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¿Cómo hacer una compra segura de casas o departamentos?

Econ. Juan Maguiño

jmaguino@novac.pe

El proceso de compra de una casa o departamento es uno de los pasos más importantes que da una persona en la consolidación de su patrimonio. Generalmente dentro de este proceso se involucra a toda la familia al momento de decidir en qué zona se desea vivir, las características que deberá tener, el estilo y distribución de la casa, etc. La adquisición de una casa o departamento requiere de varios trámites y documentos por lo que puede llegar a parecer complejo y tedioso, sin embargo no tiene por qué ser así. A continuación le presento una serie de Tip´s con los cuales usted podrá realizar la mejor compra.

Ubicación de la Vivienda

Al momento de seleccionar una zona de alguna ciudad para adquirir una casa o departamento, se debe tener en cuenta que en ese lugar nosotros y nuestra familia convivirá durante todos los días. Por ello es muy importante que esta zona cubra nuestras necesidades básicas y nos permita mejorar o mantener nuestro estilo de vida. Por ello los siguientes puntos los deberá tomar en cuenta para seleccionar las zonas que mejor se adapten a su estilo de vida:

Que cuente con todos los Servicios Públicos (Agua, Alumbrado Público, Drenaje, Electricidad y Pavimentación).

Que no se encuentren ubicadas en zonas de alto riesgo.

Que cuente con los servicios comerciales básicos (tiendas, farmacias, hospitales, iglesias, gasolineras, parques, etc.).

Que cuente con arterias viales céntricas brindándole alternativas de transporte.

La distancia y tráfico desde esta zona, hasta su centro de trabajo.

Que se identifique con el nivel social de los vecinos.

Que ofrezca niveles de seguridad aceptables.

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Características de la Vivienda

Finalmente la casa o departamento que adquiera se convertirá en parte de su patrimonio por lo que al momento de adquirirlo es básico el verificar en que condiciones se encuentra y que plusvalía le podrá ofrecer con el tiempo, por ello es recomendable que cuente con las siguientes características:

Que el inmueble no tenga una antigüedad mayor a 30 años.

Que cuente por lo menos con 2 recamaras.

Que cuente por lo menos con 1 baño completo.

Que cuente por lo menos con 1 lugar para estacionamiento.

Preferentemente tenga 55 o más metros cuadrados de construcción.

Buen estado de la instalación Hidráulica y Gas (baños, tuberías, lavabos, etc.).

Buen estado de la instalación eléctrica (Apagadores, fusibles, enchufes, etc.).

Buen estado de la impermeabilización de los techos.

Aspecto y deterioro de pisos, paredes, techos.

Situación Legal de la Vivienda

Al momento de estar evaluando una propiedad es muy importante que usted verifique la condición legal en la que se encuentra la vivienda, con esto usted evitará llevarse sorpresas desagradables y podrá tener la tranquilidad de que todo está en orden. Las casas o departamentos deberán contar con:

Licencia de uso del suelo para casa-habitación.

Todos los pagos de predial, agua y luz.

Autorización de ocupación emitida por las autoridades correspondientes de cada región, municipio, delegación, en su caso.

Que no estén afectadas con usufructo o servidumbres de paso.

Que no provengan de una sucesión intestada

Que no sean Inmuebles en co-propiedad, salvo previa constitución del régimen de propiedad en condominio, o en su caso la disolución de la copropiedad.

Que el inmueble no sea adquirido por Prescripción Positiva Judicial.

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PARA COMPRAR UN BIEN INMUEBLE:

Ya sea un terreno, oficina, casa, departamento, o cualquier otra propiedad inmobiliaria, antes de comprar es vital tener la siguiente información:

Certificado del Registro Predial: a través de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP), donde figura el legítimo propietario del bien, las transferencias de propiedad, hipotecas, embargos, anticipos de herencia, y demandas referidas a un inmueble, entre otras.

Reporte de Arbitrios: a través la Municipalidad del distrito en el que se encuentre el inmueble, donde se reportará el estado de deudas de todos los tributos (Predial y Arbitrios) al momento de la compra.

Estado de Ocupación: Es bueno verificar, adicionalmente, si el inmueble se encuentra ocupado, ya sea por invasión, alquiler u otra modalidad que pueda entorpecer el futuro uso legítimo de la propiedad.

Al momento de realizar la Compra Venta del bien

inmueble, es necesario contar con los siguientes documentos:

Impuesto a la Renta: si el Vendedor es persona natural en ejercicio, quien adquirió la vivienda desde el 2004, la ha poseído por un plazo menor a 2 años, y cuenta con otras propiedades, deberá presentar el pago de 0.5% del valor de venta como renta de 2ª categoría, en pos de cerrar la Escritura de Compra Venta.

Constancia de Pago: Los Notarios públicos son responsables de adjuntar la constancia acreditada de los medios de pago del comprador, las cuales se especifican en el contrato de Compra Venta.

Otros Pagos: Es importante verificar que no exista deuda por servicios de electricidad, agua, teléfono, televisión por cable, u otra inherente al inmueble.

Posterior a la Compra Venta del bien inmueble, es necesario realizar los siguientes pasos:

1. Alcabala: El pago de este monto corre por cuenta del comprador, es del 3% y deberá realizarlo en un plazo menor a los 30 días calendario posterior a la Compra Venta en las oficinas

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del Servicio de Administración Tributaria (SAT).

2. Inscripción de Propiedad: Trámite a cargo de un Notario, de responsabilidad del comprador, el cual inscribe al nuevo propietario en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP), para conocimiento del público en general.

3. Inscripción Predial: También a cargo del comprador, este procedimiento se lleva a cabo en la municipalidad del distrito en el que se encuentre el inmueble, y tiene como función reportar a dicho municipio el nuevo propietario y responsable de los pagos de Arbitrios para evitar multas posteriores.

Otros datos concernientes a la Compra Venta del bien inmueble:

1. Para aquellos que compran departamentos u oficinas, se debe tener en cuenta que hay que separar el precio del departamento y del estacionamiento si se realiza la compra en una misma minuta, para evitar pagar en exceso.

2. Si la compra se está realizando por medio de un representante del dueño, este debe tener un poder que exprese sus facultades y que

esté debidamente inscrito en el registro público correspondiente.

3. Si el dueño se encontrara en el extranjero, se deberá tramitar un poder ante el cónsul peruano más cercano a su domicilio. También es importante verificar que – de haber varios dueños – todos firmen la venta, así sean cónyuges.

4. Es posible, antes de formalizar el contrato de Compra Venta, el realizar un Bloqueo de la Propiedad para la Compra venta referida; este bloqueo asegura la veracidad de la Compra y evita duplicidades en este proceso.