El contrato de alquiler con opcin a compra El alquiler con opcin a compra es un contrato normal de arrendamiento por medio del cual, el inquilino, se reserva adems el derecho de manera exclusiva de comprar el inmueble. En dicho caso, un porcentaje de la rente pagada en concepto de alquiler ser descontado del precio final de venta que ha sido pactado en el contrato inicial de arrendamiento.Es un contrato atpico, hurfano de una especfica regulacin. En base a esa falta de regulacin y al amparo del principio de la autonoma de la voluntad y de la libertad de pacto las partes contratantes tienen un amplio margen a la hora de estipular las clusulas del contrato.ConceptoEl Tribunal Supremo define la opcin de compra como aquel contrato de arrendamiento en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir o no celebrar otro contrato principal de compraventa. Con carcter general, en dicho contrato se acuerdan las siguientes clusulas:1. El pago de una prima inicial en concepto del derecho de opcin de compra, siendo sta establecida en base a un porcentaje del precio pactado de venta.2. Fijacin del precio de venta en el contrato inicial de arrendamiento que no podr ser modificado por ninguna de las partes.3. Estipular un plazo para ejercer el derecho a compra.4. Indicacin del porcentaje de renta que una vez ejercido el derecho a compra se descuenta del precio de venta. Este porcentaje, aunque puede mantenerse fijo durante todo el contrato, normalmente va reducindose conforme pasan los aos. As, por ejemplo, se puede estipular que el primer ao se descontar el 100 % de la renta, el segundo slo el 50 % y a partir del tercero el 25 %.Inscribir la opcin de compra en el registro de la propiedadConforme al artculo 14 del Reglamento Hipotecario, ser inscribible (en el registro de la propiedad) el contrato de opcin de compra, siempre que rena los siguientes requisitos:1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.2. Precio estipulado para la adquisicin de la finca, y en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opcin. El precio estipulado puede no estar concretado, aunque s deber ser susceptible de determinacin.3. Plazo para el ejercicio de la opcin, que no podr exceder de cuatro aos.En el arriendo con opcin de compra la duracin de la opcin podr alcanzar la totalidad del plazo de aqul, pero caducar necesariamente en caso de prrroga, tcita o legal, del contrato de arrendamiento.Obligaciones y derechos de las partesEl propietario del inmueble tiene la obligacin de mantener su oferta y no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa para el mismo o para un tercero, durante el periodo de tiempo convenido.Por otro lado el inquilino tiene el derecho exclusivo de compra de dicha vivienda al precio estipulado, con la rebaja del porcentaje de alquiler que se haya pactado. Si opta por dejar caducar dicho derecho, perder no solo la opcin exclusiva sino la prima inicial que haya podido pagar en concepto del derecho de compra o de reserva.La opcin del derecho a compraEjercicio del derechoPara ejercer la opcin a compra basta que el inquilino, dentro del plazo pactado, manifieste su decisin de llevar a cabo el contrato de compraventa negociado al propietario. Para el perfeccionamiento del contrato, la jurisprudencia se decanta por la teora receptiva, por lo tanto, no slo se debe realizar dicha manifestacin, sino que el propietario debe recibir esa comunicacin antes de que el perodo concedido caduque.Esta manifestacin que puede ser expresa o tcita, debe de ser clara. El ejercicio de la opcin de modo tcito exige la realizacin de actos inequvocos que impliquen el ejercicio de aqulla y que estos lleguen en plazo.La opcin de compra puede ejercitarse, incluso aunque el inquilino no haya abonado las rentas del arrendamiento, salvo que hubiera recado sentencia firme resolviendo la relacin arrendataria antes de ejercitar dicho derecho.Plazo del ejercicioEl plazo ser el convenido por las partes. En caso contrario, y ya que no pueden permanecer indefinidamente vinculadas por dicho contrato podr ser indicado por el juez a peticin de las partes.Generalmente en defecto de plazo, la Jurisprudencia suele apuntar como plazo el del periodo de vigencia de arrendamiento, no pudiendo ser superior. En este sentido el artculo 14 del Reglamento Hipotecario dispone que en los casos de arriendo con opcin de compra la duracin de sta podr alcanzar la totalidad del plazo de arrendamiento, pero caducar necesariamente en caso de prrroga tcita o legal del contrato de arrendamiento.EfectosSi se ejerce el derecho de opcin a compra se extingue el contrato de arriendo, lo que tiene como consecuencias la devolucin de la fianza. Para conseguir la adquisicin del bien, y consumacin del contrato, es necesario el pago del precio y la entrega del inmueble.El pago no debe realizarse en el momento del ejercicio de la opcin de compra, salvo que as se hubiere acordado. Ahora bien, es vlido el pacto en virtud del cual se supedita, el ejercicio del derecho de opcin al pago del precio de la compraventa, dentro del plazo pactado para su ejercicio. Transcurrido este plazo sin abonarse el precio, aunque hubiere llegado a conocimiento del concedente la declaracin de voluntad del beneficiario optando a la compraventa, habra caducado el derecho de opcin, sin que la compraventa se hubiera llegado a perfeccionar

Regulacin del alquiler con opcin de compraEn una de nuestras entradas anteriores, sealbamos las principales caractersticas del contrato de alquiler con opcin de compra, especialmente diferencindolo de una compraventa con pago aplazado.En esta entrada, trataremos de detallar un poco ms los principales aspectos de un contrato de alquiler con opcin de compra, sealando algunas de las cuestiones que deben tenerse en cuenta cuando nos embarcamos en este tipo de operaciones.El alquiler con opcin de compra es un negocio jurdico complejo (formado por dos contratos) y atpico (no tiene una regulacin establecida).En primer lugar, debemos tener en cuenta qu es el contrato de arrendamiento con opcin de compra. Como ya dijimos en su momento, es un negocio jurdico complejo y atpico, formado por dos contratos distintos: un contrato de arrendamiento (sujeto a LAU), y uno de opcin de compra, que no tiene regulacin especfica y por ello hay que construirla para cada contrato.Qu derechos y obligaciones surgen de un alquiler con opcin de compra?Para el arrendador-concedente: Los mismos derechos y obligaciones que en un arrendamiento ordinario, adems de la obligacin de vender el inmueble en los trminos sealados en el contrato en caso de que el arrendatario as lo pida.Para el arrendatario-optante: Los mismos derechos y obligaciones que en un arrendamiento ordinario, adems de la posibilidad (totalmente voluntaria y a su discrecin) de comprar el inmueble en los trminos que se hayan acordado en el contrato.Durante la fase del arrendamiento, las partes tienen las mismas obligaciones que en un alquiler normal:el arrendatario deber abonar la renta y cuidar la vivienda y el arrendador puede tener que hacer reparaciones o sustituir mobiliario y electrodomsticos.A pesar de que el funcionamiento de la opcin parece muy simple, al tener plena libertad de pactos debemos ir con mucho cuidado con modelos estndar, ya que pueden ser claramente perjudiciales o tener una regulacin insuficiente. Por ello siempre debe acudirse a un abogado especializado.Qu tiene que incluir un alquiler con opcin de compra?Como hemos sealado anteriormente, un arrendamiento con opcin de compra es un contrato que no tiene una regulacin especfica o una ley de aplicacin obligatoria si metemos la pata, como pasa en los arrendamientos de vivienda. En trminos jurdicos, se entiende que hay una opcin de compra si se tratan tres puntos:1. Decir claramente que se constituye la opcin de compra sobre el objeto (y por tanto, decir cul es el objeto de la opcin de compra).2. Sealar cundo se va a poder ejercitar ese derecho de opcin (plazo de ejercicio)3. Establecer por cunto puede comprarse el objeto (precio de ejercicio).Aunque sean tres puntos muy sencillos, locierto es que un alquiler con opcin de compra necesitaabordar muchas ms cuestiones porque no hay una ley que lo regule si se nos olvida regular algo.No hay una ley que regule el alquiler con opcin de compra, por lo que las partes tienen que construir el acuerdo por completo.A continuacin trataremos algunas de las principales cuestiones:Plazo de ejercicio El plazo de ejercicio es definir en qu momento podr el arrendatario ejercitar la opcin de compra. En este sentido, debemos sealar que no hay plazos legales determinados, por lo que puede ser libremente acordado.La nica referencia legal se encuentra en el artculo 14 del Reglamento Hipotecario, que establece que En el arriendo con opcin de compra la duracin de la opcin podr alcanzar la totalidad del plazo de aqul, pero caducar necesariamente en caso de prrroga, tcita o legal, del contrato de arrendamiento. Por tanto, como existe una regulacin expresa, no es aplicable a los arrendamientos con opcin de compra el plazo de 4 aos que se establece en dicho artculo.Si el plazo de ejercicio no est bien configurado, puede ser que siga el arrendamiento pero se haya perdido la posibilidad de comprar la casa, con la prdida de los importes entregados. Por tanto, es muy importante coordinar adecuadamente el plazo del arrendamiento y el plazo de ejercicio ya que, de lo contrario, podemos encontrarnos con la prdida del derecho de opcin. En este sentido, el Tribunal Supremo ha indicado que las opciones pactadas durante la vigencia del contrato se extinguen si el arrendamiento se prorroga tcitamente, en aplicacin del artculo 14 del Reglamento Hipotecario antes sealado.Prima de la opcinEl derecho de opcin de compra puede ser gratuito o puede que haya que pagar un precio para que nos lo den. Este precio recibe el nombre de prima o precio de la opcin.No se trata del precio de compra del inmueble (precio de ejercicio), sino del precio del derecho a comprar el inmueble. La regulacin de este apartado es tambin muy importante, por cuanto no es obligatoria (aunque s muy frecuente) la aplicacin de la misma al precio de compra, por lo que habr que recogerlo expresamente.No es obligatorio que la prima de la opcin se aplique al precio de compra del inmueble.Adems, no debe confundirse la prima o precio de la opcin con otras cantidades que se pueden exigir al principio del arrendamiento y tener una configuracin jurdica distinta (fianza, garantas adicionales,etc.).Precio de ejercicioEn cuanto a la fijacin del precio de compra del inmueble, nicamente existe un requisito: que sea determinado o determinable. El hecho de que pueda ser determinable, implica que no es necesario establecer un precio cerrado en el momento de la firma de la opcin, lo cual puede ser especialmente tilenarrendamientos de muy larga duracin o con una situacin de incertidumbre sobre el precio.No es obligatorio que haya un precio cerrado, pero debe existir una forma clara e inequvoca para que las partes puedan fijarlo en el futuro.Adems, al fijar el precio, es necesario tener en cuenta que pueden transcurrir varios aos hasta el ejercicio por el arrendatario de su derecho de opcin de compra, por lo que puede ser aconsejable fijar frmulas de actualizacin del precio a lo largo de los aos.Aplicacin de rentas al precioOtra de las cuestiones relevantes que deben tenerse en cuenta es la aplicacin de las rentas al precio de compra. Dado que no hay previsin legal aplicable, resulta imprescindible regularlo claramente en el contrato.Por ello, habr que analizarse, para cada caso, las condiciones en las que, en su caso, podrn aplicarse al precio de compra del inmueble. En todo caso, el arrendador debe recordar que no est haciendo una compraventa con pago aplazado, y que como consecuencia del arrendamiento contina siendo responsable de determinadas actuaciones de conservacin del objeto arrendado (obras, reparaciones mayores, sustitucin de electrodomsticos, etc.)No hay obligacin legal de que las rentas descuenten el precio, ni una proporcin fija que sea obligatoria.Las vas de regulacin son infinitas y todas ellas igualmente vlidas, por lo que es una cuestin esencial que las partes deben negociar y valorar adecuadamente por su enorme impacto econmico para ambas.Otras cuestionesAdicionalmente, habr que tener en cuenta otras cuestiones que son igualmente relevantes, tales como la forma de ejercicio de la opcin (cmo hay que proceder para poder comprar la vivienda), las posibilidades de cesin de la misma (si es posible que el arrendatario venda la posibilidad de que compre la casa una tercera persona usando la opcin), lugar de ejercicio (especialmente importante si las partes viven en ciudades distintas) as como las condiciones de la compraventa (situacin jurdica de la finca, estado de cargas, etc.).Yqu ms hay que hacer?Antes de firmar un arrendamiento, siempre es aconsejable hacer una revisin de la situacin jurdica de la finca para evitar sorpresas (quin es el propietario, si hay hipotecas, etc.). No obstante, en un arrendamiento con opcin de compra esta revisin debe hacerse con un carcter mucho ms exhaustivo, dada la posible adquisicin futura del inmueble, y tendremos que hacerla por duplicado: antes de firmar el arrendamiento y antes de firmar la compraventa, por si hubiera podido cambiar la situacin.Es imprescindible revisar la situacin jurdica de la finca dos veces: una antes de firmar el arrendamiento y otra antes de ejercitar la opcin.Especialmente relevante a la hora de contratar ser verificar si hay cargas anteriores a nuestra opcin de compra y, en particular, si hay embargos o hipotecas sobre la finca que puedan afectar a nuestro derecho de opcin de compra.Si hay cargas anteriores, en caso de ejecucin de la finca, el arrendatario-optante perdera su derecho de opcin (nicamente afecta al propietario) e incluso, podra llegar a ser desahuciado en determinados supuestos. Del mismo modo pasara si no se inscribe el alquiler con opcin de compra y aparecen embargos sobre la finca.Si se ejecuta una hipoteca firmada con anterioridad, el arrendatario pierde el derecho de opcin de compra, aunque lo tenga inscrito en el Registro de la Propiedad.Por ello, si queremos protegernos frente a sorpresas desagradables puede ser aconsejable otorgar una escritura e inscribir el arrendamiento con opcin de compra en el Registro de la Propiedad, de tal forma que nuestro derecho ser eficaz frente a los terceros (embargos, hipotecas) que inscribansus derechos despus de nosotros.En todo caso, lo ms aconsejable es siempre asesorarse con un abogado especializado en la materia que realice las actuaciones necesarias para garantizar la seguridad de la operacin.Contrato de opcin de compraQu es?El contrato de opcin de compra es un contrato en virtud del cual una parte (concedente) concede a la otra (optante) la facultad de decidir si quiere o no celebrar un contrato de compraventa, dentro de un plazo y condiciones determinados.Como consecuencia de lo anterior, el contrato de opcin de compra nicamente obliga al concedente-vendedor, que tiene que mantener el bien sobre el que recae dentro de su patrimonio y estar en condiciones de vendrselo al optante-comprador.En la opcin de compra, el optante puede decidir libremente si quiere comprar o no.El contrato de opcin de compra puede concederse de forma gratuita u onerosa, en cuyo caso el concedente recibe un pago, denominado prima de la opcin en contraprestacin a la concesin del derecho.Las partes pueden acordar libremente si dicha prima ser independiente del precio de compra o si, por el contrario, en caso de ejercicio de la opcin el importe entregado en concepto de prima se aplicar al precio de compra, disminuyndolo, por lo que ser de gran relevancia una adecuada redaccin del contrato a fin de evitar disputas.Qu consecuencias tiene su incumplimiento?Para el optante-comprador, no puede hablarse propiamente de incumplimiento, ya que la opcin de compra no le obliga a nada. No obstante, si decidiera no ejercitar la opcin, s sufrir consecuencias econmicas, ya que perder el importe entregado en concepto de prima de la opcin, por lo que el resultado no diferira de las consecuencias que se derivaran de un contrato de arras.Por el contrario, el concedente-vendedor s puede incumplir sus obligaciones del contrato, ya que est obligado a otorgar la escritura de compraventa en caso de que el optante-comprador as le requiera en los trminos previstos en el contrato de opcin.En caso de que el concedente-vendedor se negase a vender en los trminos pactados, el optante-comprador podr de conformidad con el art. 1.124 CC a optar entre (i) exigir el cumplimiento del contrato en sus propios trminos o bien (ii) solicitar la resolucin del contrato, con derecho a una indemnizacin por daos y perjuicios.Qu debe incluir el contrato El alquiler con opcin de compra es un contrato atpico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Cdigo Civil, aunque est aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por eso mismo, es muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato.Est aceptado en la LAU y en el Reglamento HipotecarioPara que este sea vigente y, segn el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en l dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio. Se cede pues la decisin de adquirir la vivienda al inquilino tras los aos marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la vivienda en el momento de firmar el contrato, la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta del alquiler, en caso de que se efecte la compraventa. Al ser un contrato doble, es conveniente que en l se reflejen claramente todas las condiciones relativas, al arrendamiento y a la compra:Contrato de alquiler Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda (mximo 5 aos) Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra Cantidad de la renta mensual del alquiler Quin corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma Contrato de compraventa La voluntad de que el arrendador vender al arrendatario la vivienda si ste se muestra interesado en su compra Precio de venta de la vivienda Porcentaje (fijo o variable por aos) de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en funcin de un porcentaje del precio de venta pactado Condiciones y excepciones A la hora de realizar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opcin a compra aunque para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino est interesado en adquirir la vivienda. Se debe tener claro que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perdern si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opcin a compra. El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los 5 aos que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato est regulado por la LAU. El inquilino puede prorrogar el contrato de alquiler. En ese caso, la opcin a compra caducar por ser dos contratos diferentes. El propietario tiene la obligacin de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure ste. El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opcin. La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos aos. El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler s que puede variar en funcin del IPC. Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta ms de dos meses perder la opcin a compra y, por lo tanto, la prima aportada. El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estn de acuerdo. Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estos contratos pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales.

Ver ms en: http://www.20minutos.es/noticia/2307670/0/alquiler/opcion-compra/detalles-contrato/#xtor=AD-15&xts=467263Real Decreto235/2013,de5deabril,porelqueseapruebaelprocedimientobsicoparalacertificacindelaeficienciaenergticadelosedificios,yalaLey4/2013,de4dejunio,demedidasdeflexibilizacinyfomentodelmercadodel alquilerdeviviendas.