BORRADOR DE PLAN - Ayuntamiento de Chiva · A falta de un trámite de planeamiento general, la...
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BORRADOR DE PLAN:
CONSOLIDACIÓN ZONA ESTE INDUSTRIAL
CHIVA
PROMOTOR: VICENTE GANDIA PLA, S.A.
SITUACIÓN: CARRETERA CHESTE-GODELLETA
POL 13-PK 73.1-CHIVA (VALENCIA)
ARQUITECTOS:
Marcial Martínez Carrión Num. Colegiado: 3.767
Fernando Martín Mancebo Num. Colegiado: 4.018
FECHA: OCTUBRE 2016
MEMORIA DOCUMENTACION GRÁFICA
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE TERCIARIA - CHIVA 1
INDICE
1.- JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN
2.- ESTADO ACTUAL
2.1 Descripción del ámbito
2.2 Planeamiento actual
3.- ALCANCE TERRITORIAL Y MATERIAL DE LA MODIFICACIÓN
3.1 Alcance territorial y material
3.2 Delimitación del sector propuesto
4.- MODIFICACIÓN PROPUESTA:
4.1 Delimitación del sector
4.2 Clasificación del suelo
4.3 División del territorio en zonas de ordenación urbanística
4.4 Trazado viario
4.5 Establecimiento de Áreas de Reparto y determinación del Aprovechamiento Tipo
4.6 Objetivos a considerar en la redacción de los instrumentos de desarrollo
4.7 Delimitación de la red primaria de suelo dotacional
5.- PLANOS
5.1 Situación y delimitación
5.2 Entorno próximo
5.3 Delimitación catastral. Sector propuesto
5.4 Foto aérea
5.5 Normativa
5.5.1 Sector NNSS
5.5.2 Sector Propuesto
5.6 Alternativa Propuesta
5.6.1 Ordenación Pormenorizda
5.6.2 Afecciones Carretera
5.6.3 Afecciones DPH
5.6.4 Integración entorno
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 2
1.- JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN.
Se pretende tramitar la reclasificación de unos terrenos no urbanizables para
que se ajuste a la realidad en cuanto a su uso, nivel de edificación y urbanización, ya
que hace más de 30 años, se encuentran ocupados por edificaciones con uso
industrial donde se lleva la actividad de oficinas, laboratorios, depósitos, tratamientos
y embotellado en su sede de Chiva. Está en pleno funcionamiento, dando empleo
directo a 150 trabajadores aproximadamente y con terrenos adquiridos y preparados
para realizar ampliaciones necesarias a la actividad
Las necesidades de la actividad son las de ampliar sus instalaciones.
Realmente la actuación posee las infraestructuras urbanas necesarias para ser
consolidado como urbano. Durante el proceso interrumpido de tramitación del PGOU
del año 2000 ya fue incorporado como actuación dentro de un ámbito más amplio
industrial, reconociendo su aprovechamiento materializado urbano. Así se expuso al
público por dos veces, se tramito favorable el Plan de Participación ciudadana, se
aprobó inicialmente por el Ayuntamiento y en otra posterior tramitación del PGOU,
se incorporó en el Documento de Referencia en las directrices de la Conselleria en
2011 como zona industrial a consolidar. Todos estos aspectos constan en el
expediente.
A falta de un trámite de planeamiento general, la empresa debe iniciar estas
actuaciones ambientales, y de modificación de planeamiento puesto que su
ubicación impide el crecimiento según tramitación en Suelo No Urbanizable. Está
limitada al Este por la via de servicio de la CV-50, al Norte por un núcleo residencial
diseminado, y al Sur y Oeste por cauce de un pequeño barranco encauzado con al
aprobación de la CHJ, así como por caminos públicos.
El planeamiento vigente en el municipio de Chiva está definido por las
Normas Subsidiarias, aprobadas definitivamente el 21 de septiembre de 1983 por la
Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes (BOP de 22 de Octubre de
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 3
1983). El ámbito de actuación dichas normas lo clasifican como SUELO NO
URBANIZABLE COMUN.
La sociedad VICENTE GANDIA PLA S.A. con CIF A-46019063 y domicilio en
Chiva, Carretera Cheste a Godelleta s/n, y representante legal Don Luis Garcia
Severino, con DNI 22522345D es propietaria de las parcelas que constituyen la
superficie del sector de estudio.
Se pretende regularizar la situación urbanística de lo construido, para lo cual
se hace necesario la aprobación previa de una Modificación Puntual que reclasifique
dicho suelo no urbanizable en urbano, puesto que presenta consolidación de la
edificación y de la urbanización, disponiendo de los servicios urbanísticos própios
del suelo urbano.
Como paso previo según la Ley 5/2014, de 25 de Julio, por la que se aprueba
la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad
Valenciana, se hace necesaria la presentación por parte del órgano promotor ante el
órgano sustantivo de una solicitud de inicio de la evolución ambiental y territorial
estratégica, acompañada por un Documento Inicial Estratégico y un Borrador del
Plan.
Por dicho motivo se redacta el presente Borrador del Plan que junto al
Documento Inicial Estratégico, constituye la solicitud de inicio de la Evaluación
Territorial y Ambiental estratégica para la posterior aprobación de dicha Modificación
Puntual.
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 4
2.- ESTADO ACTUAL
2.1 Descripción del ámbito
El sector se encuentra ubicado en el término municipal de Chiva, localidad
situada en la comarca de la Hoya de Buñol, en la provincia de Valencia, con una
extensión de 178,7 km²
El casco urbano de Chiva está a una altura de 270 mts. sobre el nivel del mar
y a 29 km de la ciudad de Valencia.
Los municipios con los que linda este término municipal son:
- Al Norte, con Cheste y Gestalgar
- Al Este, con Quart de Poblet, Riba-Roja y Aldaia
- Al Sur, con Godelleta
- Al Oeste, con Buñol y Siete Aguas
El ámbito de planeamiento que nos ocupa es un sector de suelo no
urbanizable recogido en las Normas Subsidiarias de Chiva. Se trata de una
superficie de terreno de 63.380 m2, situada en la parte central del término al Este del
casco urbano.
Los límites del sector son los siguientes:
- Al Norte, con núcleo diseminado y parcelas agrícolas
- Al Este, con la carretera CV 50
- Al Sur, con cauce y camino
- Al Oeste, con cauce y camino
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Las parcelas afectadas por el sector son las que se enumeran en la tabla
siguiente, aunque no en su superficie total.
Las superficies de estas parcelas según datos catastrales son las siguientes:
REF CATASTRAL POLIGONO PARCELA SUPERFICIE (M2)
46113A013000120000RQ 13 12 64.072
46113A013000160000RF 13 16 1.946
46113A013000680000RW 13 68 8.560
46113A013009090000RF 13 909 944
En la parcela número 12 se encuentran todas las edificaciones y según
catastro, los usos y superficies son las siguientes:
USO ESCALERA PLANTA PUERTA SUPERFICE (M2)
EDIFICADA
INDUSTRIAL 1 00 B 2.184
VIVIENDA 1 00 V 110
VIVIENDA 1 00 V 28
DEPOSITOS 1 00 D 3.451
DEPOSITOS 1 00 D 630
ALMACEN 1 00 A 125
ALMACEN 1 00 A 54
INDUSTRIAL 1 00 E 7.200
ALMACEN 1 00 C 474
OFICINA 1 00 O 695
OFICINA 1 01 O 702
ALMACEN 1 00 A 1.147
ALMACEN 1 00 A 1.144
TOTAL 17.944
NOTA: El catastro incluye una superficie de Obra de Urbanización interior de 18.260
m2 como superficie construida. Esto no tiene consideración de edificación puesto
que se trata de obras de pavimentación y asfaltado.
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A continuación se muestran fotografías de las edificaciones existentes:
Foto aérea sector (año 2015)
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 8
2.2 Planeamiento actual
Las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Chiva vigentes clasifican al área
de estudio como SUELO NO URBANIZABLE COMUN.
Las instalaciones existentes en la zona se edificaron en el año 1982, según
datos aportados por la propiedad, contiguas a la carretera CV-50 y configurando un
núcleo consolidado, con las licencias oportunas y los suministros urbanos que
precisaran. Por tanto estas edificaciones son anteriores a las Normas vigentes y a
cualquier otra tramitación urbanística realizada porteriormente, es decir, Plan de
Participación Publica, tramitaciones interrumpidas del PGOU e incluso Documento
de Referencia emitido por la Conselleria en 2011, donde se prioriza la consolidación
de estas edificaciones.
Foto aérea ámbito (año 1988)
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Foto aérea ámbito (año 2006)
Foto aérea ámbito (año 2012)
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Foto aérea entorno ámbito (año 2015)
Foto aérea entorno próximo (año 2015)
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Catastral (año 2015)
El sector mencionado está grafiado en las NNSS vigentes como suelo No
Urbanizable Común.
NNSS 83 Chiva vigentes
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 12
El interrumpido Plan General presentado en el año 2002 ya reclasificaba el
suelo que nos ocupa en Suelo Urbanizable.
BORRADOR PGOU de Chiva Año 2002. Clasificación del suelo
El Documento de Referencia del Plan General del municipio de Chiva
realizado por la Consellería de Infraestructuras, Territori y Medi Ambient (30 de
noviembre del año 2011, Expte:144/09-EAE), en relación al suelo urbanizable
industrial, ya consideraba textualmente que:
“Se priorizará la colmatación del polígono industrial existente. Asimismo, los usos
industriales deberán preverse como ampliación de los ya existentes, evitando su dispersión
por otros puntos del término municipal.
En concreto:
- (…..)
- Sobre industrias existentes (CV 50): su delimitación parece adecuada, no obstante evitará
la conurbación con el municipio de Cheste, y se basará en la colmatación de las naves
industriales existentes. Según lo informado por la Confederación Hidrográfica del Júcar,
dado que en las proximidades de este ámbito se ubica una zona de riesgo de inundación
nivel 6, aunque no recogidas en el PATRICOVA se debe realizar un estudio hidráulico de
detalle que caracterice la zona inundable y las actuaciones necesarias para su
compatibilidad con los usos futuros. Se establecerán las limitaciones en cuanto a las
actividades a implantar, dada su proximidad al suelo urbano, pudiendo establecer
compatibilidad con usos terciarios.
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 13
Se adjunta la ficha de Planeamiento y Gestión que marcaba el Plan General
para nuestro sector y que estaba recogido en el SUZI -3. Para nuestra área se
consideraba una superficie con aprovechamiento materializado de 34.580 m2.
Por tanto con la alternativa propuesta en la que tenemos una superficie de
54.800m2 de parcela con uso industrial, tendríamos una superficie de ampliación de
parcela industrial edificable de 20.220 m2, como se muestra en la siguiente tabla.
SUPERFICIE TOTAL SECTOR (1) 63.380 m2
SUPERFICIE COMPUTABLE DEL SECTOR (1) – (6) 61.295 m2
Superficie Uso Industrial Privado (2) 54.800 m2
Superficie Uso Dotacional Privado (3) 2.690 m2
Superficie Espacio Libre (4) 1.835 m2
Superficie Red Viaria (5) 1.970 m2
Superficie Dominio Publico Hidraúlico (6) 2.085 m2
Superficie con Aprovechamiento materializado (7) 34.580 m2
Superficie Ampliación Parcela Edificable (2) - (7) 20.220 m2
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 17
Además, el sector cuenta con los siguientes servicios urbanísticos básicos (se
adjunta en anexo explicativo que lo justifica y acredita):
- Acceso rodado con pavimento asfaltado abierto al público.
- Servicio de suministro eléctrico.
- Dispone de acometida a la red de agua potable
- Servicio de recogida de residuos
- Servicio y conexión a red municipal de saneamiento
- Alumbrado en lado recayente a la carretera CV-50.
En su caso, las obras necesarias para completar la urbanización o actualizar
los servicios existentes serían de escasa entidad, por lo que se puede considerar
que existe consolidación de urbanización.
Por todo lo expuesto anteriormente, lo que se pretende es reclasificar este
suelo no urbanizable común a suelo urbano con uso industrial, recogiendo el sector
propuesto únicamente las zonas consolidadas por la edificación y urbanización.
Así pues el objetivo del presente documento inicial, según se recoge en el
artículo 50 de la LOTUP es solicitar al órgano sustantivo la evaluación ambiental y
territorial estratégica con la finalidad de poder proceder a la tramitación y aprobación
de la Modificación Puntual del sector, para su reclasificación a Suelo Urbano con uso
Industrial.
La problemática sobre la que actúa la planificación será estudiada en el
apartado “previsibles efectos sobre el medio ambiente”, en concreto se analizarán
todas las servidumbres y afecciones que ejercen algún tipo de influencia sobre el
Plan.
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 18
3.- ALCANCE TERRITORIAL Y MATERIAL DE LA MODIFICACIÓN
3.1 Alcance Territorial y material.
El presente documento tiene un alcance parcial, en cuanto abarca
únicamente el ámbito delimitado en la Modificación por el que se propone una
reclasificación del Suelo No Urbanizable Común a Suelo Urbano de Uso Industrial.
3.2 Delimitación sector propuesto
El ámbito del sector del presente estudio tiene una superficie de 63.380 m2,
cuyos límites son los siguientes, como se refleja en los planos adjuntos.
- Al Norte, con núcleo diseminado y parcelas agrícolas
- Al Este, con la carretera CV 50
- Al Sur, con cauce y camino
- Al Oeste, con cauce y camino
Dicho sector tiene forma irregular como se muestra en el plano catastral.
Dicho plano no está
actualizado, puesto que no
recoge el trazado del cauce del
barranco tal y como existe en la
realidad ni tampoco el camino
que linda en todo el sector por
el lado este y sur.
Catastral (año 2015)
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 20
4.- MODIFICACION PROPUESTA
4.1 Delimitación del Sector
La delimitación del nuevo sector responde a la siguiente consideración:
- Ajuste al crecimiento actual de la zona
- Ajuste del perímetro a los suelos ocupados por las edificaciones existentes en
el ámbito para restablecer la situación urbanística en los mismos.
4.2 Clasificación del suelo
Con la presente modificación se pretende la reclasificación del sector,
actualmente clasificado como Suelo No Urbanizable Común para pasar a ser Suelo
Urbano con Uso Industrial.
4.3 División del territorio en zonas de ordenación urbanística
Las zonas de Ordenación que se establecen son:
IND: Industrial
Esta zona de ordenación comprende la totalidad del sector. Se propone una
ordenación pormenorizada que se adjunta en los planos anexos.
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 21
4.4 Trazado viario
El trazado viario reflejado en la ordenación pormenorizada responde a la
actual delimitación de las propiedades, manteniendo los caminos existentes a pesar d
que en algún punto se reconduce para crear una conexión con el sector contiguo en
estado de tramitación (Suelo Urbano de Uso Terciario).
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 22
Actualmente el acceso es a través de una vía de servicio paralela a la carretera
CV-50, manteniéndose ésta en la alternativa propuesta.
4.5 Estándares mínimos de reserva de suelo dotacional
De acuerdo con la LEY 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (2014/7303), en su
ANEXO IV cita:
“6. Reservas de suelo dotacional de la red secundaria en actuaciones de uso dominante industrial.
6.1. Debe destinarse a zonas verdes públicas una superficie superior al 10 por ciento de la superficie computable del sector.
6.2. La reserva mínima de plazas de aparcamiento públicas será de una plaza para turismo por cada 200 metros cuadrados, o fracción, de edificabilidad industrial, y de 1 plaza para vehículos pesados por cada 1.500 metros cuadrados, o fracción, de edificabilidad industrial.
6.3. Los estándares exigidos en los dos apartados anteriores podrán minorarse mediante resolución motivada de la consellería competente en ordenación del territorio, previo informe favorable de la consellería competente en materia de industria, cuando se trate de complejos industriales aislados o esté previsto algún tipo de actividad productiva especial para la que no resulten adecuados.
6.4. A la edificabilidad de otros usos no industriales que pueda existir en el ámbito de actuación se le aplicarán los estándares exigidos en este anexo a la edificabilidad de cada uno.
7…..”
Por otra parte el PGOU presentado en el año 2002, ya lo clasificaba como
URBANIZABLE DE USO INDUSTRIAL (SUIZ-3) sin Ordenación Pormenorizada, por
tanto remitía dicha justificación al posterior Plan Parcial cuando lo desarrollen.
En la siguiente tabla se indican las superficies de forma aproximada del sector
propuesto:
LEY 5/2014 PROPUESTA SECTOR
Superficie mínima ZV
(>10% m2t) 6.130 m2 > 6.130 m2
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 23
La cesión correspondientes a la zona verde podrá ser contigua al sector o
ampliando este con terrenos de la propiedad, o en su caso, si el ayuntamiento lo
solicitar podría ser por convenio una zona verde adscrita ubicada donde se indicara,
según criterios municipales.
4.5.- Establecimiento de Áreas de Reparto y determinación del
Aprovechamiento Tipo
Se definirá en el Plan correspondiente.
4.6.- Objetivos a considerar en la redacción de los instrumentos de
desarrollo
El Plan deberá expresar los objetivos a considerar en la redacción de los
instrumentos de desarrollo, indicando, como mínimo, las posibles tipologías y las
densidades máximas, y para los Planes Parciales, el coeficiente de máxima
edificabilidad.
En desarrollo del citado precepto, el ANEXO V de la LEY 5/2014, de 25 de julio,
de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat
Valenciana (2014/7303) regula el contenido de las Fichas de Zona y Gestión, que
deben reflejar las determinaciones a tener en cuenta en los planes de desarrollo.
En cumplimiento de los citados preceptos se incorpora en la Ficha de
Planeamiento y Gestión en el apartado 5 de la presente memoria del borrador del
plan.
4.7.- Delimitación de la red primaria de suelo dotacional
La red primaria de suelo dotacional existente en el ámbito del sector, es el del
Dominio Público Hidráulico con una superficie de 2.085 m2
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 24
5.- FICHA DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN
Sector delimitado por PGOU
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 27
Sector Propuesto
FICHA DE GESTION: SECTORES ZUI-1
CLASIFICADION Y CALIFICACION URBANO INDUSTRIAL
ZONA DE ORDENACION IND
USO DOMINANTE INDUSTRIAL
USOS COMPATIBLES
USOS INCOMPATIBLES RESIDENCIAL
CRITERIOS DE APROVECHAMIENTO TIPO Y AREA
DE REPARTO
PLANO DE DELIMITACIÓN DEL SECTOR
PARAMETROS URBANÍSTICOS
SUPERFICIE DEL SECTOR
63.380 m2
IEB
0,70 m2t/m2s
SUP. RED PRIMARIA INSCRITA
DPH 2.085 m2
IER
SUP. INSCRITA COMUNICACIONES
3.805 m2
IET
SUP. INSCRITA ZONAS VERDES
IEI
0,70 m2t/m2s
SUP. INSCRITA EQUIPAMIENTOS
2.690 m2
EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL TOTAL
SUP. RED PRIMARIA ADSCRITA
POR CONVENIO MUNICIPAL
EDIFICABILIDAD VIVIENDAS VPP
SUP. ADSCRITA COMUNICACIONES
PORCENTAJE DE RESERVA DE VPP
SUP.ADSCRITA ZONAS VERDES
POR CONVENIO MUNICIPAL
Num. DE VIVIENDAS TOTAL
SUP. ADSCRITA EQUIPAMIENTOS
Num. DE HABITANTES ESTIMADOS
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SUP. RED PRIMARIA AFECTA A SU DESTINO
Num. DE VIVIENDAS POR HECTAREA
SUP. COMPUTABLE DEL SECTOR
61.295 m2
CONDICIONES DE ORDENACION
CONDICIONES DE GESTION
Figura de planeamiento Gestión Directa/Indirecta
Desarrollo por unidad de ejecución
CONDICIONES DE EJECUCIÓN
Borrador de Plan CONSOLIDACION ZONA ESTE INDUSTRIAL-CHIVA 29
5.- PLANOS
1. SITUACION Y DELIMITACION
2. ENTORNO PROXIMO
3. DELIMITACIÓN CATASTRAL SECTOR PROPUESTO
4. FOTO AÉREA
5. NORMATIVA
5.1 SECTOR NNSS
5.2 SECTOR PROPUESTO
6. ALTERNATIVA PROPUESTA
6.1 ORDENACIÓN PORMENORIZADA
6.2 AFECCIONES CARRETERAS
6.3 AFECCIONES DPH
6.4 INTEGRACIÓN ENTORNO
Con esto se da por terminado el Documento de Borrador de Plan para la
Consolidación de la Zona Este Industrial de Chiva (Valencia).
Chiva, Octubre 2016
Firmado los Arquitectos:
Fernando Martín Mancebo (4018) Marcial Martínez Carrión (3767)