de campo.

e. Descripción de la construcción: se presentan las características generales de la

construcción principal del bien inmueble objeto de avalúo.

f. Distribución interna y tipo de acabados: se precisa claramente la distribución

interna que tiene la unidad predial, y además la clase de acabados que presenta.

g. Descripción especifica de la edificación: campos para especificar consideraciones

adicionales de la edificación con respecto a los acabados si es necesario.

h. Cuadro de áreas: campos en los que se registra las mediciones en campo hecha a

las construcciones, terreno, anexos, Mejoras y Cultivos.

i. Información del sector: campos disponibles que describen las características

principales del sector en donde se ubica el predio objeto de avalúo.

j. Ofertas inmobiliarias de campo: ofertas inmobiliarias tomadas en campo en los

sectores aledaños.

k. Observaciones: comentarios adicionales, aspectos a tener en cuenta con relación al

predio objeto de avalúo.

Los formatos diseñados, son susceptibles a cambios, dependiendo de las necesidades y

correcciones que se presenten en las diferentes visitas de campo. Los formatos se presentan en

los anexos del presente trabajo.

40

Estandarización de Elementos Geográficos Usados en el Área de Avalúos.

En el área de avalúos se utilizan varios objetos para hacer una representación espacial dentro

de un plano o mapa corporativo, esto con el fin de ser graficados dentro del software Google

Earth, además con el objetivo de mostrar de una forma dinámica la ubicación espacial de estos

elementos que intervienen dentro del avalúo sobre el mapa base proporcionado por esta

compañía; los objetos geográficos que se utilizan en INGEPLAN 5G S.A.S son: predio objeto

de Avalúo urbano, predio objeto de Avalúo rural, oferta inmobiliaria, punto de interés y rutas de

acceso; dentro del apoyo realizado al área de avalúos se detectó que no estaban unificadas las

simbologías para representar estos objetos geográficos, y por tal motivo se propuso estandarizar

dichos elementos de la siguiente manera:

Tabla 1. Estandarización de Objetos Geográficos Utilizados Dentro de los Informes de

Avalúo.

Tomado de: Elaboración Propia, Simbología de Google Earth.

OBJETO GEOGRÁFICO SIMBOLOGÍA DESCRIPCIÓN

Oferta inmobiliaria

Figura con forma de

globo, de color rojo, con

una letra (o) en el

centro.

Punto de interés

Figura con forma de

globo, de color verde,

con un punto en el

centro.

Predio urbano Objeto de Avalúo Figura con forma de

casa, de color amarillo.

Predio Rural Objeto de Avalúo Figura con forma de

casa, de color rojo.

Rutas de acceso Linea de color rojo.

41

Los objetos geográficos son proporcionados por el software Google Earth, por medio de la

herramienta agregar marca de posición, la cual permite escoger entre una serie de figuras

con capacidad de cambiar el color, para representar una entidad espacial o un elemento

geográfico.

Figura 6. Elementos Geográficos Proporcionados por Google Earth.

Tomado de: software Google Earth.

42

En los informes de avalúo de INGEPLAN 5G S.A.S., se muestra la ubicación de las ofertas

inmobiliarias que fueron utilizadas para la metodología de comparación de mercado esto con el

objetivo de mostrar que la información utilizada es una información confiable y comparable,

además la parte visual permite ubicar espacialmente al lector o usuario del avalúo.

Figura 7. Ejemplo de la Utilización de los Elementos Geográficos Estandarizados en Zona

Rural.

Tomado de: Google Earth.

43

De igual manera para la presentación de los elementos geográficos utilizados en la

implementación de Geomarketing se tienen diferentes objetos geográficos que se representan de

la siguiente manera:

Tabla 2. Estandarización de Objetos Geográficos Utilizados Dentro de los Análisis de

Geomarketing.

Tomado de: Elaboración Propia, Simbología realizada en QGIS.

OBJETO GEOGRÁFICO SIMBOLOGÍA DESCRIPCIÓN

AvalúoPunto con forma de

pentágono de color verde

Oferta InmobiliariaPunto con forma circular de

color rojo.

Corriente de agua Línea de color azul

Vías Línea de color rojo

Cuerpo de aguaPolígono con relleno de color

azul, sin borde.

LotesPolígono sin relleno, con

borde de color gris claro.

Límite de barriosPolígono sin relleno, con

borde de color negro.

Límite de localidad

Polígono sin relleno, con

borde en línea punteada de

color negro.

Límite de municipioPolígono sin relleno, con

línea borde de color verde.

44

Implementación de Geomarketing para Inteligencia de Negocios Inmobiliarios

En la actualidad el uso de los SIG se han convertido en una herramienta de numerosas

aplicaciones en los ámbitos públicos y privados, dada su versatilidad en el manejo de

información que tiene una referencia espacial, en el ámbito público los SIG se han utilizado para

fines catastrales, empresas de servicios públicos entre otras, dado que los SIG son herramientas

de fácil acceso por medio de la Web para miles de usuarios que necesitan este tipo de

información catastral; en el ámbito privado, numerosas compañías han optado por el uso de los

SIG, como por ejemplo las empresas de mensajería, de telecomunicaciones, multinacionales de

comercio; el uso de los SIG permiten numerosos análisis, con respecto a los clientes y sus

coberturas nacionales. El Geomarketing constituye la herramienta que sirve para enriquecer la

información de una compañía, en la medida que cuando se tienen clientes, ellos están referidos a

una ubicación espacial, el Geomarketing es el análisis que se puede realizar sobre la información

referida a clientes, como por ejemplo: análisis de ubicación de los clientes por localidades, con

base en ello se puede concluir en donde debe centrar la publicidad dicha empresa, además se

pueden identificar necesidades de productos en lugares específicos, análisis de concentración de

clientes en zonas específicas, entre otros.

INGEPLAN 5G S.A.S., es una compañía que principalmente se encarga de la realización de

avalúos comerciales de bienes inmuebles a nivel nacional, dentro de sus clientes más

importantes, están entidades públicas, entidades privadas y personas naturales, para la realización

de avalúos comerciales se usa principalmente información referida a predios, ya sea del predio

objeto de avalúo, o de predios ofertados en el mercado inmobiliario, por tal motivo se considera

45

importante aprovechar esta información y generar un valor agregado con diferentes análisis de

Geomarketing, todo esto con el objetivo de tomar las mejores decisiones para la compañía, y

ofrecer productos de análisis para los clientes de la compañía.

La implementación de Geomarketing se llevó a cabo en varias etapas a través del tiempo de la

realización de la pasantía, presentadas a continuación:

Tomado de: Elaboración Propia.

Estas etapas se clasificaron de la siguiente manera, para el azul se encuentran las etapas

correspondientes a la parte de exploración, para el color naranja se encuentra la parte de análisis,

y en rojo finalmente la parte de implementación, cada una de estas etapas se desarrollaron de la

siguiente manera:

Implementación

Exploración de Información Georreferenciación Alimentación de Geodatabase

Análisis de información Generación de productos

Figura 8. Etapas de Implementación de Geomarketing Para Inteligencia de Negocios

Inmobiliarios.

46

Exploración de la Información

Determinación de la información disponible y útil, para los diferentes análisis que se pueden

realizar con Geomarketing dentro de la compañía.

Durante esta etapa, se exploró la información susceptible de ser analizada con posibilidad de

ser georrefenciada y que pudiera generar un análisis importante para producir un valor agregado

dentro de la compañía, es evidente que para la realización de avalúos comerciales, los elementos

más importantes son los referenciados a los predios avaluados, e información de los predios

ofertados en el mercado, en el primer ejercicio de Geomarketing se analizó información de la

ciudad de Bogotá referida a predios avaluados, y a las ofertas inmobiliarias utilizadas para la

respectiva comparación y análisis del predio objeto de avalúo.

Para la realización de este ejercicio de implementación de Geomarketing, es necesaria la

utilización de un SOFTWARE SIG (QGIS), QGIS es un software opensource de uso libre, el

cual no generara costos adicionales para la compañía, y permitirá desarrollar el ejercicio

planteado.

47

Figura 9. Visualización de un Mapa Base, Complemento de Software Qgis.

Tomado de: Interfaz Gráfica QGIS

Además se requirió de unas capas de información tipo SHAPEFILE para ser utilizadas dentro

del SIG, numeradas a continuación:

a. Límite de Municipio: capa tipo poligonal, corresponde a los límites del Municipio de

Bogotá D.C.

48

Figura 10. Visualización Capa Límite de Municipio en QGIS.

Tomado de: Infraestructura de Datos Espaciales de Bogotá (IDECA), desplegado en QGIS.

b. Límite de Localidad: capa tipo poligonal, corresponde a los límites de cada Localidad

del Municipio de Bogotá D.C.

Figura 11. Visualización Capa Límite de Localidad en QGIS.


49

c. Límite de Barrios: capa tipo poligonal, corresponde a los límites de cada Barrio del

Municipio de Bogotá D.C.

Figura 12. Visualización Capa Límite de Barrio en QGIS.


d. Vías: capa tipo lineal, corresponde a la malla vial perteneciente al Municipio de Bogotá

D.C.

Figura 13. Visualización Capa Malla Vial en QGIS.


50

e. Lotes: capa tipo poligonal corresponde a cada uno de los lotes pertenecientes al


Figura 14. Visualización Capa Lotes en QGIS.


f. Hidrografía: capa de tipo lineal (quebradas, ríos), y de tipo poligonal (humedales, lagos),

corresponde a los cuerpos y afluentes de agua superficiaria ubicados dentro del


Figura 15. Visualización Cuerpos de Agua en QGIS.


51

Los anteriores niveles de información son datos libres proporcionados por la infraestructura

de datos espaciales de Bogotá (IDECA).

Figura 16. Portal Web de la Infraestructura de Datos Espaciales de Bogotá Ideca.

Tomado de: https://www.ideca.gov.co/es/servicios/mapa-de-referencia/tabla-mapa-referencia

Georreferenciación

Mediante esta etapa se Georreferenció información (Avalúos Ingeplan, Ofertas Inmobiliarias),

sobre una geodatabase tipo shapefile, para posteriormente cargarlo al SIG de uso libre (QGIS).

Dentro de esta etapa se realizó la creación de unas capas de tipo puntual con información de

INGEPLAN 5G S.A.S. las cuales son:

https://www.ideca.gov.co/es/servicios/mapa-de-referencia/tabla-mapa-referencia

52

Avalúo Ingeplan (Avaluos_Ingeplan)

Capa de tipo Puntual, corresponde a la información georreferenciada de los diferentes

avalúos realizados por INGEPLAN 5G S.A.S. En esta capa se crearon los siguientes campos de

información relacionada con el avalúo y necesarios para la correcta identificación del bien objeto

de avalúo:

a. Identificador (id): atributo de tipo entero con una longitud de 10, el cual asigna un número

consecutivo que identifica el número de registro dentro de esta capa.

b. Longitud geográfica en decimales (Co_X): atributo de tipo texto con una longitud de 20,

el cual denota la longitud geográfica exacta donde se encuentra el predio avaluado

(MAGNA – SIRGAS).

c. Latitud Geográfica en decimales (Co_Y): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el

cual denota la latitud geográfica exacta donde se encuentra el predio avaluado (MAGNA –

SIRGAS).

d. Matrícula Inmobiliaria (Mat_Inmob): atributo tipo texto de longitud de 20, representa el

número único del Folio de matrícula inmobiliaria perteneciente al predio avaluado.

e. Dirección del Inmueble (Direccion): atributo de tipo texto con una longitud de 50, en el

cual se registra la nomenclatura predial exacta del bien avaluado.

f. Área de Construcción (A_Cons): atributo de tipo texto con una longitud de 20, mediante

el cual se registra el área construida del bien avaluado.

g. Área de terreno (A_Terreno): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el cual registra

el área de terreno del bien avaluado.

53

h. Mejoras y anexos (Anex_Mejor): atributo de tipo texto con una longitud de 80, mediante

el cual se registra cada una de las mejoras y anexos que fueron encontradas en el predio

avaluado.

i. Valor metro cuadrado de Construcción (V_m2_Const): atributo de tipo texto longitud de

20, mediante el cual se registra el valor del metro cuadrado de construcción adoptado para

el bien avaluado.

j. Valor metro cuadrado de terreno (V_m2_terre): atributo de tipo texto con longitud de 20,

mediante el cual se registra el valor de metro cuadrado de terreno adoptado para el bien

avaluado.

k. Ciudad (Ciudad): atributo de tipo texto con una longitud de 25, el cual denota la ciudad en

la cual está ubicado el bien inmueble valorado.

l. Localidad o comuna (Local_Comu): atributo de tipo texto con una longitud de 25, el cual

denota la localidad o comuna en la que está localizado el bien inmueble valorado.

m. Barrio (Barrio): atributo de tipo texto con una longitud de 25, el cual denota el barrio en el

que el bien inmueble valorado está ubicado.

n. Estrato (Estrato): atributo de tipo texto con una longitud de 10, el cual denota la

estratificación económica asociada al bien inmueble valorado.

54

o. Tipo de inmueble (Tip_Inmueb): atributo de tipo texto con una longitud de 25, el cual

describe el tipo de bien inmueble ejemplo: casa en no propiedad horizontal, local

comercial, apartamento, etc.

p. Propiedad horizontal o no propiedad horizontal (PH_NPH): atributo de tipo texto con una

longitud de 5, en la que se describe la forma de dominio.

q. Observaciones (observacio): atributo de tipo texto con una longitud de 80, mediante el

cual se describen las características más relevantes del bien avaluado.

r. Numero de avalúo Ingeplan (Num_avaluo): Atributo de tipo texto con una longitud de 10,

en el cual se registra el número consecutivo que INGEPLAN 5G S.A.S. asigna a cada

avalúo realizado por la compañía.

s. Fecha de Avalúo (Fecha_aval): Atributo de tipo texto con una longitud de 20, en el cual se

registra la fecha de emisión del avalúo realizado por la compañía.

55

Figura 17. Listado de Campos de la Capa Avaluos_Ingeplan.

Tomado de: Software QGIS, Elaboración propia.

Oferta Inmobiliaria (Ofertas_immobiliarias)

Capa de tipo puntual, corresponde a la información georreferenciada de las diferentes ofertas

inmobiliarias que son utilizadas como soporte para llegar al valor comercial de un bien inmueble

objeto de avalúo. En esta capa se crearon los siguientes campos de información relacionada con

la oferta inmobiliaria:

a. Identificador (id): atributo de tipo entero con una longitud de 10, el cual asigna un

número consecutivo que identifica el número de registro dentro de esta capa.

56

b. Longitud geográfica en decimales (Co_X): atributo de tipo texto con una longitud de 20,

el cual denota la longitud geográfica exacta donde se encuentra la oferta inmobiliaria

(MAGNA – SIRGAS).

c. Latitud Geográfica en decimales (Co_Y): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el

cual denota la latitud geográfica exacta donde se encuentra la oferta inmobiliaria

(MAGNA – SIRGAS).

d. Área de Construcción (A_Const): atributo de tipo texto con una longitud de 20, mediante

el cual se registra el área construida de la oferta inmobiliaria.

e. Área de terreno (A_Terr): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el cual registra el

área de terreno de la oferta inmobiliaria.

f. Valor de la oferta (Val_Oferta): atributo de tipo texto longitud de 20, mediante el cual se

registra el valor total de la oferta del bien inmueble.

g. Valor integral metro cuadrado (V_int_m2): atributo de tipo texto con longitud de 20,

mediante el cual se registra el valor integral del metro cuadrado que corresponde a la

división del valor de la oferta entre la medida total de la construcción.

57

h. Estrato (Estrato): atributo de tipo texto con una longitud de 10, el cual denota la

estratificación socioeconómica asociada al bien inmueble ofertado.

i. Ciudad (Ciudad): atributo de tipo texto con una longitud de 25, el cual denota la ciudad

en la cual está ubicado el bien inmueble ofertado.

j. Localidad o comuna (Loc_Com): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el cual

denota la localidad o comuna en la que está localizado el bien inmueble ofertado.

k. Barrio (Barrio): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el cual denota el barrio en

el que el bien inmueble ofertado está ubicado.

l. Propiedad horizontal o no propiedad horizontal (PH_NPH): atributo de tipo texto con una

longitud de 20, en la que se describe la forma de dominio del bien inmueble ofertado.

m. Tipo de inmueble (Tip_Inm): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el cual

describe el tipo de bien inmueble del bien inmueble ofertado, ejemplo: casa en no

propiedad horizontal, local comercial, apartamento, etc.

n. Observaciones (observac): atributo de tipo texto con una longitud de 80, mediante el cual

se describen las características más relevantes del bien inmueble ofertado.

58

o. Link (Link): atributo de tipo texto con una longitud de 80, en el cual está registrado el

vínculo WEB en el cual fue sacada la oferta inmobiliaria.

p. Departamento (departamen): atributo de tipo texto con una longitud de 25, donde se

registra el departamento en el cual está ubicada la oferta inmobiliaria.

Figura 18. Listado de Campos de la Capa Ofertas_Inmobiliarias.

Tomado de: Software QGIS, Elaboración propia.

59

Formas de Georreferenciar los Predios

Todos los predios están referenciados al sistema MAGNA – SIRGAS.

a. Por medio de GPS Navegador: esta forma de georreferenciar un predio corresponde a

un trabajo de campo y con la toma de un punto GPS en el lugar del predio, después de

esto se puede subir la información directamente a la capa de información

correspondiente.

Figura 17. Receptor Marca Garmin Modelo Montana 680.

Tomado de: https://tiendagarmin.com.mx/montana-680.html

b. Por medio de la dirección y el portal de mapas de Bogotá: la dirección le da una

ubicación única a cada predio ubicado en la ciudad de Bogotá, con ayuda de esta se

puede obtener una coordenada aproximada del bien inmueble que se quiere

georreferenciar. Convencionalmente hay empresas que ofrecen servicios de

georreferenciación automática únicamente con las direcciones.

https://tiendagarmin.com.mx/montana-680.html

60

Figura 18. Portal de Mapas de Bogotá.

Tomado de: http://mapas.bogota.gov.co/

c. Por medio del mapa base que proporciona Qgis en su complemento Openlayers

puglin. El cual nos permite visualizar diferentes tipos de mapas, sobre las

coordenadas en las que estemos trabajando, para el presente trabajo se está Utilizando

el mapa base Google Satellite.

http://mapas.bogota.gov.co/

61

Figura 19. Visualización complemento QGIS, Mapa Base Satelital.

Tomado de: Software QGIS.

Alimentación de la Geodatabase

Alimentar la geodatabase, hasta que se cuente con información suficiente, para realizar los

primeros ejercicios de Geomarketing.

En esta etapa consta en ingresar los valores que hacen o van hacer parte de la implementación

y análisis, para tener la información suficiente que nos pueda arrojar buenos resultados en

nuestros análisis de Geomarketing, el ingreso de la información se realiza de la siguiente manera.

Se empieza la edición de la capa ya sea la de ofertas inmobiliarias o la de avalúos Ingeplan en

el cual se solicitan los diferentes campos de información de la respectiva capa:

62

Figura 20. Información Solicitada para la Capa Avalúos Ingeplan.

Tomado de: Elaboración Propia.

Análisis de la Información

Establecer los diferentes análisis posibles que puedan generar bienestar en la realización de

negocios inmobiliarios para la compañía.

Teniendo la información objeto de análisis georreferenciada, se procedió a identificar qué

tipos de análisis se podrían hacer con la información referida en cada una de las capas, sabiendo

que se cuentan con diferentes niveles de información espacial proporcionados por el IDECA, y

63

los niveles de información empresarial de elaboración propia, se pueden realizar análisis con

respecto a la concentración de ofertas por unidad de análisis(localidad, barrio), de igual manera

con los avalúos georreferenciados. también teniendo valor aproximado de terreno se pueden

hacer análisis de valor de terreno en diferentes zonas de predios en no propiedad horizontal.

Generación de productos

Generar los primeros productos de geomarketing, con base en las necesidades de la

compañía.

Una vez analizada la información se procedió a definir cada uno de los productos a realizarse:

a. Ubicación de Avalúos por ciudad: este producto se realiza con un fin informativo para la

misma empresa, dado a que permite espacializar los avalúos que ha realizado Ingeplan

durante los últimos años a nivel nacional, además permitirá verificar la vigencia de cada

avalúo, también será un producto atractivo para que los clientes visualicen la alta

experiencia que ha tenido la compañía en los últimos años a nivel nacional, lo que atraería

más clientes y hace más atractiva la compañía. Este análisis se hace por medio de la capa

Avalúo Ingeplan, y se visualizará sobre los mapas base que proporciona el SIG QGIS.

b. Mapa temático de concentración de Avalúos por unidad de Análisis (barrio, localidad,

comuna): Consta de un mapa categorizado en el que muestra la cantidad de avalúos por

unidad de análisis, este producto puede tener varias aplicaciones, principalmente a manera

informativa, porque da a conocer de la experiencia específica con la que cuenta la

compañía acerca de algunas zonas en algunas ciudades en donde presenta mayor

concentración de avalúos.

64

c. Ubicación de ofertas por Ciudad: este producto se genera con el ánimo de administrar de

una manera inteligente las ofertas inmobiliarias consultadas en los diferentes medios

(internet, visita de campo), las ofertas se visualizaran sobre un mapa base en QGIS, y se

tendrán como un banco de ofertas que la empresa podrá utilizar en caso de requerirlas.

Este producto aporta mayor rendimiento en búsqueda de ofertas, y genera un valor

agregado para la compañía, también se podrá presentar por medio de la salida grafica

estándar diseñada para Ingeplan 5G S.A.S.

d. Mapa temático de concentración de ofertas por unidad de Análisis (barrio, Localidad,

Comuna): este producto presenta las ofertas disponibles por unidad, lo que nos permite

visualizar en que parte o lugar se cuenta con una mayor disponibilidad de ofertas.

e. Análisis de Isolineas para analizar valor de metro cuadrado: con base en la información

con la que cuenta INGEPLAN 5G S.A.S. en un futuro cuando se cuente con un nivel de

información, se podrán realizar análisis de precio del valor del suelo algo que le dará

prestigio a la compañía.

Implementación

Durante esta última etapa de la implementación de Geomarketing para inteligencia de

negocios inmobiliarios, se desarrolló una salida gráfica cartográfica en el Software QGIS, para

realizar la debida presentación de cada producto planteado, dentro de esta etapa, está la

alimentación constante de los respectivos shapefile para contar con un buen nivel de información

para todos los Municipios sobre los cuales INGEPLAN 5G S.A.S. tiene cobertura. De esta forma

65

con el apoyo de la compañía ahora se cuenta con un sistema básico para la utilización de análisis

de geomarketing, proceso que beneficia a la compañía de forma considerable.

RESULTADOS DE LA PASANTIA

Se logró implementar en primera instancia el uso de Geomarketing para inteligencia de

negocios inmobiliarios, el cual permite realizar análisis sobre la información de los avalúos

realizados por INGEPLAN 5G S.A.S., y la información de las ofertas inmobiliarias depuradas

por la compañía, información que no se estaba aprovechando en la compañía, y que ahora genera

un valor agregado.

Se diseñaron dos formatos para visitas de campo, el primer formato para visitas en la zona

urbana, el segundo formato para visitas en zona rural, esto con el objetivo de agilizar y llevar un

orden coherente en la visita de campo.

Se estandarizaron los objetos geográficos, dado que para una entidad geográfica se estaban

usando diferentes formas de representarlos, con la estandarización de los objetos geográficos

usados se mejora la comprensión de lo que se quiere mostrar mediante un plano o mapa.

66

EVALUACION Y CUMPLIMIENTO DE LOS OBJETIVOS DE LA PASANTIA

Durante el desarrollo del presente proyecto se lograron cumplir a cabalidad los objetivos

propuestos, para lo cual se mostró completa satisfacción por parte de la empresa del trabajo

realizado por medio de este proyecto de pasantía dada la calificación realizada en las actas de

seguimiento, un factor adicional fué que aparte de los productos propuestos, se adicionaron

productos que son de utilidad para la empresa, como lo son los formatos para visitas de campo, y

la estandarización de objetos geográficos utilizados por la compañía. Por tales motivos se

expresa que se cumplió con las expectativas.

67

CONCLUSIONES

Se logró adquirir un conocimiento práctico gracias al apoyo técnico realizado en las

actividades valuatorias desempeñadas en INGEPLAN 5G S.A.S., actividades tales como: apoyo

en la elaboración de los informes de avalúos, apoyo en la aplicación de las metodologías

valuatorias, apoyo y acompañamiento en las visitas de campo a predio objeto de avalúo.

Se afianzaron conocimientos teóricos con respecto a temas catastrales en el área de Avalúos,

conocimientos obtenidos en la Universidad Distrital Francisco José de Caldas proyecto curricular

de Ingeniería Catastral y Geodesia.

La Ingeniería Catastral y Geodesia provee de unas excelentes herramientas a los profesionales

para el desenvolvimiento en ambientes laborales en donde se trabaje con elementos geográficos

y donde se analice la unidad predial.

INGEPLAN 5G S.A.S., es una compañía creada y dirigida por un Ingeniero Catastral y

geodesta, el cual es ejemplo y motivación para que más profesionales en esta área emprendan su

propio negocio.

La elaboración de avalúos comerciales de bienes inmuebles requiere de alto grado de

responsabilidad, de una preparación académica adecuada y del conocimiento de la normatividad

vigente de la actividad valuatoria, para así generar resultados confiables.

Un adecuado manejo de la información georreferenciada referida a bienes inmuebles puede

generar un valor agregado a la compañía, dado a que se pueden realizar diferentes análisis que

favorecen a la compañía.

68

RECOMENDACIONES

Fortalecer el proceso de ingreso para pasantes en INGEPLAN 5G S.A.S., con el objetivo de

complementar los conocimientos de estudiantes de Ingeniería Catastral y Geodesia que quieran

optar por la modalidad de grado en Pasantía.

Alimentar las bases de datos espacial tipo Shapefile (Avalúos Ingeplan, Ofertas Inmobiliarias)

paralelamente al desarrollo de los avalúos, dado a que entre más información registrada, se

pueden realizar mejores análisis de Geomarketing para inteligencia de negocios inmobiliarios.

Establecer normas específicas con relación al tratamiento de la información confidencial

referente a los avalúos comerciales de bienes inmuebles realizados por INGEPLAN 5G S.A.S.

Continuar con la implementación de nuevas tecnologías que permitan la realización de

avalúos comerciales de una más eficiente, todo en búsqueda de brindar un excelente servicio a

los clientes.

Generar un procedimiento para la realización de control de calidad a los informes de Avalúos,

con el fin de reducir considerablemente los errores técnicos por metodologías valuatorias mal

utilizadas, normas urbanísticas mal interpretadas, errores de redacción y errores de digitación.

69

BIBLIOGRAFIA

J. Star and J. Estes. Geographic Information Systems: An Introduction. Prentice-Hall, 1990.

Citado por: Olaya, Víctor. Sistemas de Información Geográfica. (2014). El autor.

Olaya, V., (2012).Sistemas de Información Geográfica. España. CreateSpace Independent

Publishing(Amazon).Recuperado de http://www.icog.es/TyT/files/Libro_SIG.pdf

IGAC. Resolución 070: “Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la

actualización de la formación catastral y la conservación catastral”.2011.

IGAC. Resolución 620: “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos

ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.”.2008.

Congreso de la Republica de Colombia. Ley 388: “Reforma y complementa la Ley 9ª. De

1989 y señala en su Capítulo VII las modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria

y a la expropiación por vía judicial”.1997.

Congreso de la Republica de Colombia. Ley 1682: “por la cual se adoptan medidas y

disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades

extraordinarias.”.2013.

Tomlin C, "Geographic information systems and cartographic modelling." Prentice

Hall.1990.

http://www.icog.es/TyT/files/Libro_SIG.pdf

70

Congreso de la República de Colombia. Constitución Política de Colombia.(1991). Diario

oficial de la Republica de Colombia.4 julio de 1991.

BORRERO OCHOA, Oscar A. AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS. Tercera

Edición corregida y ampliada: Julio 2008, Biblioteca de la Construcción. Colombia, 2008.

MADRINAN RIVERA, Ramón Eduardo, PEREZ SANCHEZ. María Alejandra.

COMENTARIOS A LA NUEVA LEY DEL AVALUADOR. Primera Edición: 2014, LEGIS.

Bogotá.

COLOMBIA. CONGRESO DE COLOMBIA. Ley No. 14 (06 Julio de 1983). Por la cual se

fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial.

COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA. Decreto No. 3.496 (26

Diciembre de 1983). Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 14 de 1983 y se dictan otras

disposiciones. Diario Oficial.

COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPUBLICA. Acuerdo No. 6 (08 Mayo de 1990). Por

medio del cual se adopta el Estatuto para el Ordenamiento Físico del Distrito Especial de Bogotá,

y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial.

71

COLOMBIA. IGAC. Decreto No. 1.420 (24 Julio de 1998). Por el cual se reglamentan

parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los

artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del

Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. Diario Oficial.

COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPUBLICA. Ley No. 675 (03 Agosto de 2001). Por

medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal. Diario oficial.

COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPUBLICA. Ley No. 1.673 (19 Julio de 2013). Por la

cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones.

COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA. Decreto No. 556 (14

Marzo de 2014). Por el cual se reglamenta la Ley 1673 de 2013. Diario Oficial.

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI. Manual de Reconocimiento

Predial.<http://www2.igac.gov.co/igac_web/UserFiles/File/Catastro/manualreconocimiento.pdf>

72

ANEXOS

1. Formato de Campo para predios urbanos.

ENCARGADO DE LAVISITA:

ACOM PAÑANTE DE LA VISITA:

1. IN F OR M A C ION GEN ER A L

NOM BRE SOLICITANTE:

NOM BRE PERITO AVALUADOR ASIGNADO:

2. IN F OR M A C IÓN B Á SIC A D EL P R ED IO UBICACIÓN EN LA M ANZANA P.H N.P.H. Coeficiente% CUOTA ADM ÓN

T IP O D E IN M UEB LE CASA APARTAM ENTO OFICINA LOCAL BODEGA LOTE

UB IC A C IÓN DEPARTAM ENTO CIUDAD LOCALIDAD O COM UNA BARRIO

DIRECCIÓN

3. P LA N O O C R OQUIS D E D IST R IB UC IÓN IN T ER N A D EL B IEN IN M UEB LE (D IST R IB UYA D E M A N ER A OP T IM A EL ESP A C IO)

4. D ESC R IP C IÓN D E LA C ON ST R UC C IÓN NUM ERO DE PISOS EDAD CONSTRUCCIÓN ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO CORVINI

REM ODELACIONES (SI/NO) EDAD REM ODELACIONES TIPO DE REM ODELACIÓN TIPO DE CIM ENTACIÓN

F A C H A D A ESTADO DE CONSERVACIÓN TIPO DE FACHADA (M ATERIAL CONSTRUCTIVO)

VEN T A N ER IA (F A C H A D A ) M ATERIAL ESTADO CANTIDAD TIPO OTRAS CONSIDERACIONES

P UER T A S (F A C H A D A ) M ATERIAL ESTADO CANTIDAD TIPO OTRAS CONSIDERACIONES

5. D IST R IB UC IÓN IN T ER N A Y T IP O D E A C A B A D OS

DEPENDENCIA No PISO TECHO M UROS CP M ADERA CP M ETAL OTROS SENCILLO NORM AL LUJOSO

GARAJE

HABITACIONES

COCINA

SALA

COM EDOR

ZONA DE ROPA

BAÑO PRIVADO

BAÑO SOCIAL

BAÑO AUXILIAR

HABITACION DE SERVICIO

BAÑO DE SERVICIO

ESTUDIO

BALCON

ZONAS COM UNES

6. D ESC R IP C IÓN ESP EC IF IC A D E LA ED IF IC A C IÓN

IM PRESO POR INGEPLAN 5G S.A.S.

SALA

ESTAR

LOCALES

ALCOBA SERVICIO

COM EDOR

PATIO

CUBIERTA

AREA TERRENO

M UROS

ACABADOS

CIM IENTOS

No. PISOS

AREA PRIVADA

PISOS

FACHADA

ESCALERASALCOBAS

BAÑOS

ESTUDIO

CALIDAD DE LOS ACABADOSACABADOS

ESTADO DESCRIPCION DE LOS ACABADOS

FORMATO DE VISITA DE CAMPO PREDIOS URBANOS

INGEPLAN 5G S.A.S.

ÁREA DE AVALÚOS

73

7. CUADRO DE AREAS (APROXIMADAS EN CAMPO)

T ER R EN O

FRENTE

FONDO

OTROS

OTROS

OTROS

OTROS

C ON ST R UC C IÓN

INM UEBLE

PRIM ER PISO

SEGUNDO PISO

TERCER PISO

OTROS

OTROS

OTROS

OTROS

8.- IN F OR M A C IÓN D EL SEC T OR

SER VIC IOS P UB LIC OS USO PREDOM INANTE AM OBLAM IENTO URBANO LUGARES IM PORTANTES DESTACADOS DEL SECTOR

PREDIO SECTOR

ACUEDUCTO VIVIENDA COM ERCIO PARQUES ARBORIZACION

ALCANTARILLADO INDUSTRIA PARADERO ALAM EDAS

ENERGIA ELECTRICA M IXTO ALUM BRADO CICLORUTAS

GAS NATURAL OTRO ZONAS VERDES OTROS

TELEFONIA

TRANSPORTE PÚBLICO SUFICIENTE INSUFICIENTE

FUENTES DE AGUA: NATURAL

VIAS DE ACCESO

9.- OF ER T A S IN M OB ILIA R IA S D E C A M P O

NUM ERO DE OFERTA TIPO DE OFERTA TELEFONO DE CONTACTO

OBSERVACIONES


DESCRIPCIÓN

DESCRIPCIÓN

AREA M TS 2

AREA M TS

ARTIFICIAL PERM ANENTE TRANSITORIA

74

2. Formato de campo para predios rurales.

ENCARGADO DE LAVISITA:

ACOM PAÑANTE DE LA VISITA:

1. IN F OR M A C ION GEN ER A L

NOM BRE SOLICITANTE:

NOM BRE PERITO AVALUADOR ASIGNADO:

2. IN F OR M A C IÓN B Á SIC A D EL P R ED IO UBICACIÓN EN LA M ANZANA P.H N.P.H. Coeficiente% CUOTA ADM ÓN

T IP O D E IN M UEB LE FINCA CONDOM INIO PARQUE INDUSTRITAL CENTRO RECREATIVO

UB IC A C IÓN DEPARTAM ENTO CIUDAD VEREDA

DIRECCIÓN

LATITUD LONGITUD

P UN T OS GP S 1

2

3

4

5

6

7

8

3. P LA N O O C R OQUIS D E D IST R IB UC IÓN IN T ER N A D EL B IEN IN M UEB LE (D IST R IB UYA D E M A N ER A OP T IM A EL ESP A C IO)

4. D ESC R IP C IÓN D E LA C ON ST R UC C IÓN NUM ERO DE PISOS EDAD CONSTRUCCIÓN ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO CORVINI

REM ODELACIONES (SI/NO) EDAD REM ODELACIONES TIPO DE REM ODELACIÓN TIPO DE CIM ENTACIÓN

F A C H A D A ESTADO DE CONSERVACIÓN TIPO DE FACHADA (M ATERIAL CONSTRUCTIVO)

VEN T A N ER IA (F A C H A D A ) M ATERIAL ESTADO CANTIDAD TIPO OTRAS CONSIDERACIONES

P UER T A S (F A C H A D A ) M ATERIAL ESTADO CANTIDAD TIPO OTRAS CONSIDERACIONES

5. D IST R IB UC IÓN IN T ER N A Y T IP O D E A C A B A D OS

DEPENDENCIA No PISO TECHO M UROS CP M ADERA CP M ETAL OTROS SENCILLO NORM AL LUJOSO

GARAJE

HABITACIONES

COCINA

SALA

COM EDOR

ZONA DE ROPA

BAÑO PRIVADO

BAÑO SOCIAL

BAÑO AUXILIAR

HABITACION DE SERVICIO

BAÑO DE SERVICIO

ESTUDIO

BALCON

ZONAS COM UNES

6. D ESC R IP C IÓN ESP EC IF IC A D E LA ED IF IC A C IÓN


CUBIERTA

No. PISOS

AREA TERRENO

AREA PRIVADA

PISOS

FACHADA

SALA

ESTAR

LOCALES

ALCOBA SERVICIO

COM EDOR

PATIO

M UROS

ACABADOS

CIM IENTOS

ESCALERASALCOBAS

BAÑOS

ESTUDIO

CALIDAD DE LOS ACABADOSACABADOS

ESTADO DESCRIPCION DE LOS ACABADOS

FORMATO DE VISITA DE CAMPO PREDIOS RURALES

INGEPLAN 5G S.A.S.

ÁREA DE AVALÚOS

75

7. CUADRO DE AREAS (APROXIMADAS EN CAMPO)

T ER R EN O

FRENTE

FONDO

OTROS

OTROS

OTROS

OTROS

C ON ST R UC C IÓN

INM UEBLE

PRIM ER PISO

SEGUNDO PISO

TERCER PISO

OTROS

OTROS

OTROS

OTROS

A N EXOS O M EJOR A S

CERCAS

GALPONES

RAM ADAS

PLACAS EN CONCRETO

OTROS

OTROS

OTROS

OTROS

A N EXOSO M EJOR A S

CULTIVO 1

CULTIVO 2

CULTIVO 3

OTROS

OTROS

OTROS

OTROS

8.- IN F OR M A C IÓN D EL SEC T OR

SER VIC IOS P UB LIC OS USO PREDOM INANTE AM OBLAM IENTO URBANO LUGARES IM PORTANTES DESTACADOS DEL SECTOR

PREDIO SECTOR

ACUEDUCTO VIVIENDA COM ERCIO PARQUES ARBORIZACION

ALCANTARILLADO INDUSTRIA PARADERO ALAM EDAS

ENERGIA ELECTRICA M IXTO ALUM BRADO CICLORUTAS

GAS NATURAL OTRO ZONAS VERDES OTROS

TELEFONIA

TRANSPORTE PÚBLICO SUFICIENTE INSUFICIENTE

FUENTES DE AGUA: NATURAL

VIAS DE ACCESO

9.- OF ER T A S IN M OB ILIA R IA S D E C A M P O

NUM ERO DE OFERTA TIPO DE OFERTA TELEFONO DE CONTACTO

OBSERVACIONES

DESCRIPCIÓN

DESCRIPCIÓN

AREA M TS 2 DESCRIPCIÓN

AREA M TS 2

AREA M TS

ARTIFICIAL PERM ANENTE TRANSITORIA

AREA M TS 2 DESCRIPCIÓN

76

3. Salida gráfica mapa de concentración de Avalúos por Localidad Ingeplan Bogotá:

77

4. Salida gráfica mapa de concentración de ofertas inmobiliarias por Localidad:

APOYO TÉCNICO EN EL ÁREA DE AVALÚOS PARA...

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