Cesión de Créditos Personales, Derechos Litigiosos y Arrendamiento. yañezabuter

2013Clases Prof. Hernán Troncoso Larronde

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Cesión de Créditos Personales

La expresión “créditos personales” es redundante. Los créditos son necesariamentepersonales, pues sólo pueden reclamarse de quienes, por un hecho suyo o por disposiciónde la ley, han contraído la obligación correlativa. Artículo 578. Al referirse a créditospersonales, quiso significar los créditos nominativos.

En principio, todos los créditos son transferibles, excepto aquellos que tienen uncarácter personalísimo. Pero, la manera de efectuar la cesión varía según la forma deltítulo de que consta el crédito.

Desde este punto de vista, hay que distinguir entre las distintas clases de créditos queexisten:

1. Créditos Nominativos: Aquellos en que se indica el nombre del acreedor o de laspersona que puede hacer efectivo el crédito. Tratándose de este tipo de créditos,no se pueden ceder por endoso.

2. Créditos a la orden: Aquellos en que está extendido a nombre de una personadeterminada, y que lleva inserto una clausula a la orden. Se puede usar la expresióna la orden de o alguna otra análoga. Este tipo de documento a la orden, puedetransferirse por endoso.

3. Crédito al portador : No se indica el nombre del acreedor, o si se indica, no se haborrado la expresión “al portador”. Lo puede cobrar cualquiera.

Las reglas del párrafo 1°, del Título 25 del Libro IV, relativas a la cesión de créditospersonales, se refieren y se aplican a la cesión de créditos nominativos, y no a los créditosa la orden o al portador. El artículo 1908 así lo señala expresamente. O sea, cuando latransferencia del documento pueda hacerse por la simple entrega de éste, no se aplicanéstas reglas.

El Código Civil trata la cesión de créditos personales, y el artículo 1901 dice “Lacesión de un crédito personal…”. En general, la doctrina nacional no está de acuerdo con laterminología que emplea aquí el legislador al hablar de créditos personales. Esto porque ellegislador ya se refirió a esta materia en el artículo 578, cuando nos habla de los derechospersonales o créditos, de manera que hace sinónimos estas dos palabras, por lo que alhablar de créditos personal estaría mal la redacción, pues es o crédito o derecho personal.

A esta crítica se responde que en la historia del establecimiento de la ley queda enclaro que cuando el legislador habla aquí de créditos personales se está refiriendojustamente al crédito nominativo, en el sentido de que el crédito nominativo sólo puedehacerlo efectivo la persona a cuyo nombre está extendido el crédito.

Un problema que se plantea aquí es ¿A qué se está refiriendo el legislador cuando


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habla de la cesión de los créditos personales? ¿Qué es esto de la cesión de créditospersonales? ¿Qué quiso reglamentar el legislador cuando reglamenta esta situación? Lainterrogante que se plantea es la siguiente: ¿Se está reglamentando aquí un contrato o seestá regulando un modo de adquirir? Y si es un contrato ¿es un contrato similar a lacompraventa o a otro distinto?

Algunos han sostenido que la cesión de créditos personales no es otra cosa que uncontrato de compraventa de los derechos personales o créditos.

Nosotros sabemos que los bienes pueden ser corporales o incorporales, y éstosúltimos son los derechos reales y los personales. De manera que la cesión de créditospersonales no sería otra cosa que la compraventa de estos créditos.

Sustentan su opinión en la ubicación de la normativa en análisis, pues estáinmediatamente después del contrato de compraventa y de permuta, o sea, está dentro dela normativa de los contratos, está inserto entre los contratos, con lo que se estaríaindicando que la intención del legislador no es otra que la cesión de los créditospersonales sea un contrato.

Esta opinión es y ha sido muy minoritaria en la doctrina nacional, y hoy en díaprácticamente nadie sostiene que la cesión de créditos personales sea un contrato decompraventa, sino que se estima que esto no es otra cosa que la tradición de los derechospersonales, de los créditos personales de carácter nominativo. O sea, la cesión dederechos que estamos viendo no sería un contrato, sino que sería una convención quetiene por objeto extinguir derechos y obligaciones, sería una forma de hacer la tradición, elmodo de adquirir en esta materia.

De la cesión de créditos no se crea ninguna obligación y el contrato, por definición,es el acto jurídico bilateral que tiene por objeto crear obligaciones, y como aquí no se creaninguna obligación, sería una convención.

Los argumentos que se dan para sostener que la cesión de créditos no es uncontrato de compraventa ni un contrato en ninguna especie:

1. El artículo 1810 señala que se pueden vender todas las cosas corporales oincorporales cuya enajenación no esté prohibida por ley. Esta norma nos estáindicando que el contrato de compraventa puede recaer sobre cosas corporaleso incorporales, por consiguiente, la normativa de la compraventa se aplica enambos casos. Y, como sabemos, las cosas incorporales son los derechos realesy los derechos personales, y si en la compraventa se reguló las materiasrelativas a las cosas incorporales, no se ve con qué razón va a volver a regularlaen la cesión de derechos. De manera que sería absurdo que se establezcannormas para la venta de cosas incorporales separadas de lo ya regulado en


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materia de compraventa.

2. El artículo 1901 establece que la cesión de un crédito personal, a cualquiertítulo que se haga, no tendrá efecto entre cedente y cesionario sino en virtudde la entrega del título.

El legislador emplea la expresión “a cualquier título que sea haga”. Esto nosindica que la cesión de crédito requiere de la existencia de un título, y sirequiere de la existencia de un título, es que ella, en sí misma, no es un título, ylos contratos son títulos, no modos de adquirir. Los que si requieren de un títuloprevio son los modos de adquirir, y, especialmente, la tradición, quenecesariamente debe ser precedida por un título.

De manera que, en el artículo 1901, al decir “a cualquier título que se haga” nosestá indicando que a la cesión tiene que haberla precedido un título y que ellaen sí misma no tiene este carácter, porque si lo tuviera, no se entendería elartículo 1901.

3. El artículo 1907 establece que el que cede un crédito a título oneroso, o sea,también se está refiriendo a la cesión a título oneroso, de manera que tambiénhay un título oneroso que ha precedido a la cesión.

Nos está indicando, entonces, que la cesión de créditos personales necesita laexistencia de un título traslaticio, al igual que se requiere en materia de tradición.

De los artículos 1901 y 1907 se desprende con meridiana claridad que la cesión decréditos requiere de la existencia de un título, y si requiere de la existencia de título, nopuede ser ella título.

4. El artículo 699, que es el último en materia de tradición, nos dice que latradición de los derechos personales se hace por la entrega del título en queconsta el crédito y el artículo 1901 coincide con esta norma, pues nos señalaque la cesión de créditos personales no tendrá efecto, sino en virtud de laentrega del título.

5. Si nosotros sostenemos que la cesión de créditos nominativos, regulada en elartículo 1901 y siguientes, es un contrato de compraventa, como sostenía latesis que ya está abandonada, llegaríamos a una conclusión absurda, porque, deacuerdo con el artículo 1901, la cesión se perfecciona con la entrega del títuloen que consta el crédito, entonces ¿Qué clase de contrato sería éste? ¿Real,consensual o solemne? Sería un contrato real, y la compraventa, de acuerdocon el artículo 1801, es un contrato consensual, y excepcionalmente es


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solemne, pero nunca es real.

El contrato real se perfecciona por la entrega de la cosa, y el 1901 nos dice que lacesión se perfecciona por la entrega del título en que consta el crédito, luego llegaríamosal absurdo que, tratándose de créditos personales, la compraventa sería un contrato real,lo cual no puede ser.

Como se puede ver son varios los argumentos para sostener que en la cesión de créditosno se está ante un contrato de compraventa u otro distinto, sino que estamos ante latradición de un derecho personal o crédito. Así lo ha reconocido o establecido la CorteSuprema.

Validez de la cesión de créditos

Se requiere la concurrencia de 3 requisitos:

1. Que exista título traslaticio.2. Que se haya hecho la entrega del título al adquirente.3. Que se haya notificado la cesión al deudor o haya sido aceptada por éste.

El artículo 1901 es una norma obscura, no es clara. Esto porque dispone: “La cesión deun crédito personal, a cualquier título que se haga, no tendrá efecto entre el cedente y elcesionario sino en virtud de la entrega del título”. ¿Cómo se entiende esto? Lo que pasa esque se está refiriendo a dos cosas distintas.

En el primer caso, cuando habla de “a cualquier título que se haga”, se estárefiriendo al título traslaticio que tiene que anteceder a la cesión de créditos, y, por suparte, cuando habla de “la entrega del título” se está refiriendo al documento en queconsta el crédito. De manera que la expresión título está tomada en dos significadosdistintos, como el título traslaticio que debe anteceder a la cesión y como el título, eldocumento donde consta el crédito que se cede.

1. Se requiere de un título traslaticio:

Ya hemos visto que, de acuerdo al artículo 1901 y 699, la cesión de créditos es latradición de los créditos personales, y si estamos ante una tradición, tenemos que concluirque se requiere, necesariamente, de un título traslaticio que anteceda esta tradición. Es aeso a lo que se refieren los artículos 1901 y 1907 cuando dice “a cualquier título que sehaga” o “a título oneroso”, se están refiriendo al título traslaticio que tiene que anteceder a


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la tradición, que se efectúa de acuerdo a las reglas de los artículos 1901 y siguientes.

¿Cuál título traslaticio? Cualquier de los títulos traslaticios. Lo más frecuente es que eltítulo que antecede a la cesión sea el contrato de compraventa. Es justamente a esto a loque se refiere el artículo 1901 cuando emplea la expresión “a cualquier título que se haga”,se refiere al título traslaticio que necesariamente debe anteceder a la tradición.

2. Que se haya hecho la entrega del título al adquirente (La tradición del derechopersonal)

El artículo 1901, al hablar de la entrega del título, se está refiriendo al título en queconsta el crédito nominativo, no al título traslaticio que antecede a la cesión, sino aldocumento en que consta el crédito nominativo.

De manera que, si se celebra una compraventa en virtud de la cual “A” le cede sucrédito nominativo a “B”, y con este contrato surgen obligaciones para ambas partes. “A”debe hacer la tradición, es decir, entregar el título donde consta el crédito nominativo y“B” debe pagar el precio convenido. De manera tal que, si “B” no hace la tradición, “A”podrá pedir la resolución o el cumplimiento del contrato, y si hace esto último, se traduceen que se entregue el título, o sea, que se haga la tradición.

La ley dice que la cesión se perfecciona por la entrega del título. Si hay entregamaterial, no hay ningún problema. Pero, aquí hay ciertos puntos en que los Tribunales hantenido posiciones bastante especiales. Así, algunas sentencias han establecido que si en laescritura que se otorga entre el cedente y el cesionario, se especifica el crédito y se hacereferencia a la escritura en la cual él consta, se entiende que hay entrega del título. O sea,en este caso, los tribunales han sido bastante benevolentes, pues admiten que, auncuando no haya entrega material del título, se entienda que la hay cuando concurran lossupuestos antes expuestos.

El profesor no participa de esta opinión, puesto que de acuerdo con las normas dehermenéutica, cuando el sentido de la ley es clara, no se desatenderá su tenor literal apretexto de consultar su espíritu. En este caso, es claro el tenor literal del artículo 1901,que se requiere entrega material del título.

Cesión de créditos que no constan por escrito (Pregunta de examen)

Por ejemplo, el contrato de mutuo es un contrato real, que se perfecciona por laentrega de la cosa, o sea, si una persona le presta una cierta cantidad de dinero a otra, seperfecciona con la entrega del dinero, y, por lo tanto, no requiere escrituración para queesté perfecto.

El caso de los artículos 1708 y 1709 es para efectos probatorios, no para el


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perfeccionamiento del contrato.

¿Qué solución existe? La ley no lo soluciona, sino que son los Tribunales los quehan resuelto que basta con que se especifique el crédito en la escritura de cesión, es decir,que con esto bastaría, dejando constancia que se hace de esta forma, por no constar elcrédito por escrito.

3. Que se haya notificado la cesión al deudor o haya sido aceptada por éste

Este requisito está en el artículo 1902. Este es un requisito es para la eficacia respectodel deudor, o sea, es un requisito de oponibilidad, pues el deudor debe tener conocimientode la cesión.

El deudor no tiene derecho alguno a oponerse a la cesión, o sea, no puede oponerseque su acreedor ceda su crédito. Esto porque:

A. En primer lugar, su situación no varía en nada, pues sigue siendo deudor, sólo queahora tendrá que pagar al cesionario en lugar de su acreedor.

B. En segundo lugar, porque si el deudor pudiera oponerse a la cesión, nosencontraríamos que se estaría coartando una de las facultades que confiere elderecho de propiedad, derecho de propiedad que recae sobre el crédito. El dueñodel crédito puede usar, gozar y disponer de él. De manera tal que, si el deudorpudiera oponerse, estaría limitando la facultad de disposición, y esto no puede ser,pues es una facultad inherente al dominio.

Es decir, para que la cesión produzca efectos respecto del deudor, necesitamos que senotifique o que se acepte por éste.

La aceptación puede ser expresa o tácita.

- Expresa: la que se hace en términos formales y explícitos. Por ejemplo: el deudorcomparece en la escritura en la que se va a ceder el crédito, y dice que él aceptaesta cesión que el cedente le hace al cesionario.

- Tácita: De acuerdo al artículo 1904, la aceptación sería tácita cuando estemos anteun hecho que la suponga, que está aceptando la cesión. Por ejemplo: Una personatiene un crédito en contra de “A”. Luego, esa persona cede el crédito a “B”.Posteriormente, “A” no paga, y “B” lo demanda, y “A” contesta la demanda. Alcontestar la demanda, no haciendo valer ninguna excepción que diga relación conla cesión, está aceptando a “B” como acreedor.Otra situación de aceptación tácita es que no hay demanda, y el deudor le solicitaal cesionario un plazo para pagar el crédito, o bien, le paga una parte. Aquí no hubodemanda, pero acepta la cesión desde que solicita el plazo o paga una parte al


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cesionario.

Notificación al deudor

Para que esta notificación produzca efectos, para que sea válida, debe reunirciertas condiciones:

1. Tiene que tratarse, según la doctrina, de una notificación judicial: De tal maneraque, de acuerdo con lo que sostiene la doctrina y la jurisprudencia, si se daconocimiento al deudor por cualquier otro medio, no tendría valor.

Lo que hay que hacer, entonces, es recurrir al tribunal y pedir al juez que disponga quese notifique la cesión al deudor.

En esta solicitud habrá que acompañar la escritura en que se efectuó la cesión.

Aquí hay que tener presente lo que dice el artículo 1903, que establece: “Lanotificación debe hacerse con exhibición del título, que llevará anotado el traspaso delderecho con la designación del cesionario y bajo la firma del cedente”. En este caso, seestá refiriendo al título en que consta el crédito. Aquí habrá que entregarle al receptor laescritura en que se hizo la cesión de crédito y, además, el título en que conste el crédito. Elreceptor, que es quien efectúa la notificación, deberá exhibir al deudor el título en queconsta el crédito, con anotación del traspaso, con designación del cesionario y la firma delcedente.

Si no se exhibe este título, o si éste título no lleva la anotación, la designación o lafirma, la notificación sería nula. Así se ha resuelto por los Tribunales, pues no se estaríacumpliendo una expresa exigencia del artículo 1903. Y, por lo tanto, la notificación noproduciría ningún efecto, y le seguiría siendo inoponible al deudor.

Esta notificación y la aceptación son formalidades de publicidad, es decir, tienen porobjeto que el acto, la cesión le sea oponible al deudor. Si no se cumple, el acto le esinoponible al deudor por omisión de una formalidad de publicidad. Entre el acreedor y eltercero cesionario, el acto es perfectamente válido, sin necesidad de esta notificación oaceptación.

¿Y qué importancia tiene esto? Si no se notifica al deudor de la cesión del crédito ¿Aquién le puede pagar válidamente? A su acreedor, al cedente, pues para él, éste siguesiendo su acreedor, porque, al no notificársele la cesión, ésta le es inoponible, no produceningún efecto a su respecto. O sea, si paga al cedente, el pago es válido.

Efectos de la cesión (Artículo 1906)

El artículo 1906 establece que la cesión de un crédito comprende sus fianzas,


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privilegios e hipotecas, pero no traspasa las excepciones personales del cedente.

Todas las garantías pasan del cedente al cesionario, salvo las excepcionespersonales. Es algo similar a lo que se da en las obligaciones solidarias, respecto de lasexcepciones reales, personales y mixtas.

En esta materia, se plantea una interrogante. Si se hace la cesión de un créditogarantizado con hipoteca ¿será necesario hacer una nueva inscripción de la hipoteca anombre del cesionario?

- Algunos sostienen que sí, pues habría que transferirle el derecho real de hipoteca.

- Otros dicen que no, por la simple razón de que, por el solo ministerio de la ley, alcederse el crédito, va incorporada la hipoteca que lo garantizaba. En la práctica, nose hace una nueva inscripción, sino que se hace una anotación marginal en lainscripción de la hipoteca, dejando constancia de la cesión. De acuerdo con el1906, basta con la cesión para que se encuentre incluida la hipoteca, sin necesidadde nueva inscripción

*En el ejercicio profesional, es conveniente hacer una anotación marginal. ¿Para qué?Como formalidad de publicidad, para que se sepa que ahora el titular del derecho real dehipoteca no es el antiguo acreedor, sino que es el cesionario.

Dentro de este orden de ideas, es importante hacer un pequeño análisis de la cesión de lasexcepciones personales.

De acuerdo al artículo 1906, el cesionario no podría hacer valer las excepcionespersonales que tiene el cedente contra el deudor. Pero hacer excepción a esto la nulidadrelativa.

La nulidad relativa es una excepción personal, porque está establecida enconsideración a la persona, por consiguiente, al ser una excepción personal, y de acuerdocon el artículo 1906, esta excepción no se traspasaría al cesionario.

Pero en contra de esta norma tenemos una disposición especial propia de lanulidad relativa. El artículo 1684 dispone que la nulidad relativa no puede alegarse, sinopor aquellos en cuyo beneficio la han establecido las leyes o por sus herederos ocesionarios. O sea, tratándose de la nulidad relativa, se hace excepción a lo dispuesto en elartículo 1906, en el sentido que las excepciones personales del cedente no se traspasan.

Otra norma que consagra esta excepción que hace la nulidad relativa al 1906, es elartículo 1757, en materia de sociedad conyugal.

Además, la norma del 1684 es una norma especial para la nulidad relativa, por lo


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que prevalece a lo dispuesto en el 1906, que es una norma general.

En relación con esto, hay que ver lo que pasa con la Prescripción.

Con la cesión, la situación del deudor permanece inmutable, no cambia en lo másmínimo, para él no hay ningún cambio, y por lo mismo, los plazos de prescripción, que yaestaban corriendo, continúan corriendo de igual forma, sin ninguna restricción en estamateria.

Aquí podría pensarse que la notificación de la cesión del crédito que se hace aldeudor, podría interrumpir la prescripción, pues hay una notificación judicial hecha aldeudor, lo que llevaría a pensar que se podría interrumpir la prescripción.

Sin embargo, hay que recordar que para que se produzca la interrupción de laprescripción, según el artículo 2503, es necesario un recurso judicial, y cuando analizamosesta situación, se estima que recurso judicial se refiere a una demanda judicial, y en el casode la notificación de la cesión, no estamos ante una demanda, nisiquiera ante un litigio,sino que ante una gestión voluntaria o no contenciosa.

Se interrumpe la prescripción, por la demanda judicial, dice el artículo 2518, lo quereafirma que la notificación que se hace al deudor de la cesión del crédito no interrumpe laprescripción, porque no es demanda judicial.

La situación de la Compensación

No cabe la menor duda que si el deudor es acreedor del cesionario, le puede oponerla compensación, pues serían recíprocamente acreedores y deudores. El problema es si lepuede oponer al cesionario los créditos que él tenga contra el cedente.

¿Le podrá oponer al cesionario un crédito que tenía en contra del cedente? Hayque ver la actitud del deudor ante la cesión del crédito.

1. Si el aceptó la cesión sin hacer reserva alguna de sus derechos, no le puedeoponer al cesionario los créditos que tenga contra el cedente.

2. Si aceptó la cesión con reserva de sus derechos, sea cuando lo hizovoluntariamente, sea cuando haya sido notificado, si puede hacer valer encontra del cesionario créditos que tenga contra el cedente. Esto es así, porqueal hacer reserva de su derecho está diciendo “Estoy reservándome laposibilidad de hacer valer en contra de usted, cesionario, todos los derechosque tenía contra el cedente”.

Responsabilidad del cedente en la cesión del crédito


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Hay que distinguir a qué título se hizo la cesión:

1. Si la cesión se ha hecho título gratuito, no responde de nada. Porque para elcesionario no significó ningún desembolso, ni disminución patrimonial.

2. Si la cesión se ha hecho a título oneroso. En este caso se aplica el artículo 1907.¿De qué se hace responsable el cedente, de acuerdo al artículo 1907? De que elcrédito existiera al momento de la cesión. Nada más.No se hace responsable de la insolvencia del deudor. Pero aquí tiene plena cabida elprincipio de la autonomía de la voluntad, y, por consiguiente, en virtud de ésteprincipio, nada impediría que las partes convengan que el cedente se hagaresponsable de la solvencia del deudor.Además, el artículo 1907 señala que sólo se podría hacer responsable de lasolvencia presente del deudor, no de la futura, a menos que las partes convenganque también se haga responsable de la solvencia futura.Se entiende que responde sólo del precio, a menos que se convenga expresamentelo contrario.

Entonces, el cedente, en caso de que la cesión se haya hecho a título oneroso, sólo seríaresponsable por el hecho de que el crédito existiera al momento de la cesión. No seríaresponsable por la insolvencia del deudor, a menos que las partes convengan lo contrario,y en tal caso, respondería sólo de la insolvencia presenta, no de la futura, a menos que,nuevamente, las partes convengan otra cosa. Finalmente, sólo sería responsable delprecio, de acuerdo a la parte final del artículo 1907, a menos que las partes acuerden otracosa.

De manera que el artículo 1907 da ciertas reglas, pero se hace una aplicación muy claradel principio de la voluntad, que es bastante extenso y preciso en esta materia.


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Cesión de derechos litigiosos

Se refiere a esta cesión los artículos 1911 a 1914 del Código Civil.

El artículo 1911 nos dice “Se cede un derecho litigioso cuando el objeto directo dela cesión es el evento incierto de la litis, del que no se hace responsable el cedente”. O sea,lo que es objeto de esta cesión es el resultado que va a haber en el juicio, no lo que se estádiscutiendo en el juicio.

Aquí, uno de los aspectos importantes es la diferencia entre la cesión de losderechos litigiosos y la enajenación de las cosas litigiosas.

Enajenación de las cosas litigiosas: Cuando se enajena una cosa que es objeto de laLitis, o sea, aquella cosa respecto de la cual versa la discusión, que está sometida alconocimiento de los tribunales.

Por ejemplo: si se ejerce una acción reivindicatoria respecto de un inmueble. Aquíse discute quién es el dueño. Si lo que se cede es el inmueble cuyo dominio se estádiscutiendo, hay enajenación de la cosa litigiosa. Si lo que se cede es el posible resultadodel juicio, estamos ante la cesión de derechos litigiosos.

Nosotros ya hablamos de la cesión de las especias litigiosas, cuando hablamos delartículo 1464 n°4. Para que la cosa sea litigiosa, lo que debe estar en discusión es elderecho de dominio, y, además, de acuerdo con el CPC, se ha agregado que para que laespecie sea litigiosa, es necesario que el tribunal haya decretado una medida deprohibición de gravar y enajenar, y que esta se hubiere inscrito. Es por esta razón queseñalamos que el artículo 1464 n°4 estaba de más, porque el n°3, que se refiere a la cosasembargadas, la expresión embargo está tomada en un sentido amplio, y comprendía lascosas que están sujetas a medidas precautorias de prohibición de enajenar y gravar, lo quequedaría comprendido en el 1464 n°3.

Entonces, si lo que se enajena es la especia litigiosa, o sea, aquel objeto cuyapropiedad se litiga, estamos en el artículo 1464 n°4, y, por lo tanto, la enajenaciónadolecería de objeto ilícito, y consecuencialmente sería la nulidad la sanción.

En la cesión de derechos litigiosos, aquí no es que estemos enajenando la especie,objeto del litigio, sino que el resultado del litigio, el evento del litigio en esa materia.

Tanto en uno como en otro, hay un juicio, pero lo que se cede en la cesión dederechos litigiosos son los derechos en el juicio en sí mismo, y no sobre la cosa que selitiga, como ocurre en la enajenación de la cosa litigiosa.


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Luego, esta cesión de derechos litigiosos es un contrato aleatorio y noconmutativo. Esto porque, si el cesionario gana el juicio, va a obtener un beneficio. Pero,también tiene la posibilidad de perder el juicio, y en ese caso, nada va a obtener, por lotanto, es un contrato aleatorio desde este punto de vista.

Aquí se plantea una discusión en la doctrina ¿Si hay un juicio, para quién existederecho litigioso y para quién existe cosa litigiosa?

La doctrina está de acuerdo en que el demandante tiene un derecho litigioso. Parael demandado hay una cosa litigiosa.

Por ejemplo: En un juicio en que una persona ejerce una acción reivindicatoria, eldemandante sostiene que es dueño no poseedor y el otro es poseedor no dueño, y por lotanto está haciendo valer un derecho litigioso. En cambio, para el demandado hay unacosa litigiosa.

¿Cómo llegamos a la conclusión de que, en el juicio hay derecho litigioso para eldemandante y no para el demandado?

Se da una situación muy particular, que está en el artículo 1913. Es lo que se llamael derecho de retracto o de rescate.

Este derecho existe única y exclusivamente para el demandante, lo que demuestraque sólo para él hay derecho litigioso.

Este derecho consiste en la facultad que tiene el demandado de desinteresar, deprivar de interés al demandante, pagándole lo que él le pagó al cedente.

Por ejemplo: Pedro demanda a Juan, y luego Pedro le cede su derecho litigioso aDiego, en $2.000.000. Lo que pasa aquí es que Juan podría desincentivar a Diegopagándole los $2.000.000.

Por su parte, el artículo 1911 nos dice que el objeto de la cesión es el eventoincierto de la Litis. Si el demandado vende el inmueble que era objeto de la acciónreivindicatoria, no está vendiendo el resultado del juicio, sino que está vendiendo elinmueble determinado.

Por otro lado, en el juicio en que se ejerce la acción reivindicatoria, siempre hay unproblema. El demandante, al interponer su acción reivindicatoria, alega que él es dueño noposeedor y que el demandado es poseedor no dueño. El problema aquí es que se estáreconociendo la posesión del inmueble por parte del demandado, lo que hace valer a favorde éste la presunción de dominio, pues, de acuerdo al artículo 700, es reputado dueño,mientras otro no justifique serlo. Es por esto que se entiende que para el demandante hay


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cesión de derecho litigioso y para el demandado existe cesión de cosa litigiosa.

Ahora bien, pudiera ser que el demandado reconvenga al contestar la demanda. Eneste caso, para él también habría derecho litigioso. De manera que, en este casoespecífico, en que se complican un poco más las cosas, en que ambos tendrían la calidadde demandante y demandado, ambos tendrían cesión de derecho litigioso y de cosalitigiosa.

Condiciones que deben concurrir para que haya derecho litigioso

1. Que haya un juicio en el cual se esté discutiendo un derecho ante los tribunales dejusticia

2. Debe notificarse judicialmente la demanda (Artículo 1911 inciso 2°)3. Que el juicio se encuentre pendiente. O sea, que no se haya dictado sentencia

firme.Los tribunales han resuelto, en reiteradas oportunidades, que si en el juicio se hadictado sentencia, y esta está firme o ejecutoriada, ya no estamos ante una cesiónde derecho litigioso. Esto porque ya no hay evento incierto de la Litis, ya tenemoscertidumbre, la sentencia determinó el resultado del juicio, y el artículo 1911requiere, para la cesión de derecho litigioso, el evento incierto de la Litis.

La cesión de los derechos litigiosos es técnicamente la tradición de éstos derechos.No es, por consiguiente, un contrato, sino que un modo de adquirir. Y al ser la tradición deéstos derechos, tiene que haberla precedido un título traslaticio de dominio.

De acuerdo a lo que dispone el artículo 1912, nos indica que la cesión puede serpor venta o permuta, y éstos son títulos traslaticios de dominio. En definitiva, nos estáindicando que para que haya cesión de derecho litigioso tiene que haber un títulotraslaticio de dominio, que es el antecedente necesario para un modo de adquirir.

Surge un problema, que también se da en la cesión del derecho de herencia. No hayen el Código una norma que nos diga cómo se hace la cesión de éstos derechos.

Los tribunales han resuelto en esta materia que, a la diferencia de lo que sucede enla cesión de los derechos personales nominativos, aquí no es necesaria la entrega deltítulo, porque en algunos casos significaría entregar el expediente de la causa, el cual nopuede sacarse del tribunal, salvo casos excepcionales.

Entonces ¿Cómo se hace la tradición? Hay que ir a los principios en esta materia.De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 670, tiene que haber, por una parte, la facultad eintención de transferir el derecho y, por otro lado, la capacidad e intención de adquirirlo. Ypodemos agregar lo dispuesto en el artículo 684 en su parte primera, que hayasignificación de transferencia del derecho. Como aquí no hay ninguna regla especial,


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habría que acudir a estas reglas generales, o sea, la tradición de los derechos litigiosos sehace en cualquier forma en que se signifique que se está haciendo la transferencia delderecho, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir y, por otra parte, lacapacidad e intención de adquirir.

Como se ha sostenido que no es necesaria la entrega del título, según algunos,bastaría con que el cesionario se apersone en el juicio, alegando que se le cedieron a sufavor los derechos y que él seguirá el litigio, y el deudor no podría oponerse.

La Corte Suprema, en esta materia, en reiteradas oportunidades, ha declarado queel demandado no puede oponerse a la cesión, no tiene derecho de oposición.

Derecho de retracto o de rescate

¿Por qué el legislador establece esta figura?

Si bien es cierto que Andrés Bello consagró la cesión de los derechos litigiosos,trató de tomar algunos resguardos, porque la cesión de derechos litigiosos puede hacersecon fines especulativos, o incluso con fines de perjudicar a otra persona.

Para evitar estas situaciones, es que se establece este derecho de retracto o derescate.

Este derecho confiere al demandado, esto es, al deudor, el derecho de rescate o deretracto, que está contemplado en el artículo 1913, que consiste en que el demandadopuede desinteresar, desincentivar o hacer que el cesionario abandone su interés en eljuicio, y esto lo hace pagándole lo que él le pagó al cedente, más los interesescorrespondientes desde el momento en que se notificó al deudor.

Con este derecho se está evitando que se haga un abuso del derecho, porquepudiera ser que un juicio sea por una gran cantidad de dinero, pero que el demandante notenga los medios para seguir con el juicio. Si se está litigando por 800 millones de pesos,el demandante cede su derecho litigioso por 8 millones, y el cesionario, si gana, ganaría100 veces lo que pagó. Para evitar esto, se puede desincentivar, pagando el demandado alcesionario lo que pagó por el derecho, más los intereses.

El artículo 1913, en sus dos últimos incisos, consagra los casos en que no procedeel derecho de retracto o de rescate.


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Requisitos para que proceda el derecho de rescate o de retracto

1. Que el demandado le pague al cesionario lo que él le pagó al cedente, más losintereses que corren desde la fecha de la notificación.

2. Este derecho debe hacerse valer en tiempo oportuno, plazo señalado en el artículo1914.Este plazo de 9 días no es un plazo de prescripción, sino que se trata de un plazode caducidad, porque vencido este plazo de caducidad, se extingueirrevocablemente el derecho del demandado de efectuar este retracto o rescate.Para que se produzca esta extinción, no se requiere de sentencia judicial, ytampoco es necesario que el cesionario alegue la caducidad, se produce de plenoderecho.

3. Es necesario que la cesión sea susceptible de retracto o de rescate. Artículo 1913n° 1, 2 y 3. En estos casos, no es susceptible este derecho, porque el legisladorpresupone que en los casos señalados, nos hay un fin especulativo, no hay uninterés de lucro.

Hay ciertos casos en que el deudor no puede ejercer el derecho de retracto o de rescate.

Los mismos vistos en el artículo 1913, porque no hay fin de lucro, y no se admite.

Arrendamiento

Está reglamentado el contrato de arrendamiento en el Título 26 del Libro IV. Perohay que complementarlo con las normas de la ley 18.101, sobre arrendamiento de prediosurbanos, y con el DL 993 sobre arrendamiento de predios rústicos, medierías o aparceríasy otras formas de explotación por terceros.

Además, en el código hay algunas normas de arrendamiento que no tiene mayoraplicación, porque están reglamentadas por otra forma, como la confección de obranatural, el arrendamiento de servicio, de transporte, etc. Éstas ya no tienen aplicación.

El artículo 1915 establece: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partesse obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra oprestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.

En esta definición se comprende tres forma de arrendamiento distinto: elarrendamiento de cosa (otorgar el goce de una cosa), el arrendamiento por ejecución deobra (ejecutar una obra, que está sujeto al contrato de construcción o de obra material) yel arrendamiento de servicio (Hoy en día está en materia de Derecho del Trabajo).


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Nosotros vamos a estudiar sólo el arrendamiento de cosa.

Este contrato, junto con la compraventa, es el que más aplicación tiene. Ejemplo:Vehículos, herramientas, ternos, maquinaria pesada, etc.

El contrato de arrendamiento tiene que cumplir con los requisitos generales detodo acto jurídico, tanto de existencia como de validez.

En el contrato de arrendamiento intervienen dos partes. El arrendador, que es elque proporciona el goce de una cosa, y el arrendatario, el que recibe el goce de la cosa, yque se obliga a pagar por ese goce un precio determinado.

En el contrato de arrendamiento hay algunos elementos que son importantes,fuera de los requisitos comunes a todo contrato:

1. Consentimiento.2. Que una de las partes proporcione a la otra el goce de una cosa, esto es, la cosa

arrendada.3. Que la otra parte pague, por ese goce, un precio.

Características

1. Contrato Bilateral: Las partes se obligan recíprocamente. Una a proporcionar elgoce de la cosa y otra a pagar el precio.

2. Contrato Oneroso: Las partes se gravan recíprocamente, cada una en beneficio dela otra.

3. Contrato Conmutativo: Porque hay una equivalencia entre las prestaciones dearrendador y de arrendatario.

4. Contrato de tracto sucesivo: Las obligaciones se van cumpliendo y extinguiendosucesivamente en el tiempo. Este tiempo puede ser variable, va a depender de loque las partes convengan.

El contrato de arrendamiento coloca al arrendatario en la calidad de mero tenedor, puestiene el uso y goce de la cosa, reconociendo el dominio del arrendador.

Como acto jurídico, es un acto de administración.

5. En principio, el contrato de arrendamiento es Consensual: Se perfecciona por elmero consentimiento. Nada impide que las partes transformen este contrato ensolemne.

El artículo 1962 establece quienes están obligados a respetar el arrendamiento. Ésteartículo dispone que estarán obligados a respetar el arrendamiento:


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1. Todo aquel a que se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.Esto es, por un título gratuito.Por consiguiente, si se le transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, notiene obligación de respetar el arrendamiento.

2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si elarrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedoreshipotecarios.Para este efecto, es importante hacer el arrendamiento por escritura pública, puessi el dueño del bien arrendado lo vende, el nuevo dueño tiene el deber de respetarel arrendamiento, si este se ha hecho por escritura pública, salvo los acreedoreshipotecarios.

3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escriturapública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria.También tienen la obligación de respetar el arrendamiento, cuando la escriturapública en que se otorgó el arrendamiento se inscribió antes que la hipoteca.

El inciso final del artículo 1962 establece: “El arrendatario de bienes raíces podrárequerir por sí solo la inscripción de dicha escritura”. De manera que no es necesario unmandato, sino que el mismo arrendatario está facultado para solicitar la inscripción.

Esta parte es importante, porque, cuando se trata de arrendamiento de bienesvaliosos, y cuando es arrendado para fines más o menos permanentes, al arrendatario leinteresa que el arriendo sea respetado de la forma más segura posible, y ésta forma eshacer el arrendamiento por escritura pública e inscribiéndola en el Registro delConservador.

2. La cosa arrendada

Son susceptibles de arrendamiento cosas corporales e incorporales, siempre quepuedan usarse sin consumirse. Artículo 1916.

¿Puede un usufructuario dar en arriendo su derecho de usufructo?

Si, pues, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1916 establece que puedenarrendarse todas las cosas corporales o incorporales cuyo arriendo no esté prohibido, y nohay ninguna ley que prohíba el arrendamiento del usufructo, y tampoco es un derechopersonalísimo.

¿Se pueden dar en arrendamiento cosas ajenas?


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El artículo 1916 inciso 2° establece que pueden arrendarse cosas ajenas, y elarrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador en caso deevicción.

La cosa arrendada, al igual que todo objeto, debe ser real, comerciable ydeterminada. Estas características ya las hemos visto anteriormente, cuando se habló delobjeto en acto jurídico y en el estudio del contrato de compraventa.

3. El Precio

En el contrato de arrendamiento, el precio se llama RENTA. Malamente se le llamacanon, el cual es propio del censo.

El precio se determina por las partes de común acuerdo, o por un tercero, peronunca por una sola de las partes.

Este precio que se paga por el arrendamiento, o sea, la renta de arrendamientotiene que ser real o seria y determinada. Y tiene otra característica que está señalada en elartículo 1917, que establece:

“El dinero puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y eneste segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos decada cosecha.

Llámese renta cuando se paga periódicamente”

Aquí hay una diferencia importante entre el contrato de arrendamiento y elcontrato de compraventa. En este último, el precio tiene que estipularse en dinero, pues sise estipula en especie, no estamos ante una compraventa, sino que ante una permuta. Y sise estipula parte en especie, parte en dinero, hay que ver cuál tiene mayor valor para ver sies compraventa o permuta.

En cambio, en el arrendamiento, de acuerdo a lo que dispone el artículo 1917, elprecio puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada. No escualquier fruto, debe ser de frutos naturales de la cosa arrendada. Como lo normal es queel pago del precio es en dinero, se le llama renta, si se paga periódicamente, pues si sepaga de una sola vez, se llama precio.

Hoy en día, no hay limitación alguna para fijar la renta de arrendamiento. Hubootras épocas en que se fijaba, por ley, cuánto tenía que ser el arrendamiento. Por ejemplo:existía un límite de un 11% del avalúo del bien, de manera que si el bien valía 20 millones,el arrendamiento máximo era 2 millones aproximadamente, y por mes, poco menos de200 mil pesos, por lo que nadie cumplía esta norma, y ocupaba diversos medios para


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evadir esta norma.

Lo que si se exige es que el precio sea real o serio y que sea determinado.

Una de las razones por la cuales puede terminar un contrato de arrendamiento es por el nopago del precio. En relación a esto, era bastante frecuente, y todavía lo es, que cuando alarrendador no le conviene la situación existente, se niega a recibir el precio.

Ante esta situación, la ley 18.101 que regula el arrendamiento de predios urbanos,establece una situación particular en su artículo 23. Aquí se establece una forma especialde hacer el pago por consignación. Aquí si la persona no quiere concurrir al procedimientoestablecido en el Código Civil, tiene que ir al Servicio de Tesorería y consigna la renta dearrendamiento. Ante esto, el Servicio comunica esto al arrendador.

Esta es una forma especial de consignación, en la que lo único que hay que consignar es larenta, ante la negativa el arrendador de recibirla o de otorgar el recibo de la renta dearrendamiento. Tesorería le notifica al arrendador. Con esto se entiende cumplida laobligación de cumplir la renta.

Obligaciones en el arrendamiento

I. Obligaciones del arrendador: Tiene una obligación genérica o principal, que sedescompone en otras, consagradas en el artículo 1924 del Código Civil.

La obligación principal es la de proporcionar al arrendatario el goce útil y pacífico de lacosa arrendada, lo que está establecido en el artículo 1915, cuando define elarrendamiento. Esta es una obligación de la esencia del contrato.

Esta obligación de proporcionar el arrendador al arrendatario el goce de la cosa, sedescompone en 3 otras obligaciones:

1. Tiene que hacer entrega material de la cosa al arrendatario.

Esta entrega es una entrega material, no es una entrega simbólica, es una entrega realy material.

Esta entrega es simple entrega, no es tradición. Aquí estamos ante un título de meratenencia, y en este tipo de título, la entrega de la cosa es simple entrega, no tradición.

¿Cómo se hace esta entrega?

Artículo 1920. Esta norma es exacta en lo que se refiere a los bienes mueble,porque allí la tradición se hace de algunas de las formas que indica el artículo 684.Pero no es exacta tratándose de bienes raíces, pues la tradición de un inmueble se


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hace con la inscripción del título, y aquí no estamos ante una tradición, por lo que, adiferencia de la compraventa de bienes inmuebles, se requiere únicamente la entregamaterial, no entrega jurídica.

Esto es así porque el fin del arrendamiento es el uso y goce de la cosa, y si hubieraentrega simbólica, el arrendatario no quedaría en la posibilidad de empezar a usar ygozar de la cosa. De manera que, en este caso, a diferencia de lo que ocurre con losmuebles, el artículo 1920 no es exacto, ya que sólo se requiere de la entrega material.

¿Cuándo hay que hacer la entrega?

Lo primera que hay que ver es analizar el contrato, porque en el contrato se puedenhaber fijado un plazo o condición para los efectos de la entrega, y habrá que atenerse alo que dice éste.

Pero si el contrato es puro y simple, la entrega hay que hacerla desde el momentoen que se perfecciona el contrato.

¿Dónde debe efectuarse la entrega?

Al igual que el caso anterior, hay que atenerse a lo que dice el contrato. Si nada diceéste, hay que aplicar las reglas generales del lugar en que debe efectuarse el pago.

La entrega debe ser completa y conforme a lo estipulado.

¿Qué pasa si el arrendador no entrega la cosa?

La ley le confiere al arrendatario dos derechos:

a. El derecho personal que emana del contrato de arrendamiento, para exigir elcumplimiento forzado de la obligación.

b. También tiene derecho a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento,con indemnización de perjuicios, salvo que la no entrega se deba a fuerzamayor o caso fortuito o que la imposibilidad de entregar la haya conocido elarrendatario. Artículo 1925, en relación con el 1489.

2. Mantener la cosa en forma que sirva al arrendatario para el objeto para el cual laarrendó.

Se refiere a esto el artículo 1927. Como el arrendador tiene la obligación que elarrendatario pueda servirse de la cosa según su natural destino, para lo cual él laarrendo, tiene que efectuar todas las mejoras necesarias para mantener la cosa enbuen estado, salvo las mejores locativas, que son de cargo del arrendatario.


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Dentro de las mejoras, las que tiene que hacer el arrendador son aquellasindispensables para que la cosa pueda servir para el destino para el cual ha sidoarrendada, y dentro de las mejoras se puede distinguir en:A. Mejoras útiles: Si el arrendador no realiza las mejoras útiles, la regla general es

que lo gastos en que incurre no está obligado a reembolsarlo el arrendador,salvo que se haya pactado expresamente.

B. Mejoras voluptuarias: Estas mejoras son de cargo del arrendador, pero nadaimpide, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, que se convengaque deban ser pagadas por el arrendatario. En este caso no tiene derecho apedir reembolso al arrendador. En caso contrario, es decir, si no hay acuerdo yel arrendatario las hace, el arrendador tiene que reembolsarlas.

C. Mejoras Locativas: Están señaladas en el artículo 1940. Estas mejoras son decargo del arrendatario. Es uno de los casos de excepción en que nuestro CódigoCivil se remite a la costumbre. Es aquel deterioro o desgaste que se producepor el uso normal o el descuido. Por ejemplo: Si se rompe un vidrio de la casa, sise descascara la pared por un golpe, etc.

3. Debe evitarle todas las molestias o embarazos que pueda sufrir con la cosaarrendada.

El artículo 1928 establece: “El arrendador en virtud de la obligación de librar alarrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento delarrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajosalgunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella”.

Lo que nos está diciendo esta norma es que el primero que tiene que respetar estaobligación de no turbar el uso de la cosa es el arrendador. De manera que, si por ejemplo,el arrendador quiere agrandar la casa que arrienda, no puede hacerlo sin el consentimientodel arrendatario.

En su inciso 2° dispone: “Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan singrave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando lepriven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebajeentre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere. ”.

Si son reparaciones indispensables para mantener la cosa, el arrendador lo puedehacer sin el consentimiento del arrendatario, pero éste tiene el derecho a que se le baje larenta de arrendamiento, proporcionalmente.

Agrega en su inciso 3° y 4°: “Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte dela cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo,


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podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento.

El arrendatario tendrá además derecho para que se le abonen los perjuicios, si lasreparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato, y no era entoncesconocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendadortuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesión conocerla.”

De manera que, de acuerdo al inciso 3°, si las reparaciones son de tal magnitud queno se puede gozar de la cosa para el fin por el cual se arrendó, el arrendatario puede darpor terminado el arrendamiento.

Por su parte, según el inciso 4°, hay derecho a indemnización por los perjuicioscausados por los deterioros que el arrendador conocía o debía conocer al momento decontratarse con el arrendatario.

Además, el arrendador debe proteger al arrendatario en contra de cualquierperturbación que experimente la cosa, de acuerdo con el artículo 1929.

Por otro lado, puede suceder que el arrendatario resulte privado o molestado en elgoce de la cosa por actos de terceros. Hay que distinguir:

- Puede que la perturbación provenga de una situación de hecho: le corresponde alarrendatario ejercer las acciones para defenderse, aquí no hay responsabilidad delarrendador. Artículo 1930.

- Puede ser que el tercero pretenda un derecho sobre la cosa, si hay unaperturbación de derecho: Esto va a impedir que el arrendatario pueda ejercerlibremente los derechos que le corresponden para el uso de la cosa, le correspondeal arrendador asumir la defensa del arrendatario. Artículo 1930 y 1931, que lo queen realidad están haciendo es consagrar el saneamiento de la evicción en materiade arrendamiento.

Si la perturbación es parcial, en cuyo caso hay que rebajar la renta, o si es total, encuyo caso se puede poner término al arrendamiento.

Está la situación en que el arrendador debe responder de los vicios que tenga lacosa y que impidan el uso para el cual el arrendatario la arrendo. Artículo 1932, 1933 y1934. En este caso, hay que hacer varias acepciones:

1. Tiene derecho el arrendatario a ponerle término al contrato de arrendamiento,cuando los vicios fueron posteriores al contrato.

2. Cuando los vicios son anteriores al contrato, pero no conocidos por el arrendador otales que por su profesión u oficio el arrendador no pudo conocerlos, tiene derecho


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el arrendatario a ponerle término al contrato y a que se le indemnice sólo el dañoemergente.

3. Cuando los vicios son anteriores al contrato y el arrendador los conocía, elarrendatario puede poner término al contrato y tiene derecho a que se leindemnice el daño emergente y el lucro cesante.

II. Obligaciones del arrendatario:

1. Pagar el precio o renta, si es un pago periódico: Es la primera obligación delarrendatario y que no puede faltar. Es una obligación de la esencia del contrato dearrendamiento. Si no se fija el precio, el contrato degenera en un contrato deComodato o préstamo de uso.

Se refiere a esto el artículo 1942.

Y otra norma importante es el artículo 1941, que establece: “El arrendatario esresponsable no sólo de su propia culpa, sino de la de su familia, huéspedes ydependientes”.

Aquí nos podemos encontrar con un problema más o menos complicado, que es que no sehaya fijado la renta o los períodos de pago de ésta. Este problema lo ha salvado la ley, en elartículo 1944:

“El pago del precio o renta, se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación,conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según lasreglas que siguen:

La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años.

Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cadauna de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración delrespectivo año, mes o día.

Si se arriendo por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.”

*Nuevamente aquí, el Código se remite a la costumbre, caso en que ésta constituyederecho.

* Es pregunta de examen saber los casos en que la ley se remite a la costumbre en estamateria.

¿Qué pasa si no se paga la renta de arrendamiento?

El artículo 1977 establece que si no se paga la renta, hay que reconvenir dos veces al


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arrendatario, entre las cuales debe mediar a los menos 4 días, para que efectúe el pago, ysi no, se produce el término del contrato de arrendamiento.

En relación con esto, está lo mencionado del Pacto Comisorio. Nada obsta a que en elcontrato de arrendamiento se pueda incorporar un pacto comisorio, simple o calificado.Acordarse de que en doctrina se sostiene que el pacto comisorio calificado o con cláusulaipso facto en el contrato de arrendamiento, produce la terminación inmediata delcontrato, y lo que procedería, entonces, no es pedir el término del contrato, sino larestitución de la cosa.

2. Uso de la cosa: Esta es la segunda obligación del arrendatario, y que consiste en queeste debe usar la cosa en los términos convenidos en el contrato, y si nada se dice,de acuerdo con la costumbre y el uso corriente.

Es bastante frecuente que se arriende un departamento habitacional, y es muy útil en loscontratos indicar el uso que el arrendatario va a tener que darle al inmueble arrendado.Esto para evitar que el arrendatario, en lugar de vivir en ella, instale un Pub o un localcomercial, y esto pude deteriorar el inmueble.

En esto que estamos viendo en materia de arrendamiento, hay una serie de modificacionesal código civil tratándose del arrendamiento de predios urbanos, que tiene unareglamentación especial en la ley 18.101 y es importante tener presente lo siguiente:

La ley 18.101 se aplica únicamente al arrendamiento de predios urbanos.

Algunas de las modificaciones de carácter sustantivo que esta ley introduce al Código Civil

El artículo 1 de esta ley establece que ésta se aplica a las viviendas ubicadas en prediosurbanos y nos define qué se entiende por predio urbano para esta materia. Para esta leyson predios urbanos los que están dentro del radio urbano y los que están fuera, cuandosu radio no excede de 1 hectárea y estén destinados a la habitación.

El artículo 2° nos indica a qué predios no se aplica esta norma.

El artículo 20 es una norma especial en relación a la norma de renta de arrendamiento.Establece que en los contratos de arrendamiento, regidos por esta ley, que no consten porescrito, se presumirá que la renta de arrendamiento, es la que señale el arrendatario. Esotra razón importante para dejar por escrito el contrato, pues si no consta por escrito, setendrá por renta la que diga el arrendatario.

Ahora, volviendo a la segunda obligación del arrendatario, que es la de uso de la cosa.Si nada se dice respecto de la forma de uso de la cosa, debe hacerse de acuerdo con lacostumbre o el uso corriente. Aquí hay una remisión del arrendamiento a la costumbre. Elartículo 1938 establece esto. Por esto es importante en los contratos poner una cláusula


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que señale cuál es el destino que se le va a dar al bien arrendado.

Es por esta razón que es importante dejar constancia del destino para el cual searrendó la cosa, lo que puede traer una serie de problemas y complicaciones.

En relación con el artículo 1938, está el artículo 1973. Se le puede poner término alcontrato de arrendamiento por las circunstancias mencionadas en el artículo 1973.

3. El arrendatario tiene que usar la cosa con el cuidado de un buen padre de familia: Porlo tanto, va a responder por culpa leve en los incumplimientos contractuales.Artículo 1939.

¿Por qué responde hasta la culpa leve? Porque el arrendamiento es el típico contratoque va en beneficio de ambas partes, y al ser así, la responsabilidad es de la culpa leve.

Existe la facultad de sub-arrendar. Esto significa que el arrendatario puede, a su vez,arrendar el inmueble a otra persona. Artículo 1946, o sea, el código reconoce esta facultadde subarrendar. De manera que, de acuerdo con el código civil, el arrendatario no puedesubarrendar, a menos que se le haya dado la facultad expresa para hacerlo, y en tal caso, elsubarrendatario no puede usar o gozar la cosa en otros términos que lo estipulado con elarrendatario directo.

En materia de subarrendamiento, hay normas especiales que da la ley 18.101, en materiade arrendamiento de predios urbanos.

Estas normas son los artículos 5, 11, 12 y 22 de la ley 18.101, que se refieren a la facultadde subarrendar predios urbanos.

Tratándose de este tipo de predios, el artículo 5 establece que el contrato dearrendamiento de inmuebles destinados a la habitación, de plazo fijo superior a 1 año, seentenderá siempre incluida la facultad de subarrendar, a menos que exista disposición encontrario.

El artículo 22 establece que todo lo dispuesto en la ley 18.101, respecto de losarrendadores y arrendatarios se aplicará, en su caso, a los subarrendadores ysubarrendatarios, respectivamente.

Entonces, esta ley es contraria a la norma general del Código Civil en materia desubarrendamiento, establecida en el artículo 1946, puesto que el artículo 5 establece quese entenderá siempre incluida la facultad de subarrendar, cumpliéndose los requisitos


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indicados en dicho artículo, siempre que las partes no estipulen lo contrario.

4. Debe hacer las mejoras locativas: El artículo 1940 señala que el arrendatario estáobligado a hacer las mejores locativas e, inmediatamente, nos indica qué se entiendepor mejoras locativas.

5. Obligación de restituir la cosa arrendada al término del arrendamiento: Elarrendatario es un mero tenedor, reconoce dominio ajeno, y es por esto que deberestituir la cosa al término del arrendamiento. Artículo 1947 se refiere a estamateria. Debe restituir la cosa en el mismo estado en que le fue entregado.

Mora en el arrendatario

Cuando el contrato de arrendamiento tiene un plazo estipulado, el sólovencimiento de éste no pone en mora al arrendatario. El artículo 1949 establece que debeser requerido judicialmente por el arrendador.

El artículo 6 de la ley 18.101 plantea una situación bastante especial. Muchasveces el arrendatario se iba, sin entregar el inmueble. El problema es establecer cómo elarrendador podía recuperar el inmueble, sin entrar en conflicto con el arrendatario. Parasolucionar este problema, se establece el procedimiento del inciso 2° del artículo 6. Demanera que debe proceder a pedir autorización judicial para tomar posesión del inmueble.

¿Cómo termina el arrendamiento?

1. Destrucción de la cosa arrendada: Artículo 1932.

Si la destrucción es total , se termina el contrato de arrendamiento, pues éste carece deobjeto.

Si la destrucción es parcial, el juez va a tener que determinar que si la parte destruida es detal importancia que, de haberse producido antes, no se habría celebrado el contrato dearrendamiento, caso en el cual pondrá término al contrato. Pero si la destrucción no es degran relevancia la parte destruida, el juez puede reducir la renta de arrendamiento y elcontrato subsiste.

2. Vence por el término del plazo estipulado: artículo 1954. El plazo puede fijarse por:- Las partes: Cuando las partes han fijado expresamente un plazo por el cual va a

durar el arrendamiento.- La Costumbre: Cuando nada se ha dicho en el contrato, en cuanto al plazo.- La naturaleza de los servicios para los que se arrendó el inmueble: Si se arrendó

para prestar un servicio determinado, el contrato va a durar hasta que termina


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dicho servicio.

3. Cuando no hay plazo, el contrato cesa por el desahucio: Hay que complementar elartículo 1951 del Código Civil, que regula el desahucio, con los artículos 3° al 6° de laley 18.101, que regulan el desahucio en arrendamiento de predios urbanos. (Verartículos, es materia que se pregunta).

El desahucio es un acto unilateral que emana de la voluntad del arrendador o elarrendatario, y al respecto hay que tener en consideración el artículo 1952 del código civil.O sea si bien es cierto que el desahucio es un acto unilateral, el que dio el desahucio nopuede revocarlo solo, sino que necesita acuerdo de las partes, entre arrendador yarrendatario para dejarlo sin efecto.

A veces se da la circunstancia en que termina el contrato de arrendamiento, porcualquier razón, y el arrendatario continúa dentro de la cosa arrendada, usándola, o que elarrendador consienta en que esto se dé, no significa que el contrato de arrendamientoesté vigente. La regla general es que no existe la tácita reconducción. Por excepción, elartículo 1956 acepta, en un caso determinado, la tácita reconducción.

De manera que, la regla general, es que no procede la tácita reconducción, pero lamisma norma establece una excepción, en su inciso 3°, para la cual se requiere:

A. Bien arrendado sea inmueble.B. Que el inmueble esté en poder del arrendatario.C. Que el arrendatario haya pagado al arrendador con el beneplácito de éste, un

periodo posterior de pago o si ambas partes hayan manifestado por cualquierotro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar el arriendo.

Reunidas estas condiciones, el contrato de arrendamiento se entiende renovado en lasmismas condiciones en que estaba, pero con un plazo máximo de 3 meses en prediosurbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientesen los predios rústicos.

(MUY PREGUNTADO) Otro aspecto importante es lo que señala el artículo 1957, enrelación con la tácita reconducción. Es muy frecuente que al arrendarse un inmueble, elarrendador exija la constitución de una garantía del pago y restitución de la cosa. Si en uncontrato de arrendamiento de inmueble, se constituye una garantía, y luego se da el casoespecial de la tácita reconducción del artículo 1956, en virtud del artículo 1957, seextingue la garantía constituida por tercero, pues estamos ante la renovación de uncontrato, y el que constituyó la garantía lo hizo para el contrato primitivo, no garantiza larenovación del contrato.

4. Cuando acaba el derecho del arrendador: este derecho se puede extinguir de


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distintas maneras:a. Aquel en que el derecho del arrendador se extingue sin que haya culpa de su

parte: En estos casos se extingue el derecho sin culpa alguna de éste, yconjuntamente con la extinción de su derecho, se extingue el arrendamiento.Artículo 1958.

Este artículo hay que entenderlo en relación al artículo 1959. Por ejemplo, si unsujeto tiene su arrendamiento sujeto a una condición resolutoria, y termina elcontrato por cumplimiento de la condición, el arrendador no va a tener ningunaresponsabilidad ante el arrendatario, el contrato terminó, pues actuó de buena fe yno va a tener que indemnizar perjuicios.

Pero si el arrendador dijo que era propietario pleno, y no lo es por serusufructuario, por ser propietario fiduciario o porque está sujeto a una condiciónresolutoria, en ese caso, si se hizo pasar por propietario pleno y termina el contratopor alguna de estas circunstancias, va a tener que indemnizar los perjuicios alarrendatario, a menos que éste haya tenido conocimiento de estas circunstancias,pues sabía que el contrato podía terminar por alguna de los casos ya mencionados.Esta sanción se basa en el actuar de mala fe del arrendador.

b. Caso en que se extingue el derecho del arrendador por culpa de él: Aquí hayque distinguir:

- Si la persona quien adquiere la propiedad no está obligada a respetar elarrendamiento: Se aplica el artículo 1961. Si la cosa la pierde el arrendador,por hecho o culpa suya, por no pagar el precio, por renunciar al usufructo,etc. va a tener que indemnizar al arrendatario, porque el sucesor no tieneobligación de respetar el arriendo.

- Si la persona está obligada a respetar el arrendamiento:

¿Quiénes están obligados a respetar el contrato de arrendamiento? Artículo 1962:

- N° 1: “Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un títulolucrativo”.

Se refiere a un título gratuito, y dentro de éstos están el heredero, legatario y eldonatario.

El heredero es el continuador de la persona del causante, y lo sucede en todos susderechos y obligaciones trasmisibles que haya contraído (Artículo 1097), y dentrode las obligaciones que tenía el arrendador, era la de respetar el arrendamiento.


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Además, recordar aquel principio que dice “Quien contrata, lo hace para sí y parasus herederos. Por lo que el contrato celebrado por el causante debe respetarsepor el heredero.

Lo mismo pasa con el legatario de especie, a quien se le legó la especie arrendada,recibe la especie con todos sus gravámenes y limitaciones, y por eso tiene laobligación de respetar el arrendamiento. O sea, recibe la cosa con todas las cargasque ésta hubiere tenido.

Lo mismo pasa con el donatario, debe respetar el arrendamiento, porque recibeuna cosa a título gratuito. Pero esto no puede significar en manera alguna, unperjuicio para el donante, porque, si el arrendador de un inmueble lo dona, si eldonatario no respetara el arrendamiento, el arrendatario podría demandar aldonante. Como esto no es lógico, la ley establece que el donatario tiene querespetar el arriendo, porque si no se estaría desprendiendo de una cosa, y además,haciéndose cargo de los perjuicios que podrían existir.

- N° 2°: “Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a títulooneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública;exceptuados los acreedores hipotecarios”.

Aquí hay un aspecto importante en cuanto al arrendamiento, puesto que, comodijimos, el arrendamiento es un contrato consensual, pero señalamos que eraconveniente hacerlo constar por escrito, y además, vimos que de acuerdo a ley18.101 si el arrendamiento no consta por escrito, se tendrá por renta lo que diga elarrendatario.

Otra razón por la cual es importante poner el arrendamiento por escrito, yespecíficamente por escritura pública, está en que el adquirente del bienarrendado, está obligado a respetar el arrendamiento, excepto los acreedoreshipotecarios.

- N° 3: “Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado porescritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripciónde la hipoteca”.

Para que se dé esta situación se requiere escritura pública y, además, inscribirla enel Conservador, antes de la hipoteca.

El inciso final del artículo 1962 faculta expresamente al arrendatario de bienesraíces para inscribir por sí solo el arrendamiento. No es necesario que concurran lasdos partes, como sucede en la tradición. Por expresa disposición de la ley, puede el


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arrendatario ir solo.

Este artículo es TAXATIVO, por lo que éstas son las únicas personas que estánobligadas a respetar el arrendamiento.

Cesión de Créditos Personales, Derechos Litigiosos y Arrendamiento. yañezabuter

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