Art

ARQUITECTURA LEGAL-

MEDIANERIA- 2015-

CATEDRA ARQ. MAYENFISCH

CUALES SON LAS FORMAS DE ADQUIRIR LA MEDIANERIA? Las diferentes formas son:1. POR CONTRIBUCION A LOS GASTOS: el muro nace en condominio. 2. POR COMPRA DE DERECHOS: se adquiere el muro en Espesor: todo el espesor. Altura: del edificio ms bajo. Largo: todo el largo. El valor actual se deprecia por edad y estado. 3. POR DONACION: adquiere los derechos porque una persona se los dona. 4. POR COMPENSACION: un muro que est en malas condiciones, segn el artculo 2626 del Cdigo Civil se puede derrumbar y reconstruirlo. Es una restriccin al dominio. El muro nuevo est en condominio por compensacin, dentro de los lmites del anterior. Debe respetar los lmites o perfiles de invasin del primer muro. 5. POR PRESCRIPCION: Institucin jurdica que consiste en la adquisicin de un derecho o la extensin de una obligacin por el simple transcurso del tiempo. PRESCRIPCION LIBERATORIA: el dueo privativo del muro pierde derecho a reclamar el pago de la medianera, si deja transcurrir ms de 10 aos. Los derechos reales acompaan a la cosa no al dueo, si desde la construccin del muro no pasaron 10 aos y cambiaron varios dueos, se reclama al ltimo. PRESCRIPCION ADQUISITIVA: se adquiere el condominio al pasar 20 aos. 6) POR READQUISICION: se hace abandono de los derechos de medianera (no se hace uso), pierde la franja del terreno. El da de maana si quiere demoler o ampliar la construccin se deben readquirir los derechos de medianera y se debe pagar la franja del terreno que haba abandonado. 7. DESTINO DE PATER FAMILIAE: dos lotes que pertenecieron al mismo propietario que construy una vivienda en cada lote. Si los lotes pasan a pertenecer a distintos propietarios, la escritura de venta debe especificar de quin es el muro. Si no especifica debe primar la intencin de quien construy el muro. Por destino de Pater Familiae se supone que el muro est en condominio porque el que lo construy lo hizo para que sirviera a los dos lotes.Articulado del cdigo civil referente al condominio de muros

De los derechos realesTtulo VIIIDel condominio

Cap. III - Del condominio de los muros, cercos y fosos.Art. 2717.- Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades.

Art. 2718.- Toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta ltima construccin, se reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos pblicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del edificio.

Art. 2719.- La medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., Aunque stos se encuentren cerrados por todos sus lados.

Art. 2720.- Los instrumentos pblicos, privados que se invoquen para combatir la medianera deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores.

Art. 2721.- En el conflicto de un ttulo que establezca la medianera, y los signos de no haberla, el ttulo es superior a los signos.

Art. 2722.- Los condminos de un muro o pared medianera, estn obligados en la proporcin de sus derechos, a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro.

Art. 2723.- Cada uno de los condminos de una pared puede libertarse de contribuir a los gastos de conservacin de la pared, renunciando a la medianera, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo.

Art. 2724.- La facultad de abandonar la medianera compete a cada uno de los vecinos, aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso; y desde que el abandono se haga, tiene el efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva de la pared o muro.

Art. 2725.- El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas.

Art. 2726.- Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que estn situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales.

Art. 2727.- El vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared divisoria, o a su conservacin en el caso del artculo anterior, puede librarse de esa obligacin, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianera.

Art. 2728.- El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.

Art. 2729.- Las paredes divisorias deben levantarse a la altura designada en cada municipalidad; si no hubiese designacin determinada, la altura ser de tres metros.

Art. 2730.- La medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.

Art. 2731.- Cada uno de los condminos puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que l tambin quiera poner en ella tirantes, o hacer el cao de una chimenea: puede tambin cada uno de los condminos abrir armarios o nichos aun pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared.

Art. 2732.- Cada uno de los condminos puede alzar a su costa la pared medianera sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella.

Art. 2733.- Cuando la pared medianera no pueda soportar la altura que se le quiera dar, el que quiera alzarla debe reconstruirla toda ella a su costa, y tomar de su terreno el excedente del espesor. El vecino no puede reclamar ninguna indemnizacin por los embarazos que le cause la ejecucin de los trabajos.

Art. 2734.- En el caso del artculo anterior, el nuevo muro aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo, y en todo su espesor, salvo el derecho del que ha puesto el excedente del terreno para volver a tomarlo, si la pared llegase a ser demolida.

Art. 2735.- El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura de la pared, puede siempre adquirir la medianera de la parte alzada, reembolsando la mitad de los gastos, y el valor de la mitad del terreno en el caso que se hubiese aumentado su espesor.

Art.2736.- Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda la extensin de la pared, o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est construida, o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor de la pared. Si slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos.El valor computable de la medianera ser el de la fecha de la demanda o constitucin en mora.

Art. 2737.- El uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared medianera que impidan al otro un derecho igual y recproco. No puede disminuir la altura ni el espesor de la pared, ni hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino.

Art. 2738.- La disposicin del artculo anterior no es aplicable a las paredes que hagan frente a las plazas, calles o caminos pblicos, respecto de los cuales se observarn los reglamentos particulares que les sean relativos.

Art. 2739.- El que hubiere hecho el abandono de la medianera por librarse de contribuir a las reparaciones o reconstrucciones de una pared, tiene siempre el derecho de adquirir la medianera de ella en los trminos expuestos.

Art. 2740.- La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresin de obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianera.

Art. 2741.- El vecino que ha adquirido la medianera no puede prevalerse de los derechos que ella confiere, para embarazar las servidumbres con que su heredad se encuentre gravada.

Art. 2742.- En las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades est sin cerco alguno, el dueo de ella no est obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios.

Art. 2743.- Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba en contrario.

Art. 2744.- Lo dispuesto en los artculos anteriores sobre paredes o muros medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condminos entre s, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de zanjas o cercos, o de otras separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias.

Art. 2745.- Los rboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presume que son tambin medianeros, y cada uno de los condminos podr exigir que sean arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algn accidente no podrn ser replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se observar respecto de los rboles comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueos.NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ARGENTINO

Condominio sobre muros, cercos y fosos El Proyecto de Unificacin de Cdigo Civil y Comercial elevado al Poder Legislativo incorpora dentro del Libro IV (De los derechos reales), Ttulo IV (Del condominio), Captulo V (Condominio con indivisin forzosa perdurable), Seccin 2 el condominio sobre muros cercos y fosos, manteniendo la idea originaria que recepta el cdigo velezano. Continuando con los lineamientos expuestos por el Proyecto del ao 1998 en su artculo 1947, comienza realizando una clasificacin de los muros tanto desde el aspecto fsico como jurdico, nociones que no se encuentran expresamente previstas en el actual rgimen del Cdigo Civil. Ya el Anteproyecto de 1954 estableca que en esta materia, tan propicia a la discusin en el cdigo vigente, es necesario dar definiciones legales, porque en gran parte los litigios se suscitan por la falta de claridad de las disposiciones en vigor (nota al art. 1592).2 Tal es as que el artculo 2006 del Proyecto se encarga de aportar tales definiciones, introduciendo los conceptos de muro de elevacin y el muro enterrado que ya haban sido esbozados por el Anteproyecto de 1998. Se mantiene vigente la idea del cerramiento forzoso y se establece la obligacin de encerramiento en zonas urbanas y aledaas mediante la construccin de un muro o pared de no menos de tres metros de altura, sin especificacin en cuanto a su grosor, y con la facultad de construccin encaballada de aquel, como ya lo hace el art. 2725 del ordenamiento actual y que concuerda con las previsiones del art. 1948 del Anteproyecto de 1998. En relacin al rgimen de dominio de los muros, el art. 2009 establece el condominio funcional e inmediato en torno al muro de cerramiento forzoso (hasta los tres metros de altura) siguiendo, en alguna medida, aquella tesis expuesta por Tobal, por cuanto el mismo servira inmediatamente al vecino a los fines de encerramiento. En cuanto al muro de elevacin, la adquisicin de la medianera por el colindante ser viable a travs de convencin entre las partes o bien por va de prescripcin adquisitiva. En materia de presunciones, los artculos 2010, 2011, 2012 y 2013 del Anteproyecto mantienen los lineamientos acogidos en el cdigo velezano en cuanto a la titularidad de los muros, la exclusin de estas presunciones y las pruebas que sirven para mantenerlas o desvirtuarlas, en la misma lnea por la que trasunt el mentado Anteproyecto de 1998. Refirindose a lo atinente al cobro de la medianera, establece que quien construy un muro contiguo tiene derecho al reembolso por parte de su vecino de la mitad del valor del terreno, del muro y sus cimientos, y si el mismo se construy encaballado, resulta lgico que solo tenga tal derecho sobre el muro y los cimientos, nicamente. Tal previsin no hace ms que afirmar lo esbozado por el art. 2736 del Cdigo Civil. En caso de que encontrarse frente a un muro de elevacin o u muro enterrado, el que lo haya construido tiene derecho al reclamo de la mitad del valor de aquel, pero solamente desde que se lo utilice efectivamente. Y el vecino que desee adquirir la medianera sobre aquellos muros, solo la adquirir tal como est construida. Por su puesto que quien pretenda adquirir el muro medianero deber hacerlo en toda su longitud, mientras que en caso de pretender la adquisicin del muro de elevacin, lo har solo en la parte que efectivamente utilice, teniendo en cuenta el valor al momento de la mora, tal como lo sostiene el art. 2736 in fine CC, que toma en cuenta el momento de la interposicin de la demanda o la constitucin en mora. Un tratamiento particular merece el anlisis del momento en el cual comienza a correr el curso de la prescripcin adquisitiva. Sostiene el artculo 2018 del Anteproyecto que en caso de encontrar- 2. LAFAILLE, Hctor ALTERINI, Jorge Horacio, Tratado de los derechos reales, 2 Ed. Actualizada y ampliada, Tomo III, Pg. 409, La Ley, 2010. 564 FACULTAD DE DERECHO - PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA ARGENTINA nos frente a un muro de cerramiento, la misma correr desde su construccin, y si nos situamos frente a un muro de elevacin, la misma comenzar a contar desde su efectiva utilizacin. Sabido es que la doctrina no ha sido pacfica en torno a esta cuestin, y de all el mrito del Anteproyecto bajo anlisis al establecer expresamente la respuesta a la cuestin planteada. Al margen quedar el anlisis del acierto o no de la respuesta. En cuanto a las facultades materiales que corresponden al condmino, se le permite ejercer todo tipo de construccin mientras la misma no afecte la solidez de aquel muro. Asimismo, puede prolongarlo en altura o profundidad sin que eso d derecho a indemnizacin, siendo privativo el nuevo muro en su mayor extensin. Si de tal construccin se deriva perjuicio al otro condmino, este podr solicitar su restitucin al estado anterior. Todo ello concuerda con las previsiones del art. 2730, 2731 y 2732 CC, que otorgan similares facultades mientras aquellas no importen un ejercicio irregular de ese derecho en consonancia con lo previsto por el artculo 1071 de nuestro ordenamiento. En materia de reconstruccin del muro, el art. 2020 mantiene la idea plasmada por los arts. 2733 y ss. CC, otorgando la posibilidad de demoler el antiguo muro y construir uno nuevo ms alto o ms ancho debiendo tomar, quien construye, el excedente de terreno de su fundo. En materia de propiedad y derecho a indemnizacin, se mantienen las previsiones del cdigo velezano. En caso de realizarse reparaciones o construcciones en muro medianero, ambos condminos estn obligados a sufragar los gastos de aquello, en proporcin a sus derechos sobre este. As lo prescribe el art. 2021, en la misma sintona en que lo hace el art. 2722 CC. El Anteproyecto otorga la facultad al condmino de liberarse del pago de los gastos de conservacin de la pared por el mero hecho de renunciar a la medianera, con las excepciones previstas a saber: que dicha pared no sea parte de una construccin que le pertenezca o que dicha reparacin no haya sido producto de un hecho suyo, en consonancia con lo dispuesto por el art. 2723 CC. Sin embargo, si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento, esta facultad abdicativa no correr respecto del muro de elevacin o enterrado. Tal abdicacin implicar, en los trminos del art. 2022, el efecto de conferir la titularidad exclusiva del muro a su vecino, en armona con lo prescripto por el art. 2724 CC. Va de suyo que quien ha hecho abandono de la medianera, puede siempre volver a adquirirla sufragando los gastos en la forma antes descripta, y as lo sostiene el art. 2023. El Anteproyecto regula asimismo la cuestin de la medianera en materia rural. Lgicamente se le otorga el derecho de levantar o excavar un muro para cerramiento, aunque no sea en los trminos de lo que se ha denominado muro de cerramiento forzoso. Como contrapartida, debe abonar el valor que correspondiere a su vecino si cuando se asentare, su terreno ya se encontrare con un muro construido. A diferencia con lo dispuesto por el art. 2743 CC, que presume la medianera del muro en fincas rurales, el art. 2025 del Anteproyecto lo eleva a la categora de medianero desde su construccin, y otorgando a su constructor la facultad de solicitar a su vecino la mitad del valor de la construccin realizada. Se mantiene asimismo la aplicacin subsidiaria de las reglas propias de la medianera urbana en materia rural, tal como lo haca el art. 2744. As lo refleja el art. 2026 del Anteproyecto. Por ltimo, en relacin al condominio sobre rboles o arbustos se mantiene la lnea trazada por Vlez Sarsfield en el art. 2745 CC, pero con la modificacin en torno a la presuncin de medianera, la que es reemplazada directamente por su titularidad en caso de encontrarse aquel en cercos o zanjas medianeras, tal como lo prev el artculo 2027.