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Casos Exitosos de Financiamientopara Vivienda
Britt Gwinner, CFAEspecialista en Financiamiento para Vivienda
América Latina y el Caribe
11 Mayo de 2009
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Contenidos
1. La crisis internacional continúa
2. Temas destacados de tres mercados:ChileColombiaMéxico
3. Conclusión
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La crisis no cambia la situación básica
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Inversionistas Internacionales Desconfían de RMBS
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Source: European Securitisation Forum
España
Países Bajos
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¿Qué puede esperar América Latina?
La crisis internacional dirige la atención a los inversionistas locales - continúan comprar bonos de emisores locales, incluso títulos respaldados por hipotecas
Elementos claves:
• Marco legal y políticas bien diseñadas y implementadas sistemáticamente con tiempo
• Concentraciones de recursos privados – fondos de pensiones, aseguradores, fondos mutuos
• Conocimiento de los títulos mismos y los bienes que los respaldan en adición de los calificaciones
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Chile
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Chile – Sistema privado con apoyo público
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Q3
Q1, Q2
Q4, Q5
• Subsidios rurales (DS 167/1986)
• Programa vivienda autoconstruida (DS 140/1990)
•Vivienda Básica SERVIU (DS 62/1984)
• Proyectos comunales (DS 155/2001)
• Subsidio para compradores de primera vivienda(DS 44/1988)
• Programa especial para trabajadores (DS 235/1985)
• Ley de arrendamiento de vivienda (Ley 19.281)
Mercado competitivo sin subsidios
Fuente: Bertrand Renaud, www.corporacion.cl/programa.htm
Quintiles de Ingreso Familial
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8 8
Aseguradores PensionesFondos Mutuos Bancos
Agentes de Admin.
Sociedades de Securitización
Bancos
Hipotecas Hipotecas
Letras Hipotecarias,
Bonos de Obligación General
Chile – Estructura del Mercado
Títulos Respaldados por Hipotecas
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Entorno macroeconómico relativamente estable • Inflación promedio de 11.7% durante los 1990s; 3.3% entre
2000 y 2007; un salto a 8.7% en 2008
• Indexación a inflación del sistema financiera - U.F.
Esfuerzo continuo con subsidios • Por más de 30 años, ha asegurado la demanda crediticia de los
segmentos de ingresos bajos
Reformas de pensiones y seguros 1977, 1981, 1988• Demanda persistente para títulos de largo plazo
• Activos de pensiones, aseguradores, fondos mutuos, fondos de inversiones totalizaron USD 128.7 mil millones o 79% del PBI en diciembre, 2008
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Chile – Elementos Claves del Éxito
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Una variedad de instrumentos
• Letras de crédito – método bancario tradicional de financiamiento – restricciones como LTV <= 75%
• Mutuos endosables - reformados en 1988 comoparte de las reformas en la ley de seguros - másflexible que letras
• Mutuos no-endosables - flexibilidad total
• Leasing habitacional – permite primera cuota más pequeña
• Securitización – de mutuos, de contratos de leasing, con plazos tallados para inversionistas
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Chile – Elementos Claves del Éxito
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Una variedad de prestamistas y emisores
• Bancos – financiado por letras hipotecarias, securitización y más recientemente, bonos de obligaciones generales
• Agentes Administradores de Mutuos HipotecariosEndosables (Agentes)– como unidades de grupos de aseguradores o como independientes con contratos con aseguradores
Distinto de Sofoles Mexicanas, los Agentes tienen clientes permanentes a los que pueden vender sus hipotecas
• Sociedades de securitización
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Chile – Elementos Claves del Éxito
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Emisionescontinúan
aunque estén a niveles más
bajos
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13 13
Emisiones hancontinuado
hasta Noviembrede 2008
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14 14
Mutuos HipotecariosNo Endosables
Fondeado con bonos de obligación general
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Colombia
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16 16
Aseguradores PensionesFondos Mutuos Bancos
Titularizadora Colombiana
Bancos
Hipotecas
Bonos de Obligación General
Bono Hipotecario (Una sola emisión)
Colombia – Estructura del Mercado
Títulos Respaldados por Hipotecas
Fondo Nacional de Ahorro
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Colombia – Historia Breve de Hipotecas1970s - 1990s - Corporaciones de Ahorro y Vivienda (CAVs) –
prestamistas especializados en hipotecas, cartera hipotecaria 12% de PBI
Hipotecas indexadas – UPAC – Originalmente vinculadas al índice de la inflación del consumidor
1990s – Burbuja en bienes raíces, UPAC vinculado a tasa de interés de corto plazo, diseños de hipotecas riesgosos
1998 – Crisis financiera internacional incluso Colombia, tasas de corto plazo subieron rápidamente, cuotas de hipotecas UPAC subieron también
1999 – 2001 – Corte Constitucional exigió sustituir UPAC por UVR, 33% de hipotecas en mora, quiebra de algunos CAVs, conversión de los sobrevivientes en bancos universalesLey 546 de 1999 creó un marco ley para hipotecas
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Colombia – Historia Breve de Hipotecas2001 – Creación de Titularizadora Colombiana (TC)
• Bancos Colombianos principales como accionistas, con participación de la IFC
• Compra carteras de hipotecas de los bancos, emite títulos respaldados por hipotecas
Desde 2002 hasta hoy, 23 titularizaciones, 31% de la cartera hipotecaria titularizada, saldo de USD 1.78 mil millones a febrero 2009
• Primera emisión USDeq 240m, 3 series con plazos de 5, 10, 15 años, 4% subordinación, cuenta reserva, garantía parcial de la IFC
Bono hipotecario – Banco Colpatria 2002, USDeq 52m, estilo portafolio, 3 series hacia 5, 7 y 10 años, garantía parcial del BID, 125 percent OC, calificación AAA escala Colombiana
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Colombia – Emisiones Recientes
2008 Diciembre – TIPS E-10UVR equivalente COP 219 mil millonesSobre suscrito, 54% vendido a fondos de pensiones, el resto a bancos, aseguradores, otros
2009 Marzo – TIPS E-10Subasta de COP 505 mil milliones
2009 Mayo TIPS E-11Pesos, COP 430 mil millones
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Colombia – Pensiones Privados
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Recursos administrados en el régimen de capitalización (RAIS) y su participación en el PIB.
Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia
4,07%5,32%
6,74%7,71%
8,85%
10,90% 11,30%11,84% 12,25%
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
dic-00 dic-01 dic-02 dic-03 dic-04 dic-05 dic-06 dic-07 dic-08
Mill
ones
de
Dola
res
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
Part
icip
ació
n to
tal s
obre
el P
IB
Régimen de ahorro individual
Participación de recursos administrados en el PIB*
Fuentes: PIB: DANE Régimen de ahorro individual y prima media: Superfinanciera.* PIB en precios corrientes, Año base 2000. 2007
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21 21
Colombia – Desembolsos para Vivienda
0.59$ 1.20
$ 1.43
$ 2.75
$ 3.89 $ 3.91
$ 0.67
$0,42$0,32$0,24$ 0,16
$ 0.42
$ 0.63
2004 2005 2006 2007 2008
Leasing CréditoFNA
Fuente: Titularizadora Colombiana, Asobancaria, FNA, Superfinanciera y cálculos TC
Los datos de leasing cuentan con una aproximación de los desembolsos de las CFC’s, la cual fue calculada utilizando como la participación en el total de la cartera y los datos de leasing desembolsados por los bancos
$ 1,40$ 1,76
$ 3,48
$ 4,96
Desembolsos Totales
$ 5,17
(Cifras en billones de pesos)
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22 22
►Compañía líder en procesos de titularización en Colombia: primer emisor de deuda privada en el país (24% del total de emisiones privadas en 2008)
Fuente: Titularizadora Colombiana
11%
17%
26%24% 25%
27%30% 31%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009p
Cartera titularizada/Cartera hipotecaria total
Fuente: Titularizadora Colombiana
Tipo de Títulos Número de Emisiones
Cartera Titularizada (Billones de pesos)
Monto Emitido(Billones de pesos)
TIPS UVR 10 4,51 4,69TIPS Pesos 10 3,49 3,52TECH 3 1,02 0,41Total 23 9,02 8,62
Colombia – Emisiones de Títulos Hipotecarios
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México
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Títulos Respaldados por Hipotecas
24 24
AseguradoresPensiones
Fondos MutuosBancos
Sofoles/Sofomes
Sociedad Hipotecaria Federal
BancosHipotecas
Títulos Respaldados por Hipotecas
Bonos de obligación general de corto y largo plazo
México – Estructura del Mercado
Hipotecaria Total
Banco Mundial
BID
Crédito de largo plazo
Crédito de corto plazo
Crédito de largo plazo
Hipotecas
Infonavit/Fovissste
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MéxicoCrisis de 1996, fracaso en mercado hipotecario seguido por
rediseño del sistema –entrada de bancos extranjeros, Sofoles, reforma de Infonavit
Una estrategía perseguido sistemáticamente de acceder los mercados de capitales para los sofoles/sofomes y los bancos
Éxito – crecimiento impresionante en la cartera de Sofoles/Sofomes, los bancos, y Infonavit desde 2000 - en 2007 y 2008 una oferta de vivienda igual a la demanda
2006, 2007 – Años de expansión, falta de disciplina en otorgamiento de créditos por unos prestamistas
2008 – Cierre de mercados capitales, sube en moras desde 3.5% hasta 8% para Sofoles – otorgamientos malos, sube en desempleo
2009 - Incumplimiento de Crédito y Casa y Metrofinanciera
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Conclusión
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Conclusiones – Vuelta a los PrincipiosDemanda interna por instrumentos de plazo largo es esencial
• Chile, Colombia, Perú, Panamá - emisión de deuda privada ha continuado a pesar de la crisis
Políticas enfocadas en el sector privado, implementado sistemáticamente con tiempo
• Colombia, Chile, México han persistido con políticas que impulsan el sector privado con escasos recursos públicos
• La implementación Méxicana ha sido detenida por la crisis internacional, y cambiará en algunos dimensiones
El papel del estado es importante; pero debe ser limitado
• Impulsar el sector privado, subsidiar solo los que necesitan
• Prestamistas estatales directos generalmente han sido fracasos caros
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Anexo
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Peru – Calidad de Cartera Muy Buena
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Peru – Un Mercado de Capital Relativamente Vivo
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Bonoscorporativos
vigentes
Emisionescontinúan
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Peru – Spread de bonos ha recuperado mucho
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AAA 3 añosahora 80pb v. 340bp en 4/08 y 40bp 11/07
Fuente: Titulizadora Peruana
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18% 4%
33%
3%
41%
32
Titulización en América Latína
323232
13%
11%7%
34%
6%
29%
2006: USD $19,9 Billones
2007: USD $19,4 Billones
2008: USD $17 Billones
Argentina
Otros Perú
México
ColombiaBrasil
15%
8% 6%
43%
4%
24%
Argentina
Otros Perú
México
ColombiaBrasil
Fuente: Titularizadora Colombiana, Fitch Ratings
Argentina
Otros
Perú
México
Colombia
Brasil
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Bancos en los E.U. conservan efectivo
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Los E.U. han nacionalizado el mercado de RMBS
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Euros in Billions, Source: European Securitisation Forum
El banco central ha comprado la mayoría de nuevas emisionesde Fannie Mae y Freddie Mac
El mercado´private label´ha cerrado parael futuro próximo
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Papel Gubernamental
• Apoyar el crecimiento del sector privado con marco legal y regulatorio
Mexico, Chile, Malaysia – han promovido marcos para otorgamiento de créditos, valorización de bienes raíces, seguros crediticios, titularizaciones, y otrosSubsidios bien administrado y enfocado a familias que los necesitan – Con tiempo, Chile ha adaptado el programa de subsidios para enfocar más y más bajo en la distribución de ingresos
• Instituciones financieros del segundo piso han sido más exitoso que prestamistas estatales directos
SHF Mexico, Fondo MiVivienda, Cagamas Malaysia, Jordan MortgageRefinance Company han mantenido resultados financieros positivos trabajando en condiciones del mercado
• Evite dominación del mercado primario por instituciones públicas
Banco Hipotecario del Uruguay, Infonavit
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