COLAFI FIDEICOMISO DE BIENES RAICES FIBRAS / REITS Lic. Norma Serrano Ruíz Fideicomiso Experiencia...
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COLAFI
FIDEICOMISO DE BIENES RAICES“FIBRAS” / “REITS”
Lic. Norma Serrano Ruíz
FideicomisoExperiencia sin fronteras
1.- Definición de “FIBRAS”1.- Definición de “FIBRAS”1.1.- Antecedentes1.1.- Antecedentes
1.2. – Objeto y características1.2. – Objeto y características2.- Evolución de los Mercados2.- Evolución de los Mercados
2.1.- Desde los CPO´S hasta las FIBRAS2.1.- Desde los CPO´S hasta las FIBRAS2.2.- Diversificación de Portafolios2.2.- Diversificación de Portafolios2.3.- Ventajas para los inversionistas2.3.- Ventajas para los inversionistas2.4.- Marcado Potencial2.4.- Marcado Potencial
3.- Situación actual en el Mercado 3.- Situación actual en el Mercado MexicanoMexicano3.1.- Modificaciones legales3.1.- Modificaciones legales
- De tipo Fiscal- De tipo Fiscal- De Mercado- De Mercado
4.- Ejemplos4.- Ejemplos5.- Conclusión5.- Conclusión
ContenidoContenido
Las Fibras son los “Fideicomisos Las Fibras son los “Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces” de Inversión en Bienes Raíces” creados con el propósito de creados con el propósito de fomentar el desarrollo fomentar el desarrollo inmobiliario del país, destinados a inmobiliario del país, destinados a los negocios de construcción y los negocios de construcción y adquisición de inmuebles para su adquisición de inmuebles para su enajenación o arrendamiento.enajenación o arrendamiento.
1. Definición de “FIBRAS”1. Definición de “FIBRAS”
El antecedente de las FIBRAS son los El antecedente de las FIBRAS son los REITS en Estados Unidos, a la fecha REITS en Estados Unidos, a la fecha existen alrededor de 180 con un valor de existen alrededor de 180 con un valor de activos superior a los 300 mil millones de activos superior a los 300 mil millones de dólares.dólares.
Comportamiento muy positivo, generando Comportamiento muy positivo, generando retornos compuestos por arriba de otros retornos compuestos por arriba de otros indicadores, incluyendo el S & P, Nasdaq indicadores, incluyendo el S & P, Nasdaq y el Dow Jones.y el Dow Jones.
1.1. Antecedentes1.1. Antecedentes
Patrimonio está constituido por Patrimonio está constituido por bienes inmuebles tipo “A” plus.bienes inmuebles tipo “A” plus.
1.2. Objetivo y características1.2. Objetivo y características
Inmueblesadquiridos
F I B R A(Fideicomiso)
Inmueblesdesarrollados
Enajenación
Arrendamiento
Distribuciónde ganancias
Efectivo
Inmuebles
12
PúblicoInversionista
PúblicoInversionista
CertificadosEnajenación
BMV
4
35
6
Inmueblesadquiridos
F I B R A(Fideicomiso)
Inmueblesdesarrollados
Enajenación
Arrendamiento
PúblicoInversionista
Distribuciónde ganancias
PúblicoInversionista
Efectivo
Inmuebles
CertificadosEnajenación
BMV
12
4
35
6
I n i c i oConstitución
delFideicomiso
Aportación de FideicomitentesFundadores en
efectivo
Aportación deFideicomitente
Inmuebles
E m i s i ó n Colocación
2. Evolución2. Evolución
Emisión de Emisión de Certificados Certificados
de de Participación Participación
Ordinarios Ordinarios “CPO´S”“CPO´S”
Emisión de Emisión de CertificadoCertificados Bursátiles s Bursátiles “Cebures”“Cebures”
Project Project FinancFinanc
ee
Índices Índices de las de las Bolsas Bolsas
“Trackers“Trackers””
FIBRASFIBRAS
Fideicomisode Administración
Inmobiliaria
F I B R A
Fideicomisode DesarrolloInmobiliario
“A + B”
Fideicomisosde Emisiones
REIT’s
PORTAFOLIOS DE INVERSIÓN
Certificados Bursátiles 20%
Acciones 20%
Commodities 10%
Instrumentos de Deuda 50%
Certificados Bursátiles Acciones Commodities Instrumentos de Deuda
PORTAFOLIO SIN FIBRAS
10
10.5
11
11.5
12
12.5
SIN FIBRAS 10% FIBRAS 20% FIBRAS
TASA
RIESGO
VALOR INMUEBLES VS. VALOR DE LOS REITS1976 - 2001
0 2 4 6 8 10 12 14 16
REITS
INMUEBLE
Para invertir en un inmueble hay que hacer inversiones muy cuantiosas, a través de este mecanismo se generan mínimos accesibles
Se genera supervisión de auditores, analistas, calificadoras y un comité técnico profesional
Los valores estables, la plusvalía y los ciclos de mercado son previsibles a través de este mecanismo,
2.3 Ventajas para los inversionistas2.3 Ventajas para los inversionistas
Modelo de negocio muy simple, con rentas predecibles en el largo plazo, son contratos entre 7 a 15 años
El riesgo de la morosidad disminuye al tener un administrador profesional que califica a los arrendatarios
2.3 Ventajas para los inversionistas2.3 Ventajas para los inversionistas
2.4 Mercado Potencial2.4 Mercado Potencial
¿Hay mercado suficiente para esto?
Los portafolios de inversión de los REIT’s en Estados Unidos están invertidos en inmuebles habitacionales en un 16 por ciento, oficinas otro 16, y el 68 % restante en centros comerciales, inmuebles industriales, inmuebles mixtos, hospitales, hoteles.
¿Cuánto vale este mercado?¿Cuánto vale este mercado?
Oficinas ocupadas en las principales Oficinas ocupadas en las principales ciudades del país generan rentas ciudades del país generan rentas anuales estimadas por 752 millones de anuales estimadas por 752 millones de dólares dólares
Capitalizado a tasas entre el 13 y el Capitalizado a tasas entre el 13 y el 15%, genera un valor de mercado de 4 15%, genera un valor de mercado de 4 mil 200 millones dólaresmil 200 millones dólares
2.4 Mercado Potencial2.4 Mercado Potencial
2.4 Mercado Potencial2.4 Mercado Potencial
Si vemos el mercado industrial y el Si vemos el mercado industrial y el mercado comercial haciendo el mismo mercado comercial haciendo el mismo ejercicio, nos lleva a un valor de 2 mil ejercicio, nos lleva a un valor de 2 mil 450 millones de dólares. 450 millones de dólares.
Sumando estos llegamos a un valor Sumando estos llegamos a un valor alrededor de los 10 mil millones de alrededor de los 10 mil millones de dólares aproximadamente.dólares aproximadamente.
Desde el punto de vista de la Desde el punto de vista de la demanda tenemos a:demanda tenemos a:
* Las personas físicas inversionistas* Las personas físicas inversionistas
* Los inversionistas institucionales* Los inversionistas institucionales
* Los fondos de inversión* Los fondos de inversión
* Inversionistas extranjeros * Inversionistas extranjeros
2.4 Mercado Potencial2.4 Mercado Potencial
Un factor esencial para el desarrollo de Un factor esencial para el desarrollo de las FIBRAS, es que la legislación fiscal del las FIBRAS, es que la legislación fiscal del país que le corresponda prevea un país que le corresponda prevea un tratamiento que estimule este tipo de tratamiento que estimule este tipo de operaciones y que no genere cargas operaciones y que no genere cargas fiscales adicionales a los inversionistas fiscales adicionales a los inversionistas y/o a los tenedores.y/o a los tenedores.
Desde enero de 2004 a la fecha se han Desde enero de 2004 a la fecha se han venido a dar una serie de reformas de la venido a dar una serie de reformas de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.Ley del Impuesto Sobre la Renta.
3. Situación actual en el Mercado Mexicano3. Situación actual en el Mercado Mexicano
Que el Fideicomiso se haya constituido de conformidad con las Que el Fideicomiso se haya constituido de conformidad con las leyes mexicanas.leyes mexicanas.
Que el fin primordial del Fideicomiso sea la adquisición o Que el fin primordial del Fideicomiso sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento. arrendamiento.
Que al menos el 70% del patrimonio del Fideicomiso este Que al menos el 70% del patrimonio del Fideicomiso este invertido en los bienes inmuebles.invertido en los bienes inmuebles.
Que los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se Que los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido al menos 4 años.transcurrido al menos 4 años.
Que la fiduciaria emita certificados de participación por los Que la fiduciaria emita certificados de participación por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso.bienes que integren el patrimonio del fideicomiso.
El artículo 223, nos dice lo siguiente:El artículo 223, nos dice lo siguiente:
Cuando los certificados de participación estén colocados entre Cuando los certificados de participación estén colocados entre el gran público inversionista y se enajenen a través de los el gran público inversionista y se enajenen a través de los mercados reconocidos a los que se refiere el código fiscal de mercados reconocidos a los que se refiere el código fiscal de la federación, estarán exentos del pago del impuesto sobre la la federación, estarán exentos del pago del impuesto sobre la renta los residentes en el extranjero.renta los residentes en el extranjero.
Los fideicomitentes que aporten bienes inmuebles al Los fideicomitentes que aporten bienes inmuebles al fideicomiso y reciban certificados de participación por el valor fideicomiso y reciban certificados de participación por el valor total o parcial de dichos bienes, podrán diferir el pago del total o parcial de dichos bienes, podrán diferir el pago del impuesto sobre la renta causado por la ganancia obtenida en impuesto sobre la renta causado por la ganancia obtenida en la enajenación de esos bienes.la enajenación de esos bienes.
Cuando los fideicomitentes aporten bienes inmuebles al Cuando los fideicomitentes aporten bienes inmuebles al fideicomiso que sean arrendados de inmediato a dichos fideicomiso que sean arrendados de inmediato a dichos fideicomitentes por el fiduciario podrán diferir el pago del fideicomitentes por el fiduciario podrán diferir el pago del impuesto sobre la renta hasta el momento en que termine el impuesto sobre la renta hasta el momento en que termine el contrato de arrendamiento, siempre y cuando no tenga un contrato de arrendamiento, siempre y cuando no tenga un plazo mayor a 10 años.plazo mayor a 10 años.
El artículo 224:El artículo 224:
SeguridadSeguridad a los inversionistas institucionales, tales a los inversionistas institucionales, tales como Sociedades de Inversión, Fondos de Pensión como Sociedades de Inversión, Fondos de Pensión y Jubilaciones, Fondos para el retiro yy Jubilaciones, Fondos para el retiro y l las as sociedades de inversión especializadas de fondos sociedades de inversión especializadas de fondos para el retiro puedan invertir en valores emitidos para el retiro puedan invertir en valores emitidos por fideicomisos de infraestructura y bienes raíces por fideicomisos de infraestructura y bienes raíces “Fibras” e instrumentos estructurados con el fin de “Fibras” e instrumentos estructurados con el fin de ampliar los esquemas de inversión y en ampliar los esquemas de inversión y en consecuencia tener una mejor diversificación de su consecuencia tener una mejor diversificación de su régimen de inversión.régimen de inversión.
Con esta modificación se estima que hay un Con esta modificación se estima que hay un Mercado Potencial de 3’000 Millones de Dólares Mercado Potencial de 3’000 Millones de Dólares para poder invertir en esta clase de instrumentos.para poder invertir en esta clase de instrumentos.
E j e m p l o sE j e m p l o s
2 Contratosde
Arrendamiento
2 Contratosde
Arrendamiento
INMOBILIARIA 1Impulsora
Deportiva Centro
INMOBILIARIA 1INMOBILIARIA 1Impulsora Impulsora
Deportiva CentroDeportiva Centro
OPERADORAImpulsora y
Operadora de Clubes
OPERADORAOPERADORAImpulsora y Impulsora y
Operadora de Operadora de ClubesClubes
2 Clubes
Santa MónicaLomas verdes
2 Clubes2 Clubes
Santa MSanta MóónicanicaLomas verdesLomas verdes
INMOBILIARIA 3Impulsora
Deportiva Sur
INMOBILIARIA 3INMOBILIARIA 3Impulsora Impulsora
Deportiva SurDeportiva Sur
1Club
San Ángel
1Club1Club
San San ÁÁngelngel
INMOBILIARIA 2Impulsora
Deportiva Norte
INMOBILIARIA 2INMOBILIARIA 2Impulsora Impulsora
Deportiva NorteDeportiva Norte
2 Clubes
AtizapánSatélite
2 Clubes2 Clubes
AtizapAtizapáánnSatSatéélitelite
1 Contratode
Arrendamiento
1 Contratode
Arrendamiento
2 Contratosde
Arrendamiento
2 Contratosde
Arrendamiento
Convenio deLicencia y
Uso de Marcacon
Grupo Propulsa
Convenio deLicencia y
Uso de Marcacon
Grupo Propulsa
Contratode Prestación de
Servicios de Personal
Contratode Prestación de
Servicios de Personal
Operación Casa BlancaOperación Casa Blanca
- Derechos sobre los contratos de Arrendamiento. - Derechos en caso de Venta - Seguros
2
5 INMUEBLES(Clubes)
1
PATRIMONIO BASICO DEL FIDEICOMISO
ACTIVO
FIDEICOMISO EMISORFIDEICOMISO EMISOR
Contrato
de Arrendamiento
INMOBILIARIA 1Impulsora
Deportiva Centro
INMOBILIARIA 1INMOBILIARIA 1
Impulsora Impulsora
Deportiva CentroDeportiva Centro
INMOBILIARIA 2
Impulsora Deportiva Norte
INMOBILIARIA 2INMOBILIARIA 2
Impulsora Impulsora
Deportiva NorteDeportiva Norte
INMOBILIARIA 3Impulsora
Deportiva Sur
INMOBILIARIA 3INMOBILIARIA 3
Impulsora Impulsora
Deportiva SurDeportiva Sur
FIDEICOMISARIOSEN
PRIMERLUGAR (43.11%)
FIDEICOMISARIOSEN
SEGUNDOLUGAR
(Remanente)
1
2
Producto de
la Emisión
CPOs No
Amortizables
(25 a ños)
3
Público
Inversionista
PP úú blico blico
InversionistaInversionistaDerechos sobre los
contratos
Arrendamiento
INMUEBLES
5 CLUBES
INMOBILIARIA 1
Impulsora
Deportiva Centro
INMOBILIARIA 1INMOBILIARIA 1
Impulsora Impulsora
Deportiva CentroDeportiva Centro
INMOBILIARIA 2
Impulsora
Deportiva Norte
INMOBILIARIA 2INMOBILIARIA 2
Impulsora Impulsora
Deportiva NorteDeportiva Norte
INMOBILIARIA 3
Impulsora
Deportiva Sur
INMOBILIARIA 3INMOBILIARIA 3
Impulsora Impulsora
Deportiva SurDeportiva Sur
FIDEICOMITENTESFIDEICOMITENTES 4
Producto de
la Emisión
Reserva
pago Renta -
Res. Fiscal
ACTIVO
FIDEICOMISO EMISORFIDEICOMISO EMISOR
Contrato
de
Arrendamiento
FIDEICOMISARIOS
EN
PRIMER
LUGAR (43.11%)
FIDEICOMISARIOS
EN
SEGUNDO
LUGAR
(Remanente)
Ingresos por Operación
menos:
Costos y Gastos de Operacióny Depreciación
Igual a: EBITDAR
Público Inversionista
PPúúblico blico InversionistaInversionista
Direcciona laCobranza
Anualmente calcula el Resultado Fiscal a dispersar a los Tenedores.
Cobra en losclubes
ResultadoFiscal
OPERADORAImpulsora y
Operadora de Clubes
OPERADORAOPERADORAImpulsora y Impulsora y
Operadora de Operadora de ClubesClubes
ACTIVO
FIDEICOMISO EMISORFIDEICOMISO EMISOR
Contratode
Arrendamiento
FIDEICOMISARIOSEN
PRIMERLUGAR (43.11%)
FIDEICOMISARIOSEN
SEGUNDOLUGAR
(Remanente)
FibramexFibramex
Otros ejemplos de FIBRASOtros ejemplos de FIBRAS
Comercial MexicanaComercial Mexicana
Otros ejemplos de FIBRASOtros ejemplos de FIBRAS
Gobierno del Distrito FederalGobierno del Distrito Federal
Otros ejemplos de FIBRASOtros ejemplos de FIBRAS
Las fibras son una nueva forma de inversión en Las fibras son una nueva forma de inversión en inmuebles, que conjunta las ventajas del mercado inmuebles, que conjunta las ventajas del mercado inmobiliario con las del mercado de valores, amplía las inmobiliario con las del mercado de valores, amplía las posibilidades de inversión, permiten generar un posibilidades de inversión, permiten generar un mercado inmobiliario alterno más activo y maduro y, mercado inmobiliario alterno más activo y maduro y, por lo tanto es una figura que deberíamos promover por lo tanto es una figura que deberíamos promover en nuestros países.en nuestros países.
Se trata de un esquema novedoso, realmente a tono Se trata de un esquema novedoso, realmente a tono con el lema del COLAFI;con el lema del COLAFI;
““FIDEICOMISOFIDEICOMISO EXPERIENCIA SIN FRONTERAS”EXPERIENCIA SIN FRONTERAS”
C o n c l u s i ó nC o n c l u s i ó n
Muchas Gracias !Muchas Gracias !