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BIBLIOTECA DEL CONGRESO NACIONAL DE CHILE DEPARTAMENTO DE ESTUDIOS, EXTENSIÓN Y PUBLICACIONES

EL REGISTRO INMOBILIARIO

EN LA LEGISLACIÓN EXTRANJERA.

DEPESEX/BCN/SERIE ESTUDIOS AÑO XV, Nº 310

SANTIAGO DE CHILE ABRIL DE 2005

TABLA DE CONTENIDOS

I. INTRODUCCIÓN. ................................................................................................................1

II. MARCO TEÓRICO.............................................................................................................2

LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. .............................................................................2 LA FUNCIÓN DE LA PUBLICIDAD................................................................................................3 CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES......................................................................5

1. Sistema de inoponibilidad. ..............................................................................................5 2. Sistema de presunción de exactitud o de fe pública. .......................................................6 3. Sistema de inatacabilidad................................................................................................7

PRINCIPIOS QUE DEBEN INFORMAR A LOS DISTINTOS SISTEMAS REGISTRALES. .........................7

III. LEGISLACIÓN EXTRANJERA....................................................................................11

1. ALEMANIA......................................................................................................................11 Sistema Registral Germánico. ...........................................................................................11 El Catastro.........................................................................................................................14

2. FRANCIA..........................................................................................................................15 Sistema Registral Francés. ................................................................................................15 Organización Administrativa del Registro. .......................................................................17 El Catastro.........................................................................................................................18

3. AUSTRALIA. ...................................................................................................................19 Sistema Registral Australiano. ..........................................................................................19 El Catastro.........................................................................................................................21

CONCLUSIONES. ..................................................................................................................21

SELECCIÓN BIBLIOGRÁFICA..........................................................................................25

Biblioteca del Congreso Nacional de Chile - Departamento de Estudios, Extensión y Publicaciones

EL REGISTRO INMOBILIARIO EN LA LEGISLACIÓN

EXTRANJERA.

Estudio elaborado por Patricia Canales con la colaboración de Virginie Loiseau de la Sección Estudios de la Biblioteca del Congreso Nacional.

I. INTRODUCCIÓN.

El Registro de Propiedad surge en la mayoría de los Estados modernos a partir del

siglo XIX, como consecuencia del acceso de la burguesía a la propiedad inmobiliaria, una vez

implantadas firmemente las nuevas ideas políticas nacidas de la Revolución Francesa y las

realidades económicas surgidas de la revolución industrial. Por lo tanto la regulación inicial

de la institución en todos los sistemas tiene una fuerte tendencia liberal y privatista.

La necesidad jurídica, privada y pública, social, económica, estatal, vinculada con el

principio de seguridad, obliga a crear una estructura, el registro y el registrador, cuya principal

misión es dar a conocer, publicar, mediante registro, las titularidades reales sobre bienes

inmuebles y ampliadamente ciertas titularidades mobiliarias. Este organismo publica la

situación jurídica de una determinada finca y, además retiene por tiempo indefinido esa

publicidad, a la vez que señala las mutaciones o cambios que en ella se producen, ya en su

integridad física, susceptibles de ampliación como de reducción o subdivisión, ya en la

titularidad de personas de mayor número, ya en las desmembraciones del derecho original, por

ejemplo, de dueño se pasa a ser nudo propietario, o propietario fiduciario, o usufructuario,

operaciones que pueden además, funcionar a la inversa en cualquiera de los ejemplos

propuestos.


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Este trabajo contiene un marco teórico y el sistema registral germánico que se aplica en

Alemania, Suiza, Austria y Suecia, el francés que se aplica en Francia y los países de

influencia francesa, más Estados Unidos y Argentina, y el sistema Torrens que se aplica en

Australia y Canadá, principalmente.

II. MARCO TEÓRICO.

La publicidad de los derechos reales.

El profesor español Luis Diez-Picazo1, llega al concepto de publicidad a través de una

serie de ideas previas sobre la estática y la dinámica de los derechos y sobre el conflicto entre

la seguridad en la tenencia de los derechos y la seguridad en su adquisición. Dice, con frase

sintética, que la estática de los derechos subjetivos impone que ningún titular pueda ser

privado de ellos sin su consentimiento y que la dinámica de esos mismos derechos impone que

el adquirente de un derecho subjetivo no pueda ver ineficaz su adquisición en virtud de una

causa que no conoció o no debió conocer al tiempo de llevarla a cabo. Esto quiere decir que el

dueño de una cosa no puede perderla a menos que preste a ello su consentimiento, en

cualquier negocio traslativo, vendiéndola, permutándola, donándola, etc. (estática del

derecho), pero que si por cualquier circunstancia la cosa ha entrado en el tráfico jurídico y un

adquirente que merezca ser protegido la ha adquirido de una persona que aparece como dueño,

en virtud de un negocio que aparece como legal, este adquirente, que ha confiado en lo que la

vida ofrece de aparente como base razonable de lo seguro, no puede ser privado de su

adquisición, si no pudo o no debió saber al tiempo de la adquisición que la que estaba

efectuando era ineficaz (dinámica del derecho).

A este conjunto de problemas, implícitos en el planteamiento esbozado, es al que trata

de dar respuesta el fenómeno de la “publicidad” y su manifestaciones institucionales que el

ordenamiento jurídico recoge y regula. 1 En: Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen II. Las relaciones Jurídico-Reales. El registro de Propiedad. La Posesión. P. 287 a 363.


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La publicidad no es otra cosa que la actividad tendente a lograr que algo sea público.

Y público es lo que resulta manifiesto, conocido, notorio. Cuando se habla de publicidad en

Derecho privado se alude a una fundamental necesidad de que determinados actos o negocios

jurídicos entre partes puedan ser o sean conocidos por la comunidad o, por lo menos, que se

faciliten los medios para que puedan serlo. Puede revestir diversos grados, pero las que aquí

interesan son la legitimadora, esto es, aquella que se hace equivaler para los terceros de buena

fe a la realidad jurídica, de tal modo que los terceros puedan actuar confiando que la situación

pública o publicada es para ellos inimpugnable. En este plano de la publicidad legitimadora

cabe situar a la que proporciona la posesión y la publicidad registral inmobiliaria en muchos

ordenamientos jurídicos. Y, la constitutiva que eleva la publicidad a la categoría de requisito

esencial del acto o negocio jurídico, como ocurre en el sistema alemán, en que la inscripción

tiene carácter constitutivo y la única realidad es la registral.

Por ello, la búsqueda de unos instrumentos más perfectos de publicidad ha conducido a

la institución y a la proliferación de los registros públicos. Los registros constituyen archivos

donde se almacenan, de una u otra forma organizados, informaciones escritas, documentos,

copias de documentos o transcripciones completas o abreviadas de los documentos,

trasladadas a libros o a ficheros, respecto de los hechos y actos jurídicos de notoria relevancia

en relación con las situaciones jurídicas.

La función de la publicidad.

En primer lugar, la función de la publicidad de los derechos reales está ligada al

concepto de legitimación, traído del Derecho procesal, donde consiste en exigir que para que

una persona pueda ser parte activa o pasiva de un litigio su relación con el objeto del litigio

sea suficientemente estrecha como para justificar su entrada en el pleito. Al trasladarse al

Derecho civil, se yuxtapone al concepto de capacidad jurídica, como aptitud general de la

persona para ser sujeto activo o pasivo de relaciones de derecho y al concepto de capacidad de

obrar como aptitud efectiva para el ejercicio de los derechos de los que se es titular. Por lo


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tanto, la legitimación puede ser definida como el reconocimiento hecho por la norma de la

posibilidad concreta de realizar con eficacia un acto determinado.

En segundo lugar, se relaciona con la seguridad del tráfico jurídico, esto es, que los

adquirentes de los derechos sean protegidos por el hecho de llevar a cabo una adquisición

aparentemente eficaz o, por lo menos, que se dote a los adquirentes de facilidades para saber

con exactitud si están llevando a cabo una adquisición eficaz. En materia de tráfico

inmobiliario la publicidad es un conjunto de medios o sistemas que permiten conocer quiénes

son los titulares y cuál es el estado jurídico de los bienes para dar seguridad y eficacia a ese

tráfico.

En tercer lugar, la publicidad tiene una función protectora de la apariencia jurídica, que

reviste gran importancia en materia de relaciones jurídico-reales. Así como las relaciones

obligatorias pueden por regla general quedar limitadas a la esfera de las partes, las relaciones

jurídico-reales son básicas para el tráfico y han de ser tenidas en cuenta por los terceros a

quienes este tráfico ocupa, como ejemplos, el adquirente de una cosa, el que presta dinero con

garantía real. Para estos terceros el poseer un cabal conocimiento de las verdaderas

titularidades es muy difícil, por no decir imposible. Un tráfico jurídico que impusiera una

rigurosa carga de la averiguación de la titularidad que ostenta aquél con quien se trata, sería

sumamente difícil o sumamente inseguro. Es por eso que en materia de derechos reales la

apariencia se encuentra estrechamente ligada con los medios de publicidad. Todo medio de

publicidad, crea una apariencia, o viceversa, toda apariencia es ella en sí misma una forma de

publicidad. Se dice que, todo medio de publicidad crea una situación jurídica –la situación

publicada– que debe ser tenida en cuenta por el ordenamiento jurídico.

En materia de derechos reales hay dos formas de publicidad y de apariencia: La

posesión y la situación creada por la inscripción en los registros públicos (registro de la

propiedad).


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Clasificación de los Sistemas Registrales.

Desde el punto de vista formal, puede hablarse de sistemas de transcripción (se copia o

se transcribe el documento), de inscripción (el asiento es un extracto del documento) y de

encasillado. En consideración a su organización se distingue el sistema de folio real (se lleva

el registro por finca) o folio personal (se lleva por personas).

Sin embargo, la clasificación que más interesa es aquella que toma como punto de

partida los efectos que produce la inscripción, esto es, la protección que se otorga al titular

registral. Se distingue el sistema de Registro con efecto de inoponibilidad, que determina que

quién haya adquirido un derecho real sobre un bien inmueble y no lo haya inscrito a su favor

no lo puede hacer valer frente a terceros que posteriormente inscriban los suyos; sistema con

efecto de exactitud de lo registrado respecto del titular registral y del tercer adquirente de

buena fe por negocio jurídico registrado; y el sistema de inatacabilidad de lo registrado salvo

excepciones expresamente establecidas.

1. Sistema de inoponibilidad.

a) En Francia, lo fundamental del sistema radica en imponer con carácter obligatorio (a efectos

de la protección) el registro de la mayor parte de los actos y resoluciones judiciales que

contengan o constaten cualquier modificación o constitución, inter vivos o mortis causa, de

derechos reales sobre inmuebles, así como los llamados privilegios inmobiliarios, las

hipotecas y los arrendamientos de inmuebles por más de doce años. Los actos y decisiones

judiciales cuyo registro obligatorio no se haya efectuado son inoponibles a los terceros, que

sobre el mismo inmueble hayan adquirido de la persona que omitió la inscripción, derechos

concurrentes y los hayan registrados, siempre que dichos terceros estén de buena fe. Este

sistema se complementa con otros mecanismos, como el de tracto sucesivo, que exige que las

inscripciones que se vayan extendiendo en el folio de cada finca estén concatenadas de tal

manera que no se produzcan saltos de titularidad y queden perfectamente acreditados los


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eslabones de las sucesivas adquisiciones de cada propietario que han de traer causa en uno

anterior sin solución de continuidad.

b) Dentro del mismo sistema de inoponibilidad existen variantes (en Estados Unidos

especialmente) en donde el Registro no pasa de ser un recording o información. Al no tener

una organización de folio real ni llevarse un fichero por fincas, el Registro se limita a archivar

los documentos, por lo cual cuando se produce una nueva transmisión hay que hacer toda una

serie de averiguaciones para comprobar si existen o no cargas y si la titulación anterior es

válida y está concatenada. De esta difícil tarea se encargan abogados especialistas en la

materia. El sistema se complementa con un seguro de título que cubre los errores; sin

embargo, esto no soluciona las posibles deficiencias, ya que por esta vía se puede conseguir

una indemnización en dinero, pero no el bien raíz o el derecho del que la persona se viera

privado.

2. Sistema de presunción de exactitud o de fe pública.

La idea fundamental de este sistema consiste en presumir que los derechos reales

inscritos existen realmente y que los cancelados no existen, de tal forma que la persona que

figura registralmente como propietario o titular de un derecho real lo es en la realidad, salvo

que se impugne el contenido del Registro. Dependiendo del alcance de la presunción (iuris et

de iuris o bien iuris tantum) se puede hablar de dos grades grupos. Como prototipo de la

presunción que no admite prueba en contrario se cita el sistema alemán, y dentro de la otra

categoría, el derecho español.

En el sistema alemán, la inscripción es constitutiva, esto es, para adquirir un derecho

real sobre un inmueble es preciso inscribir esta adquisición en el registro. De este modo

mediante la transformación de la inscripción de un mecanismo de protección de un derecho en

un requisito sine qua non de su adquisición, se evita que puedan darse terceros indeterminados

cuyas titularidades existan al margen del registro.


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En los Ordenamientos, como el español, donde la trasmisión puede realizarse sin que

intervenga el Registro, la presunción de la existencia, titularidad y contenido de los derechos

debe admitir prueba en contrario, si bien en aquellos casos en los que se trate de un tercero de

buena fe que adquiere a título oneroso confiando en el contenido del Registro, la presunción

excepcionalmente será iuris et de iure.

3. Sistema de inatacabilidad.

El ejemplo citado en esta categoría es el australiano. La protección no deriva tanto de

la presunción de exactitud del registro (que también existe) cuanto de la mecánica establecida.

Así, el acceso de la finca al Registro por primera vez tiene lugar tras una minuciosa

comprobación e investigación; a partir de ese momento se confecciona un certificado por

duplicado, uno de cuyos ejemplares permanece en el Registro y otro es entregado a los

particulares; las sucesivas transmisiones se hacen constar en ambos certificados, pero en caso

de discrepancia prevalece el contenido del Registro.

Principios que deben informar a los distintos sistemas registrales.

El de responsabilidad. Considerando que la seguridad jurídica se basa en la confianza

que el registro de derechos genera, se considera imprescindible la protección de dicha

confianza, lo que exige proteger siempre al adquirente que, de buena fe mediante

contraprestación, adquiere confiado lo que el registro publica y garantiza, frente a cualquier

intento de resolución o anulación del derecho que no conste en el Registro, incluso aun cuando

resulte perjudicado el “verus dominus”. Cuando dicho perjuicio no le resulte imputable al

registrador, sino únicamente a un mal funcionamiento del sistema, éste debe indemnizarle.

La necesidad de cumplimiento real de la obligación de indemnizar los daños causados

obliga a arbitrar un sistema que, en el caso de mediar el perjuicio, y en su caso, la conducta

culposa u omisiva del registrador se garantice dicho pago. Cualquier sistema es válido

siempre que la indemnización sea efectiva.


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Principio de calificación. La trascendencia que el mercado y la propia sociedad civil

exige que se confiera a las inscripciones a través de la fe pública registral así como la

aplicación del principio de responsabilidad, impone que, antes de extender cualquier asiento,

el registrador califique escrupulosa y minuciosamente que el título y el derecho según los

casos, que en él se ha constituido o documentado cumplan todos los requisitos exigidos por las

leyes para su validez así como para su inscripción.

Los supuestos que deben definir esta calificación, son los siguientes:

• Extensión. Dado que la autorización de un asiento implica necesariamente la

adjudicación, modificación o la extinción de un derecho, el registrador debe

cerciorarse de que tanto el documento como el derecho que en él se recoge, reúnen los

requisitos necesarios para que la inscripción pueda autorizarse. Ningún aspecto puede

quedar excluido de su calificación, ni la legalidad de las formas extrínsecas, ni los que

se refieren a la capacidad de las partes, o los que afecten o puedan afectar la validez del

acto o negocio, o la trascendencia real del derecho en cuestión, o los obstáculos que

resulten del registro, o los que afecten a la descripción de la identidad de la finca, o la

expresión de todas las circunstancias que las leyes exigen que han de hacerse constar

en la inscripción.

• La independencia. La necesidad de generar una confianza absoluta en las decisiones

de los registradores obliga a que el ordenamiento jurídico les dote de las mismas

garantías de independencia e inamovilidad que los jueces y magistrados. Asimismo y

por las mismas razones su elección debe fundarse en un sistema de concurso público,

basado en los principios de igualdad, mérito y capacidad.

• La imparcialidad. La asignación de derechos que los asientos implican y su eficacia

erga omnes determinan la existencia de una pluralidad de interesados en la extensión

de cada uno, todos los cuales pueden resultar perjudicados en el caso que las partes

violaran normas imperativas, las cuales, por definición son las que establecen los

límites que el sistema institucional marca a la autonomía privada. Por lo tanto, no debe

confundirse el procedimiento registral con el que es utilizado para la documentación de

los actos y contratos. Mientras que en éste último, es el interés de las partes que lo


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otorgan es el prevalente, en el primero lo son los derechos de los que resultan afectados

por sus pronunciamientos. El correcto funcionamiento del sistema registral obliga a

impedir que quienes están interesados en eludir o influir en la decisión registral puedan

hacerlo, lo que es de la elección del registrador, ya que de admitirse, deberían

participar en la misma no sólo las partes que han otorgado el documento sino también

los terceros que resultarían afectados por la decisión que se adoptara. La suspensión o

denegación de inscripción por el registrador ha de ser en todo caso motivada y

recurrible y, en última instancia, el recurso debe ser resuelto por la autoridad judicial,

toda vez que la inscripción define y garantiza derechos reales, de forma que, si fuera la

Administración la que decidiera, se estaría vulnerando el principio de tutela judicial

efectiva que conforma la estructura de los Estados de Derecho.

Este mismo principio obliga a que, cuando medie recurso, el registrador debe notificar

a todos los interesados que puedan resultar afectados en sus derechos o garantías con la

finalidad que puedan comparecer al procedimiento y formular las alegaciones que estimen

oportunas. En los sistemas en que la inscripción sea constitutiva, el registrador asumirá

personalmente la representación de los intereses de los terceros desconocidos cuyos derechos

pudieran resultar lesionados en virtud de la sentencia o resolución judicial que se dictara. En

el caso que cupiera apelar a una segunda instancia, ya sea por la naturaleza administrativa de

la primera, ya sea porque estuviera admitida contra la sentencia que hubiera recaído, la

legitimación corresponderá a las partes que hayan intervenido en el otorgamiento, al

funcionario que lo haya autorizado o expedido, a los interesados que se hubiesen apersonado

en la primera instancia y al propio registrador.

Principio de prioridad. De acuerdo con este principio, el rango de los derechos reales que

sean compatibles y recaigan sobre un bien inmueble se determina con arreglo a su orden de

acceso al registro. En el supuesto que fueren incompatibles, el que primero ha accedido al

registro excluye a los que han ingresado por posterioridad. La prioridad viene determinada

por el orden de ingreso de los títulos y el carácter excluyen de los derechos reales. La reserva

de los derechos no es compatible con los sistemas registrales de fe pública. En el caso de los

de mera oponibilidad, deben ser regulados de modo que salvaguarden los derechos de los


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terceros y la seguridad del tráfico jurídico, evitando la clandestinidad de los actos y el cierre

del registro.

Principio de rogación. La iniciación del procedimiento registral ha de ser rogada, esto es, el

Registro no actúa de oficio, sino respondiendo a una iniciativa de los particulares interesados y

excepcionalmente puede ser de un mandamiento judicial.

Principio de la especialidad. A cada finca debe de abrirse un folio real en que se hagan

constar todos los actos y contratos y derechos recayentes sobre la misma con separación e

independencia de los abiertos a otras fincas. Se evita así que puedan producirse múltiples

cadenas de propietarios contradictorias entre sí. Además se debe delimitar perfectamente la

extensión del derecho que se inscribe, con la finalidad que, por una parte, cualquier interesado

pueda conocer la situación real de la finca y, por otra, su titular pueda optimizar los recursos

que puedan derivarse de su derecho.

Principio de tracto sucesivo. Se trata de que los actos de transmisión y adquisición de

derechos inscritos formen en el Registro una cadena perfecta en el orden legal, sin solución de

continuidad, ni saltos, de forma que el Registro refleje el historial completo de cada finca

inmatriculada.

Principio de publicidad. A este principio se dedicó la primera parte de este trabajo. Sólo

resta agregar que el impulso a la incorporación de procedimientos tecnológicos seguros y

confiables que apoyen la labor jurídica del registrador son compatibles con el principio, pero

en ningún caso pueden significar vulnerar los derechos a la privacidad o intimidad. La

integración y el manejo de las bases de datos que contengan información registral requiere

impedir su alteración o manipulación fraudulenta, inclusive por el mismo registrador.


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III. LEGISLACIÓN EXTRANJERA.

1. ALEMANIA.

Sistema Registral Germánico.

Rige en Alemania, Austria y Suiza y Suecia. Desde el punto de vista de la

organización y de la técnica, el Registro se confía a un juez inmobiliario, a fin de establecer un

riguroso control de legalidad, previa la autenticidad de los títulos. Es un sistema de folio real

con historia completa y por consiguiente de pleno tracto sucesivo tanto en el sentido material

como en el sentido formal.

El principio de la fe pública, en el sistema germánico, otorga protección inatacable en

beneficio del que actuando de buena fe y en virtud de un negocio jurídico adquiera un derecho

sobre una finca o sobre un derecho de la finca gravada. La nota más importante para que

opere este principio, aparte de la buena fe, es la que ha de existir un negocio jurídico y, en

consecuencia, no se aplica a los casos en que la adquisición tiene lugar por título de herencia o

en virtud de ejecución judicial.

El efecto del registro no es tanto la oponibilidad o inoponibilidad en relación con

terceros, como el carácter constitutivo que se otorga a la inscripción, esto es, para adquirir un

derecho real sobre un inmueble es necesario inscribir esta adquisición en el registro, siendo

este un requisito sine qua non.

En cuanto al criterio de prioridad para jerarquizar los derechos reales compatibles y

fijar preferencia y, por lo tanto los criterios de exclusión de los incompatibles, que se recoge

en todos los países del mundo, en Alemania, dado el carácter abstracto de las transmisiones,

no hay libro de presentación pero sí de solicitudes. La fecha de registro de éstas es la que

determina el orden en el que las inscripciones son extendidas. Este libro de inscripciones es el

que, a su vez, marca el orden de prioridad entre los derechos de modo tal que la inscripción

previa de uno excluye la de otro que le sea incompatible. Del mismo modo, cuando se trate de

derechos compatibles, el libro de inscripciones, cuyo orden está determinado por el de


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solicitudes, es el que señala el rango que le corresponde. El rango de un derecho es

negociable, en consecuencia, cabe que se priorice una hipoteca presentada después de aquélla

a la que se antepone si media el consentimiento del acreedor hipotecario de la que lo fue en

primer lugar. Semejante figura, como la de la reserva de rango que, a través de la hipoteca del

propietario, permiten estas legislaciones facilita en ocasiones al titular de un inmueble obtener

unos recursos que, de otro modo, le resultarían imposibles.

El principio de la legitimación está presente en la legislación alemana: Si figura

inscrito en el libro registral un derecho a favor de alguien, se presumirá que este derecho le

pertenece. Si figura un derecho como cancelado, se presumirá que este derecho no existe.

Esta presunción tiene un carácter iuris tantun y pude destruirse mediante prueba en contrario.

En cuanto a la responsabilidad del registrador, referida a la obligación de indemnizar a

quienes por su descuido, omisión o negligencia puedan sufrir un prejuicio ilegal, la inscripción

constitutiva evita que puedan darse terceros indeterminados cuyas titularidades existan al

margen del registro. Además de esta creación jurídica básica, existen otras creaciones con las

que se pretende conseguir este efecto de eliminar la responsabilidad patrimonial del

registrador, que son las siguientes:

La obligación de notificar a todos los titulares de derechos de una finca de cualquier

pretensión de extender un nuevo asiento sobre ella al objeto de que, si lo estiman conveniente,

aleguen lo que entiendan oportuno; si no lo hacen en el plazo que se les señale, se entiende

que nada les perjudica y que, por tanto, nada pueden reclamar. Por esta razón, la

responsabilidad por fallos en el funcionamiento del servicio es excepcional.

La imposición de un sistema de numerus clausus de derechos reales. Por esta vía de

evitar el nacimiento de nuevas figuras contractuales en el ámbito de la contratación de la

propiedad inmobiliaria, se aleja el peligro de reclamaciones por causa de una inscripción

indebida de las mismas ya que solo son legales las que la ley señala expresamente.


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La adopción de un sistema abstracto de trasmisión2 que evita que los vicios que puedan

afectar a la causa de los negocios lleguen a su vez a convertirse en un motivo de

responsabilidad de los registradores ya que ellos no han de calificar este punto del que

únicamente se derivan acciones personales entre las partes.

Sin embargo, es curioso constatar que las críticas hechas por los alemanes a su sistema

se hallan precisamente por la línea que a otros parece la mayor perfección técnica. Las críticas

al sistema de abstracción han obligado a la jurisprudencia a entender que, si bien el acuerdo es

abstracto, está sometido a las causas de impugnación o impugnabilidad propia de los

contratos.

Ahora bien, en el sistema de numerus clausus, los derechos reales constituyen tipos

cerrados y necesarios en su configuración, de modo que no es posible que los particulares

constituyan más derechos reales que aquellos que la ley establece o tipifica de una manera

determinada. Se funda en la idea de que la constitución de los derechos reales no es materia

que presente un exclusivo interés privado y que, por consiguiente, no puede dejarse a merced

al arbitrio de los particulares. Afecta a los intereses de los terceros (posibles adquirentes o que

de cualquier otro modo se relacionan con los bienes, etc) y, por ello, al tráfico en general y en

esa medida al orden público.

2 La necesidad de que la tradición (entendida como entrega de la cosa) para producir plenamente los efectos traslaticios o modificación jurídico-real, esté fundada en una justa causa, proviene de los textos romanos. El punto oscuro y debatido es: ¿Qué se entiende por justa causa?, ¿Cuál es la conexión o nexo de unión que existe o debe existir entre tradición y justa causa y cuáles son sus consecuencias?. Al respecto, para la tesis causalista la justa causa de la tradición es siempre el negocio jurídico-obligatorio antecedente (venta, donación, dación en pago, etc.), cuya existencia y validez condicionan la eficacia de la transmisión. Para la concepción abstracta de la traditio, cualquiera que sea la causa última desde el punto de vista práctico o empírico, jurídicamente la traditio es abstracta y necesita únicamente contar con la voluntad concorde de las partes de adquirir y transmitir. Sucede que, entre el inicial negocio obligatorio y la tradición entendida como traspaso de la posesión se intercala el llamado negocio o acuerdo traslativo, que es expresión de una pura voluntad de transmitir y adquirir el dominio o de producir o de producir una modificación jurídico-real. De esta manera la validez y eficacia de la traditio quedan ligadas a la existencia y validez del negocio o acuerdo traslativo, del cual la traditio es ejecución, pero desligada y desconectada en cambio del negocio obligatorio antecedente que ya no funciona como justa causa. Ejemplo: En dación en pago de una deuda de juego ilícito, la nulidad del contrato antecedente (dación de pago con causa ilícita) no repercute en la validez de la transmisión. Por lo tanto el tradente no puede ejercitar una acción real. Sin embargo, como hay un desplazamiento patrimonial que no está fundado en una justa causa el tradente dispone de una acción de enriquecimiento del valor de la finca, pero no de la finca en sí y como acción personal solamente puede ejercitarla contra el enriquecido.


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Los autores alemanes señalan que favorece la claridad y la abarcabilidad de las

relaciones jurídico-inmobiliarias, permitiendo que la propiedad esté al resguardo de la

multiplicación de gravámenes imposibles de prever. El sistema de registro persigue la misma

finalidad y sólo puede ser eficaz si el número de derechos registrales es limitado y su

contenido se encuentra fijado por la ley.

El sistema de numerus clausus, favorece la adopción, desde el punto de vista formal,

del sistema de encasillamiento usado en Alemania, esto es, en los libros del Registro existen

previamente unas casillas en las que se refleja abreviadamente el derecho que resulta del

documento.

La legislación de todos los países que aplican el sistema germánico sanciona el

principio de calificación o legalidad en unos términos muy amplio estableciendo, en términos

generales, lo siguiente: El registrador tiene la solicitud y sus suplementos y deberá sólo

acordar la inscripción registral cuando: 1. Del examen de los bienes raíces y otros derechos del

libro no resulte ningún impedimento con la pretendida inscripción. 2. No tenga ninguna duda

justificada sobre la capacidad personal de las partes para disponer del objeto a que se refiere la

inscripción, o sobre la legitimación del solicitante para la intervención. 3. La pretensión

aparezca justificada a través del contenido de la escritura aportada. 4. Los documentos estén

presentados en forma, que es la exigida para la concesión de una incorporación o nota.

El Catastro.

La finca tiene una realidad jurídica de la que responde el Registro y una realidad física

de la que responde el Catastro. Esto supone que los datos físicos que constan en el Registro

son los mismos que constan en el Catastro y los datos jurídicos que constan en el Catastro son

los mismos que en el Registro. No puede ocurrir, en ningún caso, que tanto la descripción

física como jurídica de la finca difieran en el Registro y en el Catastro.

El Catastro es un archivo de carácter administrativo que sirve directamente a los fines

de los Estados, por lo tanto a unos fines públicos, cuyo objetivo lo constituye la descripción


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física de los bienes. Por ello, los técnicos que lo llevan son fundamentalmente ingenieros de

montes, topógrafos y especialistas en medición y planimetría. También tasadores a quiénes, a

la vista de los datos que se les proporcionan, les compete valorar los bienes y fijar la base

sobre la que después se aplicarán los tipos tributarios. Dado el carácter eminentemente físico

de los datos que manejan, su actuación no se basa en presunciones sino en hechos.

2. FRANCIA.

Sistema Registral Francés.

Se aplica en Francia, en los países de influencia francesa, en Estados Unidos y en

Argentina.

El sistema francés, viene regulado fundamentalmente en el Código Civil de 1904 y la

Ley de Transcripciones de 1855, cuya reforma más importante se verificó en 1955 y 1959,

siendo sus líneas fundamentales las siguientes:

Se amplía el campo de la publicidad alargando sensiblemente la lista de los actos

sometidos a ella. Se suprime la dispensa de inscripción que, tradicionalmente, se concedió a

algunas hipotecas legales y se impone la publicación de una serie de actos que, por su

naturaleza, escapaban de la publicidad.

Se reorganiza la técnica de la publicidad, introduciendo, al lado del sistema de

publicidad personal, algunos de los elementos de la publicidad real y se organiza, junto a la

publicidad propiamente dicha que resulta de la inscripción, un fichero inmobiliario que

centraliza las informaciones.

Se aumenta el papel y la función del Conservador de las Hipotecas, (nombre dado en

Francia al Registrador), confiándole el control de la regularidad formal de los documentos

sometidos a la publicidad.


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Como consecuencia de todo ello se reorganiza el sistema de sanciones por falta de

publicidad. Manteniendo como principio la regla de la inoponibilidad frente a terceros de los

actos no publicados, cuando la naturaleza de los actos se preste a ello, se prevén otras

sanciones, que pueden acumularse con la inoponibilidad o jugar separadamente cuando ésta

queda excluida, tales como multas o condenas de daños y perjuicios o la imposibilidad de

publicar un derecho cuando el transmitente a su vez no ha publicado su propio título. Regla

que los franceses llaman del “efecto relativo de la publicidad”, y que en el fondo viene a

imponer un cierto tracto sucesivo formal.

El Registro francés, continúa siendo un registro de actos y no de derechos. Las reglas

generales a las que está sometida la inscripción son las siguientes: la inscripción es obligatoria;

todos los actos inscribibles deben ser trasladados al Registro dentro de un plazo de tres meses;

la obligación recae no sólo sobre los interesados, sino sobre los notarios y funcionarios

judiciales; su incumplimiento origina la imposición de una multa y la responsabilidad del

funcionario frente al particular. La inscripción se realiza en virtud de títulos públicos de

carácter auténtico, exigiéndose el tracto sucesivo, si bien formalmente, por lo que es admisible

una doble cadena de transmisiones. El registrador no califica la validez de los títulos, sino

únicamente la regularidad formal y las condiciones técnicas de los mismos.

La constancia registral no se hace por medio de asientos, únicamente se toma en el

Registro francés asiento de presentación. Son los propios documentos originales,

coleccionados al modo de protocolos notariales, los que forman los libros del Registro. Como

instrumento complementario de gran importancia en la técnica del Registro francés, se

encuentra el fichero, compuesto por tres tipos de fichas: personales (contiene el nombre del

titular de derechos sobre los inmuebles, a excepción de los acreedores privilegiados o

hipotecarios) inmobiliarias (se refieren a fincas urbanas) y parcelarias para todo tipo de fincas,

rústicas o urbanas siempre que estén situadas en Municipios sometidos al Catastro renovado.

La inscripción no es nunca constitutiva, ni produce efectos de legitimación o de fe

pública. Este defecto es suplido por la regla de la responsabilidad por el incumplimiento de la

obligación de inscribir y por la aplicación jurisprudencial de la máxima”error communen facit


17

ius”. La inscripción es únicamente necesaria para la oponibilidad a terceros del derecho

inscrito. Por tercero se entiende el adquirente del derecho real inmobiliario inscribible y, en

algunos casos, los acreedores, la jurisprudencia propende a exigir que el tercero sea de buena

fe. El tercero queda protegido frente a títulos que provengan del mismo causante y frente a

títulos que no se inscriban o que lleguen después al Registro, aplicando así el principio de

prioridad.

La inexistencia de los principios de legitimación y de fe pública implica la

innecesariedad del principio de calificación. Esta la realiza frecuentemente el notariado que es

asimismo quién responde de los perjuicios que sus clientes puedan sufrir si bien su

responsabilidad está más limitada que las que asumen las compañías de seguros y ofrece

menos garantía. Existe una importante excepción en materia de cancelación de derechos pues

en este supuesto, el registrador responde personal y patrimonialmente por los perjuicios

causados en virtud de la cancelación improcedente de una carga.

Para entender la razón de esta excepción, hay que partir de la importancia que esta

operación de cancelación tiene en los sistemas de inoponibilidad. El derecho cuya inscripción

se cancela, en adelante ya no podrá ser opuesto a aquél que adquiera uno nuevo sobre la finca.

Por eso, si se cancela erróneamente un asiento, el titular del derecho queda desprotegido y el

registrador responde. En consecuencia, en Francia hay calificación sobre este punto. Esta

excepción demuestra hasta donde llega la vinculación entre calificación y responsabilidad.

Organización Administrativa del Registro.

Existe un claro predominio del aspecto fiscal, por cuanto los Registros dependen del

Ministerio de Presupuesto y del Centro encargado de la gestión del impuesto llamado

d´enregistrement. Los Registradores, por razones de tipo histórico, siguen recibiendo el

nombre de conservadores de hipotecas. Existe la posibilidad de la publicidad informativa,

pues los conservadores de hipoteca expiden a los solicitantes copias o extractos de los

documentos y notas de inscripción, depositados o archivados en la Oficina, con referencia a


18

cincuenta años anteriores a la fecha de la solicitud, y también copias o extractos de las

inscripciones existentes, o certificación de que no existe ninguna.

El Catastro.

El catastro francés fue creado por Napoleón mediante ley de 1807. La ley de abril de

1930 puso en marcha la renovación general de los mapas catastrales que ha dado origen al

catastro actual. En 1955 se produjo la reforma del régimen de la publicidad inmobiliaria,

introduciéndose el requisito que la identificación de las fincas en el Registro de Propiedad se

realice mediante el número catastral que les ha sido asignado. El sistema actual se completa

con la ley de 1974, que introduce la renovación del catastro cada vez que se considere

necesario debido a la evolución del tejido parcelario.

El catastro depende directamente de la Dirección General de Impuestos del Ministerio

de Hacienda y funciona en forma descentralizada a través de Direcciones Regionales.

La misión original y preponderante del Catastro es la fiscal, ya que sirve de base para

la recaudación no sólo del impuesto inmobiliario, sino también para determinar las bases del

impuesto de habitación, del impuesto profesional y del impuesto de recogida de basura

doméstica, así como los que recaen en los beneficios agrícolas.

También tiene una función jurídica e inmobiliaria, ya que la información catastral sirve

para identificar las fincas con toda certeza, dado que cada parcela cuenta con un número de

identidad propio e irrepetible. Recoge los cambios de propiedad en cuanto suponen un cambio

de sujeto pasivo del impuesto inmobiliario, pero no tiene valor probatorio a efectos de probar

la transmisión. No recoge, sin embargo, otras mutaciones jurídicas o cargas establecidas sobre

las propiedades, que tienen un reflejo únicamente en el Registro de Propiedad. Las oficinas

del Catastro emiten documentos llamados extractos catastrales, que acreditan los datos que

constan en el Catastro para una finca o fincas determinadas. De acuerdo con la ley, la

transcripción en el Registro de Propiedad de todo documento de transmisión mortis causa, o

escrituras o declaraciones judiciales translaticias, declarativas, constitutivas o extintivas de


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derechos de propiedad, usufructo, enfiteusis o superficie, exigen la presentación de un

Extracto Catastral. Únicamente se exceptúan de dicho requisito las transmisiones de

propiedad resultado de operaciones de reparcelación o concentración parcelaria. Sus efectos

jurídicos se circunscriben al carácter habilitante que se le atribuye con respecto a la

transcripción de estos actos en el Registro de Propiedad. Fuera de estos efectos puede

afirmarse que el Extracto Catastral no tiene fuerza probatoria ante la Administración ni los

Tribunales, constituyendo únicamente un fuerte indicio a tener en cuenta para determinar la

propiedad o características de un predio.

3. AUSTRALIA.

Sistema Registral Australiano.

Se aplica en Australia, Canadá, Jamaica, Uganda, República Dominicana, entre otros.

Su creador Sir Robert Torrens aplicó para los bienes inmuebles el mismo sistema utilizado en

la inmatriculación de los barcos, dando lugar así al denominado Act Torrens o Ley de la

Propiedad Australia del Sur de 1858, la que a pesar de haber tenido varias modificaciones, es

la que se aplica actualmente.

Para entender el sistema australiano, hay que partir de la idea de considerar al Estado

como propietario de todas las tierras del país, no se habla de propiedad sino de tenencias, ya

que la Corona es dueña de todos los inmuebles en Australia. Por ello no se habla de títulos,

sino de certificados de título. Se aplica a inmuebles sobre los que se ha obtenido ya su

inscripción inicial o inmatriculación, de forma que la delimitación, medición y comprobación

de la existencia de la finca son previas a la inscripción. Para inmatricular una finca se debe

presentar el título que demuestra que es propietario, adjuntando un plano de la misma. El

artículo 48 de la Ley de Propiedad de 1886 establece que si el título y el plano coinciden se

inscribirá por duplicado un Certificado de Titularidad.

La legitimación del titular registral (principio de legitimación) resulta del Certificado

de Titularidad que, una vez inscrito el derecho a su favor, se le entrega y en el se han de


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reflejar las sucesivas transmisiones que se realicen sobre la finca en cuestión, de un modo tal

que, para practicar un asiento respecto de la finca, es preciso presentar el certificado. En caso

de discrepancia entre el contenido de los asientos del registro y lo que el certificado publica,

aquel prevalece sobre éste. Por tanto, el certificado tiene un mero efecto informativo, sin

perjuicio de la responsabilidad a la que puede dar lugar en los casos que medie la discrepancia

apuntada.

En cuanto a la fe pública, rige el principio de la inatacabilidad o invulneravilidad del

título inscrito. Esta inatacabilidad lleva consigo la presunción de validez del título inscrito y

de todos los derechos anteriores; también la presunción de integridad pues se presumen

inexistentes respecto a la finca en cuestión los derechos no inscritos; y por último la

presunciones iuris et de iuris, como las anteriores, de exactitud de posesión.

Rige el principio de la inscripción constitutiva. Así lo ha reconocido la jurisprudencia

diciendo que: La esencia del sistema del Transfer of Land Act es la de sustituir la transmisión

por deed (título) por la transmisión por registración. También ha señalado que los

instrumentos deben ser utilizados como un medio para obtener la registración pero no afectan

al inmueble hasta que no se opere la misma.

En cuanto a la responsabilidad de los registradores derivada de la obligación de

calificación, en el sistema Torrens, rige el principio general de que todas las personas que

hayan sufrido daños por efecto del organismo encargado del registro debe cobrar una

indemnización. Esta se paga aún en el supuesto de que dicho organismo no haya actuado

culposamente, en el caso, por ejemplo de que el fraude no haya podido ser detectado. Las

limitaciones que se establecen son las que no pueden cobrar indemnización las personas que

hayan actuado de un modo imprudente, por ejemplo al no prestar atención a un asiento del

registro o al desconocer los derechos preferenciales establecidos por la ley; y las que hayan

sido copartícipes del fraude.

Las indemnizaciones se satisfacen con cargo a un fondo de garantía que se nutre

exclusivamente mediante la detracción de una parte de los derechos satisfechos por los


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usuarios del registro. La Ley de la Columbia Británica de 1998, que aplica también el sistema

Torrens, establece que, en caso que los fondos de la reserva, sean inferiores a 50 mil dólares,

la reserva se completará con cargo al presupuesto. La dificultad de este sistema consiste

especialmente en su implantación ya que, tal y como pasó en ciertos estados de Estados

Unidos durante la gran crisis de 1929, existe el riesgo de que, en los primeros momentos de su

implantación, haya que afrontar el pago de una importante indemnización y ello conduzca a la

quiebra del sistema.

En el sistema australiano, la calificación es bastante exhaustiva, especialmente cuando

se trata del acceso por primera vez de un título al registro. Lo hacen unos tribunales especiales

y, deben investigar, tanto los datos físicos de la finca –para lo que cuentan con su propio

sistema de topógrafos–, como los jurídicos con citación de colindantes, ocupantes y en

general, mediante unos anuncios que se publican en un periódico de los de mayor circulación

de la zona, de cuantos tengan algún interés en la finca. Las facultades de resolución del

registrador sobre la procedencia o no de la extensión de la inmatriculación son muy amplias.

El Catastro.

No existe el Catastro, como se entiende en otros países, ya que el Registro mismo tiene

un sistema catastral.

CONCLUSIONES.

En el marco del derecho comparado, existen dos grandes sistemas de organización de

la seguridad de la propiedad privada: el registro de títulos (registro de inoponibilidad) y el de

derechos (o de fe pública registral).


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El primer sistema se aplica en EEUU, Francia, los países de habla francesa y Argentina

principalmente. Se caracteriza porque el registro produce un efecto de mera oponibilidad, esto

es, se limita a determinar cuáles son los derechos cuyos títulos constan registrados y que, por

lo tanto, podrán ser opuestos al del adquirente. En algunos estados de EEUU, para que este

efecto se produzca, se exige además que dicho adquirente haya obrado de buena fe y con la

diligencia debida, esto significa no solo la consulta de los libros del registro, también la

inspección física de la finca y la investigación de los archivos municipales –en materia de

tasas y de impuestos– y los juzgados y compañías suministradoras de servicios. En Francia,

como en algunos estados de EEUU las leyes recogen el principio de prioridad que sienta una

presunción de preferencia a favor del derecho cuyo título de constitución haya sido presentado

antes ante el registro.

La ventaja del sistema es su facilidad de organización derivada de la parquedad de los

efectos que produce. Ello permite un mantenimiento económico y la contratación de gente

que no tenga una gran preparación así como el bajo nivel de inversión en maquinaria. El gasto

lo realizan las compañías que aseguran las operaciones jurídicas inmobiliarias e

indirectamente los propios particulares. Otra ventaja es la rapidez con la que se despachan los

títulos, ya que el registro se limita a archivarlos o escanearlos. Por último, en los casos en que

una compañía de seguros garantiza económicamente la operación jurídica, se destaca la

rapidez y objetividad con que la indemnización se satisface.

En cuanto a los inconvenientes, en primer lugar, no se garantiza al interesado la

titularidad del derecho que adquiere, ya que el registro no garantiza la legalidad de los títulos

presentados ni, por lo tanto la validez de los derechos en ellos documentados, lo que hace

posible que un mismo titular venda dos o tres veces una finca o que en la operación haya

intervenido un menor. En consecuencia, si en un momento posterior, alguien disputara al

adquirente su titularidad, los jueces serían quienes decidirían cuál debe prevalecer. Aún en el

caso que la sentencia se la adjudicara, podría un tercero disputársela posteriormente ya que la

sentencia solo produciría la excepción de cosa juzgada entre las partes que habían participado

en el procedimiento.


23

En segundo lugar, no facilita al interesado la información jurídica que éste requiere

para contratar con tranquilidad, o sea quién es el dueño de la finca y cuáles son las cargas que

pesan sobre ella y el orden de su preferencia. Esta incertidumbre favorece la aparición de

comportamientos oportunistas y, para evitarlos, el interesado está obligado a realizar las

averiguaciones oportunas, lo que significa un aumento en los costos tantos internos como

externos.

En tercer lugar, obliga al interesado a suscribir un seguro (conocido como seguro de

títulos) que le garantice la recuperación del dinero. La ausencia de esta garantía económica

evoca la inutilidad del sistema pues, el daño no se indemnizaría.

El segundo sistema se aplica prácticamente en toda Europa, excepto en Francia,

también en Australia, y, aunque con deficiencias, en bastantes países latinoamericanos. Se

caracteriza, porque el registro define y asigna a todos los derechos reales inmobiliarios. Por lo

tanto, su información permite conocer, sin necesidad de más trámites, quién es el dueño de una

finca y el número y orden de las cargas que la gravan.

En cuanto a las ventajas del sistema se señala: 1. La garantía que ofrece al adquirente

que cumpla con los requisitos que las leyes exigen (normalmente título oneroso y buena fe)

que, aunque después se anule o resuelva el derecho de su transmitente en virtud de una causa

que no conste en el registro, el será mantenido en su adquisición (seguridad jurídica. 2. La

transparencia informativa y el ahorro de costos que proporciona al mercado. 3. La seguridad

económica que proporciona a quién se ha fiado de la publicidad registral. Si se ha cometido

un error en su expedición, el registro ha de reparar el daño. Igualmente, cuando el siento haya

sido incorrectamente extendido y a raíz de esas circunstancias, el titular resulte perjudicado,

debe indemnizársele el perjuicio sufrido. 4. La colaboración que prestan a la administración

pública, que consiste en: garantizar la eficacia de la ejecución de las sentencias y de las

resoluciones administrativas que pongan fin a un procedimiento de apremio por la vía de las

anotaciones preventivas; favorecer la investigación judicial y administrativa de los bienes de

los deudores; facilitar la acreditación de la legitimación activa de la parte actora para

promover el ejercicio de las acciones que se derivan de su titularidad dominical; notificar a


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quién ostenta algún derecho sobre una finca de que se va a proceder a la ejecución judicial o

administrativa de una deuda sobre ella al objeto de que pueda comparecer en el procedimiento

y pagarla o intervenir en las operaciones de avalúo y subasta; reducir extraordinariamente el

nivel de litigiosidad; controlar gratuitamente el cumplimiento de numerosas normas de

carácter imperativo dictadas por las Administraciones territoriales en materia urbanística y

medio-ambiental.

Con respecto a los inconvenientes se señala: El primero, y más importante, la

gravedad derivada de la aplicación incorrecta del sistema. En este tipo de registro la

inscripción atribuye el derecho real inmobiliario frente a todos. Dado el carácter excluyente

de estos derechos –no es posible que aparezcan dos propietarios sobre la totalidad de un bien–,

la asignación a favor de uno, supone su privación para el resto de la sociedad; incluso, por la

intervención del principio de la fe pública registral puede suponer la privación para su

verdadero titular. Por lo tanto, si el registro funciona mal, puede causar numerosos perjuicios

particulares, que prolongados en el tiempo, significarán su descrédito y su inutilidad para

cumplir los fines para los que fue creado, esto es, el asentamiento de la pequeña propiedad

privada y el desarrollo del crédito territorial mediante la conversión de aquélla en un activo

económico. En estas condiciones, es mejor que se le atribuyan los menos efectos posibles.

El segundo, la dificultad para arbitrar un adecuado sistema de seguridad económica

que, a la manera de cómo lo hacen las compañías de seguros en el caso de los registros de

títulos y siempre y cuando se contrate la póliza correspondiente, indemnice los perjuicios

causados por los errores cometidos. Este es un punto importante, ya que mediado un error del

registro, al calificar un título, extender un asiento o expedir información, y produciendo un

perjuicio para alguien, no se repara, el sistema tampoco puede supervivir. La forma diferente

de hacer frente a este pago de indemnización ha dado origen a tres sistemas distintos dentro

del registro de fe pública. El sistema Torrens, en que parte de los derechos que se satisfacen al

inscribir se destina a constituir un fondo de garantía que se encarga de reparar los daños

improcedentemente causados; el sistema germánico en el que la responsabilidad es asumida

por el Estado; el de franquicia en el que el Estado, previa imposición de una serie de

condiciones relativas al funcionamiento y organización de las oficinas, delega el ejercicio de la


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función registral en unos funcionarios que la cumplen bajo su propia responsabilidad que

normalmente aseguran con una compañía.

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BIBLIOTECA DEL CONGRESO NACIONAL DE CHILE … · sistema se complementa con otros mecanismos, como...

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