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    CAPTULO I

    LOS BIENES RACES Y SU AVALOEs la base para cualquier transferencia de propiedad; un instrumento que les ayudara

    en cada etapa del proceso de negociacin. Un avalu comercial es una estimacin sustentabledel valor de una propiedad. Incluye una descripcin de la propiedad en cuestin, la opinin del

    valuador acerca de las condiciones que se encuentra, su disponibilidad para un propsito dadoy su valor expresado en dinero a precios del mercado libre.

    Todos los avalados de bienes races se basan en datos que se obtienen del mercado.Las caractersticas econmicas que prevalecen en distintos pases y las tendencias del lugardonde se localiza la propiedad que se evaluara son factores que deben tomarse en cuenta paraestimar el valor de una propiedad.

    Terreno vs predioLa mayora de las personas relacionan un terreno con suelo fsico. Sin embargo, desde

    el punto de vista legal, terreno se refiere tanto a la superficie de un lugar como a todolo queest debajo o encima del mismo, incluyendo, con restricciones, derechos sobre el aire que lorodea. Las mejoras a un predio pueden incluir el trabajo de desmonte, nivelacin, relleno,

    compactado, mejoras de tipo esttico, instalacin de drenaje, alcantarillas, conexiones paraotros servicios (agua, gas, electricidad), guarniciones y banquetas, alumbrado pblico y accesoa caminos pavimentados ya existentes.

    Caractersticas del predio

    Si No

    Mejoras Estticas

    Sistemas de Drenaje

    Agua

    Gas

    ElectricidadAceras

    Camellones

    Alcantarillas

    Alumbrado Publico

    Acceso a caminos

    Otros

    Bien Raz y Propiedad RazBien raz se refiere al terreno fsico, tangible, y a todas las cosas permanentemente

    unidas a este, llamados bienes inmuebles. Propiedad Raz se refiere a los derechos depropiedad sobre el bien fsico, con frecuencia parte de un paquete de derechos. Un propietariono es, propiamente hablando, dueo de un bien raz, es decir, del objeto fsico que diceposeer. Lo que es suyo es el paquete de derechos que va con la propiedad.

    Restricciones PblicasLa mayora de las legislaciones se reservan el poder de ejercer algn tipo de

    competencia en materia de: Tributacin ( el poder para gravar y rematar una propiedad si losimpuestos no se pagan), Dominio ( el poder para confiscar una propiedad privada en beneficio

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    pblico, pagando cierta compensacin adecuada), Regulacin ( el poder para establecerreglamentos de construccin, de vialidad y otras medida que se afectan ciertos usos de losbienes races, y generalmente responden a consideraciones de salud, seguridad, moralidad ybienestar pblico) y Enajenacin ( el poder de disponer de la propiedad si el propietario mueresin dejar herederos legtimos).

    Existen restricciones establecidas por las autoridades locales o el fraccionador original.

    Las restricciones estructurales se relacionan normalmente con el tipo de edificacin, uso desuelo, estilo de la construccin, altura, metros cuadrados tolerados de edificacin y costo de lamisma.

    Propiedad PersonalLa propiedad personal se refiere a los objetos tangibles no unidos en forma permanente al

    bien raz; pueden ser considerando los siguientes criterios:

    y La manera en que un objeto se anexa a la propiedad (si es desmontable o permanente)y La intencin de la persona que coloco el objeto (dejarlo de manera permanente o

    removerlo en fecha futura)Los artculos de propiedad personal no suelen incluirse en el avalu de los bienes races.

    Lamedor manera de evitar conflictos posteriores es elaborar una lista de los artculos quepueden causar controversia.

    Propiedad Personal Accesorios Acuerdo

    Objetos que debern negociarse

    CAPTULO II

    EL MERCADO DE BIENES RACESEl valor de mercado de un bien inmueble es el precio ms probable que un comprador est

    dispuesto a pagar a un vendedor por una propiedad en una operacin normal de mercado; unatransaccin libre, es una en la cual.

    y No hay relacin alguna entre el comprador y el vendedory El producto ha estado en el mercado durante un tiempo que resulta razonable para

    bienes de este tipoy Tanto el comprador como el vendedor no estn actuando bajo presin de ninguna

    clase; yy No hay ventajas de ningn tipo financieras de otra ndole superiores a los que se

    acostumbra en el mercado

    Con frecuencia se habla del valor de mercado de una propiedad como su justo valor decompraventa

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    Precio DemandadoUn vendedor es libre de fijar el precio para la propiedad que pone a la venta. Con

    frecuencia, el precio para la propiedad se fija en una cifra por arriba del precio que el vendedorest dispuesto a aceptar, para dar margen a algn tipo de negociacin. Incluso el precio que elvendedor est dispuesto a aceptar no necesariamente refleja exactamente el valor demercado de la propiedad

    Precio OfrecidoUn comprador es libre de ofrecer la cantidad que desee por la propiedad que intenta

    adquirir, y con frecuencia har una oferta inferior al precio mximo que est dispuesto apagar, para dar un margen a algn tipo de negociacin. Desde luego, muchos factores quepueden afectar la transaccin. Aunque el vendedor no est bajo ninguna presin para vender,el cierre rpido (y el recibo del producto de la venta) puede tentarle a aceptar una oferta quees inferior al precio ideal para el.

    Precio de VentaDebera de ser igual al de precio del mercado; pero despus de todo si el valuador ha

    llevado a cabo un trabajo minucioso y preciso al hacer una estimacin del valor del mercado

    de la propiedad, deberan coincidir ambos precios. Desafortunadamente entran en juegodemasiados factores en una transaccin promedio como que el valuador sea capaz de haceruna estimacin de valor de mercado que concuerde exactamente con el precio final de ventade la propiedad, existen otras consideraciones como el financiamiento (si son altas las tasas deinters, amortizacin de la deuda, etc. y fecha de posesin del bien. Pero si el vendedorrequiere cerrar su venta rpidamente, el comprador estar en posicin de negociar msfuertemente y el precio se reduzca proporcionalmente.

    Principios que determinan el valor de un inmueble

    y Principio de Sustitucin- El valor de la propiedad se ve influido por el costo deadquisicin de una propiedad comparable, es decir, que tenga caractersticas similaresde diseo y construccin, o uso funcional, que la propiedad que se est considerando

    y Principio del ms alto y mejor uso- Una propiedad alcanza su valor ms alto cuando sele da el uso ms redituable permitido por el marco de la legal y fsico en que seencuentra catalogado el inmueble. La determinacin del uso de una propiedad debeser parte de todo avalu. Ya que el valuador procura identificar los factoreseconmicos que pueden ser ms lucrativos a los distintos usos que se le pueden dar alterreno en distintas etapas.

    y Factores Externos- De acuerdo con este principio, factores externos a una propiedadpueden influir en el valor de la misma.

    y Oferta y demanda- El costo de cualquier propiedad siempre estar determinado por elnmero de otras propiedades similares en venta y su relacin con la cantidad decompradores en el mercado.

    y Equilibrio- Un mercado en equilibrio tendera a tener ms propiedades disponibles paraventa que compradores. Se dice que los usos de las propiedades estn en equilibriocuando hay un nmero suficiente de ofertas de tipos complementarios de inmuebles;es decir cuando el nmero de unidades habitacionales mantiene una proporcinadecuada con el nmero de unidades comerciales e industriales ofrecidas.

    y Cambio- Dada su larga vida, existen factores que afectan el valor de las propiedades,ya sean fsico o econmicos.

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    y Conformidad, progresin y regresin- El valor de una casa que desentona con las otrasdel vecindario puede verse beneficiada efectivamente, si esta es inferior en calidad omantenimiento que sus vecinas (progresin).

    y Crecimiento, equilibrio y declinacin- Los deterioros del efecto fsico marcado dictanque toda propiedad pase por las anteriormente citadas

    y Anticipacin- se supone que su valor aumentara con el tiempoy

    Mejoras- La contribucin de una mejora al valor del inmueble se mide por su efectosobre el valor de mercadoy Ley de Ganancias crecientes y decrecientes- A las mejoras que creen un aumento de

    valor proporcional o mayor, estar actuando a la ganancia. Y cuando las mejorasadicionales ya no traen consigo un aumento en el valor correspondiente, se cumple eldecreciente.

    CAPTULO III

    EL PROCESO DE VALUACINTcnica de avalu por comparacin de mercado

    Cuando se emplea esta tcnica se obtiene una estimacin de valor de una propiedad

    comparando el bien que se vala (propiedad sujeto) con ventas recientes de propiedadescercanas similares, llamadas comparables. La teora detrs de esta tcnica es que el valor de lapropiedad sujeto est relacionado directamente con los precios de venta de propiedadescomparables. Su objetivo es estimar el valor de mercado de la propiedad.

    El valuador debe reunir, clasificar, analizar e interpretar un conjunto de datos quearroja el mercado; su razonamiento es que un comprador bien informado no pagara ms queel precio de una propiedad comparable (principio de sustitucin). Los ajustes al precio deventa de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de caractersticas presentes enla propiedad sujeto, pero no en la propiedad comparable, y restando el valor de caractersticaspresentas en la propiedad comparable, con las que no cuenta el sujeto.

    Los precios de venta que se compararon representan el rango ms probable del valorde la propiedad sujeto. A partir de este rango, se puede llegar a un estimado del valor demercado de la propiedad en venta. Los principales ajustes que se llevan a cabo incluyen losrelacionados con las caractersticas fsicas del predio en el terreno, su ubicacin fuera delterreno, condiciones de venta (motivacin de comprador/ vendedor y condiciones financieras)y el tiempo que tomara la operacin a partir de la fecha de venta

    Tcnica del Clculo de CostosCon este mtodo, el valuador hace una estimacin del costo actual que significara

    reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya aadido, como si fuera nueva.Resta luego cualquier prdida de valor causada por la depreciacin de las mejoras. Ladepreciacin incluye todos los factores que reducen el valor de la casa sujeta pordebajo de sucosto actual de reproduccin. Por ltimo, el valuador suma el valor estimado del terrenomismo, que resulta de un anlisis de ventas de lotes baldos similares. El razonamiento detrsde mtodo es que el comprador bien informado no pagara mas por una casa que el costo quele significara construir otra casa parecida, en un lote similar y condiciones semejantes. Lafrmula para representar este mtodo es:

    Costo de mejoras nuevas Depreciacin de mejoras + Valor del Predio=Valor de la propiedad

    La depreciacin puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro es unaprdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario por uso,desintegracin y exposicin a los elementos a lo largo del tiempo. La obsolescencia puede serfuncional o externa.

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    Tcnica de Capitalizacin por IngresosSe basa en la relacin entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o

    comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la misma. Estemtodo se usa principalmente para valuar propiedades que producen dividendos tales comoedificios de departamentos, oficinas y centros comerciales. Cuando se aplica este mtodo elvaluador debe de elaborar un informe para la propiedad que se est valuando.

    El valor se puede calcular son la sig frmula:

    Es evidente que la tcnica de ingreso puede ser el mtodo tcnicamente mas complejo devaluacin cuando se aplica a propiedades que producen grandes utilidades.Relacin entre las tcnicasLas tres tcnicas para determinar el valor de propiedades se orientan al mercado, y deben dereflejar datos de mercado y comportamiento dentro de los compradores y constructores en elcaso del mtodo de clculo de costos. Todos los elementos que influyen en un costo sonfenmenos de mercado, al igual que todos los tipos de depreciacin.El deterioro fsico se mide por el costo de la mano de obra y los materiales necesarios paraefectuar la reparacin. La obsolescencia funcional y la externa se miden por el

    comportamiento de compradores tpicos, ya que proporcionan datos confiables sobre lamagnitud de la perdida en que se ha incurrido

    CAPTULO IVRECOPILACIN DE DATOS Y BANCO DE DATOSEl proceso de valuacinSe debe reunir una cantidad considerable de datos para hacer una estimacin precisa del valorde una propiedad. El valuador necesitara:

    y Datos Generales a cerca del pas, regin, ciudad y colonia o barrio;y Datos especficos sobre el predio sujeto y sus mejoras;y Datos de ventas para aplicar la tcnica de comparacin de mercado;y Datos de ingresos y gastos para valuar por capitalizacin de ingresos

    El valuador debe tener presente adems el tipo de propiedad que esta valuandoBanco de datos

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    A travs de la experiencia se ira creando una base propia de datos, las cuales sus principalespueden ser:

    y Inspeccin personaly Vendedoresy Compradoresy Corredory

    Agente de ventasy Vecinosy Registro Publico de la propiedady Crditos e Hipotecas registradas y otros instrumentos de financiamientoy Informes de titulo de propiedady Planos registrados del trazado del fraccionamientoy Mapas de rea (topogrficos, de suelos)

    Formas para recabar datosEl uso de formas bien pensadas puede ayudar a que un avalu se haga con mucha fluidez,eficiencia y precisin. El llenado de formas de recopilacin de datos puede contribuir aasegurar que no se pase por alto ningn detalle sobre la sociedad, su ubicacin o lainformacin que se requiere para cada una de las tres tcnicas

    Lmites del vecindarioEn algunos fraccionamientos nuevos, los lmites del vecindario se establecen de maneraconspicua por medio de una entrada con puerta y un permetro bardeado. Otros vecindariosen particular en ciudades mas antiguas quedan separados por otros factores, estos puedenincluir:

    1. Limites naturales2. Diferencias en el uso del suelo3. Valor o antigedad media de las viviendas4. Nivel de ingreso de los residentes

    Al llenar una forma de datos sobre el vecindario, el valuador registra el nombre de la calle, uotra lnea divisoria identificable, y advierte el tipo de propiedad adyacente al vecindario sujetoa esa rea.Etapa de Ciclo VitalUn vecindario tpico suele pasar por tres periodos distintos durante su vida:Crecimiento, Equilibrio y Declinacin, el valor de las propiedades habitacionales tienden aaumentar durante el periodo de desarrollo inicial de un rea. Conforme a las propiedadespierden valor pueden incluso dedicarse a un uso distinto, sin embargo el ciclo vital no essiempre descendente. Pude iniciarse una alza debida al proceso de revitalizacin.Proximidad a los peligros y a las reas contaminadasSe tiene cada vez mas conciencia de la importancia de la proximidad del barrio, o de cualquierparte de el, a reas peligrosas o contaminadas. Cuanto mas se sabe acerca de las condicionesdel entorno, es mas probable que se descubran factores que son nocivos para la salud o laseguridad, el simple potencial de peligro puede hacer que baje el valor de las propiedades dereas cercanas. La presencia de contaminacin activa puede resultar una barrerainfranqueable a la comercializacin.Forma de datos sobre el predioEl valuador comienza por obtener una descripcin completa y legalmente precisa de laubicacin de la propiedad, y elabora un boceto para mostrar la forma aproximando y laubicacin de la propiedad en cuanto a calles. Otras caractersticas importantes del predio sonsu tamao expresado en metros cuadrados, su ubicacin en trminos de posicin en lamanzana, servicios, mejoras, composicin del suelo y vista. La composicin del suelo siemprees importante.Es necesario el conocimiento de la zonificacin del predio sujeto, que afectar su uso futurocomo lo es tambin el de la urbanizacin actual de las zonas circundantes. Se debe tomar nota

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    de cualquier servidumbre o restriccin que aparezca en la escritura. Cualquier parte del predioque no se pueda usar para propsitos de construccin se debe designar claramente, junto concualquier otra limitacin al uso del predio. Estas limitaciones podran elevar o rebajar el valordel predio.Forma de datos sobre la construccinAl acercarse a la casa desde la calle, el valuador toma nota de la primera impresin que

    produce la vivienda, su orientacin y el grado en que armoniza con el rea circundante. Almismo tiempo, el valuador advierte y registra informacin a cerca de mejoras.Elabora una lista de los materiales externos empleados en la construccin y el estado queguarda cada uno, para proceder luego a callificar la condicin externa general de laconstruccin. Por ltimo el valuado mide cada estructura que hay en el predio, hace un bocetode sus dimensiones y calcula el rea en metros cuadrados. Dentro de la casa se evala losdetalles de construccin y accesorios importantes en particular. Luego advierte la condicingeneral de la construccion considerando tres tipos de depreciacin

    1. Deterioro Fsico 3. Obsolescencia Externa.2. Obsolescencia Funcional

    CAPTULO VINSPECCIN DE VIVIENDAS

    Lo primero que debe hacer es investigar el vecindario para determinar sus condiciones dehabitabilidad y potencial como inversin. Luego se debe analizar y evaluar el predio en que selocaliza. Por ultimo se be inspeccionar la casa misma hasta llegar a tomar una opinin definidasobre su estado.El valuador debe revisar metdicamente el diseo interior de la casa, las condiciones fisicas dela cimentacin, armazn estructural, superficies interiores y exteriores y sistemas mecnicos.Es evidente que un conocimiento bsico sobre tcnicas de construccin en una cualidad muytil. El valuador debe saber mirar ms all del atractivo visible de la casa y observarla conactitud objetiva y fra.VecindarioUn vecindario es un rea dentro de la cual cualquier cambio tiene una influencia inmediata ydirecta sobre el valor de la propiedad sujeto. Una vivienda se debe contemplar como unainversin cuyo valor futuro se vera influido fuertemente por la manera en que evoluciona elvecindario. La indiferencia (falta de cuidado) envejece prematuramente un barrio.Muchas viviendas pierden valor simplemente porque muestran diferencias sensibles con elresto de las viviendas del vecindario. Lo ltimo en este aspecto es un vecindario donde lasviviendas muestran suficientes variaciones de estilo y diseo y producen un efecto de conjuntoarmnico y agradable. El valor de reventa de viviendas relativamente baratas en un rea dealta plusvala aumenta por la influencia de las viviendas de precios altos.Peligros derivados del Medio AmbienteLa presencia de condiciones ambientales adversas, tales como humo, niebla, emanacionesnocivas, contaminacin por materiales que contienen asbesto y proximidad de tiraderos dedesechos txicos o antiguos rellenos sanitarios no solo amenazan la salud de los residentes delvecindario, si no adems puede tener un efecto negativo importante sobre el valor yposibilidades de comercializacin de una propiedad.PredioLa inspeccin del predio se inicia con un reconocimiento del terreno y de la casa desde algunadistancia para obtener una impresin de conjunto. Conviene tener presente que, aunque espoco frecuente encontrar un predio dispuesto a la perfeccin, el terreno debe estarrazonablemente en buen estado.Orientacin: ubicacin de la casa en el predioLa correcta ubicacin de una vivienda sobre la propiedad en que esta asentada puedetraducirse en mayor comodidad para los habitantes y volver mas atractiva la operacin acompradores potenciales. El predio se debe analizar en cuanto a topografa, variaciones en la

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    trayectoria del sol de una estacin a otra, tipo y tamao de rboles, vistas, ruido y proximidadde vecinos.Al orientar una casa en busca de mxima luz natural los constructores deben tomar en cuentaque la luz solar matinal viene del este, y la vespertina del oeste. El sol del medio da iluminadesde el sur y, en el invierno, se inclina mucho hacia el sur constituyndose en una fuenteinmejorable de calor. El lado norte de la casa no recibe luz solar directa y puede ser un buen

    lugar para situar las recamaras. Cuando se hace una buena planificacin del terreno, se reservay proyecta algo de el para tres funciones distintas; uso publico, servicios y uso privada.Diseo de interioresEl diseo o disposicin interior de una casa es bsico afecta de manera considerable el valor demercado de la vivienda. Se deben tomar en cuneta dos enfoques bsicos en cuanto a espaciocuando se proyecta una planta: el abierto e informal, o el independiente o formal. Los espaciosdeben fluir bien y no parecer fragmentados.Planta de pisoLa buena distribucin de una planta disminuye el trafico sin tropiezos y suele dividirseclaramente en tres reas o zonas bsicas: reas de trabajo o de mucha actividad, reashabitacionales o de actividad moderada, y reas de dormitorio o de poca actividad. Las reasde circulacin hacen la diferencia entre una buena y una mala distribucin. La entrada

    principal a la casa debe ser de fcil acceso para los visitantes. Otros principios de buen diseoes una cocina que contiene tres reas o centros de actividad principales:1. Almacenamiento de alimentos2. Cocina3. Limpieza

    Al que es conocido como triangulo de trabajo.Inspeccin Exterior e InterioresSon los aspectos relevantes al realizar la inspeccin de vivienda:

    1. Nivelacin2. Cimentacin3. Techo4. Recubrimiento de paredes5. Desvn6. Puertas y ventanas7. Pisos8. Acabados9. Equipo especiales

    CAPTULO VILA TCNICA DE COMPARACIN DE MERCADOConceptos Bsicos de la Tcnica de Comparacin de MercadoLa tcnica de comparacin de mercado parte de una investigacin emprica de la cual elvaluador rene, clasifica, analiza e interpreta datos de mercado y predice el precio de ventams probable de una propiedad. Los pasos bsicos que deben darse son:

    y Identificar las fuentes de valor o caractersticas de la propiedad sujeto que producirndemanda del mercado

    y Encontrar propiedades comparables recientemente vendidasy Comparar las propiedades comparables con la propiedad sujeto y hacer ajustes por

    diferenciasy Llegar a determinar un valor de la propiedad a la fecha del avalu.

    La formula que se emplea en este mtodo es:Precio de venta de propiedad comparable +- Ajustes = Valor indicado para la propiedad sujetoLa tcnica de comparacin de mercado se basa en el principio de sustitucin.Datos para la aplicacin de la Tcnica de comparacin de Mercado

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    Se renen datos acerca de ventas de propiedades comparables; solo se deben considerarventas recientes es decir, propiedades que se han vendido en los ltimos seis meses; deben detratarse de transacciones libres y las propiedades vendidas deben ser esencialmente similaresa la propiedad sujetoProceso de ValuacinEl proceso se inicia con una definicin del problema o encargo, y concluye con una estimacin

    final del valorAplicacin de la tcnica de Comparacin de MercadoLa clave para un avalu preciso esta en la recoleccin metdica de datos. Supngase que estainformacin de tipo general ya se recolectado. Los datos sobre el vecindario son el nico tipode informacin general que va requerir de un trabajo de campo significativo.Datos sobre el vecindario y su anlisis

    1.2. El vecindario es el entorno inmediato del sujeto y ninguna propiedad puede tener un

    valor mayor que el que establece la zona.3. A falta de ventas en el vecindario inmediato puede ser necesario recolectar

    informacin sobre operaciones en reas aledaas comparables4. Los datos sobre el vecindario proporcionan informacin bsica.

    L

    imites de vecindarioVarios factores lo distinguen de las reas circundantes. Las fronteras de un vecindario seestablecen por barrearas naturales o colindancias hechas por el hombre. Tambin se puedencrear lmites por diferencias en el uso del suelo, nivel de ingreso de los residentes, valorpromedio de las viviendas, limites de ciudad, reas de empadronamiento, divisiones polticas,distritos escolares y otros factores.Ciclo vitalUn vecindario sufre constantes cambios en su ciclo vital. La vida de un vecindario suelecomprender las SIG. Etapas: Crecimiento, Equilibrio y Declinacin. Es evidente que eldesarrollo de estas etapas toma largo tiempo y puede ir seguido por periodos de renovacin yrehabilitacin.Datos sobre el predio y su anlisisPara hacer una estimacin de un bien raz con mejoras, el valuador rene y analiza datosconcernientes a cada uno de los dos componentes fsicos de la propiedad: el terreno y la casa.Datos de venta comparables y su anlisisReunir datos de operaciones comparables para usarlos en la aplicacin del mtodo decomparacin de mercado. Una propiedad comparable debe satisfacer tres condiciones: debeser razonablemente similar a la propiedad sujeto, una situacin comparable debe ser unaventa relativamente reciente y la venta debe ser una transaccin libre.Se dispone de varias fuentes confiables para obtener datos sobre ventas de propiedadescomparables, las sig son razones para excluir una venta: la venta fue resultado de un remate

    judicial o juicio hipotecario, las partes involucradas en la venta fueron individuos o empresasrelacionadas entre si, alguna de las partes ase vea forzada en alguna forma a participar en laventa, la venta se hizo para liquidar activos, la venta estuvo afectada por trminosexcepcionales, la venta no fue reciente o no fue una transaccin en pie de igualdad por larazn que fuere.Una venta realizada en cualquiera de estas condiciones puede no reflejar el verdadero valor demercado. Se debe identificar la propiedad sujeto y cada una de sus comparables por sus datosde direccin. Se debe registrar la presin de venta de cada comparable, as como la fuente delos datos de mercado que se usaron. Los ajustes de valor producen el mximo efecto sobre elvalor en los avulos residenciales normales. En la mayor parte de los ajustes por vistapanormica son raros, los cuales pueden necesitar ajustes muy importantesProceso de ajuste

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    Como es natural, siempre que existan diferencias, se debern hacer ajustes para llevar laspropiedades comprables a un nivel de conformidad con la propiedad sujeto, las categorasprincipales en las que se deben hacer ajustes por diferencia son: fecha de venta, ubicacin,caractersticas fsicas, trminos y condiciones de venta.Estimacin del ValorCuando el valuador se ocupa de propiedades comparables que son prcticamente idnticas,

    rara vez sern iguales los valores ajustados. Por lo comn algunas de las diferencias portransacciones en bienes races, por pequeas que sean, causaran variaciones en los precios deventa. No existe una formula para conciliar los valores indicados. En su lugar se requiere laaplicacin de un anlisis y criterios cuidadosos.CAPTULO VIIVALUACIN DE PREDIOSValuaciones de predios por separadoUn predio es un terreno que se ha preparado para el uso deseado con la adiccin de mejorastales como nivelacin, servicios y acceso por caminos, acondicionado para iniciar unaconstruccin que sin embargo se evala por separado.Tcnica de clculo de costosUna razn primordial para evaluar el predio por separado de la estructura es para poder

    determinar su valor. La formula para esta tcnica es:Costo de sustitucin o reproduccin de mejoras Depreciacin acumulada + Valor del predio=Valor de la propiedadEsto hace referencia nicamente alas construcciones e instalaciones especialesAvalaos catastrales y tributacinEs el costo por instalacin y conservacin de servicios y caminos que representan un beneficiopara las propiedades, se basan en un porcentaje del valor de la propiedad. Las estructuras delas que se es dueo para fines de inversin se pueden despreciar. Puesto que el terreno no seconsidera como un activo consumible, su valor se debe restar del valor de conjunto de lapropiedad antes de calcular la deduccin permisible.Tcnica de capitalizacin por ingresosEs el que determina el valor de los flujos de ingreso que se estima producir la propiedadsujeta a valuacin. Uno los mtodos que se utiliza para determinar los ingresos se lograaplicando el principio de la tcnica de remanente de construccin, que requiere que elvaluador encuentre el valor del terreno por separado. El valuador resta, del ingreso neto queproduce la propiedad, un rendimiento apropiado sobre el valor del terreno para indicardisponible para la construccinMejor y ms alto uso de sueloPuede ser un proceso muy complejo, si se pide que se utilice toda una gama de competa deusos a los que se puede destinar, se deber considerar por separado el valor del terrenorespecto a cualquier estructura particular que se pueda edificar en el. Se evala tanto conestructuras como sin ellas, debe tomar en cuenta el presente y futuro y la probabilidad de uncambio de polticas de urbanizacin y modificaciones al uso del suelo.Avalos por enajenacinCuando se enajena un terreno con fines de utilidad publica o semipblica, los tribunalesrequieren avalos por separado tanto del predio como de la construccin, como parte delproceso para determinar el valor justo de la propiedad.Datos del predioIdentificacin- Se deber disponer de una descripcin precisa y completa del lote en cuestin,as como el nmero oficial y direccin de calle, si la tiene. Debe de incluir planos que muestrenlmites de la propiedad y colindancia. Una parcela de terreno se describe por referencia adistancias llamadas trazos, medidas desde un punto de partida establecido hasta monumentosy marcas. Las descripciones con el sistema de deslinde rectangular se usan con ms frecuenciapara describir grandes reas de terreno y propiedades rurales.

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    En la actualidad se puede hacer referencia a casi todos los bienes races urbanas por medio deuna descripcin de lotes y manzanas, la cual hace referencia a un rea particular.Anlisis- Se necesita datos concernientes a las caractersticas de la propiedad y otros hechosque la influyen como: tamao del predio, limites, topografa, ubicacin del predio, servicios demejoras, composicin del suelo, zonificacin, servidumbres, etc.Mtodos de valuacin de predios

    Mtodo de comparacin de mercado- Se usa para analizar y comparar ventas de prediosbaldos similares, el cual proporciona por lo general el indicador mas confiable del valor demercado de una propiedad, consiste en encontrar comparables, puesto que no hay dos sitiosidnticos, siempre se tendr que compensar algunas diferencias cuando compara propiedadesvendidas con la propiedad sujeto, utilizando porcentajes para los ajustes

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    Costo de substitucinEl costo de substitucin es la cantidad en dinero que se requiere para producir un duplicadoexacto de una construccin, a precios actuales. En el caso de construcciones antiguas aquellasque se han alcanzado la condicin de "histrica" la tarea se vuelve considerablemente msdifcil. Para propiedades que no tienen un costo de substitucin econmicamente viable, elvaluador calcula en su lugar el costo de reposicin o reemplazo de estructuras

    Costo de reposicinEs el precio actual de construccin de un edificio que tiene la misma utilidad que la estructurasujeto, por supuesto se har notar como condicin para el avalo, que es imposible duplicarexactamente la propiedad sujeto en el mercado actual.Como encontrar el costo de substitucinExisten cuatro mtodos para el costo de substitucin de un edificio:

    1.2. De metros cuadrados- El costo actual de construccin por metro cuadrado, del tipo de

    edificacin que se esta evaluando, se multiplica por el numero de metros cuadradosque tiene la propiedad sujeto

    3. De unidades in situ- Se calcula el costo de construccin por unidad de medida, por logeneral metro cuadrado, de cada parte del componente del edificio sujeto, incluyendo

    las cantidades de dinero necesarias para materiales, mano de obra, gastos indirectos yutilidad del constructor. El costo por medida se multiplica luego por el nmero deunidades de esa parte componente que hay en el edificio sujeto. En ciertos casos, launidad es un elemento nico, como un accesorio de plomera, ms que una medida derea. Se calculara el costo por unidad de medida, del tipo de cimentacin que serequiere

    4. De estudio de costos- Se separan los costos directos e indirectos de construccin, yluego se obtiene el total. Los costos directos son los relacionados con los materiales ymano de obra ; los indirectos, incluyen costos como permiso de construccin,impuestos sobre nomina y utilidad del constructor.

    5. De indizacin- El valuador aplica un factor, que representa el cambio en los costos deconstruccin a lo largo del tiempo, al costo original de la propiedad sujeto.

    Depreciacin acumuladaEs la prdida de valor derivada de causas mltiples, de hecho, por cualquier causa. Ladepreciacin acumulada es la perdida total de valor derivada todas las causas a la fecha delavalo. Hay tres formas bsicas de depreciacin:Deterioro fsico, obsolescencia funcional y obsolescencia externa (se le lama tambinambiental, econmica o de ubicacin). La propiedad sufrir algn tipo de depreciacin durantetoda su vida econmica; la vida econmica no es necesariamente el tiempo que se espera dureen la construccin, que es su vida fsica. Si una construccin ha recibido mantenimiento yreparaciones con regularidad, su vida efectiva puede ser menor que su edad realMtodo de edad/ vida econmicaEl costo de construccin se divide entre el nmero de aos de su vida econmica, paraencontrar una cantidad de depreciacin anual en dinero. Esta cantidad se multiplica luego porla edad efectiva de la propiedad para determinar la cantidad total en la que se ha depreciado.Mtodo de condicin observadaSe analiza la propiedad en trminos de cada una de las categoras individuales de depreciacin;se toma nota de la posible reparacin de cada rengln de depreciacin, es decir, si se puedearreglar o reemplazar el dao de manera fcil y econmica, o si es incurable; tambin conocidocomo mtodo de descomposicin.Mtodo de comparacin de mercadoSe usa los precios de venta de propiedades comparables para obtener el valor de unacaracterstica depreciada; a travs del anlisis de suficientes comparables, el valuador asla elvalor de la caracterstica depreciada.

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    CAPTULO IXLA TCNICA DE CAPITALIZACIN POR INGRESOSEl valor de una propiedad esta relacionado con los dividendos que puede producir. Cuantomayor sea el ingreso que produce una propiedad, tanto mayor tiende a ser el valor de lamisma. Estas suelen ser propiedades comerciales, para la cual es ms apropiado. La formulapara la tcnica de capitalizacin por ingresos es:

    La rentabilidad que genera la propiedad, es decir, la utilidad que se puede esperar una vez quese ha descontado los gastos fijos de la propiedad.La formula para el mtodo multiplicador de ingreso bruto es:Ingreso bruto potencial x multiplicador de ingreso bruto = valorDeterminacin del ingresoEl primer dato que debe recoger un valuador es informacin competa acerca del ingreso brutopotencial que puede generar la propiedad. El valuador tomara en cuenta el ingreso poralquileres como el ingreso derivado de otras fuentes. El valuador deber considerar no solo losalquiles presentes que se pagan, sino adems las rentas pasada y tambin las que se paganactualmente en el rea por propiedades comparables.

    El alquiler que se para actualmente se llama alquiler programado o alquiler contractual. Seexpresa en metros cuadrados. El alquiler de mercado es la estimacin que hace el valuadorrespecto al potencial de rentas de una propiedad. Puede ser que los alquileres no sean la nicafuente de ingreso; servicios como los puestos de revistas, maquinas expendedoras derefrescos y rea de estacionamientos producen dividendos, lo cual se debe tomar en cuenta,pues ser un factor en la determinacin del valor de mercado. A elaborar el planteamiento, elvaluador de ingreso publico potencial, pondr por separado el ingreso por arrendamiento ypor otros conceptos y luego los sumara.Ingreso bruto efectivoSe debe estimar un porcentaje razonable de ingreso por desocupacin y cobranza que seespera se presenten en un ao y restar esa cantidad del ingreso bruto potencial; el cual secalcula e n funcin de la demanda actual de mercado y la economa del rea.

    Ingreso neto de operacinUna vez encontrado el ingreso bruto efectivo, el valuador puede deducir los gastos deoperacin, que son los que se incurren para dar mantenimiento a la propiedad y para quecontine la corriente de ingresos. Estos costos incluyen salarios y prestaciones a empleados,pago de servicios, honorarios por administracin, honorarios jurdicos y de contabilidad,seguros e impuestos sobre bienes races, incluyen las reservas para reemplazo (gastos mayorespara reemplazo de componentes de la propiedad). No incluye los gastos para financiar laadquisicin, tampoco toma en cuenta las deducciones por depreciacin de la propiedad. Elvaluador esta interesado como generadora de ingresos.Reestructuracin del estado de operacinLas estimaciones y clculos del valuador se resumen en un estado de operacin para lapropiedad sujeta a valuacin, se debe incluir ciertas diferencias importantes respecto al estadode operacin del contador para la misma propiedad se le conoce como proceso dereconstruccin del estado de operacin. El valuador no toma en cuenta: los pagos por mejorasal activo fijo, pagos de capital e intereses hipotecarios, porque la propiedad se esta valuandosobre libre de gravmenes o depreciacin.Seleccin del porcentaje de capitalizacinEs la tasa global de rendimiento que recibe el inversionista de bienes races o tambinconocida como tasa global de capitalizacin, se puede expresar como:

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    Capitalizacin directaEs el porcentaje de capitalizacin que se puede desarrollar evaluando cifras de ingreso neto yprecios de venta de propiedades comparables.Capitalizacin de rendimientosEs una forma de analizar ambos componentes del porcentaje de capitalizacin (rendimientosobre el capital y rendimiento del capital) por separado. Se selecciona una tasa para el

    rendimiento sobre el capital, llamada tasa de descuento o tasa de inters, as como una tasaque representa el rendimiento del capital, llamado recuperacin de capital.La tasa de descuento toma en cuenta el rendimiento que requiere el inversionista paraproducir una utilidad y se puede hallar usando el mtodo de extraccin de mercado, en el quese analizan las tasa de descuento de propiedades comparables o por medio del mtodo debanda de inversin, en el que los costos de aportar el financiamiento necesario para hacer lainversin se multiplican por el rendimiento requerido para que los costos de aportacin valganla pena.Seleccin de la tcnica de capitalizacinEl valuador puede determinar primero el calor del terreno subyacente a travs de la tcnica decomparacin de mercado, y aplicar luego la tcnica de remanente de construccin. Si elvaluador ah calculado ya el valor de la construccin, los clculos se invierten para encontrar el

    valor total de la propiedad usando la tcnica de remanente de terreno. Un factor llamadofactor de anualidad, representa el calor presente de inversin al rendimiento requerido, semultiplica por el ingreso neto de operacin para encontrar el valor presente del flujo delingreso.Multiplicador de ingreso brutoLa formula para obtener el multiplicado de ingreso bruto es:

    La frmula para aplicar el multiplicador de ingreso bruto es:Ingreso bruto potencial + multiplicador de ingreso bruto = valorEl mtodo de multiplicador de ingreso bruto se usa con frecuencia para valuar viviendasunifamiliares, se puede hablar de este mtodo como el mtodo del multiplicado de alquiler

    bruto.CAPTULO XCONCILIACIN Y EL INFORME DE AVALOEs el ultimo paso del proceso de valuacin, es la conciliacin de las cifras que arrojo cada unade las tres tcnicas de valuacin.ConciliacinPocas veces se llegaran a cifras exactamente iguales empleando las tcnicas de valuacin, cadaindicacin de valor ser diferente en prcticamente todos los casos. En el proceso deconciliacin se evala objetivamente la validez de los mtodos y el resultado de cada mtodopara llegar a concluir el mejor y mas sustentable de los valores finales. Este proceso tambin sellama correlacin.Al conciliar o correlacionar, el valuador revisa su trabajo y considera al menos cuatro factores,

    que incluyen:1. La definicin del valor que se busca2. La cantidad y confiabilidad de los datos recolectados en cada mtodo3. Los aciertos y debilidades de cada mtodo y4. La validez de cada mtodo con respecto a la propiedad sujeto y al comportamiento de

    mercadoEl proceso de conciliacin no consiste simplemente en obtener el promedio de lasestimaciones de valor diferentes. Despus de considerar los factores previamenteenumerados, el mtodo ms pertinente (de costo, de comparacin de mercado o de ingreso)

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    recibe el mayor peso al determinar la estimacin de valor que refleja con ms precisin al valorque se busca. Adems, cada mtodo sirve como comprobacin de los otros.Ponderacin de las opcionesUna vez que el valuador esta seguro de la validez de sus estimaciones de valor, deber decidircual es la ms confiable, en trminos del valor que se busca, para la propiedad sujeto. Factoresinherentes pueden hacer un mtodo particular sea automticamente mas significativo para

    ciertas clases de propiedades. Pero otros factores de los cuales debe estar consiente elvaluador, pueden menguar parte de esa significacin.No existe una formula para conciliar los diversos valores indicados. Mas bien, la conciliacincomprende la aplicacin de anlisis y criterios cuidadosos, que ninguna formula matemtica omecnica puede sustituir; a los tres mtodos se les debe dar el mismo peso; aunque esevidente que ciertos mtodos son mas validos y confiables para determinados tipo de depropiedades que para otros.La conciliacin es la expresin final del razonamiento y ponderacin de la importancia relativade los hechos, resultados y conclusiones de cada uno de los mtodos, que culminan en unaestimacin final de valor de mercado plenamente justificada.Tipos de informes de avaloUn informe preestablecido (machote) emplea una forma modelo para proporcionar, en pocas

    paginas, un resumen de los datos que apoyan la conclusin de valor. La forma modelo parainformes suele ir acompaada de uno o mas documentos que describen la propiedad sujeto ysus comparables.El tipo de propiedad, as como la definicin del valor que se busca, determinaran la forma msexacta que se debe usar.En el mercado crediticio secundario creado por dependencias gubernamentales yorganizaciones privadas, se exigen los informes modelo para la adquisicin y venta de casitodas los crditos e hipotecas existentes sobre propiedades residenciales. Se pueden incluirvarios documentos tales como fotografas de la propiedad sujeto y de sus comparables, ascomo mapas para mostrar los anlisis demogrficos, topogrficos, de suelo y de otros tipos,del sujeto y sus comparables. Todo informe de avaluo, debe contener:

    1. Nombre de la persona para la que se elabora el informe2. Fecha del avalo3. Identificacin y descripcin de la propiedad4. Propsito del avalo5. Conclusin de valor y6. Certificacin y firma del valuador.

    CAPTULO XIEL VALUADOR *2VALUADOR: Es el profesionista capaz de investigar, analizar, y estimar el valor de lo bienes enestudio, y que sustenta su trabajo en la tica, conocimientos profesionales acordes a suespecialidad, criterios tcnicos y metodologas valuatorias actualizadas.FUNCIONES *3:

    y Determinacin el valor de la propiedad (Investigacin, comparacin y ponderacin).y Determinacin del valor de reposicin.y Producir el valor de un bien, analizando los elementos que la componen.y Reposicin de un bien existente mediante la compra de un bien equivalente.y Reproduccin de un bien existente a travs de la compra creacin de un bien

    idntico.y Determinar el potencial de productividad de los bienes.y Determinar los factores caractersticas que contribuyen al valor. (Mritos

    Demritos).y Una valoracin se realiza para uno ms propsitos, a saber; para determinar el valor

    de un bien; para estimar el costo de producir, adquirir, modificar terminar un bien;

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    para estimar el importe de los daos a un bien: y para pronosticar las rentaspotenciales que puede generar un bien.

    y La buena prctica profesional requiere que el Valuador describa con suficiente detalleen cada caso la naturaleza y significado del valor especifico que se le ha pedidodeterminar.

    IMPORTANCIA:

    Los trabajos de la valuacin inician en Mxico, al igual que en otros pases de manera emprica.Los escasos avaluos que se practicaban durante siglos pasados, eran los de carcter judicial sinnormas previamente establecidas; bsicamente basado en su leal saber y entender. As fueincrementndose la necesidad de formar tcnicas de valuacin y profesionales que conocierande esta disciplina, lo que no lleva da a da a mejorar y comprender mejor esta importantsimatarea como valuadores, ya que una opinin de valor puede determinar el curso de un negocio,la compra-venta de un bien, el bienestar econmico, etc.CADENA DE VALOR DEL VALUADOR :

    * "INDAABIN"* "Cdigo de tica y Principios que regulan el ejercicio de la Valuacin"CAPTULO XII

    TICA PROFESIONAL *2Cdigo de tica.- Es el conjunto de normas que rigen el comportamiento profesional en laprctica valuatoria.El perito Valuador debe responder a la confianza que deposita su cliente, con veracidad,conocimientos y tcnica debiendo estar actualizado y capacitado profesionalmente pararealizar el trabajo que se le solicita.El Perito valuador deber utilizar la informacin relacionada con el estudio en la ms estrictaconfidencialidad.

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    El Perito Valuador deber externar su dictamen, sin suprimir ni engrandecer hechos, datos uopiniones que estn en contra de su cliente.El Perito valuador debe obtener la informacin necesaria para poder hacer un juicio correctodel bien que esta valuando, agotando todos los medios lcitos para obtener de las fuentesconocidas.El perito valuador debe inspeccionar los bienes a valuar en forma personal y no es correcto

    que firme un reporte de avalo elaborado por otra persona.El Perito Valuador deber presentar su informe por escrito en los formatos establecidos,siendo este lo suficientemente claro como para ser comprensible fcilmente.El perito valuador nunca debe perjudicar a un colega en su reputacin o competenciaprofesional; ni interferir en los trabajos o perspectivas de otro valuador.El perito valuador esta obligado a observar la leyes y reglamentos vigentes adems de lanormas particulares que le sean indicadas por el Organismo que le extienda su registro.Cuando el Perito valuador utilice informacin proporcionada por otros profesionistas, tcnicos,artesanos, e inclusive la proporcionada por el cliente, este material puede ser utilizadosiempre que: Lo manifieste en su informe. Este dispuesto a proporcionar sus fuentes o cualquier verificacin necesaria y

    N

    o descargue en otros, la responsabilidad por asuntos que deben ser incluidos dentro delalcance de su propia labor profesional.No es correcto que un Valuador revele a terceras personas la cantidad a que ha llegado en suconclusin de valor de un bien sin el permiso de su cliente, a menos que esta obligacin laimponga la Ley.Cuando dos ms clientes potenciales buscan los servicios de un Valuador con respecto a lamisma propiedad con respecto a la misma causa legal, el Valuador no puede servirapropiadamente a ms de uno, excepto en el caso en que todas las partes estn enteradas yde acuerdo.Una conducta contraria a la tica el que un Valuador es que disminuya los honorarios que hacotizado a un cliente, con el propsito de desplazar a otro valuador, cuando l se ha enteradode la cotizacin del mismo.Todo Valuador se obliga a no alterar los resultados obtenidos mediante la aplicacin demtodos y procedimientos considerados como buena prctica de la valuacin, para obtenermayores honorarios.Responsabilidad Respecto a las Firmas en los Informes de Valuacin.El que utiliza un informe de valuacin, antes de depositar confianza en las conclusionesincluidas en l, tiene derecho a presumir que la persona que firma el informe es responsablede las conclusiones, sea porque ejecut personalmente el trabajo porque dicho trabajo fuehecho bajo su supervisin.La validez de las declaraciones, informacin y/o los datos en que el Valuador se ha basado,hallan sido proporcionados por el cliente, miembros de otras profesiones u obtenidos por l defuentes oficiales.El valuador se encuentra en situaciones en que los datos que considera pertinentes ynecesarios para una valuacin no le son suministrados y el acceso le es negado, sea por elcliente mismo por cualquier otra de las partes involucradas; en tal caso el valuador puedenegarse a prestar sus servicios y cuando considere insuficientes los datos para llevar a cabo sutrabajo, no debe realizarlo.Todos los trabajos de valuacin se deben presentar por escrito y firmados por l losValuadores que intervinieron en el estudio y en su elaboracin.* "Cdigo de tica y Principios que regulan el ejercicio de la Valuacin"CAPTULO XIIIENTORNO DEL VALUADOR (MACRO-MICRO)

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