DESARROLLO DEL ANÁLISIS DE LA VIVIENDA DE … · instituto tecnolÓgico de la construcciÓn a.c....

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN A.C.

MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

"DESARROLLO DEL ANÁLISIS DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, PARA ESTABLECER PARÁMETROS

MÍNIMOS PARA UNA VIVIENDA DIGNA, CON FINANCIAMIENTO INFONAVIT, PARA LA CIUDAD DE

CULIACÁN, ESTADO DE SINALOA."

TESIS

Que para obtener el grado de Maestro en Administración de ia Construcción.

PRESENTA:

Julián Pastor Rodríguez Millán

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la secretaria de educación publica, conforme el acuerdo N° 00954061 de fecha 7 de Marzo de 2004

México D.F. Abril 2004

BS INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

Agradecimientos:

Especialmente a José Fernando González Sánchez y Maricruz Montelongo, sin su ayuda

no hubiera hecho posible este grado de estudios.

A mis padres, que recibí su apoyo en momentos difíciles y disfrutaron conmigo los

momentos de alegría, a mi hermano Jesús Antonio que de igual manera estuvo conmigo en

las buenas y en las malas.

También quiero agradecer a los compañeros de mi grupo por brindarme su amistad y el

apoyo en el transcurso de esta maestría, especialmente a Carlos Emilio, Jorge Adalberto,

Itchel Franco, Antonio Romero, Sergio Burruel, Miguel Ángel, Andrés Monroy.

A José Zazueta y a su esposa Erika Muñoz que contribuyeron en la obtención de

información para llevar a cabo esta tesis, y a todos mis amigos de Culiacán que me daban

su apoyo desde allá, a mis primos Iván Valenzuela, Arturo Sánchez, Raúl Aguilar, Alvaro

Valdez que me hicieron pasar momentos de alegría cuando la necesitaba.

EB INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

ABSTRACT

"Desarrollo del Análisis de la Vivienda de interés social para establecer parámetros

mínimos para una vivienda digna, con fínanciamiento INFONAVIT"

Julián Pastor Rodríguez Millán N° de Pág.

El presente análisis se enfoca en realizar un estudio de campo a las personas que viven en

viviendas de interés social, para llevar a cabo una modificación en los espacio y terreno a la

vivienda de acuerdo a los resultados del estudio, así poder llevar las nuevas propuestas a un

análisis financiero para saber la rentabilidad del promotor y así conocer si existe la

posibilidad de hacer vivienda de interés social con espacios mayores a los que se ejecutan

actualmente, todo esto aplicado a la ciudad de Culiacán Sinaloa y con los parámetros que

nos marca la institución financiera "INFONAVIT"

B3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

ÍNDICE

• CAPÍTULO L- INTRODUCCIÓN

1.1 Problemática de la investigación 2

1.2 Justificación 3

1.2.1 Justificación económica 3

1.2.2 Alcance 3

1.2.3 Utilidad de la tesis 3

1.3 Objetivos 4

1.3.1 Objetivo general 4

1.3.2 Objetivos específicos 4

• CAPÍTULO II.- MARCO TEÓRICO

2.1 Antecedentes 6

2.2 Enfoque Clásico de la administración 8

2.2.1 Seis funciones de la empresa 9

2.2.2 Concepto de administración 10

2.2.3 Funciones universales de la administración 11

2.2.4 Principios generales de la administración según Fayol 12

2.2.5 Elementos de la administración según Gulick 14

2.3 Infonavit 16

2.3.1 Líneas de crédito 17

2.3.2 Que se debe hacer para crear un modelo financiero 21

2.3.3 Instructivo de presentación, evaluación y aprobación

de paquetes de vivienda línea II 22

2.4 REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES DEL D.F 38

2.4.1 Requerimientos de habitabilidad y funcionamiento 38

QS INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

• CAPÍTULO III.-MÉTODO

3.1 Tipo de estudio 40

3.2 Hipótesis 40

3.3 Modelo Operacional de las Variables 41

3.4 Descripción de las Variables 41

3.5 Diseño de la investigación 42

3.5.1 Muestreo 42

3.5.2 Encuesta 44

3.5.3 Gráfico de la encuesta 45

3.6 Interpretación de los resultados 49

• CAPITULO IV.- ELEMENTOS DEL ANÁLISIS DE LA VIVIENDA DE

INTERÉS SOCIAL

4.1 Nuevas dimensiones en los prototipos de vivienda 55

4.2 Requisitos mínimos de habitabilidad 56

4.3 Cambios a los prototipos de vivienda 57

• CAPITULO V.- APLICACIÓN DE LOS NUEVOS PARÁMETROS A LA

VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, CON FINANCIAMIENTO INFONAVIT

5.1 Parámetros fijos para el cálculo de la rentabilidad del proyecto 59

5.2 Calculo de la rentabilidad de los prototipos 59

Conclusiones y recomendaciones 62

Bibliografía 63

Glosario de términos 64.


\

CAPÍTULO I

Introducción

i

INSTITUTO TECNOLÓG; pe^tEL%CONyRUCfl6U

INTRODUCCIÓN B I B L I O T E C A 1.1.- PROBLEMA DE LA INVESTIGACIÓN:

Nos hemos dado cuenta, que al paso del tiempo^ la vivienda^de interés social err México

viene a menos con respecto a sus dimensiones y acabados, logrando así una vivienda con

espacios bastantes reducidos.

El problema radica en que, por la necesidad de vivienda que existe en el país las personas

se ven obligadas a habitar viviendas de interés social de cualquier característica,

(dimensiones, acabados etc.) ya que las empresas constructoras llevan la tendencia de

realizar sus proyectos de edificación cada vez mas reducidos, sin saber cual es el ¿por qué?

de estas medidas.

8 9 INSTITUTQ TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

INJUSTIFICACIÓN

1.2.1.- ECONÓMICA:

En base a las respuestas de. la encuesta realizada apersonan que actualmente residen

en vivienda de interés social, podemos llegar a la conclusión que con las preguntas clave,

se necesitan nuevos parámetros de construcción para la vivienda, el cual tendrá un

impacto económico a los desarroUadores de vivienda, pero también nos podemos dar

cuenta que las constructoras tienen gastosextraordinarios^per ne-eaftegar te viviendas al

tiempo acordado el cual repercute directamente: en las utilidades de las empresas

1.2.2.- ALCANCE:

La presente tesis tiene como alcance el proponer nuevos parámetros para la

construcción de una vivienda digna considerando Ios-parámetros establecidos por el

INFONAVIT y considerando las expectativas deshabitantes de las viviendas.

123.- UTILIDAD DE LA TESIS:

Que se adopten los nuevos parametros.de vivienda-digna de interés^sociaL y que ello

permita que los usuarios de estas viviendas cubran sus expectativas mínimas de una

vivienda digna Y sirva como modelo para los empresarios del sector construcción de

vivienda de interés social.

3

http://parametros.de

6 8 INSTITUTO TECNOLÓGICO BKLA_CQNSTRUCCIQN

13.- OBJETIVAS:

L2.L.- OBJETIVO GENERAL:

Encontrar loa parámetros generales actuales, y parámetros para una vivienda digna

y con ello realizar un análisis administrativo para conocer si la tendencia se debe a

la voracidad de las empresas o la situación económica del país, llevando a cabo-una

encuesta a personas que viven en vivienda de interés-social y coa-elle-establecer los

parámetros- del proyecto aanalizar.

13.2.- OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

a) Identificar los parámetros existentes,de-la-vivienda.(dimensiones, m?. de

construcción, etc.)

b) Establecer los nuevos parámetros de la vivienda dr interés social.

c) Realizar un análisis económico y financiero.

d) I)eterminar si es viabk paralas-empresa»desarrolladoras de vivienda

realizar proyectos, cardos nueyos parámetros.

4

j S INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

CAPÍTULO II

Marco teórico

5

«7 I I C • " m INSTirtffiO TJECMQLO.GICQ DE LA CONSTRUCCIÓN

Br El n O U U A — En este capítulo se plasma los marcos de referencia a utilizar para este trabajo de

investigación que son la teoría clásica de la administración, los lincamientos de la fuente

financiera y el reglamento de construcciones del Distrito Federal. 2.1.- ANTECEDENTES:

Culiacán (ciudad) (también llamada Culiacán de Rosales), ciudad mexicana capital del

estado de Sinaloa, ubicada junto al río Culiacán, cerca del golfo de California. Punto de

convergencia de varias vías ferroviarias y de la autopista del Pacífico (rama occidental de la

carretera Panamericana), la ciudad es centro comercial para las minas de oro, plata, hierro,

plomo, cobre y cobalto que se encuentran en sus proximidades. En la zona circundante se

cultiva maíz, algodón, caña de azúcar, tabaco, frutas y verduras.

Culiacán estuvo habitado por el pueblo colhua durante 300 años. La ciudad moderna fue

fundada en 1531 por el capitán español Ñuño Beltrán de Guzmán y se denominó

posteriormente San Miguel de Culiacán. En 1540, la expedición encabezada por Francisco

Vázquez de Coronado partió de esta localidad hacia el actual suroeste de los Estados

Unidos.

6

BJ INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

Población de la Ciudad de Culiacán.

Respecto a la estructura por edad y sexo de la población culiacanense, puede afirmarse

que en su mayoría los culiacanenses son niños y jóvenes y que es reducida la presencia de

ancianos.

En efecto, el 34 por ciento de la población es menor de 15 años, el 61 por ciento se

encuentra entre los 15 y los 64, y sólo el 5 por ciento tienen más de 64 años. En relación

con la distribución por sexo, no hay una preponderancia de alguno de ellos, e incluso se

puede decir que son muy semejantes numéricamente.

En el municipio de Culiacán está presente una tendencia hacia una urbanización creciente,

tan es así que el 81 por ciento de la población del municipio viene en áreas urbanas. Las

comunidades rurales del municipio de Culiacán dan alojamiento al 19 por ciento de los

culiacanenses.

TOTAL

Población Rural

Población Urbana

Culiacán Rosales

Costa Rica

Eldorado

El Diez Quila

Villa Adolfo López Mateos

Culiacancito

Pueblos Unidos

Leopoldo Sánchez Celis

El Limón de Los Ramos

745 537

138 788

606 749

540 823

21661

13 575

6207

5 381

5 126

4 034

3 967 3 089

2 886

166 990

29 097

137 893

123 647 4 723

3 097

1287 1 142

1 104

845 821

609

618

i

2

3

4

S

6

7

8

9

10 11

12

13

14

15

16

17

18

AHOME

ANGOSTURA

BADIRAGUATO

CONCORDIA

CÓSALA

CULIACÁN

CHOIX

ELOTA

EL FUERTE

EL ROSARIO ESCUINAPA

GUASAVE

MAZATLÁN

MOCORITO

NAVOLATO

SALVADOR ALVARA

SAN IGNACIO

SINALOA

8.039

126

22

66

139

11,905

17

279

103

174

65

1,407

4 ,446

100

1,165

633

116

250

Numero de habitantes y viviendas por población rural y urbana del municipio de Culiacán. Fuente: INEGI Marzo del 2004 Tabla N°l

Numero de viviendas registradas por municipio. Fuente: INV1ES Marzo del 2004 Tabla N° 2

7

§ 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

MARCO TEÓRICO

2.2 La teoría a utilizar es el enfoque clásico de la administración, que fue desarrollada

por un lado Federico Wislow Taylor y Henry Fayol, donde el primero desarrolló la llamada

escuela de la administración científica que se preocupaba por aumentar la producción de la

industria a través de la racionalización del trabajo obrero, y por otro lado Henry Fayol que

desarrollo la teoría clásica de la administración el cual esta se preocupa en el aumento de la

productividad a través de su organización y de la aplicación de principios científicos

generales de la administración.

Del enfoque clásico de la administración tomaremos la teoría clásica de la administración

de Henry Fayol por hacer énfasis en la estructura.

8

OS INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

Mientras que en Estados Unidos se desarrollaba la administración científica que hacia

enfoque en la producción de los obreros, mientras que en Francia se difundía la teoría

clásica de la administración que hace enfoque en la estructura que debe tener una

organización para tener una buena eficiencia.

2.2.1 Fayol decía que toda empresa cumple seis funciones:

1. Funciones técnicas relacionadas, con la producción de bienes o servicios de la

empresa.

2. Funciones comerciales, relacionadas con la compra, la venta o el intercambio.

3. Funciones financieras, relacionadas con la búsqueda y gerencia de capitales.

4. Funciones de seguridad, relacionadas con la protección y preservación de los

bienes y las personas.

5. Funciones contables, relacionadas con los inventarios, los registros, los balances,

los costos y las estadísticas.

6. Funciones administrativas, relacionadas con la integración de las otras cinco

funciones por parte de la dirección. Las funciones administrativas coordinan y

sincronizan las demás funciones de la empresa, y están siempre por encima de ellas.

9

B3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN. . I O í t C A B l b L Esquema de las seis funciones de la empresa

2.2.2 Concepto de Administración

El acto de administrar es definido como:

• Planear: visualizar el futuro y trazar el programa de acción.

• Organizar: Construir las estructuras material y social de la empresa.

• Dirigir: guiar y orientar al personal.

• Coordinar: Enlazar, unir y armonizar todos los actos y esfuerzos colectivos.

• Controlar: Verificar que todo suceda de acuerdo con las reglas establecidas y las

órdenes dadas.

10

I S INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

2.23 FUNCIONES UNIVERSALES DE LA ADMINISTRACIÓN

1. Planeación: Implica la evaluación del futuro y la previsión en función del el.

2. Organización: Proporciona todos los elementos necesarios para el funcionamiento

de la empresa; puede dividirse en material y social.

3. Dirección: Conduce la organización para que funcione.

4. Coordinación: Armoniza todas las actividades de una empresa, facilitando el

trabajo y los resultados.

5. Control: Consiste en la verificación para comprobar si todas las etapas marchan de

conformidad en el plan adoptado.

PLANEACIÓN ORGANIZACIÓN

Funciones universales de la administración.

CONTROL

COORDINACIÓN

DIRECCIÓN

11

Q INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

NIVELES JERÁRQUICOS

MAS ALTOS

A

V MAS BAJOS

2.2.4 PRINCIPIOS GENERALES DE LA ADMINISTRACIÓN SEGÚN FAYOL

Según Farol, la ciencia de la administración, como todas las ciencias, se debe basar en leyes

o principios, los cuales son:

• División del trabajo: especialización de las tareas y de las personas para aumentar

la eficiencia.

• Autoridad y responsabilidad: autoridad es el derecho de dar órdenes y el poder de

esperar obediencia; la responsabilidad es una consecuencia natural de la autoridad, e

implica el deber de rendir cuentas. Ambas deben estar equilibradas entre sí.

12

£B INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

• Disciplina: depende de la obediencia, la dedicación, la energía, el comportamiento

y el respeto de las normas establecidas.

• Unidad de mando: cada empleado debe recibir órdenes de un solo superior. Es el

principio de la autoridad única.

• Unidad de dirección: establecimiento de un jefe y un plan para cada grupo de

actividades que tengan el mismo objetivo.

• Subordinación de los intereses individuales a los intereses generales: los

intereses generales deben estar por encima de los particulares.

• Remuneración del personal: debe haber una satisfacción justa y garantizada para

los empleados y para la organización, en términos de retribución.

• Centralización: concentración de la autoridad en la cúpula de la jerarquía de la

organización.

• Jerarquía o cadena escalar: línea de autoridad que va del escalón más alto al más

bajo. Es el principio de mando.

• Orden: debe existir un lugar para cada cosa y cada cosa debe estar en su lugar. Es

el orden material y humano.

• Equidad: amabilidad y justicia para conseguir la lealtad del personal.

• Estabilidad del personal: la rotación tiene un impacto negativo en la eficiencia de

la organización. Cuanto más tiempo permanezca una persona en u cargo, tanto

mejor.

• Iniciativa: capacidad de visualizar un plan y asegurar personalmente su éxito.

• Espíritu de equipo: la armonía y la unión entre las personas constituyen grandes

fortalezas para la organización.

13

6 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

2,2.5 Elementos de la administración según Gulick:

Luther Gulick fue un erudito de la teoría clásica propone siete elementos principales del

administrador.

1. Planeación (planning)

2. Organización (organizing)

3. Asesoría (staffing)

4. Dirección (directing)

5. Coordinación (coordinating)

6. Información (reporting)

7. Presupuestación (bugeting)

Las palabras en ingles antes mencionadas forman el acróstico POSDCORB, que Gulick

utilizaba para memorizar mejor los elementos de la administración.

Gulick agrega elementos en apariencia nuevos con respecto a Fayol que son, asesoría,

información y Presupuestación, nada mas que Fayol ya lo incluía en la organización ya que

se dividía en dos organismos, material y social de la empresa lo que es el staffing de

Gulick. Y el reporting encierra la previsión y el control de Fayol.

El Bugeting, en la concepción moderna, es un instrumento tanto de planeación y previsión

como de control.

14


fl

Procesos üttpBeados

tiGNptn&toc&ób

REPRESENTACIÓN ESQUEMÁTICA DE LAS INTERRELACIONES ENTRE

NIVELES DE ADMINISTRACIÓN Y PROCESOS IMPLICADOS.

Nota.- Cada organización podrá diseñar su representación de interrelación según su

estructura administrativa.

15


2.3 INFONAVIT

El INFONAVIT es un organismo de servicio social con personalidad jurídica y

patrimonio propio que tiene por objeto, fundamentalmente, administrar los recursos del

Fondo Nacional de la Vivienda así como establecer y operar un sistema de financiamiento

que permita a los trabajadores obtener crédito barato y suficiente para adquirir, construir,

reparar, ampliar o mejorar una vivienda y para pagar pasivos contraídos por alguno de estos

conceptos.

Gradualmente, el INFONAVIT se ha venido transformando hasta constituir la entidad

financiera con sentido social que es actualmente. Su profundo sentido solidario, aunado a

su carácter autónomo, fiscal y tripartita, lo hacen el organismo idóneo para satisfacer la

demanda de vivienda digna de sus derechohabientes bajo las siguientes premisas:

• Respeto a la libertad del trabajador para elegir vivienda.

• Transparencia y agilidad en la asignación del crédito.

• Equidad entre las diferentes líneas de crédito.

• Aliento a la competencia en la oferta, equilibrando ésta con la demanda.

• Plena recuperación financiera.

• Fomento al ahorro.

• Alta eficiencia administrativa.

16

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

2.3.1 El INFONAVIT maneja 5 líneas de créditos que son enumeradas del número 1 al 5,

que tienen las siguientes características:

• LÍNEA I: Subastas, crédito para construir.

• LÍNEA II: Compra de vivienda financiamiento al estar el 65% construida (avance

de obra)

• LÍNEA III: Financiamiento para construir con terreno propio, apoyo a la

construcción.

• LÍNEA IV: Reparación, ampliación y mejoras, la línea IV no se utiliza para los

desarrolladores de vivienda.

• LÍNEA V: Pago de pasivos, la línea IV no se utiliza para los desarrolladores de

vivienda.

Las líneas de crédito I, II, III flujo de operación para cada línea de crédito es el

siguiente:

INFONAVIT Línea I Subastas

CONVOCATORIA

' '

( PARTICIPAR 1

^~-r^ INSCRIPCIÓN

REGISTRAR ANTEPROYECTO

1 {

( RESOLUCIÓN

_ *

ELABORAR POSTURA

i ENTREGA POSTURA

C RESOLUCIÓN J

ASIGNACIÓN FINANCIAMIENTO

i PROYECTO Y LICENCIAS

I CRÉDITO PARA C •ONSTR

APROBACIÓN

^ B ^ W i ^

CONSTRUCCIÓN MNISTRACIONES

< t 30MERCIALIZACIÓN

I ENTREGA Y FINIQUITO

!UIR SE PAGA 0.5 AL MILLAR COMO CUOTA DE INSCRIPCIÓN

17


INFONAVIT Línea II Compra de Vivienda ELABORAR PROYECTO

CÉDULA DE PRESENTACIÓN

BAGAR INSCRIPCIÓN

REVISIÓN

( d ^

EXPEDIENTE DE CONTRATO

PAGA SUPERVISIÓN

¡OMERCiALtZACtÓN

CRÉDITO INDIVIDUAL

ENTREGA Y FINIQUITO

8EREQUER£RWNCJARa«-iiDELAEaRCAC(0NVELTERRENOPARA

OBTENER RNANCIAMENTO

IN8CRPQ0N PAGA 0.1 % OB. MONTO TOTAL Da VALOR DEL PROYECTO,

FONDO DE GARANTÍA 0U8* D a PROYECTO, SUPERVISION 0.3 V

18


INFONAVIT Línea II! TENER TERRENO

i TENER

ACREDITADOS

i ' VIABILIDAD TERRENO

i r

f APROBACIÓN

1 PROYECTO

Y UCENCIAS

ASIGNACIÓN A ACREDITADO

V EXPEDIENTE

DE SUSTITUCIÓN

1 ' INTEGRA PAQUETE

y

f ACEPTACIÓN J

/ K T A B L E C E R N VnoeicoMisíw

EXPEDIENTE INDIVIDUAL

1

--. OBTENER

ASIGNACIÓN CRÉDITO

T CONTRATO OBRA C¡ ACREDITADO

1 ' EXPEDIENTE

TÉCNICO JURÍDICO

í ACEPTACIÓN J

PROGRAMAR MINISTRACICWES

i r CONSTRUCCIÓN Y SUPERVISIÓN

CRÉDITO PARA CONSTRUIR TENIENDO TERRENO PROPIO.

La línea de crédito mas usada por los desarroUadores de vivienda es la línea 2.

19

BB INSTITUTO TECNOLÓGIC(j^LA cfNSTRpCCiqfT*

B I B L I O T E C A MONTOS DE CRÉDITOS

Montos de créditos Fuente Modulo 3 "financiamiento" diplomado de vivienda de vivienda CMIC Tabla N° 3

Montos en salarios mínimos integrados

Para la zona " C que en la actualidad es de 42.1 pesos de salario mínimo el monto al que puede llegar un crédito a un trabajador es de $277,860.

20

BB INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

2.3.2 QUE SE DEBE HACER PARA CREAR UN MODELO FINANCIERO

1. Las conclusiones de los estudios • Sitio y mercado • Definición alternativa • Tamaño • Programas variables

2. Principales variables a definir • Inflación • Tasa de interés • Tasa de descuento • • Inversión • Precio de venta • Costos • Período

3. Cálculos • Estrategia financiera • Calendarios • Presupuesto Inversión • Ventas • Costos y gastos • Costos financieros • Depreciación

4. Estructuración • Estado de resultados • Flujos de Efectivos

5. Evaluación Financiera • C/B, VPN, TIR y Período de • Pago • Análisis de Sensibilidad

21

E S INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

2.3.3 INSTRUCTIVO DE PRESENTACIÓN, EVALUACIÓN Y APROBACIÓN DE PAQUETES DE VIVIENDA LÍNEA II

OBJETO

1.- Este Instructivo rige la presentación, evaluación, aprobación y difusión de los paquetes

de vivienda en Línea II, que sean presentados al Instituto por los oferentes para su

colocación en venta a los derechohabientes del mismo.

El Instituto pondrá a disposición de oferentes y derechohabientes los formatos establecidos

para la presentación y evaluación de los paquetes de vivienda en Línea II a través de las

Delegaciones Regionales y la Secretaria Técnica del Comité Interno de Análisis de

Operaciones, así como mediante sistemas de intercomunicación como fax y correo

electrónico.

DEFINICIONES

2.- Para los efectos de este Instructivo, se entiende por:

"ACREDITADOS", a los derechohabientes que se les otorgó un crédito del Instituto, para

la adquisición de una vivienda.

"BOLSA DE VIVIENDA", al mecanismo alterno que permite administrar en términos de

seguimiento, evaluación y control la oferta disponible para impulsar ésta en Jos diferentes

esquemas de difusión que opera el Instituto en beneficio de los trabajadores seleccionados

con crédito.

22

BSl INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

"CÉDULA DE PRESENTACIÓN DE PAQUETES DE VIVIENDA EN LÍNEA II", al

formato en que los oferentes presentarán los paquetes de vivienda.

"COMITÉ INTERNO", al Comité Interno de Análisis de Operaciones del INFONAVIT.

"CUOTA ÚNICA DE INSCRIPCIÓN", a la cantidad equivalente al 1.2% por ciento de

la suma total del precio de las viviendas ofertadas. Dicho importe se considerará costo de la

evaluación de las ofertas, de la verificación que lleve a cabo el Instituto de la ejecución de

su proyecto y la emisión de los dictámenes correspondientes en los términos de este

Instructivo, así como de la difusión que se realice.

"DERECHOHABIENTES", a los trabajadores sujetos a una relación de trabajo regida

por el artículo 123 constitucional, apartado A, a quienes por disposición de la Ley les

resulte aplicable el régimen del INFONAVIT.

"DICTAMEN DE HABITABILIDAD", a la validación de una obra que se encuentre

concluida en sus etapas de edificación, urbanización e infraestructura y que cuente con

todos los servicios disponibles de electricidad, agua y descarga de aguas residuales en

operación.

"DD7USIÓN DE OFERTA DE VIVIENDA", a promover la vivienda disponible que

reúna los requisitos establecidos en el presente Instructivo entre los derechohabientes

beneficiados con un crédito, para apoyar la vinculación demanda-oferta.

23

EB INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

"DICTAMEN TÉCNICO", a la validación de un proyecto de vivienda que cumple

cabalmente con la normatividad establecida en sus aspectos arquitectónicos, constructivos,

urbanización e infraestructura.

"ENTIDADES FINANCIERAS", las Instituciones de crédito de banca múltiple, así como

las Sociedades Financieras de Objeto Limitado, autorizadas por la Secretaría de Hacienda y

Crédito Público, que operan en el ramo hipotecario o inmobiliario.

"FICHA TÉCNICA", al formato en donde los oferentes indican las características físicas

y financieras de su paquete.

"INFONAVIT O INSTITUTO", al "Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los

Trabajadores".

"OFERENTE, PROMOTOR O CONTRATISTA", a todas aquellas personas físicas o

morales que ofrezcan paquetes de vivienda al INFONAVIT.

"PAQUETES DE VIVIENDA EN LINEA II", al desarrollo de programas de

construcción de viviendas nuevas, edificadas en su totalidad, en proceso de construcción o

por iniciarse, que no sean financiadas por el INFONAVIT.

"PÓLIZA DE GARANTÍA", al documento por medio del cual el oferente se compromete

con cada uno de los adquirentes acreditados a responder, por lo menos durante el plazo de

dos años, por las fallas técnicas o vicios ocultos de las viviendas.

24


"PROTOTIPO PREVIAMENTE AUTORIZADO", se refiere a los proyectos de

vivienda, que fueron evaluados por el área Técnica del Instituto resultando positivos y que

bajo las mismas características de ubicación, arquitectónicas y de especificaciones, se

vuelven a ingresar al Instituto con la nueva oferta de vivienda, para lo cual se considerará

vigente el dictamen técnico previamente obtenido.

"SECRETARÍA TÉCNICA", a la Secretaría Técnica del Comité Interno de Análisis de

Operaciones.

"VIVIENDA NUEVA", a la vivienda por iniciar; en proceso o terminada que nunca ha

sido habitada y tenga hasta 3 años de antigüedad.

"VIVIENDA TERMINADA", a la que está integrada por estancia - comedor, cocina, dos

dormitorios, y un baño completo, área de guardado y patio de servicio, cuya construcción

fue ejecutada conforme a licencia de construcción y a la normatividad establecida por el

Instituto.

"VIVIENDA PROGRESIVA", a la que se considera un núcleo especial básico (baño,

cocineta, cuarto de usos múltiples y una recámara) con posibilidad de crecimiento por

etapas, cuya construcción fue ejecutada conforme a licencia de construcción y a la

normatividad establecida por el Instituto.

25


23.4 PRESENTACIÓN DE LOS PAQUETES DE VIVIENDA

3.- El Instituto recibirá en cualquier tiempo, a través de las Delegaciones Regionales, las

ofertas de paquetes de vivienda en Línea II, que presenten los interesados y que reúnan los

requisitos señalados en el presente Instructivo.

4.- Los paquetes de vivienda se ajustarán a las necesidades humanas, económicas y sociales

de los derechohabientes, respondiendo a la demanda de vivienda por localidad y a la

capacidad de crédito de los derechohabientes.

Los paquetes de vivienda deberán cumplir con el mandato constitucional, así como, con las

condiciones y requisitos, urbanísticos, arquitectónicos y de carácter constructivo para la

edificación de vivienda, conforme a las normas establecidas por las autoridades

competentes y a las normas mínimas que establezca el INFONAVIT.

5.- Las Delegaciones Regionales y la Secretaría Técnica, serán las áreas encargadas de

entregar a los oferentes interesados la cédula de presentación de paquetes de vivienda en

Línea II.

6.- Las propuestas de paquetes de vivienda deberán ser presentadas a consideración del H.

Consejo de Administración para su aprobación. Las Delegaciones Regionales, para tal

efecto, remitirán para su registro y trámite correspondiente a la Secretaría Técnica los

paquetes de vivienda que hayan sido presentados.

7.- Los oferentes interesados deberán integrar sus propuestas mediante el llenado de la

cédula de presentación de paquetes de vivienda en Línea II que se entregará en cualquier

tiempo, a solicitud de los interesados. Asimismo, al momento de la presentación del

paquete, el oferente deberá acompañar los anexos que se requieran y cheque certificado a

26


favor del Instituto, por la cantidad equivalente al 0.2 por ciento de la suma total del precio

de las viviendas ofertadas, a cuenta de la cuota de inscripción. Dicho importe se considerará

costo de evaluación de las ofertas y quedará invariablemente a favor del INFONAVIT,

independientemente de que el paquete se apruebe o no por el H. Consejo de

Administración.

La propuesta del paquete de vivienda no se recibirá si la documentación está incompleta. El

Oferente deberá estar inscrito y su registro estar actualizado en el padrón de prestadores de

servicio, verificación y supervisión que al efecto lleva la Secretaría Técnica. No se

recibirán ofertas de paquetes de vivienda de empresas con antecedentes de incumplimiento

con el INFONAVIT.

8.- Las Delegaciones Regionales en términos de lo dispuesto por el numeral 3 de este

Instructivo, sellarán de recibido las ofertas presentadas por los oferentes y asignarán un

número de registro con la fecha de presentación.

9.- Los trámites se seguirán en el orden cronológico en el que se reciban en las oficinas del

Instituto a que se refiere el numeral 3 de este Instructivo.

10.- El Comité Interno estará integrado por los titulares de las Subdirecciones Generales

Financiera, Jurídica y de Fiscalización, Técnica, de Administración y de Planeación y de la

Contraloría Interna. Este Comité Interno tendrá las funciones y atribuciones señaladas en el

Estatuto Orgánico del INFONAVIT y contará con una Secretaria Técnica, cuyo titular será

designado por el Director General.

11.- El Instituto integrará el registro de las ofertas a través de la Secretaría Técnica, en el

sistema de control y seguimiento físico financiero de paquetes, que sirve como fuente de

información para las áreas sustantivas y para los trabajadores acreditados.

27

OS INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

12.- Los paquetes de vivienda que se presenten en términos de este Instructivo deberán

cumplir con las normas, condiciones y requisitos de formalidad de carácter técnico, jurídico

y financiero, que para la construcción de vivienda determina el Instituto y su valor deberá

corresponder a la política que en materia de precios y montos máximos de crédito, sean

aprobados por su H. Consejo de Administración.

13.- La vivienda que el oferente presente al Instituto en paquete Línea II, podrá ser de las

opciones que a continuación se señalan: Vivienda nueva en diferentes etapas de desarrollo,

vivienda progresiva y vivienda terminada.

El oferente previa autorización del INFONAVIT, por conducto de la Subdirección General

Técnica en coordinación con la Delegación Regional, podrá variar la dosificación de los

diferentes prototipos de vivienda que le hayan sido autorizados.

14.- El Comité Interno, a través de la Secretaría Técnica, una vez dictaminadas las ofertas

presentadas, emitirá por área geográfica, listados de paquetes con dictamen aprobatorio y

otro con dictamen de paquetes observados, en el orden cronológico en el que se reciban en

las oficinas del Instituto a que se refiere el numeral 3 de este Instructivo. Los primeros

serán presentados al H. Consejo de Administración para su aprobación y los segundos serán

notificados al oferente en los términos de este Instructivo.

28


DEL SUELO 15.- Los paquetes de vivienda deberán desarrollarse en terrenos que estén libres de todo gravamen y sin limitación de dominio, en el momento en que se lleve a cabo la individualización.

SECRETARÍA TÉCNICA

16.- Corresponderá a la Secretaría Técnica del INFONAVIT, la tramitación, registro y

control de los paquetes de vivienda en Línea II.

EVALUACIÓN

17.- Las Delegaciones Regionales en un plazo de 48 horas contadas a partir de la recepción,

enviarán a la Secretaría Técnica del INFONAVIT los expedientes completos de las ofertas

presentadas, quien a su vez, las remitirá a las Subdirecciones Generales encargadas de la

evaluación, a fin de que éstas dictaminen respecto a la viabilidad de los paquetes de

vivienda.

En todos los casos deberá recabarse, a través de las Delegaciones Regionales y en los

términos del Reglamento correspondiente, la opinión de las Comisiones Consultivas

Regionales, misma que deberá ser enviada a la Secretaría Técnica el día hábil siguiente de

la fecha en que haya sesionado dicha Comisión.

Las ofertas de paquetes se dictaminarán conforme a los criterios de evaluación de los

paquetes de vivienda nueva en Línea II, a través de la Secretaría Técnica, con la

oportunidad requerida, para que dentro de los 45 días naturales siguientes a la fecha de

recepción de los mismos, se resuelva sobre su aprobación, en su caso.

29


18.- En cada sesión del Comité Interno, la Secretaría Técnica, informará sobre los paquetes

presentados que no hayan sido dictaminados dentro del plazo señalado en el párrafo

anterior, indicando las causas de este retraso.

DE LA APROBACIÓN

19.- Corresponde al Comité Interno, a través de la Secretaría Técnica, someter al H.

Consejo de Administración los paquetes evaluados de Línea II para su aprobación, en su

caso.

Si el paquete de vivienda es aprobado por el H. Consejo de Administración, la Secretaría

Técnica comunicará al oferente que deberá entregar la información complementaria que se

requiera para la formalización del contrato de opción de venta correspondiente. La propia

Secretaría Técnica notificará a los interesados respecto de los paquetes no aprobados,

señalando las razones, recabando el acuse de recibo correspondiente.

El oferente deberá formalizar con el INFONAVIT, por conducto de la Subdirección

General Jurídica y de Fiscalización el contrato de opción de venta con una vigencia máxima

de 24 (veinticuatro) meses y entregar la documentación complementaria que indique la

reglamentación correspondiente, dentro de los 20 días naturales siguientes a la notificación

realizada en los términos del párrafo anterior.

20.- El oferente, a la firma del contrato de opción de venta que celebre con el INFONAVIT

por conducto de la Subdirección General Jurídica y de Fiscalización, entregará cheque

certificado a favor del propio Instituto por un importe equivalente al 1.0 por ciento de la

suma total del precio de las viviendas que se contraten. Dicha cantidad junto con el 0.2 por

ciento a que se refiere el numeral 7 de este Instructivo, constituirá la cuota única de

inscripción y quedará invariablemente a favor del INFONAVIT.

21. Los oferentes deberán contratar en todos los casos los servicios de supervisión de obra

que garanticen el cumplimiento de las especificaciones y normas mínimas de calidad

establecidas por el INFONAVIT, con supervisores de obra externos que cuenten con

registro vigente en el Instituto.

30

6 S INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

En el caso de Paquetes de Vivienda que tengan un avance de obra, los oferentes deberán

entregar a la firma del contrato, una constancia del Supervisor de Obra Externo con registro

vigente en el Instituto, en la que se haga constar el cumplimiento de las especificaciones

mínimas establecidas por el INFONAVIT, en la obra ya ejecutada.

22.- El INFONAVIT por conducto de la Delegación Regional, entregará a solicitud del

oferente, en un plazo no mayor de 10 días hábiles, la relación de la totalidad de los

derechohabientes con Carta de Asignación de Crédito en la localidad de que se trate,

señalando nombre, domicilio y monto del crédito asignado, a efecto de que el oferente

promueva entre los derechohabientes las viviendas que construirá y celebre los contratos de

compraventa, a fin de que una vez que las viviendas estén terminadas, se cubra por el

INFONAVIT el monto del crédito que le corresponda al acreditado el día que las partes

señalen para la firma de los contratos de otorgamiento de crédito con garantía hipotecaria y

de compraventa correspondientes.

DEL PAGO PARCIAL

23.- El Instituto podrá, por cuenta y orden del acreditado, entregar un pago parcial al

oferente, para cubrir el precio de la vivienda en proceso de construcción sobre las bases

siguientes:

Los derechohabientes, previa autorización del INFONAVIT, por conducto de la

Subdirección General Financiera en coordinación con la Delegación Regional, podrán

pactar con el oferente un pago parcial del 50 por ciento del monto del crédito otorgado por

el Instituto para pagar el valor de la vivienda que deba cubrirse antes de su terminación y

entrega al adquirente.

31

618 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

Para este efecto, el oferente solicitará ante la Subdirección General Financiera, la

aplicación del presente numeral, en forma directa al Instituto o a través de una Entidad

Financiera, en este último caso deberá suscribirse el contrato correspondiente entre el

INFONAVIT y la Entidad Financiera, en los formatos establecidos por el Instituto, en el

cuál se establezcan los términos y condiciones para llevar a cabo la aplicación del presente

numeral.

La solicitud a que se refiere el párrafo que antecede, deberá presentarse con un mes de

antelación para que las áreas técnicas emitan un dictamen previo sobre el avance de obra.

El INFONAVIT a través de la Subdirección General Financiera, establecerá los controles

que permitan asegurar el cumplimiento de lo dispuesto en este numeral.

REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DEL PAGO PARCIAL.

24.- El Instituto podrá canalizar a los oferentes un pago parcial, a que se refiere el numeral

23, hasta por el 50 por ciento del monto del crédito otorgado a los derechohabientes a

cuenta del precio de venta de la vivienda, en una exhibición, cubriéndose cuando la

vivienda, en lo arquitectónico y urbano, alcance un avance mínimo del 65 por ciento.

El pago a que se refiere el párrafo que antecede se entregará en forma simultánea a los

siguientes actos:

a) Firma de la escritura de compraventa del terreno y de la casa habitación, conforme a las

especificaciones pactadas.

b) Contrato de otorgamiento de crédito con garantía hipotecaria entre el derechohabiente y

el INFONAVIT.

32


c) Poder Irrevocable que otorgue el derechohabiente en favor del INFONAVIT o de la

Entidad Financiera con facultades para pleitos y cobranzas y actos de administración,

limitándolo única y exclusivamente al proceso de construcción de la vivienda.

En el porcentaje de avance de obra, se tomarán en cuenta las obras de infraestructura

urbana, con base al anexo técnico que se acompaña al presente Instructivo.

SEGURO

El inmueble dado en garantía hipotecaria deberá contar con una póliza de seguro de daños a

favor del INFONAVIT, que cubrirá entre otros siniestros; el valor destructible de la

construcción en los casos de inundaciones, temblores, derrumbes, incendios, explosiones,

erupción volcánica y huracanes, por el valor total de la construcción del mismo, por todo el

tiempo de vigencia del crédito siendo a cargo del acreditado cubrir el importe de esta

póliza.

25.- El pago parcial que reciba el oferente deberá aplicarlo invariablemente a cubrir en

primer término cualquier adeudo derivado de la construcción de las viviendas del desarrollo

habitacional.

26.- El INFONAVIT cubrirá el pago del 50 por ciento restante del monto del crédito

otorgado a los derechohabientes, siempre y cuando el oferente haya cumplido con lo

siguiente:

a) Que las viviendas canten con el dictamen de habitabilidad que emita el Instituto o en su

caso la Entidad Financiera, en los términos requeridos por el INFONAVIT.

33


b) Que haya entregado a cada uno de los acreditados, póliza de garantía que cubra cualquier

falla técnica o vicio oculto de la vivienda, la cual deberá tener una vigencia mínima de dos

años contados a partir de la fecha de la entrega de la vivienda, con excepción de la

impermeabilización y fallas eléctricas, cuya vigencia de estos últimos conceptos será de un

año, contados también a partir de la fecha de entrega de la vivienda.

c) Haber entregado al acreditado el manual de uso y funcionamiento de la vivienda y del

conjunto habitacional en su caso.

d) Que al acreditado se le haya entregado la carta responsiva de seguridad estructural con

vigencia igual a la que se señale en los reglamentos de construcción o en su caso, la

Legislación Civil de cada Estado, emitida por un director responsable de obra o en su caso,

de un perito certificado por el Colegio de Arquitectos o el de Ingenieros Civiles.

ACTA DE ENTREGA-RECEPCIÓN

El INFONAVIT o la Entidad Financiera comunicará al oferente el lugar y la fecha en que

se formalizará la entrega de la vivienda, liquidando a la firma del acta o actas

correspondientes el monto del 50 por ciento restante del monto del crédito otorgado a los

derechohabientes para pagar el precio de venta de la vivienda, descontando la carga

financiera a que se refiere el numeral 27 y las comisiones que se hayan pactado en el

contrato celebrado con la Entidad Financiera.

Previo al ejercicio total del crédito, el INFONAVIT, por conducto del Área de Crédito de la

Delegación Regional, entregará el aviso de retención al acreditado, para que sea presentado

ante su patrón, y una vez sellado de recibido por éste último lo devolverá a la citada área

del Instituto.

34

Q9 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

27.- La tasa de interés anual que se aplicará al pago parcial, será la que resulte de aplicar la

tasa de interés que corresponda a los Certificados de la Tesorería de la Federación a 28

días, más dos puntos porcentuales, con vencimientos mensuales, o en su caso, la que

determine el H. Consejo de Administración.

INTERVENCIÓN DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS

28.- Las Entidades Financieras que podrán participar en la aplicación del numeral 23 del

presente Instructivo, serán aquellas que cumplan con los siguientes requisitos:

a).- Contar con la autorización vigente de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, para

operar en el ramo inmobiliario y/o hipotecario.

b).- Estar inscritas en el Registro que al efecto lleve el INFONAVIT, por conducto de la

Secretaría Técnica.

c).- Acreditar experiencia mínima de dos años en el otorgamiento de créditos hipotecarios

para vivienda de interés social.

d).- Tener un capital contable mínimo de 50 millones de pesos y una cobertura regional de

cuando menos 15 ciudades del país.

CONTRATOS CON LAS ENTIDADES FINANCIERAS

29.- Las Entidades Financieras que participen en el procedimiento establecido en el

numeral 23 del presente Instructivo, deberán suscribir con el INFONAVIT un contrato en

los formatos que al efecto proporcione este último, en el que se establecen los términos,

condiciones y reglas conforme a las cuales se llevará a cabo dicho procedimiento.

35

BS INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN gsae^^BeBaBaBasaBe99ssHss^sai9asiaass99neaaa9999S9ass9saas9SEssssa=>s9

CONTRATACIÓN SIN APLICACIÓN DE PAGO PARCIAL

30.- El oferente se compromete a formalizar la enajenación de las viviendas a los

acreditados al precio ofrecido, el cual se ajustará considerando el incremento promedio que

indique el índice nacional de precios al consumidor, publicado por el Banco de México en

los últimos tres meses disponibles. De este índice se aplicará el 100% los primeros 12

(doce) meses a partir de la firma del contrato, el 75% en los 6 (seis) meses siguientes y el

50% en los últimos 6 (seis) meses. Dicha formalización se llevará a cabo en un plazo no

mayor de 60 días naturales contados a partir de que se dé aviso al INFONAVIT, por

conducto de la Delegación Regional y al trabajador de que están a su disposición las

viviendas.

En los casos en que se aplique el numeral 23 que antecede, el ajuste a que se refiere el

párrafo anterior, sólo será aplicable hasta el día en que se otorgue el pago parcial por cuenta

del derechohabiente, ya que a partir de ese momento, el precio se mantiene fijo.

DOCUMENTACIÓN

31.- Para el efecto de lo señalado en el primer párrafo del numeral 30, el oferente deberá

entregar al INFONAVIT toda la documentación indispensable, conforme se establece en las

Reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores derechohabientes del

INFONAVIT, para la formalización de los instrumentos a través de los cuales se transmitirá

la propiedad de la vivienda a los acreditados, en la que se estipule el otorgamiento de los

créditos en los casos en que no se otorgue pago parcial y las garantías hipotecarias

respectivas, dentro de un plazo no mayor a los 30 días naturales posteriores al aviso de que

se tienen a disposición las viviendas.

36


PÓLIZA DE GARANTÍA

Asimismo, el oferente deberá comprobar haber entregado a cada uno de los acreditados, la

póliza de garantía contra fallas técnicas y vicios ocultos de la vivienda, con vigencia

mínima de dos afios, a excepción de la impermeabilización y fallas eléctricas, cuya vigencia

de estos últimos dos conceptos será de un año, así como el manual de uso y funcionamiento

de la vivienda o del conjunto habitacional en su caso.

SEGURIDAD ESTRUCTURAL

Independientemente de lo anterior, el oferente deberá comprobar haber entregado al

acreditado una carta responsiva de seguridad estructural por una vigencia igual a la que se

señale en los reglamentos de construcción o en su caso, la Legislación Civil de cada Estado,

emitida por el responsable de obra o en su caso, por perito certificado por el Colegio de

Arquitectos o el de Ingenieros Civiles.

El inmueble dado en garantía hipotecaria deberá contar con una póliza de seguro de daños a

favor del INFONAVIT, que cubrirá entre otros siniestros, el valor destructible de la

construcción en los casos de inundaciones, temblores, derrumbes e incendios, explosiones,

erupción volcánica y huracanes, por todo el tiempo de vigencia del crédito siendo a cargo

del acreditado cubrir el importe de esta póliza.

FORMALIZACIÓN DE LOS CRÉDITOS

32.- El INFONAVIT, una vez integrados los expedientes respectivos, comunicará al

oferente el lugar y la fecha en que se formalizará la compraventa, el otorgamiento de

crédito a los derechohabientes y la constitución de la garantía hipotecaria, liquidando a la

firma del instrumento correspondiente, el monto de los créditos que hayan sido asignados a

los trabajadores para cubrir el precio de la vivienda, verificando la liberación de

gravámenes y propiedad del inmueble.

37


2.4 REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES DEL D.F.

2.4.1 Requerimientos de habitabilidad y funcionamiento.

Del reglamento de construcciones del Distrito Federal del titulo quinto proyecto

arquitectónico, capítulo II, artículo 81 dice: "Los locales de las edificaciones, según su tipo,

deberán de tener como mínimo las dimensiones y características que establecen en las

normas técnicas complementarias correspondientes.

Artículo noveno transitorio en el inciso B.

Tipología local

Locales Habitables Recamara Única Rec. Adicionales Estancias Comedores Est-comedor Cocina Cocina integrada a sala comedor Cuarto de Lavado

Dimensiones Area o índice (m2)

7.00 6.00 730 6.30 13.60 3.00

—

1.68

Lado Libre (metros)

2.40 2.00 2.60 2.40 2.60 1.50 2.00

1.40

Mínimas Altura (metros)

2.30 2.30 2.30 2.30 2.30 230 2.30

2.10

Dimensiones mínimas en locales habitables. Fuente: Reglamento de construcciones del D. F. Tabla N° 4

38


CAPÍTULO III

Método

39

SB INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

CAPÍTULO III

MÉTODO

En este capítulo se muestra la hipótesis a demostrar, la investigación experimental donde

se le aplican ocho preguntas clave a personas que habitan actualmente en vivienda de

interés social para así obtener un análisis de los resultados obtenidos.

3.1 TIPO DE ESTUDIO:

El presente estudio es de tipo descriptivo documental y experimental ya que

manipula las variables además de realizar una investigación documental.

a) Descriptivo Documental:

Es el que resuelve la problemática en donde se mide las variables incidentes de la

hipótesis y se propone en forma documental una solución a la propuesta.

b) Descriptivo Experimental:

Es el que resuelve la problemática en donde se miden las variables incidentes de la

hipótesis y se propone su estudio en campo para la solución de la propuesta.

3.2 Hipótesis:

Si en base a la investigación documental y de campo, así obteniendo nuevos

parámetros de vivienda y realizando el análisis económico, financiero, podremos

saber si probablemente es viable para los desarroUadores, realizar vivienda de interés

social con los nuevos parámetros.

40

B 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

3 3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES

Si"X"

Probablemente "y"

3.4 Descripción de las variables:

Variable independiente "X": Es la investigación en campo para obtener los nuevos

parámetros de vivienda y con ello llevar a un análisis financiero, económico y técnico,

así llegando a la conclusión si el problema se debe a la voracidad de la empresas o a la

situación del país que a orillado a las desarrolladoras a llevar estos proyectos.

Si con el análisis verificamos que si es viable para las empresas desarrolladoras de

vivienda la edificación de estos proyectos probablemente se puede proceder al

desarrollo de estos.

Variable "Y": Es viable el nuevo concepto de vivienda

En la descripción de las variables nos damos cuenta que es de tipo experimental, porque necesitamos de un estudio de campo para proponer una solución a la problemática.

41


3.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN

El presente estudio es de tipo experimental ya que estudia las variables en campo y

propone una solución.

3.5.1 MUESTREO

Para calcular el tamaño de la muestra, se optó por seguir el siguiente

procedimiento mediante la definición de las siguientes viables:

Z2NPQ "~ e2(N-l)+Z2PQ

Nota: El tamaño de ia población es la cantidad de viviendas de interés social que existe en la ciudad de Culiacán. Ver tabla N" 2 en el capítulo 2.

42


Donde el tamaño de la muestra es de:

1.652xll905x0.5x0.5 "~0.12x(ll905-l)+1.652x0.5x0.5

n= 67.68

Serán entonces 68 personas encuestadas para tener una confiabilidad en los datos del 90%


3.5.2 ENCUESTA

ENCUESTA. La siguiente encuesta tiene la finalidad de realizar un muestreo que aporte elementos para conocer el interés y las necesidades de las personas que actualmente habitan vivienda de interés social, con la finalidad de hacer un proyecto de vivienda que se adecué a los nuevos compradores de vivienda

1. ¿Cuanto es su ingreso mensual?

41 19 8

Menos de 6000 Entre 6001 y 10000 más de 10000

2. ¿Que fue lo que mas le gusto de sir vivienda?

31 16 21

Ubicación la misma vivienda Precio

3. Si pudieras modificar algo a tu casa, ¿Qué modificarías?

19 32 11 6 Cocina Recamara Sala Baño

4. ¿Le hubiera gustado haber comprado una casa más pequeña en un terreno más grande?

54 14 Si No

5. Cuándo tomó la decisión de comprar su vivienda, ¿le intereso quien construyo el fraccionamiento?

9 26 33 Si Poco No me intereso

6. ¿Usted compraría una casa con muros de concreto o cualquier otro sistema constructivo, que no fuera block o tabique?

20 48

Si No

7. ¿Esta contento con su casa actualmente?

31 14 23

Si Poco No

8. ¿Le entregaron su casa en la fecha acordada?

12 56 Si No

44


3.53 GRÁFICO DE LA ENCUESTA

1. ¿Cuanto es su ingreso mensual?

28% |

11%

^V61

• menos de 6000

• Entre 6001 y 10000

D mas de 10000

%

2. ¿Que fue lo que mas le gusto de su vivienda?

31%

23%

46% • ubicación

• vivienda en si

Oprecio

45

f 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

3. Si pudieras modificar algo a tu casa, ¿Qué modificarías?

15% 28%

B cocina

• recamara

O sala

O baño

48%

4. ¿Le hubiera gustado haber comprado una casa más pequeña en un terreno más grande?

46


5. Cuándo tomo la decisión de comprar su vivienda, ¿le intereso quien construyo el fraccionamiento?

51% (

12%

v± ^ ^ 3 7 %

• si

• poco

O no me intereso

6. ¿Usted compraría una casa con muros de concreto o cualquier otro sistema constructivo, que no fuera block o tabique?

47


7. ¿Esta contento con su casa actualmente?

8. ¿Le entregaron su casa en la fecha acordada?

48


3.6 INTERPRETACIÓN DE LOS RESULTADOS

En base a los resultados obtenidos de la encuesta realizada a 68 familias que actualmente

residen en vivienda de interés social, nos damos cuenta que el 61% de estas familias

obtienen ingresos por debajo de $6000 pesos mensuales, esto quiere decir que obtienen

4.96 salarios mínimos, donde el salario mínimo en la zona "c" donde pertenece el estado de

Sinaloa es de 42.1 pesos a partir del 01 de Enero del 2004.

En la pregunta numero dos, el 46% de las personas dicen que lo que les gusto de su

vivienda fue la ubicación, esto nos pone a reflexionar acerca en que la casa no es el motivo

principal por el cual la adquirieron si no su ubicación, cabe señalar también que en la

ciudad de Culiacán las distancias son relativamente cortas.

El 48% de los encuestados no están conformes con las medidas de sus recamaras

mientras que la otra mayoría con el 28% no están conformes con las medidas de sus

cocinas.

Otro dato importante es que la mayoría de las familias tienen paradigmas con respecto a la

estructuración de las viviendas, porque más del 70% de las familias dicen que no

comprarían una casa, si no estuviera hecha de block o tabique, esto nos pone a pensar a que

si estructuramos nuestra vivienda con otro sistema constructivo, es muy probable que no

tenga éxito.

Un dato importante a mencionar es que, los desarrolladores tienen retrasos en las entregas

de las viviendas, donde el 83% de lo encuestados mencionan que no les entregaron sus

casas en la fecha acordada, el cual esto provoca un sobre costo a las empresas al desarrollar

sus proyectos.

La vivienda económica en 49 m2 de construcción tiene un costo unitario paramétrico

obtenido de la página de Internet de la Cámara Mexicana de la Industria de la

Construcción (CMIC) es de $3,731.73/m2 para el mes de Diciembre del 2003.

49

BB INSTITUTO TngyO^OGjCO I?E L4 COjaSTRy,CCIO:"

El M2 de terreno urbanizado es proporcionado por la constructora URBI de Culiacán

Sinaloa, el cual depende de la ubicación de la misma, el precio promedio aproximado

es de $450 pesos por m2, información obtenida para el mes de Marzo.

En los archivos del infonavit en la ciudad de Culiacán Sinaloa, a los desarroUadores

de vivienda de interés social les cuesta construir un metro cuadrado de construcción

entre $2300 y $2,800 pesos.

Y el precio de venta que manejan, fuente de información del Infonavit es de $5,086

de 50 a 70 metros cuadrados de construcción, con vivienda de una planta con dos

recamaras, que son los datos que se adecúan al prototipo que se analiza en la presente

tesis.

Casi el 50% de las personas que habitan la vivienda de interés social esta conforme con su

casa, porque existe una vinculación con la pregunta numero dos, que también, casi el 50%

respondieron que lo que mas le gusto de su vivienda fue su ubicación, y no tanto en la

vivienda en si.

Es importante decir que el Infonavit otorga créditos hasta 220 salarios mínimos

mensuales, por lo tanto estamos hablando de un monto de $ 277,860.

50


CAPITULO IV

ELEMENTOS DEL ANÁLISIS DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

51


Capítulo IV ELEMENTOS DEL ANÁLISIS DE LA VIVIENDA DE INTERÉS

SOCIAL.

En este capítulo se muestran tres prototipos estándar de vivienda de interés social, que se

aproxima a las dimensiones donde actualmente residen las personas encuestadas y se

proponen las nuevas dimensiones de las viviendas modificadas a partir de los resultados de

la encuesta realizada en el capítulo anterior.

De acuerdo con los resultados anteriores mi propuesta es dar mas espacios a las

recamaras, porque es donde los habitantes están mas inconformes.

Aquí se muestran los tres prototipos de vivienda en el cual se analizaran sus dimensiones

y dando mas espacio a sus medidas, para así tener una vivienda mas amplia y

posteriormente llevar un análisis financiero de las mismas.

Tipo "A"

52

S 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

INFONAVIT PROYECTO UPO 1N-3CARACTBUBTCAS

SUPERFOECCNSTRUOA

FRENTE DE PROYECTO

TVDLOQK

NUM.RECMIMUS

MÓDULO

ALTURA

ESCALBW

PUERTAS

•L81M2

100 U

ÉS ' l PROIC'PO DEPeOENDQOE aUMRUPAOON PRQORASER UMFAWUAR DUPLEX OMULTFAMLttUL

1-ETAPA. l<*i.O0B* r FT APA 2

ftisu g t t l l

« B U

EXTBWOSCKJM «TH*3RC7BM

2

iifléGü*ftD'A • CONTAL.;-

Tipo "B'

53


INFONAVJT

morECTonpoiiMaiMCTOun'CAs

' WERFOEcorenuM

HSEMre SE PROYECTO

TVOLOOW

Tipo"C"

54

Q9 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

4.1 NUEVAS DIMENSIONES EN LOS PROTOTIPOS DE VIVIENDA

Medidas Actuales

Recamara Ppal.

(espacio libre)

Cocina

Baño

Sala-Comedor

Terreno

Tipo

A

B

C

A

B

C

-A

B

: « :

A

B

C

A

B

C

2.80x2.50 7.0 m2

2.80 x 2.50 7.0 m2

2.80 x 2.20 6.2 m2

220x1.50 3.3 m2

2.20x1.50 3.3 m2

2.80x1.90 5.3 m2

1.30x1.50 1.95 m2

1.30x1.50 1.95 m2

1.50x2.80 4.20 m2

6.35x2.82 17.90 m2

6.80x2.82 19.17 m2

5.20x3.95 20.50 m2

6.00x15 90 m2

6.00x15 90 m2

7.05x15 105 m2

Propuestas

2.80x3.50 9.8 m2

2.80 x 3.50 9.8 m2

2.80x3.20 8.96 m2

Igual

Igual

Igual

Igual

Igual

Igual

Igual

Igual

Igual

6.00 x 17 102 m2

6.00 x 17 102 m2

igual

55


Resumen de las nuevas medidas.

Prototipo

A

B

C

Recamara Ppal.(m2)

9.8

9.8

8.96

Cocina

(m2)

3.3

3.3

5.3

Sala-comedor

<m2)

17.90

19.17

20.50

Baño

<m2)

1.95

1.95

4.20

M2de Construcción

49

58.81

56.88

Terreno

(m2)

102

102

105

4.2 REQUISITOS MÍNIMOS DE HABITABILIDAD.

Del reglamento de construcciones para el Distrito Federal en el artículo noveno transitorio

inciso B tenemos los siguientes espacios mínimos de habitabilidad por locales habitables ya

referidos en el marco de teórico en la tabla N° 4, a continuación se muestra un extracto de la

tabla referido en el reglamento.

Recamara . PpaL(m2)

7.0

Cocina <

3.0

Sala-comedor integrados

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13.60

Bafio

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Terreno

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Las nuevas dimensiones propuestas cumplen con los requisitos mínimos de habitabilidad

56

ffl INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

43 CAMBIOS A LOS PROTOTIPOS DE VIVIENDA:

Al prototipo "A" se le agrego un metro en la parte de posterior de la recamara principal,

donde las medidas originales eran de 2.8 x 2.5 dando 7 m2 de área de recamara principal y

la propuesta es tener medidas de 2.8 x 3.5 mts, dando un área de recamara de 9.8 m2,

quedando 49 m2 de construcción para la vivienda, donde anteriormente era de 45.3

m2. También se le agrego en la parte posterior dos metros de terreno, así teniendo 12

metros cuadrados adicionales.

Al prototipo "B" es un prototipo que conserva los 58.81 m2 de construcción el cual

considero una buena área de construcción, y aquí la propuesta es recorrer el muro interior

horizontal de la recamara del fondo un metro hacia abajo, así dando mas espacio a la

recamara principal, con el inconveniente que haremos mas pequeño el espacio que existe

entre las recamaras de 1.40 mts de ancho, pero acatando las propuestas de la personas que

quieren sus recamaras mas amplias tomo esta decisión. También se le agrego en la parte

posterior dos metros de terreno, así teniendo 12 metros cuadrados adicionales.

Al prototipo " C es un prototipo de 49.88 m2 de construcción donde el plus de este

prototipo es que ambas recamaras tienen las mismas dimensiones, el cual al ampliarlas se

verán ampliadas ambas, donde aquí la propuesta es de recorrer el muro posterior un metro

hacia atrás, ahora ambas recamaras serian de 2.80x 3.20 mts. y el área total construida de

56.88 m2.

Se le hicieron modificaciones especialmente a la recamara principal y las medidas de

terreno, tomando en cuenta las respuestas obtenidas en el capítulo anterior, así obteniendo

los datos principales para el desarrollo financiero de cada uno de los prototipos.

57


CAPITULO V

APLICACIÓN DE LOS NUEVOS PARÁMETROS A

LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, CON

FINANCIAMIENTOINFONAVIT

58


CAPÍTULO V.- APLICACIÓN DE LOS NUEVOS PARÁMETROS A LA

VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, CON FINANCIAMIENTO INFONAVIT

En este capítulo se muestra el análisis financiero de cada uno de los prototipos, después

de haber obtenido las nuevas medidas de las viviendas realizadas en el capítulo anterior y

por otro lado, también se llevo a cabo una investigación de campo para la obtención de los

costos y los precios reales que aplican los desarrolladores de vivienda de la ciudad de

Culiacán Sinaloa, datos imprescindibles para llevar a cabo nuestro análisis financiero.

5.1 PARÁMETROS FIJOS PARA EL CÁLCULO DE LA RENTABILIDAD DEL PROYECTO

Los parámetros fijos a utilizar para el análisis financiero de las tres propuestas en el capitulo 4 son las siguientes:

Precio del terreno útil urbanizado.- $450/m2 Precio m2 de vivienda.- $ 5086.00/m2 Gastos bancarios.- 7% del proyecto-Numero de paquetes de viviendas.- ISO viviendas Costo m2 de construcción.- $2500/m2 Tasa de financiamiento.- 18% anual Porcentaje de crédito puente.- 22% Aportación de capital del promotor.- 13% del proyecto Valor de la UDI al mes de Febrero.- 3.387 Plan de ventas:

10 viviendas, mes 4 20 viviendas, mes 5 30 viviendas, mes 6 20 viviendas, mes 7 20 viviendas, mes 8

• La forma de pago de los acreditados serán del 50% de anticipo y el otro 50% del crédito puente.

El análisis financiero se Uevo a cabo con un modelo financiero ya desarrollado por el Instituto Tecnológico de la Construcción en el cual lo imparten en el diplomado de desarrolladores de vivienda.

59

PROTOTIPO "A"

MODELO FINANCIERO -VIVIENDA INFONAVIT

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B l INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

Después de ver el análisis aplicado a cada uno de los prototipos y analizar los resultados

de manera personal puedo decir que, la rentabilidad real del promotor para cada una de las

viviendas es bastante, tomando en cuenta que los datos iniciales para llevar a cabo nuestro

análisis son los que se aplican por desarrolladores de vivienda de la ciudad de Culiacán.

Por otro lado, también podemos agregar que el precio de venta por m2 de construcción es

duplicado al costo por m2 de construcción, también de manera personal se muestra

excesivo este precio de venta utilizado por las constructoras; una de las conclusiones de el

¿Por qué? De este precio de venta excesivo comparado al costo de producción, es por qué

las constructoras tienen gastos extraordinarios y nos podemos dar cuenta de ello al analizar

la pregunta numero 8 que dice, ¿le entregaron su vivienda en la fecha acordada? Y el 83%

dijo que no se le habían entregado en la fecha acordada, también llegando a la conclusión

que seguramente no tienen una buena administración en la empresa.

60

B3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

Conclusiones y Recomendaciones

61

B 8 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Al analizar los resultados de la corrida financiera hecha para cada prototipo, podemos

concluir lo siguiente:

• Prototipo "A" nos da una rentabilidad real del promotor de 5,309,595 en 12 meses

de proyecto el cual se traduce en una rentabilidad de 442,466 pesos mensuales.

• Prototipo "B" nos da una rentabilidad real del promotor de 7,291,535 en 12 meses


• Prototipo "C" nos da una rentabilidad real del promotor de 6,766,612 en 12 meses


Unos de los parámetros que nos restringe a proponer una vivienda mas amplia con

terrenos mas grandes es el crédito que proporciona el Infonavit hacia los trabajadores, que

como máximo presta la cantidad de 220 veces salarios mínimos mensuales (VSM),

entonces el desarroUador al proporcionar una vivienda mas amplia el precio de la vivienda

se ve incrementada, y no todas las personas alcanzan el crédito de 220 salarios mínimos.

Aquí unas de las propuestas es que el precio de la vivienda sea menor de 220 salarios

mínimos, que es la cantidad aproximada al monto máximo de crédito.

Otra observación es, que al incrementar las medidas de terreno, o disminuir el precio por

metro cuadrado de construcción, se ve afectada de forma significativa la rentabilidad del

proyecto.

62


BIBLIOGRAFÍA

• "Introducción a la teoría general de la administración"

Autor: Adalberto Chiavenato

Editorial: Me Grew Hill

• www.infonavit.gob.mx

• Modulo 3 del diplomado de vivienda de la Cámara Mexicana de la Industria de la

Construcción

• Modulo 5 del diplomado de vivienda de la Cámara Mexicana de la Industria de la

Construcción

• http://www.managementconsulting.com.mx/verespan/SALMINIMO.htm

• Microsoft Encarta 2004.

• www.banamex.com.mx

• "Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal"

Autor: Luís Arnal simón

Editorial: Trillas

• http://www.culiacan.gob.mx/area/culiacan/poblacion.html

• http://www.sinaloa.gob.mx/conociendo/estadistica/tamanovcrec pob.htm

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http://www.sinaloa.gob.mx/conociendo/estadistica/tamanovcrec


GLOSARIO C! T I c

> Vivienda.- Morada, Habitación, Modo de vivir, (diccionario Encarta).

Edificación que esta destinado para la habitación del ser humano.

> Digno.- Que merece algo, Decoroso no humillante.

Es el mérito que tiene una persona o cosa de merecer algo decoroso.

> SociaL- Relativo a la sociedad, o a las relaciones entre una y otras clases.

ínter actuación de los seres vivos en los cuales existen relaciones

durables v organizadas, especialmente en los seres humanos.

> Interés social- Necesidad de carácter colectivo en el orden moral o material.

> Financiamiento.- Acción v efecto de financiar.

> Financiar.- Aportar el dinero necesario para una empresa para sufragar los gastos

de una actividad.

> UDL-Unidades de Inversión.

64

DESARROLLO DEL ANÁLISIS DE LA VIVIENDA DE … · instituto tecnolÓgico de la construcciÓn a.c....

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