CAUSALES EXTINCIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Son causas de extincin del arrendamiento: 1) el mutuo disenso; 2) la expiracin del trmino fijado; 3) la voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado; 4) la prdida o destruccin de la cosa; 5) la resolucin por incumplimiento; y 6) excepcionalmente, la enajenacin de lacosa arrendada.Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la cesacin del contrato por muerte de una de las partes en casos en que pudiera pretenderse que existe algn elemento intuitus personae en elcontrato. Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica cuando las partes han dispuesto lo contrario. As, por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duracin de la vida del arrendatario, la muerte de ste pone fin al arrendamiento.Mutuo Disenso Este modo de extincin no presenta ninguna peculiaridad en materia de arrendamiento.De conformidad con el artculo 1.159 del Cdigo Civil venezolanotrata sobre la norma general de revocatoria de los contratos acordada por las partes, llamada por la doctrina mutuo disenso o distractus, fundamentada en el principio de que el mismo poder que ha creado una obligacin puede revocarla, resaltndose as el poder dispositivo reconocido por el ordenamiento para que los autores del contrato puedan revocar, disolver, invalidar su disposicin de intereses por mutuo consentimiento, o por las causales legales. Se deja adems entrever que los sujetos vinculados por un acto voluntario, pueden disponer de la convencin celebrada, de forma tal que conforme a sus intereses deshacen, rompen o acaban con esa relacin que los une, de la misma forma por medio de la cual la generaron.

En este sentido, el tratadista colombiano Fernando Canosa Torrado expresa que: jurdicamente el mutuo disenso es, en sustancia, un caso de retractacin bilateral del contrato que se realiza mediante un nuevo contrato solutorio o liberatorio de contenido igual y contrario al del contrato originario y celebrado entre las mismas partes del contrato que ha de disolverse, por lo que debe revestir igual forma. Es el caso contemplado en nuestro derecho en el citado artculo 1.159 del Cdigo Civil equivalente al artculo 1.602 del Cdigo Civil colombiano- donde se faculta a las partes a deshacer un contrato que han hecho. Ergo, por ser una manifestacin conjunta o bilateral encaminada a dejar sin efecto un contrato, se desprende que el mutuo disenso no necesita para su eficacia el proferimiento de una decisin judicial. Ahora bien, de acuerdo con lo antes expuesto, la regla general es que la revocatoria de los contratos efectuada consensualmente no requiere poner en marcha el aparato jurisdiccional, pues se basta a s misma, no exigindose otro requisito pues an en el caso que se invoque que esta revocatoria pactada se encuentra dentro de los parmetros de la jurisdiccin voluntaria, no contenciosa o graciosa, sta se refiere a la que desarrollan los tribunales de justicia nicamente en los casos en que la ley requiera expresamente su intervencin, y que no pruebe contienda alguna entre partes.Expiracin del Trmino FijadoEn relacin a la expiracin del arrendamiento por vencimiento del trmino es necesario considerar la institucin de la tcita reconduccin, mediante la cual si la expiracin del trmino fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesin de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duracin. (Art. 1.600CCV).El artculo 1.615 del Cdigo Civil, slo es aplicable para aquellos casos de arrendamientos en que no se hubiera determinado el tiempo de su duracin; en el caso sub lite, - continua reseando el accionado -, el contrato era por un trmino de un (01) ao y el arrendador no notific al arrendatario con treinta (30) das de anticipacin que no deseaba continuar con el arriendo, negando y rechazando en forma de infitatio que hayan sido infructuosas las gestiones para poner fin a la relacin arrendaticia. Trabada la litis perentoria, y abierto el trmino de pruebas, es evidente que, de conformidad con los artculos 1.359 del Cdigo Civil y 506 del Cdigo de Procedimiento Civil.Principio fundamental.Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el da prefijado, sin necesidad de desahucio (C.C. art. 1.599). La regla rige tanto si el trmino est determinado por el contrato como si lo est por norma supletoria de la ley lo que ocurre cuando se trata de arrendamiento de predios rsticos (C.C. art. 1.626); pero puede ser descartada por pacto en contrario (especialmente por el pacto que prev la necesidad de una notificacin). Los contratos en que se prev su renovacin por perodos determinados siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intencin de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se confiere a ambas partes o a una de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral.Tcita reconduccin.En relacin a la expiracin del arrendamiento por vencimiento del trmino es necesario considerar la institucin de la tcita reconduccin, mediante la cual si a la expiracin del trmino fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesin de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duracin (C.C. art. 1.600).A) Supuestos de la tcita reconduccin son:a) Que el contrato de arrendamiento sea portiempo determinado(por las partes o por la ley). Y, b) Que el arrendatarioquede en posesinde la cosa arrendada y que el arrendadorlo haya dejadoen esa posesin. As impide la tcita reconduccin el hecho de que el arrendatario haya desalojado el inmueble y cualquier circunstancia incompatible con la idea de que el arrendador haya dejado en posesin al arrendatario, o sea, cualquier acto del cual resulte la voluntad del arrendador de terminar el contrato el da prefijado, sin necesidad de que dicho acto constituya un desahucio. No excluye la tcita reconduccin el solo hecho de que en el contrato original se hubiera expresado que no habra tcita reconduccin; pero no opera la tcita reconduccin si el contrato original a trmino fijo tena prevista su prrroga, caso en el cual habr de atenderse a la estipulacin correspondiente.B)Efecto,de la tcita reconduccin es la presuncin de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo determinado por las partes. Si bien la ley habla de que el contrato original se ha renovado es porque el nuevo contrato es en todo idntico al anterior salvo por lo que respecta a su duracin; pero realmente se trata de unnuevocontrato, razn por la cual:a) La obligacin del fiador u otro garante del arrendamiento original no se extiende a las obligaciones resultantes de la prolongacin del plazo (C.C. art. 1.602), salvo pacto en contrario de la fianza u otro contrato de garanta (que suele constituir clusula de estilo).Y,b) Se requiere la capacidad o poder necesario para arrendar en el momento en que opera la tcita reconduccin.En otras palabras, al revisar la jurisprudencia se tiene:El artculo 1.615 del Cdigo Civil, slo es aplicable para aquellos casos de arrendamientos en que no se hubiera determinado el tiempo de su duracin; siendo que, el contrato si era por un trmino de un (01) ao y el arrendador no notific al arrendatario con treinta (30) das de anticipacin que no deseaba continuar con el arriendo. Tal fundamento fctico jurdico planteado por el excepcionado, carece de toda congruencia. Las excepciones que plantea un reo en su perentoria contestacin, deben tener identidad con las pretensiones del actor, pues buscan enfrentarlas para que el Juez las dirima. En el caso que fundamente su pretensin en el artculo 1.615 del Cdigo Civil, pues estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues, pas de contrato de arrendamiento de tiempo determinado a contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. En efecto, la doctrina nacional ha venido sealando que el contrato es a tiempo determinado, si tiene fijado en su redaccin un trmino inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un trmino final (diez a quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su trmino o agotamiento conclusivo. En estos casos, cuando las partes sealan el trmino final de cesacin de los efectos, se est en presencia de un contrato a trmino determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusin por el slo vencimiento del trmino sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un trmino cierto, denominado tambin: certus est, certus cuando. El trmino final es caracterstico del arrendamiento por tiempo determinado. Segn el derecho comn, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el da prefijado sin necesidad de desahucio (Artculo 1.599 del Cdigo Civil); pero, si a la expiracin del trmino fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesin de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artculos relativos a los arrendamientos hechos sin determinacin de tiempo (Artculo 1.600 eiusdem), pues su ocupacin rebasa el trmino fijado en la convencin, en el caso sub anlisis example, se observa, de la clusula tercera del contrato de arrendamiento que el mismo era de un ao a partir del 01/10/09 y venci el 01/10/10, pero de all en adelante, el contrato se convirti en un contrato de los denominados a tiempo indeterminado, por lo cual, si el arrendador dej al arrendatario en posesin del inmueble, sin desahucio, ni notificacin de terminacin o intencin de no renovar el mismo, ello no significa que el contrato permaneci a tiempo determinado, sino que por el contrario, se convirti en un contrato a tiempo indeterminado, pues, permiti a la demandada seguir gozando de la cosa arrendada y vencido el plazo no despleg una actividad efectiva e inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente que, a partir de esa fecha su voluntad era la de dar fin a la relacin arrendaticia, circunstancia sta que se produce nica y exclusivamente en los contratos a tiempo indeterminado. As pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario deba hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despleg una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa y el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo as la tcita reconduccin. En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificacin de los contratos es en cuanto a su duracin, lo cual ocurre cuando un contrato es a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prrroga, o dichas prorrogas luego de su ocurrencia, si el arrendatario permaneca ocupando el inmueble, opera la tcita reconduccin en las mismas condiciones que regan al contrato, pero con respecto a su duracin se tendra como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como la imposibilidad de pedir su cumplimiento por vencimiento del trmino y la necesidad de accionar, alegando las causales taxativas con ocasin al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales para solicitar el desalojo. As, autores de la talla de GUSTAVO CONTRERAS (Casos Prcticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, Pg. 64), han expresado: cuando habiendo nacido el contrato a trmino fijo mediante clusula clara al respecto al trmino o expiracin de ste (prorroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejndosele en posesin pacfica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se convierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artculos 1.600 y 1.613 del Cdigo Civil, que es la denominada Tcita Reconduccin que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tcito del arrendador sin solucin de continuidad y como prolongacin del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo Criterio ste ratificado por el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, Pg. 353), en la cual expresa: no obstante ocurrida la conclusin o terminacin del contrato, por agotamiento del trmino previsto, puede acontecer que aquella relacin se renueve (artculos 1.600 y 1.614 Cdigo Civil), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposicin del arrendador despus de vencida la prrroga legal b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. Puede entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como un consentimiento tcito en la continuacin de la relacin arrendaticia?. Creemos que s.Voluntad UnilateralLa voluntad unilateral es causa de extincin del contrato cuando as resulta de una clusula contractual y cuando el arrendamiento no es por tiempo determinado (ni por las partes ni por la ley). Si se trata de arrendamiento de casas, la ley especial y el mismo Cdigo Civil concede al inquilino plazos para la desocupacin.Prdida o Destruccinde la Cosa1La prdidaodestruccin total de la cosaes causa de extincin del contrato (C.C. art. 1.588). Se considera total la prdida o destruccin cuando impide absoluta e invenciblemente el uso de la cosa conforme a su destino, aun cuando parte de la cosa subsista materialmente e incluso si slo es una prdida jurdica; pero no basta una imposibilidad que slo afecte al arrendatario (p. ej.: la prohibicin mdica de residir en el lugar donde se encuentra la cosa arrendada).2 La prdidaodestruccin parcial de la cosa,sea material o jurdica puede extinguir el contrato de acuerdo con las circunstancias (C.C. art. 1.588). 3 En cambio,la prdida de los frutos de la cosa no extingue el contratosino que slo puede producir reduccin del canon cuando se trata de arrendamientos de predios rsticos dentro de ciertos lmites establecidos por la ley (C.C. arts. 1.624 y 1.625), o cuando lo hayan pactado las partes.

En conclusin, el cumplimiento o la Resolucin de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el trmino convenido ha expirado as como la subsiguiente prrroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relacin arrendaticia se haba convertido a tiempo indeterminadopor lo que no era posible que el demandante solicitara la resolucin del contrato y menos por vencimiento de trmino legal concedida, ya que la nica va para solicitar era la del Desalojo en contratos sin determinacin de tiempo, demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artculo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o de reparaciones que ameriten la desocupacin; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravencin a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pact en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violacin o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. As las cosas, hay que destacar que la doctrina ha sealado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artculo 34, no puede ser la de Resolucin de contrato, pues dicha interpretacin llevara a hacer inoficiosa la enumeracin puesta. De all que las causales deban considerarse realmente taxativas.