Corretaje de PropiedadesAspectos LegalesProfesor :Alfredo Alejandro Chaparroalejandro@chaparro.clwww.chaparro.clLAS PERSONAS O SUJETOS DEL DERECHOEl hombre, en cuanto sujeto de derechos o titular de relaciones jurdicas, recibe el nombre de PERSONA.PERSONALIDAD"Es la aptitud o idoneidad para ser sujeto de derechos o titular de relaciones jurdicas" (Barassi) Tal aptitud corresponde, por principio, a todo individuo de la especie humana, esto es, al HOMBRE, que en el lenguaje jurdico se denomina PERSONA.PERSONA NATURALArtculo 55 del Cdigo Civil: "Son personas todos los individuos de la especie humana, cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o condicin" PrincipioLa personalidad de las personas naturales comienza con el nacimiento. El nacimiento da principio a la existencia legal.Fin de su Existencia :Artculo 78: La persona termina en la muerte naturalPERSONA JURIDICASin embargo, la personalidad no est restringida o reservada a los hombres, puesto que ha sido atribuida a seres o entes ficticios que, evidentemente, no son individuos.PERSONAS JURIDICAS.Artculo 545 define a la Persona Jurdica como :una persona ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles y de ser representada judicial y extrajudicialmente.- De Derecho Pblico: Las que son representadas por el Estado o en las que el Estado tiene participacin -- De Derecho Privado: Son aquellas que se rigen por las normas comunes del Derecho Privado.CAPACIDAD DE LAS PERSONASTanto las personas naturales cuanto las jurdicas tiene capacidad.Definicin: "aptitud legal para adquirir derechos y ejercerlos por s sola, esto es, sin la autorizacin o el ministerio de otra persona".Comprende la capacidad de goce y la capacidad de ejercicio.La capacidad de goce es la aptitud para adquirir derechos.La capacidad de ejercicio, en cambio, es la aptitud legal para ejercer por s misma los derechos que le competen, sin el ministerio o autorizacin de otra persona.Son absolutamente incapaces: El infante o menor impber: esto es, la mujer menor de 12 aos de edad y el varn menor de 14. El loco o demente. El sordomudo que no puede darse a entender por escritoEstas personas no pueden realizar actos jurdicos o contrato alguno. Sancin: nulidad absoluta.Son relativamente incapaces: El menor adulto, esto es, la mujer mayor de 12 aos de edad y menor de 18 y varn mayor de 14 aos de edad y menor de 18. (Excepcin: patrimonio profesional o industrial ) El disipador interdictoEstas personas pueden realizar ciertos actos jurdicos, en determinadas circunstancias o asistidos por otras personas, esto es, cumpliendo ciertos requisitos habilitantes. Sancin: nulidad relativaLos Objetos del DerechoLos Bienes.ClasesLos bienes consisten en cosas corporales o incorporales (artculo 565 Cdigo Civil)Corporales son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos, como una casa, un libro.Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles. Muebles son las que pueden transportarse de un lugar a otro Inmuebles o fincas o bienes races son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los rboles. Las casas y heredades se llaman predios o fundos.Incorporales las que consisten en meros derechos, como los crditos, y las servidumbres activas. Diferencia entre muebles e inmuebles Mayor proteccin para inmuebles Slo el Contrato de Compraventa de Inmuebles se otorga por escritura pblica. La transferencia del dominio de los inmuebles se efecta a travs de la correspondiente inscripcin en el Conservador de Bienes Races respectivo. Los muebles no requieren de ese trmite para cambiar de dueo. Hipoteca, mediante escritura pblica; Prenda, en cambio, no requiere escritura pblica. Prescripcin adquisitiva ordinaria: dos aos, para los muebles; y de cinco aos, en el caso de los inmuebles o bienes races. La lesin enorme: vicio del consentimiento slo en inmuebles. Hurto o Robo y Usurpacin.Las cosas IncorporalesLas cosas incorporales son aquellas que no pueden percibirse por los sentidos y son los derechos.Artculo 576. Las cosas incorporales son derechos reales o personales. Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona.( deriva de "res", "cosa", en oposicin a la persona.) Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitacin, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales. Derechos personales o crditos son los que slo pueden reclamarse de ciertas personas, que, por un hecho suyo o la sola disposicin de la ley, han contrado las obligaciones correlativas; como el que tiene el prestamista contra su deudor por el dinero prestado, o el hijo contra el padre por alimentos. De estos derechos nacen las acciones personales.Los Derechos Reales derecho real de herencia: es el que tienen los herederos del causante sobre la universalidad jurdica que constituye su herencia; derecho real de usufructo: es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa, con cargo de conservar su forma y sustancia y restituirla a su dueo.derecho real de uso: es un derecho real temporal intransmisible que consiste en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. derecho real de habitacin: es un derecho real temporal intransmisible que consiste en la facultadde morar en una casa. la servidumbre (activa): gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueo. la prenda: es un contrato por el cual se entrega una cosa mueble a un acreedor para la seguridad de su crdito, otorgndole el derecho de perseguir la cosa empeada, retenerla en ciertos casos y pagarse preferentemente con el producto de su remate. la hipoteca: es un derecho real que grava un inmueble, para asegurar el cumplimiento de una obligacin, pero que no deja de permanecer en poder de su dueo. Concede al acreedor el derecho de perseguir el inmueble y de pagarse preferentemente con el producto de su remate. El derecho de dominio o PropiedadDefinicin legal ( artculo 582)"El dominio (que se llama tambin propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno"Sin embargo, otras definiciones: "Es el imperio absoluto y exclusivo del sujeto sobre la sustancia de una cosa determinada y especfica". "Seoro independiente, derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera perpetua y exclusiva, a la accin y a la voluntad de una persona" "Es el derecho de usar, gozar y abusar de la propia cosa hasta donde la razn y el Derecho lo permitan"Caractersticas del derecho de dominio1. Es absoluto: Es decir, el dueo tiene poder soberano para usar, gozar y disponer de la cosa a su arbitrio, sin que nadie pueda impedirlo, dentro de los lmites de la ley y del Derecho ajeno. 2.Es exclusivo: Supone la existencia de un titular nico y excluyente3. Es perpetuo: No se encuentra sujeto a limitaciones en el tiempo: dura tanto cuanto dura la cosa sobre la que recae y no se pierde por su no uso 6. Facultades que concede el dominio a su titular1. Facultad de uso: permite al dueo utilizar la cosa materialmente para su provecho.2. Facultad de goce: permite al dueo apropiarse de los frutos (civiles o naturales) y productos de la cosa.3. Facultad de disposicin: permite al dueo disponer de la cosa, en dos aspectos:a) Material, porque puede, sin reproche jurdico, destruir fsicamente el bien, ob) Jurdica, porque el dueo puede enajenar odespojarse del dominio o de alguna de sus facultades.Modos de adquirir el dominioEl ttulo es slo el contrato o acto jurdico que sirve de base o de antecedente para la adquisicin del dominio y dems derechos reales. Es slo el antecedente que habilita para la adquisicin de la propiedad. Por ejemplo: el Contrato, materialmente extendido en escritura pblica, tratndose de la enajenacin de inmuebles. El ttulo no basta para hacer nacer o transferir el dominio, por ms que ste tenga la aptitud para hacerlo.Se necesita un modo de adquirir el dominioDefinicin: "hechos en virtud de los cuales nace el derecho de dominio en una persona o se traspasa de una persona a otra en conformidad a la ley.Segn la ley, son: La ocupacin, la accesin, la tradicin, la sucesin por causa de muerte, y la prescripcinLa TradicinLa tradicin es el modo derivativo de adquirir el dominio o la propiedad de las cosas queconsisteenlaentregaqueel dueohacedeellasaotro, existiendo, porunaparte, lafacultade intencindetransferir eldominioy, por aotra, lacapacidadeintencindeadquirirlo.. La Tradicin de los inmueblesEn el rgimen de la propiedad inscrita, la tradicin o entrega de los inmuebles se hacepormediodela correspondiente inscripcindel ttuloanombredeladquirenteenelRegistro de Propiedades del Conservador de Bienes Races del departamento en que seencuentra ubicado el inmueble.Artculo 686. Se efectuar la tradicin del dominio de los bienes races por lainscripcin del ttulo en el Registro del Conservador. De la misma manera se efectuar latradicindelosderechosdeusufructoodeusoconstituidosenbienesraces, delosderechos de habitacin o de censo y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradicin de lasminas se estar a lo prevenido en el Cdigo de Minera.Sobre el MatrimonioRegmenes Patrimoniales y Ley 18.802Sociedad Conyugal(El artculo 1749 seala al marido como jefe y administrador de la sociedad conyugal)Separacin de bienes(Cada uno administra su patrimonio)Referencia a los Bienes Familiares y al Patrimonio Reservado de la mujer casadaDefinicin de Bienes FamiliaresEl inmueble de propiedad de cualquiera de los cnyuges que sirva de residencia principal de la familia, y los muebles que la guarnecen, podrn ser declarados bienes familiares y se regirn por las normas de este prrafo, cualquiera sea el rgimen de bienes del matrimonio. Esta declaracin se har por el juez en procedimiento breve y sumario, con conocimiento de causa, a peticin de cualquiera de los cnyuges y con citacin del otro. Con todo, la sola presentacin de la demanda transformar provisoriamente en familiar el bien de que se trate. Primera resolucin del juez:dispondr que se anote al margen de la inscripcin dicha declaracin. El Conservador practicar la subinscripcin con el solo mrito del decreto que, de oficio, le notificar el tribunal. Prohibicin de enajenacin de bienes familiares (artculo 142). Autorizacin del cnyuge no propietario. Patrimonio Reservado de la mujer casada Una excepcin al rgimen de sociedad relativa a la profesin u oficio de la mujer El artculo 150 del Cdigo Civil consagra el importante "patrimonio reservado de la mujer casada""La mujer casada de cualquiera edad podr dedicarse libremente al ejercicio de un empleo, oficio, profesin o industriaLa mujer casada, que desempee algn empleo o que ejerza una profesin, oficio o industria, separados de los de su marido, se considerar separada de bienes respecto del ejercicio de ese empleo, oficio, profesin o industria y de lo que en ellos obtenga, no obstante cualquiera estipulacin en contrario; pero si fuere menor de dieciocho aos, necesitar autorizacin judicial, con conocimiento de causa, para gravar y enajenar los bienes races.Los derechos personales o crditosConcepto. Son las facultades, potestades o derechos que tiene una persona (acreedor) para exigir de otra (deudor) el cumplimiento de una obligacin de dar. Hacer o no hacer.Otra definicin: "Son los que slo pueden reclamarse de ciertas personas (al revs de las que se ejercan respecto de una cosa) que, por un hecho suyo o la sola disposicin de la ley han contrado la obligacin correlativa (como el que tiene el prestamista contra su deudor o el hijo contra el padre por los alimentos)El objeto de los derechos personales es obtener del deudor u obligado:a) Una dacin (obligacin de dar)b) Una prestacin (obligacin de hacer)c) Una abstencin (obligacin de no hacer) Los derechos personales -a diferencia de los reales, que son limitados- son infinitos y su nacimiento depender de la actividad lcita, ilcita, voluntaria o involuntaria de los sujetos de derecho o del mandato de la propia ley en algunos casos. El Contrato o Convencin, como fuente inagotable de derechos personalesEl ContratoEl Contrato esla convencin destinada a crear derechos personales.Definicin legal:El artculo 1438 define "Contrato o convencin es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas.Celebrado un Contrato, ste se transforma en ley para las partes, tanto o ms poderosa que la que rige para todos los ciudadanos.Elementos de todo Contrato:Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente; Son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en l, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una clusula especial Son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de clusulas especiales.Clasificacin de los Contratos1) El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que nocontrae obligacin alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obliganrecprocamente. (Ejemplo: la Compraventa)2) El contrato es gratuito o de beneficencia : slo tiene por objeto la utilidad de una delas partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidadde ambos contratantes, gravndose cada uno a beneficio del otro. (Ejemplo: lacompraventa)3) El contrato oneroso es conmutativo, : una de las partes se obliga a dar o hacer unacosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez; y siel equivalenteconsisteenunacontingenciainciertadegananciaoprdida, sellamaaleatorio (Ejemplo: los juegos de azar)4) El contrato es principal : subsiste por s mismo sin necesidad de otra convencin (Claramente, la compraventa)y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, de manera que no pueda subsistir sin ella. (Ejemplos: Prenda o Hipoteca) 5) El contrato es real : para que sea perfecto, es necesaria la tradicin de la cosa a que se refiere; es solemne : est sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningn efecto civil (la compraventa de cosas inmuebles, el Matrimonio) y es consensual : se perfecciona por el solo consentimiento (Ejemplos: la compraventa de cosas muebles)Requisitos de validez de losContratosPara que el Contrato surta el efecto de crear derechos y obligaciones- es necesario : 1. Que quienes contratan sean legalmente capaces;2. Que consienta en dicho Contrato y su voluntad no adolezca de vicios; 3. Que recaiga sobre un objeto lcito;4. Que tenga una causa lcita.CAPACIDADLa capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por s misma, y sin el ministerio o la autorizacin de otra.Toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara incapaces.Son absolutamente incapaces: los dementes, los impberes y los sordomudos que no pueden darse a entender por escrito.Son relativamente incapaces:los menores adultos y los disipadores que se hallen bajo interdiccin de administrar lo suyo. Adems de estas incapacidades hay otras particulares que consisten en la prohibicin que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos.CONSENTIMIENTO EXENTO DE VICIOSSon vicios de la voluntad: El error Es la ignorancia o concepto equivocado que se tiene respecto de la ley, de una persona o de una cosa.La Fuerza Es la presin fsica o moral ejercida sobre la voluntad de una persona para obligarla a celebrar un acto o contrato.No vicia el consentimiento, sino cuando es capaz de producir una impresin fuerte en una persona de sano juicio, tomando en cuenta su edad, sexo y condicin. Es decir, cuando es contraria a Derecho o injusta y grave.El dolo Es la intencin positiva de inferir injuria o dao a la propiedad o persona del otro.La lesin enorme Conviene sealar que este es un vicio del consentimiento que slo actan en el Contrato de Compraventa o Permuta de Bienes Races. Constituye un enriquecimiento injusto que obtiene un contratante en perjuicio de otro a consecuencia de una desigualdad en las prestaciones recprocas a que se obligaron. (Artculo 1889)El vendedor sufre lesin enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesin enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.Objeto LcitoEl objeto es el conjunto de derechos y obligaciones recprocas entre las partes que genera el Contrato. El objeto debe ser lcito, es decir, no debe ser contra la ley, el orden pblico y las buenas costumbres. Tambin hay un objeto ilcito en la enajenacin:1. De las cosas que no estn en el comercio; (como los Bienes Nacionales de Uso Pblico)2. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona;3. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello;4. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.Hay,asimismo objeto ilcito en las deudas contradas en juego de azar.Causa LcitaLa causa es el motivo que induce a las partes a contratar.No puede existir una obligacin sin una causa real y lcita, esto es, no contraria a la ley, la moral o las buenas costumbres;pero no es necesario expresarla. La pura liberalidad o beneficencia es causa suficiente.Ejemplo: La promesa de dar algo en pago de una deuda que no existe, carece de causa; y la promesa de dar algo en recompensa de un crimen o de un hecho inmoral, tiene una causa ilcita. (Ejemplo: sicarios)El Contrato de ArrendamientoCONTRATO DE ARRIENDO oARRENDAMIENTO es aquel enque las dospartes se obligan recprocamente, UNA concederel goce de una cosa; o ejecutar una obra o prestarservicios. y la OTRA pagar por este goce, obra oservicio un precio determinado.OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: Entregar la cosa en arriendo, que es poner a disposicin del arrendatario el uso y el goce del inmueble. Entregar la cosa en estado de que sirva a su destino naturaly obvio; por lo que el arrendador debe entregar la cosa para que la use til y debidamente el arrendatario. Mantener la cosa en buen estado. Si el arrendador debe entregar la cosa para que sirva a su destino natural y obvio, no basta que esta cosa la entregue en este estado, sino que debe mantener con su capacidad de uso; vale decir, es su obligacin reparar, a excepcin de las reparaciones locativas. El arrendador tiene la obligacin de evitar que terceros molesten al arrendatario. Distinciones.OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO La primera obligacin del arrendatario es pagar el precio del arrendamiento (renta) Usar la cosa en los trminos convenidos y, si no se han convenido, usar de ella segn su destino natural y propio El arrendatario est obligado a cuidar la cosa para que se mantenga en la forma debida. Est obligado a reparar los daos que haya causado su familia u otras personas que accedan a la propiedad. Finalmente, el arrendatario, debe restituir el inmueble al trmino del Contrato de Arrendamiento.Contrato de CompraventaLa compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a daruna cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.Caractersticas de la Compraventa.a) Es un contrato bilateral:b) Es un contrato oneroso:c) Es un contrato conmutativo:Las partes deben considerar sus mutuaspretensiones como equivalentes.d) Es un contrato principal:e) Es un contrato consensual: Se perfecciona con el slo consentimientode las partes: se reputa perfecta dado que las partes han convenido en lacosa y el precio. (Una califica excepcin es la compraventa de inmuebles)f) Esunttulotraslaticiodedominio: Estoes, porsunaturalezasirveparatransferir ydondelaadquisicindel dominioseverificapor elcontrato de compraventa como ttulo de adquisicin y la tradicin que esel modo de adquirir el dominio.Solemnidades de la Compraventa.Puedenser establecidas por legales o voluntarias.a) Solemnidades Legales.Pueden ser: Ordinarias: Aquellas de que por la ley est revestida la compraventa de cierta clase de bienes, como ser, los bienes races.Especiales : La ley las exige en la compraventa en atencin a circunstancias particulares en que se celebre o a las partes que intervienen. Ejemplo: incapaces.1. - Solemnidades legales ordinarias Consisten en el otorgamiento de escritura pblica, donde es requisito para el perfeccionamiento del contrato y el nico medio de probar su existencia.La ley exige escritura pblica en :a) Compraventa de bienes races.b) Venta de derechos de servidumbre y censo.c) Venta de una sucesin hereditaria.2. - Solemnidades legales especiales: Las ventas forzadas ante la justicia, previa tasacin del inmueble y publicacin de avisos en pblica subasta ante el Juez. Las Arras: Es una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garanta de la celebracin del contrato, o bien en parte del precio o en seal del quedar convencidos. Solemnidades voluntarias:Las que establecen las partes, aadindoles a las legales, con el fin de hacer solemne una compraventa que es naturalmente consensual.El precio de la compraventa."Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida". (Si no hay precio carece de objeto la obligacin del comprador y por ende carecera de causala obligacin del vendedor).Requisitos:a) Debe consistir en dinero (Artculo 1793). Si no hay dinero no existe la compraventa, sino otro contrato la permuta . Sin embargo, debe pactarse en dinero, pero se puede pagar con otra cosa.b) Debe ser real.Esto es, que exista efectivamente (en caso contrario, es simulado). No es serio el precio cuando es irrisorio.Precio justo:Cuando equivale al valor de la cosa.Precio vil:o Insuficiente, cuando ocasiona una lesin patrimonial al vendedor, cuando es enorme.c) Debe ser determinado. Vale decir, se debe precisar la cantidad que el comprador debe pagar por la cosa. Puede ser determinado por las partes de comn acuerdo; por un tercero (Art. 1809). No puede dejarse al arbitro de una de las partes.Obligaciones del vendedor1. - Entrega o tradicin.2. - Saneamiento de la cosa vendida.1. Entrega de la cosa Su poca de entrega deber ser inmediatamente despus del contrato o en la poca prefijada en l (1826 inciso primero)2. - Obligacin de saneamientoComprende dos objetos:a) Amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida.b) Responder de los defectos ocultos de sta, llamados vicios redhibitorios Obligaciones del CompradorSon dos los fundamentales:1) Pagar el precio.2) Recibir la cosa vendidaLa Promesa de celebrar un Contrato o Promesa de Compraventa.La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:1 Que la promesa conste por escrito.2 Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.3 Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato y,4 Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben.Funcin de:NotarasConservadoresArchiveros