DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL USUFRUCTO DE LA SERVIDUMBRE SOBRE EL PREDIO

DENOMINADO MINERA AZUL, UBICADO A LA ALTURA DEL KM 11 DEL DESVIO A ILO, DE LA CARRETERA MOQUEGUA – TACNA, DISTRITO

DE EL ALGARROBO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE MOQUEGUA - PERÚ

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL USUFRUCTO DE LA SERVIDUMBRE SOBRE EL PREDIO DENOMINADO MINERA AZUL, UBICADO A LA ALTURA DEL KM 11 DEL DESVIO A

ILO, DE LA CARRETERA MOQUEGUA – TACNA, DISTRITO DE EL ALGARROBO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE

MOQUEGUA – PERÚ

ING. JULIO VICTOR POLAR HINOJOSA

CUERPO TÉCNICO DE TASACIONES DEL PERÚ

15 DE MAYO DEL 2019

ALFA, BETA, GAMMA, LAMBDA, PI

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL USUFRUCTO DE LA SERVIDUMBRE SOBRE EL PREDIO DENOMINADO MINERA AZUL, UBICADO A LA ALTURA DEL KM 11

DEL DESVIO A ILO, DE LA CARRETERA MOQUEGUA – TACNA, DISTRITO DE EL ALGARROBO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE MOQUEGUA - PERÚ

LOCALIZACIÓN : PREDIO DENOMINADO MINERA AZUL, A LA

ALTURA DEL KM 11 DEL DESVIO A ILO, DE

LA CARRETERA MOQUEGUA – TACNA,

DISTRITO DE EL ALGARROBO, PROVINCIA Y

DEPARTAMENTO DE MOQUEGUA –PERÚ

FECHA DE VALUACIÓN : 12 DE OCTUBRE DEL 2018

VALOR DE LA SERVIDUMBRE

POR DOS AÑOS : S/ 2,145,571.01

ÍNDICE

1. RESUMEN

2. OBJETO MATERIA DEL INFORME

3. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA LA VALUACIÓN DEL USUFRUCTO DE LA SERVIDUMBRE

SOBRE EL PREDIO MINERA AZUL

4. PROCESO DE ANÁLISIS

5. RESULTADOS DE LA APLICACIÓN DE LA FORMULA PARA EL CALCULO DEL VALOR DEL

DERECHO DE SERVIDUMBRE (VDS)

6. RECOMENDACIONES

7. FUENTES DE CONSULTA

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL USUFRUCTO DE LA SERVIDUMBRE SOBRE

EL PREDIO DENOMINADO MINERA AZUL, UBICADO A LA ALTURA DEL KM 11

DEL DESVIO A ILO, DE LA CARRETERA MOQUEGUA – TACNA, DISTRITO DE

EL ALGARROBO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE MOQUEGUA - PERÚ

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL USUFRUCTO DE LA SERVIDUMBRE SOBRE EL PREDIO DENOMINADO MINERA AZUL, UBICADO A LA

ALTURA DEL KM 11 DEL DESVIO A ILO, DE LA CARRETERA MOQUEGUA – TACNA, DISTRITO DE EL ALGARROBO, PROVINCIA Y

DEPARTAMENTO DE MOQUEGUA - PERÚ

1. RESUMEN

MINERA AZUL S.A., es una empresa de exploración minera, cuya política es implementartrabajos de exploración con “responsabilidad social y ambiental”.

Minera Azul ubicado a la altura del km 11 del desvió a Ilo, de la carretera Moquegua – Tacna,distrito de El Algarrobo, provincia y departamento de Moquegua, materia de entrega provisionalpara exploración por dos años, por la SBN; cuenta con coordenadas UTM en el Datum WGS 84Zona 19 Sur, de acuerdo al Plano Diagnostico N°0968-2018/SBN-DGPE-SDAPE, de fecha 13 demarzo de 2018. El área del predio en Servidumbre es 682.7405 Has.

El proyecto Minera Azul, tiene como objetivo principal desarrollar un programa de exploraciónque comprende la ejecución de 40 sondajes diamantinos distribuidos en veinte (20) plataformasy habilitación de cuatro (04) trincheras de exploración, los cuales se realizarán en un cronogramade 24 meses: diez (10) plataformas de perforación durante el año 2018, y 10 plataformassimilares el año 2019; pudiendo con ello determinar la existencia de cuerpos mineralizados yestimar el potencial geológico que determinará la viabilidad del Proyecto.

Para estos trabajos de exploración durante dos años, el día 21 de marzo de 2018, la

SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES, en adelante la SBN y la empresa

MINERA AZUL S.A., se reunieron con la finalidad de proceder a la entrega – recepción del predio

de 6,827,405.00 m² = 682.7405 Has, ubicado en el distrito de El Algarrobo, provincia y

departamento de Moquegua.

Así mismo, la SBN dispone efectuar una valuación de la Servidumbre.

La empresa MINERA AZUL S.A. igualmente decide efectuar una valuación de la

servidumbre del predio MINERA AZUL de 682.7405 Has, para contrastarlo, y sustentar su

opinión ante la SBN.

El presente trabajo solicitado por la empresa MINERA AZUL S.A., comprende la valuación

de la Servidumbre del proyecto MINERA AZUL, durante el proceso de exploración por dos

años.

2. OBJETO MATERIA DEL INFORME

El objeto del presente informe es determinar el valor total por los dos años que pagaría MINERA

AZUL S.A. a la SBN, por la servidumbre del terreno denominado predio Minera Azul, con un

área de 682.7405 Has, ubicado a la altura del km 11 del desvió a Ilo, de la carretera Moquegua –

Tacna, distrito de El Algarrobo, Ilo, provincia y departamento de Moquegua.

Este terreno ha sido entregado en Servidumbre por la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE

BIENES ESTATALES (SBN) por el plazo de dos años a MINERA AZUL S.A. en forma

provisional, para desarrollar el Proyecto Minero denominado Minera Azul, en su etapa inicial

que es la exploración. El inicio del plazo ha sido el 21 de marzo del 2018.

2.1 UBICACIÓN DE LA SERVIDUMBRE

La servidumbre sobre el terreno de 682.7405 Has para desarrollar el Proyecto Minero en su

etapa inicial que es la exploración, denominado Minera Azul, se ubica a la altura del km 11

del desvió a Ilo, de la carretera Moquegua – Tacna, distrito de El Algarrobo, provincia y

departamento de Moquegua.

El proyecto denominado Minera Azul, se ubica en las unidades litoestratigráficas

conformada por depósitos eólicos, fluviales y aluviales con presencia de arenas y cenizas

volcánicas, de gravas y limos que abarcan en edad desde el Paleozoico hasta el

Cuaternario.

La formación más antigua son las rocas del grupo Cabanillas constituyen la unidad más

antigua y corresponde al paleozoico, está compuesta por paquetes de areniscas cuarzosas

intercaladas, con lutitas silicíficadas. Suprayaciendo discordantemente al grupo Cabanillas se

encuentra una formación volcánica compuesta de derrames, aglomerados y brechas,

principalmente andesíticos, que han sido correlacionados con la formación Chocolate, de

edad Jurásico inferior.

Siguiente a esta formación yace discordantemente la formación Guaneros, constituida por

aglomerados fósiles. Iniciando la edad cenozoica aparece una serie de formación Sotillo de

lutitas rojizas. Las rocas de edad terciaria están representadas por depósitos sedimentarios

que constituyen la formación Moquegua y conglomerado polimíctico. Los depósitos

cuaternarios tienen una amplia distribución y están constituidos por terrazas marinas, conos

aluviales y detritus de talud cerca del litoral, y por acumulaciones eólicas y terrazas aluviales

en las planicies interiores.

Comprende un área de cerros, con una característica de contar con el Cerro Azul, que

presenta una meseta plana.

Todo el terreno comprende principalmente cerros, depresiones y muy pocas áreas planas.

Se considera que aproximadamente el 80% del terreno son cerros y depresiones y un 20%

área plana. El terreno es en su totalidad eriazo.

3. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA LA VALUACIÓN DEL USUFRUCTO DE LA

SERVIDUMBRE SOBRE EL PREDIO MINERA AZUL

Siendo el propietario del terreno de 682.7405 Has, denominado Minera Azul la

SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES (SBN). Para la determinación

del valor de la Servidumbre debe utilizarse la normativa que establece el Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú (RNT) R.M. N° 172-2016- Vivienda, del 19 de julio del

2016, y R.M. N° 424-2017- Vivienda del 02 de noviembre del 2017, vigente a la fecha; (El

RNT se basa en las normas establecidas por el IVSC, adaptadas a Perú) que al respecto

indica lo siguiente:

TÍTULO I

ARTÍCULO 2.- Ámbito de aplicación

“El presente reglamento es de alcance nacional y su aplicación es obligatoria para la

elaboración de tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las Entidades y

Empresas Estatales de derecho público o de derecho privado”.

CAPÍTULO VI

TASACIÓN DE TERRENOS ERIAZOS

Artículo 98.- Tasación de terrenos eriazos

98.1 La tasación de terrenos eriazos incluye variables intrínsecas referidas a las

características de las tierras como la topografía, los efectos del nivel freático y los

factores ecológicos, así como los factores del entorno en función de la localización

frente a un área con valor arancelario urbano y la dinámica del mercado

enfocado en su mejor uso con factibilidad técnica, económica y legal.

98.3 En caso de existir un mercado inmobiliario de terrenos eriazos en la zona de estudio, se

considera para la tasación comercial, la aplicación del método de mercado, o en su

defecto se aplica la fórmula del artículo 100 del presente Reglamento.

Artículo 99.- Tasación de terrenos eriazos

La tasación comercial de terrenos eriazos, se obtiene multiplicando el Valor Básico de

Terreno Eriazo por el área materia de tasación.

Artículo 100.- Determinación del Valor Básico de terreno eriazo

100.1 El Valor básico de terreno eriazo se determina aplicando la expresión siguiente:

VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E

Dónde:

VBTE = Valor básico de terreno eriazo.

VR = Es el Valor Unitario de Terreno de mercado, según se trate de

tasación comercial, tomando como base la mejor calidad de

tierra para cultivo, determinada de acuerdo al Reglamento de

Clasificación de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor,

aprobado con Decreto Supremo Nº 017-2009- AG.

d = Distancia al área con Valor Unitario Oficial Urbano o la distancia al

centro poblado más cercano, según se trate de tasación reglamentaria

o tasación comercial.

T = Topografía y naturaleza del terreno.

U = Mejor Uso con factibilidad técnica, económica y legal.

V = Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno.

E = Factor de corrección ecológica.

Artículo 101.- Factores de influencia

El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinámica de desarrollo y uso de ésta, aplica,

de ser el caso, la expresión numérica de los factores de influencia “d, T, U, V y E”

consignados en las Tablas Nº 08, 09, 11 y 12 del Anexo I del RNT.

Artículo 102.- Del establecimiento de otros usos potenciales

Para la tasación comercial se pueden establecer otros usos potenciales no consignados en la

Tabla Nº 08 del Anexo I del RNT para lo cual el perito puede interpolar o considerar otros

factores, debidamente sustentados.

Artículo 103.- Factor de Vías - Carreteras

Para los efectos de la aplicación del RNT, la clasificación de carreteras se realiza de acuerdo

con lo establecido en el Manual de Carreteras - Diseño Geométrico DG 2014, aprobado

mediante Resolución Directoral Nº 028-2014-MTC-14.

La clasificación de acuerdo a la demanda se consigna en la Tabla Nº 09 del Anexo I del RNT

y se definen en la forma siguiente:

1. Autopistas: Carretera de Índice Medio Diario Anual - IMDA mayor de

4000 veh/día; de calzadas separadas, cada

una con dos o más carriles, con control total de los

accesos (ingresos y salidas) que proporciona

flujo vehicular completamente continuo.

2. Carreteras duales o multicarril: De IMDA mayor de 4000 veh/día, de calzadas

separadas, cada una con dos o más carriles; con control

parcial de accesos.

3. Carreteras de 1ra. Clase: Son aquellas con un IMDA entre 4000 - 2001 veh/día

de una calzada de dos carriles.

4. Carreteras de 2da. Clase: Son aquellas de una calzada de dos carriles que

soportan entre 2000 - 400 veh/día.

5. Carreteras de 3ra. Clase: Son aquellas de una calzada que soportan menos de

400 veh/día.

6. Trochas carrozables: Es la categoría más baja de camino transitable para

vehículos automotores. Construido con un mínimo

de movimiento de tierras, que permite el paso de un

(1) sólo vehículo.

Artículo 105.- Factores ecológicos

En cada uno de los factores ecológicos se consideran las variables siguientes:

1. Clima: Horas de luz solar, características climatológicas de la zona,

vientos dominantes, entre otros.

2. Paisaje: Flora y fauna existentes en el área y alrededores, ríos, lagos,

bosques, entre otros que determinan el entorno;

debiéndose tomar fotografías destacando el paisaje.

3. Contaminación ambiental: Generación de humos, ruidos, desechos o emanaciones y

otros que deterioran el ecosistema, atentando contra la salud

y el medio ambiente, al superar los límites máximos

permisibles.

Artículo 106.- Factor de corrección ecológica

106.1 Los factores de corrección ecológica se determinan a criterio del perito y en función

de las Tablas Nºs 11 y 12 del Anexo I del RNT.

106.2 Si se presenta en forma simultánea más de una de las variables, el factor “E” se

determina multiplicando los factores correspondientes a cada una de ellas.

Artículo 107.- Establecimiento de otros factores de influencia

El perito puede considerar factores de influencia adicionales siempre que sean verificados y

debidamente sustentados.

Aplicamos para el cálculo de la servidumbre según lo dispuesto por RNT, Resolución

Ministerial N° 172-2016-Vivienda, los siguientes títulos:

TÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 3.1: Definiciones Generales en el ítem 32, define lo que es un usufructo.

ARTÍCULO 3.1 – Definición 32

Usufructo:

Es un derecho real establecido por mandato de ley, contrato o testamento, que confiere lafacultad de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno sin disponer de la propiedad.

TÍTULO IV

TASACIÓN DE SERVIDUMBRES Y USUFRUCTOS

CAPITULO I

ALCANCES Y FINES

Los artículos 108 al 113, del Capítulo I, del Título IV Valuación de Servidumbres y Usufructos

del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Ministerial N°

172-2016-VIVIENDA, y la Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA, con el texto

siguiente:

ARTÍCULO 108.- Métodos de Tasación de Servidumbre y Usufructo

En la tasación de la servidumbre y el usufructo, el perito puede utilizar los procedimientos de

tasación directo o indirecto debidamente sustentados.

ARTÍCULO 109.- Método Directo

109.1 En el método directo, el perito determina el valor comercial de la franja del terreno

sirviente, de acuerdo a sus características; así como a todas las edificaciones, obras

complementarias y cultivos que se encuentran en la franja.

109.2 Se aplican los criterios de afectación para determinar las limitaciones que se

impongan a la servidumbre tales como medioambientales, operativas, siniestralidad,

personales, materiales u otras, además de indicar la categoría de riesgo que

debidamente sustentada, determine el perito; mínima, media y alta, en función a los

horizontes de tiempo de la servidumbre.

ARTÍCULO 110.- Método Indirecto o de la Renta

La tasación de la servidumbre en las que el Estado interviene se determina aplicando

el artículo siguiente.

ARTÍCULO 111.- Determinación del valor del Usufructo

111.1 El capital que representa un usufructo, se determina aplicando la siguiente expresión:

En donde:

C = Capital o Usufructo que corresponde al Valor del Derecho de Servidumbre en

el presente caso (VDS)

A = Ingreso anual o renta líquida que percibe el usufructuario o beneficiario al fin

de un periodo anual

n = Número de años de la servidumbre o contrato

i = Interés legal expresando en tanto por uno en soles, sobre la base de un

horizonte temporal de diez (10) años.

111.2 La determinación del usufructo de predios para proyectos de inversión, el ingreso

anual o renta líquida y la tasa de interés legal, se calcula teniendo en consideración

lo siguiente:

En donde:

A = Ingreso anual o renta líquida presunta que percibiría el usufructuario o

beneficiario al fin de un periodo anual

VC = Valor comercial del predio

FRCrn = Factor de recuperación del capital para la tasa “r” se determina con la

expresión siguiente:

r = Tasa de costo del capital implícito del usufructuario o beneficiario para

asumir su decisión de inversión, la cual incluye la tasa de libre de riesgo y la

tasa de riesgo país

r = Mediana (percentil 50) ∑ (rf + re)

rf = Tasa de libre de riesgo que se obtiene de la mediana (percentil 50) de los

bonos del Tesoro Americano a veinte (20) años, sobre la base de un

horizonte temporal mínimo de 10 años

re = Tasa de riesgo país, mide el riesgo medio asociado a las inversiones

realizadas en un país en concreto a través del índice de Bonos de Mercado

Emergentes (EMBIG), considerando la mediana (percentil 50) durante un

periodo de tiempo histórico de diez (10) años

n = Número de años de duración del usufructo

K = Factor de ajuste por periodo de años, cuyo valor comercial del predio sea

superior a 28 UIT

Ajuste por año (n)

111.3 El ajuste por año (n) se aplica conforme a lo indicado en el factor de ajuste K.

Periodo

(años)K

1 0.20

2 0.30

3 0.40

4 0.50

5 0.60

6 0.70

7 0.80

8 0.90

9 0.95

10 a 99 1.00

111.4 Si el valor comercial del predio es inferior a 28 Unidades Impositivas

Tributarias vigente se usa un factor k = 1, para todo el período.

111.5 En el caso de actividades económicas específicas no contempladas en el

presente artículo, el perito tasador puede aplicar factores “k” distintos a los

tabulados, debidamente sustentados.

ARTÍCULO 113.- Tasación del bien superficial

113.1 La tasación del bien superficial se realiza considerando que se trata de un

terreno asimilado a las características de su entorno más próximo,

restándole el costo de la adecuación de las obras de habilitación para el nuevo

uso.

4. PROCESO DE ANÁLISIS

4.1 Inspección física del terreno en servidumbre, denominado Minera Azul de

682.7405 Has

Se efectuó la inspección física del terreno denominado Minera Azul de 682.7405 Has,

verificándose lo siguiente:

a) Se trata de un terreno eriazo que se ubica desde la mitad de un cerro hasta la

cumbre.

b) Se accede al mismo por una trocha carrozable a la altura del km 11 de la autopista

que comprende el desvío al puerto de Ilo de la carretera Moquegua – Tacna.

c) Ingresando al Proyecto Minera Azul, se observa una parte cercana al ingreso que se ha

nivelado en aproximadamente 10,000.00 m², donde se han instalado construcciones

provisionales de madera y almacenes con malla rachel para las muestras de rocas que se

han obtenido con los taladros.

d) En el terreno del Proyecto Minera Azul, se observa que se ha construido trochascarrozables a través de todos los cerros con una longitud aproximada de 7 km, paraacceder a las zonas donde realizan los taladros.

e) Se ha observado también que la empresa MINERA AZUL S.A. ha realizado 10taladros hasta la fecha en diferentes ubicaciones del terreno en servidumbre.

Las muestras de estos taladros las acumulaba en su almacén provisional y luego lastrasladaron a los laboratorios respectivos para el análisis de la mineralizacióncorrespondiente.

4.2 Variables a considerarse, para el cálculo del usufructo de la servidumbre

Para definir la servidumbre que tendría que pagar MINERA AZUL S.A. a laSUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES, por el uso durante 2 añosdel terreno del Proyecto Minera Azul de 682.7405 Has, se toman en cuenta lassiguientes variables:

Capital:

El capital que representa un usufructo, se determina aplicando la siguiente formula:

En la determinación del usufructo de predios para proyectos de inversión, como es elpresente caso el ingreso anual o renta líquida (A) y la tasa de interés legal, se calculanteniendo en consideración lo siguiente:

Tasa de Interés (i):

De acuerdo a la normativa legal, la tasa de interés que se toma como referencia es la tasalegal, que, conforme a la mediana de los últimos 10 años, se ha mantenido en niveles de0.60% anual en dólares americanos, y en soles es de 2.40% anual.

Para actualizar estas tasas, periódicamente se debe recurrir a la información quepublica el BCR (Banco Central de Reserva del Perú).

Considerando que nuestra economía tiene un riesgo menor, se ha tomado como referencia elriesgo país, que en base a la mediana de los Bonos de Tesoro Americano a 20 años es de2.90% (mediana de los últimos 10 años) y se le adiciona el EMBIG latín también del 4.20%anual.

Tasa de Interés considerada para el cálculo (i):

La tasa de interés (i) se calcula teniendo en cuenta los siguientes factores:

▪ Tasa legal en moneda extranjera : 0.60% anual

▪ Bonos del Tesoro Americano 20 años : 2.90% anual

▪ Tasa riesgo país EMBIG Latín : 4.20% anual (mediana de los últimos 10 años)

▪ Tasa ajustada de costo de capital : 7.10% anual (2.90% anual + 4.20% anual)

Valor Comercial del Terreno (VC)

Para la aplicación de la fórmula del artículo 100 del RNT para calcular el valor básico delterreno eriazo, según se indica:

Ubicamos el valor VR, tomando como base la mejor calidad de tierras para cultivo en elentorno más cercano al terreno eriazo.

VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E

Las referencias de estos terrenos que se han ubicado son las siguientes:

Ítems Ubicación Área

Valor

Unitario Referencia de la

información Has US$/Ha

1 Terreno agrícola San Antonio,

Moquegua 0.12 46,670.00 www.olx.com

2 Terreno agrícola Sector el

Chololo, Estuquiña Moquegua 3.0 43,333.00

www.casas,

departamentos R.R.

3

Terreno agrícola Sector Santa

Rosa, valle Moquegua,

Moquegua

1.0 80,000.00 www.wperu.com

4

Valle el Algarrobo, fundo Loreto,

Asociación Agricultores La

Ponderosa

1.0 60,000.00

Ing. Vicente Pacheco,

cel. 953638488, Ilo -

Moquegua

Así mismo se tienen las referencias de terrenos en proceso de licitación de la SBN, en la

zona de El Algarrobo; según se indica:

De estas cinco referencias de valores de terrenos, consideramos que las de valor mássignificativo y con zonificaciones ZRE y OU, y que tendrían características para uso agrícolapodrían ser los ítems 3a y 5c, con valores por Ha de US$ 47,000.00/Ha y US$ 31,300.00/Ha.Estos valores están dentro de las cuatro referencias que hemos establecido.

Para efecto de determinar el valor referencial VR, del total de estas 6 muestras consideramosconveniente homologar las cuatro primeras que hemos referenciado.

Estos valores los homologamos por Ubicación, Entorno, Superficie, Servicios, Zonificación,Distancia, Oferta y Demanda.

De acuerdo a la determinación del valor homologado por Ha para terrenos de primera

categoría, a la fecha, aplicamos la fórmula del RNT para terrenos eriazos.

Los valores de referencia para cada componente de la fórmula para calcular el VBTE (Valor

básico de terreno eriazo), son los siguientes:

VR = US$ 54,146.00/Ha (Es el Valor Unitario de Terreno de mercado, según

se trate de tasación comercial, tomando como base la mejor calidad de

tierra para cultivo, determinada de acuerdo al Reglamento de

Clasificación de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor, aprobado con

Decreto Supremo Nº 017-2009- AG)

d = De la tabla N°08 del RNT para terrenos eriazos se considera la

distancia (d), a más de 2,000.00 mt. Luego:

d = 1.00 (Distancia al área con Valor Unitario Oficial Urbano o la distancia al

centro poblado más cercano, según se trate de tasación reglamentaria

o tasación comercial)

T = De la tabla N°08 del RNT para terrenos eriazos, se considera topografía

y naturaleza del terreno (T), que en este caso sería con topografía con

pendiente más de 30%, y naturaleza del terreno: con afloramiento

rocoso. Luego:

T = 0.60 y para naturaleza del terreno igual a 0.75 (Topografía y

naturaleza del terreno)

U = De la tabla N°08 del RNT para terrenos eriazos, se considera el uso

(U), que en este caso la clasificación más razonable ya que no hay

otra, sería agrícola con agua subterránea o proyecto especial de

irrigación. Luego:

U = 1.40 (Mejor Uso con factibilidad técnica, económica y legal)

V = De la tabla N°09 del RNT para terrenos eriazos, se considera el f

actor de vías, que en este caso sería carretera de tercera clase

(vía de una sola calzada), a una distancia mayor a 1,000.00 mt.

Luego:

V = 1.05 (Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno)

E = De la tabla N°11 y 12 del RNT para terrenos eriazos, se considera

los factores de clima, paisaje y contaminación ambiental (Factor de

corrección ecológica), según se indica. Luego:

E = Clima (Regular) : 1.00 (Factor de corrección ecológica)

Paisaje (Malo) : 0.80 (Factor de corrección ecológica)

Contaminación Ambiental (Media): 1.00(Factor de Corrección

ecológica)

Aplicando todos estos factores a la fórmula:

Se tiene:

Valor Básico Terreno Eriazo (VBTE)

VR = US$ 54,146.00/Ha ÷ 10 = US$ 5,414.60 /Ha

VBTE = US$ 5,414.60 /Ha x 1.00 x 0.60 x 0.75 x 1.40 x 1.05 x 1.00 x 0.80 x 1.00

VBTE = US$ 2,865.41/Ha

Años de la Servidumbre (n)

Para efectos del proyecto de exploración que realiza MINERA AZUL S.A., se toma como

referencia una periodicidad de 2 años.

VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E

DESARROLLO Y APLICACIÓN DE PARAMETROS EN LA FORMULA DEL CAPITAL DEL

USUFRUCTO, PARA LA SERVIDUMBRE CON UN PERIODO DE 02 AÑOS, LA CUAL SE

EXPLICA DE LA SIGUIENTE FORMA:)

Dónde:

VBTE = Valor Unitario del Terreno eriazo (US$ / Ha)

AT = Área del terreno (Ha)

VC = Valor Comercial del Terreno (US$)

FRCrn = Factor de recuperación del capital para la tasa r

FRC r = [r (1+r)n] / [(1+r)n - 1]

VALOR UNITARIO TERRENO (US$/ Ha)

AREA TERRENO

(Has)

VALOR COMERCIAL

DEL TERRENO

(US$)

FACTOR DE RECUPERACION

DEL CAPITAL

RENTABILIDAD ANUAL (US$)

n (años)

INTERES LEGAL

%

VALOR DEL DERECHO DE

SERVIDUMBRE (US$)

VALOR DEL DERECHO DE

SERVIDUMBRE (S/)

VBTE AT VCT (FRCr) A n i VDS VDS

A = Ingreso Anual o renta líquida que percibe el beneficiario al fin de Un

periodo (año)

n = Números de años de duración de la servidumbre

i = Interés legal, mediana de los últimos 10 años

r = Tasa de costo de capital usado por el usufructuario o beneficiario

para asumir sus decisiones de inversión de largo plazo, la cual

incluye la tasa libre de riesgo y un spread por riesgo país.

r f = Tasa libre de riesgo, que se obtiene de la mediana de los bonos del

Tesoro Americano a 20 años, sobre la base de un horizonte

temporal de los últimos 10 años.

r e = Tasa de riesgo país, mide el riesgo medio asociado a las

inversiones realizadas en un país en concreto a través del Índice

de Bonos de Mercado Emergentes (EMBIG), considerando un

periodo de tiempo histórico de 10 años.

A = VC x FRCr x k

r = Mediana Σ(r f + r e)

K = Factor de ajuste por periodos de años.

Para valor comercial del predio superior a 28 UIT (VC >28 UIT)

Valor Derecho Servidumbre (VDS)

Aplicando los valores determinados se obtiene lo siguiente:

VBTE = Valor Unitario del Terreno eriazo = US$ 2,865.41/Ha

AT = Área del terreno (Ha) = 682.7405 Has

VC = Valor Comercial del Terreno = US$ 286,602.56

FRCrn = Factor de recuperación del capital para la tasa r

FRC r = [ 7.10%(1+7.10%)² ] / [(1+7.10%)² - 1] = 0.55386

A = Ingreso Anual o renta líquida que percibe el beneficiario al fin de un Periodo

(año)

A = US$ 286,602.56 x 0.55386 x 0.3 = US$ 47,621.31

n = Números de años de duración de la servidumbre = 2 años

i = Interés legal, mediana de los últimos 10 años = 0.60%

r = Tasa de costo de capital usado por el usufructuario o beneficiario para asumir

sus decisiones de inversión de largo plazo, la cual incluye la tasa libre de riesgo

y un spread por riesgo país.

r = Mediana Σ(r f + r e) = 2.90% + 4.20% = 7.10%

r f = Tasa libre de riesgo, que se obtiene de la mediana de los bonos del

Tesoro Americano a 20 años, sobre la base de un horizonte temporal de los

últimos 10 años.

r e = Tasa de riesgo país, mide el riesgo medio asociado a las inversiones realizadas

en un país en concreto a través del Índice de Bonos de Mercado Emergentes

(EMBIG), considerando un periodo de tiempo histórico de 10 años.

K = Factor de ajuste por periodos de años = 0.3

Para valor comercial del predio superior a 28 UIT (VC >28 UIT)

5. RESULTADOS DE LA APLICACIÓN DE LA FORMULA PARA EL CALCULO DEL

VALOR DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE (VDS)

Todos los parámetros anteriormente determinados, los aplicamos en la fórmula para

obtener el Valor de Derecho de Servidumbre (VDS)

Valor del Derecho de Servidumbre (VDS) = S/ 2,145,571.01

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE

02 AÑOS

PROPIETARIO: SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES 1US $ =S/. 3.330

SOLICITANTE: MINERA AZUL S.A. n (años) = 2 DISTRITO: EL ALGARROBO

r (libre de riesgo + riesgo

país) =7.10% FRC r = 0.55386

PROVINCIA: MOQUEGUA

FECHA

:12/10/2018 i interés legal = 0.60%

DEPARTAMENTO: MOQUEGUA

k = 0.3

N° DESCRIPCIÓN

VALOR

TERRENODERECHO DE SERVIDUMBRE

VALOR

UNITARIO

TERRENO (VUT)

VALOR UNITARIO

TERRENO

(US$/ Ha)

AREA

TERREN

O

(Has)

VALOR

COMERCIAL

DEL

TERRENO

(US$)

FACTOR DE

RECUPERACION

DEL CAPITAL

(FRCr)

RENTABILIDA

D

ANUAL ( A )

(US$)

n

(años

)

INTERES

LEGAL

(i)

%

VALOR DEL

DERECHO DE

SERVIDUMBRE

(US$.)

VALOR DEL

DERECHO DE

SERVIDUMBRE

(S/)

VUT AT VC

(US$./Ha) a b d e f = d x e x (k) g h VDS VDS

1

TERRENO ERIAZO A LA ALTURA DEL KM 11 DEL DESVIO

A ILO, DE LA CARRETERA MOQUEGUA - TACNA,

DISTRITO DE EL ALGARROBO, PROVINCIA Y

DEPARTAMENTO DE MOQUEGUA

2,865.41 2,865.41 682.7405 1,956,331.46 0.55386 325,060.12 2 0.60% 644,315.62 2,145,571.01

6. RECOMENDACIONES

6.1 El proyecto Minera Azul que desarrolla la empresa MINERA AZUL S.A., en la

servidumbre provisional sobre el terreno eriazo de 682.7405 Has, por un periodo de 2

años se encuentra en su etapa inicial del proyecto que comprende la exploración.

6.2 Este proyecto está ubicado entre la carretera del desvío Moquegua Tacna hacia Ilo, a la

altura del km 11 y hacia la altura media de unos cerros, hasta la cumbre. La

servidumbre comprende mayormente cerros y muy pocos terrenos planos.

6.3 El terreno es totalmente eriazo sin ningún tipo de facilidad ni infraestructura.

6.4 La exploración que se ha realizado hasta la fecha comprende inversiones que realiza

MINERA AZUL S.A. en 10 taladros o perforaciones, y para el próximo año 2019 tiene

programado realizar 10 diez taladros o perforaciones o más. Estas inversiones como

todo proyecto inicial no representa ni tienen alguna rentabilidad para la empresa.

6.5 La determinación del valor de la servidumbre, se realiza aplicando la Normativa

establecida en el RNT, así como el criterio valuatorio más razonable que considera el

perito, sobre todo para una servidumbre de un plazo muy corto (2 años), así como que

el proyecto de inversión está en su etapa inicial que es de exploración y aun no genera

ninguna rentabilidad.

Por lo tanto, los parámetros utilizados, las referencias de valor, el factor de exploración

del terreno, así como las formulas establecidas para determinar servidumbres y

usufructos, nos permiten obtener un valor que es el más adecuado a la fecha.

6.6 El Valor de la servidumbre de las 682.7405 Has, por un plazo de 2 años, se ha

determinado en: S/. 2,145,571.01

6.7 Este valor determinado de la servidumbre solo es para el periodo de dos años durante

la exploración.

De pasarse a otra instancia que es la explotación de los recursos minerales que tengan

rentabilidad, se tendría que efectuar una nueva valorización de la servidumbre por el

plazo mayor que se establezca.

7. FUENTES DE CONSULTA

• Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú RNT link:

https://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/aprueban-reglamento-nacional-de

tasaciones-resolucion-ministerial-no-172-2016-vivienda-1407416-1/

• Referencias de valores de terrenos del estudio de Mercado efectuado.

• Referencias proporcionadas por MINERA AZUL S.A. referente al proyecto de exploración

Minera Azul, así como estudio gegologico que realizo la empresa GEODESICA

MINERALES S.A.

• Bibliografía: Normas valuatorias del IVSC.

¡MUCHAS GRACIAS!