CMARA 1A DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE SAN ISIDRO, SALA II

CMARA 1A DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE SAN ISIDRO, SALA II

QUEVEDO, NORMA B. C. GARCA, LIDIA E. Y OT.

07/05/2010

Voces BOLETO DE COMPRAVENTA ~ COMPRAVENTA ~ COMPRAVENTA DE COSA AJENA ~ COMPRAVENTA DE INMUEBLE ~ ESCRITURACION ~ INMUEBLE ~ RESPONSABILIDAD DEL ESCRIBANO ~ RESPONSABILIDAD POR EL HECHO DEL DEPENDIENTE

Tribunal: Cmara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala IIFecha: 07/05/2010Partes: Quevedo, Norma B. c. Garca, Lidia E. y ot.Publicado en: La Ley Online;

Cita Online: AR/JUR/59630/2010Hechos

El adquirente de un lote de terreno inici demanda de escrituracin contra el empleado de una escribana con quien realiz la compraventa, en virtud de un poder de venta que ste tena otorgado por el titular registral de ese inmueble. El empleado cit como tercero al escribano titular de la escribana en la que se firm el boleto de compraventa. El juez a quo admiti la demanda de escrituracin y conden eventualmente al escribano en caso de que su empleado no cumpla con la condena a pagar los daos y perjuicios que por ello se deriven. La Cmara confirm la sentencia.

Sumarios

1. 1 - Debe admitirse la demanda de escrituracin incoada por el comprador de un lote de terreno contra quien tena un poder de venta otorgado por el titular registral ya que dicho poder haba caducado debido con motivo de la enajenacin del inmueble en fecha anterior a la firma del boleto de compraventa, por lo cual se entiende que actu en derecho propio realizando la venta de una cosa ajena, comprometindose a conseguir la ratificacin del dominio.

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Ver Tambin

Cmara 8a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Crdoba, Moresi Allende Horacio Alberto c. Gonzlez Gladys Ester y otro, 04/03/2010, LLC junio (2010), 576, AR/JUR/1641/2010; Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala II, 20/12/2006, Martini, Julia c. Viola, Julio y otra, La Ley Online, AR/JUR/10603/2006.

(*) Informacion a la poca del fallo.

2. 2 - Toda vez que el empleado de una escribana ha sido condenado a escriturar por vender un lote de terreno al actor mediante un poder de venta otorgado por quien ya no era titular registral de ese bien, configurndose la venta de una cosa ajena, el escribano titular de esa escribana responde eventualmente por los daos y perjuicios que se originen en caso de aqul no cumpla con la condena, ya que es un dependiente suyo y porque de sus propios registros en la escribana surga que el bien ya no estaba en cabeza de quien figura en el boleto de compraventa.

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Plenario

Cmara 2a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Crdoba, Blanco, Jos Rodolfo c. G. J., C. G, 26/07/2007, LLC 2007 (noviembre), 1061, AR/JUR/5675/2007; Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A, Plakir Sociedad Annima c. P., S. O, 06/03/2007, La Ley Online, AR/JUR/4484/2007.

(*) Informacion a la poca del fallo.

TEXTO COMPLETO:

2 Instancia. San Isidro, mayo 7 de 2010.

Es justa la sentencia apelada?

La doctora Maria Carmen Cabrera de Carranza dijo:

1. La sentencia de fs. 254 hizo lugar a la demanda por escrituracin iniciada por Norma Beatriz Quevedo contra Lidia Ester Garca y, en consecuencia, conden a la demandada a otorgar la escritura traslativa del dominio del bien prometido en venta por Lidia Esther Garca en representacin de Nazario Vicente Premiani, ubicado en el Partido del Pilar e identificado en el ttulo como lote 21 de la manzana 47. Todo ello, bajo el apercibimiento dispuesto por los arts. 510 y 511 del CPCC. Hizo extensiva la condena a Guillermo Pedro Oriol, en los trminos del art. 96 del CPCC., e impuso las costas del proceso a la demandada vencida. La demandada y el tercero citado apelaron el fallo.

2. Antecedentes

Norma Beatriz Quevedo promueve la presente demanda por escrituracin contra Lidia Esther Garca, con base en el boleto de compraventa de fs. 3, mediante el cual la demandada, actuando como apoderada del titular de dominio, Sr. Nazario Vicente Premiani (poder especial irrevocable de fs. 39 a 41 y asiento registral de fs. 79), le prometi en venta un bien ubicado en el Partido del Pilar, designado de acuerdo a su ttulo como lote 21 de la manzana 47. La operacin se realiz por la suma total de $16.000, ya cancelada contra la entrega de la posesin (fs. 3 vta., 6, 23 vta., 58 vta. y expresin de agravios a fs. 278 vta.). Se previ que la escritura traslativa del dominio sera pasada ante los escribanos Guillermo Pedro Oriol y/o Graciela Alicia Oriol, en la fecha que disponga la compradora, sin que supere el da 15 de diciembre de 2004 (fs. 3 y 58 vta.).

Al contestar la demanda, la Sra. Garca argument que suscribi el boleto de compraventa de total y absoluta buena fe, ante la Escribana Oriol y luego de informarle su titular, el Escribano Guillermo Pedro Oriol, que el lote n 21 de autos an estaba pendiente de enajenacin (fs. 59 y vta.). Finalmente ello no result cierto, pues el bien haba sido vendido a un tercero por escritura pasada ante el escribano Guillermo Oriol el 20/1/97 (fs. 80).

Por su parte, el escribano Oriol, trado al proceso en calidad de tercero y en virtud de la citacin requerida por la demandada, deslinda su responsabilidad argumentando que la nica funcin notarial y fedataria del escribano en este tipo de operaciones es otorgar la escritura del bien. Adems, sostiene que la Sra. Garca no poda desconocer que el lote ya haba sido vendido antes, pues ella intervino como apoderada del titular registral en la escritura traslativa del dominio respectiva (fs. 75 a 77 y fs. 83 a 85).

A criterio de la Sra. Jueza de Primera Instancia, la intervencin de la demandada en el instrumento privado de fs. 3 constituye un acto propio, pues el poder especial irrevocable otorgado por el Sr. Premiani ces con la venta instrumentada mediante escritura de fs. 75, por haber concluido el negocio para el cual fue conferido el mandato en cuestin. En consecuencia, la conden a escriturar en favor de la Sra. Quevedo, bajo los apercibimientos que contienen los arts. 510 y 511 del CPCC. La extensin de la condena al escribano Oriol fue fundada en el incumplimiento del control previsto por el art. 35 inc. 5 de la ley 9020 y en la falta de registro de la venta de fs. 75 en el ttulo de propiedad original.

3. A fs. 275 expres agravios el escribano Guillermo Oriol a travs de su letrado apoderado, contestados por la demandada a fs. 281 y por la actora a fs. 284 vta.

Luego de hacer una sntesis de los hechos, se agravia porque la Sra. Jueza lo ha responsabilizado por el boleto de compraventa confeccionado por una empleada de la escribana, asimilando dicho acto, en el que no ha tenido intervencin ni ha actuado como fedatario u oficial pblico, con las obligaciones que le hubiere acarreado el otorgamiento de una escritura de transmisin del dominio.

Cuestiona que se haya considerado que su parte no cumpli con el art. 35 inc. 5 de la ley 9020 (requerir el certificado de dominio), argumentando que la constatacin del estado del inmueble se realiza antes de otorgar la escritura, no previo a que las partes suscriban el instrumento privado sin la intermediacin del notario ni de su personal a cargo.

Afirma que la demandada no poda saber si se encontraba asentada o no la venta del lote 21, pues al momento de la firma del boleto de fs. 3, el ttulo original estaba en la escribana, pues ya se haban vendido todos los lotes y el ttulo resultaba el antecedente de tales operaciones.

4. A fs. 278 fund el recurso la demandada, con contestacin de la demandante a fs. 284.

Se agravia por la condena a escriturar, pues entiende que el escribano Oriol es el nico responsable de la existencia del boleto de compraventa.

Critica que se haya considerado que la operacin de fs. 3 constituye un acto propio de su parte, pues desconoca la cesacin del mandato. Tambin cuestiona que se trate de un caso de promesa de venta de una cosa ajena.

Pide que se revoque la sentencia, pues fue inducida a error por el escribano Oriol.

5. El planteo de desercin del recurso del tercero citado

Tanto la actora como la demandada reclaman que se declare desierta la apelacin del escribano Oriol, por no reunir los requisitos legales.

Tengo dicho al respecto, que en salvaguarda de la garanta de la defensa en juicio, nicamente cabe utilizar la facultad que acuerda el art. 261 del mismo Cdigo en caso de insuficiencia de fundamentacin, en forma restrictiva y cuando el incumplimiento resulta flagrante (esta Sala 2, causas 95.193. 107.955 y 108.001, entre otras). La facultad del Tribunal de Alzada, que en definitiva depende de la apreciacin subjetiva de los Magistrados, debe ser ejercida con suma prudencia, ya que en tales supuestos siempre se corre el riesgo de caer en arbitrariedad (Causas de la anterior Sala 1 de este Tribunal n 80.831, 89.891, entre otras muchas).

En este orden, la inconsistencia de los agravios derivar, en su caso, en el rechazo del recurso, pero en principio, no sera suficiente para declarar su desercin (Causa de la anterior Sala 1 de esta Cmara, n 85.559).

En este caso concreto, estimo la expresin de agravios del tercero citado cumple con los requisitos del art. 260 del CPCC., pues fundamenta las razones por las que estima que debe revocarse la extensin de la condena a su parte. No considero, en consecuencia, que pueda declararse desierto el recurso del actor, sin desmedro del ejercicio del derecho de defensa.

Por este fundamento, aconsejo que se rechace la pretensin en examen y se proceda a tratar el recurso del Escribano Oriol.

6. La venta de cosa ajena

Coincido con la Sra. Jueza de Primera Instancia en cuanto a que debe hacerse lugar a la accin de escrituracin (art. 511, parte final del prrafo primero, del CPCC.), bajo el apercibimiento previsto en el art. 510 del CPCC y, en su caso, en el prrafo tercero del art. 511 citado.

A mi juicio, no son vlidos los argumentos de la demandada cuando pretende exculparse argumentando que desconoca la situacin jurdica del bien que prometi escriturar en el boleto de fs. 3 y que el mandato especial haba cesado con el cumplimiento de objeto de dicho acto, con la escrituracin previa. Sin perjuicio de las consideraciones que realizar al referirme a la responsabilidad del tercero citado, lo cierto es que la Sra. Garca firm el contrato de fs. 3 mediante el cual se comprometi a transferir la propiedad del lote de autos y percibi el precio acordado, por lo que est obligada a cumplir con la prestacin a su cargo, con los efectos que acarrea su incumplimiento (arts. 1323, 1409, 1412, 1423, 511, 512 y ccs. del Cdigo Civil). Siendo el contrato de compraventa de carcter consensual, queda perfeccionado con el simple consentimiento de las partes, produciendo sus efectos desde el momento mismo de la celebracin del negocio.

En nuestro sistema jurdico el contrato de compraventa no constituye ni transmite derechos reales, pero puede servir como "ttulo" para ello, facultando a la parte compradora a exigir la escrituracin. El texto del art. 1197 del Cdigo Civil es terminante cuando establece que las partes estn ligadas por su consentimiento tan rigurosamente como lo estaran por la voluntad del legislador. En consecuencia, los contratantes deben atenerse a lo contratado y cumplirlo, o indemnizar al acreedor por la inejecucin de lo debido. Y en el caso concreto del contrato de compraventa, la obligacin del vendedor es de dar para transmitir el dominio, recibiendo como contraprestacin un precio, que en autos ya fue pagado (doct. arts. 1197 y 1323 citados; Risola M.A., "Soberana y crisis del contrato en nuestra legislacin civil", Buenos Aires, 1958; Llambas, Jorge J.-Alterini, Atilio A., "Cdigo Civil Anotado. Doctrina-Jurisprudencia", tomo III-A, Abeledo-Perrot, Bs. As., 1982).

El hecho de que ni la demandada ni la persona a quien dice representar revista actualmente la calidad de titular de dominio del bien de autos, no obsta, por s solo, al perfeccionamiento de la operacin en los trminos convenidos, pues no es motivo suficiente para afirmar que no contar con los documentos que la habiliten legalmente para cumplir la obligacin asumida.

En efecto, al haber prometido como propio un bien ajeno, debe entenderse que, al proceder as, el vendedor se ha comprometido a conseguir la ratificacin del dominio, conforme al principio de que los contratos deben interpretarse y cumplirse de buena fe y obligan a todas las consecuencias virtualmente comprendidas en ellos (doct. art. 1198 del Cdigo Civil; causa de esta Sala n 103.427). Y la existencia de esa obligacin implcita impone al enajenante la obligacin de remover los obstculos que impidan la libre disposicin del bien, en cualquier estado del proceso o, incluso, con posterioridad a la sentencia que condena a escriturar, en el perodo de ejecucin de la misma. Es que nada impide prometer en venta cosas ajenas, dado que el negocio no apunta a la transmisin actual del dominio. Solo se exige a quien as procede, que garantice el xito de la promesa, empleando los medios necesarios para que la prestacin se realice. Puede, entonces, ser condenado a realizar el acto prometido, bajo el apercibimiento legalmente establecido (arts. 1161, 1177 y ccs. del Cdigo Civil y 510, 511 del CPCC; Mosset Iturraspe, "Responsabilidad por daos", t. II-A, "Parte especial", ps. 41 y 42, citado por Kiper, Claudio, "Juicio de escrituracin. Conflictos derivados del boleto de compraventa", 2 edicin, Edit. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, pg. 309).

Por estos argumentos y frente a la eleccin del acreedor (art. 511 del CPCC.; fs. 88, punto I, audiencia de fs. 148; art. 330 del CPCC.), estimo que corresponde dictar sentencia favorable a la pretensin de escrituracin (art. 510 del CPCC.). Ello, sin perjuicio de la responsabilidad por los daos y perjuicios e intereses en el incumplimiento de la obligacin, si la escrituracin se tornase imposible por culpa del vendedor, por faltar un requisito que no pueda ser suplido judicialmente (arts. 889 y 892 del Cdigo Civil; Bueres, A.-Highton, E. "Cdigo Civil y normas complementarias. Anlisis doctrinario y jurisprudencial, t. 2B, Edit. Hammurabi, Buenos Aires, 1998, pg. 337; CNCiv., Sala E, 23/9/97, LA LEY, 1998-B, 204).

Estimo prematuro meritar en esta etapa del proceso la posibilidad de resolverse la obligacin en el pago de daos y perjuicios (arts. 510 y 511 del CPCC.), pues siempre existe la posibilidad, cierta o remota, de que se pueda escriturar (causa de esta Sala n 103.511, reg. 291/2007; Kiper, op. cit., pg. 428).

Sealo, por ltimo, que estimo correcto considerar al negocio de fs. 3 como actuado por Lidia Esther Garca por su propio derecho, pues en lo que se refiere al bien de este proceso, el poder especial irrevocable otorgado por Nazario Vicente Premiani haba cesado al celebrarse la escritura de fs. 75, ya que la misma import la ejecucin del acto jurdico que haca a su objeto (arts. 1869, 1879, 1881 inc. 7, 1960 y ccs. del Cdigo Civil). Garca no puede alegar vlidamente desconocimiento, pues ella asumi la calidad de mandataria para ciertos negocios determinados, con las obligaciones que ello supone (arts. 1884, 1904 y ccs. del Cdigo Civil), y una tarea diligente le exiga cumplir fielmente la voluntad del poderdante, sin excederse de los lmites del contrato, quedando deslindada la responsabilidad de aqul por todo lo que la mandataria haya hecho "con ciencia o ignorancia imputable de la cesacin del mandato" (art. 1965 del Cdigo Civil).

7. La responsabilidad del escribano Oriol

El notario, trado al proceso en calidad de tercero, alega como nico fundamento de su recurso el hecho de no haber otorgado la escritura traslativa del dominio ni actuado como intermediario en el contrato de compraventa.

Sin embargo, admite dos circunstancias que a mi juicio resultan relevantes para resolver sobre su situacin jurdica: que el boleto en cuestin fue confeccionado en su escribana y por una empleada suya (fs. 275 vta.) y que en ese momento el ttulo de propiedad original se encontraba en la escribana Oriol pues haba intermediado en la venta de todos los lotes objeto del mandato otorgado a Garca, y dicho instrumento resultaba el antecedente de las operaciones (fs. 275 y 277).

Creo que la conducta del escribano -en este caso concreto a travs de una dependiente de la escribana- fue negligente, pues no observ las diligencias que exigan las circunstancias, como brindar asesoramiento a los concurrentes, estudiar el asunto para el que fue requerido y dems diligencias que hacen a su desempeo especfico (arts. 512 del Cdigo Civil y 35 de la ley notarial 9020/78).

Mxime cuando los antecedentes del dominio se encontraban en la misma escribana, fue su titular quien casi tres aos antes haba autorizado la venta del lote 21 en cuestin a un tercero (fs. 75), por lo que surga de sus propios registros que ese bien ya no estaba en cabeza de quien figura en el boleto de fs. 3 como parte enajenante y que el poder invocado por la mandataria ya haba cesado. Evidentemente, la empleada de la escribana ni siquiera revis dichos antecedentes, o bien examin solo el ttulo original, que no tena asentada la venta del lote 21 por omisin tambin imputable al escribano Guillermo Oriol que autoriz esa operacin (fs. 36 vta. y 75).

Sea cual fuere la razn, no tengo dudas de que el escribano citado en calidad de tercero debe responder por los daos causados por la actuacin culposa de su dependiente, en su condicin de principal y titular en ese entonces de la escribana Oriol (fs. 192 y vta.; arg. arts. 1113, prrafo primero, del Cdigo Civil; 511 y 456 del CPCC). En este orden, tiene dicho la S.C.J.B.A. que la responsabilidad indirecta del principal por los daos causados surge aun cuando el empleado haya obrado sin rdenes del patrn o si se quiere, abusando de sus funciones (Ac 37744 S 29-3-1988, AyS 1988-I-450 - DJBA 1988-134, 261; Ac. 63479, 16/2/2000, DJBA 158, 94 - LLBA, 2001-14; C 90573, 14/11/07, entre otros).

Si bien coincido con el apelante en cuanto a que el negocio no puede ser asimilado a una escritura, lo que se contempla en este caso es que se brind un servicio, se cobr por ello (recibo de fs. 15 reconocido por la testigo Graciela Oriol a fs. 192 vta.), incluso se confeccion el presupuesto tendiente a escriturar, y lo mnimo que puede exigirse de una escribana es que el servicio sea diligente y acorde con la funcin notarial. Y si bien es cierto que no se exige al escribano que confecciona un boleto un estudio completo de la situacin jurdica del bien y las condiciones personales de la vendedora, como el que debe requerirse antes de escriturar, lo menos que debi revisar la empleada que realiz el contrato de fs. 3, eran los hechos que resultaban de sus propios registros.

No obstante, estimo necesario sealar que la extensin al tercero citado no comprende a la condena principal impuesta a la demandada, que es el otorgamiento de la escritura traslativa del dominio, sino que su alcance debe quedar sujeto y limitado a una eventual accin regresivaque podra tener inters en promover la deudora en el hipottico caso de que la obligacin deba resolverse, por no ser posible el cumplimiento del contrato por el deudor. Oportunidad, eventual por cierto, en la que debera seguirse el trmite tendiente a determinar el monto de los daos y hacer efectiva la indemnizacin (arts. 96 y 511 prrafos tercero, cuarto y quinto, del CPCC).

A mi juicio, una solucin distinta excedera la pretensin de la propia interesada al requerir la citacin del escribano Oriol como tercero (fs. 60), vulnerando el principio de congruencia y el debido proceso (arts. 163 inc. 6 del CPCC).

Por los fundamentos expuestos y con la salvedad indicada en el prrafo anterior, propongo que se mantenga el pronunciamiento recurrido, con costas de Alzada a cargo de los apelantes en su condicin de vencidos (art. 68 del CPCC).

Por todo lo expuesto, voto por la afirmativa.

Por iguales fundamentos, el doctor Bialade, vota tambin por la afirmativa.

Por lo expuesto en el Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada en todo cuanto ha sido materia de agravio, aunque dejando a salvo que el alcance de la extensin al escribano Oriol queda sujeto y limitado a una eventual accin regresiva que podra tener inters en promover la deudora en el hipottico caso de que la obligacin deba resolverse, por no ser posible el cumplimiento de la condena a escriturar.

Las costas de Alzada corren a cargo de cada apelante en su condicin de vencido, difiriendo la regulacin de los honorarios para la etapa procesal oportuna (art. 31 de la ley 8904). Roger Andre Bialade. Mara Carmen Cabrera de Carranza.

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