Convenios de alquiler para la farmacia o

botica

INTRODUCCION:

Es importante destacar que, al tratarse de un contrato a firmar en la

actualidad, la ley vigente es la Ley de Arrendamientos Urbanos de

1994, de modo que lo aquí explicado no es de directa aplicación a

todos los contratos, muchos de ellos suscritos bajo la anterior

regulación, que aún continúa vigente en muchos aspectos. Desde la

entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, al

propietario del local alquilado no le corresponde, por disposición legal

o reglamentaria, participación alguna. Es más, ni siquiera es preciso

notificarle previamente la operación, como sí sucede cuando es

aplicable la normativa anterior. El farmacéutico que pretenda

transmitir su oficina de farmacia, instalada en un local de alquiler, y

siempre que su contrato se firmara con posterioridad a la entrada en

vigor de la actual L.A.U., únicamente tendrá que notificar al

propietario que la cesión del arrendamiento ha tenido lugar, y el

propietario tendrá derecho a que la renta se incremente en un 20%.

Tenga en cuenta, no obstante, que la facultad de cesión, con otras

recogidas en la norma a favor del arrendatario, forma parte de lo que

se denomina “derecho dispositivo”, es decir, que puede ser anulada

en el contrato si así lo acuerdan las partes, y esta circunstancia

imposibilitaría la cesión y, por lo tanto, la venta de la oficina de

farmacia, hasta llegar a un acuerdo con el propietario. Procure que en

el documento en el que formalicen el arrendamiento, o bien no diga

nada, lo que implicaría la aplicación del texto de la Ley, o bien quede

expresamente reflejado que sí tiene usted este derecho, con las

peculiaridades que deseen especificar, o simplemente remitiéndose a

la normativa.

Medidas que debe tener el local para una farmacia:

En relación a los locales han introducido variaciones. En cuanto a la

superficie mínima, y para nuevas autorizaciones y traslados, ambas

recogen en sus artículos que ésta será de 75 metros cuadrados,

también

en una o más plantas; mantiene los 30 metros cuadrados de la

zona de atención al usuario, debiendo comunicar con eldespacho del

farmacéutico, establece la altura de los techos en 2,5 metros para la

zona de atención alusuario, y en dos metros para el resto de las

instalaciones.Sobre las condiciones higiénico sanitarias,ambas

disposiciones ordenan: “las condiciones higiénico sanitarias de la

Oficina de Farmacia y de todas y cada una de sus dependencias e

instalaciones serán en todo momento las adecuadas para dar

asistencia farmacéutica correcta”; “las condiciones de humedad y

temperatura serán las óptimas para la conservación de las

especialidades farmacéuticas,

materias primas y productos sanitarios”, y cualquier otro legalmente

autorizado a dispensarse en la Oficina .

La duración del arrendamiento:En los contratos 'de renta antigua', es decir, todos los celebrados con anterioridad a mayo de 1985 y, por lo tanto, sometidos a 'prórroga forzosa' a favor del arrendatario, la duración del arrendamiento llega hasta el fallecimiento, jubilación o declaración de incapacidad del farmacéutico instalado en el local.  Por lo tanto, la

duración no es realmente un problema que tenga el actual inquilino, si no que, más bien y si se sabe utilizar correctamente, esta circunstancia es la fuerza principal que tiene el negociador para obtener algo del arrendador, puesto que tiene a su favor la amenaza de que la situación actual permanezca, sobre todo en lo que a renta se refiere, durante varios años.En contra de la anterior opinión,  se puede oir a menudo que 'los contratos anteriores a 1985 finalizan en 2014.'    Esa afirmación no es exacta: sí es cierto que existe tal previsión en las disposiciones de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, de 1994, pero la finalización de los contratos de arrendamiento en ese año está prevista únicamente para aquellos cuyo arrendatario sea una persona jurídica, por ejemplo, una sociedad anónima, una sociedad limitada..., pero no cuando el arrendatario es una persona física, como lo es un farmacéutico.

Contratosde arrendamiento posteriores a 1985.  

Régimen normativo aplicable.

Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes

del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor

de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto

refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al

contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las

modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta

disposición transitoria.

Extinción y subrogación.

1. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente

Ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán

extinguidos de acuerdo con lo dispuesto.

pCuando una farmacia está situada en una clínica:

.va a pagar un alquiler mayor a comparación de otra que lo hace en otro sitio, pero este alquiler incluye.

Calefacción Aire acondicionado Otros servicios que no se dan normalmente

Ventajas y Desventajas de los Contratos de Arrendamiento Verbales:

Los contratos de arrendamiento, como muchos contratos, no tienen que ser por escrito. El arrendador y el inquilino pueden convenir en los términos del contrato en forma verbal y ese contrato es obligatorio para ambas partes. Sin embargo, existen ventajas y desventajas de convenir en un arrendamiento sin contar con un contrato escrito en el que ambos: el arrendador y el inquilino, queden advertidos de ello antes de llegar a un convenio vinculante.

Las Desventajas de un Contrato de Arrendamiento Verbal:

Sin una copia en papel donde mirar, en una fecha posterior puede ser muy difícil determinar cuáles son los términos del contrato de arrendamiento, en caso de que el arrendador y el inquilino tengan una desavenencia acerca de los términos del contrato. Por ejemplo, si se rompe un artefacto del hogar en la vivienda, ambas partes, de buena fe, piensan que la otra parte es la responsable de su reparación. Sin embargo, sin tener un contrato por escrito donde consultar, es difícil decir cuál de las partes tiene un recuerdo correcto de su convenio verbal de arrendamiento.

Otras situaciones pueden surgir cuando una parte no actúa de buena fe y trata de manipular o cambiar el contrato como le convenga, dado que no existe un registro escrito del mismo. Por ejemplo, un inquilino que concertó un arrendamiento de 12 meses con un arrendador y en el 5° mes decidió cambiarse a otra ciudad puede tratar de reclamar que el arrendamiento era un convenio de mes a mes y no por un año completo. Sin un contrato de arrendamiento por escrito que sirva de confirmación, podría ser difícil para el arrendador probar que el contrato fue, de hecho, por un período de un año.

Las Ventajas de un Arrendamiento en Forma Verbal:Los contratos verbales pueden ser muy fáciles de modificar mediante un breve aviso. En vista de ello, si las partes convienen en un contrato de mes a mes, el inquilino simplemente puede tomar el teléfono un mes antes de la fecha en que desee cambiarse e informarle al arrendador. Similarmente, el arrendador puede desalojar al inquilino en un contrato verbal de mes a mes, diciéndole que tiene 30 días para dejar vacante la propiedad. Es fácil hacerlo y no requiere fundarlo en alguna causa o en cualesquiera otras condiciones que son comunes en los contratos escritos.

Los contratos de arrendamiento verbales: Estos contratos pueden ser también pueden ser ventajosos para los inquilinos por otra razón. Muchos contratos por escrito favorecen a los arrendadores. Los contratos de arrendamiento por escrito tienden a contener más cláusulas, calificaciones y responsabilidades. Los contratos verbales tienden a ser más simples y fáciles de entender.

El que usted decida celebrar un contrato de arrendamiento verbal o escrito, constituye un asunto de preferencia personal para usted y su arrendador. Sin embargo, debe estar advertido de que un contrato verbal lo deja más vulnerable y usualmente está abierto a interpretaciones. La mayoría de los arrendadores preferirán que se firme un contrato por escrito, especialmente si están dentro del negocio de las rentas de más de una vivienda.

En esa virtud, aunque los contratos verbales de arrendamiento son usualmente ejecutables, pueden no ser deseables. Es importante recordar que los contratos escritos pueden ser negociados si hay términos en el original que no sean convenientes para usted y un contrato por escrito puede darle un registro permanente y definido de

su contrato con el arrendador, en caso de que surja algún problema en el futuro.