DER.CIV. IV - Rodolfo Orellana y el Proyecto de Ley del 2014 CC.pdf

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EN QUE SE PARECEN RODOLFO ORELLANA Y LA MAFIA QUE TRAFICA CON

TERRENOS AJENOS AL PROYECTO DE LEY QUE PRETENDE MODIFICAR ELARTICULO 2014 CC?

A propsito de la fe pblica registral frente a la falsificacin de documentos y suplantacin deidentidad

Alan Pasco Arauco

1. Introduccin

Hace algunos aos lleg a nuestras manos un libro titulado Freakonomics, escrito por eleconomista Steven Levitt y el periodista Stephen J. Dubner, cuya edicin original en ingls se

public en 2005 y su traduccin al castellano en 2006. El libro es una coleccin de artculosrelacionados con la economa, escritos por Levitt y orientados a un segmento amplio de la

poblacin.

Pese a que en su momento no compartimos muchas de las conclusiones en l expuestas, el libroqued impregnado en nuestra memoria por las preguntas que planteaba al inicio de cada captulo.Preguntas del tipo Qu resulta ms peligroso: una pistola o una piscina?, Qu tienen en comnun maestro de escuela y un luchador de sumo? o Por qu continan los traficantes de drogasviviendo con sus madres?, no hacan sino que nos cuestionemos si realmente exista una respuestacoherente para cada una de dichas interrogantes.

La virtud del libro o para ser ms justos, la de sus autores estaba en que las interrogantesplanteadas, aun cuando a primera impresin parecan del todo descabelladas, escondan unarespuesta que en su desarrollo se nos iba mostrando slida y contundente. Preguntas como esasfueron una invitacin a mirar la realidad desde un prisma distinto, despojados de dogmas y juicios

preconcebidos; un desafo al sentido comn, en donde la coherencia no era algo de lo que sepudiese prescindir. El libro nos permiti comprender que, a veces, preguntas en aparienciaabsurdas, pueden tener una respuesta aleccionadora para aqul que est dispuesto a asumir el reto y

tratar de develarla.

No buscamospues ello implicara ponernos la valla demasiado alta - que la pregunta planteadacomo ttulo de este breve trabajo causa en usted, paciente lector, el mismo efecto que causaron ennosotros las preguntas formuladas por Levitt y Dubner. Simplemente buscamos, con la modestia delcaso, emprender juntos un anlisis que nos permita en el desarrollo ir descubriendo unarespuesta slida a la pregunta planteada lneas arriba; una respuesta que no deje lugar a dudas sobrela inconveniencia del proyecto de ley titulado Ley de proteccin jurdica del derecho de propiedady de la vivienda1(en adelante nos referiremos a l como el Proyecto de Ley) , que buscaentreotras cosasla modificacin del artculo 2014 CC2.

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Ura. Abogado por la UNMSM. Magister en Derecho Civilpor la PUCP. Miembro del Taller de Derecho Civil Jos Len Barandiarn. Docente de Derecho Civil en la UNMSM,Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC), Universidad de Lima y Universidad San Martn de Porres.1 El Proyecto de Ley, que tiene como autor al reconocido catedrtico y magistrado Gunther Gonzales Barrn, puedeencontrarse en:http://www.gunthergonzalesb.com/doc/notas_breves_ggb/proyecto_de_ley_contra_el_fraude_inmobiliario.pdf2Cuando nos encontrbamos en la revisin final del presente trabajo, sali publicado con fecha 26 de marzo del 2015, enel Diario Oficial El Peruano, la Ley N 30313, Ley de oposicin al procedimiento de inscripcin registral en trmite ycancelacin del asiento registral por suplantacin de identidad o falsificacin de documentacin y modificatoria de losartculos 2013 y 2014 del Cdigo Civil y de los artculos 4 y 55 y la Quinta y Sexta Disposiciones ComplementariasTransitorias y Finales del Decreto Legislativo 1049 (en adelante la Ley). En lo que se refiere al artculo 2014, lo que


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2. El drama de la fe pblica registral y la propuesta de modificacin del 2014 CC

El boom inmobiliario por el que atraviesa el Per, y que se ve reflejado en la creciente demanda deinmuebles, ha convertido a los Registros Pblicos en un actor fundamental para dotar de seguridad

jurdica a las transferencias inmobiliarias que se realizan constantemente en el mercado3.

Si bien en trminos estrictamente legales la propiedad de un inmueble se transfiere con la solacelebracin del acto de enajenacin (el cual suele ser un contrato de compraventa), la eficaciatraslativa del solo contrato no suele ser suficiente para evitar que posteriormente otros discutan laadquisicin de la propiedad: si bien el solo contrato generar oponibilidad frente a los terceros

simples o no calificados (aquellos que no ostentan ninguna titularidad sobre el bien), no ocurrir lomismo frente a quienes optamos por denominar terceros calificados, los que al invocar a su favorel principio de inoponibilidad - un caso de doble venta, por ejemplo - o bien la fe pblica registral -se adquiere de quien en el registro aparece como propietario aun cuando su ttulo de adquisicintenga un vicio no publicitado -, podran terminar venciendo a quien primero adquiri en el tiempomas no accedi primero al mecanismo de publicidad (Registros Pblicos).

Es por esto que siempre se le recomienda al adquirente que inscriba su derecho en el Registro, aefectos de hacer de conocimiento de todos tal situacin, evitando as el conflicto con los terceroscalificados y dotando de plena seguridad su adquisicin4.

hace la Ley es dejar clara y expresamente establecido que la publicidad registral se extiende a los ttulos archivados (ellocomo respuesta a la interpretacin sostenida por un sector de la doctrina y jurisprudencia en el sentido que bastaba con larevisin de los asientos registrales para que el tercero adquirente se encuentre protegido por la fe pblica registral). En loque se refiere al problema de la falsificacin de documentos y suplantacin de identidad, la Ley no acoge la reforma

planteada en el Proyecto de Ley que es materia de anlisis en el presente trabajo. Lo que hace la Ley es plantear unmecanismo de solucin a nivel administrativo (propiamente en sede registral), sin que ello implique un pronunciamientode fondo. De este modo, y a pesar de la vigencia de la Ley, una persona que adquiera un derecho en funcin a un ttulofalsificado podra quedar protegido por la fe pblica registral (el artculo 5 de la Ley es clarsimo cuando seala que Lainformacin contenida en las inscripciones y anotaciones preventivas que han sido canceladas, no perjudica al tercero enlos trminos establecidos en el artculo 2014 del Cdigo Civil) . Por el contrario, lo que hace el Proyecto de Ley es

excluir definitivamente del mbito de proteccin del 2014 los casos en los que se adquiere un derecho comoconsecuencia de una falsificacin de documentos o suplantacin de identidad. Por tal razn, en tanto se trata de solucionesdistintas (aquellas que proponen la Ley y el Proyecto de Ley), dejamos para un futuro trabajo nuestro particular anlisis dela Ley.3 Un interesante anlisis sobre este fenmeno, pero enfocado desde un punto de vista legal, puede verse en: La Ley,

Nmero 5, Ao I, Noviembre, 2014.4Saber diferenciar entre quienes denominados terceros simples y calificados es fundamental para poder entender elrol que cumple el Registro a travs de su publicidad (Artculo 2012 CC : Se presume, sin admitirse prueba en contrario,que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones) y cundo sta constituye un plus. Hace algntiempo reflexionamos del siguiente modo: Vista la importancia que asume el artculo 2012 del Cdigo Civil, dicha normaresulta fundamental a efectos de determinar la buena o mala fe con que acta el terceroque construye en terreno ajeno. Alrespecto, habamos sealado lo catico que sera que todo propietario de algn terreno tuviese que colocar un letrero queindique que el predio es suyo, a efectos de destruir la buena fe de algn tercero que construya sobre dicho inmueble.Para evitar ello, nuestro sistema jurdico cuenta con una presuncin de conocimiento absoluto sobre el contenido de lasinscripciones que si bien cumple la misma funcin que dicho letrero, informando a los terceros que el bien sobre el cual

pretenden construir le pertenece a alguien, cuenta con una gran ventaja sobre aqul: el registro es de conocimientogeneral, tiene un radio de accin amplsimo, es accesible a cualquier persona y en consecuencia, es oponible a todos; esdecir, nadie podr alegar que no conoca que el bien sobre el cual construa le perteneca a un tercero, pues dichoconstructor siempre estuvo en la posibilidad de acudir a los Registros Pblicos (ello lo impone un mnimo de diligencia) aefectos de conocer la situacin del terreno sobre el cual edifica: PASCO ARAUCO, Alan. Edificacin en terreno ajeno:Entre la buena y la mala fe del constructor. Convirtiendo las presunciones absolutas en presunciones iuris tantum?. En:Actualidad Jurdica. Gaceta Jurdica. N 183. Lima. Febrero. 2009. Pg. 68. Naturalmente, cuando hacamos referencia altercero constructor nos estbamos refiriendo a aquel tercero calificado que, amparado en un ttulo otorgado por

persona distinta del titular registral (y asumiendo que la informacin registral coincide con la realidad), construa sobre unterreno ajeno. Por esta razn, carece de todo sustento la crtica que en su momento se pretendi hacernos: No esnecesario colocar ningn cartel, pues el sujeto que ingresa a poseer un bien sin ttulo (esto es, un tercero simple, y no


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No obstante, la seguridad jurdica que otorga el Registro viene siendo mal empleada en laactualidad por agrupaciones delictivas (mafias) que se apropian de inmuebles ajenos presentandodocumentacin falsificada o suplantando la identidad de los propietarios registrales, quienesterminan siendo testigos de la consumacin del acto fraudulento.

Son diversos los casos publicitados tanto por la prensa escrita como audiovisual (los terrenos de

Punta Hermosa5

, el inmueble de Surco vendido ante un Notario en La Horoya6

, el terreno deChiclayo vendido ante el mismo Notario en La Horoya7, el caso de los adultos mayores vctimastambin de la mafia8, un terreno de 3,000 m2 de propiedad del Ministerio de Educacin ubicado enSurco y del cual se termin apropiando la mafia 9, el caso de las empresas cuyos inmuebles sonsacados de su patrimonio a travs del robo del libro de actas y juntas de accionistas inexistentes10),en los que se aprecia con claridad el modus operandi de estas mafias que trafican con terrenos:

Siendo A propietario registral del inmueble X, la mafia opta por alguno de estos caminos:

i. Se falsifica una escritura pblica de transferencia en donde A transfiere (mediantecompraventa, permuta, transaccin, etc.) a favor de B el inmueble;

ii. Se suplanta la identidad de A ante un verdadero notario, con lo cual la (verdadera)escritura pblica de transferencia da cuenta de un acto en donde A transfierevoluntariamente el bien a favor de B;

calificado), en forma inmediata se le reputa de mala fe pues carece de la mnima base jurdica por la cual podra fundaruna hipottica buena fe () cada uno de nosotros conoce sobre qu bienes ejercemos dominio o posesin legtima; y deello deducimos que sobre los otros bienes que se encuentran en el mundo carecemos de derecho. Esta constatacin sociales suficiente para fundar la mala fe () En realidad, con cartel o sin cartel, si conocemos perfectamente que no tenemosderecho alguno sobre la casa del vecino, entonces una invasin o construccin siempre ser de mala fe (GONZALESBARRON, Gunther. Cdigo Civil y reforma. Libros V (Derechos Reales) y IX (Registros Pblicos). Jurista Editores.Lima. 2001. Pgs. 169). Por qu carece de sustento la crtica de Gonzales? Porque sta no diferencia entre los terceros.Mientras nuestro comentario estuvo pensado en los terceros calificados, Gonzales se centra en los terceros simples.

Nos explicamos: frente a los terceros simples (y en especial, frente a los terceros simples que construyen en terrenoajeno) el Registro poco o nada aporta al propietario, en tanto ste podr acreditar la mala fe del constructor alegando

simplemente que aqul no cuenta con ningn ttulo en el que pueda sustentar su buena fe o creencia de actuarlegtimamente (ya hace mucho ya hemos sealado que slo puede hablarse de buena fe cuando hay un ttulo sobre el cualreposar la creencia. Gonzales no descubre nada cuando pretende criticar nuestra posicin. Vase nuestro trabajo: Sobrela posesin precaria, el desalojo y los intolerantes. Analizando al analizador: una tesis sugestiva pero poco recomendable.En: Actualidad Jurdica, N 219, Febrero 2012, Pgs. 65: () si quien posee sin ttulo es necesariamente un poseedorilegtimo de mala fe, y el artculo 911 CC define al poseedor precario como aqul que no tiene ttulo, eso nos llevara ala necesaria conclusin de que el poseedor precario es un poseedor ilegtimo). Por el contrario, frente a los terceroscalificados (y en especial, frente a los terceros calificados que construyen en terreno ajeno), el Registro s le sirve demucho al propietario para poder acreditar la mala fe, pues si bien no podr lograrlo amparndose en la ausencia de ttulode dicho tercero (tratndose de un tercero calificado s cuenta con ttulo, independientemente de su legitimidad), s

podr llegar al mismo resultado amparndose en el artculo 914 CC, segn el cual la presuncin de buena fe no aplicapara el caso del poseedor de bien inscrito a favor de otra persona. Por ejemplo, si A es propietario con derecho inscrito yB adquiere el mismo bien de C, y en funcin a ese ttulo construye en el terreno de A, el Registro le otorga una mejor

posicin a A en tanto le permite destruir la buena fe de B (tercero calificado), algo que en principio no podra lograrbasndose nicamente en la pretendida ausencia de ttulo de B. El argumento de la ausencia de ttulo para desvirtuar la

buena fe slo funciona frente a los terceros simples; por el contrario, el argumento segn el cual no aplica la buena fefrente al titular registral funciona para hacer frente a los terceros calificados, que pretenden amparar su conducta en unttulo otorgado por quien no contaba con la legitimidad necesaria.5El caso ha sido expuesto en Hildebrant en sus Trece en su edicin del 08 de noviembre del 2013.6 Caso expuesto en Cuarto Poder el da 09 de septiembre del 2013. El reportaje puede encontrarse en:http://www.youtube.com/watch?v=DlHCFs6GnGk7 Cuarto poder, reportaje emitido el 08 de septiembre del 2013. El reportaje puede verse enhttp://www.youtube.com/watch?v=AoXxAO_NcFM 8Caso publicado en el diario El Comercio, el da 04 de abril del 2014.9Diario El Comercio, edicin del 29 de octubre del 2013.10Diario El Comercio, edicin del 29 de octubre del 2013.
http://www.youtube.com/watch?v=DlHCFs6GnGkhttp://www.youtube.com/watch?v=DlHCFs6GnGkhttp://www.youtube.com/watch?v=AoXxAO_NcFMhttp://www.youtube.com/watch?v=AoXxAO_NcFMhttp://www.youtube.com/watch?v=AoXxAO_NcFMhttp://www.youtube.com/watch?v=DlHCFs6GnGk


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iii. Se contacta a un inescrupuloso abogado a quien se designa como rbitro en un inexistenteproceso arbitral entre B y A, sin garanta procesal de ningn tipo para este ltimo,producto del cual se expide un laudo espurio que decreta un mejor derecho de propiedada favor de B o se le exige a A la entrega del bien bajo apercibimiento de ejecucin dellaudo y lanzamiento judicial.

El paso siguiente es ingresar el documento de transferencia a Registros Pblicoso, de ser el caso,el laudo arbitral, que al ser equivalente a una resolucin judicial con calidad de cosa juzgada no

puede ser cuestionado por un Registrador11 - y luego de la respectiva calificacin registral, B(miembro de la mafia) pasa a tener la condicin de nuevo propietario registral del predio.

A partir de este momento la mafia comienza a hacer uso indebido de la fe pblica registral, a travsde lo que nosotros denominados la creacin del tercero registral, quien amparado en el 2014 CC12exigir proteccin jurdica. De este modo, en la partida del inmueble X se podrn ver inscritas, enun perodo muy corto, sucesivas transferencias de propiedad13, en donde B (beneficiario de lafalsificacin, suplantacin o laudo arbitral) vende el bien a C, ste a D, ste E y Efinalmente lo transfiere registralmente a F. Todo esto, como es obvio, a espaldas de A, quien al

no haber participado ni haber podido tomar conocimiento de la transferencia a favor de B,desconoce completamente que el inmueble registralmente ya le pertenece a F14.

Este modus operandi fue patentado por el tristemente clebre Rodolfo Orellana15, quien haimplantado el mtodo de la falsificacin de documentos y suplantacin de identidad, as como el de

11() la calificacin registral siempre es limitada, por cuanto stees un examen estrictamente tcnico-jurdico respectodel cumplimiento de algunos requisitos impuestos por ley. Principalmente se trata de un juicio negativo (verificacin defaltas puntuales que hacen no-inscribible el ttulo), antes que de un juicio positivo (sobre la legalidad o validez absolutadel ttulo). La naturaleza limitada de la calificacin viene impuesta por dos motivos fundamentales: Primero, se basa endocumento fehaciente, que en principio es el nico fundamento de la inscripcin; Segundo, el registrador acta en un

procedimiento en donde solamente verifica un documento, sin actuacin libre de pruebas, sin valoracin de la prueba, sincitacin de otra parte, sin audiencia ni contradictorio, sin declaraciones ni testigos, sin analizar intenciones, buena fe,subjetividades, etc., etc. Por tanto, la calificacin, por los propios presupuestos tcnicos que la sustentan es y ser siempre

limitada: GONZALES BARRON, Gunther. Cdigo Civil y reforma. Libros V (Derechos Reales) y IX (RegistrosPblicos). Jurista Editores. Lima. 2001. Pgs. 299-300. El sustento legal de este lmite a la calificacin registral seencuentra en el artculo 2011 CC, cuya referencia a las resoluciones judiciales se hace extensiva a los laudos arbitrales:Artculo 2011:Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de losotorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte quecontenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al Juez lasaclaraciones o informacin complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin

perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.12Artculo 2014 CC:El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades

para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el delotorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los ttulos archivados que lo susten tan.La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.13Lo cual ya debera llamar la atencin de cualquier interesado en comprar el predio, pues no es usual que un inmueblesea transferido sucesivamente 4 5 veces en un perodo muy corto de tiempo.14 La manera infructuosa en que esto ha tratado de ser remediado por la Sunarp la hemos analizado en nuestro ltimotrabajo: PASCO ARAUCO, Alan- Desvaros legislativos sobre la defensa posesoria extrajudicial y la estocada final a lafe pblica registral. Que celebren los traficantes de terrenos (ms que los neoliberales)!. En: Gaceta Civil & ProcesalCivil. N 17, Noviembre, 2014, Pgs. 125-150.15 Rodolfo Orellana se define asimismo como un empresario que compra juicios o propiedades en litigio, lo queciertamente no est prohibido por la ley. Probablemente soy el mayor comprador de inmuebles litigiosos a nivelnacional, compramos empresas o propiedades que tienen algn tipo de problema legal, ya sea de saneamiento, titulacin odesacuerdo entre propietarios, cuando hay multiplicidad de ellos, y obviamente cuando uno compra litigios, del otro ladoquedan resentidos (La Ley, N 6, Ao I, Diciembre 2014). Sin embargo, y de acuerdo con la abundante informac in


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los laudos arbitrales a la carta, como la nueva forma de adquisicin de la propiedadinmobiliaria en el Per.

Frente a este mal uso que se viene dando a la fe pblica registral, Gonzales Barrn ha elaborado elProyecto de Ley a travs del cual busca dejar fuera del mbito de la proteccin del 2014 CC atodas aquellas adquisiciones que hubiesen tenido como antecedente un caso de falsificacin o

suplantacin de identidad. La nueva redaccin del 2014 CC que propone Gonzales es la siguiente:

La inscripcin no convalida la nulidad, empero, cuando el titular inscrito ha otorgado algnderecho real a un tercer adquirente oneroso y de buena fe, que a su vez se inscribe, entoncesmantendr su adquisicin, aunque se declare la nulidad o ineficacia del acto jurdico anterior al

suyo, siempre que se tratase de vicios que no constan en el registro.

La buena fe se presume.

La proteccin del tercer adqui rente no aplica cuando los actos jurdicos anteriores y con mayorrazn el suyo propio, son fal sif icados o adolecen de nul idad por ausencia total de manifestacinde voluntad o voluntad suplantada16(el nfasis es agregado)

Tan importante cambio normativo ameritara una rigurosa argumentacin17

. Desde nuestro punto devista, el Proyecto de Ley no cumple con esta exigencia, conforme pasamos a detallar.

3. Las razones del Proyecto de Ley para excluir la falsificacin de documentos y la

suplantacin de identidad del mbito de proteccin del 2014 CC

Gonzales sostiene que el 2014 CC no debe proteger al tercero registral cuando previamente a suadquisicin hubo una falsificacin de documentos o suplantacin de identidad. El referido autorsustenta su posicin en tres tipos de fundamento: i) constitucional; ii) negocial; y iii) de moralidadracional.

3.1. Fundamento constitucional

Gonzales comienza sustentado su posicin en la libertad de contratacin reconocida por nuestraConstitucin:

El sistema jurdico reconoce el poder de los individuos para crear relaciones jurdicas sobre la basede su voluntad, siempre en concordancia con el bien comn (art. 2, inciso 14, Constitucin, quereconoce la libertad de contratacin). Pero esa voluntad slo puede protegerse cuando sea real, esdecir, se haya producido en el mundo fenomnico; y, adems, esa voluntad real debe ser sana (sinvicios), seria (para formar vnculo jurdico) y libre (exenta de amenazas, violencia y con elsuficiente consentimiento informado) ()18

Como consecuencia de ello,

periodstica sobre el particular, sus vctimas aseguran que Orellana tena controlada la Superintendencia Nacional deRegistros Pblicos (SUNARP), donde registradores y otros funcionarios le informaban de la existencia de terrenos oinmuebles de grandes extensiones cuya inscripcin no estaba saneada.16 GONZALES BARRON, Gunther. Proyecto de Ley: Ley de proteccin jurdica del derecho de propiedad y de lavivienda. Pg. 25.17 Nuestro anlisis y crtica se centrar en el ltimo prrafo de la norma planteada por Gonzales. Los retoques que elreferido autor hace en los dos primeros prrafos carecen de relevancia y no cambian en nada la manera como actualmentetanto la doctrina como la jurisprudencia vienen interpretando y aplicando el vigente artculo 2014 CC.18 GONZALES BARRON, Gunther. Proyecto de Ley: Ley de proteccin jurdica del derecho de propiedad y de lavivienda. En: http://www.inmobiliario.gunthergonzalesb.com/proyecto_de_ley_contra_el_fraude_inmobiliario.pdf . Pg.7.
http://www.inmobiliario.gunthergonzalesb.com/proyecto_de_ley_contra_el_fraude_inmobiliario.pdfhttp://www.inmobiliario.gunthergonzalesb.com/proyecto_de_ley_contra_el_fraude_inmobiliario.pdfhttp://www.inmobiliario.gunthergonzalesb.com/proyecto_de_ley_contra_el_fraude_inmobiliario.pdf


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Una suplantacin o falsificacin no puede fabricar la voluntad de una persona. El sistemaconstitucional, inspirado fundamentalmente en valores (bienes tico-jurdicos incondicionados), no

puede tolerar que la voluntad inexistente, creada por falsarios, termine obligando y vinculando a lapersona que nunca la declar, que nunca comunic ese querer. Ntese la absoluta arbitrariedad y lamxima dosis de injusticia que se produce si validamos la injerencia de un falsificador en lavoluntad de otro; y que ese otro debe aceptar que se trata de su voluntad19.

Adems de la mencionada libertad de contratacin, Gonzales se ampara en la denominadainviolabilidad de la propiedad, reconocida por el artculo 70 de la Constitucin:

() el propietario est protegido frente a las interferencias anmalas de terceros o del propioEstado, por tanto, cuenta con una inmunidadque impide que el derecho se pierda por la actuacinilegtima de extraos. El titular es protegido por los remedios jurdicos de reconocimiento,recuperacin y restitucin de la situacin jurdica, razn por la cual se dice que la propiedad esinviolable (art. 70 Constitucin), es decir, no puede ser expoliada ilegtimamente en contra de lavoluntad del titular (.) Las infracciones a la inmunidad de la propiedad se presentan,fundamentalmente, por medio de tres frentes: () iii) Interferencias ilegtimas producidas por elsolo querer de un tercero, ajeno al propietario, como ocurre con las falsificaciones, en la que la

nica voluntad (ilcita) es la del falsario; en el caso de las adquisiciones a non domino que no tengansustento legal20.

Por tal razn,

La falsificacin de ttulos, aun cuando estn inscritos, no genera proteccin al tercero de buena fe,ni al cuarto ni al quinto, por efecto de la inmunidad de la que goza el propietario, segn el artculo70 de la Constitucin. Este es el fundamento jurdico21

3.2. Fundamento negocial

Gonzales tambin sustenta su posicin desde la doctrina del negocio jurdico, a partir de la categorade la inexistencia jurdica, que es hacia dondedesde su punto de vistadeberan ser reconducidos

los casos de falsificacin de documentos y suplantacin de identidad:La doctrina del negocio jurdico, en su gran mayora, ni siquiera se pone en el caso de lasfalsificaciones, ni estudia el tema, pues obviamente se trata del vaco, de la nada, de la inexistencia

propiamente dicha, por lo que no merece tratamiento jurdico alguno, pues resulta obvio que talgrado de irregularidad no puede convalidarse ni legalizarse por ningn concepto, ni por el paso deltiempo; pues si fuera as, la nada no solo valdra como fenmeno real, sino como fenmenoreconocido y validado por el orden jurdico. En buena cuenta, el ordenamiento no puede por lacontradiccin, que no se le permite elevar a la condicin de fattispecie jurdica el negocioinexistente, que equivale a la nada en el plano del Derecho22

Por ello,

En puridad, la falsificacin ni siquiera debe ser atacada con el remedio de nulidad, sino con el deinexistencia del negocio jurdico, por lo que el plazo de reaccin es indefinido, sin caducidad niprescripcin extintiva. En efecto, la nada del mundo fenomnico, la irrelevancia o invalidezfactual, no puede convertirse por arte de magia en un ser existente, vivo y real. El delito puede

19Ibd., pg. 720Ibd., pgs. 10 y 11.21Ibd., pg. 13.22Ibd., pg. 8.


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quedar impune con el correr del tiempo, pues se refiere nicamente al sujeto infractor y la sancinque le correspondera a l, pero el delito no puede originar actos jurdicos con perjuicio a terceros() En suma, la inexistencia es la nada para la ciencia, y la nada siempre ser una negacin;simplemente el no-ser; por tanto, el plazo para declararlo nunca se inicia, pues no existe en elmundo fenomnico; la nada impide el inicio del cmputo, por lo que se trata de una pretensinimprescriptible, pero, si la ley no lo dice? Qu hacemos? En este caso, como en muchos otros, la

regla se deduce, se obtiene desde los principios y la sistemtica del derecho. Es muy fcil hacer ladeduccin: En primer lugar, sin el acto jurdico se declara nulo, entonces el no-acto se declarainexistente, pues la nulidad presupone que siquiera existe el hecho fenomnico como tal. Ensegundo lugar, la nulidad del acto jurdico se puede declarar en el plazo de diez aos desde que la

pretensin puede ejercitarse, o sea, desde que el hecho ocurre en el mundo; en cambio, el no-acto esnada, no hay derecho, por lo que el inicio del cmputo es imposible, por tanto, el remedio esimprescriptible23

3.3. Fundamento de moralidad racional

El tercer argumento de Gonzales es uno que l denomina de moralidad racional:

Tambin hay un sustento de moralidad racional: si el propietario es inocente frente al fraude, y esasituacin genera una indebida inscripcin que engaa de buena fe al tercero, entonces tenemos dosvctimas que han actuado sin culpa alguna (el propietario falsificado y el tercero que confi en lafalsificacin). Si los dos sujetos se encuentran en la misma situacin valorativa (inocencia),entonces quin tiene la preferencia? En tal caso, la primaca se inclina decididamente a favor del

propietario falsificado, pues se trata del sujeto que representa la realidad jurdica, mientras que eltercero representa la apariencia; y en igualdad de condiciones, la preferencia favorece a la realidad,

pues lo contrario implicara que la apariencia (falsa) es mejor que la realidad, lo cual es absurdopues ningn sistema jurdico de mnima racionalidad puede asentarse en fraudes o engaos. Slo deesta forma se respeta la garanta constitucional de la propiedad, pues la norma fundamental laconsidera inviolable, esto es, nadie puede perder el derecho en contra de su voluntad, salvo queese mismo propietario haya propiciado el engao al tercero, lo que claramente no ocurre en estecaso24

El autor concluye sealando que:

La tutela de la apariencia es una figura de carcter excepcional, pues su generalizacin implicaradesproteger la seguridad del propietario; por tanto, slo puede protegerse al tercero de buena fecuando se agrega la culpa del titular primigenio que ha originado la situacin de apariencia queengaa al tercero; en caso contrario, si no hay culpa del propietario, entonces nada justifica eldespojo del verus dominus, por lo que en tal mbito debe imponerse la realidad jurdica, esto es, laseguridad del propietario25

Como consecuencia de estos tres argumentos constitucional, negocial y moral , Gonzalesconcluye que la fe pblica registral no debe proteger al tercero - aun cuando ste haya actuado de

buena fecuyo derecho deriva de una falsificacin de documentos o suplantacin de identidad:En buena cuenta, la propiedad es un derecho cuya subsistencia depende de la propia voluntad de sutitular, por lo que nadie puede ser despojado por medio de una falsificacin, en la cual,

precisamente, falta tal voluntad. En tal contexto, el art. 2014 CC, por obra interpretativa delTribunal Constitucional, no puede ser utilizado para convalidar nulidades radicales ni fundar

23Ibd., pg. 9.24Ibd., pg. 13.25Ibd., pg. 16.


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derechos que se asientan en el fraude. Las propias sentencias sealan que las nicas excepciones ala invulnerabilidad de la propiedad deben estar contenidas en la propia Constitucin (por ejemplo:usucapin o abandono), y es evidente que la hiptesis de falsificacin no tiene amparoconstitucional, ni siquiera legal, siempre que se interprete adecuadamente el principio de fe pblicaregistral () Es necesario que haya culpa del titular originario (imputabilidad), pues slo de esaforma se explica que la apariencia termine imponindose a la realidad. Caso contrario, no hay razn

justificativa para que el Derecho renuncie a la verdad, ni para que se despoje a un titular cuyaderecho se encuentra protegido por mandato de la Constitucin mediante la denominada garanta deindemnidad26

Por tal razn, Gonzales plantea la modificacin del artculo 2014 CC, declarndose expresamenteque la proteccin del tercero registral no aplica cuando los actos jurdicos anteriores y con mayorrazn el suyo propio, son falsificados o adolecen de nulidad por ausencia total de manifestacin devoluntad o voluntad suplantada27

Gonzales se preocupa por dejar establecido que la modificacin normativa propuesta se limita areconocer la doctrina jurisprudencia del Tribunal Constitucional o de la jurisdiccin ordinaria, porlo que en realidad no se trata de una innovacin, sino fundamentalmente de una precisin y

reordenacin sistemtica, que sin generar costo alguno para el Estado o al sector privado, logra ladefensa de la posicin jurdica del propietario28

4. Anlisis de los fundamentos del Proyecto de Ley

A continuacin analizaremos cada uno de los fundamentos que llevan a Gonzales a concluir que el2014 CC no debera proteger al tercero registral en los casos de falsificacin de documentos osuplantacin de identidad. El anlisis permitir esbozar nuestros argumentos, los que nos llevarnindefectiblemente a rechazar la tesis que propone el referido autor.

4.1. El argumento constitucional y la relativizacin de todo el sistema de proteccin de

las adquisiciones a non domino

En lo que respecta al argumento constitucional (libertad de contratacin e inviolabilidad de lapropiedad), su invocacin para plantear como solucin la proteccin de lo real (propietarioverdadero) frente a lo aparente (tercero registral) terminara relativizando todo el sistema deadquisicin a non dominoque nuestro Cdigo Civil reconoce y regula en distintas normas, y que noslo se limita al 2014 CC.

Estamos ante un supuesto de adquisicin a non dominosiempre que la adquisicin del derecho seproduce sacrificando al titular real, como sucede por ejemplo: en los casos de concurrencia deacreedores sobre bienes inmuebles (artculo 1135 CC), la adquisicin que se realiza con quientiene la posesin del bien y por ende se le presume propietario sin serlo (artculo 948 CC), lasadquisiciones derivadas de la publicidad registral (artculo 2014 CC), las adquisiciones derivadasde un heredero aparente (artculo 665 CC), las adquisiciones de quien confa en la validez yeficacia de un negocio simulado (artculo 194 CC), entre otras. Lo mismo sucede en aquellos casosde conflictos de derechos de goce, donde se elige a un acreedor para ser beneficiado con laejecucin de la prestacin, tales como la concurrencia de acreedores sobre bienes muebles (artculo1136 CC) y la concurrencia de arrendatarios (artculo 1670 CC).

26Ibd., pgs. 15-16.27Ibd., pg. 25.28Ibd., pg. 30.


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Se debe partir por considerar que todos los supuestos adquisitivos de derechos en los cuales seafecta al verdadero titular son excepcionales y estn pensados para proteger la posicin de untercero que actu de buena fe. Por ejemplo, en la adquisicin a non domino de bienes muebles(artculo 948 CC), al negocio traslativo inicialmente ineficaz - por falta de legitimidad delenajenante - se le agregan como elementos del supuesto de hecho la entrega de la cosa (recepcinde la posesin) y la buena fe del adquirente29. Esto mismo sucede con las adquisiciones derivadas

de la publicidad registral (artculo 2014 CC), donde el adquirente conserva la titularidad sobre elderecho a pesar que su transferente la haya perdido o nunca la haya tenido, siempre y cuando hayaactuado de buena fe30 (y en concurrencia con otros requisitos como la onerosidad y dems). Astambin, la accin reivindicatoria contra al tercero que adquiri los bienes de la masa hereditaria dequien no era el heredero, pero aparentaba serlo (artculo 665 CC) encuentra un lmite impenetrableen la buena fe del adquirente, frente a quien no procede la accin31. Lo mismo sucede en ladenominada concurrencia de acreedores, donde el elegido para ver realizado su derecho de crditocon la entrega del bien (artculo 1136 CC) o con la asignacin de la titularidad de un derecho de

propiedad sobre un bien inmueble (artculo 1135 CC), primero deber cumplirse con el requisitode la buena fe32. En conclusin, todo este sistema de preferencias tiene como presupuesto la buenafe de quien exige proteccin.

Todos estos casos, ciertamente, dan lugar a una afectacin de la libertad de contratacin y de lainviolabilidad de la propiedad del verdadero titular. Quien compra un inmueble al real propietario yluego lo pierde porque un segundo comprador lo inscribi primero, no slo ve frustrada suadquisicin y con ello su derecho de propiedad se hace vulnerable, sino que tambin el sistemadesconoce su libertad de contratacin porque le dice que una conducta que le es ajena (la compraentre el aparente propietario y el segundo adquirente) puede terminar decidiendo el destino de suinmueble.

Si dos personas celebran simuladamente una venta y, para hacerla ms real, el adquirente simuladoinscribe el bien a su nombre y luego de ello, valindose de la legitimidad aparente que le otorga elregistro, lo transfiere a un tercero que acta de buena fe y a ttulo oneroso, ste perfeccionar suadquisicin en desmedro del vendedor simulado (verdadero propietario), quien realmente nuncatransfiri nada: la proteccin del tercero adquirente (artculo 194 CC) lesiona la propiedad delsimulado transferente y su libertad de contratacin, en tanto aqul no manifest una voluntad real niseria de vender su inmueble.

29 Refirindose al artculo 1153 del Codice Civile, que regula un supuesto de hecho equivalente al artculo 948 denuestro CC, FALZEA afirma lo siguiente: En las adquisiciones a non dominio, en cambio, se constituye unafattispecie

jurdica, de la cual el negocio traslativode por s incapaz de tener algn efecto jurdico, por defecto de legitimacin,constituye un elemento necesario, pero del todo insuficiente, porque debe ser complementado por la entrega de la cosa yla buena fe del adquirente: FALZEA, Angelo. El principio jurdico de la apariencia. En: Derecho PUCP, N 59,2007, p. 189.30En este sentido, considera a la buena fe como el fundamento de la proteccin del tercero en la aplicacin del principiode fe pblica registral: GORDILLO CAAS, Antonio. El Principio de Fe Pblica Registral. N 3. Biblioteca Moderna deDerecho Civil. Jurista Editores. Lima. 2010.31 De acuerdo a FALZEA, () la apariencia hace gravitar la fattispecie del acto o negocio en la proteccin y en la

posicin jurdica del tercero de buena fe y en la legitimacin de ste () el efecto de la adquisicin del heredero aparenteno se deriva de la legitimacin de este para transferir el derecho hereditario, sino nicamente de la legitimacin deladquirente de buena fe, motivo por el cual es ms apropiado hablar, para esta ltima hiptesis, de una mutacin jurdica desucesin, y no de una transferencia: FALZEA, Angelo. Ob. Cit. Pg. 196.32 Por ello a la pregunta de por qu se prefiere en la concurrencia de acreedores sobre un mismo bien inmueble aladquirente que inscribe con buena fe, respondemos que dicha prelacin se otorga sobre la base de la nocin de seguridad

jurdica que tutela el derecho. Entre sucesivos adquirentes, se prefiere a aqul que encarna la nocin de seguridad jurdicaque no es otro que el adquirente de buena fe: aqul que crey (buena fe creencia) en la legitimidad de su adquisicin, sea

por ignorancia o por error: FERNANDEZ CRUZ, Gastn. La buena fe en la concurrencia sobre bienes muebles. En:Derecho PUCP, N 41, 1987, P. 195.


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Lo mismo pasa con el propietario que presta un bien mueble que es suyo y luego el bien terminasiendo indebidamente vendido por quien no es propietario: el real propietario ve cmo su propiedadinviolable y su libertad de contratacin intangible se ven sacrificadas en tutela del terceroadquirente de buena fe (artculo 948 CC).

Estos ejemplos buscan demostrar cmo en todos los casos de adquisicin a non domino la

propiedad termina siendo vulnerada aun cuando la Constitucin dice que es inviolable y lalibertad de contratacin del verdadero propietario es hecha a un lado y reemplazada por laproteccin de quien actu creyendo legtimamente que contrataba con el verdadero propietario. Si elargumento para proteger al real propietario es que la Constitucin protege la propiedad por encimade todo - en tanto es inviolable - y que la libertad de contratacin determina que un cambio detitularidad slo puede producirse con el asentimiento real, libre, sano y serio del verdadero titular,entonces la consecuencia natural es que borremos de un plumazo todas las normas de adquisicin anon domino ya sealadas (artculos 665, 948, 194, 1135, 1136, 1670 CC) y la nica regla quedebera contemplar nuestro Cdigo sera el nemo plus iuris ad alium tranferre potest, quam ipsehabere(nadie puede transmitir a otro ms derecho que el que l mismo tiene).

Esta es la inevitable consecuencia de considerar al artculo 70 de la Constitucin como un axioma

frente al cual deben ceder todas las dems normas. Si el argumento va a ser que la propiedad esinviolable y que la libertad de contratacin tiene rango constitucional, entonces no nosalborotemos elucubrando sobre la adquisicin a non domino, la fe pblica registral y la apariencia

jurdica, porque la conclusin siempre deber ser la misma: quien primero contrat y adquiri sehizo propietario, y a partir de ah ninguna transferencia se puede dar sin su expresa, seria, sana yreal manifestacin de voluntad. Cul ser la consecuencia de ello? Muy simple: la adquisicin anon dominio nunca tendr campo de aplicacin.

El argumento constitucional esbozado por Gonzales parte de la errada premisa que, por tratarse denormas constitucionales, ellas solas nos solucionan la vida y no admiten matices. Lo cierto es queinvocar el artculo 70 y hablar de la propiedad inviolable es ms un acto de demagogia jurdica yde simplismo para resolver el problema de la fe pblica registral y la falsificacin de documentos, elcual por su complejidad y relevancia merecera soluciones ms elaboradas y con mayor sustento.

Ahora, si Gonzales pretende refutarnos diciendo que aquello que hace distinto los casos defalsificacin o suplantacin de identidad, es que el afectado (a diferencia de los otros supuestos deadquisicin a non domino) no tuvo participacin alguna en el hecho delictivo, esto es, nocontribuy a crear la apariencia, sino que todo se hizo a sus espaldas, entonces ya estamos ante unargumento distinto: la razn para proteger al propietario afectado ya no sera la inviolabilidad desu propiedad ni mucho menos su indispensable manifestacin de voluntad para modificar susituacin jurdica (respeto a su libertad de contratacin), sino ms bien su ausencia de culpa en lacreacin de la apariencia (en la que termina confiando el tercero registral). Esto nos lleva, entonces

habiendo ya descartado el argumento constitucionalal anlisis del argumento de la moralidadracional.

4.2. El argumento de la moralidad racional: es relevante la culpa de quien noinscribe?

Gonzales sostiene que la tutela de la apariencia en la fe pblica registral es de carcter excepcional,por lo que slo puede protegerse al tercero de buena fe cuando se agrega la culpa del titularprimigenio (propietario afectado) que ha originado la situacin de apariencia que engaa al tercero;caso contrario, si no hay culpa del propietario, entonces nada justifica el despojo del verus dominus.


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Sin embargo, sostener que dentro del esquema de la fe pblica registral juega un rol preponderantela culpa del propietario afectado, es una afirmacin que debe ser sometida a anlisis. Realmenteexige el principio de fe pblica que la produccin de la apariencia registral protegible sea imputablea quien vendr a padecer los efectos de dicha proteccin? Hacemos nuestra la siguiente opinin:

El examen de los supuestos positivamente consagrados de proteccin de la apariencia jurdica

permite establecer como criterio general que, siendo la filosofa de sta la proteccin del trfico,concretada y encarnada en las expectativas del tercero de buena fe, y no, en cambio, la penalizacino sancin de quien caus la apariencia, no es requisito absolutamente necesario en la proteccin dela confianza que sta suscita, que su causacin se haya producido culpablemente o que de algnmodo resulte imputable a quien tendr que padecer los efectos de su proteccin. Es evidente quetodo ser ms fcil si ese dato de imputabilidad se produce efectivamente33, sin embargo, an sinla produccin de ese dato, la ratio de la proteccin de la apariencia sigue clamando, de suyo, por la

proteccin del tercero que en tal apariencia confa, y que, guiada por dicha ratio, la ley puededispensar su proteccin al tercero sin supeditacin a criterio alguno de imputabilidad de laapariencia34

La cuestin es desde luego polmica, y poco aportan los modelos forneos porque ellos no

presentan una uniformidad en el tratamiento de la cuestin. As, contra el criterio histrico delDerecho alemn35 que exiga la salida voluntaria de la cosa mueble de manos de su dueo paraadmitir la adquisicin mobiliaria a non domino a favor del tercero de buena fe36, el artculo 1553del cdigo italiano ha prescindido de ella37: basta haber adquirido de un no propietario para que la

posesin de buena fe convierta en dueo al adquirente. Interesa tener esto en cuenta porque hacepatente que incluso en los grandes lugares comunes de nuestros Derechos romano-germnicos losdiferentes ordenamientos pueden introducir datos diferenciadores que impidan trasladar de uno aotro, sin ms, los elementos que sirven al fundamento y a la explicacin38

Desde nuestro punto de vista, se debe partir por reconocer que el requisito de la imputabilidad oculpa del titular afectado en la creacin de la apariencia, para que el tercero quede protegido, estmucho ms ligado al principio de inoponibilidad39que al de la fe pblica registral. En efecto, ascomo el principio de inoponibilidad exponente del efecto protector de la inscripcin en los

sistemas registrales latinos se apoya en la culpa del titular que no inscribe para sacrificar el

33GORDILLO CAAS, Antonio. El Principio de Fe Pblica Registral. Ob. Cit., pg. 58.34Ibd.35935 (1) del BGB:(1) La adquisicin de la propiedad de acuerdo a lo estipulado en los pargrafos 932 a 934 no se producir si la cosa

le fue robada al propietario, est perdida o ha sido extraviada de cualquier otra forma36Incluso un autorizado sector de la doctrina alemana consideraba necesaria la culpa del propietario para la consumacinde la adquisicin a non domino. As, para CANARIS eran necesarios los siguientes elementos: a) El supuesto base de laconfianza (vertrauenstatbestand) que constituye un hecho notorio que sirve de base objetiva a la apariencia; b) el tercerodebe contar con buena fe, ya sea falta de conocimiento de la verdadera situacin jurdica, o exigir, adems, la diligencia enla comprobacin; c) la confianza debe dar lugar a un acto de trfico (oneroso); d) imputabilidad al titular de causar elsupuesto base de la confianza: DE EIZAGUIRRE, Jos Mara. Derecho Mercantil. Editorial Civitas. Madrid. 1999. Pgs.231-232.37Sobre ello, ampliamente, MENGONI, Luigi. Gli acquisti a non domino, 3. Ed. Milano. 1975. Pgs. 77-89.38En este sentido GORDILLO CAAS, Arturo. Ob. Cit. pg. 60.39Pero quien ha dejado de inscribir, por descuido, negligencia o por negarse voluntariamente a solicitar la inscripcin, no

puede gozar de la proteccin que a travs del Registro se dispensa (). Ms que proteger a quien confa en el contenidodel Registro, y a la legitimacin derivada de la apariencia registral, se sanciona a quien no ha inscrito () Todo ello conindependencia de que la falta de inscripcin crea una apariencia negativa, la creencia de ah resultante en que no existe elderecho no inscrito, pueden justificar que el tercero adquiera desconociendo la situacin no publicada. Tambin por estava de proteger la confianza en la apariencia puede llegarse a la misma solucin. Pero, de estos dos argumentos, parecems relevante el primero como fundamento de la inoponibilidad(el nfasis es agregado): AMOROS GUARDIOLA,Manuel. La buena fe en la interpretacin de los problemas hipotecarios. En: Revista Crtica de Derecho Inmobiliario,

N 463, Madrid, Noviembre-Diciembre, 1967, pg. 287.


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derecho de ste al entrar en conflicto con el del adquirente que s inscribe, el principio de fe pblicacaracterstico de los sistemas germnicos, por el contrario, se inspira en la idea de la proteccinde la confianza en la previa inscripcin para proteger a quien adquiere atenindose a ella, sinnecesidad de atender complementariamente a la razn por la cual el derecho no inscrito dej de ser

publicado40

Sin embargo, como bien se ha dicho, las cosas no son tan simple en los dos grandes modelos: Algode buena fe extra registral, obviamente, y consistente en la creencia de la titularidad deltransmitentese exige tambin para la proteccin registral del tercero en el sistema latino () A suvez, la proteccin de la confianza en lo que el Registro publica no excluye que en el presupuestoordinario de su aplicacin haya de contarse algn elemento de descuido o desidia por parte dequien, al no inscribir su propio derecho, provoc la inexactitud registral contra la cual se protege altercero41.

El problema, entonces, merece ser analizado con mayor atencin y detalle: Necesita la proteccindel tercero - que confa en lo que el Registro publica - el contrapeso de la actuacin negligente que

permite imputar la inexactitud registral al titular (que por efecto de ella tendr que sufrir la prdidade su propio derecho)?42

Ciertamente, la discordancia del Registro con la realidad, que constituye la situacin publicada ensituacin aparente, ser ordinariamente debida al titular que por no inscribir su derecho tendr que

padecer la prdida del mismo en beneficio del tercero que actu diligentemente sin conocer suexistencia. En tal hiptesis, la imputabilidad de la apariencia al sujeto que la provoca allanarnotablemente el camino que lleva a la justificacin y defensa de su proteccin. Pero cabe

preguntarse sin son completamente descartables las apariencias registrales no imputables al titulardel derecho cuyo sacrificio exigira la proteccin del tercero.

La doctrina que se ha ocupado del tema y que ha analizado histricamente la controversia, concluyeque la Ley Hipotecaria, desde su originaria inspiracin de 1861 y con mayor claridad an en suredaccin actual, proporciona base bastante para poder sostener, como certeza legal, que la

proteccin de la confianza prestada a la apariencia que el Registro produce, no necesita ser

contrapesada con la imputabilidad de la inexactitud registral al dueo o titular perjudicado porella43

En Espaa, hace ms de 100 aos, el tema de la culpa del verdadero propietario fue analizadoprecisamente con ocasin de la falsificacin de documentos: Sabido es que el temor a que laproteccin registral del tercero adquirente pudiera llevar al expolio del dueo que diligentementeinscribi su derecho, sin la ms mnima culpa de ste y por obra exclusiva del falsificador, fue loque provoc la apasionada y tan aireada polmica legalmente zanjada en la reforma de 1869

40En este sentido: LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Ass. Derecho InmobiliarioRegistral, Bosch, Barcelona, 1984, pg. 196.41GORDILLO CAAS, Arturo. Ob. Cit., pg. 61.42Para un sector de la doctrina, en el sistema alemn la culpa es analizada desde el punto de vista del tercero que adquiere,y no del propietario afectado: En el sistema alemn, el principio de la fe pblica, debido a la mayor confianza generada

por el registro, en virtud de ser constitutivo, tiene mayor alcance en la proteccin de los terceros. El concepto de la buenafe consiste en el desconocimiento de la inexactitud registral, estando protegido el tercero que ignora sinculpa.SOTTOMAYOR, Maria Clara, Invalidade e registo, A proteco do terceiro adquirente de boa f, Ed iesAlmedina, Coimbra, 2010, pg. 251.43GORDILLO CAAS, Arturo. Ob. Cit., Pg. 67.


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mediante la adicin del requisito de las notificaciones como condicin necesaria para que el terceroquedara definitivamente protegido en su adquisicin44

La Exposicin de Motivos sobre la Reforma y Adicin de la Ley Hipotecaria (LH) de 8 de febrerode 1861 nos explica en qu consista este sistema de notificaciones: Mas todo esto (el rgimenestablecido en el originario artculo 34 LH) ofrece un inconveniente para el crdito territorial,

porque los terceros quedan expuestos a perder su derecho si es falso o nulo el ttulo del hipotecantey reclaman los bienes otros que con anterioridad al mismo hayan inscrito su ttulo; peligro que nopuede evitarse ni aun con el examen de todos los ttulos inscritos referentes a los mismos bienes sisu contenido no revela la falsedad o nulidad. En la nueva ley proyectada se procura remediar esteinconveniente, establecindose en el mismo artculo 34 LH que los interesados en una inscripcin

puedan solicitar que ste se notifique a los que en los veinte aos anteriores hubieren posedo losbienes a que la misma se refiera, a fin de que en el trmino de treinta das ejerciten las acciones quetuvieran para invalidar dicha inscripcin, no pudiendo verificarlo despus de aquel trmino45

Sin embargo, tales notificaciones apenas se usaron y terminaron por ser suprimidas en la Ley deReforma de 1944. A partir de entonces, recuperada por el artculo 34 su originaria pureza, lafalsedad del ttulo inscrito es una de las hiptesis de inexactitud registral comprendidas en el

artculo 40 literal d), que legitima al real propietario a solicitar la rectificacin de tal inexactitud, sinembargo, la norma es clara en sealar que en ningn caso la rectificacin o correccin de lainexactitud perjudicar los derechos adquiridos por tercero a ttulo oneroso y de buena fe:

La rectificacin del Registro slo podr ser solicitada por el titular del dominio o derecho real queno est inscrito, que lo est errneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se

practicar con arreglo a las siguientes normas:

()

d. Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del ttulo que hubieremotivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente,la rectificacin precisar el consentimiento del titular o, en su defecto, resolucin judicial.

En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos adquiridos por tercero a ttulooneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

De este modo, en el sistema espaol, la falsificacin de documentos (ausencia de culpa en elpropietario real), no imposibilita la tutela del tercero adquirente: En definitiva, pues, en nuestrosistema registral la imputabilidad de la inexactitud registral al titular sacrificado por efecto de la fe

pblica no es condicin necesaria para el funcionamiento de este principio. Igual ocurre, adems, enlos sistemas suizo46y alemn47, donde ni hay norma alguna que imponga tal condicin, ni en su

44Ibd., pgs. 68-69. Incluso ya un sector de la doctrina criticaba duramente la posibilidad de que el robo organizado es el trmino que se emplea y que bien podra ser aplicado para las mafias que actualmente trafican con terrenos en

nuestro pasterminara apropindose del bien del verdadero propietario: Nosotros, que quiz no estamos conformes conel espritu de la Ley Hipotecaria (.) comprendemos, sin embargo, su sistema: el que no inscribe comete una omisin quela Ley castiga con ensaamiento; pero en fin, no ha inscrito y culpa tiene: lo que no podemos comprender es que,cumplindose los preceptos legales para asegurar el dominio, quede sin embargo tan inseguro como si no se cumpliesen, yque pueda darse el caso en que la augusta majestad de una sentencia sancione como acto vlido y legal el roboorganizado: GOMEZ DE LA SERNA, Pedro. La Ley hipotecaria, comentada y concordada con la legislacin anteriorespaola y extranjera, I, Madrid, 1862, Pg. 623-64.45Exposicin de Motivos sobre la Reforma y Adicin de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 186146Artculo 3 del Cdigo Civil suizo de 1907 .

1. Cuando la ley hace depender un efecto jurdico de la buena fe de una persona, la buena fe se presume.Artculo 973 del Cdigo Civil suizo de 1907 .


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tratamiento doctrinal se la entiende necesaria como presupuesto necesario, aunque no explcito, desu rgimen positivo48.

Es ms, para un sector de la doctrina alemana la apariencia registral es uno de los supuestos en losque el principio de proteccin de la apariencia (Rechtsscheinprinzip) se particulariza y ensanchacomo reine Rechtsscheinprinzip para proteger la apariencia pura: esto es, la apariencia en cuya

proteccin no hay que hacer cuestin alguna de imputacin al sujeto o titular que la padece49

Es aplicable al Per lo que histrica, doctrinaria y legislativamente impera en Espaa? Aun cuandono tenemos en nuestro sistema jurdico una norma como el artculo 40 de la Ley Hipotecaria,consideramos que, al igual que ste, nuestro 2014 CC hace referencia a inexactitudes registrales(la buena se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro), y no hayningn inconveniente para encajar dentro de ese concepto a las falsificaciones y suplantaciones deidentidad. Es as como lo entienden los espaoles y eso tiene respaldo incluso en la propia doctrinaalemana.

Sumado a todo ello, debemos tener en cuenta que si lo que se plantea es desproteger al terceroadquirente cuando la creacin de la apariencia no le es imputable al propietario afectado, entoncessern muchsimos los casos distintos a los de falsificacin de documentos y suplantacin deidentidaden donde el tercero no debera merecer la proteccin del 2014 CC por no ser posiblereprocharle nada al propietario afectado50.

1. Quien de buena fe, refirindose a una inscripcin en el registro, ha adquirido una propiedad u otros derechosreales, debe ser protegido en su adquisicin.

Artculo 974 del Cdigo Civil suizo de 1907

1. Cuando un derecho real se inscriba indebidamente, el tercero, que conoca o deba conocer el vicio, no puedeinvocar la inscripcin.

2. Es indebida la inscripcin realizada sin ttulo jurdico o por un acto jurdico no obligatorio.3. Quien por una similar inscripcin se perjudica en un derecho real, puede oponer directamente el vicio de la

inscripcin al tercero de mala fe.47Cdigo Civil alemn de 1896

891.- Presuncin legal(1) Si en el registro inmobiliario est inscrito un derecho a favor de alguien, se presume que el derecho le pertenece.(2) Si en el registro inmobiliario est extinguido un derecho inscrito, se presume que el derecho no existe. 892.- Fe pblica del registro inmobiliario

(1) El contenido del registro inmobiliario se considera exacto en favor de aquellos que adquieren, mediante negociojurdico, un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal derecho, a no ser que se extienda un asiento decontradiccin contra la exactitud o la inexactitud sea conocida por el adquirente. Si el titular se encuentralimitado en el poder de disposicin sobre un derecho inscrito en el registro inmobiliario en beneficio de unadeterminada persona, la limitacin slo es eficaz frente al adquirente si resulta del registro inmobiliario o si esconocida por el adquirente.

48GORDILLO CAAS, Arturo. Ob. Cit., pg. 71. En el mismo sentido ROCA SASTRE, El problema de la relacin querespecto del art. 34 de la Ley Hipotecaria guarda el art. 32 de la misma. En: Revista Crtica de Derecho In mobiliario.1965. Pg. 810: En estos sistemas (los de fe pblica) no se habla de sancin a la negligencia en inscribir la adquisicin,sino de proteger la confianza del tercer adquirente en el contenido del Registro, y la proteccin de la fe pblica registralopera a todo evento jurdico.49 Cfr. CANARIS, y WESTERMANN: Die Grundlagen des Gutglaubensschutzes, Jus, 1996, Pg.1, citado porGORDILLO CAAS, Arturo. Ob. Cit., Pg. 72.50Consideramos que sta es la razn fundamental por la que debe rechazarse el argumento de moralidad racional q ue

plantea Gonzles. Y es que el propio Gonzales podra citar cuantiosa doctrinaopuesta a aquella en la que nosotros nosamparamossegn la cual cuando el propietario afectado no tiene culpa en la creacin de la apariencia entonces no aplicala proteccin de la fe pblica registral. La confrontacin de ideas no se zanja citando autores, porque entonces el debate seconvierte en una especie de batalla de doctrina al peso y se cae irremediablemente en la falacia ad verecundiam oargumento de autoridad. Si la razn para excluir de la proteccin del 2014 CC a los casos de falsificacin y suplantacines que el propietario afectado no tuvo culpa o participacin en la creacin de la apariencia, entonces seran muchsimoslos casos de nulidad o anulabilidad en los que el tercero registral no debera merecer proteccin del 2014 CC. Elargumento de Gonzalesuna vez mstermina por relativizar todo el sistema de proteccin de la fe pblica registral.


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Por ejemplo, si el propietario es amenazado con una pistola en la cabeza para que firme unaescritura pblica de transferencia, definitivamente no le es imputable la creacin de la apariencia dela que luego se valdr su adquirente para transferir el bien al tercero registral. Se diferencia enalgo este supuesto de aqul en el que se falsifica un ttulo o se suplanta una identidad? Ciertamenteno; sin embargo, el Proyecto de Ley slo dispensa proteccin para el caso de la falsificacin y no

para el de la amenaza con arma de fuego. No se supone que a igual razn igual derecho?

Y qu pasa cuando el propietario, amenazado por una mafia de extorsionadores, decide firmar laescritura pblica de donacin de su inmueble? La creacin de la apariencia tampoco le fueimputable, como tampoco lo es cuando por la fuerza, ejerciendo violencia directa contra l, le hacen

poner la huella digital en un documento de transferencia. Todos estos casos comparten en comncon la falsificacin o suplantacin de identidad la ausencia de culpa del verdadero propietario en lacreacin de la situacin de apariencia; no obstante, aun cuando en todos esos casos la conducta del

propietario fue irreprochable, la tesis de Gonzales le da proteccin a unos y se la niega a otros.Habra que buscar una coherencia en el discurso: si el argumento para paralizar el efecto protectorde la fe pblica registral es la ausencia de culpa en el propietario afectado, entonces en todos estoscasos la accin reivindicatoria de aqul debera ser oponible al tercero registral, aun cuando stehaya actuado de buena fe.

Sin embargo, como ya se habr dado cuenta el atento lector, esta forma de entender la fe pblicaregistral termina por reducirla a su mnima expresin, y es que en la gran mayora de casos endonde se quiere burlar el derecho del real propietario, a ste nada se le puede reprochar por lacreacin de la apariencia registral (tal vez uno de los pocos casos en los que s existir culpa en el

propietario es cuando aqul voluntariamente simula una transferencia registral y el adquirentesimulado, valindose que el registro lo publicita como propietario, vende el bien a un tercero quieninscribe su adquisicin51)

Por esto, nos parece muy cuestionable el hecho de que para Gonzales, casos en los que elpropietario real es engaado o intimidado, califiquen como ejemplos en los que la creacin de laapariencia registral le es imputable a dicho propietario:

Primer caso: A vende a B (inscribe), pero incurre en vicio de la voluntad, y luego B vende a C(inscribe). Quin est en mejor posicin? A o C? Si bien A declar movido por error o por eldolo de la parte contraria (B), sin embargo, debe reconocerse que la declaracin de voluntadfue suya, por lo que incurri en culpa, mayor o menor, cuando comunic algo que norepresentaba plenamente su voluntad, por tanto, debe responder por el hecho propio que origin lafalsa apariencia de convertir a B en propietario, lo que a su vez propicia el engao al tercero de

buena fe (C). Obviamente, la posicin jurdica preferente es la de C, pues su buena fe se valorapositivamente en relacin con la culpa de A. Es ms, bien podra decirse que sin la conductadescuidada de A, jams se habra producido la compra de C, por lo que A es causante de C, enconsecuencia, se le debe imputar las consecuencias negativas de su propia accin. La proteccin deC es racional, pues lo contrario significara premiar al descuidado A que produce un engao ala buena fe de C, y que a pesar de ello terminara siendo tutelado por encima de la vctima que l

mismo cre a travs de su error. La fe pblica registral, que protege al tercero, est justificada eneste caso concreto52(el nfasis es nuestro)

51Para un anlisis de este supuesto en particular puede verse nuestro trabajo: La inoponibilidad del contrato nulo frente alos terceros contratantes a ttulo oneroso y de buena fe, norma especial o excepcional? Anlisis del artculo 194 delCdigo Civil. En: Actualidad Jurdica, Tomo 210, Mayo, 2011, Pgs. 95-104.52 GONZALES BARRON, Gunther. Proyecto de Ley: Ley de proteccin jurdica del derecho de propiedad y de lavivienda Pg. 19


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En realidad se puede hablar de culpa y descuido de A cuando tratndose de dolo aqul fuevctima del engao de su contraparte? Se puede decir vlidamente que el descuido de A produjoun engao a la buena fe de C? Queda del todo claro la intencin de Gonzales no es sino forzar elejemplo para dar la impresin de que realmente existi culpa de A en la creacin de la apariencia, yas lograr diferenciar este supuesto de aqul de la falsificacin, para de este modo justificar la tutelade A en un caso (falsificacin) y negrsela en el otro (dolo).

El segundo ejemplo de Gonzales, en donde A es nuevamente reprochado por haber creado lasituacin de apariencia, es an ms forzado:

Segundo caso: A vende a B (inscribe), pero sufre lesin contractual, y luego B vende a C(inscribe). Quin est en mejor posicin? A o C? Si bien A declar movido por el estado denecesidad del que se aprovech B, sin embargo, debe reconocerse que la declaracin devoluntad fue suya, por lo que incurri en culpa cuando comunic algo que no representaba

plenamente su voluntad, por tanto, debe responder por el hecho propio que origin la falsaapariencia de convertir a B en propietario, lo que a su vez propicia el engao al tercero de buena fe(C). La posicin jurdica preferente es la de C, pues su buena fe se valora positivamente en relacincon la culpa de A, quien por negligencia suya, dio origen a la apariencia que engaa a C 53(el

nfasis es agregado).

En este segundo caso alguien se aprovecha del estado de necesidad de A, quien acorralado por lascircunstancias decide firmar un contrato leonino para sus intereses, pero lo hace porque no firmar lodejara en una situacin incluso peor que aquella que asume en el contrato. Puede hablarse deculpa de A, cuando ms bien es l la vctima? Claramente al igual que en el ejemplo anterior -Gonzales busca imputarle negligencia a A, para as poder sealar que slo en el caso de lafalsificacin o suplantacin de identidad no hay culpa del propietario afectado, por lo que (slo eneste caso) no habra razn para proteger al tercero registral.

Claramente, el argumento de la moralidad racional hace agua por donde se le mire, no slo porquedoctrinaria y legislativamente (a nivel de modelos jurdicos) nunca ha existido ni existe

uniformidad en el tratamiento, sino tambin y esto es lo ms importante porque su aplicacinsincera conlleva a relativizar el principio de fe pblica registral, dejndolo sin campo de accin.

4.3. El argumento negocial: inexistencia o nulidad del contrato?

Finalmente, analicemos el argumento segn el cual los casos de falsificacin de documentos osuplantacin de identidad deben ser atacados con el remedio de la inexistencia jurdica (segnGonzales se trataran de negocios jurdicos inexistentes), siendo el plazo de reaccin indefinido, sinestar sujeto a reglas de caducidad ni prescripcin extintiva, por lo que jams se podra concretar unaadquisicin a favor del tercero teniendo como antecedente la nada jurdica.

Frente a ello, no cabe sino negar que la falsificacin de documentos constituya un supuesto deinexistencia jurdica, en tanto aqulla calza perfectamente dentro de lo que autorizada doctrinaconsidera como nulidad por ausencia de acuerdo, que - tal como es definida - podra serreconducida dentro de nuestro sistema jurdico - como una hiptesis de nulidad por falta demanifestacin de voluntad:

La nulidad por ausencia de acuerdo ocupa una minscula regin comprendida entre el vastsimoterritorio de la anulabilidad por incapacidad para obrar o vicio del consentimiento y el territorio

53 GONZALES BARRON, Gunther. Proyecto de Ley: Ley de proteccin jurdica del derecho de propiedad y de lavivienda. Pg. 20


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infinito de la inexistencia por no celebracin del contrato. Ella no se refiere a los casos en los quefalta cualquier manifestacin de voluntad, que aparezca dirigida a formar el acuerdo contractual:estos son casos de inexistencia del contrato. Ni se refiere a los casos en los que una talmanifestacin de voluntad existe, es referible a la parte, y est simplemente viciada por un factorsubjetivo que afecta a la misma parte: estos son casos de anulabilidad. La ausencia de acuerdo serefiere a casos en los que una manifestacin de voluntad contractual parece existir, pero,

justamente, existe solo en apariencia; o bien slo en apariencia se refiere a quien parece elautor54(el nfasis es agregado).

Dentro de la causal de nulidad por falta de acuerdo encontramos los casos de falsificacin defirma; y de contrato hecho, por representacin, en nombre de una persona inexistente. En ambos, ladeclaracin no se puede referir al sujeto al cual parece referida, como autor de sta o bien como

parte (sustancia) del contrato55

Y como para que no queden dudas, esta doctrina termina marcando una diferencia sutil entrecundo estamos ante un contrato nulo por falta de acuerdo y cundo ante uno inexistente:

La inexistencia limita con el territorio de las nulidades estructurales (por ejemplo, por falta deacuerdo), y por consiguiente se distingue de stas. En las nulidades estructurales existe unaapariencia de declaracin contractual referida a la parte (aunque una indagacin que vaya msall de la apariencia muestra que en realidad no existe una declaracin referida a la parte): pinseseen el contrato con firma falsa. En cambio, puede hablarse de contrato inexistente cuando existeciertamente una apariencia de contrato, un hecho material bajo algn perfil reconducible a unsupuesto de hecho de contrato (y por alguien invocado como tal) pero que bajo otro perfilya prima

facie resulta que no subsumible en el supuesto de hecho del contrato:pinsese en el demandanteque como fundamento de su demanda exhibe en el juicio un contrato en el que falta la firma deldemandado; o exhibe copia de su oferta y una aceptacin del demandado evidentemente noconforme a la oferta. En ambos casos, el demandado podr excepcionar la inexistencia delcontrato56.

Entonces, el argumento de la inexistencia del contrato derivado de una falsificacin de documentos

tampoco merece atencin.

5.

Una falencia ms: la falta de congruencia del Proyecto con el plazo prescriptorio de

nulidad del contrato por falta de manifestacin de voluntad

No puede pasar desapercibido el hecho que la propuesta de Gonzales no plantee un lmite de tiempopara que los casos de falsificacin y suplantacin de identidad queden fuera del mbito deproteccin de la fe pblica registral. Tal como est redactado el Proyecto, podran haber pasado 10 15 aos desde que se produjo el acto de falsificacin, e incluso podran haberse realizado

54ROPPO, Vincenzo. El contrato, Traduccin de Nelvar Carreteros Torres, 1. Edicin, Gaceta Jurdica, Lima, 2009, pg.685.55Ibdem.56Ibd., pg. 696. El autor se anima incluso a hablar de una inexistencia irrelevante o no significativa. Imaginemos queA y B no hayan intercambiado nunca ninguna declaracin, e incluso ni siquiera se conozcan y, con todo, que nadie dirijauna pretensin contra el otro: en esta situacin puede decirse que no existe entre ellos ningn contrato con el que A vendaa B su automvil; pero no tendra sentido hablar de la venta de a B del automvil de A como de un contrato inexistente;simplemente, no existe ninguna razn para hablar de un contrato entre A y B. O bien imaginemos que X dirija contra Yuna pretensin que dice fundada en un contrato con el demandado, pero se limita a enunciar tal contrato sin ofrecer algnelemento material idneo para configurar el supuesto de hecho (ningn documento escrito, ninguna circunstancia detiempo, de lugar, de modo en base al cual el contrato habra sido celebrado oralmente o por comportamientosconcluyentes): aqu el demandado no tiene necesidad de incomodar la categora de la inexistencia para excepcionar que elcontrato es inexistente; le basta excepcionar que no existe ninguna prueba de un contrato.


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sucesivas transferencias del bien, y aun as el ltimo adquirente no podra sentirse seguro en suadquisicin porque sta se mantendra sin la proteccin del 2014 CC57.

Sin embargo, hay un cabo suelto en el Proyecto de Ley en el cual Gonzales no habra reparado, yque podra terminar por dejar sin efecto la real intencin de dicho Proyecto: el plazo prescriptorio

para solicitar la nulidad del contrato por falta de manifestacin de voluntad, es de 10 aos, lo cual

significa que transcurrido dicho plazo desde la falsificacin o suplantacin de identidad, el afectadono podra accionar contra el tercero registral solicitando la nulidad de su adquisicin, lo cual en elfondo implica permitir que dicho tercero consolide su adquisicin.

Para que la tesis de Gonzales sea coherente, aqul tendra que proponer un cambio normativoadicional, a efectos de que la pretensin de nulidad de acto jurdico por la causal de ausencia demanifestacin de voluntad (derivada justamente del acto de falsificacin o sea imprescriptible58;slo de esta forma quedaran definitivamente excluidos de la proteccin del 2014 CC los casos defalsificacin y suplantacin.

Pensemos un momento en el esquema planteado al inicio: A es propietario del inmueble Xinscrito a su favor yproducto de una falsificacin o suplantacin se lo transfiere a B, quien a su

vez lo cede a ttulo oneroso a C, quien invocar en su momento el 2014 CC. Si A pretendecuestionar la adquisicin de C, deber contar con una resolucin judicial que declare nulo elcontrato entre B y C y que expresamente seale que la adquisicin de C no est protegida porel 2014 CC.

En tanto la disputa entre A y C gira en torno a determinar quin est legitimado para usar ydisfrutar un determinado inmueble, el esquema planteado nos pone ante dos posibles escenarios: i)que el bien est en posesin de A; ii) que el bien est en posesin de Cen su condicin de

propietario registral.

En el primer escenario, ser C quien, en su condicin de propietario registral, accione vadesalojo o reivindicacin para tomar posesin del bien. La defensa de A se centrar en

cuestionar el ttulo de C, y para ello requerir precisamente haber solicitado la nulidad de latransferencia entre B y C59. En el segundo escenario (cuando la posesin la tiene C), ser Aquien demande la nulidad del ttulo de C y de forma accesoria solicite la restitucin del predio asu favor. Como se puede ver, siempre es necesario que A cuestione el ttulo de C a travs de unademanda de nulidad de acto jurdico.

En caso el Proyecto se convierta en ley, A debera sustentar en su demanda de nulidad que C,al haber derivado su adquisicin de una falsificacin o suplantacin, no est protegido por el 2014CC. Es en la demanda donde A debe sealar que a C no le asiste la proteccin de la fe pblica

57 Salvo, claro est, que este tercero registral haya logrado consolidar a su favor una posesin de 10 aos en dichoperodo de tiempo muchas transferencias pueden darse sobre el bien cumpliendo con los requisitos que le permitan

adquirir por prescripcin la propiedad. Pero esto no ocurrir en todos los casos; habrn supuestos en los que aun habiendotranscurridos 10 aos el tercero registral se encontrar en la incertidumbre de ver consolidada su adquisicin.58 Y que no se diga que dicho cambio no es necesario en tanto la pretensin se tramitara como una demanda deinexistencia de acto jurdico. En primer lugar porque ya dejamos claramente establecido que el supuesto cae dentro dela nulidad y no de la inexistencia. Pero adems, aun admitiendo que el supuesto califica como un caso de de inexistencia,no dejaramos de estar frente a una accin personal sometida a un plazo prescriptorio de 10 aos (artculo 2001 CC).

No podramos, aun tratndose de una inexistencia, inventar un pretensin imprescriptible, en tanto los plazos slo los fijala ley (artculo 2000 CC).59A demandar la nulidad del contrato suscrito con B; en donde su firma fue falsificado o su identidad suplantada , ysolicitar adems, de manera consecuente, la nulidad de todas las posteriores transferencias (contrato entre B y C) quehayan tenido como origen o causa el acto de falsificacin o suplantacin.


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registral. Sin embargo, si el plazo de 10 aos para plantearla ya transcurri en exceso, Apierde laposibilidad de alegar que C no es un tercero registral60, con lo cual se deja de cumplir aquello queprecisamente busca el Proyecto: evitar que producto de una falsificacin o suplantacin se transfierade manera firme el derecho de propiedad.

En conclusin, el Proyecto de Ley slo lograr su finalidad en tanto vaya acompaado de una

propuesta en donde se declare la imprescriptibilidad de la pretensin de nulidad de acto jurdico porla causal de ausencia de manifestacin de voluntad. Esta omisin demuestra que el Proyecto no slono encuentra un adecuado sustento que haga merecedor de un tratamiento diferenciado los casos defalsificacin y suplantacin de identidad (lo cual qued demostrado cuando analizamos losargumentos de ndole constitucional, negocial y de moralidad racional que propone Gonzales), sinoque ni siquiera ha sido armonizado con necesarias reformas complementarias (especficamente enlas normas de prescripcin) que le permitan lograr su finalidad.

6.

El Pleno Jurisdiccional del 2012 y su errada conclusin: un anticipo del Proyecto de

Ley

La Corte Superior de Justicia tuvo la oportunidad de pronunciarse sobre el problema que venimos

analizando con ocasin del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil, desarrollado en octubre ao 2012,cuyo segundo tema fue precisamente: La Fe Pblica Registral en los casos de falsificaciones dettulos61.

La primera ponencia seal que el principio de Fe Pblica Registral deba aplicarse en los supuestosde falsificacin de documentos:

Primera Ponencia:

La fe pblica registral protege a los terceros de buena fe cuando el acto previo es nulo o falso, puesel Artculo 2014 del Cdigo Civil, no distingue, en consecuencia, por efecto de la seguridad jurdicadel trfico, no importa la magnitud del vicio que afecte el ttulo, pues basta que el tercero cuentacon ttulo oneroso, sea de buena fe e inscriba su derecho, para gozar de la tutela legal.

La segunda ponencia, por el contrario, seal que ante la presencia de vicios radicales de nulidadno se aplica la Fe Pblica Registral:

Segunda Ponencia:

La fe pblica registral no protege a los terceros de buena fe cuando se trata de vicios radicales denulidad, como es el caso de la falsificacin de los ttulos, pues el Artculo 70 de la Comisin delEstado, dice que la propiedad es inviolable, lo que no es coherente si admitimos que un titular

pueda ser despojado fcilmente a travs de una falsificacin. El Artculo 2014 del Cdigo Civildebe leerse desde la perspectiva constitucional de proteccin de la propiedad, evitando que los actosilcitos consumen derechos.

La primera ponencia se sustent en la proteccin del trfico patrimonial:

60En estricto, el que haya vencido el plazo prescriptorio no impedir que A interponga la respectiva demanda, pero s leotorgar a la contraparte (C, en este caso), el derecho potestativo de paralizar la pretensin de nulidad deduciendo larespectiva excepcin de prescripcin.61 El documento de trabajo puede verse en:http://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/a88e4f804e5996149d67bd56acd5e45f/Acta+Final.PDF?MOD=AJPERES&CACHEID=a88e4f804e5996149d67bd56acd5e45f
http://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/a88e4f804e5996149d67bd56acd5e45f/Acta+Final.PDF?MOD=AJPERES&CACHEID=a88e4f804e5996149d67bd56acd5e45fhttp://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/a88e4f804e5996149d67bd56acd5e45f/Acta+Final.PDF?MOD=AJPERES&CACHEID=a88e4f804e5996149d67bd56acd5e45fhttp://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/a88e4f804e5996149d67bd56acd5e45f/Acta+Final.PDF?MOD=AJPERES&CACHEID=a88e4f804e5996149d67bd56acd5e45fhttp://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/a88e4f804e5996149d67bd56acd5e45f/Acta+Final.PDF?MOD=AJPERES&CACHEID=a88e4f804e5996149d67bd56acd5e45fhttp://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/a88e4f804e5996149d67bd56acd5e45f/Acta+Final.PDF?MOD=AJPERES&CACHEID=a88e4f804e5996149d67bd56acd5e45f


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Fundamentos de la primera ponencia:

El soporte jurdico de la primera ponencia est constituido por la Casacin Nro. 1845-2000- Junnque seala que el artculo 2014 del Cdigo Sustantivo desarrolla el principio e instituto de la buenafe registral segn el cual se protege la adquisicin de buena fe, de quien aparece en el registro comotitular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin

que se fundamente en causas no inscritas antes. El fundamento del principio de la fe pblica radicaen la necesidad de asegurar el trfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las adquisicionesque por negocio jurdico efecten los terceros adquirientes y que se hayan producido confiados enel contenido del registro; para ello, la ley reputa exacto y completo el contenido de los asientosregistrales, en efecto las inscripciones del registro se consideran exactas y completas respecto deterceros adquirientes de buena fe, y quien adquiere el derecho de propiedad, una servidumbre o underecho de hipoteca, confiado en la actitud del registro deviene en propietario, titular de laservidumbre o de la hipoteca (Casacin Nro. 1168-98-Lambayeque).

La segunda ponencia, al igual que la tesis de Gonzales, se sustent en el artculo 70 de laConstitucin que regula la inviolabilidad de la propiedad:

Fundamentos de la segunda ponencia:

El Artculo 70 de la Constitucin del Estado precepta que: El derecho de propiedad es inviolable.El Estado lo garantiza. Se ejerce en armona con el bien comn y dentro de los lmites de la Ley. Anadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional onecesidad pblica, declarada por la Ley, y previo pago en efectivo de indemnizacin justipreciadaque incluya compensacin por el eventual perjuicio. En este sentido, la inviolabilidad a la que sehace referencia en la norma constitucional, trae consecuencia, que nadie puede afectar, desconocero cuestionar la propiedad, esto es, el propietario no puede ser privado de su derecho, salvo que sea

por una decisin judicial, adems en concordancia con lo previsto en el inciso 16) del artculo 2 dela Constitucin del Estado, el Estado garantiza y asegura que se respetar el derecho a lainviolabilidad a la derecho, por ser ste un derecho fundamental. Por consiguiente, el principio de fe

pblica, entendido como principio y no como excepcin, es una clara muestra de interpretacin

normativa contraria a los valores constitucionales, pues se limita a legalizar el despojo de unpropietario sin verificar la diligencia del tercero, ni la negligencia del titular afectado. De locontrario, estaramos simplemente despojando a uno, para terminar atribuyendo el bien a otro casi

por azar, sin racionalidad, sin que el titular originario haya contribuido de forma alguna con laapariencia que le perjudic

Luego de la votacin de los distintos grupos de trabajo, la primera ponencia fue respaldada por 28votos, mientras que la segunda obtuvo 55. Producto de ello, la conclusin plenaria fue la siguiente:

La fe pblica registral no protege a los terceros de buena fe cuando se trata de vicios radicales denulidad, como es el caso de la falsificacin de los ttulos, pues el Artculo 70 de la Comisin delEstado, dice que la propiedad es inviolable, lo que no es coherente si admitimos que un titular

pueda ser despojado fcilmente a travs de una falsificacin. El Artculo 2014 del Cdigo Civildebe leerse desde la perspectiva constitucional de proteccin de la propiedad, evitando que los actosilcitos consumen derechos.

Rechazamos la conclusin del Pleno Jurisdiccional del 2012 similar a la tesis de Gonzales - porlas mismas razones por las que rechazamos el Proyecto de Ley. La fe pblica registral es un

principio pensado para el tercero, por lo que los requisitos para su procedencia deben enfocarseprincipalmente en ste. Entender a la fe pblica registral como una excepcin a la regla no pasa por


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restringir arbitrariamente su aplicacin para determinados casos62, sino ms bien por ser exigentescon el tercero que busca tutela: debemos ser exhaustivos tanto al momento de definir el alcance delos requisitos de aplicacin del 2014 CC en cada caso en concreto. Si el sistema ha diseado el

principio de la fe pblica registral para proteger la confianza (real, seria y legtima) en lasadquisiciones, no existe razn para privar de tutela al tercero registral que confi y desconoci(legtimamente) que previamente a su adquisicin se haba producido un acto de falsificacin o

suplantacin de identidad63.

7. Conclusiones

La mafia que trafica con terrenos ajenosRodolfo Orellana es slo un rostro visible entre los tantosque se mantienen en la clandestinidad- ha logrado convertir a la fe pblica registral en una ganza

para cometer sus atracos; en una llave mgica que le permite abrir las puertas de inmuebles que nole pertenecen y apropiarse de ellos. Mientras la mafia siga suelta por las calles, haciendo de lassuyas, valindose de los resquicios legales y amparndose en triquiuelas jurdicas, no podremossentirnos seguros respecto de aquello que nos pertenece; no sabremos si lo que hoy es nuestromaana lo seguir siendo, o si es que ya estar registrado a nombre de un tercero, quien en menosde los que nos imaginamos buscar desalojarlos del predio que hasta ayer era nuestro.

El escenario es igual de desalentador con la propuesta de Gonzales: de materializarse el Proyecto deLey, todos nos mantendremos en la inseguridad absoluta. Podramos no haber tenido forma deconocer que nuestra adquisicin deriv, en su momento, de una previa falsificacin o suplantacinde identidad, pero finalmente siempre nos veremos perjudicados. Pero esta sera la consecuenciamenos fatal; el escenario ms optimista. La situacin realmente desbordara cuando alguien con

pocos escrpulos pero mucha demagogia, se percate que los argumentos expuestos en el Proyectopara limitar la proteccin del 2014 CC frente a los casos de falsificacin y suplantacin, sonperfectamente aplicables para terminar derogando completamente el 2014 CC, negndole tutela atodo tercero registral.

Tanto la mafia que trafica con terrenos como el Proyecto de Ley nos ponen en una encrucijada: nosdicen que la casa que tenemos inscrita a nuestro favor nos pertenece pero no por mucho tiempo;

ambos nos convierten en propietarios precarios, temporales, pasajeros, sometidos a lacontingencia de perder en cualquier momento lo que creemos nos pertenece. Tratndose de lasmafias, la incertidumbre radica en

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