Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016. Señores FIDUPREVISORA …. Avalúo C… · de un piso de altura...

CASA HOTEL MEDELLÍN – CARRERA 50 N° 58-48 - BARRIO PRADO – MEDELLÍN ANTIOQUIA

Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598

Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016. Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores: De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial de la casa ubicada en la carrera 50 N° 58-48, del barrio Prado de la ciudad de Medellín, Departamento de Antioquia. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente




AVALÚO COMERCIAL

CASA HOTEL MEDELLÍN

CARRERA 50 N° 58 - 48

BARRIO PRADO

MEDELLÍN - ANTIOQUIA

SOLICITADO POR FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL

ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

MAYO DE 2016




C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

X. METODOLOGÍA VALUATORIA

XI. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

CASA HOTEL MEDELLÍN – CARRERA 50 N° 58-48 - BARRIO PRADO – MEDELLÍN ANTIOQUIA Página 1



I. INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTE FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : Costado oriental de la carrera 50 entre calles 58 y 59.

1.2.2 DIRECCIÓN : Carrera 50 N° 58-48.

1.2.3 BARRIO : Prado

1.2.4 LOCALIDAD : La Candelaria.

1.2.5 CIUDAD : Medellín

1.2.6 DEPARTAMENTO : Antioquia.

1.3 TIPO DE INMUEBLE Se trata de un predio ubicado en suelo urbano, medianero, con una edificación de un piso de altura declarada como inmueble de conservación externa.

1.4 BASES DE LA VALUACIÓN El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.5 ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra actualmente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detalla en el capítulo respectivo.

1.6 PREMISAS DE LA VALUACIÓN Para la determinación del valor comercial del inmueble objeto de avalúo, se ha tenido en cuenta la normatividad actual que lo ha definido como de Conservación Arquitectónica y que adicionalmente, según el Plan de Ordenamiento Territorial, hace parte de una manzana que se ha declarado como espacio público proyectado. Esto indica que en un futuro el predio va a tener que ser negociado con el municipio pues además está claro que no se va a permitir en el predio ninguna intervención.




Generalmente estas construcciones tienen un tratamiento metodológico para calcular su valor, diferente al de las construcciones en otra normatividad. De hecho, consideramos algo contradictorio, que un inmueble declarado como bien de interés cultural (BIC) bajo la norma de conservación arquitectónica 2 (antes de conservación externa), sea a la vez destinado a uso público proyectado, lo que hace que se desconozca el valor del inmueble como de interés cultural, pues éste no podrá utilizarse hasta tanto el municipio manifieste su intención de llevar a cabo el proyecto como tal y lo requiera para compra.

1.7 MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y el avanzado estado de deterioro y la normatividad urbanística vigente, se considera que el mayor y mejor uso sería el de lote de terreno para destinación de espacio público proyectado. Este análisis de detalla más adelante en el respectivo capítulo del presente informe.

1.8 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas. En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

Enfoque del Costo. (Cost Approach).

Enfoque del ingreso. (Income Approach). Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.




1.9 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Certificado de Tradición y Libertad de la matrícula inmobiliaria 50N – 20098047, impreso el 21 de Enero de 2016.

Escritura Pública 1137 de Julio 9 de 2.001, protocolizada en la Notaria 39 del círculo notarial de Bogotá D.C.

Formulario de autoliquidación del impuesto predial unificado 2014, 2015 y 2016.

Licencia de Construcción No LC 05-2-0636, de la Curaduría No 2, con fecha de radicación julio 11 de 2005.

Licencia de Construcción No LC 09-3-0526, de la Curaduría No 3, con fecha de expedición agosto 12 de 2009.

Certificado plano predial catastral.

Planos de la Licencia LC 09-3-0526 de la Curaduría No 3.

1.10 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS Abril 11 de 2016.

1.11 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN Marzo 31 de 2016.

1.12 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Mayo 27 de 2016.

1.13 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA) De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.




II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO

SALUDCOOP EPS.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 1137 del 09/07/2001, Notaría 39 de Bogotá D.C., compraventa a Sonia Ligia Olaya de Navas y registrada el 22/08/2001. (Anotación Número 8).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA 50N – 20098047.

2.4 CEDULA CATASTRAL – N° PREDIAL 0500101 03100100030010000000000

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos. Fin de página…




III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 BARRIO PRADO Sector tradicional de la ciudad de Medellín, el cual se encuentra dentro de los

siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Calle 67. POR EL SUR : Calle 56. POR EL ORIENTE : Carrera 46. POR EL OCCIDENTE : Carrera 51.

3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS POR EL NORTE : San Pedro y Manrique Central. POR EL SUR : Villa Nueva POR EL ORIENTE : La Mansión y San Miguel. POR EL OCCIDENTE : Jesús Nazareno y San Vicente de Paul.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES El sector se caracteriza por ser uno de los más tradicionales de la ciudad, ubicado en la zona central y conformado desde el año 1926, como una zona residencial donde se construyeron importantes casas con estilos europeos. Es reconocido como el sector histórico de Medellín por ser una destacada muestra de la arquitectura domestica hasta 1950, por lo que en el año 2009, fue considerado como el sector de conservación patrimonial de la ciudad, sede de




numerosas entidades culturales. En esta zona de mezclan además otros usos como el residencial, institucional, dotacional y comercio con oficinas. Se destaca la presencia de establecimientos culturales como el Teatro Prado de la corporación Águila Descalza –desarrollada en una construcción restaurada-, la Casa de los Tres Patios -sala de arte contemporáneo- y la Casa del Teatro, declarada Patrimonio Cultural de Medellín. Adicionalmente, se encuentra el teatro El Tablado, el taller Academia Rembrandt, la galería Colibrí Sur y la Escuela Ballet Folklórico de Antioquia. . El uso residencial se encuentra en modalidad unifamiliar en edificaciones con edades superiores a los 70 años de especificaciones constructivas medias y equipamiento comunal sencillo. La mayoría tienen alturas de 1 a 3 pisos, existiendo algunas construcciones verticales que no sobrepasan los 7 pisos, ubicadas principalmente sobre las vías arterias que lo bordean. El uso de comercio y servicios se encuentran en edificaciones adaptadas para tal fin, también con edades superiores a los 70 años. De otros usos se pueden nombrar la iglesia de los Doce Apóstoles, la parroquia del Espíritu Santo y la Clínica Saludcoop, que ha motivado la ubicación de varias entidades y negocios de salud en su zona de influencia.

3.5 VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a

que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector:

AVENIDA ORIENTAL - CARRERA 56

Eje vial de la malla arterial principal, que consta de dos (2) calzadas de cuatro (4) carriles cada una en sentido de circulación Norte-Sur y viceversa. En este tramo se convierte en la Calle 58 y cambia el sentido a oriente-occidente. Su estado de conservación actual es bueno, cuenta con gran movimiento de vehículos además uno de los mencionados carriles es de uso exclusivo de Sistema de Transporte Público.

CARRERA 51

Vía de la malla vial artería principal de gran importancia para el sector, que consta de dos (2) calzadas de tres (3) carriles cada una en sentido de circulación norte-sur y viceversa para transporte particular y público liviano. En este tramo pasa la línea elevada A del Metro. Su estado de conservación actual es bueno.




VÍAS ZONALES Y LOCALES

La mayoría de las vías internas son tipo V-5 a V-7, con un estado de conservación bueno y con un tráfico de vehículos moderado.

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA De acuerdo con la estratificación de la ciudad la zona de ubicación del predio, se

encuentra clasificada dentro del estrato cuatro (4). Se aclara que el estrato socioeconómico aplica exclusivamente para el uso residencial.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto,

alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas. En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado

público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización. Así mismo disponen de buena arborización.

El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose a

través del Metro y su sistema integrado, además de algunas rutas de buses, busetas, colectivos y taxis, los cuales prestan el servicio principalmente por las vías de mayor jerarquía del centro.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA De conformidad con el Acuerdo 48 de 2.014 y el plano general de usos del suelo (N° 12), el predio hace parte del listado Bienes Inmuebles de Interés Cultural (BIC), en la forma siguiente: Ciudad/Municipio : Medellín Clase de suelo : Urbano. Comuna : Candelaria (10). Barrio : Prado. Uso General del Suelo : Espacio Público Proyectado

A la anterior reglamentación le corresponde la siguiente definición y

normatividad: “Artículo 247. Categorías generales de usos: De acuerdo con las

características particulares de cada actividad, los usos del suelo se clasifican en las siguientes categorías:




1. Uso residencial. 2. Uso comercial. 3. Uso servicios. 4. Uso industrial. 5. Uso dotacional. 6. Espacios públicos existentes.

7. Espacios públicos proyectados.

Artículo 253. Uso Espacio público: Se le asigna las áreas e inmuebles del Subsistema de Espacio Público de Esparcimiento y Encuentro relacionadas en el Capítulo I del título VI Sistema Público Colectivo del Componente General del presente Acuerdo. Se clasifican en:

1. Espacio público existente.

2. Espacio público proyectado. Artículo 254. Usos y aprovechamientos transitorios de los inmuebles del

espacio público proyectado: Hasta tanto los inmuebles que hacen parte del espacio público proyectado según el Mapa 12 que se protocoliza con el




presente Acuerdo, sean adquiridos por el Municipio, de manera transitoria mantendrán su actividad sin posibilidad de aumentar su edificabilidad.

En caso de optar por un proceso de transformación sujeto a licencia, estos

inmuebles solo podrán tener los siguientes usos: 1. Parqueaderos. 2. Ferias artesanales y afines. 3. Viveros. 4. Comercio y servicios permitidos según y aplicando el correspondiente PAU,

siempre que no impliquen construcciones permanentes, en una altura máxima de un piso con materiales que puedan ser fácilmente removibles.

Parágrafo 1. En todo caso, el reconocimiento de los usos y aprovechamientos

establecidos en el inmueble al momento del inicio de la vigencia del presente Acuerdo, se supeditará al cumplimiento de la normativa urbanística y ambiental con la que se concedió la respectiva autorización y las que defina el presente Acuerdo.

En estos casos, procederán las licencias de modificación, adecuación y

restauración, siempre que esté acorde con el Régimen de uso y aprovechamiento transitorio.

Parágrafo 2. Los curadores urbanos comunicarán a la Administración

Municipal, la radicación de cualquier solicitud de licencia urbanística sobre los inmuebles del espacio público proyectado.

Artículo 291. Aprovechamiento transitorio de los lotes del Subsistema de

Espacio Público de Esparcimiento y Encuentro Proyectado: Hasta tanto sean adquiridos, los inmuebles que hacen parte de las áreas del Subsistema de Espacio Público de Esparcimiento y Encuentro Proyectado según el Mapa 12. Protocolizado con el presente Acuerdo, tendrán el siguiente aprovechamiento transitorio, a aplicarse teniendo en cuenta la norma de usos transitorios que para dichos inmuebles, se establece en el Artículo 254. Usos y aprovechamientos transitorios de los inmuebles del espacio público proyectado.

Lote Altura I.O Área Máxima Construida

Inferiores a 2.000 m2 1 piso N/A 200 m2 (*) Los resaltados son nuestros.




Adicionalmente a lo anterior, el predio está definido como Bien de Interés

Cultural (BIC), en la categoría de Conservación Arquitectónica (Antigua conservación externa), por lo cual debería cumplir con las normas registradas en el POT.

No Código Tipo Área (ha) Localización

1 Z3-C1-1 C1 61,403 Prado Centro

Tratamiento : Z3-C1-1. Subcentralidad : Carácter Económica. Jerarquía : Metropolitana.




Según el listado de bienes de interés cultural, este predio está clasificado en la clase tipo 2:

“b) Del Tipo Arquitectónico 2. Se aplica a los inmuebles de valor arquitectónico

y características externas sobresalientes, representativas de un período urbanístico y arquitectónico del municipio, en los cuales deben ser conservados sus rasgos fundamentales, preservando sus características formales y volumétricas externas. Este nivel de conservación corresponde al anteriormente denominado “Externo”.”…

Lo anterior queda revaluado debido a lo contemplado para los predios

ubicados en zonas de espacio público proyectado. Adicionalmente, la única posibilidad y obligación que recaería sobre este

inmueble sería el rescate de la fachada, situación que nos es viable toda vez que está limitado a los usos y condiciones de predio para espacio público y por lo tanto cualquier tipo de intervención sería en vano.

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA La dinámica edificadora del sector es baja, debido principalmente a la actual

reglamentación urbanística, encontrándose algunas modificaciones, restauraciones o remodelaciones en las edificaciones existentes.

Fin de página…




IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN El inmueble objeto de avalúo es de ubicación medianera, se localiza sobre el

costado oriental de la carrera 50 entre las calle 58 y 59.

4.1.2 ÁREA El lote de terreno tiene una cabida superficiaria de cuatrocientos treinta y un metros cuadrados con treinta y siete decímetros cuadrados (431.37 m2).

Fuente: Certificado plano predial catastral.

4.1.3 DIMENSIONES Y LINDEROS Por el frente u occidente, con la carrera 50; por el sur, con propiedad de Ana Felisa Mora vda. De Mejía: por el norte con propiedad de Raquel Moreno de Bedout; y por el oriente, con propiedad de Luis Roldan, antes de Bernardo Ceballos Uribe.

Fuente: Escritura Pública definida en el punto 1.9 del presente informe.




De acuerdo con el certificado catastral, este predio tiene unas dimensiones de 10.58 (frente) por 40.70 metros de fondo.

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA El lote de terreno tiene forma geométrica regular semejante a un rectángulo y

presenta relieve ligeramente plano con pendientes entre 0 y 3 %.

4.2. CONSTRUCCIÓN Construcción de un nivel, en pésimo estado. Por lo cual no es posible determinar su distribución interior.

4.2.1. ÁREAS

ÍTEM ÁREA M2

Área de Construcción según Certificado predial catastral

409.77

Nota 1: Esta área fue verificada según medición realizada en el predio al momento de la inspección física, encontrando que actualmente, por tener áreas totalmente destruidas, no coincide con la realidad, siendo menor a la reportada en el documento mencionado.

Nota 2: Como ya se mencionó, esta construcción no tiene la posibilidad de ser intervenida conforme a las condiciones establecidas en el POT, toda vez que se definió como espacio público proyectado, la mayor parte de la manzana catastral donde se ubica, condición que limita su utilización. En conclusión, en el presente avalúo comercial no se asigna valor a la construcción y por lo tanto el valor referido corresponderá al que se determine para el terreno únicamente. Se deberá buscar la opción de utilizar el predio transitoriamente en los usos indicados por la norma y esperar a que el municipio proceda con la compra del predio para su designación de espacio público proyectado.




V. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

La localización general del inmueble objeto de estudio, en el centro de la ciudad, en el barrio Prado, Comuna N° 10 –Candelaria, reconocida como la zona de conservación más importante de Medellín.

El hecho de que sea un sector donde se desarrolla múltiples actividades y usos; como son comercio y servicios, dotacionales de distintos tipos y escalas, mezclados con actividad de tipo residencial.

El servicio de transporte público que se presenta sobre los ejes viales del sector es bueno, ya que permite conectarlo fácilmente con todos los puntos cardinales de la Ciudad.

La baja actividad edificadora que se observa actualmente en el sector. Se evidencia únicamente la adecuación, remodelación o restauración de las edificaciones existentes.

Las características propias del terreno como su forma rectangular y su ubicación de tipo medianero, las cuales corresponde al tipo promedio de la zona.

Las normas urbanísticas que rigen el sector y el predio en particular, indican que se trata de un bien de interés cultural de categoría de conservación arquitectónica 2, pero enmarcada dentro de una manzana catastral definida por el POT como zona de espacio público proyectada, limitando su utilización y desarrollo a un régimen transitorio en donde le permiten usos poco favorables.

Las deterioradas condiciones actuales de la construcción y la normatividad vigente, no permiten proyectar una posible intervención de la misma, por cuanto está limitada por el régimen transitorio de la reglamentación urbanística que lo limita a adelantar construcciones no permanentes. Por esta razón la construcción existente no ha sido tenida en cuenta en la liquidación del valor comercial.

El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.




VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO De acuerdo a lo establecido por la Secretaria Distrital de Planeación en el Sistema de Información de Norma Urbana y Plan de Ordenamiento Territorial, el predio objeto de estudio no se encuentra en zona de amenaza por inundación, ni amenaza por remoción en masa.

6.2 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con un importante componente de arborización y zonas verdes, sin desconocer el alto tráfico vehicular que transita en la zona.

6.3 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según el certificado de tradición y libertad suministrado el inmueble no cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales.

6.4 SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.5 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.6 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa oferta de inmuebles comparables en el sector de localización los cuales en su mayoría están también definidos como Conservación Arquitectónica.

6.7 LEGALIDAD DE ÁREAS De acuerdo con los documentos suministrados el área del terreno está legalizada en la certificación predial catastral. En cuanto a la construcción, esta condición no aplica por lo comentado al respecto




VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.




Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe




X. METODOLOGÍA VALUATORIA Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.




Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS. Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo

a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio

dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

10.3 MEMORIA DE CÁLCULO

10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C) En donde, VA = Valor ajustado VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.




Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC, Donde, VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. En este caso, se encontraron quince (15) ofertas de predios comparables, en donde finalmente se tomaron en cuenta los seis (6) más comparables, obteniendo un promedio ajustado de valor integral del terreno de $1.443.000, con valor mínimo de confianza de $1.124.000 y máximo de $1.763.000 por m2 de terreno. El valor integral corresponde al valor de la oferta depurado y dividido entre el área del terreno de cada oferta para hacer más comparable el resultado. Al respecto se ha considerado que este predio está en el rango medio de los valores, por lo cual se ajustó el promedio obtenido a la suma de $1.450.000 por metro cuadrado. Los datos que fueron utilizados para el análisis se presentan en la siguiente tabla:

N° OFERTALOCALIZACIÓN/

SECTORTIPO

ÁREA

TERRENO

M²

ÁREA

CONST.

M²

IC OFERTA FAC. COM.VALOR

AJUSTADOVR. CONSTRUCCION VR M² TERRENO

INTEGRAL

TERRENOCONTACTO FOTOGRAFIA

6Prado Centro Cra 50

Calle 63Casa 200,0 400,0 2,00 $400.000.000 5,0% $380.000.000 $192.000.000 $940.000 $1.900.000 3217010759/4484821


Cl 63Casa 200,0 218,0 1,09 $370.000.000 5,0% $351.500.000 $86.110.000 $1.326.950 $1.757.500 3104513709/4444033


Cl 58Casa 300,0 250,0 0,83 $360.000.000 5,0% $342.000.000 $70.000.000 $906.667 $1.140.000 3014620974


Cl 66Casa 268,0 240,0 0,90 $350.000.000 5,0% $332.500.000 $67.200.000 $989.925 $1.240.672 3122611146 ND

11 Prado Centro Casa 230,0 240,0 1,04 $350.000.000 5,0% $332.500.000 $67.200.000 $1.153.478 $1.445.652 4489383/3122170604


Calle 66Casa 250,0 225,0 0,90 $310.000.000 5,0% $294.500.000 $63.000.000 $926.000 $1.178.000 3104513709/3014166891

Media $1.040.503 $1.443.637

Desviación Estandar $166.432 $319.604

% Desviación 16,00% 22,14%

Valor Mínimo $906.667 $1.140.000

Valor Máximo $1.326.950 $1.900.000

Int. Confianza Mínimo $874.072 $1.124.033

Int. Confianza Máximo $1.206.935 $1.763.242

Cof. De Asimetría 1,30 0,65

N° Datos 6 6

MERCADO BARRIO EL PRADO- MEDELLIN - ABRIL 2016




10.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN En cuanto al valor de la construcción, como se describió en varios puntos, en conclusión no se determina valor por cuanto la normatividad vigente lo limita a un régimen transitorio en donde el único potencial comprador es el Municipio al considerarlo dentro de una zona definida como de espacio público proyectado.

Si la condición anterior no existiera, por ser un inmueble de interés cultural, de conservación arquitectónica 2, la única obligación se reduce a conservar los rasgos fundamentales, preservando las características formales y volumétricas externas, lo que solo aplica al rescate de la fachada, dejando de lado todo lo interno.

Adicionalmente, por la situación actual de la construcción, que se encuentra totalmente deteriorada, no es susceptible de intervención hasta tanto el municipio no entre a determinar su adquisición para adelantar el proyecto requerido como espacio público. En este orden de ideas, la construcción no tiene ningún valor. De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos, se ha determinado el siguiente avalúo comercial:




XI. AVALUO COMERCIAL

CASA HOTEL MEDELLÍN

CARRERA 50 N° 58 - 48

BARRIO PRADO

MEDELLÍN - ANTIOQUIA

DESCRIPCION AREA M2 VR. UNITARIO

$/M2 VR. TOTAL

TERRENO 431,37 $ 1.450.000 $ 625.486.500

$ 625.486.500TOTAL AVALÚO COMERCIAL

SON: SEISCIENTOS VEINTICINCO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y

SEIS MIL QUINIENTOS PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016. Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente RNA 1275663251 SIC.

AVALÚO COMERCIAL

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CASA HOTEL MEDELLIN BARRIO EL PRADO -

MEDELLIN

ABRIL 2016

FACHADA DEL PREDIO

CARRERA 50 - VISTA AL SUR CARRERA 50 - VISTA AL NORTE

HALL DE ACCESO - GARAJE - VISTA INTERIOR

VISTA INTERIOR - PARTE POSTERIOR

VISTA INTERIOR - ZONA INTERMEDIA



MEDELLIN

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

VISTA INTERIOR - PARTE ANTERIOR

DETALLE DEL ESTADO DE LAS CUBIERTAS

DETALLE DEL ESTADO DE LA CONSTRUCCION POSTERIOR - TOTALMENTE DESTRUIDA

DETALLE ESTADO INTERIOR



MEDELLIN

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016. Señores FIDUPREVISORA …. Avalúo C… · de un piso de altura...

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