AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf ·...

12
1 de 12 PÁGINA: 1205035001100898 CLAVE DEL AVALÚO: A0019661 FOLIO SOLICITUD: FOLIO FOVISSSTE 05008120500008904 SÍNTESIS DEL AVALÚO Clave del Avalúo: 05008120500008904 Fecha del Avalúo: 17/08/2012 Clave Unica de la Vivienda: 1205035001100898 Clave del Controlador: 1005354 Clave del Valuador Profesional: 0902387 Clave de la entidad que otorga el crédito: 030002 Numero de Registro Infonavit: Nombre del Conjunto Infonavit: Constructor (para vivienda nueva): Propósito del avalúo: Originación Tipo de inmueble a valuar: Casa habitación Calle y número: MONCLOVA # 127 Lt. 2 Mza. XXXI Colonia: VALLE VERDE Código postal: 27054 Clave Delegación o municipio INEGI: 035 Clave Entidad Federativa INEGI: 05 Número de cuenta predial: 960629 Proximidad urbana: Periférica Nivel de Infraestructura urbana: Nivel 3 Clase del inmueble: Medio Vida útil remanente: 408 Meses Año de terminación de la obra: 1986 Unidades rentables generales: 1 Unidades rentables: 1 Superficie de terreno: 180.000 m 2 Superficie construida: 106.000 m 2 Superficie accesoria: m 2 Superficie vendible: 106.000 m 2 Valor comparativo de mercado: $386,900.00 Valor físico del terreno: $126,000.00 Valor físico de la construcción: $233,624.00 Valor físico de inst. y elementos comunes.: $25,969.60 Importe del valor concluido: $387,000.00 Número de recámaras: 3 Número de baños: 1 Número de medios baños: 0 Número de niveles de la unidad valuada: 1 Número de espacios de estacionamiento: 0 Suministro telefónico: con acometida al inmueble Nivel de equipamiento urbano: Nivel 1 Elevador: 0 Georeferencia: Longitud: -103.3693306 Latitud: 25.5523028 Altitud: 1124 mts. AVALÚO INMOBILIARIO Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSON Cédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130 Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387 VALUADOR PROFESIONAL Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑES Cédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063 Clave del Controlador SHF: 1005354 CONTROLADOR Fachada Principal Calle Cerrada San Abel # 304, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 27290 TEL.(871) 268-4809 Correo Electronico: [email protected]

Transcript of AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf ·...

Page 1: AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf · 1205035001100898 pÁgina: 1 de 12 clave del avalÚo: folio solicitud: a0019661 folio

1 de 12PÁGINA:1205035001100898CLAVE DEL AVALÚO: A0019661FOLIO SOLICITUD:

FOLIO FOVISSSTE05008120500008904

SÍNTESIS DEL AVALÚOClave del Avalúo: 05008120500008904Fecha del Avalúo: 17/08/2012Clave Unica de la Vivienda: 1205035001100898Clave del Controlador: 1005354Clave del Valuador Profesional: 0902387Clave de la entidad que otorga el crédito: 030002Numero de Registro Infonavit:Nombre del Conjunto Infonavit: Constructor (para vivienda nueva):Propósito del avalúo: OriginaciónTipo de inmueble a valuar: Casa habitaciónCalle y número: MONCLOVA # 127 Lt. 2 Mza. XXXIColonia: VALLE VERDECódigo postal: 27054Clave Delegación o municipio INEGI: 035Clave Entidad Federativa INEGI: 05Número de cuenta predial: 960629Proximidad urbana: PeriféricaNivel de Infraestructura urbana: Nivel 3Clase del inmueble: MedioVida útil remanente: 408 MesesAño de terminación de la obra: 1986Unidades rentables generales: 1Unidades rentables: 1Superficie de terreno: 180.000 m2

Superficie construida: 106.000 m2

Superficie accesoria: m2

Superficie vendible: 106.000 m2

Valor comparativo de mercado: $386,900.00Valor físico del terreno: $126,000.00Valor físico de la construcción: $233,624.00Valor físico de inst. y elementos comunes.: $25,969.60Importe del valor concluido: $387,000.00Número de recámaras: 3Número de baños: 1Número de medios baños: 0Número de niveles de la unidad valuada: 1Número de espacios de estacionamiento: 0Suministro telefónico: con acometida al inmuebleNivel de equipamiento urbano: Nivel 1Elevador: 0Georeferencia: Longitud: -103.3693306 Latitud: 25.5523028 Altitud: 1124 mts.

AVALÚO INMOBILIARIO

Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387VALUADOR PROFESIONAL

Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063

Clave del Controlador SHF: 1005354CONTROLADOR

Fachada Principal

AVALÚO INMOBILIARIOI.- ASPECTOS GENERALES

1. ANTECEDENTES

CLAVE DEL AVALÚO: 05008120500008904Fecha del Avalúo: , 17 de Agosto de 2012Proposito del Avalúo: OriginaciónObjeto del Avalúo: Determinar el valor comercial de la viviendaClave Unica de Vivienda:Numero de Registro del Conjunto Infonavit:Numero de Registro Infonavit:Nombre del Constructor:Unidad de Valuación: Avaluos Glison S.A. de C.V.Clave de la Unidad de Valuación SHF: 05008

Nombre del Controlador: Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063Clave del Controlador SHF: 1005354Registro Interno: AG-002CURP del Controlador: GODA531213HCLNXN03

Valuador Profesional: Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387Registro Interno: AG-001CURP del Valuador Profesional: RIGJ811111HDFVLN02

Solicitante: ALEMAN VALDOVINOS JORGEDomicilio del solicitante: AV. VILLA UNION # 311 Col. VALLE VERDE, Torreón, Coahuila C.P. 27054Clave de la entidad otorgante del crédito: 030002

2. INFORMACION GENERAL DEL INMUEBLETipo de inmueble: Casa habitaciónRégimen de propiedad: Privada IndividualUbicación del inmueble: MONCLOVA # 127 Col. VALLE VERDE, Torreón, Coahuila C.P. 27054, Lote: 2,Manzana: XXXI,Clave Entidad: 05Delegación o municipio: Torreón (035)Entidad Federativa: Coahuila (05)Georeferencia: Longitud: -103.3693306 Latitud: 25.5523028 Altitud: 1124 mts.Propietario del Inmueble: PEÑA TORRES HUMBERTO, PEÑA VALLES HUMBERTO Y PEÑA VALLES MAYRA SELENEDomicilio del propietario: PELICANO # 27 Col. FOVISSSTE LA ROSITA, Torreón, Coahuila C.P. 27267Nº de cuenta predial: 960629Clave catastral: 042031002000Nº de cuenta de agua: 1847982

3. DECLARACIONES Y ADVERTENCIASDeclaraciones: se verificó el estado de la construcción y conservación del inmueble; se comprobo la identificación física del inmueble, mediante su localización einspección, y que coincida con los datos descritos en su documentación; se verificó la existencia de servidumbres; se comprobo el estado de ocupación del inmuebley su uso; se verificó la construcción del inmueble según el Plan de Desarrollo Urbano vigente (en su caso)

Manifiesto bajo protesta de decir verdad: no tengo interés presente o futuro en la propiedad que es objeto de este estudio así como no tener interés personal oparcialidad a las partes involucradas.

Para la estimación del valor de un bien inmueble, existen tres enfoques que a continuación se mencionan:

ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO): Basado en el principio económico de sustitución, establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de adquisiscion de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante al bien que se esta valuando.

ENFOQUE DE INGRESOS VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: Basado en el principio económico de anticipación, considera valores con relacion al valorpresente de beneficios futuros derivados de la propiedad y que es generalmente medido a traves de la capitalizacion de un nivel especifico de ingresos.

Al aplicar el enfoque de capitalizacion de ingresos: la estimacion del valor se realiza en función de las rentas que el inmueble es capaz de producir.Las rentas anotadas para los diferentes tipos de construccion fueron obtenidas de la investigacion de mercado. El enfoque de mercado, se basa en la comparación de inmuebles semejantes al que se estudio o esten actualmente ofertandose.

ENFONQUE COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR COMERCIAL): Basado en el principio economico de sustitución, considera que un comprador bien informadono pagara por una propiedad mas del precio de compra al de otra propiedad similar. Al aplicar el enfoque de costos: la estimacion del valor se realiza calculando el costo actual que significara reponer el inmueble mas cualquier otra mejora que sehaya añadido como si fuera nueva, demeritandose luego la pérdida del valor causada por la depreciación de las mejoras, sumandole el valor del terreno.

El valor del terreno se obtiene del analisis comparativo de valores de terreno como presentan caracteristicas similares al bien en estudio.

Para el valor de construccion y/o mejoras se usa el valor nuevo de reposición obtenido de publicaciones especializadas ajustados a esta zona demeritandose enfuncion de su vida util remanente y estado de conservacion.

4. ENTORNOClasificación de la zona: Habitacional de tercer orden, según lo observado.Referencia de proximidad urbana: PeriféricaUso de las construcciones: HabitacionalTipo de construcción predominante: Casas Habitación similares al inmueble valuadoIndice de saturación en la zona: 100 %Densidad de población: Densa; Nivel socio-económico: MedioVías de acceso y su importancia: Por PERF. RAUL LOPEZ SANCHEZ de Primer orden y de Alta intensidad vehicular; Por AV SALTILLO de Segundoorden y de Moderada intensidad vehicular; Por CALLE MONCLOVA de Tercer orden y de Baja intensidad vehicular.Contaminación ambiental: Solo la provocada por vehículos automotores.; Fuente: Según lo observado en visita físicaInfraestructura disponible: CompletosNivel de infraestructura: Nivel 3Agua potable: Red de abastecimiento de agua potable con distribución por medio de red de distribución con suministro al inmueble; Sistema de drenaje: Red derecolección de aguas residuales con conexión al inmueble, sistema mixto (Aguas residuales y pluviales); Electrificación: Sumintro a través de: red aérea conacometida al inmueble; Alumbrado público: con sistema de cableado aéreo; Cordonería: De concreto; Banquetas: De concreto; Vialidades de acceso: Buena;Camellones: Tercer orden; Pavimento: En vialidades de acceso: de concreto; Red Telefónica: Con red aérea con acometida al inmueble; Basura: Existe; Vigilancia:Municipal; Gas natural: con no existe; Transporte: urbano con una proximidad de abordaje de: 100 mts. Frecuencia: hasta 15 minutosEquipamiento urbano: CompletosNivel de equipamiento urbano: Nivel 1Iglesia a una distancia de 900 mts.; Mercados a una distancia de 1800 mts.; Plazas públicas a una distancia de 0 mts.; Parques y Jardines a una distancia de 0 mts.;Escuelas a una distancia de 500 mts.; Hospitales a una distancia de 0 mts.; Bancos a una distancia de 0 mts.; Estación de transporte a una distancia de 100 mts.

II.- CARACTERÍSTICAS PARTICULARES1. TERRENO

Tramo de calle, calles transversales, limítrofes y orientación:Tramo de MONCLOVA, haciendo esquina conSAN BUENAVENTURA, con su frente de terrenohacia el Suroeste

Configuración y topografía: Regular- PlanoCaracterísticas panorámicas: Viviendas unifamiliares similares al inmueble

valuadoUso de suelo permitido: Clasificación: Habitacional; Tipo: Consolidado;

Según: lo observado en la zona.CUS del inmueble valuado: 0.59Densidad habitacional permitida: Clasificación: H2, habitacional media Densidad de

29 a 37 Viv/Ha. CUS: Desde 1.0 hasta 1.3 veces;COS: Hasta 0.7 veces; Niveles: Con una altura de6.00 Mts. -Desde 2 hasta 3.

Servidumbres y/o restricciones: Respetar alineamiento, uso de suelo, reglamentode construcción y número oficial.

Medidas y colindancias según: EscrituraNúmero de Escritura: 182Fecha: , 16 de Octubre del 1986Notario: LIC, BERNARDO SEGURA GURZA Número de Notaria: 16Orientación Medida ColindanciaAl Noroeste en: 20.7000 mts. y colinda con AV. SANBUENAVENTURAAl Sureste en: 21.650 mts.y colinda con LOTE NUMERO 1Al Noreste en: 8.5000 mts.y colinda con LOTE NUMERO 3Al Sureste en: 8.550 mts. y colinda con CALE MONCLOVAFrente del lote: 8.55 mts.Se elaboró levantamiento físico:

2. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONESUso actual y descripción del inmueble: LOTE DE TERRENO DONDE SE DESPLANTA CASA HABITACIÓN DE 1 NIVEL LA CUAL CUENTA CON: SALA,

COMEDOR, COCINA, 3 RECAMARA, 1 UN BAÑO COMPLETO.Número de recámaras: 3 No. de baños completos: 1Número de alcobas: 0 No. de medios baños: 0Cuenta con elevador: NoNúmero de estacionamientos: 0 Número de niveles: 1Calidad de proyecto: Funcional Clase general del inmueble: MedioCalidad y clasificación de la construcción: Buena y construcción ModernaTipos de construcción observados: Tipo 1: HABITACIONALEstado de conservación: Bueno Deficiencias relevantes: NingunaEdad de la construcción: 312 Meses Vida útil remanente: 408 MesesGrado de terminación de obra: 100 %Grado y avance de Areas comunes:Unidades rentables generales: 1 Unidades rentables: 1

Croquis de Ubicacion: Con un radío de 300 Mts.

Calle Cerrada San Abel # 304, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 27290 TEL.(871) 268-4809 Correo Electronico: [email protected]

Page 2: AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf · 1205035001100898 pÁgina: 1 de 12 clave del avalÚo: folio solicitud: a0019661 folio

2 de 12PÁGINA:1205035001100898CLAVE DEL AVALÚO: A0019661FOLIO SOLICITUD:

FOLIO FOVISSSTE05008120500008904

SÍNTESIS DEL AVALÚOClave del Avalúo: 05008120500008904Fecha del Avalúo: 17/08/2012Clave Unica de la Vivienda: 1205035001100898Clave del Controlador: 1005354Clave del Valuador Profesional: 0902387Clave de la entidad que otorga el crédito: 030002Numero de Registro Infonavit:Nombre del Conjunto Infonavit:Constructor (para vivienda nueva):Propósito del avalúo: OriginaciónTipo de inmueble a valuar: Casa habitaciónCalle y número: MONCLOVA # 127 Lt. 2 Mza. XXXIColonia: VALLE VERDECódigo postal: 27054Clave Delegación o municipio INEGI: 035Clave Entidad Federativa INEGI: 05Número de cuenta predial: 960629Proximidad urbana: PeriféricaNivel de Infraestructura urbana: Nivel 3Clase del inmueble: MedioVida útil remanente: 408 MesesAño de terminación de la obra: 1986Unidades rentables generales: 1Unidades rentables: 1Superficie de terreno: 180.000 m2

Superficie construida: 106.000 m2

Superficie accesoria: m2

Superficie vendible: 106.000 m2

Valor comparativo de mercado: $386,900.00Valor físico del terreno: $126,000.00Valor físico de la construcción: $233,624.00Valor físico de inst. y elementos comunes.: $25,969.60Importe del valor concluido: $387,000.00Número de recámaras: 3Número de baños: 1Número de medios baños: 0Número de niveles de la unidad valuada: 1Número de espacios de estacionamiento: 0Suministro telefónico: con acometida al inmuebleNivel de equipamiento urbano: Nivel 1Elevador: 0Georeferencia: Longitud: -103.3693306 Latitud: 25.5523028 Altitud: 1124 mts.

AVALÚO INMOBILIARIO

Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSON Cédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387VALUADOR PROFESIONAL

Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063

Clave del Controlador SHF: 1005354CONTROLADOR

Fachada Principal

AVALÚO INMOBILIARIOI.- ASPECTOS GENERALES

1. ANTECEDENTES

CLAVE DEL AVALÚO: 05008120500008904Fecha del Avalúo: , 17 de Agosto de 2012Proposito del Avalúo: OriginaciónObjeto del Avalúo: Determinar el valor comercial de la viviendaClave Unica de Vivienda:Numero de Registro del Conjunto Infonavit:Numero de Registro Infonavit:Nombre del Constructor:Unidad de Valuación: Avaluos Glison S.A. de C.V.Clave de la Unidad de Valuación SHF: 05008

Nombre del Controlador: Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063Clave del Controlador SHF: 1005354Registro Interno: AG-002CURP del Controlador: GODA531213HCLNXN03

Valuador Profesional: Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387Registro Interno: AG-001CURP del Valuador Profesional: RIGJ811111HDFVLN02

Solicitante: ALEMAN VALDOVINOS JORGEDomicilio del solicitante: AV. VILLA UNION # 311 Col. VALLE VERDE, Torreón, Coahuila C.P. 27054 Clave de la entidad otorgante del crédito: 030002

2. INFORMACION GENERAL DEL INMUEBLETipo de inmueble: Casa habitaciónRégimen de propiedad: Privada IndividualUbicación del inmueble: MONCLOVA # 127 Col. VALLE VERDE, Torreón, Coahuila C.P. 27054,Lote: 2,Manzana: XXXI,Clave Entidad: 05Delegación o municipio: Torreón (035)Entidad Federativa: Coahuila (05)Georeferencia: Longitud: -103.3693306 Latitud: 25.5523028 Altitud: 1124 mts.Propietario del Inmueble: PEÑA TORRES HUMBERTO, PEÑA VALLES HUMBERTO Y PEÑA VALLES MAYRA SELENEDomicilio del propietario: PELICANO # 27 Col. FOVISSSTE LA ROSITA, Torreón, Coahuila C.P. 27267Nº de cuenta predial: 960629Clave catastral: 042031002000Nº de cuenta de agua: 1847982

3. DECLARACIONES Y ADVERTENCIASDeclaraciones: se verificó el estado de la construcción y conservación del inmueble; se comprobo la identificación física del inmueble, mediante su localización einspección, y que coincida con los datos descritos en su documentación; se verificó la existencia de servidumbres; se comprobo el estado de ocupación del inmuebley su uso; se verificó la construcción del inmueble según el Plan de Desarrollo Urbano vigente (en su caso)

Manifiesto bajo protesta de decir verdad: no tengo interés presente o futuro en la propiedad que es objeto de este estudio así como no tener interés personal oparcialidad a las partes involucradas.

Para la estimación del valor de un bien inmueble, existen tres enfoques que a continuación se mencionan:

ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO): Basado en el principio económico de sustitución, establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de adquisiscion de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante al bien que se esta valuando.

ENFOQUE DE INGRESOS VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: Basado en el principio económico de anticipación, considera valores con relacion al valorpresente de beneficios futuros derivados de la propiedad y que es generalmente medido a traves de la capitalizacion de un nivel especifico de ingresos.

Al aplicar el enfoque de capitalizacion de ingresos: la estimacion del valor se realiza en función de las rentas que el inmueble es capaz de producir.Las rentas anotadas para los diferentes tipos de construccion fueron obtenidas de la investigacion de mercado. El enfoque de mercado, se basa en la comparación de inmuebles semejantes al que se estudio o esten actualmente ofertandose.

ENFONQUE COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR COMERCIAL): Basado en el principio economico de sustitución, considera que un comprador bien informadono pagara por una propiedad mas del precio de compra al de otra propiedad similar. Al aplicar el enfoque de costos: la estimacion del valor se realiza calculando el costo actual que significara reponer el inmueble mas cualquier otra mejora que sehaya añadido como si fuera nueva, demeritandose luego la pérdida del valor causada por la depreciación de las mejoras, sumandole el valor del terreno.

El valor del terreno se obtiene del analisis comparativo de valores de terreno como presentan caracteristicas similares al bien en estudio.

Para el valor de construccion y/o mejoras se usa el valor nuevo de reposición obtenido de publicaciones especializadas ajustados a esta zona demeritandose enfuncion de su vida util remanente y estado de conservacion.

4. ENTORNOClasificación de la zona: Habitacional de tercer orden, según lo observado.Referencia de proximidad urbana: PeriféricaUso de las construcciones: HabitacionalTipo de construcción predominante: Casas Habitación similares al inmueble valuadoIndice de saturación en la zona: 100 %Densidad de población: Densa; Nivel socio-económico: MedioVías de acceso y su importancia: Por PERF. RAUL LOPEZ SANCHEZ de Primer orden y de Alta intensidad vehicular; Por AV SALTILLO de Segundoorden y de Moderada intensidad vehicular; Por CALLE MONCLOVA de Tercer orden y de Baja intensidad vehicular.Contaminación ambiental: Solo la provocada por vehículos automotores.; Fuente: Según lo observado en visita físicaInfraestructura disponible: CompletosNivel de infraestructura: Nivel 3Agua potable: Red de abastecimiento de agua potable con distribución por medio de red de distribución con suministro al inmueble; Sistema de drenaje: Red derecolección de aguas residuales con conexión al inmueble, sistema mixto (Aguas residuales y pluviales); Electrificación: Sumintro a través de: red aérea conacometida al inmueble; Alumbrado público: con sistema de cableado aéreo; Cordonería: De concreto; Banquetas: De concreto; Vialidades de acceso: Buena;Camellones: Tercer orden; Pavimento: En vialidades de acceso: de concreto; Red Telefónica: Con red aérea con acometida al inmueble; Basura: Existe; Vigilancia:Municipal; Gas natural: con no existe; Transporte: urbano con una proximidad de abordaje de: 100 mts. Frecuencia: hasta 15 minutosEquipamiento urbano: CompletosNivel de equipamiento urbano: Nivel 1Iglesia a una distancia de 900 mts.; Mercados a una distancia de 1800 mts.; Plazas públicas a una distancia de 0 mts.; Parques y Jardines a una distancia de 0 mts.;Escuelas a una distancia de 500 mts.; Hospitales a una distancia de 0 mts.; Bancos a una distancia de 0 mts.; Estación de transporte a una distancia de 100 mts.

II.- CARACTERÍSTICAS PARTICULARES1. TERRENO

Tramo de calle, calles transversales, limítrofes y orientación:Tramo de MONCLOVA, haciendo esquina conSAN BUENAVENTURA, con su frente de terrenohacia el Suroeste

Configuración y topografía: Regular- PlanoCaracterísticas panorámicas: Viviendas unifamiliares similares al inmueble

valuadoUso de suelo permitido: Clasificación: Habitacional; Tipo: Consolidado;

Según: lo observado en la zona.CUS del inmueble valuado: 0.59Densidad habitacional permitida: Clasificación: H2, habitacional media Densidad de

29 a 37 Viv/Ha. CUS: Desde 1.0 hasta 1.3 veces;COS: Hasta 0.7 veces; Niveles: Con una altura de6.00 Mts. -Desde 2 hasta 3.

Servidumbres y/o restricciones: Respetar alineamiento, uso de suelo, reglamentode construcción y número oficial.

Medidas y colindancias según: EscrituraNúmero de Escritura: 182Fecha: , 16 de Octubre del 1986Notario: LIC, BERNARDO SEGURA GURZANúmero de Notaria: 16Orientación Medida ColindanciaAl Noroeste en: 20.7000 mts. y colinda con AV. SANBUENAVENTURAAl Sureste en: 21.650 mts.y colinda con LOTE NUMERO 1Al Noreste en: 8.5000 mts.y colinda con LOTE NUMERO 3Al Sureste en: 8.550 mts. y colinda con CALE MONCLOVAFrente del lote: 8.55 mts.Se elaboró levantamiento físico:

2. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONESUso actual y descripción del inmueble: LOTE DE TERRENO DONDE SE DESPLANTA CASA HABITACIÓN DE 1 NIVEL LA CUAL CUENTA CON: SALA,

COMEDOR, COCINA, 3 RECAMARA, 1 UN BAÑO COMPLETO.Número de recámaras: 3 No. de baños completos: 1Número de alcobas: 0 No. de medios baños: 0Cuenta con elevador: NoNúmero de estacionamientos: 0 Número de niveles: 1Calidad de proyecto: Funcional Clase general del inmueble: MedioCalidad y clasificación de la construcción: Buena y construcción ModernaTipos de construcción observados: Tipo 1: HABITACIONALEstado de conservación: Bueno Deficiencias relevantes: NingunaEdad de la construcción: 312 Meses Vida útil remanente: 408 MesesGrado de terminación de obra: 100 %Grado y avance de Areas comunes:Unidades rentables generales: 1 Unidades rentables: 1

Croquis de Ubicacion: Con un radío de 300 Mts.

Calle Cerrada San Abel # 304, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 27290 TEL.(871) 268-4809 Correo Electronico: [email protected]

Page 3: AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf · 1205035001100898 pÁgina: 1 de 12 clave del avalÚo: folio solicitud: a0019661 folio

3 de 12PÁGINA:1205035001100898CLAVE DEL AVALÚO: A0019661FOLIO SOLICITUD:

FOLIO FOVISSSTE05008120500008904

SÍNTESIS DEL AVALÚO Clave del Avalúo: 05008120500008904Fecha del Avalúo: 17/08/2012Clave Unica de la Vivienda: 1205035001100898Clave del Controlador: 1005354Clave del Valuador Profesional: 0902387Clave de la entidad que otorga el crédito: 030002Numero de Registro Infonavit:Nombre del Conjunto Infonavit:Constructor (para vivienda nueva):Propósito del avalúo: OriginaciónTipo de inmueble a valuar: Casa habitaciónCalle y número: MONCLOVA # 127 Lt. 2 Mza. XXXIColonia: VALLE VERDECódigo postal: 27054Clave Delegación o municipio INEGI: 035Clave Entidad Federativa INEGI: 05Número de cuenta predial: 960629Proximidad urbana: PeriféricaNivel de Infraestructura urbana: Nivel 3Clase del inmueble: MedioVida útil remanente: 408 MesesAño de terminación de la obra: 1986Unidades rentables generales: 1Unidades rentables: 1Superficie de terreno: 180.000 m2

Superficie construida: 106.000 m2

Superficie accesoria: m2

Superficie vendible: 106.000 m2

Valor comparativo de mercado: $386,900.00Valor físico del terreno: $126,000.00Valor físico de la construcción: $233,624.00Valor físico de inst. y elementos comunes.: $25,969.60Importe del valor concluido: $387,000.00Número de recámaras: 3Número de baños: 1Número de medios baños: 0Número de niveles de la unidad valuada: 1Número de espacios de estacionamiento: 0Suministro telefónico: con acometida al inmuebleNivel de equipamiento urbano: Nivel 1Elevador: 0Georeferencia: Longitud: -103.3693306 Latitud: 25.5523028 Altitud: 1124 mts.

AVALÚO INMOBILIARIO

Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387VALUADOR PROFESIONAL

Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063

Clave del Controlador SHF: 1005354CONTROLADOR

Fachada Principal

AVALÚO INMOBILIARIOI.- ASPECTOS GENERALES

1. ANTECEDENTES

CLAVE DEL AVALÚO: 05008120500008904Fecha del Avalúo: , 17 de Agosto de 2012Proposito del Avalúo: OriginaciónObjeto del Avalúo: Determinar el valor comercial de la viviendaClave Unica de Vivienda:Numero de Registro del Conjunto Infonavit:Numero de Registro Infonavit:Nombre del Constructor:Unidad de Valuación: Avaluos Glison S.A. de C.V.Clave de la Unidad de Valuación SHF: 05008

Nombre del Controlador: Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063Clave del Controlador SHF: 1005354Registro Interno: AG-002CURP del Controlador: GODA531213HCLNXN03

Valuador Profesional: Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387Registro Interno: AG-001CURP del Valuador Profesional: RIGJ811111HDFVLN02

Solicitante: ALEMAN VALDOVINOS JORGEDomicilio del solicitante: AV. VILLA UNION # 311 Col. VALLE VERDE, Torreón, Coahuila C.P. 27054Clave de la entidad otorgante del crédito: 030002

2. INFORMACION GENERAL DEL INMUEBLETipo de inmueble: Casa habitaciónRégimen de propiedad: Privada IndividualUbicación del inmueble: MONCLOVA # 127 Col. VALLE VERDE, Torreón, Coahuila C.P. 27054,Lote: 2,Manzana: XXXI,Clave Entidad: 05Delegación o municipio: Torreón (035)Entidad Federativa: Coahuila (05)Georeferencia: Longitud: -103.3693306 Latitud: 25.5523028 Altitud: 1124 mts.Propietario del Inmueble: PEÑA TORRES HUMBERTO, PEÑA VALLES HUMBERTO Y PEÑA VALLES MAYRA SELENEDomicilio del propietario: PELICANO # 27 Col. FOVISSSTE LA ROSITA, Torreón, Coahuila C.P. 27267 Nº de cuenta predial: 960629Clave catastral: 042031002000Nº de cuenta de agua: 1847982

3. DECLARACIONES Y ADVERTENCIASDeclaraciones: se verificó el estado de la construcción y conservación del inmueble; se comprobo la identificación física del inmueble, mediante su localización einspección, y que coincida con los datos descritos en su documentación; se verificó la existencia de servidumbres; se comprobo el estado de ocupación del inmuebley su uso; se verificó la construcción del inmueble según el Plan de Desarrollo Urbano vigente (en su caso)

Manifiesto bajo protesta de decir verdad: no tengo interés presente o futuro en la propiedad que es objeto de este estudio así como no tener interés personal oparcialidad a las partes involucradas.

Para la estimación del valor de un bien inmueble, existen tres enfoques que a continuación se mencionan:

ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO): Basado en el principio económico de sustitución, establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de adquisiscion de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante al bien que se esta valuando.

ENFOQUE DE INGRESOS VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: Basado en el principio económico de anticipación, considera valores con relacion al valorpresente de beneficios futuros derivados de la propiedad y que es generalmente medido a traves de la capitalizacion de un nivel especifico de ingresos.

Al aplicar el enfoque de capitalizacion de ingresos: la estimacion del valor se realiza en función de las rentas que el inmueble es capaz de producir. Las rentas anotadas para los diferentes tipos de construccion fueron obtenidas de la investigacion de mercado. El enfoque de mercado, se basa en la comparación de inmuebles semejantes al que se estudio o esten actualmente ofertandose.

ENFONQUE COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR COMERCIAL): Basado en el principio economico de sustitución, considera que un comprador bien informadono pagara por una propiedad mas del precio de compra al de otra propiedad similar. Al aplicar el enfoque de costos: la estimacion del valor se realiza calculando el costo actual que significara reponer el inmueble mas cualquier otra mejora que sehaya añadido como si fuera nueva, demeritandose luego la pérdida del valor causada por la depreciación de las mejoras, sumandole el valor del terreno.

El valor del terreno se obtiene del analisis comparativo de valores de terreno como presentan caracteristicas similares al bien en estudio.

Para el valor de construccion y/o mejoras se usa el valor nuevo de reposición obtenido de publicaciones especializadas ajustados a esta zona demeritandose enfuncion de su vida util remanente y estado de conservacion.

4. ENTORNOClasificación de la zona: Habitacional de tercer orden, según lo observado.Referencia de proximidad urbana: PeriféricaUso de las construcciones: HabitacionalTipo de construcción predominante: Casas Habitación similares al inmueble valuadoIndice de saturación en la zona: 100 %Densidad de población: Densa; Nivel socio-económico: MedioVías de acceso y su importancia: Por PERF. RAUL LOPEZ SANCHEZ de Primer orden y de Alta intensidad vehicular; Por AV SALTILLO de Segundoorden y de Moderada intensidad vehicular; Por CALLE MONCLOVA de Tercer orden y de Baja intensidad vehicular.Contaminación ambiental: Solo la provocada por vehículos automotores.; Fuente: Según lo observado en visita físicaInfraestructura disponible: CompletosNivel de infraestructura: Nivel 3Agua potable: Red de abastecimiento de agua potable con distribución por medio de red de distribución con suministro al inmueble; Sistema de drenaje: Red derecolección de aguas residuales con conexión al inmueble, sistema mixto (Aguas residuales y pluviales); Electrificación: Sumintro a través de: red aérea conacometida al inmueble; Alumbrado público: con sistema de cableado aéreo; Cordonería: De concreto; Banquetas: De concreto; Vialidades de acceso: Buena;Camellones: Tercer orden; Pavimento: En vialidades de acceso: de concreto; Red Telefónica: Con red aérea con acometida al inmueble; Basura: Existe; Vigilancia:Municipal; Gas natural: con no existe; Transporte: urbano con una proximidad de abordaje de: 100 mts. Frecuencia: hasta 15 minutosEquipamiento urbano: CompletosNivel de equipamiento urbano: Nivel 1Iglesia a una distancia de 900 mts.; Mercados a una distancia de 1800 mts.; Plazas públicas a una distancia de 0 mts.; Parques y Jardines a una distancia de 0 mts.;Escuelas a una distancia de 500 mts.; Hospitales a una distancia de 0 mts.; Bancos a una distancia de 0 mts.; Estación de transporte a una distancia de 100 mts.

II.- CARACTERÍSTICAS PARTICULARES1. TERRENO

Tramo de calle, calles transversales, limítrofes y orientación:Tramo de MONCLOVA, haciendo esquina con SAN BUENAVENTURA, con su frente de terreno hacia el Suroeste

Configuración y topografía: Regular- PlanoCaracterísticas panorámicas: Viviendas unifamiliares similares al inmueble

valuadoUso de suelo permitido: Clasificación: Habitacional; Tipo: Consolidado;

Según: lo observado en la zona.CUS del inmueble valuado: 0.59Densidad habitacional permitida: Clasificación: H2, habitacional media Densidad de

29 a 37 Viv/Ha. CUS: Desde 1.0 hasta 1.3 veces;COS: Hasta 0.7 veces; Niveles: Con una altura de6.00 Mts. -Desde 2 hasta 3.

Servidumbres y/o restricciones: Respetar alineamiento, uso de suelo, reglamentode construcción y número oficial.

Medidas y colindancias según: EscrituraNúmero de Escritura: 182Fecha: , 16 de Octubre del 1986Notario: LIC, BERNARDO SEGURA GURZA Número de Notaria: 16Orientación Medida ColindanciaAl Noroeste en: 20.7000 mts. y colinda con AV. SANBUENAVENTURAAl Sureste en: 21.650 mts.y colinda con LOTE NUMERO 1Al Noreste en: 8.5000 mts.y colinda con LOTE NUMERO 3Al Sureste en: 8.550 mts. y colinda con CALE MONCLOVAFrente del lote: 8.55 mts.Se elaboró levantamiento físico:

2. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONESUso actual y descripción del inmueble: LOTE DE TERRENO DONDE SE DESPLANTA CASA HABITACIÓN DE 1 NIVEL LA CUAL CUENTA CON: SALA,

COMEDOR, COCINA, 3 RECAMARA, 1 UN BAÑO COMPLETO.Número de recámaras: 3 No. de baños completos: 1Número de alcobas: 0 No. de medios baños: 0Cuenta con elevador: NoNúmero de estacionamientos: 0 Número de niveles: 1Calidad de proyecto: Funcional Clase general del inmueble: MedioCalidad y clasificación de la construcción: Buena y construcción ModernaTipos de construcción observados: Tipo 1: HABITACIONAL Estado de conservación: Bueno Deficiencias relevantes: NingunaEdad de la construcción: 312 Meses Vida útil remanente: 408 MesesGrado de terminación de obra: 100 %Grado y avance de Areas comunes:Unidades rentables generales: 1 Unidades rentables: 1

Croquis de Ubicacion: Con un radío de 300 Mts.

Calle Cerrada San Abel # 304, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 27290 TEL.(871) 268-4809 Correo Electronico: [email protected]

Page 4: AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf · 1205035001100898 pÁgina: 1 de 12 clave del avalÚo: folio solicitud: a0019661 folio

4 de 12PÁGINA:1205035001100898CLAVE DEL AVALÚO: A0019661FOLIO SOLICITUD:

FOLIO FOVISSSTE05008120500008904

SÍNTESIS DEL AVALÚOClave del Avalúo: 05008120500008904Fecha del Avalúo: 17/08/2012Clave Unica de la Vivienda: 1205035001100898Clave del Controlador: 1005354Clave del Valuador Profesional: 0902387Clave de la entidad que otorga el crédito: 030002Numero de Registro Infonavit:Nombre del Conjunto Infonavit:Constructor (para vivienda nueva):Propósito del avalúo: OriginaciónTipo de inmueble a valuar: Casa habitaciónCalle y número: MONCLOVA # 127 Lt. 2 Mza. XXXIColonia: VALLE VERDECódigo postal: 27054Clave Delegación o municipio INEGI: 035Clave Entidad Federativa INEGI: 05Número de cuenta predial: 960629Proximidad urbana: PeriféricaNivel de Infraestructura urbana: Nivel 3Clase del inmueble: MedioVida útil remanente: 408 MesesAño de terminación de la obra: 1986Unidades rentables generales: 1Unidades rentables: 1Superficie de terreno: 180.000 m2

Superficie construida: 106.000 m2

Superficie accesoria: m2

Superficie vendible: 106.000 m2

Valor comparativo de mercado: $386,900.00Valor físico del terreno: $126,000.00Valor físico de la construcción: $233,624.00Valor físico de inst. y elementos comunes.: $25,969.60Importe del valor concluido: $387,000.00Número de recámaras: 3Número de baños: 1Número de medios baños: 0Número de niveles de la unidad valuada: 1Número de espacios de estacionamiento: 0Suministro telefónico: con acometida al inmuebleNivel de equipamiento urbano: Nivel 1Elevador: 0Georeferencia: Longitud: -103.3693306 Latitud: 25.5523028 Altitud: 1124 mts.

AVALÚO INMOBILIARIO

Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387VALUADOR PROFESIONAL

Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063

Clave del Controlador SHF: 1005354CONTROLADOR

Fachada Principal

AVALÚO INMOBILIARIOI.- ASPECTOS GENERALES

1. ANTECEDENTES

CLAVE DEL AVALÚO: 05008120500008904Fecha del Avalúo: , 17 de Agosto de 2012Proposito del Avalúo: OriginaciónObjeto del Avalúo: Determinar el valor comercial de la viviendaClave Unica de Vivienda:Numero de Registro del Conjunto Infonavit:Numero de Registro Infonavit:Nombre del Constructor:Unidad de Valuación: Avaluos Glison S.A. de C.V.Clave de la Unidad de Valuación SHF: 05008

Nombre del Controlador: Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063Clave del Controlador SHF: 1005354Registro Interno: AG-002CURP del Controlador: GODA531213HCLNXN03

Valuador Profesional: Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387Registro Interno: AG-001CURP del Valuador Profesional: RIGJ811111HDFVLN02

Solicitante: ALEMAN VALDOVINOS JORGEDomicilio del solicitante: AV. VILLA UNION # 311 Col. VALLE VERDE, Torreón, Coahuila C.P. 27054Clave de la entidad otorgante del crédito: 030002

2. INFORMACION GENERAL DEL INMUEBLETipo de inmueble: Casa habitaciónRégimen de propiedad: Privada IndividualUbicación del inmueble: MONCLOVA # 127 Col. VALLE VERDE, Torreón, Coahuila C.P. 27054,Lote: 2,Manzana: XXXI,Clave Entidad: 05Delegación o municipio: Torreón (035)Entidad Federativa: Coahuila (05)Georeferencia: Longitud: -103.3693306 Latitud: 25.5523028 Altitud: 1124 mts.Propietario del Inmueble: PEÑA TORRES HUMBERTO, PEÑA VALLES HUMBERTO Y PEÑA VALLES MAYRA SELENEDomicilio del propietario: PELICANO # 27 Col. FOVISSSTE LA ROSITA, Torreón, Coahuila C.P. 27267Nº de cuenta predial: 960629Clave catastral: 042031002000Nº de cuenta de agua: 1847982

3. DECLARACIONES Y ADVERTENCIASDeclaraciones: se verificó el estado de la construcción y conservación del inmueble; se comprobo la identificación física del inmueble, mediante su localización einspección, y que coincida con los datos descritos en su documentación; se verificó la existencia de servidumbres; se comprobo el estado de ocupación del inmuebley su uso; se verificó la construcción del inmueble según el Plan de Desarrollo Urbano vigente (en su caso)

Manifiesto bajo protesta de decir verdad: no tengo interés presente o futuro en la propiedad que es objeto de este estudio así como no tener interés personal oparcialidad a las partes involucradas.

Para la estimación del valor de un bien inmueble, existen tres enfoques que a continuación se mencionan:

ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO): Basado en el principio económico de sustitución, establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de adquisiscion de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante al bien que se esta valuando.

ENFOQUE DE INGRESOS VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: Basado en el principio económico de anticipación, considera valores con relacion al valorpresente de beneficios futuros derivados de la propiedad y que es generalmente medido a traves de la capitalizacion de un nivel especifico de ingresos.

Al aplicar el enfoque de capitalizacion de ingresos: la estimacion del valor se realiza en función de las rentas que el inmueble es capaz de producir.Las rentas anotadas para los diferentes tipos de construccion fueron obtenidas de la investigacion de mercado. El enfoque de mercado, se basa en la comparación de inmuebles semejantes al que se estudio o esten actualmente ofertandose.

ENFONQUE COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR COMERCIAL): Basado en el principio economico de sustitución, considera que un comprador bien informadono pagara por una propiedad mas del precio de compra al de otra propiedad similar. Al aplicar el enfoque de costos: la estimacion del valor se realiza calculando el costo actual que significara reponer el inmueble mas cualquier otra mejora que sehaya añadido como si fuera nueva, demeritandose luego la pérdida del valor causada por la depreciación de las mejoras, sumandole el valor del terreno.

El valor del terreno se obtiene del analisis comparativo de valores de terreno como presentan caracteristicas similares al bien en estudio.

Para el valor de construccion y/o mejoras se usa el valor nuevo de reposición obtenido de publicaciones especializadas ajustados a esta zona demeritandose enfuncion de su vida util remanente y estado de conservacion.

4. ENTORNOClasificación de la zona: Habitacional de tercer orden, según lo observado.Referencia de proximidad urbana: PeriféricaUso de las construcciones: HabitacionalTipo de construcción predominante: Casas Habitación similares al inmueble valuadoIndice de saturación en la zona: 100 %Densidad de población: Densa; Nivel socio-económico: MedioVías de acceso y su importancia: Por PERF. RAUL LOPEZ SANCHEZ de Primer orden y de Alta intensidad vehicular; Por AV SALTILLO de Segundoorden y de Moderada intensidad vehicular; Por CALLE MONCLOVA de Tercer orden y de Baja intensidad vehicular.Contaminación ambiental: Solo la provocada por vehículos automotores.; Fuente: Según lo observado en visita físicaInfraestructura disponible: CompletosNivel de infraestructura: Nivel 3Agua potable: Red de abastecimiento de agua potable con distribución por medio de red de distribución con suministro al inmueble; Sistema de drenaje: Red derecolección de aguas residuales con conexión al inmueble, sistema mixto (Aguas residuales y pluviales); Electrificación: Sumintro a través de: red aérea conacometida al inmueble; Alumbrado público: con sistema de cableado aéreo; Cordonería: De concreto; Banquetas: De concreto; Vialidades de acceso: Buena;Camellones: Tercer orden; Pavimento: En vialidades de acceso: de concreto; Red Telefónica: Con red aérea con acometida al inmueble; Basura: Existe; Vigilancia:Municipal; Gas natural: con no existe; Transporte: urbano con una proximidad de abordaje de: 100 mts. Frecuencia: hasta 15 minutosEquipamiento urbano: CompletosNivel de equipamiento urbano: Nivel 1Iglesia a una distancia de 900 mts.; Mercados a una distancia de 1800 mts.; Plazas públicas a una distancia de 0 mts.; Parques y Jardines a una distancia de 0 mts.;Escuelas a una distancia de 500 mts.; Hospitales a una distancia de 0 mts.; Bancos a una distancia de 0 mts.; Estación de transporte a una distancia de 100 mts.

II.- CARACTERÍSTICAS PARTICULARES1. TERRENO

Tramo de calle, calles transversales, limítrofes y orientación:Tramo de MONCLOVA, haciendo esquina con SAN BUENAVENTURA, con su frente de terreno hacia el Suroeste

Configuración y topografía: Regular- PlanoCaracterísticas panorámicas: Viviendas unifamiliares similares al inmueble

valuadoUso de suelo permitido: Clasificación: Habitacional; Tipo: Consolidado;

Según: lo observado en la zona.CUS del inmueble valuado: 0.59Densidad habitacional permitida: Clasificación: H2, habitacional media Densidad de

29 a 37 Viv/Ha. CUS: Desde 1.0 hasta 1.3 veces;COS: Hasta 0.7 veces; Niveles: Con una altura de6.00 Mts. -Desde 2 hasta 3.

Servidumbres y/o restricciones: Respetar alineamiento, uso de suelo, reglamentode construcción y número oficial.

Medidas y colindancias según: EscrituraNúmero de Escritura: 182Fecha: , 16 de Octubre del 1986Notario: LIC, BERNARDO SEGURA GURZA Número de Notaria: 16Orientación Medida ColindanciaAl Noroeste en: 20.7000 mts. y colinda con AV. SANBUENAVENTURAAl Sureste en: 21.650 mts.y colinda con LOTE NUMERO 1Al Noreste en: 8.5000 mts.y colinda con LOTE NUMERO 3Al Sureste en: 8.550 mts. y colinda con CALE MONCLOVAFrente del lote: 8.55 mts.Se elaboró levantamiento físico:

2. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONESUso actual y descripción del inmueble: LOTE DE TERRENO DONDE SE DESPLANTA CASA HABITACIÓN DE 1 NIVEL LA CUAL CUENTA CON: SALA,

COMEDOR, COCINA, 3 RECAMARA, 1 UN BAÑO COMPLETO.Número de recámaras: 3 No. de baños completos: 1Número de alcobas: 0 No. de medios baños: 0Cuenta con elevador: NoNúmero de estacionamientos: 0 Número de niveles: 1Calidad de proyecto: Funcional Clase general del inmueble: MedioCalidad y clasificación de la construcción: Buena y construcción ModernaTipos de construcción observados: Tipo 1: HABITACIONAL Estado de conservación: Bueno Deficiencias relevantes: NingunaEdad de la construcción: 312 Meses Vida útil remanente: 408 MesesGrado de terminación de obra: 100 %Grado y avance de Areas comunes:Unidades rentables generales: 1 Unidades rentables: 1

Croquis de Ubicacion: Con un radío de 300 Mts.

Calle Cerrada San Abel # 304, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 27290 TEL.(871) 268-4809 Correo Electronico: [email protected]

Page 5: AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf · 1205035001100898 pÁgina: 1 de 12 clave del avalÚo: folio solicitud: a0019661 folio

5 de 12PÁGINA:1205035001100898CLAVE DEL AVALÚO: A0019661FOLIO SOLICITUD:

FOLIO FOVISSSTE05008120500008904

3. SUPERFICIES

Superficie de terreno: 180.000 m2 Superficie construida: 106.000 m2

Superficie accesoria: m2 Superficie inscrita: 180.000 m2

Superficie vendible: 106.000 m2 Indiviso: 100 %

4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

Obra negra o gruesaCimentación: Sistema dala-losa de cimentación de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero alta resistencia y con un espesor total de losa de

15 cms. Y con una sección total de dala de 25 x 30 cmsEstructura: Muros de carga, dala de desplante, castillos y cerramiento de concreto armado, F'c= 175 kg/cm². Armados con acero alta

resistencia.Muros: De block hueco de concreto simple de 15x20x40 cm. Asentados con mezcla de mortero-arena prop. 1:6, con alturas normales en interiores.Techos: Losa maciza de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero según especificación de cálculo estructural y con un espesor total de losa de 10

cms.Azoteas: Con planilla de mezcla fina para provocar desalojo de aguas pluvialesImpermeabilización: Probable impermeabilización a base de productos asfálticos con acabado final aparente. Bardas: Bardas de la propiedad de block hueco de concreto acabado aparente emboquillado en patio interior.

Revestimientos y acabadosLambrines: SOLO EN PARED DE BAÑOZoclos: NO APLICAEscaleras: NO APLICAPintura: PINTURA VINILICACarpintería: PUERTAS INTERIORES DE TAMBOR DE MADERA

Instalación hidráulica: Oculta Tubería de cobre de 1/2” para agua fria y caliente conectadas a la red municipal.Instalación sanitaria: Oculta Tubería de PVC de 4 y 2” con descarga sanitaria hacia la red municipal.Instalación de gas:Oculta, con tuberia flexible y conexiones de cobre, de 1/2 pulgada de diámetro, conectadas a cilindro de gas, preparaciones para calentador deagua y esfufa, gas LP. Instalación eléctrica: Oculta Poliducto y cable de diferentes calibres, apagadores y contactos de calidad economica.

PISOSSALA COMEDOR: Loseta De Cerámica.COCINA: Loseta De Cerámica.RECAMARAS: Loseta De Cerámica.BAÑO: Loseta De Cerámica.FACHADA: Loseta De Cerámica.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

MUROSSALA COMEDOR: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.COCINA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.RECAMARAS: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.BAÑO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.FACHADA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.PATIO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.ESTACIONAMIENTO: No Aplica

PLAFONESSALA COMEDOR: Yeso A Nivel.COCINA: Yeso A Nivel.RECAMARAS: Yeso A Nivel.BAÑO: Yeso A Nivel.FACHADA: Yeso A Nivel.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

1. INFORMACIÓN, FUENTES Y HOMOLOGACIÓN DE MERCADOa) Terreno

Fuente

T1T2T3T4T5T6

Calle C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

T1T2T3T4T5T6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deVenta

T1T2T3T4T5T6

Precio porm2 Fzo Fub Ffr Ffo Fsu Fco Otro Fre Valor homologado

$/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

b) Venta

Fuente

V1V2V3V4V5V6

CalleNumExt. C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

V1V2V3V4V5V6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deVenta

V1V2V3V4V5V6

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial

NumInt.

Valor homologado$/m2

Valor homologado aplicable:

III.- ENFOQUE DE MERCADO

Edad

SuperficieConstrucción

FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fco Fot

SuperficieTerreno

Ajuste / m2

por Fcus

Valor homologado encontrado:

FZo = FUb = FFr = FFo = FSu = FRe =

Fracción Superficiem2

Valor Unitario$/m2

FactorAplicable

Motivo delFactor

Valor UnitarioResultante Indiviso

Total

a) Del terreno:

IV.- ENFOQUES ADICIONALES1. ANÁLISIS FISICO

2. RESULTADO DEL ANÁLISIS DE VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

Valor homologado aplicable por m2

Superficie vendible en m2

Valor comparativo de mercado

ValorParcial

Suma

FOt =

c) Renta

Fuente

R1R2R3R4R5R6

CalleNumExt. C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

R1R2R3R4R5R6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deRenta

R1R2R3R4R5R6

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial

NumInt.

Valor homologado$/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

Edad

SuperficieConstrucción FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fsu Fco Fot

b) De las construcciones:

Tipo Superficiem2

V.R.N.$/m2

Depreciación$

V.N.R.$/m2

ValorParcialDescripción

c) De las áreas comunes, instalaciones especiales y obras complementarias:

UnidadCantidadDescripción Indiviso

Suma Total

V.R.N.$/m2 Demérito V.N.R.

$/m2Valor

Parcial

Total

Resultado del análisis físico (a + b + c):

Tipo

Factor de Eficiencia de las Construcciones

Determinación del Valor de las Construcciones

FEf Demérito FOf= Factor del grado de obsolescencia funcionalFCo= Factor de grado de conservaciónVP= Vida probable de la construcción nuevaE = Edad aparente de la construcción FDe= Factor de la edad de construcciónFDe= [(0.100VP + 0.900(VP-E)]/VPFEf= FCo x FDe x FOfV.R.N.= Valor de Reposición NuevoV.N.R.= Valor Neto de Reposición

FDeEVPFCo

ValorAsegurable

ValorAsegurable

FOf

No.Superficie

m2V.R.N.$/m2Descripción

Suma

Determinación de la superficie de accesoriaValor

AsegurableDepreciación

$

V.N.R.$/m2

ValorParcial

Total

Superficie vendible: Total de la construcción

Suma Valor Asegurable

2. ANÁLISIS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Resultado del análisis de capitalización de rentas :

Descripción Superficiem2

Renta por m2

$/m2Renta

Mensual

Cálculo de deducciones

SUMA

a) Vacíos ( meses cada meses ):

EN NÚMEROS REDONDOS:

b) Impuesto Predial ( de valor físico / meses):

SUMA TOTAL DE LAS DEDUCCIONES (a+h+j+k):

c) Servicio de agua (En su caso):d) Conservación mantenimiento: de la renta mensuale) Administración: de la renta mensual

f) Energía Eléctrica (En su caso):g) Seguros:h) Otros: Imprevistosi) Depreciación fiscal: a añosj) Deducciones fiscales (b+c+d+e+f+g):k) Impuesto Sobre la Renta :

Monto $ Porcentaje

CALCULO DE LA TASA

CETES PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 6 AÑOSINFLACIÓN DEL PERIODO TASA REAL = ((1+TASA INTERÉS) - (1+INFLACIÓN)) / (1+INFLACIÓN)TASA REALCETES REAL TOTAL

LOS SOBRE PUNTOS LOS DEFINIREMOS CON LA AMORTIZACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES:CALCULO VIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO PONDERADA CON LOS VALORES NETOS DEREPOSICIÓN (VNR)

TIPO VUR VNR VUR X VNR

TOTALESVIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO EN AÑOS

SOBRE PUNTOS = 1/VUR PROMEDIOEN %

TASA DE DESCUENTO ( r ) = CETES REAL TOTAL + SOBRE PUNTOS

CETES REAL TOTALSOBRE PUNTOS

( r ) =

PARA EL RIESGO DEL PROPIO BIEN, CALCULAREMOS EL VPN DE UN FLUJO CON UN PAGOCONSTANTE = 1.00, CON UN TIEMPO n = A LA VUR PROMEDIO, A UNA TASA = ( r ). ALINVERSO DEL VPN = A LA ( i ) TASA DE CAPITALIZACIÓN JUSTA PARA ESTE INMUEBLE.

TIEMPOTASA ( r )PAGOVALOR FUTURO VALOR PRESENTEVALOR PRESENTE

-10

???

1 / 12.8914 = 0.0776

TASA DE CAPITALIZACIÓN ( i )=

Emplearemos el principio económico de Substitución, con el que se plantea que:Un inversionista o comprador, tiene la alternativa de invertir su dinero en uninstrumento financiero libre de riesgo del mercado nacional o la de adquirir un bieninmueble que substituya al instrumento financiero, pero que éste bien inmueblesea capaz de generar el mismo rendimiento sobre la inversión que se obtiene delinstrumento financiero, más un rendimiento adicional, más el correspondiente porel riesgo que significa el invertir en el tipo de inmueble que se trate.

El procedimiento que se empleará para construir la tasa de capitalización ( i ) seráel siguiente: Calcularemos una tasa de descuento (r) que es igual a: r = Tasa Libre de Riesgo (deflactada) + Sobre Puntos Para considerar el riesgo del tipo de inmueble que se trate, con ésta tasa dedescuento (r), calcularemos el valor presente (VP) de un pago anual igual a uno,en un tiempo igual a la vida útil remante (VUR) del inmueble valuado.

El inverso del valor presente neto será igual a la tasa de capitalización ( i ) delinmueble valuado.

n = 34.00PMT = $0.00 VC = PMT [1 - (1 + i)-n]

i

Superficie de ConstrucciónSuperficie de Accesoria

i = 0.0776

FUENTE: SITIO WEB BANCO DE MEXICO

PromPROMEDIO DE LOS PERIODOS

MESCETES 28 DÍAS

PROMEDIO DE LOS PERIODOS

MESINPC

En %

SERIES HISTÓRICAS DE CETES E INPC

V.- CONCLUSIONES1. RESUMEN DE VALORES

Valor Comparativo de MercadoValor FísicoValor Residual

** CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor comercial será el valor:

2. CONCLUSIÓN

Valor Concluido: $387,000.00, con letra: Son: Trescientos Ochenta y Siete Mil Pesos 00/100 M.N.Esta cantidad representa el Valor Comercial del avalúo número: 05008120500008904, al día: , 17 de Agosto del 2012

4. VALOR REFERIDO (EN SU CASO)

Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387VALUADOR PROFESIONAL

Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063

Clave del Controlador SHF: 1005354CONTROLADOR

Área destinada para Sello

Valor de Capitalización de Rentas

3. ANÁLISIS RESIDUAL ESTÁTICO

Valor estimado deMercado $/m2

Factor deComercialización

Valor resultante deMercado $/m2

Área construidam2

Valor deMercado $/m2

F =

Resultado del análisis residual:

Casa ubicada en la colonia Valle Verde con las siguientes medidas:Superficie de Terreno: m2 Valor del terreno: $ /m2 Superficie de Construcción: m2

F = VI x (1 - b) - PnDonde:F Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.VI Es el valor del inmueble terminado o bajo la

hipótesis de edificio habitacional terminado.b Es el margen o beneficio neto del promotor en

tanto por uno.Pn Son los pagos necesarios considerados.

El presente documento no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en la página 2 de 12, asímismo si carece del sello y firmas de los profesionistas autorizados por la Unidad de Valuación

3. REPORTE FOTOGRÁFICO

Calle Cerrada San Abel # 304, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 27290 TEL.(871) 268-4809 Correo Electronico: [email protected]

Page 6: AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf · 1205035001100898 pÁgina: 1 de 12 clave del avalÚo: folio solicitud: a0019661 folio

6 de 12PÁGINA:1205035001100898CLAVE DEL AVALÚO: A0019661FOLIO SOLICITUD:

FOLIO FOVISSSTE05008120500008904

3. SUPERFICIES

Superficie de terreno: 180.000 m2 Superficie construida: 106.000 m2

Superficie accesoria: m2 Superficie inscrita: 180.000 m2

Superficie vendible: 106.000 m2 Indiviso: 100 %

4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

Obra negra o gruesaCimentación: Sistema dala-losa de cimentación de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero alta resistencia y con un espesor total de losa de

15 cms. Y con una sección total de dala de 25 x 30 cmsEstructura: Muros de carga, dala de desplante, castillos y cerramiento de concreto armado, F'c= 175 kg/cm². Armados con acero alta

resistencia.Muros: De block hueco de concreto simple de 15x20x40 cm. Asentados con mezcla de mortero-arena prop. 1:6, con alturas normales en interiores.Techos: Losa maciza de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero según especificación de cálculo estructural y con un espesor total de losa de 10

cms.Azoteas: Con planilla de mezcla fina para provocar desalojo de aguas pluvialesImpermeabilización: Probable impermeabilización a base de productos asfálticos con acabado final aparente.Bardas: Bardas de la propiedad de block hueco de concreto acabado aparente emboquillado en patio interior.

Revestimientos y acabadosLambrines: SOLO EN PARED DE BAÑOZoclos: NO APLICAEscaleras: NO APLICAPintura: PINTURA VINILICACarpintería: PUERTAS INTERIORES DE TAMBOR DE MADERA

Instalación hidráulica: Oculta Tubería de cobre de 1/2” para agua fria y caliente conectadas a la red municipal.Instalación sanitaria: Oculta Tubería de PVC de 4 y 2” con descarga sanitaria hacia la red municipal.Instalación de gas:Oculta, con tuberia flexible y conexiones de cobre, de 1/2 pulgada de diámetro, conectadas a cilindro de gas, preparaciones para calentador deagua y esfufa, gas LP.Instalación eléctrica: Oculta Poliducto y cable de diferentes calibres, apagadores y contactos de calidad economica.

PISOSSALA COMEDOR: Loseta De Cerámica.COCINA: Loseta De Cerámica.RECAMARAS: Loseta De Cerámica.BAÑO: Loseta De Cerámica.FACHADA: Loseta De Cerámica.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

MUROSSALA COMEDOR: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.COCINA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.RECAMARAS: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.BAÑO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.FACHADA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.PATIO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.ESTACIONAMIENTO: No Aplica

PLAFONESSALA COMEDOR: Yeso A Nivel.COCINA: Yeso A Nivel.RECAMARAS: Yeso A Nivel.BAÑO: Yeso A Nivel.FACHADA: Yeso A Nivel.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

$275,000.00

$60,000.00

$97,200.00

$63,000.00

$65,000.00

$70,000.00

Prop. Ampi 18350

C. DE LOS SARAPES

OSVALDO CAMPO

AVIACION

SAN RAMON

CANAL DE LA PERLA

1. INFORMACIÓN, FUENTES Y HOMOLOGACIÓN DE MERCADOa) Terreno

Senderos

VILLAS LA MERCED

MAGISTERIO

AVIACION

FUENTES DEL SUR

RINCON LA MARCED

Fuente

T1T2T3T4T5T6

Calle

27018

27291

27018

27050

27290

27294

C. P.

Habitacional

Habitacional

Habitacional

Habitacional

Habitacional

Habitacional

Uso de Suelo

Segundo Orden

Interés Social

Interés Social

Interés Social

Interés Social

Interés Social

Calidad de Zona

Pagina WEB

Periódico

Periódico

Periódico

Periódico

Periódico

T1T2T3T4T5T6

Beatriz Gonzalez

ANUNCIO

ANUNCIO

PROPIETARIO

ANUNCIO

ANUNCIO

Informes

Colonia o Fraccionamiento

8717929203

8712090905

8717892824

8717932389

8712691930

8717517218

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigación

Terreno baldío

Terreno baldío

Terreno baldío

Terreno Urbano baldío

Terreno baldío

Terreno baldío

Tipo de Inmueble

07/03/2012

15/02/2012

11/01/2012

23/02/2012

16/02/2012

20/12/2011

Precio deVenta

T1T2T3T4T5T6

Precio porm2

$1,100.00

$530.97

$600.00

$600.00

$596.33

$546.88

1.05 1.00 1.00 1.00

1.05 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00

1.11

0.981.00

0.91

0.92

$1,221.00

$520.35

$600.00

$546.00

$548.62

$658.34

Fzo Fub Ffr Ffo Fsu Fco Otro Fre Valor homologado$/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

b) Venta

QUINTAS SAN ANTONIO

CIUDAD NAZAS

FUENTES DEL SUR

NUEVO TORREON

LATINOAMERICANO

FUENTES DEL SUR

Fuente

V1V2V3V4V5V6

CARR. SANTA FE

PROL. AV JUAREZ

CDA SAN PEDRO

PRIV. MARCELA

QUITE

SAN RAFAEL

Calle

139

SN

130

SN

235

SN

NumExt.

27058

27083

27290

27060

27277

27290

C. P.

Habitacional

Habitacional

Habitacional

Habitacional

Habitacional

Habitacional

Uso de Suelo

Interés Social

Interés Social

Interés Social

Interés Social

Interés Social

Interés Social

Calidad de Zona

Agencia de bienes raices

Pagina WEB

Pagina WEB

Pagina WEB

Caseta de ventas

Agencia de bienes raices

V1V2V3V4V5V6

RE/MAX

LIC. BRENDA MUÑOZ

RE/MAX

ABITARE BIENES RAICES

DINGLER INMOBILIARIO

RE/MAX

Informes

Colonia o Fraccionamiento

8717323282

8717229908

8717323282

8717929203

8717170005

8717323282

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigación

Casa habitación

Casa habitación

Casa habitación

Casa habitación

Casa habitación

Casa habitación

Tipo de Inmueble

30/04/2012

13/12/2011

24/11/2011

30/04/2012

13/12/2011

22/11/2011

Precio deVenta

$400,000.00

$520,000.00

$400,000.00

$560,000.00

$290,000.00

$400,000.00

V1V2V3V4V5V6

175.00

175.00

135.00

149.00

152.00

135.00

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial$3,636.36

$4,727.27

$3,076.92

$4,148.15

$2,710.28

$3,200.00

$3,650.00

NumInt.

Valor homologado$/m2

Valor homologado aplicable:

III.- ENFOQUE DE MERCADO

$700.00

1.00 1.00 1.00 1.00 0.94 $514.07

Edad

13 años

11 años

16 años

21 años

3 años

20 años

110.00

110.00

130.00

135.00

107.00

125.00

SuperficieConstrucción

FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fco Fot

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.06

0.93

1.00

0.91

0.92

0.94

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

250.00

113.00

162.00

105.00

109.00

128.00

SuperficieTerreno

Ajuste / m2

por Fcus$3,709.09

$4,821.82

$3,538.46

$4,562.97

$2,900.00

$3,648.00 1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

0.93

0.92

0.94

0.97

0.95

$3,449.45

$4,436.07

$3,326.15

$4,426.08

$2,755.00

$3,649.14Valor homologado encontrado:

0.93

0.92

0.94

0.97

0.90

0.96 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.05 1.00 1.00 1.00 1.00

0.96 $3,502.08

FZo = FUb = FFr = FFo = FSu = FRe =

Fracción Superficiem2

Valor Unitario$/m2

FactorAplicable

Motivo delFactor

Valor UnitarioResultante Indiviso

Total

a) Del terreno:

IV.- ENFOQUES ADICIONALES1. ANÁLISIS FISICO

2. RESULTADO DEL ANÁLISIS DE VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

Valor homologado aplicable por m2

Superficie vendible en m2

Valor comparativo de mercado

ValorParcial

Suma

FOt =

c) Renta

Fuente

R1R2R3R4R5R6

CalleNumExt. C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

R1R2R3R4R5R6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deRenta

R1R2R3R4R5R6

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial

NumInt.

Valor homologado$/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

Edad

SuperficieConstrucción FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fsu Fco Fot

b) De las construcciones:

Tipo Superficiem2

V.R.N.$/m2

Depreciación$

V.N.R.$/m2

ValorParcialDescripción

c) De las áreas comunes, instalaciones especiales y obras complementarias:

UnidadCantidadDescripción Indiviso

Suma Total

V.R.N.$/m2 Demérito V.N.R.

$/m2Valor

Parcial

Total

Resultado del análisis físico (a + b + c):

Tipo

Factor de Eficiencia de las Construcciones

Determinación del Valor de las Construcciones

FEf Demérito FOf= Factor del grado de obsolescencia funcionalFCo= Factor de grado de conservaciónVP= Vida probable de la construcción nuevaE = Edad aparente de la construcción FDe= Factor de la edad de construcciónFDe= [(0.100VP + 0.900(VP-E)]/VPFEf= FCo x FDe x FOfV.R.N.= Valor de Reposición NuevoV.N.R.= Valor Neto de Reposición

FDeEVPFCo

ValorAsegurable

ValorAsegurable

FOf

No.Superficie

m2V.R.N.$/m2Descripción

Suma

Determinación de la superficie de accesoriaValor

AsegurableDepreciación

$

V.N.R.$/m2

ValorParcial

Total

Superficie vendible: Total de la construcción

Suma Valor Asegurable

2. ANÁLISIS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Resultado del análisis de capitalización de rentas :

Descripción Superficiem2

Renta por m2

$/m2Renta

Mensual

Cálculo de deducciones

SUMA

a) Vacíos ( meses cada meses ):

EN NÚMEROS REDONDOS:

b) Impuesto Predial ( de valor físico / meses):

SUMA TOTAL DE LAS DEDUCCIONES (a+h+j+k):

c) Servicio de agua (En su caso):d) Conservación mantenimiento: de la renta mensuale) Administración: de la renta mensual

f) Energía Eléctrica (En su caso):g) Seguros:h) Otros: Imprevistosi) Depreciación fiscal: a añosj) Deducciones fiscales (b+c+d+e+f+g):k) Impuesto Sobre la Renta :

Monto $ Porcentaje

CALCULO DE LA TASA

CETES PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 6 AÑOSINFLACIÓN DEL PERIODOTASA REAL = ((1+TASA INTERÉS) - (1+INFLACIÓN)) / (1+INFLACIÓN)TASA REALCETES REAL TOTAL

LOS SOBRE PUNTOS LOS DEFINIREMOS CON LA AMORTIZACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES:CALCULO VIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO PONDERADA CON LOS VALORES NETOS DEREPOSICIÓN (VNR)

TIPO VUR VNR VUR X VNR

TOTALESVIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO EN AÑOS

SOBRE PUNTOS = 1/VUR PROMEDIOEN %

TASA DE DESCUENTO ( r ) = CETES REAL TOTAL + SOBRE PUNTOS

CETES REAL TOTALSOBRE PUNTOS

( r ) =

PARA EL RIESGO DEL PROPIO BIEN, CALCULAREMOS EL VPN DE UN FLUJO CON UN PAGOCONSTANTE = 1.00, CON UN TIEMPO n = A LA VUR PROMEDIO, A UNA TASA = ( r ). ALINVERSO DEL VPN = A LA ( i ) TASA DE CAPITALIZACIÓN JUSTA PARA ESTE INMUEBLE.

TIEMPOTASA ( r )PAGOVALOR FUTUROVALOR PRESENTEVALOR PRESENTE

-10

???

1 / 12.8914 = 0.0776

TASA DE CAPITALIZACIÓN ( i )=

Emplearemos el principio económico de Substitución, con el que se plantea que:Un inversionista o comprador, tiene la alternativa de invertir su dinero en uninstrumento financiero libre de riesgo del mercado nacional o la de adquirir un bieninmueble que substituya al instrumento financiero, pero que éste bien inmueblesea capaz de generar el mismo rendimiento sobre la inversión que se obtiene delinstrumento financiero, más un rendimiento adicional, más el correspondiente porel riesgo que significa el invertir en el tipo de inmueble que se trate.

El procedimiento que se empleará para construir la tasa de capitalización ( i ) seráel siguiente: Calcularemos una tasa de descuento (r) que es igual a: r = Tasa Libre de Riesgo (deflactada) + Sobre Puntos Para considerar el riesgo del tipo de inmueble que se trate, con ésta tasa dedescuento (r), calcularemos el valor presente (VP) de un pago anual igual a uno,en un tiempo igual a la vida útil remante (VUR) del inmueble valuado.

El inverso del valor presente neto será igual a la tasa de capitalización ( i ) delinmueble valuado.

n = 34.00PMT = $0.00 VC = PMT [1 - (1 + i)-n]

i

Superficie de ConstrucciónSuperficie de Accesoria

i = 0.0776

FUENTE: SITIO WEB BANCO DE MEXICO

PromPROMEDIO DE LOS PERIODOS

MESCETES 28 DÍAS

PROMEDIO DE LOS PERIODOS

MESINPC

En %

SERIES HISTÓRICAS DE CETES E INPC

V.- CONCLUSIONES1. RESUMEN DE VALORES

Valor Comparativo de MercadoValor FísicoValor Residual

** CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor comercial será el valor:

2. CONCLUSIÓN

Valor Concluido: $387,000.00, con letra: Son: Trescientos Ochenta y Siete Mil Pesos 00/100 M.N. Esta cantidad representa el Valor Comercial del avalúo número: 05008120500008904, al día: , 17 de Agosto del 2012

4. VALOR REFERIDO (EN SU CASO)

Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387VALUADOR PROFESIONAL

Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063

Clave del Controlador SHF: 1005354CONTROLADOR

Área destinada para Sello

Valor de Capitalización de Rentas

3. ANÁLISIS RESIDUAL ESTÁTICO

Valor estimado deMercado $/m2

Factor deComercialización

Valor resultante deMercado $/m2

Área construidam2

Valor deMercado $/m2

F =

Resultado del análisis residual:

Casa ubicada en la colonia Valle Verde con las siguientes medidas:Superficie de Terreno: m2 Valor del terreno: $ /m2 Superficie de Construcción: m2

F = VI x (1 - b) - PnDonde:F Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.VI Es el valor del inmueble terminado o bajo la

hipótesis de edificio habitacional terminado.b Es el margen o beneficio neto del promotor en

tanto por uno.Pn Son los pagos necesarios considerados.

El presente documento no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en la página 2 de 12, asímismo si carece del sello y firmas de los profesionistas autorizados por la Unidad de Valuación

3. REPORTE FOTOGRÁFICO

Calle Cerrada San Abel # 304, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 27290 TEL.(871) 268-4809 Correo Electronico: [email protected]

Page 7: AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf · 1205035001100898 pÁgina: 1 de 12 clave del avalÚo: folio solicitud: a0019661 folio

7 de 12PÁGINA:1205035001100898CLAVE DEL AVALÚO: A0019661FOLIO SOLICITUD:

FOLIO FOVISSSTE05008120500008904

3. SUPERFICIES

Superficie de terreno: 180.000 m2 Superficie construida: 106.000 m2

Superficie accesoria: m2 Superficie inscrita: 180.000 m2

Superficie vendible: 106.000 m2 Indiviso: 100 %

4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

Obra negra o gruesaCimentación: Sistema dala-losa de cimentación de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero alta resistencia y con un espesor total de losa de

15 cms. Y con una sección total de dala de 25 x 30 cmsEstructura: Muros de carga, dala de desplante, castillos y cerramiento de concreto armado, F'c= 175 kg/cm². Armados con acero alta

resistencia.Muros: De block hueco de concreto simple de 15x20x40 cm. Asentados con mezcla de mortero-arena prop. 1:6, con alturas normales en interiores.Techos: Losa maciza de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero según especificación de cálculo estructural y con un espesor total de losa de 10

cms.Azoteas: Con planilla de mezcla fina para provocar desalojo de aguas pluvialesImpermeabilización: Probable impermeabilización a base de productos asfálticos con acabado final aparente.Bardas: Bardas de la propiedad de block hueco de concreto acabado aparente emboquillado en patio interior.

Revestimientos y acabados Lambrines: SOLO EN PARED DE BAÑOZoclos: NO APLICAEscaleras: NO APLICAPintura: PINTURA VINILICA Carpintería: PUERTAS INTERIORES DE TAMBOR DE MADERA

Instalación hidráulica: Oculta Tubería de cobre de 1/2” para agua fria y caliente conectadas a la red municipal. Instalación sanitaria: Oculta Tubería de PVC de 4 y 2” con descarga sanitaria hacia la red municipal.Instalación de gas: Oculta, con tuberia flexible y conexiones de cobre, de 1/2 pulgada de diámetro, conectadas a cilindro de gas, preparaciones para calentador deagua y esfufa, gas LP.Instalación eléctrica: Oculta Poliducto y cable de diferentes calibres, apagadores y contactos de calidad economica.

PISOSSALA COMEDOR: Loseta De Cerámica.COCINA: Loseta De Cerámica.RECAMARAS: Loseta De Cerámica.BAÑO: Loseta De Cerámica.FACHADA: Loseta De Cerámica.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

MUROSSALA COMEDOR: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.COCINA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.RECAMARAS: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.BAÑO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.FACHADA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.PATIO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.ESTACIONAMIENTO: No Aplica

PLAFONESSALA COMEDOR: Yeso A Nivel.COCINA: Yeso A Nivel.RECAMARAS: Yeso A Nivel.BAÑO: Yeso A Nivel.FACHADA: Yeso A Nivel.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

1. INFORMACIÓN, FUENTES Y HOMOLOGACIÓN DE MERCADOa) Terreno

Fuente

T1T2T3T4T5T6

Calle C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

T1T2T3T4T5T6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deVenta

T1T2T3T4T5T6

Precio porm2 Fzo Fub Ffr Ffo Fsu Fco Otro Fre Valor homologado

$/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

b) Venta

Fuente

V1V2V3V4V5V6

CalleNumExt. C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

V1V2V3V4V5V6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deVenta

V1V2V3V4V5V6

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial

NumInt.

Valor homologado$/m2

Valor homologado aplicable:

III.- ENFOQUE DE MERCADO

Edad

SuperficieConstrucción

FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fco Fot

SuperficieTerreno

Ajuste / m2

por Fcus

Valor homologado encontrado:

1.00FZo = 1.00FUb = 1.00FFr = 1.00FFo = 1.00FSu = 1.00 FRe =

unica

Fracción

180.00 m²

Superficiem2

$700.00

Valor Unitario$/m2

1.00

FactorAplicable

Regular

Motivo delFactor

$700.00$0.00$0.00

Valor UnitarioResultante

1.00000

Indiviso

Total

a) Del terreno:

IV.- ENFOQUES ADICIONALES1. ANÁLISIS FISICO

2. RESULTADO DEL ANÁLISIS DE VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

$3,650.00Valor homologado aplicable por m2

106.00 m2Superficie vendible en m2

$386,900.00Valor comparativo de mercado

180.00 m²

$126,000.00$0.00$0.00

ValorParcial

$126,000.00Suma

1.00FOt =

c) Renta

Fuente

R1R2R3R4R5R6

CalleNumExt. C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

R1R2R3R4R5R6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deRenta

R1R2R3R4R5R6

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial0.70

0.70

0.70

0.70

0.70

$0.00

$0.00

$0.00

$0.00

$0.00

$0.00

NumInt.

Valor homologado$/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

Edad

0.70 $0.00

SuperficieConstrucción

0.89

0.89

0.89

0.89

0.89

0.89

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fsu Fco Fot

b) De las construcciones:

Tipo Superficiem2

V.R.N.$/m2

Depreciación$

V.N.R.$/m2

ValorParcialDescripción

c) De las áreas comunes, instalaciones especiales y obras complementarias:

UnidadCantidadDescripción Indiviso

Suma Total

V.R.N.$/m2 Demérito V.N.R.

$/m2Valor

Parcial

Total

Resultado del análisis físico (a + b + c):

Tipo

Factor de Eficiencia de las Construcciones

Determinación del Valor de las Construcciones

FEf Demérito FOf= Factor del grado de obsolescencia funcionalFCo= Factor de grado de conservaciónVP= Vida probable de la construcción nuevaE = Edad aparente de la construcción FDe= Factor de la edad de construcciónFDe= [(0.100VP + 0.900(VP-E)]/VPFEf= FCo x FDe x FOfV.R.N.= Valor de Reposición NuevoV.N.R.= Valor Neto de Reposición

FDeEVPFCo

ValorAsegurable

ValorAsegurable

FOf

No.Superficie

m2V.R.N.$/m2Descripción

Suma

Determinación de la superficie de accesoriaValor

AsegurableDepreciación

$

V.N.R.$/m2

ValorParcial

Total

Superficie vendible: Total de la construcción

Suma Valor Asegurable

2. ANÁLISIS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Resultado del análisis de capitalización de rentas :

Descripción Superficiem2

Renta por m2

$/m2Renta

Mensual

Cálculo de deducciones

SUMA

a) Vacíos ( meses cada meses ):

EN NÚMEROS REDONDOS:

b) Impuesto Predial ( de valor físico / meses):

SUMA TOTAL DE LAS DEDUCCIONES (a+h+j+k):

c) Servicio de agua (En su caso):d) Conservación mantenimiento: de la renta mensuale) Administración: de la renta mensual

f) Energía Eléctrica (En su caso):g) Seguros:h) Otros: Imprevistosi) Depreciación fiscal: a añosj) Deducciones fiscales (b+c+d+e+f+g):k) Impuesto Sobre la Renta :

Monto $ Porcentaje

CALCULO DE LA TASA

CETES PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 6 AÑOSINFLACIÓN DEL PERIODO TASA REAL = ((1+TASA INTERÉS) - (1+INFLACIÓN)) / (1+INFLACIÓN)TASA REALCETES REAL TOTAL

LOS SOBRE PUNTOS LOS DEFINIREMOS CON LA AMORTIZACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES:CALCULO VIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO PONDERADA CON LOS VALORES NETOS DEREPOSICIÓN (VNR)

TIPO VUR VNR VUR X VNR

TOTALESVIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO EN AÑOS

SOBRE PUNTOS = 1/VUR PROMEDIOEN %

TASA DE DESCUENTO ( r ) = CETES REAL TOTAL + SOBRE PUNTOS

CETES REAL TOTALSOBRE PUNTOS

( r ) =

PARA EL RIESGO DEL PROPIO BIEN, CALCULAREMOS EL VPN DE UN FLUJO CON UN PAGOCONSTANTE = 1.00, CON UN TIEMPO n = A LA VUR PROMEDIO, A UNA TASA = ( r ). ALINVERSO DEL VPN = A LA ( i ) TASA DE CAPITALIZACIÓN JUSTA PARA ESTE INMUEBLE.

TIEMPOTASA ( r )PAGOVALOR FUTUROVALOR PRESENTEVALOR PRESENTE

-10

???

1 / 12.8914 = 0.0776

TASA DE CAPITALIZACIÓN ( i )=

Emplearemos el principio económico de Substitución, con el que se plantea que:Un inversionista o comprador, tiene la alternativa de invertir su dinero en uninstrumento financiero libre de riesgo del mercado nacional o la de adquirir un bieninmueble que substituya al instrumento financiero, pero que éste bien inmueblesea capaz de generar el mismo rendimiento sobre la inversión que se obtiene delinstrumento financiero, más un rendimiento adicional, más el correspondiente porel riesgo que significa el invertir en el tipo de inmueble que se trate.

El procedimiento que se empleará para construir la tasa de capitalización ( i ) seráel siguiente: Calcularemos una tasa de descuento (r) que es igual a: r = Tasa Libre de Riesgo (deflactada) + Sobre Puntos Para considerar el riesgo del tipo de inmueble que se trate, con ésta tasa dedescuento (r), calcularemos el valor presente (VP) de un pago anual igual a uno,en un tiempo igual a la vida útil remante (VUR) del inmueble valuado.

El inverso del valor presente neto será igual a la tasa de capitalización ( i ) delinmueble valuado.

n = 34.00PMT = $0.00 VC = PMT [1 - (1 + i)-n]

i

Superficie de ConstrucciónSuperficie de Accesoria

i = 0.0776

FUENTE: SITIO WEB BANCO DE MEXICO

PromPROMEDIO DE LOS PERIODOS

MESCETES 28 DÍAS

PROMEDIO DE LOS PERIODOS

MESINPC

En %

SERIES HISTÓRICAS DE CETES E INPC

V.- CONCLUSIONES1. RESUMEN DE VALORES

Valor Comparativo de MercadoValor FísicoValor Residual

** CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor comercial será el valor:

2. CONCLUSIÓN

Valor Concluido: $387,000.00, con letra: Son: Trescientos Ochenta y Siete Mil Pesos 00/100 M.N. Esta cantidad representa el Valor Comercial del avalúo número: 05008120500008904, al día: , 17 de Agosto del 2012

4. VALOR REFERIDO (EN SU CASO)

Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387VALUADOR PROFESIONAL

Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063

Clave del Controlador SHF: 1005354CONTROLADOR

Área destinada para Sello

Valor de Capitalización de Rentas

3. ANÁLISIS RESIDUAL ESTÁTICO

Valor estimado deMercado $/m2

Factor deComercialización

Valor resultante deMercado $/m2

Área construidam2

Valor deMercado $/m2

F =

Resultado del análisis residual:

Casa ubicada en la colonia Valle Verde con las siguientes medidas:Superficie de Terreno: m2 Valor del terreno: $ /m2 Superficie de Construcción: m2

F = VI x (1 - b) - PnDonde:F Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.VI Es el valor del inmueble terminado o bajo la

hipótesis de edificio habitacional terminado.b Es el margen o beneficio neto del promotor en

tanto por uno. Pn Son los pagos necesarios considerados.

El presente documento no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en la página 2 de 12, asímismo si carece del sello y firmas de los profesionistas autorizados por la Unidad de Valuación

3. REPORTE FOTOGRÁFICO

Calle Cerrada San Abel # 304, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 27290 TEL.(871) 268-4809 Correo Electronico: [email protected]

Page 8: AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf · 1205035001100898 pÁgina: 1 de 12 clave del avalÚo: folio solicitud: a0019661 folio

8 de 12PÁGINA:1205035001100898CLAVE DEL AVALÚO: A0019661FOLIO SOLICITUD:

FOLIO FOVISSSTE05008120500008904

3. SUPERFICIES

Superficie de terreno: 180.000 m2 Superficie construida: 106.000 m2

Superficie accesoria: m2 Superficie inscrita: 180.000 m2

Superficie vendible: 106.000 m2 Indiviso: 100 %

4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

Obra negra o gruesaCimentación: Sistema dala-losa de cimentación de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero alta resistencia y con un espesor total de losa de

15 cms. Y con una sección total de dala de 25 x 30 cmsEstructura: Muros de carga, dala de desplante, castillos y cerramiento de concreto armado, F'c= 175 kg/cm². Armados con acero alta

resistencia.Muros: De block hueco de concreto simple de 15x20x40 cm. Asentados con mezcla de mortero-arena prop. 1:6, con alturas normales en interiores.Techos: Losa maciza de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero según especificación de cálculo estructural y con un espesor total de losa de 10

cms.Azoteas: Con planilla de mezcla fina para provocar desalojo de aguas pluvialesImpermeabilización: Probable impermeabilización a base de productos asfálticos con acabado final aparente.Bardas: Bardas de la propiedad de block hueco de concreto acabado aparente emboquillado en patio interior.

Revestimientos y acabados Lambrines: SOLO EN PARED DE BAÑOZoclos: NO APLICAEscaleras: NO APLICAPintura: PINTURA VINILICA Carpintería: PUERTAS INTERIORES DE TAMBOR DE MADERA

Instalación hidráulica: Oculta Tubería de cobre de 1/2” para agua fria y caliente conectadas a la red municipal. Instalación sanitaria: Oculta Tubería de PVC de 4 y 2” con descarga sanitaria hacia la red municipal.Instalación de gas: Oculta, con tuberia flexible y conexiones de cobre, de 1/2 pulgada de diámetro, conectadas a cilindro de gas, preparaciones para calentador deagua y esfufa, gas LP.Instalación eléctrica: Oculta Poliducto y cable de diferentes calibres, apagadores y contactos de calidad economica.

PISOSSALA COMEDOR: Loseta De Cerámica.COCINA: Loseta De Cerámica.RECAMARAS: Loseta De Cerámica.BAÑO: Loseta De Cerámica.FACHADA: Loseta De Cerámica.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

MUROSSALA COMEDOR: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.COCINA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.RECAMARAS: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.BAÑO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.FACHADA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.PATIO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.ESTACIONAMIENTO: No Aplica

PLAFONESSALA COMEDOR: Yeso A Nivel.COCINA: Yeso A Nivel.RECAMARAS: Yeso A Nivel.BAÑO: Yeso A Nivel.FACHADA: Yeso A Nivel.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

1. INFORMACIÓN, FUENTES Y HOMOLOGACIÓN DE MERCADOa) Terreno

Fuente

T1T2T3T4T5T6

Calle C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

T1T2T3T4T5T6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deVenta

T1T2T3T4T5T6

Precio porm2 Fzo Fub Ffr Ffo Fsu Fco Otro Fre Valor homologado

$/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

b) Venta

Fuente

V1V2V3V4V5V6

CalleNumExt. C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

V1V2V3V4V5V6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deVenta

V1V2V3V4V5V6

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial

NumInt.

Valor homologado$/m2

Valor homologado aplicable:

III.- ENFOQUE DE MERCADO

Edad

SuperficieConstrucción

FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fco Fot

SuperficieTerreno

Ajuste / m2

por Fcus

Valor homologado encontrado:

FZo = FUb = FFr = FFo = FSu = FRe =

Fracción Superficiem2

Valor Unitario$/m2

FactorAplicable

Motivo delFactor

Valor UnitarioResultante Indiviso

Total

a) Del terreno:

IV.- ENFOQUES ADICIONALES1. ANÁLISIS FISICO

2. RESULTADO DEL ANÁLISIS DE VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

Valor homologado aplicable por m2

Superficie vendible en m2

Valor comparativo de mercado

ValorParcial

Suma

FOt =

c) Renta

Fuente

R1R2R3R4R5R6

CalleNumExt. C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

R1R2R3R4R5R6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deRenta

R1R2R3R4R5R6

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial

NumInt.

Valor homologado $/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

Edad

SuperficieConstrucción FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fsu Fco Fot

$0.00

$342,380.00

b) De las construcciones:

1

Tipo Superficiem2

V.R.N.$/m2

Depreciación$

V.N.R.$/m2

ValorParcial

HABITACIONAL

Descripción

c) De las áreas comunes, instalaciones especiales y obras complementarias:

UnidadCantidadDescripción

1.001.001.00

20.661.001.00

Indiviso

106.00 $3,800.00

mlLoteLote

$1,596.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00

$2,204.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00

20.00%20.00%20.00%

$233,624.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00

106.00 m²Suma $233,624.00Total

V.R.N.$/m2 Demérito V.N.R.

$/m2Valor

Parcial

$25,969.60Total

$700.00$8,000.00

$10,000.00

$560.00$6,400.00$8,000.00

$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00

$11,569.60$6,400.00$8,000.00

$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00

$385,593.60Resultado del análisis físico (a + b + c):

1

Tipo

Factor de Eficiencia de las Construcciones

0.95 60 26

Determinación del Valor de las Construcciones

0.61 0.58

FEf Demérito

42%100%100%100%100%100%

FOf= Factor del grado de obsolescencia funcionalFCo= Factor de grado de conservación VP= Vida probable de la construcción nuevaE = Edad aparente de la construcciónFDe= Factor de la edad de construcciónFDe= [(0.100VP + 0.900(VP-E)]/VPFEf= FCo x FDe x FOfV.R.N.= Valor de Reposición NuevoV.N.R.= Valor Neto de Reposición

FDeEVPFCo

ValorAsegurable

$342,380.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00

$12,292.70$6,800.00$8,500.00

$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00

ValorAsegurable

$27,592.70

1.00

FOf

No.Superficie

m2V.R.N.$/m2Descripción

Suma

Determinación de la superficie de accesoriaValor

Asegurable

$0$0$0$0$0

Depreciación$

V.N.R.$/m2

ValorParcial

$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00

$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00Total

106.00 m²Superficie vendible: $233,624.00Total de la construcción

Suma Valor Asegurable

2. ANÁLISIS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Resultado del análisis de capitalización de rentas :

Descripción Superficiem2

Renta por m2

$/m2Renta

Mensual

Cálculo de deducciones

SUMA

a) Vacíos ( meses cada meses ):

EN NÚMEROS REDONDOS:

b) Impuesto Predial ( de valor físico / meses):

SUMA TOTAL DE LAS DEDUCCIONES (a+h+j+k):

c) Servicio de agua (En su caso):d) Conservación mantenimiento: de la renta mensuale) Administración: de la renta mensual

f) Energía Eléctrica (En su caso): g) Seguros:h) Otros: Imprevistosi) Depreciación fiscal: a añosj) Deducciones fiscales (b+c+d+e+f+g):k) Impuesto Sobre la Renta :

Monto $ Porcentaje

CALCULO DE LA TASA

CETES PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 6 AÑOSINFLACIÓN DEL PERIODO TASA REAL = ((1+TASA INTERÉS) - (1+INFLACIÓN)) / (1+INFLACIÓN)TASA REALCETES REAL TOTAL

LOS SOBRE PUNTOS LOS DEFINIREMOS CON LA AMORTIZACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES:CALCULO VIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO PONDERADA CON LOS VALORES NETOS DEREPOSICIÓN (VNR)

TIPO VUR VNR VUR X VNR

TOTALESVIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO EN AÑOS

SOBRE PUNTOS = 1/VUR PROMEDIOEN %

TASA DE DESCUENTO ( r ) = CETES REAL TOTAL + SOBRE PUNTOS

CETES REAL TOTALSOBRE PUNTOS

( r ) =

PARA EL RIESGO DEL PROPIO BIEN, CALCULAREMOS EL VPN DE UN FLUJO CON UN PAGOCONSTANTE = 1.00, CON UN TIEMPO n = A LA VUR PROMEDIO, A UNA TASA = ( r ). ALINVERSO DEL VPN = A LA ( i ) TASA DE CAPITALIZACIÓN JUSTA PARA ESTE INMUEBLE.

TIEMPOTASA ( r )PAGOVALOR FUTUROVALOR PRESENTE VALOR PRESENTE

-10

???

1 / 12.8914 = 0.0776

TASA DE CAPITALIZACIÓN ( i )=

Emplearemos el principio económico de Substitución, con el que se plantea que:Un inversionista o comprador, tiene la alternativa de invertir su dinero en uninstrumento financiero libre de riesgo del mercado nacional o la de adquirir un bieninmueble que substituya al instrumento financiero, pero que éste bien inmueblesea capaz de generar el mismo rendimiento sobre la inversión que se obtiene delinstrumento financiero, más un rendimiento adicional, más el correspondiente porel riesgo que significa el invertir en el tipo de inmueble que se trate.

El procedimiento que se empleará para construir la tasa de capitalización ( i ) seráel siguiente: Calcularemos una tasa de descuento (r) que es igual a: r = Tasa Libre de Riesgo (deflactada) + Sobre Puntos Para considerar el riesgo del tipo de inmueble que se trate, con ésta tasa dedescuento (r), calcularemos el valor presente (VP) de un pago anual igual a uno,en un tiempo igual a la vida útil remante (VUR) del inmueble valuado.

El inverso del valor presente neto será igual a la tasa de capitalización ( i ) delinmueble valuado.

n = 34.00PMT = $0.00 VC = PMT [1 - (1 + i)-n]

i

Superficie de ConstrucciónSuperficie de Accesoria

i = 0.0776

FUENTE: SITIO WEB BANCO DE MEXICO

PromPROMEDIO DE LOS PERIODOS

MESCETES 28 DÍAS

PROMEDIO DE LOS PERIODOS

MESINPC

En %

SERIES HISTÓRICAS DE CETES E INPC

V.- CONCLUSIONES1. RESUMEN DE VALORES

Valor Comparativo de MercadoValor FísicoValor Residual

** CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor comercial será el valor:

2. CONCLUSIÓN

Valor Concluido: $387,000.00, con letra: Son: Trescientos Ochenta y Siete Mil Pesos 00/100 M.N.Esta cantidad representa el Valor Comercial del avalúo número: 05008120500008904, al día: , 17 de Agosto del 2012

4. VALOR REFERIDO (EN SU CASO)

Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387VALUADOR PROFESIONAL

Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063

Clave del Controlador SHF: 1005354CONTROLADOR

Área destinada para Sello

Valor de Capitalización de Rentas

3. ANÁLISIS RESIDUAL ESTÁTICO

Valor estimado deMercado $/m2

Factor deComercialización

Valor resultante deMercado $/m2

Área construidam2

Valor deMercado $/m2

F =

Resultado del análisis residual:

Casa ubicada en la colonia Valle Verde con las siguientes medidas:Superficie de Terreno: m2 Valor del terreno: $ /m2 Superficie de Construcción: m2

F = VI x (1 - b) - PnDonde:F Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.VI Es el valor del inmueble terminado o bajo la

hipótesis de edificio habitacional terminado.b Es el margen o beneficio neto del promotor en

tanto por uno. Pn Son los pagos necesarios considerados.

El presente documento no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en la página 2 de 12, asímismo si carece del sello y firmas de los profesionistas autorizados por la Unidad de Valuación

3. REPORTE FOTOGRÁFICO

Calle Cerrada San Abel # 304, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 27290 TEL.(871) 268-4809 Correo Electronico: [email protected]

Page 9: AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf · 1205035001100898 pÁgina: 1 de 12 clave del avalÚo: folio solicitud: a0019661 folio

9 de 12PÁGINA:1205035001100898CLAVE DEL AVALÚO: A0019661FOLIO SOLICITUD:

FOLIO FOVISSSTE05008120500008904

3. SUPERFICIES

Superficie de terreno: 180.000 m2 Superficie construida: 106.000 m2

Superficie accesoria: m2 Superficie inscrita: 180.000 m2

Superficie vendible: 106.000 m2 Indiviso: 100 %

4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

Obra negra o gruesaCimentación: Sistema dala-losa de cimentación de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero alta resistencia y con un espesor total de losa de

15 cms. Y con una sección total de dala de 25 x 30 cmsEstructura: Muros de carga, dala de desplante, castillos y cerramiento de concreto armado, F'c= 175 kg/cm². Armados con acero alta

resistencia.Muros: De block hueco de concreto simple de 15x20x40 cm. Asentados con mezcla de mortero-arena prop. 1:6, con alturas normales en interiores.Techos: Losa maciza de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero según especificación de cálculo estructural y con un espesor total de losa de 10

cms.Azoteas: Con planilla de mezcla fina para provocar desalojo de aguas pluvialesImpermeabilización: Probable impermeabilización a base de productos asfálticos con acabado final aparente. Bardas: Bardas de la propiedad de block hueco de concreto acabado aparente emboquillado en patio interior.

Revestimientos y acabadosLambrines: SOLO EN PARED DE BAÑOZoclos: NO APLICAEscaleras: NO APLICAPintura: PINTURA VINILICACarpintería: PUERTAS INTERIORES DE TAMBOR DE MADERA

Instalación hidráulica: Oculta Tubería de cobre de 1/2” para agua fria y caliente conectadas a la red municipal.Instalación sanitaria: Oculta Tubería de PVC de 4 y 2” con descarga sanitaria hacia la red municipal.Instalación de gas:Oculta, con tuberia flexible y conexiones de cobre, de 1/2 pulgada de diámetro, conectadas a cilindro de gas, preparaciones para calentador deagua y esfufa, gas LP.Instalación eléctrica: Oculta Poliducto y cable de diferentes calibres, apagadores y contactos de calidad economica.

PISOSSALA COMEDOR: Loseta De Cerámica.COCINA: Loseta De Cerámica.RECAMARAS: Loseta De Cerámica.BAÑO: Loseta De Cerámica.FACHADA: Loseta De Cerámica.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

MUROSSALA COMEDOR: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.COCINA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.RECAMARAS: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.BAÑO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.FACHADA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.PATIO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.ESTACIONAMIENTO: No Aplica

PLAFONESSALA COMEDOR: Yeso A Nivel.COCINA: Yeso A Nivel.RECAMARAS: Yeso A Nivel.BAÑO: Yeso A Nivel.FACHADA: Yeso A Nivel.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

1. INFORMACIÓN, FUENTES Y HOMOLOGACIÓN DE MERCADOa) Terreno

Fuente

T1T2T3T4T5T6

Calle C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

T1T2T3T4T5T6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deVenta

T1T2T3T4T5T6

Precio porm2 Fzo Fub Ffr Ffo Fsu Fco Otro Fre Valor homologado

$/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

b) Venta

Fuente

V1V2V3V4V5V6

CalleNumExt. C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

V1V2V3V4V5V6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deVenta

V1V2V3V4V5V6

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial

NumInt.

Valor homologado$/m2

Valor homologado aplicable:

III.- ENFOQUE DE MERCADO

Edad

SuperficieConstrucción

FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fco Fot

SuperficieTerreno

Ajuste / m2

por Fcus

Valor homologado encontrado:

FZo = FUb = FFr = FFo = FSu = FRe =

Fracción Superficiem2

Valor Unitario$/m2

FactorAplicable

Motivo delFactor

Valor UnitarioResultante Indiviso

Total

a) Del terreno:

IV.- ENFOQUES ADICIONALES1. ANÁLISIS FISICO

2. RESULTADO DEL ANÁLISIS DE VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

Valor homologado aplicable por m2

Superficie vendible en m2

Valor comparativo de mercado

ValorParcial

Suma

FOt =

c) Renta

Fuente

R1R2R3R4R5R6

CalleNumExt. C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

R1R2R3R4R5R6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deRenta

R1R2R3R4R5R6

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial

NumInt.

Valor homologado$/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

Edad

SuperficieConstrucción FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fsu Fco Fot

b) De las construcciones:

Tipo Superficiem2

V.R.N.$/m2

Depreciación$

V.N.R.$/m2

ValorParcialDescripción

c) De las áreas comunes, instalaciones especiales y obras complementarias:

UnidadCantidadDescripción Indiviso

Suma Total

V.R.N.$/m2 Demérito V.N.R.

$/m2Valor

Parcial

Total

Resultado del análisis físico (a + b + c):

Tipo

Factor de Eficiencia de las Construcciones

Determinación del Valor de las Construcciones

FEf Demérito FOf= Factor del grado de obsolescencia funcionalFCo= Factor de grado de conservaciónVP= Vida probable de la construcción nuevaE = Edad aparente de la construcción FDe= Factor de la edad de construcciónFDe= [(0.100VP + 0.900(VP-E)]/VPFEf= FCo x FDe x FOfV.R.N.= Valor de Reposición NuevoV.N.R.= Valor Neto de Reposición

FDeEVPFCo

ValorAsegurable

ValorAsegurable

FOf

No.Superficie

m2V.R.N.$/m2Descripción

Suma

Determinación de la superficie de accesoriaValor

AsegurableDepreciación

$

V.N.R.$/m2

ValorParcial

Total

Superficie vendible: Total de la construcción

Suma Valor Asegurable

2. ANÁLISIS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Resultado del análisis de capitalización de rentas :

Descripción Superficiem2

Renta por m2

$/m2Renta

Mensual106.00 $0.00

Cálculo de deducciones

$0.00SUMA 106.00 m²

$0.00 ?a) Vacíos ( meses cada meses ):

EN NÚMEROS REDONDOS:

b) Impuesto Predial ( de valor físico / meses):

SUMA TOTAL DE LAS DEDUCCIONES (a+h+j+k):

c) Servicio de agua (En su caso):d) Conservación mantenimiento: de la renta mensuale) Administración: de la renta mensual

f) Energía Eléctrica (En su caso):g) Seguros:h) Otros: Imprevistosi) Depreciación fiscal: a añosj) Deducciones fiscales (b+c+d+e+f+g):k) Impuesto Sobre la Renta :

? ??

$0.00 ?$0.00 ?

?$58.41 ?

?? ?? ?? ?? ?

? ?

Monto $ Porcentaje

CALCULO DE LA TASA

CETES PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 6 AÑOSINFLACIÓN DEL PERIODO TASA REAL = ((1+TASA INTERÉS) - (1+INFLACIÓN)) / (1+INFLACIÓN)TASA REALCETES REAL TOTAL

7.28%3.12%

4.03%4.03%

LOS SOBRE PUNTOS LOS DEFINIREMOS CON LA AMORTIZACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES:CALCULO VIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO PONDERADA CON LOS VALORES NETOS DEREPOSICIÓN (VNR)

1 34

TIPO

$2,204.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00

VUR VNR VUR X VNR

$74,936.00$0.00$0.00$0.00$0.00$0.00

34.000.000.000.000.000.00

$2,204.00TOTALES 34.0034.00VIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO EN AÑOS

SOBRE PUNTOS = 1/VUR PROMEDIOEN %

0.02942.94%

TASA DE DESCUENTO ( r ) = CETES REAL TOTAL + SOBRE PUNTOS

CETES REAL TOTALSOBRE PUNTOS

( r ) =

4.03%2.94%6.97%

PARA EL RIESGO DEL PROPIO BIEN, CALCULAREMOS EL VPN DE UN FLUJO CON UN PAGOCONSTANTE = 1.00, CON UN TIEMPO n = A LA VUR PROMEDIO, A UNA TASA = ( r ). ALINVERSO DEL VPN = A LA ( i ) TASA DE CAPITALIZACIÓN JUSTA PARA ESTE INMUEBLE.

TIEMPOTASA ( r )PAGOVALOR FUTUROVALOR PRESENTEVALOR PRESENTE

34.006.97%

-10

???

12.89 1 / 12.8914 = 0.0776

7.76%TASA DE CAPITALIZACIÓN ( i )=

Emplearemos el principio económico de Substitución, con el que se plantea que:Un inversionista o comprador, tiene la alternativa de invertir su dinero en uninstrumento financiero libre de riesgo del mercado nacional o la de adquirir un bieninmueble que substituya al instrumento financiero, pero que éste bien inmueblesea capaz de generar el mismo rendimiento sobre la inversión que se obtiene del instrumento financiero, más un rendimiento adicional, más el correspondiente porel riesgo que significa el invertir en el tipo de inmueble que se trate.

El procedimiento que se empleará para construir la tasa de capitalización ( i ) seráel siguiente: Calcularemos una tasa de descuento (r) que es igual a: r = Tasa Libre de Riesgo (deflactada) + Sobre Puntos Para considerar el riesgo del tipo de inmueble que se trate, con ésta tasa dedescuento (r), calcularemos el valor presente (VP) de un pago anual igual a uno,en un tiempo igual a la vida útil remante (VUR) del inmueble valuado.

El inverso del valor presente neto será igual a la tasa de capitalización ( i ) delinmueble valuado.

n = 34.00PMT = $0.00 VC = PMT [1 - (1 + i)-n]

i

Superficie de ConstrucciónSuperficie de Accesoria

i = 0.0776

7.28%

3.12%

FUENTE: SITIO WEB BANCO DE MEXICO

7.457.21

7.18

7.19

7.21

7.19

7.45

7.44

7.43

7.42

7.42

7.44

7.43

7.02

7.02

7.05

7.04

7.05

7.04

7.04

7.01

7.05

7.05

7.02

7.25

Junio, de

Julio, de

Agosto, de

Septiembre,

Octubre, de

Noviembre,

Diciembre,

Enero, de

Febrero, de

Marzo, de

Abril, de de

Mayo, de

Prom 7.457.337.05

PROMEDIO DE LOS PERIODOS

MES 2008 - 20082007 - 20082006 - 2007

CETES 28 DÍAS

128.12121.72

122.24

122.74

123.69

124.17

125.05

125.06

126.15

126.52

127.44

127.73

127.59

117.06

117.38

117.98

119.17

119.69

120.32

121.02

121.64

121.98

122.24

122.17

121.58

Junio, de

Julio, de

Agosto, de

Septiembre,

Octubre, de

Noviembre,

Diciembre,

Enero, de

Febrero, de

Marzo, de

Abril, de de

Mayo, de

1.001.051.04

PROMEDIO DE LOS PERIODOS

MES 2008 - 20082007 - 20082006 - 2007

INPC

May / Jun

0.00%4.94%4.43% En %

SERIES HISTÓRICAS DE CETES E INPC

V.- CONCLUSIONES1. RESUMEN DE VALORES

Valor Comparativo de MercadoValor FísicoValor Residual

** CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor comercial será el valor:

2. CONCLUSIÓN

Valor Concluido: $387,000.00, con letra: Son: Trescientos Ochenta y Siete Mil Pesos 00/100 M.N.Esta cantidad representa el Valor Comercial del avalúo número: 05008120500008904, al día: , 17 de Agosto del 2012

4. VALOR REFERIDO (EN SU CASO)

Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387VALUADOR PROFESIONAL

Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063

Clave del Controlador SHF: 1005354CONTROLADOR

Área destinada para Sello

Valor de Capitalización de Rentas

3. ANÁLISIS RESIDUAL ESTÁTICO

Valor estimado deMercado $/m2

Factor deComercialización

Valor resultante deMercado $/m2

Área construidam2

Valor deMercado $/m2

F =

Resultado del análisis residual:

Casa ubicada en la colonia Valle Verde con las siguientes medidas:Superficie de Terreno: m2 Valor del terreno: $ /m2 Superficie de Construcción: m2

F = VI x (1 - b) - PnDonde:F Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.VI Es el valor del inmueble terminado o bajo la

hipótesis de edificio habitacional terminado.b Es el margen o beneficio neto del promotor en

tanto por uno. Pn Son los pagos necesarios considerados.

El presente documento no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en la página 2 de 12, asímismo si carece del sello y firmas de los profesionistas autorizados por la Unidad de Valuación

3. REPORTE FOTOGRÁFICO

Calle Cerrada San Abel # 304, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 27290 TEL.(871) 268-4809 Correo Electronico: [email protected]

Page 10: AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf · 1205035001100898 pÁgina: 1 de 12 clave del avalÚo: folio solicitud: a0019661 folio

10 de 12PÁGINA:1205035001100898CLAVE DEL AVALÚO: A0019661FOLIO SOLICITUD:

FOLIO FOVISSSTE05008120500008904

3. SUPERFICIES

Superficie de terreno: 180.000 m2 Superficie construida: 106.000 m2

Superficie accesoria: m2 Superficie inscrita: 180.000 m2

Superficie vendible: 106.000 m2 Indiviso: 100 %

4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

Obra negra o gruesaCimentación: Sistema dala-losa de cimentación de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero alta resistencia y con un espesor total de losa de

15 cms. Y con una sección total de dala de 25 x 30 cmsEstructura: Muros de carga, dala de desplante, castillos y cerramiento de concreto armado, F'c= 175 kg/cm². Armados con acero alta

resistencia.Muros: De block hueco de concreto simple de 15x20x40 cm. Asentados con mezcla de mortero-arena prop. 1:6, con alturas normales en interiores.Techos: Losa maciza de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero según especificación de cálculo estructural y con un espesor total de losa de 10

cms.Azoteas: Con planilla de mezcla fina para provocar desalojo de aguas pluvialesImpermeabilización: Probable impermeabilización a base de productos asfálticos con acabado final aparente.Bardas: Bardas de la propiedad de block hueco de concreto acabado aparente emboquillado en patio interior.

Revestimientos y acabados Lambrines: SOLO EN PARED DE BAÑOZoclos: NO APLICAEscaleras: NO APLICAPintura: PINTURA VINILICA Carpintería: PUERTAS INTERIORES DE TAMBOR DE MADERA

Instalación hidráulica: Oculta Tubería de cobre de 1/2” para agua fria y caliente conectadas a la red municipal. Instalación sanitaria: Oculta Tubería de PVC de 4 y 2” con descarga sanitaria hacia la red municipal.Instalación de gas: Oculta, con tuberia flexible y conexiones de cobre, de 1/2 pulgada de diámetro, conectadas a cilindro de gas, preparaciones para calentador deagua y esfufa, gas LP.Instalación eléctrica: Oculta Poliducto y cable de diferentes calibres, apagadores y contactos de calidad economica.

PISOSSALA COMEDOR: Loseta De Cerámica.COCINA: Loseta De Cerámica.RECAMARAS: Loseta De Cerámica.BAÑO: Loseta De Cerámica.FACHADA: Loseta De Cerámica.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

MUROSSALA COMEDOR: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.COCINA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.RECAMARAS: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.BAÑO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.FACHADA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.PATIO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.ESTACIONAMIENTO: No Aplica

PLAFONESSALA COMEDOR: Yeso A Nivel.COCINA: Yeso A Nivel.RECAMARAS: Yeso A Nivel.BAÑO: Yeso A Nivel.FACHADA: Yeso A Nivel.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

1. INFORMACIÓN, FUENTES Y HOMOLOGACIÓN DE MERCADOa) Terreno

Fuente

T1T2T3T4T5T6

Calle C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

T1T2T3T4T5T6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deVenta

T1T2T3T4T5T6

Precio porm2 Fzo Fub Ffr Ffo Fsu Fco Otro Fre Valor homologado

$/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

b) Venta

Fuente

V1V2V3V4V5V6

CalleNumExt. C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

V1V2V3V4V5V6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deVenta

V1V2V3V4V5V6

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial

NumInt.

Valor homologado$/m2

Valor homologado aplicable:

III.- ENFOQUE DE MERCADO

Edad

SuperficieConstrucción

FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fco Fot

SuperficieTerreno

Ajuste / m2

por Fcus

Valor homologado encontrado:

FZo = FUb = FFr = FFo = FSu = FRe =

Fracción Superficiem2

Valor Unitario$/m2

FactorAplicable

Motivo delFactor

Valor Unitario Resultante Indiviso

Total

a) Del terreno:

IV.- ENFOQUES ADICIONALES1. ANÁLISIS FISICO

2. RESULTADO DEL ANÁLISIS DE VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

Valor homologado aplicable por m2

Superficie vendible en m2

Valor comparativo de mercado

ValorParcial

Suma

FOt =

c) Renta

Fuente

R1R2R3R4R5R6

CalleNumExt. C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

R1R2R3R4R5R6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deRenta

R1R2R3R4R5R6

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial

NumInt.

Valor homologado$/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

Edad

SuperficieConstrucción FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fsu Fco Fot

b) De las construcciones:

Tipo Superficiem2

V.R.N.$/m2

Depreciación$

V.N.R.$/m2

ValorParcialDescripción

c) De las áreas comunes, instalaciones especiales y obras complementarias:

UnidadCantidadDescripción Indiviso

Suma Total

V.R.N.$/m2 Demérito V.N.R.

$/m2Valor

Parcial

Total

Resultado del análisis físico (a + b + c):

Tipo

Factor de Eficiencia de las Construcciones

Determinación del Valor de las Construcciones

FEf Demérito FOf= Factor del grado de obsolescencia funcionalFCo= Factor de grado de conservaciónVP= Vida probable de la construcción nuevaE = Edad aparente de la construcción FDe= Factor de la edad de construcciónFDe= [(0.100VP + 0.900(VP-E)]/VPFEf= FCo x FDe x FOfV.R.N.= Valor de Reposición NuevoV.N.R.= Valor Neto de Reposición

FDeEVPFCo

ValorAsegurable

ValorAsegurable

FOf

No.Superficie

m2V.R.N.$/m2Descripción

Suma

Determinación de la superficie de accesoriaValor

AsegurableDepreciación

$

V.N.R.$/m2

ValorParcial

Total

Superficie vendible: Total de la construcción

Suma Valor Asegurable

2. ANÁLISIS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Resultado del análisis de capitalización de rentas :

Descripción Superficiem2

Renta por m2

$/m2Renta

Mensual

Cálculo de deducciones

SUMA

a) Vacíos ( meses cada meses ):

EN NÚMEROS REDONDOS:

b) Impuesto Predial ( de valor físico / meses):

SUMA TOTAL DE LAS DEDUCCIONES (a+h+j+k):

c) Servicio de agua (En su caso):d) Conservación mantenimiento: de la renta mensuale) Administración: de la renta mensual

f) Energía Eléctrica (En su caso):g) Seguros:h) Otros: Imprevistosi) Depreciación fiscal: a añosj) Deducciones fiscales (b+c+d+e+f+g):k) Impuesto Sobre la Renta :

Monto $ Porcentaje

CALCULO DE LA TASA

CETES PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 6 AÑOSINFLACIÓN DEL PERIODO TASA REAL = ((1+TASA INTERÉS) - (1+INFLACIÓN)) / (1+INFLACIÓN)TASA REALCETES REAL TOTAL

LOS SOBRE PUNTOS LOS DEFINIREMOS CON LA AMORTIZACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES:CALCULO VIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO PONDERADA CON LOS VALORES NETOS DEREPOSICIÓN (VNR)

TIPO VUR VNR VUR X VNR

TOTALESVIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO EN AÑOS

SOBRE PUNTOS = 1/VUR PROMEDIOEN %

TASA DE DESCUENTO ( r ) = CETES REAL TOTAL + SOBRE PUNTOS

CETES REAL TOTALSOBRE PUNTOS

( r ) =

PARA EL RIESGO DEL PROPIO BIEN, CALCULAREMOS EL VPN DE UN FLUJO CON UN PAGOCONSTANTE = 1.00, CON UN TIEMPO n = A LA VUR PROMEDIO, A UNA TASA = ( r ). ALINVERSO DEL VPN = A LA ( i ) TASA DE CAPITALIZACIÓN JUSTA PARA ESTE INMUEBLE.

TIEMPOTASA ( r )PAGOVALOR FUTUROVALOR PRESENTEVALOR PRESENTE

-10

???

1 / 12.8914 = 0.0776

TASA DE CAPITALIZACIÓN ( i )=

Emplearemos el principio económico de Substitución, con el que se plantea que:Un inversionista o comprador, tiene la alternativa de invertir su dinero en uninstrumento financiero libre de riesgo del mercado nacional o la de adquirir un bieninmueble que substituya al instrumento financiero, pero que éste bien inmueblesea capaz de generar el mismo rendimiento sobre la inversión que se obtiene del instrumento financiero, más un rendimiento adicional, más el correspondiente porel riesgo que significa el invertir en el tipo de inmueble que se trate.

El procedimiento que se empleará para construir la tasa de capitalización ( i ) seráel siguiente: Calcularemos una tasa de descuento (r) que es igual a: r = Tasa Libre de Riesgo (deflactada) + Sobre Puntos Para considerar el riesgo del tipo de inmueble que se trate, con ésta tasa dedescuento (r), calcularemos el valor presente (VP) de un pago anual igual a uno,en un tiempo igual a la vida útil remante (VUR) del inmueble valuado.

El inverso del valor presente neto será igual a la tasa de capitalización ( i ) delinmueble valuado.

n = 34.00PMT = $0.00 VC = PMT [1 - (1 + i)-n]

i

Superficie de ConstrucciónSuperficie de Accesoria

i = 0.0776

FUENTE: SITIO WEB BANCO DE MEXICO

PromPROMEDIO DE LOS PERIODOS

MESCETES 28 DÍAS

PROMEDIO DE LOS PERIODOS

MESINPC

En %

SERIES HISTÓRICAS DE CETES E INPC

V.- CONCLUSIONES1. RESUMEN DE VALORES

$386,900.00Valor Comparativo de Mercado$385,593.60Valor Físico

Valor Residual

** CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor comercial será el valor:

2. CONCLUSIÓN

Valor Concluido: $387,000.00, con letra: Son: Trescientos Ochenta y Siete Mil Pesos 00/100 M.N. Esta cantidad representa el Valor Comercial del avalúo número: 05008120500008904, al día: , 17 de Agosto del 2012

4. VALOR REFERIDO (EN SU CASO)

Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387VALUADOR PROFESIONAL

Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063

Clave del Controlador SHF: 1005354CONTROLADOR

Área destinada para Sello

Valor de Capitalización de Rentas

3. ANÁLISIS RESIDUAL ESTÁTICO

Valor estimado deMercado $/m2

Factor deComercialización

Valor resultante deMercado $/m2

Área construidam2

Valor deMercado $/m2

F =

Resultado del análisis residual:

Casa ubicada en la colonia Valle Verde con las siguientes medidas:Superficie de Terreno: m2 Valor del terreno: $ /m2 Superficie de Construcción: m2

F = VI x (1 - b) - PnDonde:F Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.VI Es el valor del inmueble terminado o bajo la

hipótesis de edificio habitacional terminado.b Es el margen o beneficio neto del promotor en

tanto por uno.Pn Son los pagos necesarios considerados.

El presente documento no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en la página 2 de 12, asímismo si carece del sello y firmas de los profesionistas autorizados por la Unidad de Valuación

3. REPORTE FOTOGRÁFICOCalle Cerrada San Abel # 304, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 27290 TEL.(871) 268-4809 Correo Electronico: [email protected]

Page 11: AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf · 1205035001100898 pÁgina: 1 de 12 clave del avalÚo: folio solicitud: a0019661 folio

11 de 12PÁGINA:1205035001100898CLAVE DEL AVALÚO: A0019661FOLIO SOLICITUD:

FOLIO FOVISSSTE05008120500008904

3. SUPERFICIES

Superficie de terreno: 180.000 m2 Superficie construida: 106.000 m2

Superficie accesoria: m2 Superficie inscrita: 180.000 m2

Superficie vendible: 106.000 m2 Indiviso: 100 %

4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

Obra negra o gruesaCimentación: Sistema dala-losa de cimentación de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero alta resistencia y con un espesor total de losa de

15 cms. Y con una sección total de dala de 25 x 30 cmsEstructura: Muros de carga, dala de desplante, castillos y cerramiento de concreto armado, F'c= 175 kg/cm². Armados con acero alta

resistencia.Muros: De block hueco de concreto simple de 15x20x40 cm. Asentados con mezcla de mortero-arena prop. 1:6, con alturas normales en interiores.Techos: Losa maciza de concreto F'c=200 kg/cm². Armada con acero según especificación de cálculo estructural y con un espesor total de losa de 10

cms.Azoteas: Con planilla de mezcla fina para provocar desalojo de aguas pluvialesImpermeabilización: Probable impermeabilización a base de productos asfálticos con acabado final aparente.Bardas: Bardas de la propiedad de block hueco de concreto acabado aparente emboquillado en patio interior.

Revestimientos y acabados Lambrines: SOLO EN PARED DE BAÑOZoclos: NO APLICAEscaleras: NO APLICAPintura: PINTURA VINILICACarpintería: PUERTAS INTERIORES DE TAMBOR DE MADERA

Instalación hidráulica: Oculta Tubería de cobre de 1/2” para agua fria y caliente conectadas a la red municipal. Instalación sanitaria: Oculta Tubería de PVC de 4 y 2” con descarga sanitaria hacia la red municipal.Instalación de gas:Oculta, con tuberia flexible y conexiones de cobre, de 1/2 pulgada de diámetro, conectadas a cilindro de gas, preparaciones para calentador deagua y esfufa, gas LP.Instalación eléctrica: Oculta Poliducto y cable de diferentes calibres, apagadores y contactos de calidad economica.

PISOSSALA COMEDOR: Loseta De Cerámica.COCINA: Loseta De Cerámica.RECAMARAS: Loseta De Cerámica.BAÑO: Loseta De Cerámica.FACHADA: Loseta De Cerámica.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

MUROSSALA COMEDOR: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.COCINA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.RECAMARAS: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.BAÑO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.FACHADA: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.PATIO: Tirol Natural De Marmolina Y Cemento Blanco Acabado Planchado.ESTACIONAMIENTO: No Aplica

PLAFONESSALA COMEDOR: Yeso A Nivel.COCINA: Yeso A Nivel.RECAMARAS: Yeso A Nivel.BAÑO: Yeso A Nivel.FACHADA: Yeso A Nivel.PATIO: No AplicaESTACIONAMIENTO: No Aplica

1. INFORMACIÓN, FUENTES Y HOMOLOGACIÓN DE MERCADOa) Terreno

Fuente

T1T2T3T4T5T6

Calle C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

T1T2T3T4T5T6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deVenta

T1T2T3T4T5T6

Precio porm2 Fzo Fub Ffr Ffo Fsu Fco Otro Fre Valor homologado

$/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

b) Venta

Fuente

V1V2V3V4V5V6

CalleNumExt. C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

V1V2V3V4V5V6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deVenta

V1V2V3V4V5V6

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial

NumInt.

Valor homologado$/m2

Valor homologado aplicable:

III.- ENFOQUE DE MERCADO

Edad

SuperficieConstrucción

FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fco Fot

SuperficieTerreno

Ajuste / m2

por Fcus

Valor homologado encontrado:

FZo = FUb = FFr = FFo = FSu = FRe =

Fracción Superficiem2

Valor Unitario$/m2

FactorAplicable

Motivo delFactor

Valor UnitarioResultante Indiviso

Total

a) Del terreno:

IV.- ENFOQUES ADICIONALES1. ANÁLISIS FISICO

2. RESULTADO DEL ANÁLISIS DE VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

Valor homologado aplicable por m2

Superficie vendible en m2

Valor comparativo de mercado

ValorParcial

Suma

FOt =

c) Renta

Fuente

R1R2R3R4R5R6

CalleNumExt. C. P. Uso de Suelo Calidad de Zona

R1R2R3R4R5R6

Informes

Colonia o Fraccionamiento

Teléfono(Lada)

Fecha deInvestigaciónTipo de Inmueble

Precio deRenta

R1R2R3R4R5R6

SuperficieTerreno

Valor / m2

Referencial

NumInt.

Valor homologado$/m2

Valor homologado encontrado:

Valor homologado aplicable:

Edad

SuperficieConstrucción FreFzo Fub Fed Fcon Fca Fes Fsu Fco Fot

b) De las construcciones:

Tipo Superficiem2

V.R.N.$/m2

Depreciación$

V.N.R.$/m2

ValorParcialDescripción

c) De las áreas comunes, instalaciones especiales y obras complementarias:

UnidadCantidadDescripción Indiviso

Suma Total

V.R.N.$/m2 Demérito V.N.R.

$/m2Valor

Parcial

Total

Resultado del análisis físico (a + b + c):

Tipo

Factor de Eficiencia de las Construcciones

Determinación del Valor de las Construcciones

FEf Demérito FOf= Factor del grado de obsolescencia funcionalFCo= Factor de grado de conservación VP= Vida probable de la construcción nuevaE = Edad aparente de la construcciónFDe= Factor de la edad de construcciónFDe= [(0.100VP + 0.900(VP-E)]/VPFEf= FCo x FDe x FOfV.R.N.= Valor de Reposición NuevoV.N.R.= Valor Neto de Reposición

FDeEVPFCo

ValorAsegurable

ValorAsegurable

FOf

No.Superficie

m2V.R.N.$/m2Descripción

Suma

Determinación de la superficie de accesoriaValor

AsegurableDepreciación

$

V.N.R.$/m2

ValorParcial

Total

Superficie vendible: Total de la construcción

Suma Valor Asegurable

2. ANÁLISIS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Resultado del análisis de capitalización de rentas :

Descripción Superficiem2

Renta por m2

$/m2Renta

Mensual

Cálculo de deducciones

SUMA

a) Vacíos ( meses cada meses ):

EN NÚMEROS REDONDOS:

b) Impuesto Predial ( de valor físico / meses):

SUMA TOTAL DE LAS DEDUCCIONES (a+h+j+k):

c) Servicio de agua (En su caso):d) Conservación mantenimiento: de la renta mensuale) Administración: de la renta mensual

f) Energía Eléctrica (En su caso):g) Seguros:h) Otros: Imprevistosi) Depreciación fiscal: a añosj) Deducciones fiscales (b+c+d+e+f+g):k) Impuesto Sobre la Renta :

Monto $ Porcentaje

CALCULO DE LA TASA

CETES PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 6 AÑOSINFLACIÓN DEL PERIODO TASA REAL = ((1+TASA INTERÉS) - (1+INFLACIÓN)) / (1+INFLACIÓN)TASA REALCETES REAL TOTAL

LOS SOBRE PUNTOS LOS DEFINIREMOS CON LA AMORTIZACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES:CALCULO VIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO PONDERADA CON LOS VALORES NETOS DEREPOSICIÓN (VNR)

TIPO VUR VNR VUR X VNR

TOTALESVIDA ÚTIL REMANENTE PROMEDIO EN AÑOS

SOBRE PUNTOS = 1/VUR PROMEDIOEN %

TASA DE DESCUENTO ( r ) = CETES REAL TOTAL + SOBRE PUNTOS

CETES REAL TOTALSOBRE PUNTOS

( r ) =

PARA EL RIESGO DEL PROPIO BIEN, CALCULAREMOS EL VPN DE UN FLUJO CON UN PAGOCONSTANTE = 1.00, CON UN TIEMPO n = A LA VUR PROMEDIO, A UNA TASA = ( r ). ALINVERSO DEL VPN = A LA ( i ) TASA DE CAPITALIZACIÓN JUSTA PARA ESTE INMUEBLE.

TIEMPOTASA ( r )PAGOVALOR FUTUROVALOR PRESENTEVALOR PRESENTE

-10

???

1 / 12.8914 = 0.0776

TASA DE CAPITALIZACIÓN ( i )=

Emplearemos el principio económico de Substitución, con el que se plantea que:Un inversionista o comprador, tiene la alternativa de invertir su dinero en uninstrumento financiero libre de riesgo del mercado nacional o la de adquirir un bieninmueble que substituya al instrumento financiero, pero que éste bien inmueblesea capaz de generar el mismo rendimiento sobre la inversión que se obtiene del instrumento financiero, más un rendimiento adicional, más el correspondiente porel riesgo que significa el invertir en el tipo de inmueble que se trate.

El procedimiento que se empleará para construir la tasa de capitalización ( i ) seráel siguiente: Calcularemos una tasa de descuento (r) que es igual a: r = Tasa Libre de Riesgo (deflactada) + Sobre Puntos Para considerar el riesgo del tipo de inmueble que se trate, con ésta tasa dedescuento (r), calcularemos el valor presente (VP) de un pago anual igual a uno,en un tiempo igual a la vida útil remante (VUR) del inmueble valuado.

El inverso del valor presente neto será igual a la tasa de capitalización ( i ) delinmueble valuado.

n = 34.00PMT = $0.00 VC = PMT [1 - (1 + i) -n]

i

Superficie de ConstrucciónSuperficie de Accesoria

i = 0.0776

FUENTE: SITIO WEB BANCO DE MEXICO

PromPROMEDIO DE LOS PERIODOS

MESCETES 28 DÍAS

PROMEDIO DE LOS PERIODOS

MESINPC

En %

SERIES HISTÓRICAS DE CETES E INPC

V.- CONCLUSIONES1. RESUMEN DE VALORES

Valor Comparativo de MercadoValor FísicoValor Residual

** CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor comercial será el valor:

2. CONCLUSIÓN

Valor Concluido: $387,000.00, con letra: Son: Trescientos Ochenta y Siete Mil Pesos 00/100 M.N.Esta cantidad representa el Valor Comercial del avalúo número: 05008120500008904, al día: , 17 de Agosto del 2012

4. VALOR REFERIDO (EN SU CASO)

Ing. JUAN ANTONIO RIVAS GLEASSONCédulas Licenciatura/Postgrado: 4866492 / 5574130Clave del Valuador Profesional SHF: 0902387VALUADOR PROFESIONAL

Ing. ANTONIO PRISCILIANO GONZALEZ DUEÑESCédulas Licenciatura/Postgrado: 502787 / 5607063

Clave del Controlador SHF: 1005354CONTROLADOR

Área destinada para Sello

Valor de Capitalización de Rentas

3. ANÁLISIS RESIDUAL ESTÁTICO

Valor estimado deMercado $/m2

Factor deComercialización

Valor resultante deMercado $/m2

Área construidam2

Valor deMercado $/m2

F =

Resultado del análisis residual:

Casa ubicada en la colonia Valle Verde con las siguientes medidas:Superficie de Terreno: m2 Valor del terreno: $ /m2 Superficie de Construcción: m2

F = VI x (1 - b) - PnDonde:F Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.VI Es el valor del inmueble terminado o bajo la

hipótesis de edificio habitacional terminado.b Es el margen o beneficio neto del promotor en

tanto por uno.Pn Son los pagos necesarios considerados.

El presente documento no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en la página 2 de 12, asímismo si carece del sello y firmas de los profesionistas autorizados por la Unidad de Valuación

3. REPORTE FOTOGRÁFICO

Calle Cerrada San Abel # 304, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 27290 TEL.(871) 268-4809 Correo Electronico: [email protected]

Page 12: AVALÚO INMOBILIARIO - Avaluos Glisonglison.dyndns.org/peritos/0902387/2012/8/A0019661.pdf · 1205035001100898 pÁgina: 1 de 12 clave del avalÚo: folio solicitud: a0019661 folio

12 de 12PÁGINA:1205035001100898CLAVE DEL AVALÚO: A0019661FOLIO SOLICITUD:

FOLIO FOVISSSTE1205035001100898

4. CROQUIS DEL INMUEBLE

Calle Cerrada San Abel # 304, Col. La Fuente, Torreon, Coah., C.P. 27290 TEL.(871) 268-4809 Correo Electronico: [email protected]