REVISIN BIBLIOGRFICA

QUE ES UNA BURBUJA INMOBILIARIA?

Consiste en un crecimiento desmedido de los precios de los bienes races sin razones lgicas,

nicamente obedeciendo a especulaciones y al deseo de comprar un bien inmueble para

venderlo a mejor precio, obteniendo una utilidad debido al aumento de su valor en el mercado.

Esto se convierte en un ciclo en el cual tanto la gente del comn como los grandes inversionistas

demandan a las constructoras y las inmobiliarias atender el mercado, y el ciclo mencionado se

convierte en una espiral que sigue creciendo sin control.

En una burbuja como esta, la oferta no se incrementa en funcin de las necesidades de consumo,

sino de la inversin que se inicia en dicho bien. El resultado es negativo cuando se llega al lmite

de construcciones que la sociedad pueda consumir, y la estructura especulativa se viene abajo;

de la misma manera en que los precios suben por exceso de demanda, bajaran por exceso de

oferta. 1

BURBUJA INMOBILIARIA?

Es un hecho el que Colombia este posicionada en el mercado internacional, que se ampliara la

inversin extranjera y esto pudo haber ocasionado un aumento en los precios de los bienes

inmuebles. Lo extrao es que un local comercial en el pas sea el sptimo ms costos en el

mundo, mucho ms que en ciudades ms grandes como Mxico y Lima. Colombia tuvo un

aumento en el precio de 11.8% solo en vivienda en el ltimo trimestre de 2013; en promedio

generalizado, un precio de venta de US$1895, similar a Chile, Per y Mxico; pero el nivel de

ingresos de estos pases es diferente, y si los datos se revisan a partir del poder adquisitivo podr

verse que en Colombia el valor es muy superior al de los dems.

En nuestro pas en los ltimos 6 aos se ha construido vivienda, para cada nivel socioeconmico

as: Estratos 1 y 2 el 38%; 3 y 4 el 25%, y 5 y 6 el 35% de los metros cuadrados sobre el total

construido.

El nobel en economa; Robert Schiller ha afirmado que si hay motivos para preocuparse, ya que

la razn de la crisis en Estados Unidos fue la negligencia del gobierno. Siendo as, el gobierno

ha tomado medidas para apaciguar la cada, medidas que protegen a los bancos y no a los

deudores, quienes son quienes no podrn responder a sus obligaciones y mantener sus hogares.

Las economas emergentes han tenido un auge en los precios de la vivienda, como

consecuencia del mayor crecimiento de sus economas, el ingreso de los hogares, segn

informe del DNP. En los ltimos dos aos la economa ha crecido muy poco, la industria est

1 Pgina Web: Gerencie.com. Artculo: Qu es una burbuja inmobiliaria? Fecha: Septiembre 10 de 2013;

Disponible en: http://www.gerencie.com/que-es-una-burbuja-inmobiliaria.html

enferma y las exportaciones han disminuido, por lo cual no existe una mejora en ingresos que

soporte esas subidas de precios.

ANIF sugiere prevenir la explosin porque, segn ellos la inflacin hipotecaria entre 2005 y 2012

supera la PIB que fue de 4.8%, porque para vivienda nueva el aumento fue de 6.2% anual, y

usada en un 7.3%; adems el consumo en los hogares fue del 4.7%

En cuanto a las carteras vencidas de los crditos hipotecarios y no hipotecarios, segn la

Superfinanciera en 2011 con respecto al ao anterior hubo un crecimiento del 6.4%, en 2012 de

30.8% y en 2013 fue de 13.2. El que estos datos existan, es una seal de alerta importante. 2

AMENAZA LA BURBUJA INMOBILIARIA?

Colombia mantiene altos precios para la compra de vivienda en especial en Bogot. La falta de

predios para la construccin y aspectos coyunturales la razn

La crisis en Estados Unidos estallo por problemas en la industria inmobiliaria y por el

incumplimiento de los hogares al momento de pagar sus deudas, lo cual afecto fuertemente al

sector bancario y por ende al resto de los individuos de la economa, en especial a la bolsa.

Estados Unidos es el socio comercial por excelencia de Colombia, por lo tanto en nuestro pas

tambin se vieron los efectos.

A pesar de que el problema no tiene un mismo origen, en Colombia ha tenido cambios

representativos que han encendido alarmas, a las cuales se han unido empresarios e

inversionistas aunque el estado ha desvirtuado estas versiones limitndose a hacer un monitoreo

constante.

El cuerpo tcnico del Banco de la Republica ha encontrado burbujas tanto en el sector

inmobiliario como en el accionario. En Colombia solo ha existido un efecto similar en el que se

prolong la cada de los precios en 1996 desembocando en una crisis financiera entre 1998 y

2000.

Existe una burbuja negativa en el punto en que los precios caen de forma acelerada, como en el

caso de los meses enero y mayo en Colombia del ao 2007, relacionada con el auge crediticio

en este periodo, siendo la ms reciente burbuja la que se registra desde marzo de 2012 a

diciembre de 2013. El anterior resultado reafirma lo dicho anteriormente, porque se identifica un

comportamiento exuberante reciente tambin cuando existen deflactores alternativos para el

precio de la vivienda y cuando se utilizan anlisis de ventanas de diferentes tamaos. En cuanto

a este ltimo periodo se debate si realmente existe un alejamiento del precio de sus

fundamentales.

Se otorga el cambio de precio al crecimiento del precio del suelo debido a escases de oferta y

de uso en la ciudad de Bogot, por otro lado se adjudica a la vivienda de lujo para estratos con

crecimiento de ingreso per cpita. Indiferentemente a cualquier comportamiento, se generaliza

que en este campo las burbujas son muy comunes en todo el mundo y no se reportan situaciones

perdurables en el tiempo.

2 Jos Daro Salazar Cruz, Diario La Repblica (En lnea) Articulo: Burbuja Inmobiliaria? Fecha: Enero 3 de 2013;

Disponible en: http://www.larepublica.co/%C2%BFburbuja-inmobiliaria_118046

No se encienden alarmas pero se deja un monitoreo permanente de este sector que es el ms

representativo al momento del crecimiento tanto econmico como social. 3

MAS COLOMBIANOS SE ENDEUDAN PARA COMPRAR VIVIENDA

En el primer trimestre del ao se report un crecimiento del 3.1% en la cartera hipotecaria del

pas.

Las cifras indican que el total de las deudas de los colombianos en esta materia sumaron $37,7

billones, de los cuales $27,0 billones se destinaron a la financiacin de vivienda diferente a

inters social y $10,6 billones para soluciones VIS.

Segn el DANE el nmero de crditos hipotecarios creci en un 5.8% en el mismo periodo,

acentuado en los estratos medios y altos.

Segn Camacol, esto obedece al crecimiento en el crdito y al nmero de viviendas vendidas en

el ao gracias al Gobierno Nacional mediante el subsidio a la tasa de inters. 4

EL NACIENTE ESTRATO SIETE, DISPUESTO A PAGAR POR VIVIENDAS

Extranjeros y empresarios pagan ms de 16 millones de pesos por metro cuadrado, lo cual hace

que se configure un nuevo estrato social que est impulsando la compra de vivienda en Bogot.

El informe de la Asociacin Nacional de Instituciones Financieras, ANIF y el presidente en la lonja

de Propiedad Raz coinciden al hablar de un estrato 7, basndose en que existen personas con

una capacidad econmica mucho ms alta de lo normal, y que esto ya no entra en el estrato 6:

La alerta de una burbuja inmobiliaria nos llev a evaluar el riesgo y al analizar el entorno, solo

podemos dar un parte de tranquilidad, fueron sus palabras. Existen casos puntuales, de la

misma forma que sus inversiones son particulares. Segn el gerente de Avacol, son grandes

ejecutivos, muchos de ellos extranjeros del sector petrolero y minero, entre otros.

Segn el director de Catastro Distrital, Gustavo Marulanda han llegado inversionistas a sectores

especficos del norte de la ciudad (entre calle 93 a 100 con carrera 7) quienes tiene una

capacidad de inversin fuera de lo comn; coincide en que esos casos son particulares. 5

3 Revista Dinero (En lnea). Artculo: Amenaza la burbuja inmobiliaria? Fecha: Mayo 22 de 2014; Disponible en:

http://www.dinero.com/economia/articulo/burbuja-inmobiliaria-sigue-siendo-riesgo/196466

4 Diario El Pas (En lnea) Articulo: Ms colombianos se endeudan para comprar vivienda. Fecha: Junio 11 de

2014; Disponible en: http://www.elpais.com.co/elpais/economia/noticias/colombianos-endeudan-para-comprar-

vivienda

5 Gabriel Flrez, Revista Portafolio (En lnea) Articulo: El naciente estrato siete, dispuesto a pagar por viviendas.

Fecha: Junio 3 de 2014; Disponible en: http://www.portafolio.co/economia/situacion-inmobiliaria-bogota

LAS SIETE ETAPAS DE LA BURBUJA INMOBILIARIA

A continuacin resumo la teora del espaol Aurelio Jimnez, quien da un punto de vista bastante

interesante basado en la crisis de la burbuja inmobiliaria en su pas.

La burbuja inmobiliaria no trata un tema precisamente nuevo, por el contrario se recuerda una

crisis de este tipo que enriqueci a miles y empobreci a millones; a su pesar, no aprendemos

de los errores y cuando las altas rentas se especulan, es difcil abstenerse: han existido muchas

a lo largo y ancho del mundo durante la historia.

El estadounidense Hyman Minsky seala siete etapas en el ciclo de una burbuja, las siguientes:

1) Planteamiento: se define perturbacin al detonador de toda crisis, la cual puede

manifestarse como un adelanto tecnolgico, un cambio en las formas de financiacin, una

nueva poltica o una reforma, de forma que la gente se empiece a interesar en ese sector.

2) Aumento de precios: Este cambio no se nota al principio sino hasta que se ven reflejados

en la mejora de algn indicador econmico, momento en el cual ya recibe atencin.

3) Crdito Fcil: Se empieza a facilitar y reducir el precio de la financiacin por la

denominada Innovacin Financiera que infravalora el riesgo, lo cual posibilita de mejor

manera la compra y hace que ms personas entren al ciclo; si no hay financiacin barata

el solo aumento de los precios no puede dar origen a la burbuja, el efecto es contrario.

4) Recalentamiento del Mercado: pasa cuando empieza a presentarse una escasez del

producto demandado, y esto hace que se aumenten los precios y se recojan beneficios

fcilmente. Es entonces cuando ms personas ven el beneficio y quieren entrar en el

mercado, y la burbuja van creciendo.

5) Euforia: es una fase crtica, en la que ms de uno advertir la burbuja basndose en

indicadores econmicos a largo plazo y simple lgica econmica, pero no bastara porque

lo cierto es que los precios siguen creciendo. Es falso que en medio del nuevo mundo los

precios se alteren significativamente y sin razn, y los inexpertos adornaran con mentiras

dicha consecuencia porque a pesar de que todos saben que los precios no seguirn

subiendo eternamente, nadie acta bajo este pensamiento; asumen un riesgo

completamente dispuesto a tomarlos.

6) Los expertos recogen beneficios: Todos deben creer en un mundo mejor para que la

burbuja crezca y pueda mantenerse. Sin embargo, quienes ya conocen su mercado

empiezan a atemorizarse porque ven venir la crisis e intentan salir del ciclo. Cuando los

expertos empiezan a vender, es el principio del fin.

7) El estallido: Cualquiera de las causas que inicio la burbuja, es ahora quien marca su final.

La euforia se cambia por el miedo, todos buscan vender pero ya no hay compradores, los

precios bajan y las perdidas empiezan a acumularse, todo ha terminado. 6

6 Aurelio Jimnez, El Blog Salmon (en lnea) Articulo: Las siete etapas de la burbuja inmobiliaria. Fecha: Febrero

14 de 2012; Disponible en: http://www.elblogsalmon.com/economia/las-siete-etapas-de-la-burbuja-inmobiliaria

CIBERGRAFIA

Redaccin Gerencie.com, Pgina Web: Gerencie.com. Artculo: Qu es una burbuja

inmobiliaria? Fecha: Septiembre 10 de 2013; Disponible en:

http://www.gerencie.com/que-es-una-burbuja-inmobiliaria.html

Jos Daro Salazar Cruz, Diario La Repblica (En lnea) Articulo: Burbuja Inmobiliaria?

Fecha: Enero 3 de 2013; Disponible en: http://www.larepublica.co/%C2%BFburbuja-

inmobiliaria_118046

Redaccin Dinero, Revista Dinero (En lnea). Artculo: Amenaza la burbuja

inmobiliaria? Fecha: Mayo 22 de 2014; Disponible en:

http://www.dinero.com/economia/articulo/burbuja-inmobiliaria-sigue-siendo-

riesgo/196466

Diario El Pas (En lnea) Articulo: Ms colombianos se endeudan para comprar vivienda.

Fecha: Junio 11 de 2014; Disponible en:

http://www.elpais.com.co/elpais/economia/noticias/ colombianos-endeudan-para-

comprar-vivienda

Gabriel Flrez, Revista Portafolio (En lnea) Articulo: El naciente estrato siete, dispuesto

a pagar por viviendas. Fecha: Junio 3 de 2014; Disponible en: http://www.portafolio.co/

economia/situacion-inmobiliaria-bogota.

Aurelio Jimnez, El Blog Salmon (en lnea) Articulo: Las siete etapas de la burbuja

inmobiliaria. Fecha: Febrero 14 de 2012; Disponible en:

http://www.elblogsalmon.com/economia/las-siete-etapas-de-la-burbuja-inmobiliaria