CLÍNICA NEIVA AVENIDA 26 N° 3 W- 98 NEIVA - HUILA....De acuerdo con su amable solicitud...

CLÍNICA NEIVA – AVENIDA 26 N° 3 W- 98 – NEIVA - HUILA.

Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598

Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

Bogotá, D.C., Mayo 31 de 2016. Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores: De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial, de la Clínica Saludcoop, ubicada en la Avenida 26 N° 3 W - 98, Urbanización Los Dujos, de la ciudad de Neiva – departamento del Huila. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente




AVALÚO COMERCIAL

CLÍNICA NEIVA

AVENIDA 26 N° 3 W - 98

UBANIZACION LOS DUJOS

NEIVA - HUILA

SOLICITADO POR

FIDUPREVISORA S.A.

COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO

ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

MAYO DE 2016




C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. CONSIDERACIONES NORMATIVAS

VII. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

IX. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

X. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

XI. METODOLOGÍA VALUATORIA

XII. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

CLÍNICA NEIVA – AVENIDA 26 N° 3 W- 98 – NEIVA - HUILA Página 1



I. INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTE FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : Costado Occidental de la Avenida 26, entre las carreras 2 W y 3 W

1.2.2 DIRECCIÓN : Avenida 26 N° 3 W – 98.

1.2.3 BARRIO : Los Dujos.

1.2.4 CIUDAD : Neiva.

1.2.5 DEPARTAMENTO : Huila.

1.3 TIPO DE INMUEBLE Se trata de un predio urbano, destinado al uso dotacional donde actualmente se encuentra funcionando la Clínica Saludcoop de Neiva.

1.4 BASES DE LA VALUACIÓN El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.5 ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.6 PREMISAS DE LA VALUACIÓN En el capítulo VII del presente informe se hacen una serie de planteamientos, aclaraciones y explicaciones sobre las condiciones en las cuales se basaron los análisis respectivos.

1.7 MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.




1.8 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas. En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

Enfoque del Costo. (Cost Approach).

Enfoque del ingreso. (Income Approach). Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.9 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria 200-122970 del 23 de febrero de 2.016.

Copia sencilla de la escritura pública N° 1.711 del 04 de junio de 2.007, protocolizada en la Notaría 11 del círculo de Bogotá.

Licencia de construcción bajo la resolución N° 10/20-525 del 31 de octubre de 2.003, otorgada por la Curaduría Urbana N° 2 de la ciudad de Neiva.

Copia sencilla de la promesa de compraventa del 20 de enero de 2.006.

Copia sencilla del otro si N° 1 de la promesa de compraventa de fecha 22 de agosto de 2.006.

Copia sencilla del recibo de impuesto predial de los años 2015.

Copia en medio magnético de planos arquitectónicos de la clínica.

1.10 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS Abril 6 de 2016.

1.11 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN Abril 8 de 2016.




1.12 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Mayo 31 de 2016.

1.13 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA) De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Fin de página…




II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO FIDUCIARIA LA PREVISORA S.A.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante, el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 1.711 del 04/06/2.007, Notaría 11 de Bogotá, compraventa y constitución de fiducia mercantil de la Leasing Bancolombia Compañía de Financiamiento Comercial a favor de Construclínicas S.A. (Anotaciones Números 11 y 12).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA 200-122970.

2.4 CEDULA CATASTRAL 01-01-0274-0307-000.

2.5 INFORMACIÓN IGAC

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos.




III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 SECTOR LOS DUJOS Sector tradicional de la ciudad de Neiva, el cual se encuentra dentro de los

siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Avenida Calle 26. POR EL SUR : Calle 25 F. POR EL ORIENTE : Carrera 2 W. POR EL OCCIDENTE : Carrera 7 W.

3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS POR EL NORTE : Universidad Surcolombiana. POR EL SUR : Los Ambaquies POR EL ORIENTE : Los Ambaquies POR EL OCCIDENTE : Villa del rio

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES Dentro del sector se observan los usos residenciales de estratos medio- medio y medio - bajo, el uso comercial y el uso dotacional, este representado por la Clínica Saludcoop, la Universidad Surcolombiana y el Aeropuerto Benito Salas. El uso residencial se desarrolla en casas antiguas de las cuales fueron desarrolladas por el sistema tradicional de autoconstrucción, con alturas de uno (1) a dos (2) pisos.




También se presenta en menor proporción un conjunto residencial Los Dujos de cinco (5) pisos de altura. En cuanto al uso comercial, éste se caracteriza y se localiza principalmente sobre la avenida Calle 26, por la cual el inmueble objeto del presente avalúo cuenta con frente y es su vía de acceso. Este comercio es informal y complementario a los usos. En cuanto al uso dotacional se localiza la Universidad Surcolombiana, el aeropuerto Benito Salas y La Clínica Saludcoop.

3.5 VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector: AVENIDA CALLE 26 Eje vial metropolitano, conformado por dos (2) calzadas de dos (2) carriles, la cual cuenta con bastante tráfico vehicular de transporte público de la ciudad de Neiva que comunican este punto con cualquier otro de la ciudad, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. AVENIDA CARRERA 1ª Eje vial arterial del sector, el cual consta de dos (2) calzadas de dos (2) carriles cada una en sentido de circulación norte – sur y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno. Adicionalmente por esta vía también transita bastante transporte público. VÍAS ZONALES Y LOCALES La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-5, con un estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.

3.6 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas. En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen y regular estado de conservación, iluminación y señalización. El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de buses tradicionales, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.




3.7 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Departamento : Huila. Ciudad/Municipio : Neiva. Clase de suelo : Urbano. Urbanización : Los Dujos. Equipamiento Urbano : Institucional.

1. Reglamentación Acuerdo 016 de 2.000 por medio del cual se adoptó el Plan de ordenamiento territorial de Neiva. Acuerdo 026 de 2.009 por medio del cual se revisa y se ajusta el Acuerdo 016 de 2.000 del Plan de Ordenamiento Territorial de Neiva.

NORMA GENERAL Área de Actividad : Institucional. Tratamiento : Consolidación.

De igual forma y de conformidad con el la reglamentación urbanística y el plano de usos (FU-19) el predio esta clasificado como Dotacional Grupo 1- Regional. (DRG-1)




Adicionalmente, se pudo constatar que por su cercanía al Aeropuerto Benito Salas, se encuentra dentro del Cono de Aproximación a la pista, lo cual restringe su altura y desarrollo.

“Artículo 61º. Amenaza Inducida. Se entiende como amenaza inducida a la situación potencial por ubicación de equipamientos que prestan un servicio público como:”




“…5. De influencia del Cono de aproximación del aeropuerto.”… “Parágrafo.- Para la prevención de riesgo por amenaza inducida se obliga a las empresas prestadoras de servicios públicos de agua, gas, energía, servicios de comunicaciones y presión combustibles previa revisión y autorización del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial y Ministerio de Minas y Energía, además de presentar planos de sus redes al Departamento Administrativo de Planeación Municipal, con ubicación de equipamientos con sus respectivos aislamientos, estudio de vulnerabilidad, eliminación de riesgos y planes de contingencia avalados por la Dirección Nacional de Emergencia y Desastres . En caso de emergencia Las empresas serán las responsables de la adecuación y/o reubicación de acuerdo al resultado de los estudios técnicos.” “Terminal Aéreo.- Hace parte de la infraestructura vial y de transporte del Municipio el Aeropuerto Benito Salas, ubicado en la zona norte entre las Comunas Uno y Dos, con su respectivo cono de aproximación, el cual debe ser tenido en cuenta para la asignación de permisos de construcción en las áreas aledañas al terminal aéreo”. “Artículo 383º.- Sistemas de Organización Espacial de Unidades Prediales. a. Sistema de Loteo Individual. Se aplica a proyectos cuyas condiciones de organización espacial permitan producir unidades prediales privadas, vinculadas directamente al espacio público, las cuales se rigen tanto para desarrollo normal como desarrollo progresivo, por las siguientes dimensiones mínimas: Tipo de Vivienda Lote Mínimo Frente Mínimo Viviendas unifamiliares 72 M² 6 metros Viviendas bifamiliares 105 M² 7 metros Viviendas multifamiliares 252 M² 8 metros La densidad e índices de ocupación y construcción para la construcción de Viviendas de Interés Social, adelantadas por gestión de construcción individual, son resultantes del cumplimiento de las siguientes condiciones volumétricas: - Normas para Vivienda Unifamiliar y Bifamiliar: * Altura máxima: 3 pisos * Iluminación y ventilación: Todos los espacios habitables deben ventilarse e iluminarse naturalmente o por medio de patios, los cuales tendrán un área mínima de 6 m² y lado menor de 2 metros.




- Normas para vivienda multifamiliar: * Altura máxima: Se definirá en la ficha normativa de acuerdo al estudio de cono de aproximación aprobado por la Aeronáutica Civil. * Aislamiento posterior: 3.00 metros a partir del nivel de la primera placa o entrepiso. * Localización: únicamente sobre vías vehiculares con un perfil vial igual o mayor a 16 metros. Artículo 384º. Sistema de Agrupación o de Conjunto. Se aplica a proyectos cuyas condiciones de organización espacial permiten producir unidades de propiedad privada, que pueden tener diversas formas de propiedad común, tales como la propiedad horizontal o copropiedad. El sistema de agrupación permite desarrollar unidades de construcción con diseño arquitectónico unificado en súper lotes o en agrupaciones de lotes con régimen de copropiedad. Alturas.- Las edificaciones, torres, antenas y cualquiera estructura o elemento sobre el suelo que hayan de situarse en las superficies limitadoras de obstáculos del aeropuerto Benito Salas, categoría 5C, constitutivas de las servidumbres del aeropuerto, están sujetas a la previa aceptación de la Unidad Administrativa Especial Aeronáutica Civil de acuerdo a la delimitación por el polígono establecido en el Decreto Municipal 938 de 2008 y demás normas que lo modifique, complemente o sustituya. (Ver Plano FU-21 Cono de Aproximación). Parágrafo.-1.- La altura superior de las edificaciones o estructuras se toma en la elevación más alta de cualquiera de los elementos de ella (Sea un techo, un cuarto técnico, una antena, un pararrayos, una baranda, etc.). Parágrafo.- 2.- El Departamento Administrativo de Planeación Municipal, suministrará las coordenadas geográficas y la elevación de un punto, con el fin de precisar las cotas que permitan determinar si un proyecto en altura requiere del trámite de autorización de la Aeronáutica Civil, o si se ajusta a la autorización de la Aeronáutica Civil. Artículo 492º. Otras Normas Urbanísticas 1. Índice de ocupación: no mayor a 70 % del área neta edificable 2. Aislamientos posteriores para alturas de 1 a 3 pisos mínimo 3 ML en todo el ancho del predio a partir del 2 piso. 3. Para alturas de 4 y 5 pisos mínimo 5 ML en todo el ancho del predio a partir del 2 piso.




4. Aislamiento lateral de conformidad a las normas de sismo resistencia del año 98. 5. Voladizos: se permiten voladizos hasta de 0.80 ML; en áreas desarrolladas las nuevas edificaciones deberán empatar con los paramentos de las edificaciones colindantes. 6. No se permiten voladizos sobre vías con anchos inferiores a 6.00 ML 7. Patios mínimos: para edificaciones hasta de 3 pisos el patio mínimo será de 9.00 m2 con lado menor de 3.00 ML, y para alturas de 4 y 5 pisos área mínima de 16.00 m2, con lado menor de 4.00 ML 8. Estacionamientos, el tamaño mínimo será de 2.20 ML X 4.50 ML, para conjuntos habitacionales se deberá solucionar mínimo un parqueo o un estacionamiento por cada 3 viviendas para residentes y un estacionamiento por cada 8 viviendas para visitantes. 9. Los proyectos industriales deberán solucionar al interior de los predios el área necesaria para el estacionamiento de vehículos de carga. 10. Para otros usos se deberá solucionar un estacionamiento por cada 100.00 M2. 11. Las rampas de acceso a sótanos o semisótanos tendrán una pendiente máxima del 20% y deberán iniciar de la línea de paramento 12. Antejardines tendrán un ancho mínimo de 3.50 ML, sus cerramientos deben tener transparencia mínimo del 70% del área y altura máxima de 1.80 ML, no se permite utilizar cubiertas de ningún tipo y no podrán ser destinados a establecimientos comerciales. 13. Los sectores que a la sanción del presenta acuerdo tengan establecidos áreas de antejardín, las mismas deberán permanecer y no ser modificadas. Parágrafo 1.- los predios sin desarrollar que no hayan sido urbanizados y se encuentren en otros tratamientos en áreas consolidadas podrán surtir el desarrollo de proceso por construcción siempre y cuando cedan al municipio el 17% del área neta urbanizable para cesiones tipo a el cual se deberá compensar en parque de ciudad. Previo visto bueno al DAPM. Parágrafo 2.- Estas disposiciones rigen a partir de la aprobación y entrada en vigencia del Presente Acuerdo.”

3.8 ACTIVIDAD EDIFICADORA La dinámica edificadora del sector es media, ya que se observaron dos (2) proyectos inmobiliarios, el primero corresponde a una unidad médica con consultorios, comercio y clínica ubicada detrás de la Clínica de saludcoop denominado Unidad Médica Torre Blanca y el otro proyecto corresponde a una edificación multifamiliar denominado Condominio Mediterráneo.




3.9 LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN El predio general contó con la licencia de construcción aprobada mediante la resolución 10/20-525 de octubre 31 de 2003, expedida por la curaduría N° 2 de la ciudad de Neiva, mediante la cual se aprobó la licencia de reloteo, urbanismo y construcción de la Clínica Saludcoop Neiva. Al respecto, se deben aclarar los siguientes aspectos:

3.9.1 RELOTEO Este predio hace parte de la Urbanización Los Dujos, aprobada debidamente en el año 1995, la cual dejó las cesiones de zonas verdes y demás requeridas para el desarrollo de la urbanización. Adicionalmente, según la licencia de construcción mencionada y lo registrado en los planos aprobados, el predio de 10.390.75 m2 fue dividido en dos predios: Uno donde se construyó la clínica, denominado Lote uno (1) y otro lote libre denominado dos (2), contiguo al costado occidental del predio y considerado como zona de futuro desarrollo en usos múltiples. Las áreas de cada predio quedaron así:

DESCRIPCIÓN ÁREA M2

LOTE 1 5.945,20

LOTE 2 4.445,55

ÁREA TOTAL 10.390,75

3.9.2 URBANISMO Dentro del proyecto aprobado, se plantearon las cesiones de vías locales (Calles 2 W y 3) y el control ambiental sobre la Avenida 26. Las áreas de estas cesiones son las siguientes:

ÁREAS DE CESIÓN VEHICULAR

LOTE 1 964,20

LOTE 2 703,95


ÁREA DE CONTROL AMBIENTAL

LOTE 1 705,00

LOTE 2 571,45


En cuanto a las cesiones vehiculares, actualmente está construida y pavimentada la Calle 2 W, vía ubicada al costado oriental del lote 1. La calle 3 W está en recebo y la Calle 25 I no está construida.




El área del control ambiental en el lote uno (1) de la clínica está aislado o reservado, pero en el lote (2), se supone que ésta área deberá respetarse en el proyecto futuro que se piense desarrollar allí. De acuerdo con lo anterior, según la licencia de construcción y los planos arquitectónicos suministrados, al realizar los respectivos descuentos de control ambiental y cesión por vías locales, los predios quedan conformados por las siguientes áreas útiles:


LOTE 1 4.276,00

LOTE 2 3.170,15

TOTAL ÁREA ÚTIL 7.446,15

3.9.3 CONSTRUCCIÓN Siguiendo con lo aprobado en la licencia y en los planos correspondientes, se adelantó la construcción de la clínica en el lote N° 1, dejando libre el lote 2 para futuro desarrollo en usos múltiples. Adicionalmente se evidenció que las cesiones de control ambiental y vías descritas (construidas o no), existen físicamente, razón por la cual no es posible –ni es lógico- , que el avalúo se realice sobre el área total del predio, porque los hechos urbanísticos físicamente observados y verificados, determinan que dicha área ya no existe. En este orden de ideas el área que se determinó avaluar, corresponde al área útil de los predios denominados Lote uno (1) y Lote (2), teniendo en cuenta que en el lote uno (1) ya está construida la clínica, involucrando las obras de urbanismo respectivas y que en el lote dos (2) no se han adelantado ninguna de estas obras. Fin de pagina…




IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN El predio objeto de avalúo corresponde a un lote de terreno esquinero localizado en la manzana comprendida entre la Avenida 26 y Calle 25 y entre las carreras 2 W y 3 W de la ciudad de Neiva. La primera vía importante de la ciudad de alto tráfico vehicular tanto de servicio público como particular, las otras son vías secundarías del sector de bajo tráfico vehicular, todas presentan un buen estado de conservación y mantenimiento.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO Según los documentos de propiedad suministrados por el solicitante, el predio tiene un área total de diez mil novecientos treinta metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (10.930,75 m2).

4.1.3 LINDEROS POR EL NORTE : En longitud de 143,50 metros con la Avenida 26, la

cual es uno de sus frentes y vía de acceso principal. POR EL SUR : En longitud de 135, 50 metros con la Calle 25. POR EL ORIENTE : En longitud de 74,10 metros con la Carrera 2 W, vía

de acceso. POR EL OCCIDENTE : En longitud de 75,00 metros con la Carrera 3 W, vía

de acceso.




4.1.4 OBSERVACIONES AL ÁREA DE TERRENO No obstante lo anterior, se pudo constatar que de conformidad con licencia de construcción, emitida con la resolución N° 10/20-525 del 31 de octubre de 2003, el área bruta del terreno, fue dividida en el proyecto aprobado para la construcción de la clínica de la forma siguiente:


LOTE 1 5.945,20

LOTE 2 4.445,55


Adicionalmente, se realizaron las exigencias del caso en cuanto a cesiones vehiculares y control ambiental, así:

ÁREAS DE CESIÓN VEHICULAR

LOTE 1 964,20

LOTE 2 703,95


ÁREA DE CONTROL AMBIENTAL

LOTE 1 705,00

LOTE 2 571,45


ÁREA ÚTIL ADOPTADA

LOTE 1 4.276,00

LOTE 2 3.170,15


En cuanto al Lote uno (1), donde se construyó la clínica, la cesión vehicular corresponde a la Carrera 2ª W, vía tipo V-6 y la Calle 25 I, vía tipo V-4. La primera se construyó pero la segunda no. La inconsistencia es que no hay registro en el folio de matrícula inmobiliaria, razón por la cual debe solicitarse a la Oficina de Planeación Municipal o la curaduría, el acto o los actos administrativos por medio de los cuales se realizó la mencionada cesión y confirmar por cuenta de quién va la obra de construcción de la Calle 25 I. En el caso del lote uno (1), el valor se presenta para el área útil según las áreas presentadas con la licencia de construcción. Es decir, el área adoptada para este predio es de 4.276.00 m2. En cuanto al lote dos (2), se realizará el enfoque teniéndo en cuenta como un solo predio con posibilidades de ser desarrollado independientemente, como área útil sin urbanizar de 3.170.15 m2.




4.1.5 FORMA Y TOPOGRAFÍA Los lotes de terreno tienen forma aproximada a un rectángulo. Cuentan con topografía plana.

4.2 CONSTRUCCIÓN De conformidad con la resolución N° 10/20-525 del 31 de octubre de 2003, mediante la cual se asignó la licencia de construcción de la Clínica Saludcoop de Neiva, otorgada por la curaduría Urbana N° 2 de Neiva, el área construida aprobada es de 8.256.90 M2., en una edificación de seis (6) pisos de altura y un sótano destinado para parqueaderos. Además en la cubierta se localizan los equipos de aire acondicionado y cuartos de máquinas de ascensores.

4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN

Fuente Área m2

Área Sótano 1.598,00

Área primer piso 1.640,00

Área segundo piso 1.505,10

Área tercer piso 878,45

Área cuarto piso 878,45

Área quinto piso 878,45

Área sexto piso 878,45

TOTAL ÁREA CONSTRUIDA 8.256,90 Fuente: Licencia de construcción aprobada mediante la Resolución 10/20-525 de octubre 31 de 2003.,

otorgada por la Curaduría Urbana N° 2ª de la Ciudad de Neiva.

4.2.2 DISTRIBUCIÓN SOTANO: Este piso cuenta con cincuenta y siete (57) estacionamientos, subestación

eléctrica, zona de cocinas, ascensor y escaleras fijas. PRIMER PISO: Su acceso se realiza por la Avenida 26, cuenta con un área de parqueos para

treinta y tres (33) parqueaderos, una vía interna de acceso, recepción, sala de espera, caja general, dos (2) baños, cafetería, bodega, farmacia, hall de circulación, laboratorio clínico, zona de aseo, zona de rayos X, cuarto TAC, estación de enfermería, sala de observación, urgencias, tres (3) baños, nueve (9) consultorios cada uno con su baño privado, cuarto procedimientos, dos (2) zonas de triage, sala de espera de urgencias, sala de inyectologia, dos (2) baterías de baños, punto fijo conformado por tres (3) ascensores de los cuales dos (2) están fuera de servicio actualmente.




SEGUNDO PISO: Está distribuido por el hall de circulación, capilla, oficina de administración, dos

(2) baños, cocineta, terraza, dos (2) baterías de baños, área de Unidad de Cuidados Intensivos conformada por tres (3) secciones, la primera UCI Pediatria dos (2) módulos, UCI Natal (15) unidades, UCI Adultos con seis (6) módulos, dos (2) consultorios, área de obstretecia siete (7) módulos, vacunación, sala post partos, sala de partos, cuartos de esterilización, cirugía obstétrica, dos (2) baños, patología, estar médico, área lactancia.

TERCER PISO: Hall de circulación, dos (2) baños, bodega de farmacia, estación de enfermería,

clínica de heridas, veinticuatro (24) habitaciones con baño, terraza y escaleras. CUARTO PISO: Hall de circulación, dos (2) baños área de plan canguro, veinticuatro (24)

habitaciones, estación de enfermería, oficina de coordinación y escaleras. QUINTO PISO: Hall de circulación, dos (2) baños, administración, estación de enfermería,

veinticuatro (24) habitaciones, oficina de coordinación y escaleras. SEXTO PISO: Hall de circulación, quimioterapia, baño, consultorio, dos (2) baños, estación de

enfermería, veinticuatro (24) habitaciones, y escaleras de acceso a la cubierta. CUBIERTA: Se localizan los cuartos de máquinas y equipos de aires.

4.2.3 VETUSTEZ (EDAD) De conformidad con la licencia de construcción de LC 10/20-525 del 31 de

octubre de 2003, otorgada por la curaduría urbana N° 2, la construcción cuenta con una edad de doce (12) años.

4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN ESTRUCTURA : Concreto reforzado. FACHADA : Caraplast y vidrio. CUBIERTA : Impermeabilizada en concreto. MAMPOSTERÍA : En bloque o tolete.




4.2.5 ACABADOS INTERIORES PISOS : Cemento afinado en el sótano y cubierta de la

clínica, pavimento en el parqueadero externo y vía interna, baldosa cerámica en baños, cafetería y cocineta y baldosa retal mármol en las demás dependencias del inmueble.

MUROS : En bloque o tolete con pañete, estuco y pintura

como acabado final. Las zonas húmedas en tableta cerámica, las salas de cirugías en pañete liso pintado con pintura especial.

CIELO RASOS : Cielos rasos en pañete liso, estuco y pintura, como

acabado final, la iluminación esta incrustada al cielo raso con rosetas de porcelana. Algunos cuentan con dry Wall.

BAÑOS : Baños individuales, enchapados en baldosa

cerámica sencilla en muros, techos y cielo raso en pañete liso pintado, algunos de estos están fuera de servicio, sin división de la zona húmeda, muebles de porcelana sanitaria línea estándar.

PUERTAS : Interiores de madera, exteriores en vidrio

templado. VENTANERÍA : Metálica aluminio con vidrio común. ESCALERAS : En concreto con enchape en granito pulido, con

barandales metálicos. Ramas con el mismo acabado.

CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN : Regular. Se evidencia falta de mantenimiento y

presenta problemas de grietas en algunas dependencias y pintura en general.

4.2.6 EQUIPOS ESPECIALES Cuenta con algunos equipos especiales como subestación eléctrica, rack

telefónico, cuarto de cilindros de gases y oxígenos, bombas de agua, tres (3) ascensores de los cuales dos (2) están fuera de funcionamiento por mantenimiento, redes de gases, redes hidrosanitarias, canaletas de cableado estructurado, roseadedores, equipo con gabinetes contra incendio y planta eléctrica, no obstante estos se encuentran un poco deteriorados.




V. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

La localización general del inmueble objeto de avalúo, colindante con el Aeropuerto Benito Salas, en el barrio denominado comúnmente como Los Dujos de la Ciudad de Neiva, delimitado por una vía arteria de la malla vial de la ciudad como lo es la Avenida 26, cuya actividad principal es residencial y comercial principalmente.

El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la Avenida 26 se tiene el servicio de transporte de la ciudad con rutas que conectan con todas las vías principales de la misma.

El sector se encuentra clasificado dentro del estrato tres (3), correspondiente a una clase social media. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

La actividad edificadora en el sector es poca, encontrando construcciones de tipo locativo a las edificaciones ya existentes.

El inmueble objeto de estudio cuentan con frente a una vía de tipo arterial (Avenida 26) y tipo local (carreras 2 W y 3W y calle 25), por ende su acceso principal se realiza por la Avenida 26.

El inmueble se encuentra reglamentado por el Acuerdo 016 de 2000 en área de Actividad de Consolidación Institucional 2. Con Tratamiento de Consolidación, con uso del suelo especial – educación y de estrato Institucional.

Las características físicas de los terrenos en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales. Como ya se explicó, se realiza el avalúo para dos franjas de área útil de terreno, una sin construir y otra donde se construyó la clínica.

La construcción existente dentro del lote, se considera apropiada para las actividades que actualmente se desarrollan, además del regular estado de conservación y los acabados con los que cuenta. Es importante señalar que algunos equipos deben ser cambiados y que los dos (2) ascensores que se encuentran fuera de servicio deben ser reparados.

El valor asignado se entiende como valor presente al inmueble tal y como se encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.




VI. CONSIDERACIONES NORMATIVAS Adicionalmente a las consideraciones planteadas y tenidas en cuenta en el capítulo anterior, se han definido puntualmente los siguientes criterios para todas las clínicas analizadas, respecto a los tipos de normatividad a tener en cuenta para el avalúo de este tipo de inmuebles:

6.1 NORMATIVIDAD URBANÍSTICA Corresponde básicamente al estudio de las normas urbanísticas definidas en

los planes o esquemas de ordenamiento territorial de cada municipio y sus decretos reglamentarios. El análisis se centra en el cumplimiento o no, de los usos determinados para la zona en que se ubica el inmueble.

Existe diferencia entre si se trata de predios de entidades públicas o privadas.

En las primeras el uso puede ser asignado con anterioridad a la construcción de la edificación y su duración es permanente, en donde en mayoría de los casos y según la escala del dotacional o institucional, busca suplir una necesidad de la comunidad, para cumplir una función social. Mientras en los segundos, el desarrollo se hace porque la norma lo permite generalmente en una zona de usos múltiples, donde se busca suplir la demanda de servicios sociales con algún lucro correspondiente al servicio prestado, pero su destinación dotacional la definió el propietario. Lo que ocurre con el privado, es que existe también la posibilidad que sea declarado como de uso institucional o dotacional después de estar construido y destinado a dichos usos, garantizando así su permanencia.

Lo anterior quiere decir que el uso dotacional puede ser determinado antes o

después de la respectiva construcción, volviéndolo permanente y reduciendo las posibilidades del nicho de mercado. Por esto, el uso permitido suele confundirse con la destinación y generalmente los predios dotacionales tienden a ser “castigados” en el valor del terreno por el tipo de construcción que soporta y su calidad de permanencia.

El otro aspecto a revisar es la volumetría, que generalmente está definida por

una licencia de construcción. Pero encontramos casos en los que las condiciones de la licencia cambiaron, p.ej: pudo aumentar el área construida, la altura, el área de ocupación, el índice de construcción o la exigencia de parqueaderos, entre otras.

Se analizaron las áreas construidas y se determinó si correspondían a lo que la

norma permite, a lo consignado en la licencia de construcción original, o en posteriores licencias de ampliación y/o modificación, en caso que éstas existan.




Allí las diferencias entre lo reglamentado o aprobado mediante licencias de

urbanismo y construcción, son definidas en cada caso y descritas en el cuerpo de cada informe de avalúo. De todas formas hay que aclarar que la normatividad vigente a la fecha de realización de las inspecciones a los inmuebles, pueden ser o no las mismas condiciones originales determinadas en la licencia.

Cuando evidenciamos que la construcción físicamente difería de la licencia

aprobada, se determinó lo siguiente: Área legal: Corresponde al área que por licencia de construcción fue aprobada

y soportada con planos arquitectónicos. Área legalizable: Es el área que excede a la aprobada en la licencia o el

documento legal existente, pero que de acuerdo con la norma vigente es susceptible de legalizar. Es claro que estas áreas solo se pueden calcular en los casos en que la normatividad vigente es aplicable, tienen definidos los índices de ocupación y construcción, o condiciones de volumetría. En este caso deberían ser verificadas y corroboradas indispensablemente con la entidad pertinente para evaluar su posibilidad de legalización. Como no es nuestra competencia determinar estos aspectos, no nos hacemos responsables por las áreas indicadas según nuestra medición, pues siempre se ha determinado que estas son aproximadas y deben ser verificadas por el peticionario.

Área por fuera de norma: Es el área que está excediendo las aprobadas por

licencia o por legalizar, que no cumple con la reglamentación urbanística vigente y por lo tanto no es objeto de valuación, hasta tanto no se realice el proceso de legalización o se presente algún acto normativo que avale dichas áreas. Por lo anterior, la omisión por parte del peticionario de cualquier documento que certifique la existencia legal de dichas áreas, no responsabiliza al avaluador y no podría argumentarse detrimento por desconocimiento. Es decir, la responsabilidad recae totalmente en el solicitante del avalúo.

En este orden de ideas, todo incumplimiento de las licencias originales o de

posteriores modificaciones, ampliaciones o remodelaciones, que no sean susceptibles de legalización de acuerdo a las normas urbanísticas vigentes, no serán tenidas en cuenta en la presente valuación. De todas formas, su valor se presenta por fuera de la liquidación del avalúo total para que la entidad peticionaria analice la conveniencia de incorporarlas o no en la negociación.




6.2 NORMATIVIDAD CONSTRUCTIVA En este aspecto separamos el análisis en dos partes: Lo que tiene que ver con

la reglamentación de construcción nacional, determinada en las Normas de Sismo Resistencia (NSR) y de otra parte, con las normas de construcción específicas para entidades prestadoras de servicios de la salud, particularmente hospitales o clínicas. En el primer caso, partimos del supuesto que todas las construcciones avaluadas han tenido que cumplir con las exigencias de la versión de la NSR vigente a la fecha de construcción y que por tal razón, en nuestro caso, no son revisables.

En resumen, respecto de esta normatividad, tenemos las construcciones

levantadas después del año 2.010 (NSR-10), las que fueron construidas entre los años 1998 y 2.010 (NSR-98) y las anteriores a 1998 que cumplían con el código nacional de construcciones (Decreto 1.400 de 1984), según la fecha de su construcción. Es decir, en este aspecto no entramos a cuestionar ni a hacer planteamientos sobre el cumplimiento de dichas normas constructivas ya que no es el objetivo del avalúo, por lo cual se recomienda que la evaluación y revisión técnica constructiva -con sus debidos parámetros- la realice un experto en el tema ya sea persona natural o jurídica.

Adicionalmente, al asumir que en su momento tuvieron que cumplir con las

normas de construcción y de sismo resistencia vigentes a la fecha de su construcción, en la asignación del valor, esta condición queda contemplada en el cálculo del costo de reposición, toda vez que el resultado obedece a las características constructivas y arquitectónicas, actuales y específicas de cada una.

En cuanto a la segunda parte del análisis, lo que se determinó es que la

construcción de nuevas clínicas, está definida en la siguiente reglamentación: Resolución N° 4445 de 1996, por la cual se dictan las normas para el

cumplimiento del contenido del Título IV de la ley 09 de 1979, en lo referente a las condiciones sanitarias que deben cumplir los establecimientos hospitalarios y similares.

Resolución 4252 de 1997, por la cual se establecen las normas técnicas,

científicas y administrativas que contienen los requisitos esenciales para la prestación de los servicios de salud, se fija el procedimiento de registro de la Declaración de Requisitos Esenciales y se dictan otras disposiciones.

Resolución 238 de 1999, por la cual se modifican parcialmente las

Resoluciones 4252 de 1997 4445 de 1996 y se dictan unas disposiciones complementarias.




En este caso, el planteamiento es el mismo que el determinado en el punto anterior, pues suponemos que la construcción destinada a prestar servicios de salud (clínica, hospital, EPS, IPS, o similares), independientemente del Nivel al que corresponda, fue autorizada, revisada y aprobada al momento de entrar en operación por la entidad competente que tenga la territorialidad de acción. De hecho, se tiene en cuenta que en la actualidad continúan en funcionamiento, independientemente del estado de conservación y mantenimiento que presenta y de si cumple o no con las demás exigencias.

Adicionalmente, en esta consideración se tiene en cuenta que la mayoría de

las clínicas analizadas, los equipos periféricos se encuentran entre regular y mal estado de conservación y que al pretender llevar a la clínica a su mejor estado posible, estos deberán ser actualizados casi en su totalidad para cumplir con la normatividad vigente.

6.3 NORMATIVIDAD EN NIVELES DE RESPONSABILIDAD Y SERVICIOS Corresponde a la revisión del Nivel de responsabilidad de la atención en salud

en el país, asignado por el Ministerio de Salud, el cual fue reglamentado por la resolución 5261 de 1994, por la cual se establece el Manual de Actividades, Intervenciones y Procedimientos del Plan Obligatorio de Salud en el Sistema General de Seguridad Social en Salud, a cada clínica en particular.

La información sobre la asignación o determinación del nivel de cada clínica de

Saludcoop EPS En Liquidación, no fue entregada por el peticionario, razón por la que en cada caso y de acuerdo con los servicios ofrecidos, realizamos una estimación aproximada del nivel de cada clínica, sin que esto nos genere responsabilidad alguna en tal decisión.

De todas formas, aclaramos que no estamos analizando ni el tipo de servicio,

ni la calidad de prestación del mismo, sino la trascendencia de este tipo de información que está ligada a la estimación de los presupuestos de costos de construcción acordes a los servicios que presta. Es decir, cada nivel de servicio y de responsabilidad en la atención, generan áreas y condiciones constructivas y arquitectónicas específicas, para cada época en que fueron puestas en funcionamiento.

Esta situación es analizada en el cálculo del costo de reposición de la

construcción en estudio, pero en las condiciones en las que fue desarrollada, es decir, al momento de su construcción. No se puede estimar el costo de llevar las edificaciones a un estado óptimo de funcionamiento por cuanto eso significaría un replanteamiento total en áreas, distribución, espacios y demás diseños que las normas actuales contemplan.




Sabiendo de antemano que dependiendo del nivel definido por el Ministerio -o la entidad que haga sus veces-, de acuerdo con los servicios a prestar a la comunidad en cada clínica, el costo de construcción actual está dado además por las exigencias de la normatividad urbanística mencionada en los puntos anteriores y que además deben cumplir con las normas de sismo resistencia vigentes.

En este aspecto es muy probable que las clínicas analizadas, por una u otra

razón, actualmente no cumplan con algunas de estas normas y que por lo tanto no podrían prestar los servicios de salud en toda su extensión y exigencia.

Como los niveles definidos hacen referencia más al tipo de servicios a prestar,

que se traduce en términos económicos al negocio como tal, aclaramos que el avalúo no contempla ni los aciertos ni las deficiencias del operador o del arrendatario de las clínicas y por lo tanto no repercuten en la aplicación de la metodología utilizada para el cálculo del valor de la construcción.

También es necesario aclarar que la presente valuación no contempla equipos

médicos como tal, ni la dotación mobiliaria que tienen las clínicas por considerarlas bienes muebles que no son objeto de valuación.

En conclusión, el valor asignado a la construcción se calcula de acuerdo con la

metodología del costo, establecida en la resolución 620 de 2008 del IGAC, y que será referida en el punto respectivo de cada informe.

Al respecto, los costos de reposición de las construcciones fueron estructurados

mediante presupuestos establecidos de acuerdo a las especificaciones actuales de la cada clínica analizada y no corresponden a los costos que actualmente tendría una construcción nueva que cumpla con todas las exigencias vigentes. Dentro de la investigación realizada estos costos son superiores a los que comprendería reponer la clínica objeto de avalúo, lo que significaría una sobrevaloración.

Como lo que se pretende es estimar el valor de la construcción usada conforme

a las condiciones actuales, esto implica calcular un costo de reposición bajo la misma situación. De esta forma, si se quisiera estimar el valor de las edificaciones para que cumplan totalmente con las condiciones y exigencias en que actualmente puedan ser normativamente viables, tanto en construcción como en nivel de servicios, prácticamente, la mayoría no podría funcionar porque sería muy alto el valor de ponerlas en dichas condiciones de operación.




VII. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

7.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO De acuerdo a lo establecido por la Secretaria Distrital de Planeación de Neiva y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) disponible en la web, el predio objeto de estudio no presenta riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa. No obstante, según el plano de amenazas del POT, el predio está dentro del cono de aproximación al aeropuerto, razón por la cual se determina como una Amenaza inducida. Se entiende como amenaza inducida a la situación potencial por ubicación de equipamientos que prestan un servicio público.

7.2 LEGALIDAD DE ÁREAS El inmueble cuenta con áreas construidas legales conforme a los documentos presentados.

7.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental negativo, debido a su localización geográfica, la cual es muy cerca al Aeropuerto Benito Salas.

7.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales.

7.5 SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

7.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

7.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa poca oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización, por lo tanto para nuestros análisis valuatorios específicamente del enfoque de mercado, se han comparado con lotes dentro de la ciudad de Neiva con áreas superficiarias de gran extensión y similares a las del objeto de avalúo.




VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

IX. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.




Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

X. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe




XI. METODOLOGÍA VALUATORIA Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

11.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.




Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

11.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS. Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo

a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio

dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones,

a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado.

11.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

11.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C), en donde,




VA = Valor ajustado VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado. Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC Donde, VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. Se encontraron varias ofertas de predios residenciales con y sin construcción, pero ninguno comparable con el predio objeto de estudio. El rango encontrado fue muy amplio, entre $700.000 y $1.600.000 por metro cuadrado, correspondiente a diferencias de norma, área y ubicación. No obstante los datos obtenidos, debido a que el mercado no reportó datos contundentes por no encontrar suficientes ofertas sobre el eje vial, con el objeto de corroborar el resultado anterior, se ha utilizado la técnica residual, definida por la Resolución 620 de 2008, cuyo desarrollo se presenta a continuación:

11.3.2 ENFOQUE O MÉTODO RESIDUAL Como lo establece la resolución 620 de 2008, “Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las

ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de




intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado”. Para la aplicación de este método o técnica se han consultado las normas urbanísticas vigentes mencionadas en el capítulo correspondiente del presente informe y de cuya aplicación respecto al desenglobe físico de los terrenos, según la subdivisión planteada tanto en la licencia como en los planos aprobados, se ha obtenido el potencial de desarrollo con el que se determinan los valores asignados a cada predio. Para el efecto, se consideró la información de proyectos en ejecución en el vecindario inmediato y se corroboró con avaluadores profesionales de la zona. El resultado arrojó un valor de $450.000 para predios en bruto, de $630.000 para la equivalencia del área útil y de $780.000 para el lote con área útil debidamente urbanizado y listo para construir. Los cálculos fueron los siguientes:

AREA BRUTA 10.390,70

AREA CESIONES TIPO A 0,00

AREA NETA URBANIZABLE 10.390,70

AREA CONTROL AMBIENTAL 12,51% 1.300,00

AREA CESION VIAS LOCALES 16,36% 1.700,00

AREA TOTAL CESIONES 28,87% 3.000,00

AREA UTIL PREDIO 7.390,70

INDICE DE OCUPACION SOBRE A.N.U. 0,28

AREA OCUPACION 0,20 2.078,14

INDICE DE CONSTRUCCION 1,60 16.625,12

ALTURA EN PISOS 8,00

AREAS DE CONSTRUCCION POR ETAPAS 16.625,12

AREA CONSTRUCCION LOCALES 2.078,14

AREA CONSTRUCCION APARTAMENTOS 14.546,98

AREA LOCALES 100,00

AREA APARTAMENTOS 80,00

NUMERO DE LOCALES 21

NUMERO DE APARTAMENTOS 182

PARQUEOS EXIGIDOS EN VIVIENDA 1,00 181,84

PARQUEOS EXIGIDOS EN COMERCIO 120,00 17

TOTAL PARQUEADEROS 199

AREA TOTAL CONSTRUIDA POR USOS 16.625,12

AREA VENDIBLE LOCALES 60,0% 1.246,88

AREA VENDIBLE APARTAMENTOS 90,0% 13.092,28

TOTAL AREA VENDIBLE 14.339,17

AREA TOTAL CONSTRUIDA 16.625,12

AREA TOTAL CONSTRUIDA EN PARQUEADEROS SOTANO 5.312,56

NUMERO DE PARQUEAEROS RESULTANTE 236,11

POTENCIAL DE DESARROLLO




Según los resultados de la tabla anterior se presenta el análisis de la pre factibilidad para la determinación de los valores finales:

AREA BRUTA 10.390,70 M²

AREA UTIL 7.390,70 M²

NUMERO DE PARQUEADEROS VENDIBLES 0 CUPOS

AREA VENDIBLE LOCALES 1.246,88 M²

AREA VENDIBLE APARTAMENTOS 13.092,28 M²

AREA CONSTRUIDA LOCALES 2.078,14 M²

AREA CONSTRUIDA APARTAMENTOS 14.546,98

TOTAL AREA CONSTRUIDA 16.625,12

ANALISIS DE COSTOS

VENTAS

VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE APARTAMENTOS $3.000.000 $3.740.652.000

VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE LOCALES $5.000.000 $65.461.410.000

TOTAL VENTAS $69.202.062.000 100,00%

COSTOS

DIRECTOS

COSTOS POR M² DE APARTAMENTOS $1.500.000 $3.117.210.000

COSTOS POR M² DE LOCALES $2.500.000 $36.367.450.000

TOTAL COSTO DIRECTO $39.484.660.000 57,06%

COSTOS INDIRECTOS 5,00% VTAS $3.460.103.100

COSTOS COMERCIALES 5,00% VTAS $3.460.103.100

COSTOS FINANCIEROS 3,00% VTAS $2.076.061.860

ADMINISTRACION DE OBRA 2,50% VTAS $1.730.051.550

GERENCIA 1,50% VTAS $1.038.030.930

CONSTRUCCION 2,00% VTAS $1.384.041.240

TOTAL INDIRECTOS $13.148.391.780 19,00%

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION $52.633.051.780 76,06%

TOTAL COSTOS DE URBANISMO VR/AU $150.000 $1.108.605.000 1,60%

TOTAL COSTOS CONSTRUCCION Y URBANISMO $53.741.656.780 77,66%

UTILIDAD Y LOTE $15.460.405.220 22,34%

UTILIDAD $9.688.288.680 14,00%

VALOR LOTE EN BRUTO $4.663.511.540 8,34%

VALOR M2 LOTE EN BRUTO $448.816

VALOR PROPORCIONAL LOTE M2 UTIL SIN URBANIZAR $630.997

VALOR LOTE UTIL URBANIZADO $780.997

ESTRUCTURA DE COSTOS

Según lo anterior, el valor de los terrenos denominados Lote uno (1) y dos (2) se asignan tal como se ha explicado en los puntos anteriores.

11.3.3 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula: Vc = {Ct – D} + Vt, en donde,




Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini: Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530 Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados. Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca

importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

Además: X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la

vida útil, multiplicado por 100. Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor

nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt En donde:




A = Avalúo del bien Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno. Y = Valor porcentual a descontar. Para hallar el valor del M

2 de construcciones usadas, el punto de partida es el

enfoque o método del Costo. Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, nos basamos en los planteamientos enunciados en el capítulo VII del presente informe, teniendo en cuenta los tipos de construcción existentes. El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la construcción nueva como se anotó en el mencionado capitulo VII, a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basados en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento. A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición aplicado a la edificación:

ÍTEM ÁREA EDAD VU

%

EDADEDC DEPRECIACIÓN

VALOR

REPOSICIÓN VALOR TOTAL VALOR FINAL

VALOR

ADOPTADO

VALOR

DEPRECIADO

CONSTRUCCION 8.256,90 12 100 12,00% 3 23,60% 3.000.000$ 24.770.700.000$ 708.147$ 2.291.853$ 2.290.000$

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor de del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado al terreno y el valor asignado a la construcción de la siguiente forma:




XII. AVALUO COMERCIAL

CLÍNICA SALUDCOOP - NEIVA

AVENIDA 26 N° 3 W - 98

LOS DUJOS

NEIVA - HUILA

DESCRIPCIÓN ÁREA M2 VR. UNITARIO VR. TOTAL

LOTE 1 - CLINICA 4.276,00 $ 780.000 $ 3.335.280.000

CONSTRUCCION 8.256,90 $ 2.290.000 $ 18.908.301.000

$ 22.243.581.000

DESCRIPCIÓN ÁREA M2 VR. UNITARIO VR. TOTAL

LOTE 2 - LIBRE FUTURO DESARROLLO 3.170,15 $ 630.000 $ 1.997.194.500

$ 1.997.194.500

$ 24.240.775.500

TOTAL AVALUO COMERCIAL CLINICA SALUD COOP

TOTAL AVALUO COMERCIAL

TOTAL AVALUO COMERCIAL LOTE 2

SON: VEINTICUATRO MIL DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES SETECIENTOS

SETENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Bogotá D.C., Mayo 31 de 2016. Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente RNA 1275663251 SIC.

PUNTO FIJO PRIMER PISO DETALLE ASCENSOR PRIMER PISO DETALLE DE ESCALERAS FIJAS

PARQUEADEROS EXTERNOS PISO 1 RAMPA DE ACCESO AL SOTANO VISTA PARQUEADEROS SOTANO

DETALLE SOTANO AREA COCINAS SOTANO SUBESTACION ELECTRICA

FACHADA CLINICA ACCESO PRINCIPAL ACCESO URGENCIAS

VISTA CARRERA 2 W

MAYO DE 2016

AVALÚO COMERCIAL

CLINICA NEIVA - SALUDCOOP EPS

VISTA AVENIDA 26 AL OCCIDENTE VISTA AVENIDA 26 AL ORIENTE

DETALLE URGENCIAS CONSUTORIO BODEGA FARMACIA CAFETERIA

TOMA DE MUESTRAS RAYOS X BAÑO TIPO

SALA DE ESPERA URGENCIAS VACUNACION BATERIA DE BAÑOS TIPO

ESTACION DE ENFERMERIA HALL DE CIRCULACION TIPO OBSERVACION URGENCIAS

RECEPCION PRINCIPAL SALA DE ESPERA PISO 1° CONSULTORIO TIPO

AVALÚO COMERCIAL

MAYO DE 2016


SALA DE CIRUGIA UCI NATAL UCI ADULTOS

ESTACION DE ENFERMERIA BAÑO TIPO ESTACION SALA DE CIRUGIAS

AREA DE MEDICOS CIRUGIAS OFICINAS TIPO OBSERVACION

SALA DE CIRUGIA TIPO SALA DE CIRIGIA TIPO SAL DE CIRIGIA TIPO

AVALÚO COMERCIAL

MAYO DE 2016


PUNTO FIJO PISO 2° CAPILLA BAÑO TIPO

RAYOS X OFICINA TIPO HABITACION TIPO

HABITACION TIPO BAÑO HABITACION TIPO TERRAZA

HALL DE RECIBO TIPO REDES DE GASES DETALLE ASCENSOR

CUARTO DEPOSITO ESTACION DE ENFERMERIA ESTACION DE ENFERMERIA TIPO

HABITACION CIRUGIAS DETALLE DE UCI BATERIA DE BAÑOS TIPO

AVALÚO COMERCIAL

MAYO DE 2016


AVALÚO COMERCIAL

MAYO DE 2016


HABITACION BAÑO HABITACION ZONA DE ASEO TIPO

ESTACION DE ENFERMERIA OFICINAS TIPO ACCESO A LOS BAÑOS

BALCON TIPO HABITACION TIPO BAÑO HABITACION

ADMINISTRACION ADMINISTRACION BAÑO TIPO

DETALLE PUNTO FIJO HABITACION TIPO BAÑO HABITACION TIPO

BATERIAS DE BAÑOS PISOS HALL DE CIRCULACION HALL DE CIRCULACION TIPO

AVALÚO COMERCIAL

MAYO DE 2016


ESTACION DE ENFERMERIA TIPO QUIMIOTERAPIA HALL DE CIRCULACION

DETALLE ASCENSORES BAÑO TIPO BATERIA DE BAÑOS

CONSULTORIO TIPO ACCESO A LA CUBIERTA TERRAZA CUBIERTA

CUARTOS DE MAQUINAS DETALLE INTERNO MAQUINAS DETALLE EQUIPOS

CLÍNICA NEIVA AVENIDA 26 N° 3 W- 98 NEIVA - HUILA....De acuerdo con su amable solicitud...

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Transcript of CLÍNICA NEIVA AVENIDA 26 N° 3 W- 98 NEIVA - HUILA....De acuerdo con su amable solicitud...