BANCOS DE TIERRAS O INMOBILIARIOS

MARCO LEGAL

Los Bancos de Tierras o Bancos Inmobiliarios son entidades creadas por la ley 9 de 1989 o ley de la reforma urbana:

Ley 9 de 1989: "Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones": Dicta normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes, para lograr condiciones óptimas para el desarrollo de las ciudades y de sus áreas de influencia en los aspectos físico, económico, social y administrativo, señala definiciones, reglamenta el espacio público, los bienes de uso público, enajenación de bienes, proyectos de renovación urbana, vivienda de interés social, licencias y sanciones urbanísticas, banco de tierras, extinción de dominio y señala disposiciones referentes a la reforma agraria.

Artículo 70: Modificado expresamente según el numeral 3º del artículo 138 de la Ley 388 de 1997: Los municipios, el Distrito Especial de Bogotá, la Intendencia de San Andrés y Providencia y las áreas metropolitanas podrán crear establecimientos públicos locales denominados "Bancos de Tierras", encargados de adquirir, por enajenación voluntaria, expropiación o extinción del dominio, los inmuebles necesarios para cumplir con los fines previstos en los literales b), c). d). e). k). ll), m) y o) del artículo 10 de la presente Ley”

Los numerales son:

b) Desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, incluyendo los de legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales diferentes a las contempladas en el artículo 53 de la Ley 9ª de 1989, la rehabilitación de inquilinatos y la reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo

c) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios públicos urbanos

d) Ejecución de proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y distribución de servicios públicos domiciliarios

e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial

k) Ejecución de proyectos de urbanización y de construcción prioritarios en los términos previstos en los planes de ordenamiento

l) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en esta ley

Artículo 71: Modificado expresamente según el numeral 3º del artículo 138 de la Ley 388 de 1997: El patrimonio de los Bancos de Tierras estará constituido por:

 1. Los inmuebles urbanos y suburbanos que adquiera a cualquier título.2. Los bienes vacantes que se encuentren dentro de su jurisdicción.3. Las donaciones que reciba.4. El rendimiento de sus propias inversiones.5. Los terrenos ejidales, los cuales perderán su carácter de tales al ingresar a

patrimonio de los bancos.6. Los aportes, apropiaciones y traslados que les efectúen otras entidades

públicas.

Artículo 77: Adicionado según el numeral 4º del artículo 138 de la Ley 388 de 1997. Los municipios, el Distrito Especial de Bogotá y la Intendencia de San Andrés y Providencia o sus entidades descentralizadas podrán asociarse con otras entidades públicas y con los particulares por iniciativa de cualesquiera de éstos, para desarrollar áreas no desarrolladas previstas en el Plan de Desarrollo, mediante el sistema de reajuste de tierras, que consiste en englobar diversos lotes de terreno para luego subdividirlos en forma más adecuada y dotarlos de obras de infraestructura urbana básica, tales como vías, parques, redes de acueducto, energía eléctrica y teléfonos.

También podrán adelantar proyectos de integración inmobiliaria en zonas, áreas e inmuebles clasificadas como de desarrollo, redesarrollo y renovación urbana, con el objeto de reunir y englobar distintos inmuebles para subdividirlos y desarrollarlos, construirlos o renovarlos y enajenarlos.

Artículo 78:“En los proyectos de reajuste de tierras y de integración inmobiliaria el pago del precio de venta, de la indemnización en el evento de la expropiación y de las utilidades o participaciones que reciba el propietario del inmueble, se efec-tuará preferiblemente con los lotes resultantes de la subdivisión, provistos de la infraestructura urbana básica, o en inmuebles construidos dentro del proyecto respectivo”.

El pago del precio de compraventa o indemnización por expropiación así como los costos totales necesarios para la ejecución de los proyectos podrán ser pagados por bonos o títulos valores emitidos para el efecto, redimibles con el producto de la venta de los lotes o inmuebles resultantes. El valor inicial de los inmuebles lo determinará el Instituto Geográfico "Agustín Codazzi" o la entidad que cumpla sus funciones, de acuerdo con las disposiciones contenidas en el capítulo III de la presente Ley. El instituto o la entidad correspondiente efectuarán un nuevo avalúo para determinar el número de lotes o de inmuebles construidos necesarios para el pago del precio, de la indemnización o de las utilidades o participaciones".

Adicionalmente, se les otorgan nuevas funciones en la ley 388 de 1997.

Articulo 118. Bancos Inmobiliarios. Los Bancos de Tierras a los que se refieren los artículos 70 y siguientes de la Ley 9ª de 1989 podrán optar por la denominación de Bancos Inmobiliarios y constituirse como establecimientos públicos, empresas

comerciales e industriales del Estado o sociedades de economía mixta. Estas entidades, además de las funciones previstas en las referidas normas, podrán adicionalmente, administrar los inmuebles fiscales del correspondiente municipio o distrito.

Cuando ingresen al patrimonio de estos Bancos terrenos ejidales (Es el acto en el cual la Secretaría de la Reforma Agraria, tramita una solicitud de expropiaciones de tierras ejidales o comunales, por causas de utilidad pública y que se resuelve por decreto presidencial), éstos deberán destinarse en forma prioritaria a programas de vivienda de interés social, ya sea utilizándolos de manera directa, o mediante la inversión en dichos programas, de los recursos financieros obtenidos con otro tipo de operaciones sobre los mismos.

DEFINICIÓN

El banco inmobiliario, es un mecanismo facilitador y de apoyo para la oferta de vivienda, por lo tanto, depende para su operación de la demanda continua por sus terrenos, que a su vez se origina en la demanda de vivienda de interés social. El banco, también es concebido como una forma de generar nuevos predios urbanos, como aporte al ordenamiento territorial e instrumento para quitarle espacio a los urbanizadores ilegales, cuya actividad afecta la calidad de vida y amenaza la propia viabilidad económica de la ciudad.

El Banco Inmobiliario cuenta con instrumentos jurídicos y gerenciales para adquirir predios, incluso mediante expropiación y también mediante procesos de extinción de dominio, para luego habilitarlos con redes, vías y en general los espacios públicos que hacen la diferencia con los esquemas privados de desarrollo predio a predio y resta espacio al urbanizador ilegal. Es además, un poderoso incentivo de ubicación, que fomenta la reconversión de las antiguas comunidades que en general tienen poca tierra disponible y vecindarios que han sido afectados por una emigración de residentes y negocios.

EL PORQUE DE LOS BANCOS DE TIERRAS

La tierra es uno de los factores más importantes en el desarrollo económico local de hoy y deben ser bien administrados para mejorar las prácticas actuales de uso del suelo, mejorar la habitabilidad de las comunidades, y apoyar el desarrollo comunitario local. Terrenos abandonados no producen ingresos fiscales suficientes para las ciudades, que generalmente es su principal fuente de ingresos. Esta falta de fondos impide la capacidad de una ciudad para sostener sus operaciones, programas y servicios. Además, terrenos abandonados desalientan y deprimen los valores de propiedad, atraen a la delincuencia y crean riesgos para la salud.

Para entender por qué es importante contar con un banco de tierras, es necesario evaluar el impacto costoso de terrenos baldíos y abandonados en las comunidades. When there are vacant and abandoned properties in communities, neighboring property owners and the municipalities incur significant costs. Cuando hay propiedades abandonadas en las comunidades, vecinos propietarios y los municipios deben incurrir

en costos significativos. El abandono de la propiedad puede desestabilizar a un barrio, causando un éxodo de los propietarios que están preocupados por la pérdida de valor de sus propiedades debido a que rodea terrenos baldíos y abandonados.The US Fire Administration reports that over 12,000 vacant structure fires are reported each year in the US, which results in $73 million in property damage annually.( ) In addition, abandoned properties tend to attract crime.

FUNCIONES

Apoyo a los Planes de Restablecimiento de la Población Desplazada por el Conflicto Armado Colombiano, diseñado a partir de un Sistema Información, que inventaría y espacializa el acceso y abandono de la tierra, relacionando variables catastrales, demográficas y sociales.

Registrar bienes inmuebles potencialmente útiles para los procesos de restablecimiento (reubicación y retorno) de la población desplazada, permitiendo llevar a cabo la adecuada y más justa distribución de aquellas tierras que han sido adquiridas para tal fin.

Monitorear el estado (Abandonado, Adjudicable y Adjudicado) de los bienes inmuebles afectados por el conflicto armado, con el objeto de evaluar los eventos en que incurren los predios durante y después del desplazamiento.

Regular el uso de la tierra disponible para los procesos de restablecimiento. Contribuir a la viabilidad adecuada de los recursos destinados a la población

desplazada por la violencia, mediante el seguimiento a los diferentes planes, programas y proyectos concebidos por el estado.

Conocer la situación jurídica y la titularidad del dominio o de cualesquiera otros derechos reales sobre los bienes, de acuerdo a lo que la Ley establece en los derechos de adquisición.

Crear y tener actualizado el registro inmobiliario. Conocer, registrar y analizar los Programas de Tierra y Vivienda dirigidos a la

población desplazada, adecuado a sus necesidades y posibilidades en el marco de las políticas nacionales.

BIENES DEL BANCO INMOBILIARIO

Integran el Banco Inmobiliario, los siguientes bienes inmuebles de naturaleza urbana y rural situados en el territorio Nacional:

Los Declarados como abandonados y debidamente justificados por el documento soporte en virtud de sus derechos de adquisición.

Los adquiridos por el INCORA en los planes específicos de atención a la población desplazada.

Los cedidos en uso por cualesquiera de los entes públicos; así como los baldíos y tierras ejidas donde estos existan, ya sean de la Nación, de los Departamentos o de los Municipios.

Los pertenecientes a la Dirección Nacional de Estupefacientes, con su situación jurídica definida y saneada correctamente.

Los Bienes Inmuebles óptimos de interés particular o colectivo, los cuales son adquiridos por negociación directa por su condición de utilidad pública.

Los alquilados por parte del Estado, de particulares para ser asignados temporalmente a comunidades de desplazados.

Los predios asignados de las corporaciones e instituciones públicas o no Gubernamentales a los programas de restablecimiento de la población desplazada.

Los donados por personas particulares después de un conocimiento de su procedencia y el porqué de este acto

BENEFICIOS

While abandoned and vacant properties depress property values, discourage property ownership, and attract criminal activities in the surrounding area, a land bank provides tools to quickly turn these tax-reverted properties back into usable parcels that reinvest in the community's long-term vision for its neighborhoods.Aunque las propiedades abandonadas y desocupadas deprimen los valores de propiedad, desalientan la propiedad, y atraen a las actividades delictivas en la zona de los alrededores, un banco de tierras proporciona herramientas para convertir rápidamente las propiedades de estos en parcelas utilizable que reinvertir en la visión a largo plazo de la comunidad para su barrio. Land bank programs act as an economic and community development tool to revitalize blighted neighborhoods and business districts.

Land banks can benefit urban schools, improve tax revenues, expand housing opportunities, remove public nuisances, assist in crime prevention and promote economic development.( )Los bancos de la tierra pueden beneficiar a las escuelas urbanas, mejorar los ingresos fiscales, ampliar las oportunidades de vivienda, eliminar ruido público, para ayudar en la prevención de la delincuencia y promover el desarrollo económico.

Mediante la transferencia de propiedades vacías y abandonadas a los propietarios de tierras a través de un programa de banco de tierras, los gobiernos locales se benefician porque se evitan la carga de costos significativa de mantenimiento de la propiedad como parte de sus responsabilidades de reducción de molestias. In addition, local governments benefit from increased revenue because the new property owners pay taxes on the property. Además, los gobiernos locales se benefician de los mayores ingresos por que los nuevos propietarios pagan impuestos sobre la propiedad. Also, the local schools benefit because they receive more funding when there is an increase in property owners in their school districts. Además, las escuelas locales se benefician porque reciben más fondos cuando hay un aumento de los propietarios en sus distritos.

REALIDAD ACTUAL

Algunas de las dificultades para la implementación y desarrollo del banco de tierras en Colombia son:

Queda poca tierra para desarrollar el banco de tierras en las grandes ciudades, por lo que estas deben acudir a municipios aledaños, y las tierras existentes no son suficientes para eliminar el déficit de vivienda que se tiene en la actualidad.

Se deben realizar convenios con los municipios vecinos y con los departamentos para poder adquirir predios

Algunos municipios no cuentan con dinero para la compra de predios, por lo cual se debe concertar con los propietarios de los predios para que se genere un desarrollo ordenado, equitativo y digno de la zona

En algunos casos se ha contemplado la posibilidad de vender empresas municipales o departamentales por parte de las administraciones locales para poder comprar predios

En el caso de Medellín, se tiene que las curadurías, han aprobado proyectos comerciales en grandes fajas de suelo urbanizable y adecuado para planes masivos de vivienda de interés social, debido a la vocación comercial y de servicios que se le ha dado al suelo en la ciudad.

Generación de avalúos sobrevalorados por parte de grupos económicos y grandes urbanizadores que adquieren predios en zonas periféricas que pasan de ser rurales o semirurales a urbanas, por un bajo precio y posteriormente ofrecen estos lotes a precios elevadísimos a la administración publica

RECOMENDACIONES

Las administraciones distritales deben dedicarse de manera imperiosa a habilitar zonas tendientes a que los urbanizadores privados y constructores sean los que desarrollen las nuevas tierras y que sean los municipios los que hagan los planes viales, de alcantarillado y planteen la filosofía general para desarrollar la ciudad .

La constitución de un banco de tierras y la creación de una empresa que se dedique de lleno a controlar el precio de la tierra, para que no se especule con su precio, es fundamental para poder ofrecer vivienda de interés social, donde la administración local debería congelar el precio de la tierra con el fin de que los constructores privados urbanicen los terrenos

Es fundamental la creación de empresas industriales y comerciales del Estado (como es el caso de Metrovivienda en la ciudad de Bogotá), con el fin de que se dediquen a promover la oferta masiva de suelo urbano con el fin de facilitar la ejecución de proyectos de vivienda para familias de estratos 1 y 2, así, los distritos podrían comprar extensas zonas de predios rurales, modificarles su uso y convertirlos en urbanos con el fin de llevarles servicios públicos para que constructores privados o populares u Organizaciones No Gubernamentales (ONG) desarrollen proyectos de vivienda de interés social.

Para aquellos municipios y ciudades que no hayan contado con una planeación económica ni física, el banco de tierras es una herramienta fundamental para el reordenamiento de los mismos