¿Cómo construir un proyecto de construcción?

Cómo Empezar?

A quién preguntar?A donde ir? Qué hacer?

1. Analizar y Estudiar el Lote.

2. Área del Lote.

3. Consulta en Curaduría.

4. Precio del Lote.

1. Analizar y Estudiar el Lote.

Aquí se estudia su Localización y Usos del suelo.

Se tiene en cuenta la reglamentación que se rige a través del P.O. T .

La Ciudad esta Zonificada:

Zona Comercial. Zona Industrial. Zona Residencial. Zona Institucional.

2. Área del Lote.

Tener en cuenta las áreas mínimas requeridas para la construcción de Templos. INTERNAMENTE Y EXTERNAMENTE

Ejemplo:

El área mínima de lote en barrios fronterizos a zonas comerciales debe ser : 28 m de frente. 28 m de fondo. Para un área total de = 784 m2

Índice de Ocupación. (60%)

Área a construir en el primer nivel: 784 m2 X 60% = 470.40 m2 Área Libre: 313.60 m2

Índice de Construcción.(Factor Multip. 2-5 ).

Ejemplo:

I.C.= 2

784 m2 X 2 = 1.568 m2 que puedo construir en TOTAL.

Es decir:

En el primer nivel puedo construir = 470.4 m2

En pisos superiores = 1.568 m2 - 470.40 m2

= 1.097.6 m2 Repartidos en varios niveles.

Áreas Interiores: Se requiere como mínimo 50 cm2 por espectador.

• Área de pasillos laterales. • Área de pasillos centrales.• Cada 14 hileras debe dejarse un pasillo.• Áreas de Evacuación y Emergencia. • Área del Atrio.

Se estima que el área interior libre es de el 60% del área construidaen el primer nivel. Es decir, que el área disponible para el auditorioserá del 40%.

470.40 m2 X 40% = 188.16 m2 de área para auditorio.

Concluyendo: CAPACIDAD DEL AUDITORIO = 188.16 m2 / 0.50 m2 por persona = 376 personas.

Áreas Exteriores Retiro a edificaciones contiguas. Retroceso paramento.

3. Consulta en Curaduría.

Que el predio no tenga ninguna restricción para llevar a cabo el proyecto, como:

Concesiones de Vías Publicas. Zonas de Patrimonio Cultural. Retiros a Quebradas.

4. Precio del Lote.

La Lonja Propiedad Raíz.Oficina de Catastro: m2 de la Zona

Ejemplo: Para un estrato 3 el m2 de tierra = $ 1.000.000 Costo del Lote = 784 m2 X $1.000.000 = $ 784.000.000

REQUISITOS PARA LA APROBACIÓNDEL PROYECTO

1. Topografía.

2. Permiso de la Aeronáutica Civil.

3. Estudio de suelos.

4. Anteproyecto (Planos arquitectónicos).

5. Cálculo y planos estructurales.

6. Valla informativa.

1. Topografía. (Planimetría y Altimetría).

Es un Amarre a la Red Geodésica.

2. Visto Bueno de la Aeronáutica Civil.

Cuando se encuentra en el cono de influencia del aeropuerto.

3. Estudio de Suelos.

Definirá :

Capacidad Portante

Tipo de Fundación

4. Elaboración de un Anteproyecto.

Son los borradores de los diseños arquitectónicos.

Después de ser revisados por el arquitecto de curaduría para conocer su viabilidad, se convierten en planos definitivos.

5. Cálculos y Planos estructurales.

6. Valla informativa acerca del proyecto.

Planos ComplementariosNo son exigidos para la aprobación del proyecto, pero si son indispensables para su ejecución:

Planos Eléctricos. ( RETIE)

Planos Hidrosanitarios. (Permisos de conexión, capacidad contador, capacidad tanques de agua).

Otros PlanosInstalaciones Especiales

Ductos de aire acondicionado. Red de incendio. Instalación de ascensores. Sonido (audio). Luces especiales. Shut de basura. Citófonos. Circuito cerrado de T.V., seguridad.

Documentos Requeridos por la Curaduría para la Aprobación del Proyecto

Formulario Único Nacional.

En dicho formulario se pregunta por:

Tipo de Tramite: Licencia de parcelación Licencia de urbanización Licencia de Construcción

Modalidad de la Licencia de Construcción: Nueva Ampliación Modificación Demolición Reforma Estructural Demolición Parcial Demolición total

Modalidad Zona de la Licencia: Rural Urbana

Usos: Comercial Vivienda Institucional Industrial

Información sobre el Predio: Dirección o Nomenclatura No. De Matricula Inmobiliaria Estrato Barrio Identificación catastral

Información de Vecinos colindantes: Nombre Dirección

Linderos Norte Sur Oriente Occidente

Información del Titular del Lote Nombre Cédula

Profesionales responsables Firma y Matricula del Ing. de Suelos Firma y Matricula del Ing. Calculista Firma y Matricula del Ing. Revisor de Cálculos Firma del Arquitecto.

Copia del certificado de libertad y tradición.

Cedula de Ciudadanía del Solicitante o Cámara de Comercio de la Empresa si es persona Jurídica.

Copia del Impuesto Predial

Copia de los Servicios Públicos.

Copia de las Memorias de Cálculo y Planos Estructurales en medio físico y en medio magnético.

Copia de Planos Arquitectónicos en medio físico y en medio magnético.

Estudio de suelos.

Costos de Aprobación1. Cargo Fijo o Ingreso. (Curaduría).

Cobrado de acuerdo a los m2 de Construcción. Se liquida de acuerdo a unas tablas existentes. Ejemplo: De 301 M2 a 1000 M2 = $ 789.267 para estratos entre 3-4.

2. Expensas o Salidas. (Curaduría)

Cobradas por revisión de planos. Se liquida de acuerdo a un software.

Ejemplo = Para el lote de 28X28 serian $ 5.259.898

Estos dos costos son cobrados independiente de si se aprueba o no el proyecto.

3. Impuesto de Delineación. (Municipio)

Impuesto de Construcción.

Son liquidados de acuerdo a la zona donde se encuentre el predio. Ejemplo: Z.I y Z.C = $12.895 por m2 , entonces, $12.895 X 784 m2 = $10.110.166

4. Tasa de Nomenclatura. (Municipio)

Equivale al 10% del impuesto de construcción. Ejemplo: $10.109.680 X 0.10 = $ 1.011.000

Después de ejecutado el proyecto se deben cancelar los

impuestos por:

Obligaciones Urbanísticas. (Zonas Verdes)

25% del Área del Lote X Avaluó del m2 en la zona.

Ejemplo:

Para nuestro lote con un Área de 784 m2

y un avaluó de tierra por m2 en la zona = $ 1.000.000

25% X 784 m2 = 196 m2

196 m2 X $1.000.000 = $ 196.000.000

6. Impuestos de Equipamiento

1m2 / 60 m2 de construcción

m2 = Valor a como me sale el m2 de construcción.

Ejemplo:

784 m2 / 60 m2 = 13 m2

13 m2 X $1.500.000 = $ 19.500.000

7. Otros:

Seguros. (Por Póliza de Todo Riesgo y Construcción)

Prediales.

Tasa de Aseo.

Valorizaciones si diere lugar.

Derechos de Conexión de Energía, Agua, y Gas

Precio Lote $ 784,000,000

Asesor Curaduría $ 217,000

Cargo Fijo Curaduría $ 789,267

Expensas Curaduría $ 5,259,898

Impuesto de Construcción $ 10,110,166

Nomenclatura $ 1,011,000

Obligaciones Urbanísticas $ 196,000,000

Impuesto de Equipamiento $ 19,500,000

Seguros $ 1,500,000

Prediales 1 año $ 1,000,000

Derechos de Conexión $ 2,000,000

   

TOTAL $ 1,021,307,331

Costos de Aprobación del Proyecto, Incluye Impuestos:

Topografía $ 3,000,000

Permiso Aeronáutica $ 2,000,000

Estudio de Suelos $ 5,000,000

Planos Arquitectónicos $ 20,000,000

Planos Estructurales $ 15,000,000

Presupuesto $ 20,000,000

   

TOTAL $ 65,000,000

   

Costos del Paquete Técnico

GRAN TOTAL COSTOS DE APROBACIÓN:

$ 1.086.387.331