DESARROLLO INMOBILIARIO
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DESARROLLO INMOBILIARIO
Profesor Lorenzo Carbonell T. 11 septiembre 2008
CLASE 5 ESTUDIO DE MERCADOEL PRODUCTO
DEMANDA
Hogares
La demanda de viviendas nuevas se genera por:
- Nuevos hogares- Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje
Propietarios
Arrendatarios
InversionistasInmobiliarios
OFERTA
La oferta está constituida por:
- Stock de viviendas- Viviendas construidas en el período
Desarrolladores
Gestoresinmobiliarios
EmpresasConstructoras
Profesionales
Terreno
Subcontratos
Mano de
obra
MaterialesY
equipos
PRODUCCION DE VIVIENDAS
CADENA DE VALOR AGREGADO
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DEL PRODUCTO INMOBILIARIO)
• La competencia.– ¿Qué vende? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO– ¿Dónde? LOCALIZACION– ¿A cuánto? PRECIO DE VENTA– ¿Con qué rapidez? VELOCIDAD DE VENTA
• El producto.– ¿Dónde? LOCALIZACION– ¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO– ¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO– ¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA– ¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO– ¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA
• El producto.– ¿Dónde? LOCALIZACION– ¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO– ¿Cuánto? VOLUMEN DE LA OFERTA– ¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO– ¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA– ¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO– ¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DEL PRODUCTO INMOBILIARIO)
• El producto.– ¿Dónde? LOCALIZACION– ¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO– ¿Cuánto? VOLUMEN DE LA OFERTA
ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO)
ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO)
ETAPAS DEL ESTUDIO
DEFINICIÓN DE OBJETIVOS COMERCIALESDETERMINACIÓN DEL MERCADO
AL QUE ESTARÁ ORIENTADO EL PRODUCTODEFINICIÓN DEL PRODUCTO
DEFINICIÓN DE PRECIOS PARA EL PRODUCTOELABORACIÓN DEL PLAN DE MARKETING
ELABORACION DEL PLAN DE VENTAS
ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DEL NEGOCIO INMOBILIARIO)
DETERMINACIÓN DEL MERCADO AL QUE ESTARÁ ORIENTADO EL PRODUCTO
NICHO GEOGRAFICO¿DONDE? Lugar Físico, Barrio y Terreno.
Características del Lugar Equipamientos Medios de transporte Nivel de Consolidación Seguridad
NICHO SOCIO-ECONOMICO¿PARA QUIEN? Población
Nivel de Ingreso Nivel Educacional Composición Etárea
NICHO CONCEPTUAL¿QUÉ PRODUCTO? Gustos y Modas
Hábitos de Consumo Preferencias Estilos de Vida Culturas
ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO)
DEFINICION DEL PRODUCTO
ESTUDIO DE MERCADOANALISIS DE LA OFERTA ¿DONDE? ¿QUÉ NICHO ECONOMICO?¿CARACTERISTICAS TIPOLOGICAS?¿DIMENSION DE LA OFERTA?
ANALISIS DE LA DEMANDA DETECCION DE NECESIDADES¿Hay nichos sin ocupar?¿Por qué?DEFINICION DE CARACTERISTICAS DEL PRODUCTO Atributos TangiblesAtributos Intangibles
DISPOSICION A PAGAR
ELABORACION DEL CONCEPTO¿QUÉ PRODUCTO? DEFINICION DEL PRODUCTO
LugarCaracterísticasPrecio
¿CÓMO LO POSICIONO?
TESTEO DEL PRODUCTO
ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO)
• El producto.– ¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO– ¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA– ¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO– ¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA
ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)
EVALUACION(RENTABILIDAD DEL PROYECTO)
ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)
INDICADORES DE EVALUACION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
INDICADORES DE RENDIMIENTO
RELACIONADOS CON LA CONSTRUCTIBILIDADRELACIONADOS CON LA HABITABILIDAD
INDICADORES DE RENTABILIDAD
m2 Construidos/ m2 Indice de constructibilidad.
m2 Construidos/ m2 Terreno.
m2 Utiles departamento/ m2 Construidos.
m2 Utiles departamento/ m2 Total departamento.
ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)
INDICADORES DE RENDIMIENTOCONSTRUCTIBILIDAD
m2 Living-comedor/ m2 totales departamento.
m2 Dormitorio principal/ m2 totales
m2 Cocina/ m2 totales
m. lineales muebles cocina
m2 Terrazas/ m2 totales departamento.
Altura piso cielo
ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)
INDICADORES DE RENDIMIENTOHABITABILIDAD
Margen Bruto: (Ingresos–Inversión)Margen Neto: (Margen Bruto–Intereses)Rentabilidad de la Inversión:
(Ingresos-Inversión)/InversiónRentabilidad del Patrimonio
(Margen Neto/Capital Invertido)Periodo de Recuperación de la Inversión
(Inversión Total/Ingreso Promedio mensual)
ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)
INDICADORES DE RENTABILIDAD