Cuando vale una estación de Combustible o Eds

8/3/2019 Cuando vale una estacin de Combustible o Eds

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A V A L U O S P E R E I R AJuan Carlos Ortiz Zapata

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CUAL ES EL VALOR DE UNA ESTACION DE SERVICIO?

PRECIO POR METRO CUADRADO

Este es probablemente el ms antiguo mito sobre la valoracin de estaciones degasolina, la mayora de los avalos que he visto en este tipo de propiedad, elprecio de venta se divide por el rea de construccin y as se determina el preciopor metro cuadrado de construccin aqu estn las razones por las que esto setraduce en una valoracin incorrecta:

1. Un pequeo cambio en el tamao del rea construida, tiene como resultado

un gran cambio en su valor. Utilizandoeste mtodo de valoracin, la mayora delas ofertas de venta, tienen un rango devalor que es al menos el 50 porcientoentre el piso y el tope de la muestra,muchas veces he visto resultados conms del 200 por ciento, aun cuando elpropsito de una unidad de medida es lacreacin de un denominador que a) reflejela tendencia del mercado y b) nocomprometa al Avaluador a usar ajustes

no demostrables. El precio por metrocuadrado de tierra es muy ajustable ymaquillable, como explicar msadelante, as como tambin es el mtodoms utilizado por los participantes delmercado.

2. Siguiendo con el argumento anterior, si agregamos una baha extra al reaconstruida, cuanto puede esto cambiar el precio por metro cuadrado deconstruccin? pues mucho! Sin embargo cuanto valor se le puedeatribuir a una baha sin terminar?. Si usted toma el costo de agregar una

baha versus el cambio en el valor del mercado de expandir el denominadoren el clculo del precio por metro cuadrado de construccin. Lo que ustedfcilmente podr observar es que el valor del mercado de una baha estlejos, pero muy lejos de su costo. Por esto no todas las estaciones degasolina maximizan su valor agregando bahas vacas a los limites de suszonas?... ya lo entendi la realidad es que el costo de agregar bahas es
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menos que su valor y los participantes del mercado lo saben. Ellos puedenno solamente expandir sus negocios suficientemente para cubrir los costosde las nuevas bahas (lo cual indica que no es financieramente factiblehacerlo) Por lo tanto el precio por metro cuadrado es una pobre unidad demedida a los ojos de cualquier participante del mercado llmese compradoro vendedor.

3. Con la excepcin de algunas de las ms

tradicionales estaciones de gasolinaurbanas con talleres, lavaderos yservicios adicionales, la mayor parte delvalor de la propiedad recae sobre latierra. Por qu no usar esto como elcomn denominador?

4. Por qu la mayora de las compaasmayoristas de combustibles ven el valorde la propiedad como el valor de la tierrasolamente? Porque una vez que se

tiene una estacin de servicio montada yfuncionando es muy difcil encontrarle unmayor y mejor uso en otra actividad oquien comprara una estacin de serviciopara convertirla en taller oparqueadero?.

VALOR DE MERCADO VS VALOR DE REPOSICION

Mientras que las mejoras en una estacin son vistas por las grandes compaasde petrleos como tiles nicamente para su franquicia cmo podramos decir

que esto afecta el valor del mercado?, ya que para el mercado mientras dure elcontrato con este mayorista ser una nica compaa de combustibles paranegociar. Las mejoras deben ser consideradas por su valor de uso, para lacompaa mayorista que posea la propiedad o la franquicia, si estos son losposibles clientes, las mejoras obviamente contribuyen en la estimacin del valor,pero el valor de mercado permanece en juego.


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La simple realidad es que el tipo de cliente para el cual se hace el avalodetermina si considerar el reporte de valor de mercado o el valor de reposicin.

Ya desacredite arriba la valoracin por el valor de mercado, ahora bien, lavaloracin de la propiedad de la tierra ms las mejoras y construccionesdepreciadas, tiene dos grandes problemas:

As como los cambios en las marcas agreganuna obsolescencia adicional a los almacenes,los cambios en las imgenes corporativas

tambin envejecen moderadamente lasestaciones de gasolina, puede ser que lasconstrucciones sean ahora ms pequeas, omuy grandes, puede que los diseosnecesiten cambios, para que impacten dediferente modo a los clientes, porconsiguiente hay que considerar muy decerca la obsolescencia en la valoracin de lasestaciones de combustible.

Se desprende de lo anterior que la

obsolescencia externa no se aproxima deltodo a la valoracin por enfoque del costo,refleja una gran parte del valor del mercado(muy al final para la perspectiva de todas lascompaas mayoristas de combustibles y franquiciados, quienes en realidad son lamayora del mercado), esto nos deja con la pregunta, si el mtodo del costodepreciado es vlido del todo?. La respuesta es que para las reacciones de losparticipantes del mercado y cuando la oportunidad lo amerite para el valor delmercado o valor en uso. Como se puede ver no es nada fcil llegar al valor deestos tipos de propiedad.

UN SITIO DE ESTACION DE GASOLINA SERA LO MISMOEN CUALQUIER LUGAR?

Hasta ahora hemos dilucidado la valoracin de las mejoras y construcciones parauna estacin de gasolina y como es la percepcin de estas desde la ptica de losparticipantes del mercado y si contribuyen al valor del mercado o simplemente al


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valor de la inversin. Esto nos deja la valoracin del terreno como el plato fuerte,no simplemente como las descripciones tpicas que se hacen en los avalos. Lasestaciones de gasolina, garantizan su tratamiento como avalos especiales.

TOPOGRAFIA

Es universalmente aceptado que la topografa plana es mejor para todos los tiposde desarrollo que las que los que estn por debajo del nivel de la va y tienenreducida su visibilidad. Cuando el volumen del trfico es muy fuerte y rpido, un

sitio por debajo del nivel de la va sufre a causa de la aprehensin natural de losconductores que no tienen facilidad para ver claramente lo que tienen adelante.

La valoracin de estaciones de gasolina necesita mencionar la topografa, y hacerhincapi en la visibilidad que genere la posicin topogrfica de la estacin conrelacin a las vas adyacentes.

CONTEO DE TRFICO

Pensemos en esto por un momento, una estacin de gasolina es totalmentedependiente del trfico vehicular. Yo tengo la misma percepcin de un centro

comercial con un almacn ancla; La misma percepcin de una cadena desupermercados o la misma percepcin de otros negocios de marca. Mucha genteprefiere una marca particular de estacin de gasolina, no queremos decir que sevayan a alejar de su ruta por buscar su marca preferida de gasolinera, a menosque este muy convenientemente localizada al lugar donde ellos vayan o dondevivan, con las comodidades pasa lo mismo, los precios son casi siempre losmismos, as que la eleccin se hace simplemente por comodidad.

Examinar los conteos de trfico, es mucho ms importante que examinar los tiposde propiedades porque influyen mucho ms en el valor de las mismas.

SEALES DE TRFICO

Las seales de trfico son frecuentemente omitidas por los Avaluadores en lasdescripciones del entorno, para una estacin de gasolina, este es un valoragregado, las compaas petroleras, definitivamente prefieren las seales de


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trfico y los lotes esquineros. Las seales de trfico reducen la velocidad o paranel trafico, agregando tiempo para la cantidad de visibilidad que recibe un sitio. Noes tan solo el reducir o parar y decidir en el momento que hay que girar para laestacin, es darle al conductor ms tiempo para notar el aviso con la marca yhacerle notar que estacin de esta marca especifica esta all mismo. Pensemos enesto como un comercial o propaganda gratis.

VELOCIDAD DEL TRFICO

Como es de suponer por el tema anterior, el trfico ms lento, ofrece una mejor

oportunidad para la estacin para darse a conocer y generar recordacin. Peroesta es un arma de doble filo, cuando se combinan altas velocidades del trfico,los conductores estn forzados a desviarse de manera abrupta o girarbruscamente. La velocidad del trfico es una variable que debe medirse enrelacin con el volumen del trfico en cada caso concreto.

CONTEO DE GIROS

Este es el nmero de giros o vueltas necesarias para llegar a un sitio desde unadireccin especfica. Si un giro de 90 grados es necesario, esto cuenta como unavuelta. Una vuelta de 45 grados o menos, no se cuentan, pero es una vuelta de

ms de 45 grados. Agregando el total de ambos sentidos de la carretera principalproporciona una medida de conveniencia.

Ahora sabes porque la mayora de las estaciones de gasolina tienen rampas enlas aceras que son de 45 grados o menos. Es mucho ms fcil para el trficoentrar y salir y adems es una unidad de medida especfica para la industria.

CONCLUSIONES

Servicios pblicos, zonificaciones y otros elementos son lugares comunes dentrode los elementos necesarios para ser descritos y mencionados en todos las

descripciones de los avalos, pero las elementos anteriores tienen las suficienteimportancia para una estacin de gasolina que requieren una atencin especial. Ocomo mnimo deben ser mencionados.


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Donde realmente estos elementos juegan un papel importante es en laaproximacin al valor en la comparacin de las ventas. Estoy ms que seguro queusted puede adivinar que las variables discutidas anteriormente deben serconsideradas en los criterios del avalo. Estas hacen la comparacin de lasventas de una estacin de gasolina nica entre las valuaciones del terreno.

JUAN CARLOS ORTIZ ZAPATA


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