Causas y efectos socio-urbanos de la verticalización ......Congreso Red Iberoamericana de...
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Congreso Red Iberoamericana de Investigadores (RII) - 2018
Causas y efectos socio-urbanos
de la verticalización inmobiliaria
en Iquique y Antofagasta, 2011-
2017
29 de noviembre de 2018
Ernesto López Morales (UCH - COES)
Nicolás Herrera Castillo (UCH)
Márcelo Bauzá (Inciti)
Matías Garretón (UAI, COES)
Universidad de Chile / Centro de Estudios del Conflicto y la Cohesión Social
Objetivos
1. Realizar investigación de mercado de suelo y
vivienda en altura en ciudades fuera del
AMGS
2. Explorar correlación entre las siguientes
variables:
a) Valorización de precios de vivienda y suelo
b) Ordenanzas de IPT locales (en proceso)
c) Variaciones socioeconómicas por zonas censales
Fuentes de datos y metodología
• Permisos de Edificación (INE) 2002-2017 (142 Iquique y 314
Antofagasta)
• Revisión in situ (DOM) Solicitudes de Permisos de Edificación proys.
en altura (rol asignado a la solicitud)
• Revisión individualizada de ordenanzas PRC (altura, densidad,
constructibilidad)
• Encuesta Inciti de proyectos inmobiliarios con sala de venta para los
años 2011-2017, identificando unidades totales a la venta, precio
unidades (UF), precio superficie útil (UF/m2). (55 Iquique y 113
Antofagasta)
• CBR de transacciones asociada a proyectos inmobiliarios
identificados. (36 Iquique y 34 Antofagasta)
• Microdatos Censos 2002, 2012 y 2017 (GSE (Escolaridad) y
desplazamientos)
Fuentes de datos y metodología (cont.)
RCS1 (Renta 1) precio pagado 𝑝𝑝a los tenedores de suelo extraído
del CBRS dividido por la superficie de terreno útil 𝑠𝑡 extraída de
permisos de edificación.
rcs1 = 𝑝𝑝
𝑠𝑡
RPS2 (Renta 2) rps2 se obtiene restando al precio de venta 𝑝𝑝,
el costo del suelo 𝑐𝑠 y los costo de construcción 𝑐𝑐 dividido
por la superficie de terreno útil st del proyecto analizado.
rps2 =(𝑝𝑝−𝑐𝑠−𝑐𝑐)
𝑠𝑡
Fuentes de datos y metodología (cont.)Índice de desplazamiento, corresponde a la medición de la variación del numero de
hogares y segmentación socioeconómica en un periodo de tiempo y en un territorio
determinado, este incide se formula de la siguiente manera:
IDti = Δ𝐺𝑆𝐸1𝑡𝑛−𝑡𝑖∗𝛽1+Δ𝐺𝑆𝐸2𝑡𝑛−𝑡𝑖∗𝛽2+Δ𝐺𝑆𝐸3𝑡𝑛−𝑡𝑖∗𝛽3+Δ𝐺𝑆𝐸4𝑡𝑛−𝑡𝑖∗𝛽4+Δ𝐺𝑆𝐸5𝑡𝑛−𝑡𝑖∗𝛽5
𝑃𝑜𝑏𝑙𝑎𝑐𝑖ó𝑛𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑡𝑖Donde:
ID : Índice desplazamiento
GSE1 : 1er quintil, con 𝛽1 igual a -1
GSE2 : 2do quintil, con 𝛽2 igual a -1
GSE3 : 3er quintil, con 𝛽3 igual a 1
GSE3 : 4to quintil, con 𝛽4 igual a 1
GSE5 : 5er quintil, con 𝛽5 igual a 1
1er 2do 3ro 4to 5toTOTAL
HOGARES1er 2do 3ro 4to 5to
TOTAL
HOGARES1er 2do 3ro 4to 5to
TOTAL
HOGARES
1101031004 29 17 28 23 38 135 70 228 146 278 216 938 0.04- 0.22- 0.13 0.27 0.19 0.32
1101041001 137 105 91 105 55 493 110 133 82 137 56 518 0.05 0.05- 0.02- 0.06 0.00 0.04
1101041002 262 145 145 74 50 676 315 213 105 91 34 758 0.07- 0.09- 0.05- 0.02 0.02- -0.21
1101041003 349 265 211 90 78 993 340 335 180 231 132 1,218 0.01 0.06- 0.03- 0.12 0.04 0.08
1101041004 486 232 214 100 66 1,098 647 603 220 237 89 1,796 0.09- 0.21- 0.00 0.08 0.01 -0.20
1101041005 431 210 181 114 69 1,005 502 421 188 116 43 1,270 0.06- 0.17- 0.01 0.00 0.02- -0.24
1101041006 224 155 145 97 64 685 249 220 123 147 64 803 0.03- 0.08- 0.03- 0.06 - -0.08
1101051002 104 116 120 224 369 933 127 259 151 404 478 1,419 0.02- 0.10- 0.02 0.13 0.08 0.11
1101051003 223 164 251 188 206 1,032 253 330 190 310 304 1,387 0.02- 0.12- 0.04- 0.09 0.07 -0.03
1101051004 39 53 93 154 243 582 69 109 74 164 200 616 0.05- 0.09- 0.03- 0.02 0.07- -0.22
1101051005 97 108 142 192 402 941 124 194 117 380 451 1,266 0.02- 0.07- 0.02- 0.15 0.04 0.08
1101051006 16 36 104 121 265 542 44 135 74 234 399 886 0.03- 0.11- 0.03- 0.13 0.15 0.10
1101061001 70 167 225 379 521 1,362 158 471 254 597 1,156 2,636 0.03- 0.12- 0.01 0.08 0.24 0.19
1101061002 219 218 206 245 277 1,165 294 360 196 401 366 1,617 0.05- 0.09- 0.01- 0.10 0.06 0.01
1101061003 114 200 271 367 360 1,312 205 400 195 353 386 1,539 0.06- 0.13- 0.05- 0.01- 0.02 -0.23
TOTAL 8,716 8,715 8,715 8,715 8,715 43,576 11,827 11,827 11,827 11,827 11,827 59,135 -0.05 -0.05 0.05 0.05 0.05 0.05
Var. 2002-2017QUINTILES 2002 QUINTILES 2017ZONA CENSAL
HOMOLOGADA
Precio de Suelo
(Renta 1)
Evolución precio de suelo (UF/m2)
Iquique
2,5 2,53,9 3,8
11,8
3,5 3,55,0
10,5 10,5 10,5 10,5
3,01,9
6,7 6,7
13,0
3,9 3,9
6,0
11,4
0,9
16,3
18,5
12,510,9
14,3
31,6
37,6
11,4
35,1
19,1
8,9
45,1
9,3
49,0
y = 0,7428x - 0,585
R² = 0,7249
0
5
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Promedio anual RCS1 (UF/m2) RCS1 (UF/m2) Lineal (Promedio anual RCS1 (UF/m2))
Evolución precio de suelo (UF/m2)
Antofagasta
1,4
27,3
12,2
27,3
27,3
25,5
4,7 4,9
1,4
4,2
7,0
4,5
1,4
36,5
1,1 1,1
36,5
1,4
40,0
22,4
36,5
2,34,2 4,2
10,5
1,4
36,5
15,3
15,3
15,3 14,8
40,9 40,9
36,5
y = 0,4277x + 11,566
R² = 0,5691
0
5
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2007 2009 2010 2011 2012 2013 2017
Promedio Anual RCS1 (UF/m2) RPS2 Lineal (Promedio Anual RCS1 (UF/m2))
Precio Vivienda Nueva
(UF/m2)
Evolución precio
vivienda nueva
Iquique2010-2017
2010 = 2.785 UF
2017 = 5.000 UF
var. total = 72,2%
var. anual = 10,3%
IPV
nacional anual = 7,3%
SUPERFICIE –UF/M2 –VALOR (UF)
76,9
70,3
73,4
93,1 92,5
88,7
84,582,6
34,7
37,2
39,5
53,755,6
59,1 59,4
57,1
2.903
2.785
3.138
5.445
5.565 5.591
5.328
5.000
2.750
3.000
3.250
3.500
3.750
4.000
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90
95
100
2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017
m2 UF/m² UF
Evolución precio
vivienda nueva
Antofagasta2011-2017
2011 = 3.165 UF
2017 = 4.845 UF
var. total = 53,1%
var. anual = 8,8%
IPV
nacional anual = 7,3%
SUPERFICIE –UF/M2 –VALOR (UF)
41,7
44,9
53,1
56,5 57,3
59,5 58,6
71,0
78,3
74,9
71,5 72,7
75,7
79,0
3.165
3.784
4.279
4.408 4.437
4.676
4.845
2.750
3.000
3.250
3.500
3.750
4.000
4.250
4.500
4.750
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5.250
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95
100
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
m2 UF/m² UF
Renta 2
Renta 2
Iquique
10,2 13,7
20,8
42,359,1 63,3
94,6
9,8
46,0
49,9
54,8
127,4
18,8 16,7 19,7 20,3
106,5
62,8
105,7
97,4
380,9
27,636,6
104,2
45,9
181,7
189,0
245,7
138,8
261,7
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520,3
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149,6
155,8
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y = 6,7283x - 1,5765
R² = 0,6276
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Promedio anual RPS2 (UF/m2) RPS2 (UF/m2) Lineal (Promedio anual RPS2 (UF/m2))
Renta 2
Antofagasta
28,1
95,3
39,3
64,7
64,7
62,1
9,523,0
40,4
49,4
14,0
54,938,1
122,8
19,2
161,1159,2
75,2
143,1
57,4
140,1
54,3
40,5
44,431,4
59,7
164,8
62,4
66,1
64,7
165,5
125,2
141,0
213,6
y = 2,0995x + 59,573
R² = 0,33020
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2007 2009 2010 2011 2012 2013 2017
Promedio anual RPS2 (UF/m2) RPS2 (UF/m2) Lineal (Promedio anual RPS2 (UF/m2))
Evolución
RCS1 (UF/m2), RPS2 (UF/m2)
e Inc. Terreno (%)
3,1 7,0 8,6 8,8 15,0
21,2 20,8 23,7
49,0
15,7
48,6
78,8
269,7
58,9
213,1
226,9 232,0
154,9
4,1%
6,0%
4,6%
1,8%
12,2%
5,5% 5,2% 5,5%
12,6%
0,0%
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7,5%
10,0%
12,5%
15,0%
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% inci
dencia
UF
/m2
RCS1 (UF/m2) RPS2 (UF/m2) Inc. Terreno (UF/m2)
Evolución promedio anual
RCS1 (UF/m2), RPS2 (UF/m2) e Inc. Terreno (%)
Iquique
Evolución promedio anual
RCS1 (UF/m2), RPS2 (UF/m2) e Inc. Terreno (%)
Antofagasta
1,4
20,815,7 15,7 18,3
24,5
36,528,1
71,3
48,6
128,6
85,6
107,9
213,6
1,5%
10,1%
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2007 2009 2010 2011 2012 2013 2017
% inci
dencia
UF
/m2
RCS1 (UF/m2) RPS2 (UF/m2) Inc. Terreno (UF/m2)
GSE
estimación por años de estudio
jefe de hogar
Escolaridad Promedio IquiqueEscolaridad promedio zona 2002 Escolaridad promedio zona 2017
Puerto Iquique
Península Cavancha
Centro
Histórico
Zofri
Cerro Dragón
Cavancha
Playa Brava
Huayquique
El Morro El Morro
Puerto Iquique
Península Cavancha
Centro
Histórico
Zofri
Cerro Dragón
Cavancha
Playa Brava
Huayquique
Escolaridad Promedio AntofagastaEscolaridad promedio zona 2002 Escolaridad promedio zona 2017
Puerto Antofagasta
La Chimba
Coloso
Playa Blanca
La Negra
Centro
Histórico
Puerto Antofagasta
La Chimba
Coloso
Playa Blanca
La Negra
Centro
Histórico
Índice desplazamientos
GSE
Índice de desplazamiento IquiqueDesplazamientos de población 2002-2012 Desplazamientos de población 2002-2017
Puerto Iquique
Península Cavancha
Zofri
Cerro Dragón
Cavancha
Playa Brava
Huayquique
El Morro
Puerto Iquique
Península Cavancha
Centro
Histórico
Zofri
Cerro Dragón
Cavancha
Playa Brava
Huayquique
El MorroCentro
Histórico
Índice de desplazamiento AntofagastaDesplazamientos de población 2002-2012 Desplazamientos de población 2002-2017
Puerto Antofagasta
La Chimba
ColosoPlaya Blanca
La Negra
Centro
Histórico
Puerto Antofagasta
La Chimba
ColosoPlaya Blanca
La Negra
Centro
Histórico
Discusión de resultados
preliminares
Discusión de resultados• Altas valorizaciones de suelo (Renta 1) y de precio de vivienda en
ambas ciudades, Iquique con peak reciente, mayor dispersión en
Antofagasta
• “Aprendizaje” del mercado para incrementar valor de rentas de suelo
capturadas (Renta 2) en años recientes (¿evolución “natural”?)
• Incremento en el tiempo de precios pagados por inmobiliarias (Renta
1) no es elemento, por si solo, explicativo de aumentos en precios de
vivienda
• Índice de desplazamiento confirma vinculación entre verticalización
del desarrollo inmobiliario y desplazamiento de población vulnerable
• Índice de desplazamiento 2002-2012 y 2002-2017 indica presencia
de arribo reciente de hogares inmigrantes en zonas centrales con
pérdida de “estatus” pero relocalización de nuevas localizaciones de
altos ingresos