APROVECHAMIENTOS POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES DE USO TURÍSTICO

1¿Qué es? ¿ Por qué surge?

Aprovechamiento por turnos es la traducción del término Time Sharing. Este término se traduce como el derecho que atribuye a su titular la facultad de disfrutar de un alojamiento turístico durante un período de tiempo determinado y exclusivo de cada año.

El hecho de ser ESPAÑA uno de los mas frecuentes destinos turísticos del mundo hacía necesaria la regulación detallada de una especial forma de adquisición de alojamiento turístico: aprovechamiento por turno de bienes e inmuebles.

2. Normativa aplicable

1. Normativa comunitaria

El Derecho comunitario regula algunos aspectos a través de la directiva 94/47/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, relativa a la protección del adquiriente en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido (DTC), con el propósito de establecer unos mecanismos jurídicos para proteger los derechos de los consumidores y fijar unas bases para la coordinación de la legislación de los estados miembros.La adopción de una iniciativa a nivel comunitario se justifica porque por norma general, recaen sobre inmuebles que no están ubicados en el mismo Estado miembro donde están domiciliados los contratantes.

La DTC solo regula determinados aspectos del contrato, como la información sobre los elementos constitutivos del contrato -información precontractual-, las condiciones de transmisión de dicha información –forma, contenido y lengua de redacción del contrato y demás documentación- y los procedimientos y formas de resolución –fase pos contractual, con reconocimiento de los derechos de desistimiento y resolución, prohibición de anticipos, régimen de los prestamos a la adquisición de estos derechos-.Se trata de una Directiva de “mínimos”, lo que significa que los Estados miembros gozan de libertad para establecer medidas mas beneficiosas para los adquirentes de derechos de tiempo compartido.

2. Normativa estatal. La Ley 42/1998, es la norma dictada por el legislador

estatal para dar entrada en nuestro ordenamiento juridico interno a las normas de la DTC.

Según esta Ley, el derecho de Aprovechamiento por Turnos es:Un Derecho que atribuye a su titular la facultad de disfrutar de un alojamiento turístico amueblado y sus servicios complementarios durante un período de tiempo determinado y exclusivo cada año.

3. Normativa autonómica.

Según el nivel de desarrollo normativo alcanzado, la legislación autonómica vigente puede clasificarse en dos grupos:a) Un primer grupo estaría representado por la legislación de aquellas Comunidades Autónomas que han dictado disposiciones especificas sobre el aprovechamiento por turno o tiempo compartido. A este grupo pertenecen las normas de las dos CC.AA insulares.

b) El segundo grupo lo conforman aquellas otras Comunidades Autónomas que, a través de sus respectivas Leyes de Turismo, se limitan a mencionar el “aprovechamiento por turno” o incluso la “multipropiedad” como una de las modalidades de prestación del servicio de alojamiento turístico sin que a nuestro conocimiento, se haya abonado su desarrollo reglamentario

3Naturaleza jurídica. El contenido del derecho de aprovechamiento por turnos.

Según la Ley 42/1998, éste derecho no admite el término de multipropiedad, dado que el comprador no adquiere un derecho de propiedad, si no que obtiene un «derecho real limitado» o una variable del arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada.

Otra fórmula distinta de las citadas anteriormente que implique la transmisión de un derecho real o personal por un tiempo igual o superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un periódo determinado cada año, es declarada nula de pleno derecho y en éstos casos el adquiriente podrá reclamar cualquier cantidad que hubiera abonado así como una indemnización por daños y perjuicios.

Según el artículo 3ºLDApT, la duración del régimen será de tres a cincuenta años, desde la fecha de inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la terminación de la obra(en caso de que se trate de un inmueble en construcción). Extinguido el plazo de duración los titulares no tendrán derecho a compensación.

El derecho de aprovechamiento por turnos consiste en el disfrute de un alojamiento dotado del mobiliario, instalaciones y el equipamiento adecuado que permita su ocupación por el adquiriente, además de unos servicios complementarios(piscina, sauna, golf, etc.).

El adquiriente no podrá realizar cambios en el mobiliario ni en el ajuar que figuren en el inventario que le han proporcionado previamente. Según la Ley 42/1998, éste derecho no admite el término de multipropiedad, dado que el comprador no adquiere un derecho de propiedad, si no que obtiene un «derecho real limitado»

4. Clases de empresas turísticas de aprovechamiento por turno.

Propietario/promotor

Comercializador o vendedor

Empresa de servicio

Empresa de intercambio

1. Propietario y/o promotorCon el término promotor, el legislador ha querido identificar al propietario que constituye el régimen de aprovechamiento por turno, mientras que emplea el vocablo “propietario” para cualquier otro que adquiera posteriormente la titularidad plena (propiedad) del inmueble en el que se encuentra constituido.

2. Comercializador o vendedorSe entiende por “cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno” no confiere expresamente al comercializador de derechos de aprovechamiento por turno la condición de sujeto empresarial pese a que, la dedicación habitual a esta actividad aislada u ocasional de derechos de aprovechamiento por turno no queda sometida a sus disposiciones legales, siéndole de aplicación la normativa general

3. Empresa de servicio

“La empresa de servicios es calificada por el legislador como una figura esencial para la vida del régimen y para el adecuado disfrute del derecho adquirido”, de ahí que se exija que, con anterioridad a la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por turno, el propietario registral del inmueble haya celebrado el correspondiente contrato con aquella y que concurra al otorgamiento de la escritura publica de constitución del régimen, excepto en el caso en que sea el mismo propietario quien asuma directamente la prestación de esos servicios.El contrato entre el promotor y la empresa de servicio no tiene un contenido mínimo exigido por la Ley.

El incumplimiento de los servicios pactados obliga al propietario o promotor a la resolución del contrato con laEn la practica, cada vez es mas frecuente que sea el mismo propietario o empresas vinculadas al propietario, y no empresas independientes, quienes se encarguen del servicio de mantenimiento

4. Empresa de Intercambio.

“aunque la LDApT no considera el servicio de intercambio como uno de los inherentes del derecho de aprovechamiento por turno, si contempla la posibilidad de que el adquirente se beneficie de la participación del complejo en el programa de intercambio de periodos de aprovechamiento.La participación del complejo vacacional en el programa de intercambio se materializa con la firma de un contrato entre la empresa de intercambio y el promotor.

El legislador estatal concibe a la empresa de intercambio como un tercero ajeno a la relación contractual que liga al adquirente con el promotor o propietario del régimen de aprovechamiento por turno, siendo este ultimo, por tanto independiente del vinculado jurídico-contractual que une a dicho adquirente con la empresa de intercambio.El servicio de intercambio puede ser desarrollado tanto por una persona física como por una jurídica, pero en el segundo caso, deberá tener una sucursal abierta e inscrita en España.

A pesar de tratarse de un sujeto extraño a la relación jurídica que liga al adquirente y al transmitente de derechos de aprovechamiento por turno, en aras a una mejor protección de los adquirentes-consumidores, se ha defendido la aplicación de un régimen de responsabilidad solidaria de todas las empresa, que participan en la comercialización de estos derechos

5 Régimen legal de la Constitución del Régimen de Aprovechamiento por turno

La comercialización de derechos de aprovechamiento por turno requiere, con carácter previo, el cumplimiento de una serie de formalidades que la LDApT ha regulado en los artículos 4º. a 7º.

1. Como premisa principal, hay que señalar que la constitución del régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble requiere el otorgamiento de una escritura pública y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Mientras no se haya constituido el régimen, no podrán comercializarse derechos de aprovechamiento por turno relativos al mismo, bajo sanción de nulidad y con obligación de devolución al adquiriente de las cantidades percibidas y, en su caso, de indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

2. La escritura pública notarial reguladora del régimen de aprovechamiento por turno contendrá unas menciones mínimas obligatorias que establece el artículo 5º1 LDApT.

En primer lugar, la escritura deberá hacer diversas referencias al inmueble en el que se constituye.

En segundo lugar, deberá describirse «cada uno de los alojamientos que integren cada edificación, a los que se dará numeración correlativa con referencia a la finca. Si el inmueble se ha de destinar a explotación turística al tiempo que se constituye sobre él un régimen de aprovechamiento por turno, se determinará cuáles de los alojamientos son susceptibles de ser gravados con derechos de aprovechamiento por turno y para qué

período al año».

En tercer lugar, respecto de cada unidad alojativa destinada a aprovechamiento por turno «se expresará el número de éstos, su duración, indicando el día y hora inicial y final, la cuota que corresponda a cada turno con relación al alojamiento, si está previamente constituida la división horizontal, o con relación al total del inmueble, si no lo está, el mobiliario que tenga destinado, así como su valor, y los días del año no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará también un número correlativo respecto a cada alojamiento».

En cuarto lugar, la escritura incluirá se huna «referencia a los servicios que se han de prestar y que son inherentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando que éstos se asumen directamente por el propietario o por una empresa de servicios».

En quinto lugar, deberá expresar la duración del régimen( art.5º.1.8º LDApT), que, de conformidad con lo previsto en el artículo 3º., oscilará entre tres y cincuenta años, computados a partir de la fecha de inscripción de la escritura reguladora del régimen o desde la inscripción del acta de terminación de la obra, si el inmueble se encontrara en construcción en el momento de la constitución de régimen.

3. La escritura deberá prever igualmente la constitución de una comunidad de titulares de derechos de aprovechamiento por turno cuyo funcionamiento interno estará gobernado por unos estatutos que, bien serán los que figuran ya que en la escritura reguladora del régimen –probablemente confeccionados « a su justa medida» por el propietario del inmueble-, bien será unos estatutos ad hoc libremente acordados por la mayoría simple de los titulares . En estos supuestos, la escritura hará mención a los gastos de comunidad, si estuvieren previstos.

Como documentación aneja que deberá incorporarse, en originales o por testimonio, a la escritura pública, el artículo 5.º2 menciona el contrato celebrado por el propietario con la empresa de servicios así como los contratos de seguro a que se refiere el artículo 7.º

6. Régimen legal de la promoción de derechos de aprovechamiento por turno

1. Consideraciones GeneralesEn la fase anterior a la celebración del contrato(fase de promoción

la LDApT establece una serie de obligaciones al propietario, al promotor y a cualquier otro sujeto que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno, dirigidas a suministrar la máxima información a los potenciales adquirentes con el fin de garantizar que la prestación del consentimiento contractual sea realizada con plena libertad y total conocimiento de lo que se les ofrece.

Con la pretensión de combatir los abusos derivados de la utilización de agresivas técnicas de comercialización, la LDApT obliga a las empresas que se propongan iniciar la transmisión de esos derechos a plasmar por escrito la información básica que debe recibir cualquier persona que se interese por el “producto” ofertado, aunque la iniciativa no hubiera sido suya, sino de algún comercializador que actúe por cuenta del propietario.

Además estarán obligadas a indicarles como y donde podrán obtener información acerca de los derechos que les asisten, caso de adquirir la titularidad de un derecho de aprovechamiento por turnoDebería tener a disposición de las personas a las que propongan la celebración del contrato, no a cualquiera que se limite a interesarse por el servicio turístico publicitado, una relación de los muebles , instalaciones y ajuar con que se cuenta el alojamiento, así como el valor global de ese inventario con objeto de que puedan hacerse una idea de las características concretas del alojamiento ofertado.

2. Obligación de editar un documento informativo.a) Contenido mínimo del documento informativo.

- Menciones relativas a las empresas de aprovechamiento por turno- Datos identificados y el domicilio del propietario o promotor y de

cualquier persona, física o jurídica, que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de los derechos de aprovechamiento por turno.

- Indicación, en su caso de la empresa de servicio que se hará cargo de la administración con expresión de su denominación o razón social del tercera que se va a hacer cargo del servicio del intercambio.

b)Menciones relativas al inmueble sobre el que se constituye el regimen de aprovechamiento por turno.- Descripción precisa del inmueble sobre el que se ha constituido

el regimen y de su situacion y si la obra esta concluida o se encuentra en construccion.

- En el supuesto de que el inmueble se encuentre en construccion, indicacion de la fecha limite para la terminacion de la obra, según lo que resulte de la escritura reguladora, e indicacion de la fecha estimada de extincion del regimen, calculada sobre la fecha limite de la terminacion de la obra. Si se tratade un inmueble en construccion, sera preciso indicar la fase en que se encuentran la instalacion de los servicios comunes, que permiten la utilizacion del inmueble sobre el que se ha constituido el regimen asi como referirse al aval bancario o al seguro de caucion que garanticen la terminacion de la obra.

c)Menciones relativas a los alojamientos y a los turnos:- El documento informativo contendrá la relación de los

alojamientos susceptibles de aprovechamiento por turno y del numero de turnos por cada uno de ellos.

- d)menciones relativas a las instalaciones comunes del inmueble. El documento informativo deberá contener referencias a las instalaciones de uso común, además de expresar las condiciones para acceder a las mismas.

e) Menciones relativas al coste economico de la adquisicion del derecho de aprovechamiento por turnos. El documento informativo debera indicar con claridad y precision el importe:

- Precio medio de adquisicion de derechos de aprovechamiento comercializados en el inmueble donde se ha constituido el regimen y el precio de los que lo tengan mas alto.

- Cargas legalmente obligatorias y otros gastos anuales. Ademas, debera indicarse el procedimiento para el calculo de las futuras anualidades.

f) Menciones relativas a la naturaleza del derecho objeto de transmision. El documento informativo expresara la naturaleza real o personal delos derechos de aprovechamiento por turnos que van a ser objetos de transmision.

g) Menciones relativas a los derechos de desistimiento y resulucion que protegen al adquirente.

h) Menciones relativas a los servicios complementarios o facultativos distintos del alojamiento. En el documento informativo sera necesario relacionar los servicios comunes como el laumbrado, suministro de agua, mantenimiento….etc. Tambien debera aludir a la posibilidad de participar en un sistema d eimtercambio y en caso afirmativo mencionara la existencia de un documento, de carácter anual, que expedira la empresa responsable del imtercambio.

i) Menciones relativas al regimen de aprovechamiento por turnos. El documento informativo deber indicar la fecha en que se extinguira el regimen.

B) Naturaleza del documento informativo.

Es un documento informativo con carácter de oferta vinculante, es decir, la empresa queda obligada a las condiciones y términos que figuren en dicho documento. La función es facilitar información del servicio a cualquier persona que la solicite.

Este documento informativo desempeña una doble función:

Informativa y publicitaria pero no obliga el empresario emisor a celebrar el contrato, sino solo a responder frente al adquirente en los supuestos de incumplimiento o falta de veracidad de su contenido.

3. Obligación de comunicar a otras fuentes de información adicionales.

El art. 8.3 LDApT obliga a comunicar la normativa autonomica el teléfono y la dirección de las dependencias mas próximas al lugar donde se encuentre el inmueble.

4. Obligación de elaborar un documento-inventario.

El art. 8.4 LDApT exige tener a disposición de las personas a las que se dispongan la celebración del contrato, un documento informativo con el inventario completo de todos los muebles, instalaciones y ajuar, con que cuente el alojamiento y en el que conste el valor global del mismo. El inventario no está al alcance de cualquier persona. La elaboración del inventario habrá de ajustarse a la normativa que apruebe la comunidad Autónoma competente en materia de consumo.

7. Régimen legal de la transmisión de derechos El contrato de transmisión de derechos

Según el artículo 9 LDApT, exige que los contratos estén formalizados por escrito, ante notario y mediante escritura pública.

El contrato deberá tener unos requisitos mínimos:

- Información sobre el lugar, la fecha, y firma del contrato, así como los contratantes y demás sujetos intervinientes.

- Referencia a la naturaleza real o personal del derecho transmitido, haciendo constar la fecha de extinción del régimen

- Descripción del edificio, su situación y del alojamiento sobre donde recae el derecho, así como sus datos de registro, el turno y la indicación de los días y horas donde se inicia y termina este.

- Información sobre el inmueble, incluyendo servicios, instalaciones comunes y si esta o no en construcción.

- El precio ha pagar y la cantidad que deba satisfacer al adquirente.

- Mención de las normas legales aplicables al contrato

- Si existe o no la posibilidad de intercambio o cesión a terceros.

8. Lengua de redacción del contrato y de los documentos informativos

Según el art. 9.3. LDApT el contrato estará redactado en una, dos o hasta tres lenguas siempre que sean oficiales de la Unión Europea a elección del adquiriente, además de expresarlo en una de las lenguas oficiales de España.

9. Medidas legales especiales de protección del adquiriente de derechos de aprovechamiento por turno.

1. Desistimiento

Existen tres formas de desistir del contrato:

a) Dentro de los 10 días naturales siguientes a la firma del contrato sin tener que alegar razón alguna.

b) Si el contrato no contiene los requisitos mínimos mencionados anteriormente o falta algún documento, o que el adquirente no hubiera resultado suficientemente informado, o incumplido alguna de las obligaciones de la LDApT o si el documento informativo entregado no se correspondía con el archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir pago alguno.

c) Si pasado el plazo de tres meses anteriormente citado , el contratante, no aporta los documentos exigidos, el adquiriente dispone de otro plazo de 10 días para desistir.

2. Resolución

Son causas de resolución:

a) Ausencia de alguna de las menciones o documentos que se han de aportar obligatoriamente.

b) La falta de información sobre la naturaleza del derecho transmitido, al utilizar la palabra “multipropiedad” o cualquier otra que contenga el término “propiedad”.

c) Incumplimiento de cualquier obligación que aparezca en el art. 8 LDApT.

d) Falta de identidad en el contenido del documento informativo entregado al adquirente, y el que ha de figurar en el Registro de la propiedad.

e) La entrega de algún anticipo al transmitente.

El plazo será de tres meses a contar desde la fecha del contrato. No supondrá carga económica alguna para el adquirente y deberá ser notificado al propietario/promotor.

3. Anulabilidad .

El adquiriente podrá solicitar la nulidad del contrato, cuando la información proporcionada al adquiriente no sea veraz.

El plazo de prescripción es de cuatro años a contar desde la fecha de celebración del contrato.

La declaración de nulidad no libra al adquirente de abonar las cantidades que le corresponde (entre otras, las cuotas de mantenimiento por los periodos de aprovechamiento disfrutados.)

4. Prohibición de anticipos.

La LDApT prohíbe la realización de cualquier pago por parte del adquirente al transmitente mientras que este pueda desistir o resolver el contrato. Esto permite al adquiriente defenderse de técnicas de comercialización agresivas.

Aunque no se puedan anticipar pagos, las partes pueden establecer pactos para garantizar el pago del precio aplazado, siempre que no sean contrarios a LDApT y no impliquen que el transmitente reciba cualquier tipo de contraprestación en caso de desistimiento.

Si pese a todo lo anteriormente expuesto el adquiriente hubiese anticipado alguna cantidad, podrá exigirle al transmitente la devolución del doble de la misma sin plazo alguno. Además podrá optar por resolver el contrato o exigir su total cumplimiento.

5. Préstamos por adquisión de derechos de aprovechamiento por turnos.

Cuando la adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno está financiada por el trasmitente o un tercero, el desistimiento o la resolución del contrato implicará la resolución del contrato de finannciación.

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10. Resolución contractual por impago de las cuotas

de mantenimiento. Según el contrato el propietario podrá resolver el contrato por la falta de pago por

parte del adquirente de las cuotas de mantenimiento que debe satisfacer a la empresa de servicios.

Requisitos:

A) Que el propietario no hubiera renunciado anticipadamente a la resolución.

B) Que la falta de pago de la cuotas de mantenimiento sea al menos de un año.

C)Que se le haya requerido expresamente el pago, en su domicilio registral, dándole un plazo de treinta días para efectuarlo, antes de su resolución.

D)Que la empresa de servicios solicite el pago al propietario.

E)Que se asigne la parte proporcional del precio, teniendo el cuenta el tiempo que resta hasta la extinción del régimen.

F) Que el propietario asuma el pago de las deudas pendientes con la empresa de servicios, salvo que se hubiera pactado otra cosa en el contrato.

No es admisible impedir el uso del apartamento al adquirente moroso.

11. Incumplimiento de los servicios.

Los servicios complementarios al alojamiento pueden ser facilitados por el propietario o promotor o un tercero, contratado por éste, antes o después de constituir el régimen. La responsabilidad de la prestación efectiva de los servicios recae sobre el propietario o promotor.

El incumplimiento de los servicios pactados por parte de la empresa encargada, obliga al propietario/promotor a resolver el contrato.

Resuelto el contrato el propietario/promotor deberá prestar los servicios directamente o contratar o otra empresa de servicios.