CODIGOS NORMATIVOS

PARA EL USO DEL SUELO & LAS CONSTRUCCIONES

Ing. Antonio Fernández

USO DEL SUELO & CONSTRUCCIONESUSO DEL SUELO & CONSTRUCCIONES

EN LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRESEN LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES

USO DEL SUELO

CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO – Ley CABA Nro.: 449

ALCANCES

Las disposiciones de este cuerpo normativo alcanzan y rigen todos

aquellos asuntos relacionados directa o indirectamente con el uso

del suelo, de los edificios, estructuras e instalaciones, la apertura y

ensanche de vías públicas, la subdivisión y englobamiento de

parcelas, los volúmenes edificables, el tejido urbano, la

preservación de los ámbitos históricos, arquitectónicos, ambientales

y paisajísticos y con todos aquellos aspectos que tengan relación

con el ordenamiento urbanístico del territorio de la Ciudad.

ÁMBITO DE VIGENCIA

Las disposiciones de esta norma se aplica a la propiedad

privada, pública y a la de las personas de derecho público,

cualquiera fuere la afectación de sus bienes.

SUPREMACÍA DEL CÓDIGO

Las disposiciones del Código de la Edificación, del Código de

Habilitaciones y Verificaciones, y de cualquier otro Código

Urbano deberán subordinarse al Código de Planeamiento

Urbano y no podrán contener disposición alguna que se le

oponga.

ZONIFICACION EN DISTRITOS

R: RESIDENCIAL R1a – Residencial exclusivo de densidad media

R1b – Residencial exclusivo de densidad media-baja con altura limitada

R2a – Residencial general de densidad alta

R2b - Residencial general de densidad media-baja

El número cardinal que se coloca delante de la primer letra expresa una

diferenciación dentro de la misma categoría de Distrito que está

determinada fundamentalmente por los usos compatibles permitidos en el

distrito.

E: DE EQUIPAMIENTO

DEPOSITOS; GRANDES EQUIP.; PTAS. INDUSTRIALES

I: INDUSTRIAL

C: CENTRAL; P: PORTUARIO; U ; AE ; APH ; RU ; UF ; UP ; ARE ; ADP

FOS & FOT

FOS: FACTOR DE OCUPACION DEL SUELO

Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar

con la proyección horizontal de las construcciones de todos los

niveles del o de los edificios.

Los factores de ocupación del suelo tienen carácter de máximos.

FOT: FACTOR DE OCUPACION TOTAL

Número que, multiplicado por la superficie total de la parcela,

determina la superficie edificable.

PLANCHETAS - ZONIFICACION EN DISTRITOS

CUADRO DE USOS DEL SUELO

CONSTRUCCIONES

CODIGO DE EDIFICACION - Ordenanza Nro. 14.089

ALCANCES

Las disposiciones del Código de la Edificación alcanzan a los asuntos que

se relacionan tanto con la construcción, alteración, demolición,

remoción e inspección de edificios, estructuras e instalaciones

mecánicas, eléctricas, electromecánicas, térmicas, de inflamables y

sanitarias o partes de ellas, como del mantenimiento e inspección de

predios, edificios, estructuras e instalaciones.

En cuanto a lo previsto en la norma, sobre el contralor y policía de las

tareas referidas, se logra con la obligatoriedad de mantener al frente de

cada obra un profesional de categoría acorde con la misma, quien es

el encargado de velar por el cumplimiento de todas las disposiciones de

carácter técnico establecidas.

OBLIGACION DE PROPIETARIOS, USUARIOS,

PROFESIONALES Y EMPRESAS

El Propietario, Usuario, Profesional o Empresa

comprendida en los "Alcances del Código de la

Edificación" conoce sus prescripciones y queda obligado

a cumplirlas.

CARACTERISTICAS Y PARTICULARIDADES DEL

PERMISO DE OBRAPERMISO DE OBRA

AVISO DE OBRAAVISO DE OBRA

CARTEL DE OBRACARTEL DE OBRA

Trabajos que requieren Permiso de Obra

Se deberá solicitar Permiso de Obra para:

- Construir nuevos edificios.

- Ampliar, refaccionar o transformar lo ya construido.

- Cerrar, abrir o modificar vanos en la fachada principal.

- Cambiar y ejecutar revoque de fachada principal.

- Elevar muros.

- Cambiar o modificar estructuras de techos.

- Desmontar y excavar terrenos.

- Efectuar demoliciones.

- Efectuar instalaciones mecánicas, eléctricas, térmicas, de

inflamables y sanitarias, y ampliar, refaccionar o trasformar las

existentes.

- Abrir vías públicas, Mensurar predios y modificar el estado

parcelario.

- Construir, ampliar o refaccionar playas de estacionamiento.

Trabajos que requieren Aviso de Obra

Se deberá tramitar Aviso de Obra para:

- Modificar el cordón del pavimento.

- Limpiar o pintar fachadas principales.

- Abrir, cerrar o modificar vanos en paredes que no sean de fachada

principal.

- Revocar o cambiar el revoque en cercas al frente.

- Ejecutar solados.

- Ejecutar o cambiar revestimientos, revoques exteriores o trabajos

similares.

- Cambiar el material de cubierta de techos.

- Ejecutar cielorrasos - Terraplenar y rellenar terrenos.

- Ejecutar modificaciones de poca importancia en las instalaciones

mecánicas, eléctricas, térmicas y de inflamables.

- Instalar vitrinas y toldos sobre la fachada en vía publica.

- Ejecutar trabajos que no requieran permiso cuya realización

demande una valla provisoria para ocupar la acera con materiales.

Obligación de colocar LETRERO al frente de una obra "Sus leyendas"

Al frente de una obra es obligatorio colocar un letrero que contenga:

El nombre, titulo, matrícula y domicilio de los profesionales y

empresas, éstas con sus respectivos representantes técnicos, que

intervengan con su firma en el expediente de permiso y número de

registro otorgado por el Instituto de Estadística y Registro de la

Industria de la Construcción (IERIC).

Además, constarán el número de expediente de obra, la fecha de

concesión del permiso y las normas de tejido aplicables al predio de

la obra, línea de frente interno, FOS, FOT y balance de superficie

constando la superficie total del terreno, la superficie total construida,

la superficie computada a los efectos de la aplicación del FOT, la

dirección de la obra y el o los destinos de la misma en relación del

Cuadro de Usos del Código de Planeamiento Urbano.

En el caso de tratarse de una obra sometida al dictado de normas

particulares deberá también constar en el letrero el número de la

Ley o Resolución para la misma.

Asimismo, deberá constar el nombre de la Aseguradora de Riesgos

del Trabajo contratada, el número de póliza vigente y el nombre y

matricula del responsable en la temática de higiene y seguridad en

el trabajo.

Para aquellas obras en las que exista más de un contratista, estos

datos serán los correspondientes al contratista principal y, en caso

de no existir éste, del que a tal efecto se designe.

Deberán incluirse, además, el número de contacto del Sistema de

Atención Médica de Emergencia (SAME) y de denuncias de la

Subsecretaría de Atención Ciudadana, o del/los organismos que en

el futuro los reemplacen.

QUIENES ESTAN HABILITADOS PARA MATERIALIZAR

CONSTRUCCIONES & OBRAS

Constructores e instaladores de Primera Categoría

Pueden ser constructores o instaladores de la Categoría Primera:

a) Constructores:

- Los Ingenieros Civiles y los Arquitectos diplomados o reconocidos

por una Universidad Nacional

- Los Ingenieros Industriales diplomados por la Universidad Nacional

de Buenos Aires

- Los Ingenieros especializados diplomados por una Universidad

Nacional siempre que la misma lo establezca como función de su

profesión y los ingenieros en electrónica de la U.T.N

- Los ya habilitados por el Consejo Profesional de Arquitectura en

carácter de Director de Obra y los ingenieros en electrónica de

U.T.N.

- Los habilitados para ello por un Consejo Profesional;

- Los Ingenieros en Construcciones de Obra de la Universidad

Tecnológica Nacional;

b) Instaladores:

1- Los Ingenieros diplomados o reconocidos por una Universidad

Nacional en una de las siguientes especialidades: Civil, Industrial,

Química, Mecánica y Eléctrica.

2- Los Arquitectos y los ya habilitados por el Consejo Profesional da

Arquitectura en carácter de Director de Obra, solo para las

instalaciones inherentes a la edificación en si que está a su cargo,

con exclusión de instalaciones industriales.

3- Los habilitados para ello por un Consejo Profesional, en la

especialidad que este indique.

4- Los Ingenieros especializados según las incumbencias

establecidas por las respectivas Universidades.

Además, los egresados que posean el título de "Especializados" en

refrigeración, ventilación y/ o calefacción de edificios, que otorga el

Instituto Técnico Superior de la Nación para las instalaciones de sus

respectivas especialidades.

Constructores e Instaladores de Segunda Categoría

a) Constructores:

(1) El Maestro Mayor egresado de la Escuela Nacional de Ed. Técnica.

(2) El Maestro Mayor de Obras o el Constructor de Segunda Categoría

de las Escuelas Técnicas Municipales "Raggio";

(3) EI técnico Constructor egresado de una Escuela anexa o

dependiente de una Universidad Nacional con cinco (5) o más años de

estudio.

b) Instaladores:

(1) El Técnico Mecánico (para instalaciones mecánicas,

electromecánicas, térmicas y de inflamables) egresado de una Escuela

Nacional de Educación técnica, de una ex Escuela Industrial de la

Nación o de las Escuelas Técnicas Municipales "Raggio".

(2) El Electromecánico (para inst. eléctricas y electromecánicas)

egresado de una Escuela Nacional de Educación técnica, de una ex

Escuela Industrial de la Nación o de las Escuelas Técnicas Municipales

"Raggio"(plan de estudios de 6 años)

(3) El electrotécnico (para instalaciones eléctricas egresado de las

Escuelas Técnicas Municipales "Raggio" (plan de estudios de 5 años).

(4) El Técnico Mecánico Electricista (para instalaciones eléctricas y

electromecánicas), egresado de una escuela anexa o dependiente de

una universidad nacional con cinco (5) o más años de estudio.

(5) El Técnico de Fabrica en la especialidad de Maquinas Eléctricas

(para instalaciones electromecánicas) egresado de la ex Comisión

Nacional de Aprendizaje y Orientación Profesional.

(6) El Técnico de Fabrica en la especialidad de instalaciones eléctricas

(para instalaciones eléctricas) egresado de la ex Comisión Nacional de

Aprendizaje y Orientación Profesional.

(7) El Técnico en Refrigeración y Aire Acondicionada egresado de una

Escuela Nacional de Educación Técnica, solamente para instalaciones

de refrigeración, calefacción y aire acondicionado.

(8) El técnico electrónico (para instalaciones eléctricas, aplicadas a la

electrónica) egresado de una ex Escuela Nacional de Educación

Técnica o de una ex Escuela Industrial de la Nación o de las Escuelas

Municipales de Educación Técnica (plan de estudios de 5 (cinco) años o

mas).

Constructores e instaladores de Tercera Categoría

a) Constructores:

(1) El egresado del curso de Constructores de Obra de una Escuela

Nacional de Educación técnica, de una ex Escuela Industrial de la

Nación o de un Instituto de Enseñanza reconocido por la

Municipalidad que acepte el contralor de los estudios, de las

pruebas periódicas y finales.

(2) El Técnico Constructor de la Escuela Profesional anexa a la

Universidad Nacional de Córdoba.

(3) El Constructor de Tercera Categoría egresado de las Escuelas

Técnicas Municipales "Raggio"

(4) El Constructor de tercera Categoría en Albañilería egresado deI

Consejo Nacional de Educación Técnica o de la ex Comisión

Nacional de Aprendizaje y Orientación Profesional.

b) Instaladores:

(1) El egresado en la especialidad de su título o certificado

habilitante de una Escuela Nacional de Educación Técnica, de una

ex Escuela Industrial de la Nación o de un Instituto de Enseñanza

reconocido por la Municipalidad que acepte el contralor de los

estudios, de las pruebas periódicas y finales.

(2) El egresado de la especialidad de su título o certificado

habilitante, del quinto año del curso de Electromecánica o tal curso

de mecánica de las Escuelas Técnicas Municipales "Raggio"

(3) El experto en Instalaciones eléctricas (para instalaciones

eléctricas y electromecánicas) egresado del Consejo Nacional de

Educación técnica o de la ex Comisión Nacional de Aprendizaje y

Orientación Profesional.

Provincia de

Buenos Aires

Marco Normativo para:

Ordenamiento Territorial

y Uso del Suelo

DECRETO-LEY 8912/77

(Código de Ordenamiento Urbano)

&

Construcciones (Código de la Edificación)

El Código de Ordenamiento Urbano es una herramienta que

dispone cada Municipio para regular los usos del suelo, las

densidades, la morfología y los índices de ocupación del

espacio, entre otros indicadores.

En tanto, el Código de Edificación regula los estándares

constructivos para la ejecución de las obras: calidad de los

materiales, modalidad de construcción, medidas de seguridad

en obras, procedimientos administrativos, etc.

Además, y terminando de configurar su naturaleza de manual

de construcción, establece los estándares mínimos de

habitabilidad: superficie que necesita cada vivienda, medida

mínima de un dormitorio, tamaño de ventanas y/o ancho de

escaleras.

Juntos, el Código de Ordenamiento Urbano y el Código de

Edificación, son las herramientas legales que configuran el qué y

cómo se construye en el territorio.

Y, si bien ambos son sancionados por el Deliberante Local y

gestionados por el Departamento Ejecutivo Local, en el caso del

Código de Ordenamiento Urbano es necesaria la homologación de la

Provincia de Buenos Aires, para que obtenga su vigencia plena.

En tanto el Código de Edificación responde a las potestades propias

del Municipio y no requiere la intervención de la Provincia para su

implementación.

USO DEL SUELO

CLASIFICACION DEL TERRITORIO

Delimitación del territorio en Áreas y Zonas

a) Áreas rurales

b) Áreas urbanas

c) Áreas complementarias

En las distintas áreas podrán localizarse zonas de usos

específicos de acuerdo a la modalidad, tipo y características

locales, y serán: residencial, urbana y extraurbana, comercial y

administrativa, de producción agropecuaria, ictícola, industrial y

extractiva, de esparcimiento ocioso y activo, de reserva,

ensanche, transporte, comunicaciones, energía, defensa,

seguridad, recuperación y demás usos específicos.

La existencia o no de áreas, sub-áreas o zonas determinadas,

como así la ubicación de algunas de éstas, dependerá de las

condiciones propias o necesidades de cada partido o de cada

uno de sus núcleos urbanos.

Zonas - Clasificación

Zona residencial; Zona comercial y administrativa; Zona de esparcimiento;

Zona industrial; Otras.

Zona industrial: Es la destinada a la localización de industrias

agrupadas. Las zonas industriales se establecerán en cualquiera de las

áreas. Al decidir su localización se tendrá particularmente en cuenta

sus efectos sobre el medio ambiente, sus conexiones con la red vial

principal, provisión de energía eléctrica, desagües industriales y agua

potable.

Las industrias molestas, nocivas o peligrosas deberán establecerse

obligatoriamente en zona industrial, ubicada en área complementaria o

rural, y circundada por cortinas forestales.

Parque Industrial es el sector de la zona industrial dotado de la

infraestructura, el equipamiento y los servicios públicos necesarios para el

asentamiento de industrias agrupadas, debiendo estar circundado por

cortinas forestales.

Parques Industriales

El concepto de “Parque Industrial” deriva de los intentos de

aplicar los principios ecológicos en las actividades industriales

y en el diseño de comunidades.

El objetivo de los Parques Industriales es mejorar la situación

económica de las compañías participantes y minimizar su

impacto ambiental.

Clasificación de las Industrias por su tipo a) Peligrosas, todas aquellas industrias que por la

naturaleza de los materiales procesados o los procesos

utilizados, llevan implícita la posibilidad de explosión o

incendio, o que puedan producir fugas de sustancias

que alteren en forma cuali-cuantitativa las condiciones

normales de vida, produciendo efectos perjudiciales para

la salud y el bienestar de la población.

b) Molestas, todas las industrias que provoquen ruidos

o vibraciones, como también las que produzcan olores

desagradables o cuya persistencia sea considerada

como tal, de acuerdo con lo establecido por las

reglamentaciones específicas.

c) Nocivas, las industrias cuyos efluentes líquidos,

sólidos y gaseosos no se puedan verter a los destinos

finales sin necesidad de tratamiento.

Denomínase Factor de Ocupación Total (F.O.T.) al coeficiente que

debe multiplicarse por la superficie total de cada parcela para

obtener la superficie cubierta máxima edificable en ella.

Denomínase Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.) a la relación

entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la

superficie de la parcela. Ambos factores determinarán los

volúmenes edificables...

Se denomina superficie cubierta edificable en una parcela a la suma de todas las

áreas cubiertas en cada planta, ubicados por encima del nivel de la vereda o su

equivalente que al efecto establezca el municipio, incluyendo espesores de

tabiques y muros interiores y exteriores.

A los efectos del cómputo, del Factor de Ocupación Total no será

considerada como superficie cubierta la correspondiente a los

cuartos de máquinas, tanques, depósitos y lavaderos en las

azoteas, ni la de planta libre.

Toda superficie cubierta, construida o a construirse, destinada a

albergar plantas de tratamiento de efluentes industriales en

establecimientos existentes cuya antigüedad data con anterioridad

a la vigencia del DL 7229, no será considerada a los fines de

determinar el cumplimiento de los índices urbanísticos F.O.S. Y

F.O.T.